Beantwoording SV2023 nr 191 over Belonen of afstraffen van wooncoöperaties en het omzetten naar (sociale) huur

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE RAADSVRAGEN 2023, NUMMER 191

Datum Van Behandeld door Doorkiesnummer E-mailadres Kenmerk Beleidsveld

19 december 2023 College B&W K.A.M. van den Heuvel 14030 karolijn.van.den.heuvel@utrecht.nl 11917519 Wonen en Volkshuisvesting

Geachte leden van de raad, Hierbij ontvangt u de beantwoording van de schriftelijke raadsvragen jaargang 2023 nummer 191 van Gert Dijkstra (EenUtrecht), Kisten Alblas (ChristenUnie), Yvonne Hessel (Utrecht Solidair), Stevie Nolten en Myrthe Minnaert (BIJ1) van 16 oktober 2023 over Belonen of afstraffen van wooncoöperaties en het omzetten naar (sociale) huur? De gestelde vragen zijn onderaan bijgevoegd. Vraag 1 Erkend het college dat wooncoöperatie Overhoop per saldo een nettobetaler is geworden voor de gemeente en daardoor terecht het beeld kan ontstaan dat de gemeente wooncoöperaties en het omzetten van winkels naar (sociale) huurwoningen niet 100% stimuleert, zoals wel beleidsmatig wordt beoogd? a. Zo ja, met welke actie wil het college dat beeld dan gaan bijstellen? Antwoord 1 Wij staan positief tegenover elk initiatief waarbij betaalbare huurwoningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad en wij vinden wooncoöperaties een waardevolle toevoeging aan het hele palet van woonvormen in Utrecht. Wooncoöperatie Overhoop is een mooi voorbeeld van een coöperatie die een maatschappelijk relevante functie vervult met o.a. de buurtwinkel en de buurthuiskamer. Wij hebben dit initiatief dan ook ondersteund met subsidies en een achtergestelde lening.

Op basis van het erfpachtrecht zijn echter alle erfpachters verplicht om economische meerwaarde af te dragen als de bestemming en daarmee het erfpachtrecht wijzigt. De overdracht van het erfpachtrecht van Mitros (nu Woonin) aan Overhoop is primair een zakelijke transacties geweest tussen Mitros en Overhoop als wooncoöperatie. Bij deze transactie zijn ook de rechten en plichten van de erfpacht die op de gronden rusten overgegaan naar de nieuwe erfpachter. Een van de plichten is de afdracht van economische meerwaarde die ontstaat wanneer het gebruik binnen een gebouw/erfpachtrecht wijzigt. In dit geval gaat het om twee winkels die zijn omgezet naar woningen. De hoogte van de economische meerwaarde wordt bepaald door middel van een taxatie. Het achterliggende idee is dat de economische meerwaarde niet alleen ten goede komt aan een enkele erfpachter, maar ook aan de gemeenschap. Daarin wordt geen onderscheid gemaakt tussen

corporaties, coöperaties of commerciële eigenaren. Immers de gemeente is eigenaar van de grond waarop de bestemming rust en deelt dus mee in de ontstane economische meerwaarde. Er geldt alleen een uitzondering voor corporaties bij verdichting d.m.v. sloop/nieuwbouw op eigen locaties. Het bedrag van de economische meerwaarde wordt dan vervolgens door de gemeente (na een staatssteuntoets) weer beschikbaar gesteld binnen het project voor de openbare ruimte. Hierbij komen wel alle kosten die samenhangen met de sloop-nieuwbouw ontwikkeling voor rekening van de corporatie. Al voordat Overhoop het erfpachtrecht van Mitros heeft overgenomen, is door de gemeente aangegeven dat er sprake zou kunnen zijn van economische meerwaarde bij het voorgenomen gewijzigde gebruik van het erfpachtrecht. We hebben destijds ook Overhoop geadviseerd om de afdracht van de economische meerwaarde voorafgaand aan de definitieve overdracht bij de notaris te regelen. Dat is blijkbaar niet gebeurd. Vandaar dat Overhoop als nieuwe erfpachter deze rekening krijgt. Wij begrijpen dat het beeld en gevoel bij Overhoop ontstaat dat zij nu een nettobetaler is. De subsidie voor de buurthuiskamer is echter gericht op de maatschappelijke meerwaarde die de coöperatie Overhoop bijdraagt.

De afdracht voor de economische meerwaarde gaat over de bestemmingswijziging waardoor het pand een hogere marktwaarde heeft voor de coöperatie Overhoop als erfpachter en voor de gemeente als eigenaar (verpachter). Vraag 2 De gemeente beroept zich deels op arbitraire keuzes omdat bijv. de erfpacht waarde van de winkel wordt ingeschat op € 0 terwijl dat ongebruikelijk is, ook op slechte winkellocaties. Erkend het college dat dit arbitrair is en zij hier een keuzevrijheid heeft om deze waarde naar boven toe bij te stellen? a. Zo nee, kan het college aangeven wat de harde onderbouwing is van deze waardebepaling (met taxatie of anderszins)? Antwoord 2 Nee de keuze is niet arbitrair. In erfpachtsituaties waar een bestemming gewijzigd wordt, wordt de grondwaarde vastgesteld door middel van taxatie. Er waren 4 winkels en 2 daarvan zijn woning geworden. Op basis hiervan wordt de economische meerwaarde bepaald. Een externe taxateur onderbouwt de taxatie door middel van een berekening en referentietransacties. Voor de bestemming ‘winkel’ komt de taxateur tot een negatieve grondwaarde welke als onderdeel van de totale grondwaarde is meegenomen. Zie ook antwoord 3.

Vraag 3 De gemeente zegt enerzijds harde erfpachtregels toe te (moeten) passen maar geeft zelf aan dat als dat zo was zij eigenlijk niet 2x maar 3x € 27.429 had moeten opleggen aan Overhoop omdat volgens de ‘tabellen erfpacht’ ook het omzetten van een winkel naar een buurtruimte een extra aanslag oplevert. Erkend het college dat hiermee de gemeente blijkbaar wel de ruimte al heeft genomen om af te wijken van de basis erfpachtregels? a. Zo ja, kan het college dan toelichten waarom dit dan niet voor de twee andere winkelruimtes kan gelden, waardoor de naheffing erfpacht volledig zou kunnen komen te vervallen? Antwoord 3 In ambtelijke gesprekken met wooncoöperatie Overhoop is toegelicht hoe de systematiek werkt. Uitgangspunt voor ons is de Nota Grondbeleid en de taxatie is binnen die kaders zo voordelig mogelijk voor Overhoop toegepast. De ruimte die er is hebben we benut. Dit omdat wij de toegevoegde maatschappelijke waarde van wooncoöperaties zien en waarderen. De taxatie komt voor de oude erfpachtbestemming op een grondwaarde van € 90.000 en voor de nieuwe erfpachtbestemming op € 170.000, een economische meerwaarde van € 80.000. Voor de woningen is de economische meerwaarde bepaald op € 54.858, zijnde de toegevoegde waarde van alleen de twee woningen. Voor de buurthuiskamer annex winkelruimte is gekozen voor de meest 2

voordelige interpretatie van de taxatie. In de voordeligere interpretatie is gekozen de negatieve grondwaarde van de winkelruimte op nihil te stellen en ook grondwaarde voor de winkel annex buurthuiskamer (dubbelfunctie) op nihil te stellen. Voor de dubbelbestemming winkel/buurthuiskamer is uitgegaan van de winkelfunctie en die wijzigt niet en daarom geen sprake van afdracht van economische meerwaarde. Kortom er dient alleen te worden afgedragen over de toevoeging van 2 woningen. Er is geen sprake van een afdracht voor winkelruimte, en er is ook geen sprake van 3x € 27.429 als economische meerwaarde. Vraag 4 Ziet het college bij nader inzien in dat in dit geval de woongemeenschap Overhoop ernstig wordt benadeeld en dat dit ook een verkeerd signaal afgeeft in Utrecht over hoe we omgaan met wooncoöperaties en met initiatieven die hun best doen om meer (sociale) huurwoningen te realiseren? a. Zo ja, is het college bereid alsnog een keer kritisch naar de opgestelde aanslag ‘afdracht economische meerwaarde erfpachtrecht’ te kijken en na te gaan of er een meer passende oplossing kan worden gevonden? b. Zo nee, waarom niet? Antwoord 4 We zijn bezig met het opstellen van beleid voor wooncoöperaties, waarbij we deze casus ook meenemen om van te leren. Zo onderzoeken we nu de financieringsconstructies die wooncoöperaties helpen waaronder grondbeleid en subsidies.

Desondanks hebben we nu te maken met het geldende beleid. De reden achter economische meerwaarde afdracht is de bestemmingswijziging waardoor het pand een hogere marktwaarde heeft voor de coöperatie Overhoop als erfpachter én voor de gemeente als eigenaar (verpachter). Zie ook antwoord bij vraag 1. Op basis van het gelijkheidsbeginsel kan niet voor individuele partijen/erfpachters worden afgeweken van het geldende beleid. De situatie van de coöperatie Overhoop is niet uniek. Er is regelmatig sprake van bestemmingswijzigingen waar sprake is van economische meerwaarde en de bijbehorende afdracht. Daarom zijn we hierin terughoudend vanwege eventuele precedentwerking. Wij gaan met Stichting Overhoop in gesprek over hoe de betaling het beste afgehandeld kan worden. Vraag 5 In de beantwoording van de eerdergenoemde mondelinge vragen heeft het college aangegeven het Actieplan Wooncoöperaties (2021) te willen evalueren en zo nodig te vernieuwen. Daarover alvast de volgende vragen: a. In het Actieplan Wooncoöperaties staat geschreven: ‘Om te voorkomen dat wooncoöperaties vastlopen in de gemeentelijke organisatie is het van belang dat er op onderdelen zoals erfpacht en uitgifte, vergunningen en ambtelijke ondersteuning stappen zijn gezet op onderdelen zoals aktes, processen en kennis en kunde klaar staat’. Is dat nu twee jaar later ook echt gebeurd? b. Zo ja, hoe zien we dat dat bijv.

terug in het contact met Overhoop? Op welke manier kan dit scherper worden geformuleerd opdat echt alle onderdelen van de gemeente Utrecht gezamenlijk wooncoöperaties stimuleren? Antwoord 5 In het Actieplan Utrechtse Wooncoöperaties staat het oprichten van een onafhankelijk steunpunt, waarbij wooncoöperaties terecht kunnen voor bijvoorbeeld het ontwikkelen van een wooncoöperatie, statuten, etc. Dit steunpunt bestaat sinds februari 2023. Dit wordt momenteel uitgevoerd door stichting !Woon. In het Actieplan Utrechtse Wooncoöperaties staat ook het realiseren van een gemeentelijk aanspreekpunt. Hier moeten wooncoöperaties terecht kunnen voor bijvoorbeeld vragen die betrekking hebben op de gemeentelijke organisatie. Dit steunpunt bestaat sinds november 2022. Vragen kunnen gesteld worden via wooncooperaties@utrecht.nl. De vragen met betrekking tot Overhoop worden onder andere door dit steunpunt beantwoord. 3

Daarnaast hebben wij u op 28 november 2023 een raadsbrief gestuurd over betaalbaar wonen en inzet van het fonds betaalbare koop. Citaat uit deze brief: “De inzet is wat ons betreft gericht op het ondersteunen van initiatieven die langjarig betaalbaar wonen wel, of in ieder geval beter, kunnen garanderen en die ook een meerwaarde hebben voor straat, buurt, wijk of stad. We richten ons daarbij op wooncoöperaties in de breedte voor zowel huur als koop, initiatieven vanuit Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) of andere vormen van collectief wonen. Door deze initiatieven te ondersteunen kunnen we met het beschikbare budget meer inwoners verder helpen. Dit door deels financiële ondersteuning te bieden aan initiatieven maar zeker ook procesmatige ondersteuning bij de zoektocht van initiatiefnemers om hun (betaalbare samenwoon) droom waar te maken”. Vraag 6 Van de meer dan 40 initiatieven voor wooncoöperaties (2021) zijn er slechts enkele, waaronder Overhoop, daadwerkelijk gerealiseerd. Betekent dit het Actieplan Wooncoöperaties helaas nog een ‘dode letter’ blijkt te zijn en niet heeft geleid tot het beoogde effect? a. Zo ja, deelt het college dan onze opvatting dat we toe zijn aan een aanpak die meer effecten gaat kunnen afdwingen om ervoor te zorgen dat wooncoöperaties alsnog wel de ruimte krijgen en tot stand kunnen komen? b. Bijv.

door hen een voorkeursrecht te geven bij nieuwbouw? c. Of hen nadrukkelijker als gemeente te voorzien van bankgaranties? Antwoord 6 Het actieplan is geen dode letter. Het is een niche in de Utrechtse markt. Uit het werkbezoek aan de gemeente Freiburg blijkt dat het een ontwikkeling is die start met kleine stappen. Het Actieplan Wooncoöperaties heeft er o.a. voor gezorgd dat er 2 tenders staan gepland (G15 in Leidsche Rijn en Zuilense Vecht) waarin ruimte is voor wooncoöperaties. Tevens heeft u meer kunnen lezen over onze aanpak voor wooncoöperaties in de raadsbrief over betaalbaar wonen die u op 28 november heeft ontvangen. Vraag 7 Het college is het met ons eens dat wooncoöperaties geen gelijke positie hebben als woningcorporaties en commerciële partijen op de vastgoedmarkt en daarom een specifieke benadering vragen (beantwoording mondelinge vragen 5 okt. Jl.); met aandacht voor zowel de financiële kwetsbaarheid als ook de maatschappelijke meerwaarde van deze wooncoöperaties. a. Met welke concrete maatregelen kan de gemeente hier invulling aan geven? Antwoord 7 Wij zijn het er inderdaad mee eens dat wooncoöperaties geen gelijke positie hebben als woningcorporaties en commerciële partijen. Daarom werken we op dit moment ook aan een verdere uitwerking van het Actieplan Wooncoöperaties. U ontvangt dit in de eerste helft van 2024 (voorzien voor Q1 2024).

Deze casus zullen we daar ook in meenemen. Op het gebied van erfpacht geldt echter een gelijke positie voor alle erfpachters wat betreft de uitvoering van de erfpachtvoorwaarden. Vraag 8 Bij het project De Mix was er volgens het college geen sprake van ‘afdracht economische meerwaarde erfpacht’ bij de realisatie van de middenhuur, dit omdat de betrokken instanties waaronder woningcorporatie Woonin een investering doen met maatschappelijke meerwaarde (uitspraak college d.d. 5 okt. jl.). Is dit altijd het geval voor woningcorporaties? a. Zo ja, waarom genieten woningcorporaties wel dit erfpacht voordeel terwijl zij heel goedkoop kunnen lenen en zeer vermogend zijn, terwijl wooncoöperaties geen gebruik kunnen maken van deze dispensatie (zoals Overhoop) en zij daarentegen niet goed kunnen lenen maar wel degelijk relatief (naar eigen vermogen) ook veel investeren? 4

Antwoord 8 De Mix is een andere situatie. Dat betreft een grootschalige herontwikkeling door corporaties met sloop/nieuwbouw en verdichting op locatie. Er zijn op deze locatie veel woningen toegevoegd op deze locatie die bijdragen aan het verminderen van de woningnood. Zoals aangegeven bij antwoord 1 zijn hiervoor specifieke afspraken gemaakt waarbij de corporaties alle plankosten voor hun rekening nemen en ook zorgdragen voor de inrichting van het openbaar gebied. Over de extra (sociale) huurwoningen hoeft in deze specifieke gevallen geen grondwaarde te worden afgedragen. Overhoop betreft een kleinschalig renovatieproject zonder impact op het openbaar gebied. Ook een corporatie zal in een dergelijke situatie de economische meerwaarde die ontstaat als gevolg van de extra te realiseren woningen moeten afdragen. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris,

de burgemeester,

5

Schriftelijke vragen Belonen of afstraffen van wooncoöperaties en het omzetten naar (sociale) huur? 16 oktober 2023 Recent heeft de woongemeenschap Overhoop in een brief aan de gemeenteraad toegelicht dat zij aanlopen tegen erfpachtregels die hen confronteren met hoge kosten, hoger dan de eerder ontvangen subsidies. In de brief komt een beeld naar voren van een gemeente die zegt wooncoöperaties en ook het omzetten van winkels naar (sociale) huur te stimuleren, maar tegelijkertijd wel iets anders doet. Daarover hebben we op 5 oktober direct mondelinge vragen gesteld en de reactie van wethouder De Vries was niet volledig, niet altijd feitelijk juist en zeker niet bevredigend. Vandaar de volgende schriftelijke vragen.

Vragen: Allereerst enkele vragen nog over het specifieke voorbeeld van woongemeenschap Overhoop aan de Camera Obscuradreef in Overvecht. Dit mooie initiatief had geen gemakkelijke start. Na een moeizame periode van overleg en onderhandelen heeft deze woongroep in 2020 acht units, vier woningen en vier winkels, gekocht van Mitros (nu Woonin). Op basis van een omgevingsvergunning zijn twee van de vier winkels in 2022 omgebouwd naar woningen. Bewoners hebben zich georganiseerd in een wooncoöperatie en wonen er met plezier. Samen met de buurt organiseren zij in de twee overgebleven winkels er een buurthuiskamer en een kringloopwinkel, dat bijdraagt aan een prettige(re) buurt. Een mooi initiatief dat steun verdient. De gemeente steunt Overhoop, in woorden maar ook met subsidies, zoals voor het omzetten van de winkels naar sociale huur, deels met opvang voor kwetsbare Utrechters, het organiseren van de buurthuiskamer en het verduurzamen van het gebouw; samen een bedrag van € 40.000. Bovendien is vanuit ‘Ruimte voor initiatief’ de hele omzetting mede mogelijk gemaakt met een lening van € 100.000. Hard nodig ook, want wooncoöperaties zoals Overhoop kunnen heel moeilijk bij reguliere banken een hypotheek krijgen en zijn dus aangewezen op particulieren en gemeentelijke steun.

De gemeente Utrecht wil dat ook; zoals vastgelegd in de Woonvisie (2019) en het Actieplan Utrechtse Wooncoöperaties (2021).

6

Dat klinkt heel goed. Niets aan de hand? Helaas toch wel, want recentelijk heeft de gemeente (afdeling ruimte/grondzaken) Overhoop een rekening gestuurd van maar liefst € 54.858 met als reden: ‘afdracht economische meerwaarde erfpachtrecht’. Ten tijde van de koop (2020) ging Overhoop er van uit dat dit bedrag beperkt zou zijn. Winkels of huurwoningen zouden een vergelijkbare meerwaarde hebben, zo werd gedacht. De gemeente heeft dat bij het verstrekken van de lening (in 2020) ook niet weersproken, want in de begroting waren zichtbaar geen kosten afdracht erfpacht opgenomen voor het omzetten van winkels naar woningen. Ná de koop werd ineens duidelijk dat er mogelijk wel een aanzienlijk bedrag ‘meerwaarde erfpacht’ betaald zou moeten worden. Daarover is heel lang gesproken en gerekend en nu recent leidt dat dus toch tot een naheffing van maar liefst € 54.858, waarmee Overhoop nota bene een nettobetaler wordt aan de gemeente. 1. Erkend het college dat wooncoöperatie Overhoop per saldo een nettobetaler is geworden voor de gemeente en daardoor terecht het beeld kan ontstaan dat de gemeente wooncoöperaties en het omzetten van winkels naar (sociale) huurwoningen niet 100% stimuleert, zoals wel beleidsmatig wordt beoogd? a Zo ja, met welke actie wil het college dat beeld dan gaan bijstellen? 2. De gemeente beroept zich deels op arbitraire keuzes omdat bijv.

de erfpacht waarde van de winkel wordt ingeschat op € 0 terwijl dat ongebruikelijk is, ook op slechte winkellocaties. Erkend het college dat dit arbitrair is en zij hier een keuzevrijheid heeft om deze waarde naar boven toe bij te stellen? a Zo nee, kan het college aangeven wat de harde onderbouwing is van deze waardebepaling (met taxatie of anderszins)? 3. De gemeente zegt enerzijds harde erfpachtregels toe te (moeten) passen maar geeft zelf aan dat als dat zo was zij eigenlijk niet 2x maar 3x € 27.429 had moeten opleggen aan Overhoop omdat volgens de ‘tabellen erfpacht’ ook het omzetten van een winkel naar een buurtruimte een extra aanslag oplevert. Erkend het college dat hiermee de gemeente blijkbaar wel de ruimte al heeft genomen om af te wijken van de basis erfpachtregels? a Zo ja, kan het college dan toelichten waarom dit dan niet voor de twee andere winkelruimtes kan gelden, waardoor de naheffing erfpacht volledig zou kunnen komen te vervallen? 4.

Ziet het college bij nader inzien in dat in dit geval de woongemeenschap Overhoop ernstig wordt benadeeld en dat dit ook een verkeerd signaal afgeeft in Utrecht over hoe we omgaan met wooncoöperaties en met initiatieven die hun best doen om meer (sociale) huurwoningen te realiseren? a Zo ja, is het college bereid alsnog een keer kritisch naar de opgestelde aanslag ‘afdracht economische meerwaarde erfpachtrecht’ te kijken en na te gaan of er een meer passende oplossing kan worden gevonden? b Zo nee, waarom niet? Al met al ontstaat zo het beeld dat de gemeente met de ene hand wooncoöperaties stimuleert maar met de andere hand hen behandelt alsof het commerciële instanties zijn voor wie de maximale afdracht erfpacht moet worden gehanteerd. Het gevolg is wel dat de gemeente daarmee per saldo doet wat zij beleidsmatig zegt niet te willen, namelijk het ontmoedigen van wooncoöperaties en het niet bevorderen van de omzetting van winkels naar (sociale) huurwoningen.

7

In de beantwoording van de eerdergenoemde mondelinge vragen heeft het college aangegeven het Actieplan Wooncoöperaties (2021) te willen evalueren en zo nodig te vernieuwen. Daarover alvast de volgende vragen: 5. In het Actieplan Wooncoöperaties staat geschreven: ‘Om te voorkomen dat wooncoöperaties vastlopen in de gemeentelijke organisatie is het van belang dat er op onderdelen zoals erfpacht en uitgifte, vergunningen en ambtelijke ondersteuning stappen zijn gezet op onderdelen zoals aktes, processen en kennis en kunde klaar staat’. Is dat nu twee jaar later ook echt gebeurd? a Zo ja, hoe zien we dat dat bijv. terug in het contact met Overhoop? b Op welke manier kan dit scherper worden geformuleerd opdat echt alle onderdelen van de gemeente Utrecht gezamenlijk wooncoöperaties stimuleren? 6. Van de meer dan 40 initiatieven voor wooncoöperaties (2021) zijn er slechts enkele, waaronder Overhoop, daadwerkelijk gerealiseerd. Betekent dit het Actieplan Wooncoöperaties helaas nog een ‘dode letter’ blijkt te zijn en niet heeft geleid tot het beoogde effect? a Zo ja, deelt het college dan onze opvatting dat we toe zijn aan een aanpak die meer effecten gaat kunnen afdwingen om ervoor te zorgen dat wooncoöperaties alsnog wel de ruimte krijgen en tot stand kunnen komen? b Bijv.

door hen een voorkeursrecht te geven bij nieuwbouw? c Of hen nadrukkelijker als gemeente te voorzien van bankgaranties? 7. Het college is het met ons eens dat wooncoöperaties geen gelijke positie hebben als woningcorporaties en commerciële partijen op de vastgoedmarkt en daarom een specifieke benadering vragen (beantwoording mondelinge vragen 5 okt. Jl.); met aandacht voor zowel de financiële kwetsbaarheid als ook de maatschappelijke meerwaarde van deze wooncoöperaties. a Met welke concrete maatregelen kan de gemeente hier invulling aan geven? 8. Bij het project De Mix was er volgens het college geen sprake van ‘afdracht economische meerwaarde erfpacht’ bij de realisatie van de middenhuur, dit omdat de betrokken instanties waaronder woningcorporatie Woonin een investering doen met maatschappelijke meerwaarde (uitspraak college d.d. 5 okt. jl.). Is dit altijd het geval voor woningcorporaties? a Zo ja, waarom genieten woningcorporaties wel dit erfpacht voordeel terwijl zij heel goedkoop kunnen lenen en zeer vermogend zijn, terwijl wooncoöperaties geen gebruik kunnen maken van deze dispensatie (zoals Overhoop) en zij daarentegen niet goed kunnen lenen maar wel degelijk relatief (naar eigen vermogen) ook veel investeren?

Gesteld door: • • • •

Gert Dijkstra, EenUtrecht Kisten Alblas, ChristenUnie Yvonne Hessel, Utrecht Solidair Stevie Nolten en Myrthe Minnaert, BIJ1

8