Beantwoording SV2024 nr 137 over Hoe succesvol is Utrecht in de betaalbare woningmarkt

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE RAADSVRAGEN 2024, NUMMER 137

Datum Van Behandeld door Doorkiesnummer E-mailadres Kenmerk Beleidsveld

10 oktober 2024 College B&W Luuk Huttenhuis 14 030 Luuk.huttenhuis@utrecht.nl 12816977 Wonen en Volkshuisvesting

Geachte leden van de raad, Hierbij ontvangt u de beantwoording van de schriftelijke raadsvragen jaargang 2024 nummer 137 van Cees Bos (Stadsbelang Utrecht) van 24 juli 2024 over “hoe succesvol is Utrecht in de betaalbare woningmarkt?”. De gestelde vragen zijn onderaan bijgevoegd. Vraag 1 Graag ontvangt Stadsbelang Utrecht de uitgewerkte regelingen en indien deze maatwerk zijn een aantal voorbeelden zoals gebruikt in anterieure overeenkomsten. Antwoord 1 •

•

•

Antispeculatiebeding: zie bijlage voor standaard regeling in anterieure overeenkomsten. Het antispeculatiebeding wordt opgelegd bij nieuwbouwwoningen voor een periode van vijf jaar vanaf het moment van levering van de woning, dan wel de grond waarop de woning zal worden gerealiseerd. Zelfbewoningsplicht: zie bijlage voor standaard regeling in anterieure overeenkomsten. De zelfbewoningsplicht wordt opgelegd bij nieuwbouwwoningen voor vijf jaar na het moment van inschrijving van de koper in de Basisregistratie Personen (BRP) op het betreffende adres. Opkoopbescherming: zie Huisvestingsverordening gemeente Utrecht | Lokale wet- en regelgeving (overheid.nl) paragraaf 3.4 (artikel 65 – 70). De opkoopbescherming geldt voor de bestaande voorraad.

Vraag 2 Stadbelang Utrecht wil inzicht in; a) aantal gerealiseerde betaalbare nieuwbouwwoningen; b) aantal betaalbare koopwoningen in de te realiseren projecten (met afspraken betreffende reguleringsinstrumenten) waarvan de bouwvergunning reeds verstrekt is; welke definitie is dat in MPR (peilstok juli 2024) c) aantal betaalbare koopwoningen in harde planvoorraad van betaalbare, waarvoor de zelfbewoningsplicht, het anti speculatiebeding en het opkoopverbod zal gaan gelden.

Dit per jaar, per toegepaste maatregel. Tegelijk willen wij per instrument inzicht in de termijn waarvoor de bedingen/maatregels zijn opgelegd. Antwoord 2 In onderstaande tabel zijn de gevraagde aantallen opgenomen. De opgeleverde woningen voldoen aan de in dat jaar geldende NHG-grens (met/zonder energiebesparende maatregelen). In algemene zin kan gezegd worden dat de woningen vanaf 2023 opgeleverd worden met antispeculatiebeding en zelfbewoningsplicht. Dit komt omdat het actieplan betaalbare koop eind 2021 is vastgesteld. Sindsdien worden deze maatregelen meegenomen in de contractvorming van projecten. Het duurt in de regel minstens 2 jaar voordat de woningen op basis van nieuwe uitgangspunten worden opgeleverd (zogenaamd na-ijleffect) na de fase van contractvorming. De opkoopbescherming is enkel van toepassing op bestaande bouw en heeft dus geen betrekking op opgeleverde nieuwbouwwoningen. In de huidige harde planvoorraad (definitie Gemeente Utrecht) zijn circa 4.150 betaalbare koopwoningen opgenomen. Dit is ongeveer 10% van de totale harde planvoorraad. De recent aangepaste prijsgrenzen voor betaalbare koop zullen hetzelfde na-ijleffect kennen. Vanaf juli 2024 worden deze nieuwe uitgangspunten toegepast bij contractvorming. We zullen daarom in 2026/2027 de eerste effecten zien van de aangepaste betaalbaarheidsgrens in de nieuwbouw.

Gerealiseerd

2020

2021

2022

2023

2024

108

171

90

28

59

Bouwvergunning verstrekt en opgeleverd Harde plancapaciteit (definitie GU) Totaal

2025

2026

2027

2028

2029 Totaal e.v 456

382

382 100

108

171

90

28

59

382

100

250

400

3.350

4.100

250

400

3350

4938

Vraag 3 Stadsbelang Utrecht wil inzicht in de prijsontwikkeling van de in nieuwbouw gerealiseerde bestaande betaalbare koopwoningen. Op basis van een stukje deskresearch (met modelmatige waardering) moet hier eenvoudig antwoord op kunnen worden gegeven. Wat waren de VON prijzen en wat zijn de marktprijzen van vergelijkbare bestaande woningen per 01-07-2024? Antwoord 3 De gemeente monitort jaarlijks de opleveringen en omvang van betaalbare koopwoningen. Nieuwbouwwoningen worden na opleveren niet gevolgd. Het is niet aan te geven hoe de gerealiseerde woningen tussen 2021 en 2024 zich hebben ontwikkeld omdat dit sterk afhankelijk is van locatie en omvang van de woning. Wat we wel kunnen constateren is dat de stijging van de gemiddelde WOZ-waarde tussen 2021 – 2024 in de gemeente Utrecht ca. 27% was. Een betaalbare koopwoning die in 2021 werd verkocht voor € 325.000 zal op basis van dit gemiddelde € 412.750 (+27%) waard zijn. De waardeontwikkeling kan echter groter of kleiner zijn afhankelijk van de locatie, kwaliteit van de woning of als de woningen bij aanvang onder de marktwaarde zijn verkocht. Vraag 4 Dit leidt bij Stadsbelang Utrecht tot de vraag of de verlaging van de grens de omvang van de voorraad betaalbare koopwoningen beïnvloedt? Graag een overzicht, met gebruik van bandbreedtes zoals hiernaast gesteld voorbeeld.

Antwoord 4 In de tabel zijn de waardes tot en met 2024 opgenomen (peildatum 1-1-2024) en is in kaart gebracht hoeveel betaalbare koopwoningen aanwezig waren in de voorraad volgens de in dat jaar geldende

2

NHG grens of betaalbaarheidsgrens (opslag voor energiebesparende maatregelen niet opgenomen). Van belang is om te benadrukken dat de peildatum WOZ één jaar achter loopt op de waardeontwikkeling in de markt. In algemene zin is een dalend aantal woningen waar te nemen onder de NHG-grens of betaalbaarheidsgrens omdat de verkoopprijzen harder stijgen dan het ophogen van de NHG-grens of betaalbaarheidsgrens. Door de daling van woningwaardes in 2023 is het aantal woningen met een WOZ-waarde van 405.000 tussen 2023 en 2024 gestegen. Het verlagen van de grens zal ertoe leiden dat de voorraad die de gemeente Utrecht ziet als betaalbare koopwoningen zal dalen. Dit zal komend jaar in de jaarlijkse monitor verwerkt worden. Overigens is het binnen de nieuwe betaalbaarheidsgrens nog steeds mogelijk om betaalbare koopwoningen te realiseren die voldoen aan het de minimale oppervlakte eisen uit het Actieplan betaalbare koop. Wel is het realiseren van grotere betaalbare koopwoningen niet in alle wijken mogelijk. Daarnaast is in de afgelopen periode de NHG-grens sterk gestegen waardoor deze woningen voor minder mensen betaalbaar waren. De nieuwe betaalbaarheidsgrens zorgt er voor dat mensen met een middeninkomen in de stad een woning kunnen blijven kopen.(Fakton rapport 2022). Deze groep vervult een belangrijke rol in de stad, zoals leraren, zorgpersoneel en mensen werkzaam bij de politie.

Het behouden van deze groep in de stad is daarom van essentieel belang. Zonder deze inkomensgroepen ontstaat een gemankeerde stad. Bovendien sluit deze grens aan bij de betaalbaarheidsgrens van het rijk. Disclaimer: de cijfers wijken iets af van de ‘monitor wonen in Utrecht’ omdat de nationale NHG-grens of betaalbaarheidsgrens is gebruikt. In de monitor zijn in de periode 2019-2021 geïndexeerde prijsgrenzen gebruikt. Destijds is jaarlijks de CPI toegepast op de NHG van 2018. Cijfers over 2024 publiceren we in de monitor zodra ook cijfers vanuit de woningcorporaties (huurprijzen) binnen en verwerkt zijn. WOZ-waarde van koopwoningen in Utrecht (peildatum WOZ loopt jaar achter aangegeven jaartal van woningtelling) 2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

WOZ < 180.000

8836

4742

1778

763

370

120

203

180.000 < 200.000

3935

2454

1717

776

309

42

58

200.000 < 220.000

4440

3587

2093

1474

649

166

221

220.000 < 240.000

4810

3483

2873

2237

873

337

408

240.000 < 265.000

6712

5410

4390

3361

2433

703

1047

265.000 < 290.000

6294

6010

4950

4345

3000

1248

1814

290.000 < 310.000

4614

4574

4509

3652

3256

1762

1786

310.000 < 325.000

2909

3365

3239

3027

2470

1461

1609

325.000 < 355.000

5109

6459

6189

5775

5289

3655

3622

355.000 < 375.000

2729

3754

3993

3725

3911

2701

2558

375.000 < 390.000

1768

2758

2926

2900

3016

2017

1986

390.000 < 405.000

1541

2310

2732

2865

2865

2009

2626

405.000 < 435.000

2694

3863

4871

5273

5611

4542

4776

WOZ > 435.000

12666

17196

22712

28335

37924

51880

50333

WOZ onbekend

491

1717

3209

3261

1554

570

637

69548

71682

72181

71769

73530

73213

73684

150.825

153.845

156.678

159.670

162.450

165.399

167.123

€290.000

€310.000

€325.000

€355.000

€405.000

€390.000

Totaal koopwoningen Totaal voorraad NHG grens / BH-grens

€ 265.000

3

Woningen < NHG-grens /

28.733

25.686

22.310

19.635

18.649

16.221

15.312

19%

17%

14%

12%

11%

10%

9%

BH-grens % t.o.v. totaal voorraad

Vraag 5 Stadsbelang Utrecht heeft behoefte aan een extrapolatie van de WOZ waarde (op basis van de gemiddelde woningwaardestijging over de periode 01-01-2023 tot 01-07-2024), niet alleen in algemene zin maar ook per bandbreedte. Dit overzichtelijk gemaakt door een kolom toe te voegen aan de tabel met gecorrigeerde cijfers. Antwoord 5 Na 1-1-2025 kan weer een goede balans opgemaakt worden hoe de waardeontwikkeling is geweest. Wat wel gezegd kan worden is dat de woningwaardes na een periode van daling in 2023 weer stijgen (zie bijvoorbeeld de marktinformatie van de NVM). Deze stijging lijkt sterker dan de inflatie. Het is daarom aannemelijk dat de betaalbare koopvoorraad verder zal dalen in lijn met de trend van de afgelopen jaren. Een extrapolatie is niet zinvol omdat hiervoor cijfers uit het recente verleden gebruikt moeten worden die een grillig verloop kennen. Vraag 6 Is het college het met Stadsbelang Utrecht eens dat het huidig instrumentarium niet zorgt voor behoud en uitbreiding van de voorraad betaalbare koopwoningen? Antwoord 6 Het langjarig behouden van betaalbare koopwoningen is lastig. De waardeontwikkeling van koopwoningen wordt bepaald op de vrije markt en kan door overheden beperkt worden beïnvloed. In de Raadsbrief Betaalbaar wonen en inzet fonds betaalbare koop is dit ook geconstateerd en zijn verschillende koopconstructies toegelicht.

Hieruit volgt de conclusie dat langjarige borging lastig is en er onvoldoende middelen zijn voor het structureel toevoegen en langjarig behouden van betaalbare koopwoningen. Wij richten ons daarom op de volgende drie zaken: -

-

-

uitbreiden van de voorraad: In de MPR is aangegeven dat tot en met 2040 een harde plancapaciteit beschikbaar is van 38.000 – 40.000 woningen. Van deze harde plancapaciteit wordt naar verwachting 10% gerealiseerd in de betaalbare koop. Daarbij onderzoeken we ook de mogelijkheid om in aanmerking te komen voor het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen zodat woningen betaalbaarder worden voor middeninkomens. Daarbij blijven we onderzoeken hoe we de betaalbare koopwoningen langjarig kunnen borgen. beschermen van de voorraad zodat deze terecht komt bij de doelgroep (middeninkomens) door het toepassen van opkoopbescherming, antispeculatiebeding, zelfbewoningsplicht en sinds 1 juli 2024 de vergunningsplicht voor betaalbare koopwoningen. stimuleren van wooncoöperaties: in de Raadsbrief Betaalbaar wonen en inzet fonds betaalbare koop is aangegeven dat we werken aan een voorstel om de middelen voor betaalbaar wonen in te zetten voor wooncoöperaties in de breedte voor zowel huur als koop, initiatieven vanuit Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) of andere vormen van collectief wonen. Met name bij wooncoöperaties kan langjarige betaalbaarheid beter worden geborgd.

Vraag 7 Is het college het met ons eens de regulering los te laten wanneer de marktprijs van een huidige gereguleerde betaalbare koopwoning zich boven de grenswaarde betaalbare koop bevindt? Antwoord 7 Nee, daar zijn wij het niet mee eens. In het geval van de opkoopbescherming (die van toepassing is op de bestaande voorraad), geldt juist dat de prijsgrens is gebaseerd op de WOZ-waardes van de Utrechtse woningen. Als de WOZ-waardes in het volgende jaar stijgen, dan stijgt ook deze grens.

4

Hierdoor beschermen wij altijd 60% van de voorraad. (zie huisvestingsverordening). Dit is in lijn met het doel van de opkoopbescherming, namelijk het beschermen van goedkope en middeldure woningen voor koopstarters en middeninkomens. Zoals ook uitgelegd in de raadsbrief over de monitoring van de opkoopbescherming, is het aantal buy-to let aankopen in dit hogere segment (vanaf EUR 565.000) relatief klein. De zelfbewoningsplicht, het antispeculatiebeding en de vergunningplicht voor betaalbare koop gelden enkel voor de eerste verkoop van nieuwbouw betaalbare koopwoningen. Vraag 8 Is het college het met Stadsbelang Utrecht eens dat moet worden gezorgd voor een blijvende betaalbare koopwoningvoorraad en dat de inzet van erfpacht hierbij kansrijk is? Zo ja, wanneer kunnen wij een voorstel van het college verwachten? Zo nee, waarom niet? Antwoord 8 Ja, het behouden van voldoende betaalbare woningen, zowel huur als koop, zijn voor ons van belang. Uit onderzoek blijkt dat het behouden van langjarig betaalbare koopwoningen lastig is en dat daar waar betaalbare koopwoningen onder de marktprijs worden verkocht in nieuwbouw de maatschappelijke waarde enkel toekomt aan de eerste koper. Dat is onwenselijk en we zien dat we nu met middenhuur betere mogelijkheden hebben om langjarige betaalbaarheid te borgen.

In het proces van de beleidsnota wonen bekijken we de opties die het instrument erfpacht biedt om betaalbare koopwoningen langjarig betaalbaar te behouden.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris,

de burgemeester,

5

Bijlage 1: Voorbeelden standaard anterieure overeenkomst Kettingbeding Zelfbewoningsplicht 1.1 Koper is jegens de gemeente Utrecht (hierna: ‘Gemeente) verplicht de Woning (bouwnummer(s) *** en ***) uitsluitend zelf (met zijn eventuele partner en gezinsleden) te bewonen. Deze verplichting eindigt vijf (5) jaar na het moment van inschrijving van Koper in de Basisregistratie Personen (BRP) op het betreffende adres. 1.2 In aanvulling op lid 1.1 van dit artikel is bewoning door eerstegraads bloed- of aanverwanten van Koper toegestaan en is materieel gelijkgesteld aan zelfbewoning door Koper. 1.3 Het is Koper niet toegestaan de Woning voor afloop van de in lid 1.1 van dit artikel genoemde termijn van vijf (5) jaar geheel of gedeeltelijk te verhuren, in vruchtgebruik te geven of daarop een ander zakelijk genotsrecht te vestigen of de Woning anderszins in gebruik te geven aan een derde.

1.4 Koper kan van de verplichting uit lid 1.1 van dit artikel ontheffing krijgen van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht indien zich voor afloop van de in lid 1.1 van dit artikel genoemde termijn van vijf (5) jaar omstandigheden voordoen die ten tijde van het aangaan van de koop(aannemings)overeenkomst redelijkerwijze niet te voorzien waren en ten gevolge van welke omstandigheden redelijkerwijze niet van Koper verlangd kan worden dat Koper de Woning zelf blijft gebruiken of doen gebruiken zoals vermeld in lid 1.1 of lid 1.2 van dit artikel. Een verzoek tot ontheffing zoals bedoeld in dit lid dient schriftelijk met opgave van de omstandigheden bij Gemeente te worden ingediend. 1.5 Onder de in lid 1.4 van dit artikel bedoelde omstandigheden wordt onder meer verstaan: a. overlijden van Koper of zijn/haar echtgeno(o)t(e) dan wel partner of overlijden van een inwonend gezinslid, b. echtscheiding, verbreking van een samenlevingsovereenkomst of verbreking van een partnerschapsregistratie, c. ingrijpende wijziging in het gezinsinkomen ten gevolge van arbeidsongeschiktheid, ziekte of werkeloosheid, d. noodzakelijke wijzigingen van werk/woning of werk/woonklimaat op medische of sociale gronden of bij verandering van werkkring waarbij de Koper genoodzaakt is te verhuizen, e. indien Koper het vrije beheer over zijn vermogen verliest, f.

verhuur van de Woning door Koper gedurende tijdelijk verblijf tot zes (6) maanden met uitloop tot maximaal twaalf (12) maanden, mits dit verblijf wel tijdelijk van aard blijft, van Koper in het buitenland, g. in geval van executoriale verkoop ex artikel 268 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek respectievelijk in geval van verkoop op grond van een machtiging van een rechter als bedoeld in artikel 174 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. 1.6 Bij verkregen ontheffing op grond van het bepaalde in lid 1.5 van dit artikel onder f is het bepaalde in bijlage 3 bij het Actieplan Middenhuur van overeenkomstige toepassing. Dit betekent dat Koper nadat ontheffing is verkregen mag de Woning derhalve voor afloop van de in lid 1.1 van dit artikel genoemde termijn van vijf (5) jaar niet mag verhuren voor een huurprijs hoger dan de maximale huurprijs die volgens voornoemde bijlage geldt voor een middenhuurwoning in het gebied <gemeente Utrecht (exclusief centrum) / Binnenstad en Stationsgebied> met het hetzelfde gebruiksoppervlakte. De huurprijzen in voornoemde bijlage hebben als prijspeil 1 januari 2018. In <bijlage C van de grondprijzenbrief 2023> van Gemeente (te vinden op de website van Gemeente (www.utrecht.nl)) zijn de geïndexeerde huurprijzen voor Geliberaliseerde woningen voor middenhuurMiddenhuurwoningen 6

voor <2023> opgenomen. Deze huurprijzen mogen jaarlijks per 1 januari, voor het eerst op 1 januari <2024>, verhoogd worden met een percentage van maximaal (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-2 tot en met november t-1) gedeeld door (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-3 tot en met november t-2), waarbij de prijsindexcijfers de cijfers uit de door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) gepubliceerde Consumentenprijsindexcijfer (CPI) alle huishoudens zijn en de gemiddelde prijsindexcijfers worden berekend uit de prijsindexcijfers vermeld in het nummer van het Statistisch Bulletin, waarin het indexcijfer van november t-1 respectievelijk november t-2, al dan niet voorlopig, wordt gepubliceerd. In de hiervoor opgenomen formule staat ’t’ voor het jaar van de indexering en staat ‘t-1’ respectievelijk ‘t2’ respectievelijk ‘t-3’ voor het eerste respectievelijk tweede respectievelijk derde jaar voorafgaand aan het jaar van de indexering. 1.7 Bij niet of niet behoorlijke nakoming van het bepaalde in dit artikel verbeurt Koper aan Gemeente een boete van EUR 1.000,-- (zegge: duizend euro) per dag zolang de niet of niet behoorlijke nakoming voortduurt met een maximum van EUR 100.000,-- (zegge: honderdduizend euro), onverminderd het recht van Gemeente op aanvullende schadevergoeding en/of nakoming.

Voornoemde bedragen worden jaarlijks per 1 januari, voor het eerst op 1 januari <2025> , verhoogd met 2%. De kosten van invordering van de boete zijn voor rekening van de partij die nalatig is of overtreedt. De boete is verschuldigd nadat Koper schriftelijk in gebreke is gesteld en Koper niet binnen acht (8) dagen na deze ingebrekestelling de niet of niet-behoorlijke nakoming of overtreding heeft hersteld. Kettingbeding Anti-speculatiebeding 2.1 Het is Koper niet toegestaan om voor afloop van een periode van vijf (5) jaar vanaf het moment van levering van de Woning, dan wel de grond waarop de Woning zal worden gerealiseerd over te gaan tot gehele of gedeeltelijke vervreemding van de Woning dan wel de grond waarop de Woning zal worden gerealiseerd aan derden, waaronder ook wordt begrepen het verlenen van een zakelijk genotsrecht. 2.2 Gemeente kan, al dan niet onder het stellen van voorwaarden, vrijstelling verlenen van de in lid 2.1 van dit artikel opgenomen verplichting . Een vrijstelling kan onder meer worden verleend in het geval Koper redelijkerwijs genoodzaakt is de Woning te vervreemden, wegens: a. overlijden van Koper of zijn/haar echtgeno(o)t(e) dan wel partner of overlijden van een inwonend gezinslid, b. echtscheiding, verbreking van een samenlevingsovereenkomst of verbreking van een partnerschapsregistratie, c.

ingrijpende wijziging in het gezinsinkomen ten gevolge van arbeidsongeschiktheid, ziekte of werkeloosheid, d. noodzakelijke wijzigingen van werk/woning of werk/woonklimaat op medische of sociale gronden of bij verandering van werkkring waarbij de Koper genoodzaakt is te verhuizen; e. indien Koper het vrije beheer over zijn vermogen verliest, f. in geval van executoriale verkoop ex artikel 268 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, respectievelijk in geval van verkoop op grond van een machtiging van een rechter als bedoeld in artikel 174 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Een verzoek om toestemming zoals bedoeld in dit lid dient schriftelijk bij de Gemeente te worden ingediend. 2.4 Bij niet of niet behoorlijke nakoming van het bepaalde in dit artikel verbeurt Koper aan Gemeente een boete van EUR 100.000,-- (zegge: honderdduizend euro), onverminderd het recht van 7

Gemeente op aanvullende schadevergoeding en/of nakoming. Voornoemde bedrag wordt jaarlijks per 1 januari, voor het eerst op 1 januari <2025> , verhoogd met 2%. De kosten van invordering van de boete zijn voor rekening van Koper. De boete is verschuldigd nadat Koper schriftelijk in gebreke is gesteld en Koper niet binnen acht (8) dagen na deze ingebrekestelling de niet of niet-behoorlijke nakoming of overtreding heeft hersteld. Kettingbeding 3.1 Bij elke gehele of gedeeltelijke vervreemding van de Woning dan welof bij vestiging van een zakelijk genotsrecht daarop dienen de verplichtingen uit voorgaande artikelen ‘Kettingbeding Zelfbewoningsplicht’ en ‘Kettingbeding Anti-speculatiebeding’ alsmede dit artikel (Kettingbeding) met boetebeding in hun geheel in de overdrachtsakte of de akte van vestiging van het zakelijk genotsrecht te worden opgenomen en ten behoeve van Gemeente te worden bedongen en aangenomen. Dit op straffe van een onmiddellijk, zonder (nadere) ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst opeisbare boete jegens Gemeente of diens rechtsopvolger(s) van EUR 100.000,-- (zegge: honderdduizend euro), onverminderd het recht van Gemeente op aanvullende schadevergoeding. Voornoemde bedrag wordt jaarlijks per 1 januari, voor het eerst op 1 januari <2025> , verhoogd met 2%.

De kosten van invordering van de boete zijn voor rekening van de partij die nalatig is of overtreedt. 3.2 Na afloop van één van de in voorgaande artikelen ’Kettingbeding Zelfbewoningsplicht’ en ‘Kettingbeding Anti-speculatiebeding’ genoemde perioden van vijf (5) jaar zal Gemeente op verzoek van Koper of diens rechtsopvolger schriftelijk bevestigen dat de betreffende periode van vijf (5) jaar is afgelopen en het bepaalde in het betreffende artikel niet langer van toepassing is.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris,

de burgemeester,

8

Schriftelijke vragen: Hoe succesvol is Utrecht in de betaalbare woningmarkt? Utrecht, 24-07-2024 Bij het aantreden van het vorige college in 2018 maar ook in 2022 zijn maatregelen aangekondigd om het aantal goedkope en betaalbare koopwoningen op niveau te houden en uit te breiden. Ondertussen is het stadsbestuur druk bezig hieraan invulling te geven. In 2020 heeft het toenmalige college aangegeven gemeentelijke instrumenten in te gaan zetten. Sindsdien worden de zelfbewoningsplicht, het opkoopverbod en het anti-speculatiebeding bij de onderhandeling met ontwikkelaars betrokken. Stadsbelang Utrecht heeft eerder gesteld dat ‘zelfbewoningsplicht’ ertoe bijdraagt dat vooral eigenaren in een woning wonen, het anti- speculatiebeding de verhuisgeneigdheid van woningeigenaren inperkt en het opkoopverbod ertoe lijdt dat niet alle woningen door huurders gaan worden bewoond. Dat deze maatregelen niet geschikt zijn om de marktprijs te begrenzen, terwijl dit juist zo nodig is om alle Utrechters de kans te geven op een wooncarrière. Stadsbelang Utrecht wil graag weten hoe de inzet van gemeentelijke reguleringsinstrumenten zich uiteindelijk heeft verhouden tot het behoud en uitbreiding van de voorraad betaalbare koopwoningen en betaalbaar houden van deze voorraad.

De gemeentelijke reguleringsinstrumenten beschouwd. Stadsbelang wil allereerst inzoomen op de gemeentelijke reguleringsinstrumenten voor nieuwbouwwoningen; zelfbewoningsplicht, het opkoopverbod en het anti speculatiebeding (afdracht winst bij verkoop binnen een bepaalde tijd?). Het is ons onduidelijk hoe deze regelingen er uit zien en tot uitvoering worden gebracht. 1. Graag ontvangt Stadsbelang Utrecht de uitgewerkte regelingen en indien deze maatwerk zijn een aantal voorbeelden zoals gebruikt in anterieure overeenkomsten.

Voorraad gereguleerde betaalbare koopwoningen in recent gerealiseerde en nog te realiseren nieuwbouwprojecten. Hoe succesvol zijn we eigenlijk bij de realisatie van betaalbare nieuwbouwwoningen, meer specifiek bij de realisatie van betaalbare koopwoningen en blijven ze betaalbaar? 2. Stadbelang Utrecht wil inzicht in; a. aantal gerealiseerde betaalbare nieuwbouwwoningen; b. aantal betaalbare koopwoningen in de te realiseren projecten (met afspraken betreffende reguleringsinstrumenten) waarvan de bouwvergunning reeds verstrekt is; c. aantal betaalbare koopwoningen in harde planvoorraad van betaalbare, waarvoor de zelfbewoningsplicht, het anti speculatiebeding en het opkoopverbod zal gaan gelden. Dit per jaar, per toegepaste maatregel. Tegelijk willen wij per instrument inzicht in de termijn waarvoor de bedingen/maatregels zijn opgelegd (Graag zoals onderstaande tabel)

9

Van de gerealiseerde betaalbare woningen is de woningprijs niet begrensd, dit betekent concreet dat de marktprijs naar gelang de marktontwikkeling kan stijgen of dalen. De gemiddelde koopwoningprijs is vanaf 2021 tot heden met +/- 32 procent gestegen Wat een betaalbare koopwoning was in 2021, kan nu een dure koopwoning zijn. 3. Stadsbelang Utrecht wil inzicht in de prijsontwikkeling van de in nieuwbouw gerealiseerde bestaande betaalbare koopwoningen. Op basis van een stukje deskresearch (met modelmatige waardering) moet hier eenvoudig antwoord op kunnen worden gegeven. Wat waren de VON prijzen en wat zijn de marktprijzen van vergelijkbare bestaande woningen per 01-07-2024?

Aandeel betaalbare koopwoningen in de bestaande voorraad. In 2018 bestond de Utrechtse woningmarkt voor 28.000 eenheden uit goedkope en betaalbare koopwoningen (tot € 265.000), dit is in de tussentijd gedaald naar zo’n 16.700 eenheden (prijspeil 2023 o.b.v. maximale verkoopprijs van € 405.000 / 429.300 (energiezuinig)). Voor het berekenen van de omvang van de betaalbare voorraad wordt gebruik gemaakt van het WOZprijspeil per peildatum 01-01-2023 van de Utrechtse woningvoorraad. De ontwikkelingen op de woningmarkt hebben ondertussen niet stilgestaan, de gemiddelde marktprijs van woningen is met zo’n 11% gestegen t.o.v. het prijspeil per 1 januari 2023. De raad heeft recent ingestemd met een verlaging van de betaalbare koopgrens tot € 390.000 (Raadsvoorstel Nieuwe betaalbaarheidsgrens koopwoningen en prijsgrens zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding). Hierdoor zal een verschuiving plaatsvinden in de hoeveelheid betaalbare koopwoningen in Utrecht.

10

1. Dit leidt bij Stadsbelang Utrecht tot de vraag de verlaging van de grens de omvang van de voorraad betaalbare koopwoningen beïnvloedt? Graag een overzicht, met gebruik van bandbreedtes zoals hiernaast gesteld voorbeeld. 2. Stadsbelang Utrecht heeft behoefte aan een extrapolatie van de WOZ waarde (op basis van de gemiddelde woningwaardestijging over de periode 01-01-2023 tot 01-07-2024), niet alleen in algemene zin maar ook per bandbreedte. Dit overzichtelijk gemaakt door een kolom toe te voegen aan de tabel met gecorrigeerde cijfers.

Dure woningen niet reguleren, de verkoopprijs begrenzen via erfpachtvoorwaarden. Stadsbelang Utrecht wil de voorraad blijvende betaalbare koopwoningen uitbreiden, is van mening dat de inzet van het huidige instrumentarium zijn doel voorbijschiet. Dat op termijn (onder invloed van prijsstijging) vooral ‘gereguleerde’ dure koopwoningen zijn gerealiseerd. Vanwege dit gegeven stelt Stadsbelang Utrecht voor de zelfbewoningsplicht en anti speculatiebeding prijsafhankelijk te maken. Zodra de marktprijs van de gerealiseerde gereguleerde woningen meer dan de grenswaarde betaalbare koop, deze los te laten. Tegelijk stelt Stadsbelang Utrecht voor om het instrument erfpacht op korte termijn in te voeren voor alle nieuwbouwwoningen en voor de betaalbare koopwoningen een verkoopprijsbegrenzing in te bouwen in de erfpachtovereenkomsten. Want alleen zo hou je een blijvende betaalbare koopwoningvoorraad. 3. Is het college het met Stadsbelang Utrecht eens dat het huidig instrumentarium niet zorgt voor behoud en uitbreiding van de voorraad betaalbare koopwoningen? 4. Is het college het met ons eens de regulering los te laten wanneer de marktprijs van een huidige gereguleerde betaalbare koopwoning zich boven de grenswaarde betaalbare koop bevindt 5.

Is het college het met Stadsbelang Utrecht eens dat moet worden gezorgd voor een blijvende betaalbare koopwoningvoorraad en dat de inzet van erfpacht hierbij kansrijk is? Zo ja, wanneer kunnen wij een voorstel van het college verwachten? Zo nee, waarom niet? Tot zover. Namens Stadsbelang Utrecht

Cees Bos

11