Agendabundel
Tekst van het document
Bundel - Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken van 11 september 2025 1 2 3
3.1
3.2
4 5
6
7
Opening Vaststellen van de agenda van 11 september 2025 Vaststellen van de behandelvoorraad Ter vaststelling. Concept behandelvoorraad commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 11 september 2025 Lange termijnagenda commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 11 september 2025 Raadsvoorstel Vaststelling Stedenbouwkundig Programma van Eisen Hojel I; vaststellen reactienota Dossier 4763 voorblad Raadsvoorstel Vaststellen Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Hojel I Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Hojel I Reactienota Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Hojel I Raadsvoorstel Vaststelling Masterplan Overvecht Centrum; Vaststelling inrichting en beheerniveau Dossier 4654 voorblad Raadsvoorstel Masterplan Overvecht Centrum Masterplan Overvecht Centrum Verdieping en achtergrond Overvecht Centrum Beleidsregel Beeldkwaliteitsplan Overvecht Centrum Toelichting Beleidsregel Beeldkwaliteitsplan Overvecht Centrum Beeldkwaliteitsplan Overvecht Centrum Toelichting financiën Overvecht Centrum Onderzoekslijnen en -vragen bij parkeerexploitatie Reactienota Masterplan Overvecht Centrum Milieueffectrapport Masterplan Overvecht Centrum Eerdere besluitvorming Overvecht Centrum Transcripties Er zijn geen Transcripties ter kennisname.
Toezeggingen/moties Ter vaststelling: Lijst van aangenomen moties commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 11 september 2025 Lijst van toezeggingen en moties commissie Ruimtelijke Ordening en grondzaken 11 september 2025 lijst aangenomen moties commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 11 september 2025 Lijst Toezeggingen en moties commissie Ruimtelijke Ordenig en Grondzaken 11 september 2025 Ingekomen stukken Ingekomen stukken: Belang gezondheidscentrum Schriftelijke Reactie n.a.v. RIB op 15 juli jl. Maggy Voorsluis Gomez Bezwaarschrift tegen memo Chw Bestemmingsplan Pijlsweerd, Tuinwijk, Vogelenbuurt, Griftpark, nummer 8316564, 13 juni 2025 Voorgenomen ontruiming van de panden gelegen aan de Reitdiepstraat. Reactie op RIB Nolenslaan – voorkeur voor nieuwe haakvariant Inzake de Commissie ROG van 11 september a.s. betreffende het agendapunt 8, Raadsbrief M44/25 (Nolenslaan 1-31 Brief aan de Gemeente Utrecht betreffende Voorkeursrichting scenariostudie stedelijk knooppunt Lunetten-Koningsweg reactie Vrienden van Amelisweerd scenariostudie Lunetten Koningsweg Voorkeur nieuwe hoekvariant oud bewoners Nolenslaan complex Voortgang Nolenslaan Portaal Openbare lijst ROG 11 september 2025 Raadsvoorstel Vaststelling Chw bestemmingsplan circulair Bedrijvenpark Strijkviertel en Bebouwde Kom-besluit, parkeerzonebesluit en Beeldkwaliteitsplan
7.1 8
9
9.1
Wethouder: Eerenberg, Beleidsterrein: Ruimtelijke Ordening Indicatieve behandeltijd: 30 minuten Het bestemmingsplan maakt de juridische planologische ontwikkeling mogelijk van het bedrijvenpark Strijkviertel naar een circulair bedrijvenpark van 20 ha. Hiermee kunnen aan de stad naar inschatting van het college ongeveer 1.900 arbeidsplaatsen worden toegevoegd. Ook voorziet het plan onder andere in nieuwe sportvelden, wandel- en fietspaden en openbaar groen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft eind 2023, begin 2024 ter inzage gelegen en dit heeft geleid tot 11 zienswijzen. 2 zienswijzen zijn voor het college aanleiding geweest het bestemmingsplan dat nu ter vaststelling voorligt bij de raad te wijzigen. Door onder andere nieuwe regelgeving en nadere onderzoeken heeft het langer geduurd voordat het bestemmingsplan nu wordt voorgelegd aan de raad. Naast vaststelling stelt het college de raad voor akkoord te gaan met het vaststellingsrapport waarin de ziensijzen en ambtshalve wijzigingen zijn verwerkt. Verder stelt het college voor geen exploitatieplan vast te stellen, de bebouwde komgrens te verschuiven en een tweetal parkeerzones voor betaald parkeren te wijzigen.
Dossier 4670 voorblad Raadsvoorstel Vaststelling Chw bestemmingsplan Bedrijvenpark Strijkviertel Vaststellingsrapport Chw bestemmingsplan circulair Bedrijvenpark Strijkviertel Verbeelding Chw bestemmingsplan circulair Bedrijvenpark Strijkviertel Chw bestemmingsplan circulair Bedrijvenpark Strijkviertel Toelichting Chw bestemmingsplan circulair Bedrijvenpark Strijkviertel Bijlagen toelichting Chw bestemmingsplan circulair Bedrijvenpark Strijkviertel Regels Chw bestemmingsplan circulair Bedrijvenpark Strijkviertel Bijlagen regels Beleidsregel Beeldkwaliteitsplan Circulaire bedrijvenpark Strijkviertel Toelichting Beleidsregel Beeldkwaliteitsplan Circulaire bedrijvenpark Strijkviertel Beeldkwaliteitsplan Circulaire bedrijvenpark Strijkviertel Link naar RO-publiceer Digitaal bestemmingsplan circulair Bedrijvenpark Strijkviertel Raadsmemo Vormgeving raadsvoorstel Vaststelling Chw bestemmingsplan Bedrijvenpark Strijkviertel Raadsmemo Vormgeving raadsvoorstel ‘Vaststelling Chw bestemmingsplan Bedrijvenpark Strijkviertel’ Raadsbrief M44/25 en Ontwikkelmodel Nolenslaan 1-31 Wethouder: Eerenberg, Beleidsterrein: Ruimtelijke ordening Indicatieve behandeltijd: 45 minuten Geagendeerd door: Pepijn Zwanenberg (LINK), Ingeborg Hornsveld (GroenLinks), Anne Sasbrink (Partij voor de Dieren), Rick van der Graaf (ChristenUnie), Joost Vasters (D66) en Linda Bode (Volt) Eerder dit jaar isM44met
betrekking tot de tuin Grave vanSolmsstraat 2, met ruime meerderheid aangenomen. In de motiewordt het college opgeroepen in ieder geval voor een scenario te kiezen waarin de tuin van het monumentale Fraterhuis behouden blijft en openbaar toegankelijk wordt gemaakt, zonder dat dit ten koste gaat van het aantal te ontwikkelen woningen. In de Raadsbrief van 6 mei staat dat de motie niet wordt uitgevoerd en er alsnog gekozen gaat worden voor het bebouwen van de tuin behorende bij Grave vanSolmsstraat. De agenderende fracties willen hier een debat over. Dossier 4802 voorblad Raadsbrief Ontwikkelmodel Nolenslaan Beantwoording SV2024 nr 158 over Nieuwbouw Nolenslaan vs religieus erfgoed Bijlage beantwoording SV2024 nr 158 - Ontwikkelmodellen Nolenslaan Bindend Advies - Zonne eiland Nedereindse Plas Indicatieve behandeltijd: 60 minuten Vergunningen, Toezicht en Handhaving heeft op 11 augustus 2025 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ontvangen heeft voor de ontwikkeling en realisatie van een drijvend zonneveld op de Nedereindse Plas. U ontvangt conform de afspraken met uw raad de stukken zoals deze zijn ingediend door de aanvrager.
Dossier 4824 voorblad concept positief bindend advies zonne-eiland Nedereindse Plas Ruimtelijke afweging bij bindend advies zonne-eiland Nedereindse Plas schoon Aanvraagformulier - 20250723_Zwartgemaakt Motivering ETFAL zonne-eiland Nedereindse Plas Situatietekeningen Flexibiliteitsnotitie zonne-eiland ZNEP 15-07-2025 Bijlages - Onderzoeken Bodem, Natuurtoets, Dieren, Stikstof Ruimtelijke Afweging Zonne eiland Nedereindse Plas Ruimtelijke afweging bij bindend advies zonne-eiland Nedereindse Plas schoon
10
11
concept positief bindend advies zonne-eiland Nedereindse Plas Raadsbrief Voorkeursrichting Scenariostudie stedelijk knooppunt Lunetten-Koningsweg Wethouder: Senna Maatoug, Beleidsterrein: Ruimtelijke projecten: Lunetten-Koningsweg Indicatieve behandeltijd: 120 minuten. Geagendeerd door: Rick van der Zweth (PvdA), Maartje Vermeulen, Fred Dekkers(GroenLinks), Gert Dijkstra (EenUtrecht), Linda Bode (Volt), Joost Vasters (D66), Pepijn Zwanenberg (LINK), Ruben Snijder (Student en Starter), Claire Derckx (Stadsbelang Utrecht), Hessel Stellinga (CDA), Tess Meerding (VVD), David Bosch (UtrechtNu!) en Anne Sasbrink (Partij voor de Dieren) Bovenstaande fracties willen de Raadsbrief Voorkeursrichting Scenariostudie stedelijk knooppunt Lunetten-Koningsweg agenderen voor een commissiedebat. In het debat willen de fracties stil staan bij de keuze voor de (voorkeurs)varianten en daarmee samenhangend welke uitgangspunten hierin meegenomen moeten worden en de timing van de plannen in relatie tot de andere grote ontwikkelingen in de stad.
Dossier 4751 voorblad Raadsbrief Voorkeursrichting Scenariostudie stedelijk knooppunt Lunetten-Koningsweg Scenariostudie Stedelijk Knooppunt Lunetten-Koningsweg Eindrapport Regionale OV-studie Utrecht Oost Flyer Regionale OV studie Utrecht Oost Leefbaarheid op het USP en de Samenwerkingsovereenkomst met de UU Wethouder: Schilderman, Beleidsterrein: Ruimtelijke Projecten: Utrecht Science Park Indicatieve behandeltijd: 90 minuten Geagendeerd door: Maaike Zijdenbos (VVD), Ruben Snijder (Student & Starter), Titus Stam (PvdA), Anton Stam (Volt), Maartje Vermeulen (GroenLinks), Rik van der Graaf (ChristenUnie), Gijs Toussaint (D66), Cees Bos (Stadsbelang Utrecht), Hessel Stellinga (CDA), Victor Paalman (Horizon) en Gert Dijkstra (EenUtrecht). De commissie is 10 juni 2025 op werkbezoek geweest bij het USP en heeft daar met de betrokken partners rondom het leefbaar maken van de Uithof gesproken. Ook is er tussen de Gemeente en de Universiteit een samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Graag gaat de commissie in debat over de gevolgen van de samenwerkingsovereenkomst en de haalbaarheid van daarin gestelde doelen, en over de gepresenteerde informatie tijdens het werkbezoek.
Dossier 4801 voorblad Raadsbrief Samenwerkingsovereenkomst UU en ontwikkelingen Utrecht Science Park USP Campagnemateriaal Bijlagenbundel Samenwerkingsovereenkomst Gemeente Utrecht en Universiteit Utrecht inzake USP Samenwerkingsovereenkomst Gemeente Utrecht en Universiteit Utrecht inzake USP Flyer peerpunt versie 1.0 Flyer training plannen organiseren Beantwoording SV2025 nr 85 over Raad in de wijk Oost
CONCEPT BEHANDELVOORRAAD COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDZAKEN 11 SEPTEMBER 2025
Titel
Soort
Ontvangen
Beleidsterrein
3.1 Raadsvoorstel
Raadsvoorstel
16-07-
Ruimtelijke
Vaststelling
Stedenbouwkundig
Programma van Eisen
Hojel I met bijlage met persoonsgegevens
2025
Ordening en Grondzaken
Beschrijving
Er bestaan plannen om de
gebouwen op de hoek van de Graadt van Roggenweg
In
Behandelwijze
Behandelduur
09-10-
Commissiedebat in
Zonder
commissie
2025
twee termijnen
bespreking direct
en Croeselaan te gaan
doorgeleiden
gebouwen bestaan nu uit
raadsvergadering
her-ontwikkelen. De 4
naar de
kantoren.
tenzij de
In het raadsvoorstel stelt
september
uitgangspunten voor
behandeling van
omgevingsplan vast te
behandelvoorraad
naast kantoren ook
bespreking op 11
worden gecreëerd, het
te staan
commissie op 11
het college de raad voor
staande
wijziging van het
de
stellen waarmee straks
aangeeft toch een
maximaal 650 woningen
oktober a.s. voor
gebied beter toegankelijk wordt gemaakt en er ook nog vergroening
plaatsvindt. Voor wat betreft het
woningprogramma heeft
de raad op 10 juli 2025 al
CONCEPT BEHANDELVOORRAAD COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDZAKEN 11 SEPTEMBER 2025
Titel
Soort
Ontvangen
Beleidsterrein
Beschrijving
In
Behandelwijze
Behandelduur
09-10-
Voorafgaande aan
240 minuten
commissie
ingestemd met een afwijking van het woonbeleid. Het concept
Stedenbouwkundig
Programma van Eisen
heeft voor consultatie ter inzage gelegen. Hierop zijn 6 reacties
binnengekomen die door het college zijn verwerkt in een reactienota. 3.2 Raadsvoorstel
Vaststelling Masterplan Overvecht Centrum
Raadsvoorstel
03-092025
Ruimtelijke
Voor het gebied van
Overvecht
het college een plan
Projecten:
Overvecht Centrum is door opgesteld dat ruimtelijke en sociale kaders geeft voor een
gebiedsontwikkeling. In dat plan komen er in dat gebied 2.500 extra
woningen en komt er onder andere een vernieuwing
2025
commissiebespreking cf agendering een RIB en een Technische bijeenkomst
organiseren op 2509-2025 RIB
60 minuten
CONCEPT BEHANDELVOORRAAD COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDZAKEN 11 SEPTEMBER 2025
Titel
Soort
Ontvangen
Beleidsterrein
Beschrijving
Behandelwijze
Behandelduur
van het winkelcentrum
Technische
60 minuten
trekker.
i.v.m. deel geheim)
inclusief een culturele
Het college stelt voor het plan vast te stellen en tevens een
beeldkwaliteitsplan voor
het gebied vast te stellen. Verder stelt het college
voor een grondexploitatie voor de ontwikkeling van parkeergarages en een
openbare fietsenstalling.
Tot slot wordt voorgesteld
een onderzoeksopdracht te geven als raad aan het
college, zodat de raad in
2027 een kredietaanvraag kan verwachten voor de eerste parkeergarage.
De fracties van GroenLinks, Volt, Student en Starter, VVD, D66, LINK,
UtrechtNu!, en CDA
In
commissie
bijeenkomst (fysiek
CONCEPT BEHANDELVOORRAAD COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDZAKEN 11 SEPTEMBER 2025
Titel
Soort
Ontvangen
Beleidsterrein
Beschrijving
ChristenUnie en PvdA
hebben verzocht om een RIB en een technische
bijeenkomst voorafgaande
aan commissiebehandeling.
In
commissie
Behandelwijze
Behandelduur
LANGE TERMIJNAGENDA COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDZAKEN 11 SEPTEMBER 2025 Onderwerp
Beleidsveld
Portefeuille
Planning
Datum
Beoogd
Beoogd
Beoogd kwartaal
Toelichting wijziging
houder
aanbieden aan
aange-
kwartaal cie
kwartaal cie
raadsbehandeling
planning
raad
boden
procedureel
inhoudelijk
2027 Q1
2027 Q1
2027 Q2
Was Q2 2025, wordt Q4
Oopen (Jaarbeursplein):
Ruimtelijke
Wethouder
2026 Q4
projectafwijkingsbesluit
projecten:
Eerenberg
tbv specifieke
Groot
marktomstandigheden is
verklaring van geen
Merwede
besloten om meer tijd te
2026. Gezien de huidige
bedenkingen
nemen voor de verdere planontwikkeling. De beleggingsmarkt voor nieuwe kantoren is momenteel gestagneerd, wat het vinden van een belegger voor een groot kantoorgebouw als Oopen bemoeilijkt. Dit is gemeld in de raadsbrief van 26 juni 2025, met kenmerk 30575570.
Nota van
Ruimtelijke
Wethouder
Uitgangspunten
Ordening
Eerenberg
Ruimtelijke
Wethouder
Ordening
Eerenberg
Wijziging
Ruimtelijke
Wethouder
omgevingsplan Jan van
Ordening
Eerenberg
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q2
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q2
2026 Q3
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q2
Winkelcentrum Nova SPVE Ravellaan 96
Galenstraat
LANGE TERMIJNAGENDA COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDZAKEN 11 SEPTEMBER 2025 Onderwerp
Beleidsveld
Portefeuille
Planning
Datum
Beoogd
Beoogd
Beoogd kwartaal
Toelichting wijziging
houder
aanbieden aan
aange-
kwartaal cie
kwartaal cie
raadsbehandeling
planning
raad
boden
procedureel
inhoudelijk
2026 Q1
2026 Q2
2026 Q3
2026 Q3
2026 Q2
2026 Q2
2026 Q2
2026 Q3
Omgevingsvisie
Ruimtelijke
Wethouder
Jaarbeurs
projecten:
Eerenberg
Groot Merwede SPvE Brennerbaan 106
Ruimtelijke
Wethouder
Ordening
Eerenberg
Was Q3 2025, wordt Q2 2026, vanwege nader overleg met de initiatiefnemer over de financiële haalbaarheid in relatie tot de ambities en eisen van de gemeente.
Wijziging
Ruimtelijke
Wethouder
Omgevingsplan
Ordening
Eerenberg
2025 Q4
2025 Q4
2025 Q4
2025 Q4
SPvE Kogllaan 26/Manegelaan is onderweg
Kogllaan
voor besluitvorming in de
26/Manegelaan
raad in Q4 2024. De planologisch - juridische vertaling in het Omgevingsplan zal dan naar verwachting in 2025 aangeboden worden voor besluitvorming.
Wijziging
Ruimtelijke
Wethouder
omgevingsplan
Ordening
Eerenberg
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q2
LANGE TERMIJNAGENDA COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDZAKEN 11 SEPTEMBER 2025 Onderwerp
Beleidsveld
Portefeuille
Planning
Datum
Beoogd
Beoogd
Beoogd kwartaal
Toelichting wijziging
houder
aanbieden aan
aange-
kwartaal cie
kwartaal cie
raadsbehandeling
planning
raad
boden
procedureel
inhoudelijk
2025 Q4
2025 Q4
2026 Q1
Was Q1 2025 aanbieden aan
herontwikkeling Wolvenplein Bestemmingsplan
Ruimtelijke
Wethouder
Maximapark
Ordening
Eerenberg
2025 Q4
de raad, en wordt Q4 2025, vanwege vertraging door het flora en fauna-onderzoek.
SPvE J.C. Maylaan
Ruimtelijke
Wethouder
Ordening
Eerenberg
SPVE
Ruimtelijke
Wethouder
Gebiedsontwikkeling
Ordening
Eerenberg
2025 Q4
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q3
2026 Q3
2026 Q3
2026 Q4
Was Q2 2025, wordt Q4 2025. Meer tijd nodig voor
Ravellaan Noord
overleg met initiatiefnemer.
(deel)Omgevingsvisie
Ruimtelijke
Wethouder
Lage Weide
Ordening
Eerenberg
Nota
Ruimtelijke
Wethouder
Omgevingskwaliteit
Ordening
Eerenberg
Nota van
Ruimtelijke
Wethouder
Uitgangspunten
Ordening
Eerenberg
Leidende principes van
Ruimtelijke
Wethouder
verdere ontwikkeling
projecten:
Eerenberg
van Rijnenburg
Rijnenburg
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q2
Was Q4 2025, wordt Q1 2026.
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q2
2025 Q4
2025 Q4
2025 Q4
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q2
Merwedekanaalzone deelgebied 5 fase 2 2025 Q4
LANGE TERMIJNAGENDA COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDZAKEN 11 SEPTEMBER 2025 Onderwerp
Beleidsveld
Portefeuille
Planning
Datum
Beoogd
Beoogd
Beoogd kwartaal
Toelichting wijziging
houder
aanbieden aan
aange-
kwartaal cie
kwartaal cie
raadsbehandeling
planning
raad
boden
procedureel
inhoudelijk 2026 Q1
Was Q1 2025, wordt Q4
Omgevingsplan
Ruimtelijke
Wethouder
Livingstonelaan 609
Ordening
Eerenberg
2025 Q4
2025 Q4
2025. I.v.m. de financiële haalbaarheid is er vertraging ontstaan. We hopen na de zomer van 2025 het omgevingsplan ter inzage te kunnen leggen en het daarna aan te kunnen bieden aan de raad.
Bestemmingsplan - ZO
Ruimtelijke
Wethouder
kwadrant De Meern
Ordening
Eerenberg
SPvE Hojel I Graadt van
Ruimtelijke
Wethouder
Roggenweg
projecten:
Eerenberg
2026 Q1 2025 Q4
2025 Q4
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q1
20250325: er zijn enkele aanpassingen gedaan in het
Groot
plan (zowel op verzoek van
Merwede
initiatiefnemer als gemeente). Een aantal onderzoeken moest hierop worden aangepast, om te komen tot een passend Programma van Eisen. Daarom kan het SPvE later aangeboden worden ter besluitvorming in de raad.
LANGE TERMIJNAGENDA COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDZAKEN 11 SEPTEMBER 2025 Onderwerp
Beleidsveld
Portefeuille
Planning
Datum
Beoogd
Beoogd
Beoogd kwartaal
Toelichting wijziging
houder
aanbieden aan
aange-
kwartaal cie
kwartaal cie
raadsbehandeling
planning
raad
boden
procedureel
inhoudelijk Het SPvE gaat in Q2 2025 ter inzage.
Update SPvE Hart van
Ruimtelijke
Wethouder
de Meern ZOK
Ordening
Eerenberg
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q2
2026 Q2
Verschillende onderdelen voor het opstellen van de uitgangspunten kosten meer inzet dan eerder ingeschat. Met het concept SPvE gaan we participeren als onderdeel van ‘Samen stad maken’. De reacties uit de stad halen we op en worden verwerkt vóór we het stuk aanbieden aan college en raad. Deze processtap kost tijd.
SPVE UMCU Noordzijde
Ruimtelijke
Wethouder
projecten:
Schilderman
2025 Q3
2025 Q3
2025 Q4
2026 Q1
Was Q3 2024, wordt Q3 2025. De afronding van
Utrecht
diverse studies en
Science Park
onderzoeken rondom de inpassing en tevens uitbreiding van het Ronald McDonald Huis (RMDH) kosten meer tijd. Daarna kan
LANGE TERMIJNAGENDA COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDZAKEN 11 SEPTEMBER 2025 Onderwerp
Beleidsveld
Portefeuille
Planning
Datum
Beoogd
Beoogd
Beoogd kwartaal
Toelichting wijziging
houder
aanbieden aan
aange-
kwartaal cie
kwartaal cie
raadsbehandeling
planning
raad
boden
procedureel
inhoudelijk pas het SPvE worden opgesteld.
Masterplan Overvecht
Ruimtelijke
Wethouder
Centrum
projecten:
Maatoug
2025 Q2
2025 Q2
2025 Q3
Overvecht Omgevingsplan
Ruimtelijke
Wethouder
Matserterrein
projecten:
Eerenberg
2025 Q3
2025 Q4
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q4
2026 Q4
2026 Q4
2027 Q1
2025 Q4
2026 Q1
Groot Merwede Wijziging
Ruimtelijke
Wethouder
omgevingsplan Hart
Ordening
Eerenberg
Ruimtelijke
Wethouder
Ordening
Eerenberg
van de Meern Zuidoost kwadrant SPvE Galgenwaard
2025 Q4
Was Q4 2024, wordt Q4 2025. Vanwege de complexe gebiedsontwikkeling zijn wij nog in gesprek met de ontwikkelaars over een haalbare planontwikkeling binnen de kaders van het SPvE. In 2023 heeft Galgenwaard Onroerend Goed haar
LANGE TERMIJNAGENDA COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDZAKEN 11 SEPTEMBER 2025 Onderwerp
Beleidsveld
Portefeuille
Planning
Datum
Beoogd
Beoogd
Beoogd kwartaal
Toelichting wijziging
houder
aanbieden aan
aange-
kwartaal cie
kwartaal cie
raadsbehandeling
planning
raad
boden
procedureel
inhoudelijk eigendommen bovendien overgedragen aan drie partijen. Ook dit heeft voor vertraging in de gebiedsontwikkeling gezorgd.
SPvE Tuincentrum Steck
Ruimtelijke
Wethouder
Gageldijk 3
projecten:
Maatoug
2025 Q4
2025 Q4
2026 Q1
Was Q1, wordt Q4. Initiatiefnemer heeft tijd
Overvecht
nodig de juridische en financiële afspraken in de anterieure overeenkomst te bestendigen. Hierover zijn we nog met de initiatiefnemer in overleg.
Verklaring van geen
Ruimtelijke
Wethouder
bedenkingen (Vvgb)
Ordening
Eerenberg
Grondzaken
Wethouder
2025 Q3
2025 Q3
2025 Q4
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q1
bouwplan D4/E4 Leidsche Rijn Centrum Herziening erfpachtvoorwaarden Algemene Bepalingen 1974
Voortman
2025 Q4
LANGE TERMIJNAGENDA COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDZAKEN 11 SEPTEMBER 2025 Onderwerp
Beleidsveld
Portefeuille
Planning
Datum
Beoogd
Beoogd
Beoogd kwartaal
Toelichting wijziging
houder
aanbieden aan
aange-
kwartaal cie
kwartaal cie
raadsbehandeling
planning
raad
boden
procedureel
inhoudelijk 2026 Q1
Was Q4 2024, wordt Q4
Omgevingsplan Pieter
Ruimtelijke
Wethouder
Baan Centrum
Ordening
Eerenberg
2025 Q4
2025 Q4
2025, vanwege vertraging bij de planuitwerking als gevolg van een interne overdracht van het eigendom en een heroverweging op de plannen bij de nieuwe eigenaar.
Nota van
Ruimtelijke
Wethouder
Uitgangspunten 't Hoog
Ordening
Eerenberg
Bestemmingsplan
Ruimtelijke
Wethouder
Bedrijventerrein
Ordening
Eerenberg
2026 Q1 2025 Q3
17-06-
2026 Q1
2026 Q2
2026 Q2
2025 Q3
2025 Q4
2026 Q1
2025
Was Q1 2025, wordt Q3 2025. Vanwege onderzoek
Strijkviertel
naar de haas, extra tijd voor verkeersonderzoek en programmatische aanscherping.
Wijziging
Ruimtelijke
Wethouder
Omgevingsplan Van
Ordening
Eerenberg
Heukelomlaan
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q2
Was Q3 2025, wordt Q1 2026. Er is vertraging ontstaan door de keuze van de ontwikkelaar (Woonin) om eerst een aannemer te selecteren voordat de procedure van het wijzigen
LANGE TERMIJNAGENDA COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDZAKEN 11 SEPTEMBER 2025 Onderwerp
Beleidsveld
Portefeuille
Planning
Datum
Beoogd
Beoogd
Beoogd kwartaal
Toelichting wijziging
houder
aanbieden aan
aange-
kwartaal cie
kwartaal cie
raadsbehandeling
planning
raad
boden
procedureel
inhoudelijk van het Omgevingsplan afgerond kan worden.
Concept SPvE
Ruimtelijke
Wethouder
Zwanenvechtlaan ter
Ordening
Eerenberg
Beeldkwaliteitsplan
Ruimtelijke
Wethouder
deelgebied 6
projecten:
Eerenberg
Merwedekanaalzone
Groot
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q2
2026 Q3
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q2
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q2
2026 Q3
2026 Q1
2026 Q1
2026 Q2
2026 Q3
inzage
Merwede Wijziging
Ruimtelijke
Wethouder
omgevingsplan
Ordening
Eerenberg
SPVE
Ruimtelijke
Wethouder
Archimedeskwartier
projecten:
Schilderman
Europaweg 2 en 4 Was Q4 2024, wordt Q1 2026. Project is afhankelijk
Utrecht
van Tracébesluit / ARU. Alle
Science Park
verschillende scenario's worden onderzocht op een wettelijk haalbaar plan. Voor einde dit jaar vindt een heroverweging plaats of project door kan.
LANGE TERMIJNAGENDA COMMISSIE RUIMTELIJKE ORDENING EN GRONDZAKEN 11 SEPTEMBER 2025 Onderwerp
Beleidsveld
Portefeuille
Planning
Datum
Beoogd
Beoogd
Beoogd kwartaal
Toelichting wijziging
houder
aanbieden aan
aange-
kwartaal cie
kwartaal cie
raadsbehandeling
planning
raad
boden
procedureel
inhoudelijk 2027 Q1
Was Q2 2025, wordt Q4
Vaststelling
Ruimtelijke
Wethouder
Uitgangspuntennotitie
projecten:
Eerenberg
Rijnenburg
Rijnenburg
2026 Q4
2026 Q4
2026. Nog veel onderzoek en uitwerking en afstemming met andere partijen nodig om de kaders te kunnen omschrijven waarmee een masterplan voor ontwikkeling van het gebied gemaakt kan worden.
Omgevingsplan
Ruimtelijke
Wethouder
Reitdiepstraat
Ordening
Eerenberg
2025 Q4
2025 Q4
2026 Q1
2026 Q2
Was Q2 2025, wordt Q4 2025. Aanpassing in het plan door de initiatiefnemer i.v.m. financiële haalbaarheid en het hierop aanpassen van de bouwenvelop zorgt voor vertraging.
Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken Dossiernummer
4763
Vertrouwelijk
Nee
Vergaderdatum
11 september 2025
Agendapunt
3.1
Titel
Raadsvoorstel Vaststelling Stedenbouwkundig Programma van Eisen Hojel I; vaststellen reactienota
ID
4988
Behandelend ambtenaar
Greeven, Jan
Telefoon
0634736850
j.greeven@utrecht.nl
Datum collegebesluit Geocodering
Binnenstad
Thema
Ruimtelijke ordening
Portefeuillehouder
Wethouder Eerenberg
Beleidsveld
Ruimtelijke Ordening
Referendabel Reden niet referendabel Raadsadviseur (lijst) Behandelvoorstel Resultaat commissiebehandeling Resultaat raadsbehandeling Geagendeerd
Vergaderdatum
Commissie Ruimtelijke Ordening
11 september 2025
en Grondzaken Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken Voorgesteld besluit
9 oktober 2025
Voorstel aan de gemeenteraad
Vaststelling Stedenbouwkundig Programma van Eisen Hojel I Beleidsveld Organisatieonderdeel Opsteller Kenmerk Vergaderdatum Raad Referendabel Geheim
Ruimtelijke Ordening Ontwikkelorganisatie Ruimte Jan Greeven/Marloes de Beuze 30583212 Volgt Nee (artikel 1:2 lid 2 onder f Verordening raadgevend referendum) Nee
Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor te besluiten: 1. Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Hojel I vast te stellen, met als belangrijkste punten: a. De kaders om extra programma te kunnen toevoegen, namelijk max.55.000 m2 kantoren en max. 650 woningen. b. Het beter toegankelijk maken van Beurskwartier. c. Het meer vergroenen van het gebied (van 5% naar 40% groen).
Burgemeester en wethouders van Utrecht,
de secretaris,
de burgemeester,
Samenvatting Met de transformatie van Hojel City Center I (hierna: ‘Hojel I’) krijgt Utrecht een publiek toegankelijk gebied dat aansluiting zoekt met het gemengde hoogstedelijke gebied Beurskwartier dat in ontwikkeling is aan de westzijde van station Utrecht Centraal. Het SPvE geeft de initiatiefnemer kaders mee om een ontwikkeling mogelijk te maken die tevens bijdraagt aan de ambities van de stad. Dit SPvE maakt een integrale gebiedsontwikkeling mogelijk, met ruimte voor het toevoegen van zowel kantoren als woningen, het beter toegankelijk maken van het gebied en naastgelegen Beurskwartier en het aanmerkelijk vergroenen van het gebied.
Context Aanleiding Gemeente en initiatiefnemer Athora hebben middels een IDOC en IPOK in 2024 afgesproken om de herontwikkeling van deze locatie op te pakken. Met dit SPvE worden de uitgangspunten voor verdere ontwikkeling van het Hojel-terrein op de hoek Croeselaan en Graadt van Roggenweg vastgelegd. Gemeente en Athora, samen met projectontwikkelaar EdgeTechnologies, hebben samengewerkt aan dit SPvE om te komen tot een haalbaar en integraal programma voor de ontwikkeling van dit gebied. Het College heeft het SPvE vrijgegeven voor consultatie en een reactienota vastgesteld. Het SPvE wordt nu ter vaststelling aangeboden aan de raad. Herontwikkeling Hojel I Het plan zoekt aansluiting met het nieuwe Beurskwartier door openbaar toegankelijke doorbraken te realiseren tussen de bouwblokken, waardoor het gebied en achterliggende Beurskwartier beter toegankelijk worden vanaf de Graadt van Roggenweg. Door deze doorbraken ontstaan 3 bouwdelen: bouwblok A, bouwblok B en een geschakeld bouwblok C-D. Bouwblok A en B worden herontwikkeld tot zelfstandige kantoorgebouwen. Bij blok C-D worden aan weerszijden van het bestaande kantoorgebouw woontorens toegevoegd.
Het plangebied Hojel I aan linkerzijde met de bouwdelen A, B C en D (luchtfoto 2024)
Door de herontwikkeling van Hojel I wordt bijgedragen aan de gezonde verstedelijking van Utrecht en wordt veel groen toegevoegd, zo’n 0,8 hectare extra groen. Het monofunctionele karakter van het gebied wordt doorbroken met doorbraken en toevoeging van wonen en voorzieningen in levendige plinten. Voor dit gebied zijn de ambities: gemengd en inclusief, compact en levendig, fijnmazig, duurzaam, groen en gezond en slim vervoer. Een fijnmazig autoluw netwerk van straten, pleintjes en groenzones vormt de basis van de openbare ruimte in dit plan en verbindt het vastgoed met de Graadt van Roggenweg, Beurskwartier en Jaarbeursplein. Het gebied krijgt meer functiemenging, differentiatie in pandgrootte en architectuur, opbouw van bouwvolumes waar torens met een setback op basementen staan en betere binnen/buitenrelaties. Een robuust en divers groene inrichting moet zorgen voor de juiste omstandigheden voor de doelsoorten uit de Beursbiotoop; de huismus, de gierzwaluw, de vleermuis, wilde bijen en de egel. 2
Het initiatief anticipeert op de toekomstige verkeersstructuur van het Lombokplein en Beurskwartier. Het aantal parkeerplaatsen wordt gereduceerd van 872 naar maximaal 700, terwijl het programma in het gebied bijna verdubbelt (bij maximale uitbreiding). Dit is in lijn met het huidige mobiliteitsbeleid, rekening houdend met een component rechtens verkregen niveau parkeerplaatsen. Juridische context Het initiatief ligt in het plangebied van het bestemmingsplan Kanaleneiland-Transwijk dat onderdeel uitmaakt van het Omgevingsplan Utrecht en het perceel heeft de bestemming kantoren. De grond is volledig eigendom van de initiatiefnemer (dus geen erfpacht). Het initiatief past niet binnen de regels van het omgevingsplan en daarom is in het IDOC afgesproken om het UPP-1 proces te doorlopen en een SPvE op te stellen. Conform UPP-1 stelt de raad een SPvE vast. Voordat het college het SPvE voorlegt aan de raad, is het eerst vrijgegeven voor consultatie, zodat reacties uit de stad meegenomen konden worden in de definitieve versie. We volgen het UPP1 ter voorbereiding op een BOPA-procedure voor de bouwblokken A en B en een wijziging Omgevingsplan voor bouwblokken C en D. Beslistermijn Voor de voortgang van de bouwprojecten in dit gebied (zowel voor de woningen als de kantoren) is behandeling door de raad in het 3e kwartaal van 2025 gewenst.
Beoogd effect Door herontwikkeling van Hojel I wordt bijgedragen aan de gezonde verstedelijking van Utrecht. Eerdere besluitvorming en informatievoorziening aan de raad - 10 juli 2025 raadsbesluit MPR '5e tranche Utrechtse Aanpak op gang houden woningbouw’, waar het woonprogramma dat is opgenomen in dit SPvE deel van uit maakt. - 10 april 2025 Raadsbrief Vrijgave concept SPvE Hojel I, Bij deze raadsbrief heeft de Raad ook het Samenwerkingsplan en Samenwerkingsverslag in het kader van Samen Stad maken ontvangen. - 23 oktober 2024 Raadsbrief Voortgangsrapportage projecten Stationsgebied, Lombokplein en Beurskwartier - 16 april 2024 collegebesluit IPOK/IDOC Hojel I en Raadsbrief Hojel I Graadt Roggenweg Vaststellen Intentiedocument Hojel I, start planproces conform UPP-1. Informeren van de raad over het Intentiedocument Hojel I. Met dit planproces voor Hojel I komt het college tegemoet aan de toezegging “Blijf zoeken naar verbinding Lombokplein en Beursgebied”. - 7 december 2017 besluit over Raadsvoorstel Omgevingsvisie Beurskwartier en Lombokplein Het gebied maakt onderdeel uit van de in 2017 vastgestelde omgevingsvisie Beurskwartier Lombokplein. Toen is het plangebied van Hojel I conserverend meegenomen. Het gebied maakt daarom geen onderdeel uit van het in 2023 vastgestelde stedenbouwkundig plan Beurskwartier.
Door de herontwikkeling van Hojel I kan dit gebied nu alsnog aansluiting zoeken bij de ontwikkeling van Beurskwartier en het vergrote Centrum.
Beslispunten, Argumenten en Kanttekeningen/Risico’s Beslispunt 1
Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) Hojel I vast te stellen, met als belangrijkste punten: a. De kaders om extra programma te kunnen toevoegen, namelijk max.55.000 m2 kantoren en max. 650 woningen. b. Het beter toegankelijk maken van Beurskwartier. c. Het meer vergroenen van het gebied (van 5% naar 40% groen).
Argumenten
3
1.1
Middels dit SPvE kan de raad kaders stellen aan de herontwikkeling van het gebied met een stedenbouwkundige kwaliteit en samenhang die nodig en passend is voor dit plangebied. De ambitie van de gemeente om een gezonde mix van wonen en werken te realiseren kan op deze locatie nabij het Centraal Station en de binnenstad uitstekend tot zijn recht komen. Hojel I wordt uitgebreid met extra programma en gaat daadwerkelijk onderdeel uitmaken van de gemengde en hoogstedelijke stadswijk Beurskwartier in het vergrote centrum van Utrecht aan de westzijde van het spoor.
1.2
Het SPvE geeft invulling aan de gemeentelijke ambities van Gezond stedelijk leven, gezonde mobiliteit, verdichting in balans en duurzaamheid. Voor de ontwikkeling van het plangebied zijn de volgende stedelijke ambities uit de RSU 2040 van belang: • Toevoegen van een substantiële hoeveelheid woningbouw, vooral op binnenstedelijke locaties; • Stedelijke verdichting rond OV-knooppunten; • Utrecht kiest voor forse binnenstedelijke ontwikkeling in het Stationsgebied. Om dit verantwoord te kunnen doen zijn gezondheid, duurzaamheid en leefbaarheid kernthema’s, die dan ook worden gehanteerd als uitgangspunten voor dit SPvE. Daarbij is een evenwichtige programmatische invulling en verdeling van groen en functies uitgangspunt; • Meer ruimte voor voetganger en fietser in centrumlocaties; • Verbonden stad: Utrecht zet in op de uitbreiding van het centrum aan de westzijde met verbindingen over het spoor met het historisch centrum; • Ambities voor het vergrote centrum die ook worden toegepast op deze gebiedsontwikkeling: - Gemengd en inclusief - Compact en levendig - Fijnmazig - Duurzaam - Groen en gezond - Slim vervoer
1.3
Met de doorbraken die dit SPvE mogelijk maakt, creëren we ruimte voor verdichting, vergroening en een betere verkeersstructuur. Het plan stelt naast kantoren ook ruimte beschikbaar voor wonen, voorzieningen en een groene openbare ruimte. Het plan zoekt in de ruimtelijke compositie aansluiting met het nieuwe Beurskwartier door openbaar toegankelijke doorbraken te realiseren tussen de bouwblokken, waardoor het Beurskwartier beter toegankelijk wordt vanaf de Graadt van Roggenweg. Hierdoor ontstaan er nieuwe looproutes in het gebied, die ook aansluiten op het park in Beurskwartier. Met de nieuwe inrichting wordt verwacht dat 40% van het horizontale oppervlak groen wordt ingericht (0,8 hectare). In vergelijking met 5% in de huidige situatie. De buitenruimte wordt duurzaam groen ingericht (groen tenzij), met beplanting passend bij de bezonning en het bodempakket en met een diversiteit die ruimte geeft aan de doelsoorten uit de Beurskwartier biotoop; de huismus, de gierzwaluw, de vleermuis, wilde bijen en de egel. Voor de ontsluiting van de parkeergarage wordt een nieuwe afslag van de Graadt van Roggenweg gerealiseerd. Dit betreft alleen een inrit. Het verkeer dat de parkeergarage uitgaat, verlaat deze via de Hojelstraat of het Jaarbeursplein. Zodat de verkeerbelasting van beide routes niet te hoog wordt. De parkeergarage zelf wordt ingekort en opgehoogd.
Het aantal autoparkeerplaatsen in het plangebied neemt af van 872 naar maximaal 700.
1.4
Het kantoorvolume wordt behouden én er worden woningen toegevoegd aan het gebied. Het behouden, verduurzamen en moderniseren van kantoren op deze locatie is door de gunstige ligging in het Centrum en nabij het Centraal Station bevorderlijk voor duurzame werkgelegenheid in het zakencentrum van onze stad. Dit, terwijl het aantal
4
parkeerplaatsen en verkeersbewegingen niet toeneemt (conform ons mobiliteitsbeleid). Hiernaast wordt er op deze centrumlocatie verdicht en kan er tot circa 48.000 m2 bvo aan woningen toegevoegd. Dit betreft minstens 40% sociale huur, 27% middeldure en 33% vrije sector woningen. Het gaat om tussen de 400 en 650 woningen, afhankelijk van verdere uitwerking. De realisatie zal gefaseerd plaatsvinden en zal starten bij kantoorgebouwen A en B. Verwacht wordt dat de woontorens C en D op langere termijn worden herontwikkeld. In een anterieure overeenkomst worden afspraken vastgelegd over de samenhang van de ontwikkeling, met een gefaseerde realisatieplicht (het mag gefaseerd, maar moet uiteindelijk wel geheel worden uitgevoerd). 1.5
Om de ontwikkeling haalbaar te maken, heeft de raad op 10 juli 2025 ingestemd met een afwijking op het woonbeleid voor Hojel I in het kader van de 5e tranche van de Utrechtse aanpak. Toevoeging van woningen is een belangrijk uitgangspunt voor de herontwikkeling van Hojel I. Daarmee ontstaat een gemengd gebied en wordt een bijdrage geleverd aan de woonopgave van de stad. De business case van de woningbouw is negatief. Daarom heeft de initiatiefnemer verzocht te mogen afwijken van het woonbeleid op de volgende punten: - sociale huurwoningen te realiseren met een gemiddelde oppervlakte van minimaal 45 m2 gbo; - huur- en koopwoningen in het middeldure segment te realiseren met een gemiddelde oppervlakte van minimaal 50 m2 gbo; - het woningbouwprogramma zo in te richten dat minimaal 25% van de huur- en/ of koopwoningen in het middeldure segment valt waarmee de verdeling van het woningbouwprogramma wordt verdeeld als 40% sociale huur, 25% middensegment (betaalbare koop en/of middenhuur) en 35% vrije sector (vrije sector huur en/of dure koop); - betaalbare koop (met betaalbaarheidsgrens ad.
€ 390.000 in 2024) om te zetten in middeldure huurwoningen tot het moment van indienen van de aanvraag voor de omgevingsvergunning; en - voor wat betreft de maximale huur- en koopprijzen van woningen in het middeldure segment aan te kunnen sluiten bij landelijke regelgeving (voor huurwoningen betekent dit per 1 januari 2025 een maandelijkse huurprijs van maximaal € 1.184,82 plus 10% nieuwbouw-opslag indien de realisatie start vóór 1-1-2028). Hierbij geldt dat, indien een woning meer dan 186 WWS-punten vertegenwoordigt, deze woning niettemin in het middensegment blijft (maximale huurprijs). Voorts geldt als uitgangspunt dat middenhuurwoningen voor een periode van 20 jaar als middenhuurwoningen dienen te worden geëxploiteerd. Deze ontwikkeling is met deze uitgangspunten onderdeel van het voorstel aan de raad geweest om in te stemmen met de 5e tranche van de Utrechtse aanpak. Voor de 2e fase van de woningbouw geldt een andere verdeling en wordt ingezet op middeldure huur i.p.v. koop (zie bijlage met Uitgangspunten). Hierdoor komt de verdeling uiteindelijk uit op 40% sociaal, 27% middelduur (huur en koop) en 33% vrije sector woningen. De huur- en koopwoningen worden in aparte gebouwen gerealiseerd omdat beleggers en corporaties niet akkoord gaan met menging van huur en koop. Dat beperkt de variatie, maar het gesprek hierover blijft open.
De afspraken worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst Hojel I.
Kanttekeningen/Risico’s 1.1
De businesscase en planning van Athora kan onder druk komen te staan door netcongestie en omdat er nog geen overeenkomsten met Eneco zijn afgesloten over aansluiting van de WKO-voorziening De gemeente heeft aan ENECO een concessie verleend voor het oprichten en exploiteren van een gebiedsbreed warmtenet. In het kader van deze concessie heeft de gemeente het recht voor het exploiteren van Warmte- en Koudebronnen (WKO) in 5
ondergrondse watervoerende lagen exclusief aan ENECO gegund. Zonder een passende en tijdige beschikbaarheid van WKO-bronnen is het niet mogelijk voor initiatiefnemer om aan de gestelde duurzaamheidseisen van de gemeente te voldoen. Op dat moment treden partijen in overleg om gezamenlijk een passende oplossing te definiëren.
Financiën De gemeentelijke plankosten voor de gebiedsontwikkeling worden door initiatiefnemer vergoed per voorschot conform IPOK. Voor de verdere uitwerking van het plan in een BOPA / Omgevingsplan wordt een anterieure overeenkomst opgesteld. Hierin wordt het kostenverhaal van de gemeente vastgelegd ter dekking van: de gemeentelijke plankosten tot einde project (voorzien in 2032); aanpassingen van de (publieke) openbare ruimte en wegen in en om het plangebied ten behoeve van de ontwikkeling; een bijdrage aan de bovenplanse investeringen in het Stationsgebied en; voor een bijdrage in het kader van de Nota Bovenwijkse voorzieningen.
Vervolg Na vaststelling van het SPvE wordt er gestart met een wijziging van het omgevingsplan door middel van een BOPA-procedure voor gebouwdelen A en B (kantoren). Verwacht wordt dat er in 2027 gestart kan worden met de realisatie van de gebouwdelen A en B. De realisatie van gebouwdelen C en D (woningen) zal naar verwachting na 2030 plaatsvinden.
Samen stad maken (voorheen: Participatie) De buurtbewoners en ondernemers uit de omgeving zijn afgelopen periode geconsulteerd over de plannen via een wijkbericht, met een informatiebijeenkomst, middels straatinterviews en via een enquête op Denk Mee. De reacties waren over het algemeen positief. Tijdens de vrijgave van het concept SPvE is er nogmaals een informatieavond georganiseerd en was er de mogelijkheid om reacties op het SPvE in te dienen. Deze reacties zijn verwerkt in de reactienota.
Communicatie Bewoners en geïnteresseerden worden over de behandeling in de raad geïnformeerd via een nieuwsbericht in de gemeentelijke nieuwsbrief, de Denk-Mee pagina en / of via het mailadres wat zij hebben achtergelaten om nieuws over het project op te ontvangen.
Niet referendabel De Verordening raadgevend referendum gemeente Utrecht is niet van toepassing. Het betreft een raadsvoorstel inzake de vaststelling of wijziging van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (artikel 1:2 lid 2 onder f Verordening raadgevend referendum gemeente Utrecht).
Bijlagen Bijlagen besluitvorming - SPvE Hojel I Bijlage ter informatie - Reactienota SPvE Hojel I
6
Hojel I Stedenbouwkundig Programma van Eisen Stedelijke ontwikkeling aan de Graadt van Roggenweg 9 juli 2025
Utrecht.nl
Colofon Projectgroep Gemeente Utrecht Athora Netherlands N.V. / SRLEV N.V. Edge De Zwarte Hond Opdrachtgever Lode Messemaker
Gebiedsregisseur Opgave Centrum, gemeente Utrecht
Versie Definitief voor vaststelling Versiedatum 9 juli 2025 Bestuurlijke besluitvorming Directie Athora Netherlands N.V. / SRLEV N.V.: 11 juni 2025 College van B en W: 15 juli 2025 Gemeenteraad: XXX
SPVE - Hojel I - 3
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding
4
Hoofdstuk 2
10
1.1 Initiatief 1.2 Doel 1.3 Beschrijving plangebied Hojel I 2.1 Bouwblokken in groene setting 2.2 Openbare ruimte en groen domein 2.3 Slim Vervoer 2.4 Gemengd en inclusief programma 2.5 Gezond stedelijk leven 2.6 Duurzaam en innovatief
4 4 6
12 14 18 20 22 23
Hoofdstuk 3 Beeldkwaliteit
26
Hoofdstuk 4 Onderzoeken
34
3.1 Architectuur 3.2 Buitenruimte en groen domein 4.1 Geluid 4.2 Luchtkwaliteit en geur 4.3 Externe veiligheid 4.4 Archeologie 4.5 Klimaatadaptatie en Wateropgave 4.6 Stikstof 4.7 Groen en ecologie 4.8 Zon 4.9 Windonderzoek 4.10 Trillingen 4.11 Niet Gesprongen Explosieven 4.12 Verkeer en parkeren 4.13 Kabels en leidingen 4.14 MER 4.15 Bodem en ondergrond
26 30 34 35 35 36 37 37 38 40 41 43 43 44 45 45 46
Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid
5.1 Economische uitvoerbaarheid en financiële haalbaarheid 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid: samenwerking en participatie 5.3 Technische uitvoerbaarheid 5.4 Fasering
48
48 48 48 49
Hoofdstuk 6 Proces en vervolgtraject
50
Hoofdstuk 7 Bronnen
52
6.1 Planproces 6.3 Participatieproces 6.4 Streefplanning en mijlpalen
50 50 50
4 - SPVE - Hojel I
1
Inleiding
Met de transformatie van Hojel City Center I (hierna: “Hojel I”), nu nog een grote kantorenkolos boven op een halfverdiepte parkeergarage, krijgt Utrecht een publiek toegankelijk gebied dat hoort bij het zogenaamde ‘vergrote centrum’, het gemengd hoogstedelijk gebied dat in ontwikkeling is aan de westzijde van station Utrecht Centraal in samenhang met de historische binnenstad. Een onderdeel van de stad met plekken om te werken, wonen en ontspannen. Een hoogstedelijke invulling, omdat het naast Utrecht Centraal ligt en onderdeel is van het centrum. De openbare ruimte wordt groen ingericht om prettig te verblijven, lopen en fietsen. De monofunctionele kantorenwand aan de Graadt van Roggenweg wordt doorbroken waardoor het herontwikkelde gebied beter wordt verbonden met het Beurskwartier en er op lange termijn ook kansen zijn voor betere verbindingen met het Muntkwartier en Lombok. Dit levert voor de stad op: duurzame werkgelegenheid, het versterken van het voorzieningenniveau, woningen en een goede omgevingskwaliteit.
1.1
Initiatief
Het initiatief betreft de herontwikkeling van Hojel City Center I aan de Graadt van Roggenweg in het Beurskwartier. De bestaande kantoorgebouwen op de locatie zijn in 1992 gebouwd. Totaal gaat het om ca. 50.000 m² BVO kantoren. Er zijn 816 parkeerplaatsen (exclusief parkeerplaatsen in gebruik door Utrecht Central Plaza) in het plangebied, waarvan 571 in een vrijstaande parkeergarage aan de achterzijde van de kantoren en de rest half verdiept achter en onder de kantoorblokken. De locatie heeft momenteel een monofunctioneel karakter, namelijk een kantoorfunctie met parkeren. Het kantoorgebouw Utrecht Central Plaza, het voormalige Hojel II, valt uitdrukkelijk niet onder het initiatief. Het kantorencomplex is nu nog met elkaar verbonden, maar wordt door deze gebiedsontwikkeling op strategische plekken doorbroken. Hierdoor ontstaan 3 bouwdelen: bouwblok A, bouwblok B en een samengesteld bouwblok C-D. Bouwblok A en B worden herontwikkeld tot zelfstandige kantoorgebouwen. Bij blok C-D worden aan weerszijden van het bestaande kantoorgebouw twee woontorens toegevoegd.
De ambitie is om het bestaande vastgoed te herontwikkelen en hiermee aansluiting te zoeken bij het Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier (inclusief beeldkwaliteitsplan). Dit betekent dat naast kantoren ook ruimte beschikbaar komt voor voorzieningen, wonen en een groene openbare ruimte. Het plan zoekt ook in de ruimtelijke compositie aansluiting met het nieuwe Beurskwartier door openbaar toegankelijke doorbraken te realiseren tussen de bouwblokken, waardoor het Beurskwartier beter toegankelijk wordt vanaf de Graadt van Roggenweg. Ook bij de vormgeving van de bouwblokken wordt aansluiting gezocht bij Beurskwartier onder meer in bouwhoogte, een pandsgewijze opbouw, toepassing van setbacks en de intermediaire zone. Dit Stedenbouwkundige Programma van Eisen (SPvE) gaat over het volledige grondeigendom van initiatiefnemer Athora Netherlands N.V./ SRLEV N.V.. Realisatie kan gefaseerd plaatsvinden en zal starten bij A en B. Verwacht wordt dat de blokken C en D op langere termijn worden herontwikkeld. Het initiatief anticipeert op de toekomstige verkeersstructuur van het Lombokplein en sluit aan op mobiliteitsbeleid van Beurskwartier. Ook bij de inrichting van de (toekomstige) openbare ruimte wordt de planvorming voor Beurskwartier als basis genomen zodat inrichting en uiterlijk goed op elkaar aansluiten.
1.2
Doel
Hojel I wordt uitgebreid met extra programma en gaat daadwerkelijk onderdeel uitmaken van de gemengde en hoogstedelijke stadswijk Beurskwartier in het vergrote centrum van Utrecht aan de westzijde van het spoor. Voor dit gebied zijn de ambities: gemengd en inclusief, compact en levendig, fijnmazig, duurzaam, groen en gezond en slim vervoer. Een fijnmazig autoluw netwerk van straten, pleintjes en groenzones vormt de basis van de openbare ruimte in dit plan en verbindt het vastgoed met de Graadt van Roggenweg, Beurskwartier en Jaarbeursplein. Het gebied krijgt meer functiemenging, differentiatie in pandgrootte en architectuur, opbouw van bouwvolumes waar torens met een setback op basementen staan en betere binnen/buitenrelaties.
SPVE - Hojel I - 5
Afbeelding: Situatie september 2024, luchtfoto Bron: Gemeente Utrecht
6 - SPVE - Hojel I
Afbeelding: Omgevingsplan
Afbeelding: Bestemmingsplan (parkeergarage) Bron: omgevingswet. overheid.nl
1.3
Beschrijving plangebied Hojel
1.3.1 Eigendomssituatie Het plangebied ligt in het stationsgebied aan de Graadt van Roggenweg en is kadastraal bekend als gemeente Catharijne, sectie D, nummer 10734 en met een oppervlakte van 21.026 m². Adressen in het perceel zijn Croeselaan 1 en 3, daarnaast Graadt van Roggenweg, even, 100 t/m 350. De grond is eigendom van SRLEV N.V. (dus geen erfpacht). 1.3.2 Bestemmingsplan(nen) Het initiatief ligt in het plangebied van het bestemmingsplan Kanaleneiland-Transwijk en het perceel heeft de bestemming kantoren. Op basis van de vigerende bestemming “kantoor” is woningbouw niet toegestaan. Daarnaast worden bouwhoogtes en bouwvlakken overschreden door het nieuwbouwplan. Dat betekent dat een planologische procedure doorlopen moet worden om het plan te kunnen realiseren. Met SRLEV N.V. is afgesproken om, op basis van een door de gemeenteraad vastgesteld SPvE, voor de gebieden A en B een omgevingsvergunning aan te vragen voor een buitenplanse omgevingsplan activiteit (BOPA). Voor de ontwikkeling C-D met woningbouw, is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. 1.3.3 Ruimtelijk Het gebouw bestaat uit een viertal bouwdelen die samen een langwerpig volume vormen dat de kromming van de Graadt van Roggenweg volgt. Het langwerpige volume heeft een hoogte van ongeveer 25 meter en vormt een wand van bijna 300 meter lang.
De wandwerking wordt benadrukt door een half verdiepte parkeervoorziening die het complex als het ware op een voetstuk plaatst. Haaks op de wand steken drie schijven in het volume. Op de kop aan het Jaarbeursplein staat een toren van ongeveer zeventig meter. Aan het andere uiteinde, ter hoogte van de Koningsbergerstraat wordt het complex beëindigd met een muur rondom de verdiepte parkeervoorziening. Aan de achterzijde van het complex is de parkeervoorziening open en ligt het terrein ongeveer 1,20 meter verdiept ten opzichte van het omliggende maaiveld. Het terrein is aan weerszijden afgesloten met speedgates. Ter
SPVE - Hojel I - 7
Afbeelding: Foto huidige situatie zichtbaar vanaf de Graadt van Roggenweg (links) Beeld huidige situatie vanaf het Jaarbeursplein (rechts) Bron: Gemeente Utrecht
Afbeelding: Beeld huidige situatie vanaf entree parkeervoorziening ter hoogte van de Koningsbergerstraat (links) Foto huidige situatie parkeergarage en inrit vanaf het Jaarbeursplein (rechts) Bron: Gemeente Utrecht
8 - SPVE - Hojel I
hoogte van gebouwdeel B ligt aan de achterzijde een vrijstaande parkeergarage. Deze split-level garage is aan de noord-oostzijde zes lagen en aan de zuid-westzijde vijf lagen hoog. De garage wordt natuurlijk geventileerd over de breedte en wordt in de bestaande situatie ontsloten op het verdiepte maaiveld. 1.3.4 Verkeersontsluiting Het halfverdiepte parkeerterrein van Hojel I (met daaraan gekoppeld, het parkeerterrein van Utrecht Central Plaza, grotendeels gelegen onder het kantoorgebouw) en de vrijstaande parkeergarage worden in de huidige situatie ontsloten met een hellingbaan en speedgates aan de zijde van het Jaarbeurspein. Daarnaast wordt Hojel I ontsloten middels een hellingbaan aan het andere uiteinde van het langgerekte gebouwencomplex vanaf een inrit op de Graadt van Roggenweg ter hoogte van de Koningsbergerstraat. Voorheen was dit ook de inrit van parkeerterrein P1 van Jaarbeurs.
Afbeelding: Huidige ontsluiting Bron: Gemeente Utrecht
R
eg
I
beu
jel
r spl
al
eerg
ein
Pa r k
ent r cht C a Pl a z
Ho
Jaa r
va n
nw
Ut r e
G
dt r aa
e ogg
1.3.5 Buitenruimte Op de kop aan het Jaarbeursplein is de overgang van privé naar openbare ruimte op dit moment vormgegeven als een trappartij met groenvakken met lage beplanting. Daarnaast staan enkele volwassen bomen. Het hoogteverschil tussen kantoor en openbare straat is aan de zijde van de Graadt van Roggenweg ingebed in een aantal terrassen. In deze verhogingen staan bomen in bakken met overwegend lindebomen en lage onderbeplanting. De inrichting draagt bij aan het lineaire karakter van de Graadt van Roggenweg. De logistieke toe- en aanvoer en de parkeervoorziening aan de achterzijde van het gebouw wordt gekarakteriseerd door een functionele inrichting met weinig uitstraling. Er is een dubbele bomenrij (met hoofdzakelijk kastanjebomen) en hagen als onderbeplanting. Veel bomen in het gebied zijn niet in goede conditie. De komende jaren zal de Graadt van Roggenweg en het Westplein worden herontwikkeld tot centrumomgeving. De nieuwe inrichting (30km/ uur) biedt meer ruimte voor groen en langzaam verkeer. De Leidsche Rijn wordt weer bevaarbaar en verbonden met de Catharijnesingel. Het Lombokpark komt aan de waterkant. Er worden nieuwe woningen en andere gebouwde voorzieningen toegevoegd. Onder andere op het Jaarbeursplein en het Westplein. In Beurskwartier komen daarnaast minimaal 2500 woningen in een hoge dichtheid.
De directe omgeving en de buitenruimte rond het complex verandert hierdoor stevig.
a r ag e
SPVE - Hojel I - 9
Afbeelding: Visualisatie en plankaart Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier Bron: Gemeente Utrecht
Afbeelding: Beelden toekomstige inrichting Graadt van Roggenweg Bron: Gemeente Utrecht
10 - SPVE - Hojel I
2
Uitgangspunten
Hojel I vormt een belangrijk onderdeel van de ambitieuze herontwikkeling van het hart van Utrecht. Tegen 2040 zal de westzijde van het station, waaronder het Beurskwartier, Lombokplein, Jaarbeurs en het Stationsgebied, samen met de historische binnenstad uitgroeien tot een levendig en bruisend centrum. De vele en verschillende plannen en belangen in het gebied zijn nauw met elkaar verweven. Een samenhangende ruimtelijke ontwikkeling en goede samenwerking met bewoners en ondernemers is cruciaal voor ‘stad maken’. Binnen het plangebied streven we naar een rijke mix van functies en woningtypes. Naast diverse woningtypes is er ruimte voor zowel kantoren met één huurder, kantoren met meerdere huurders en kleinere buurtvoorzieningen. Dit kan onder andere een kleine winkel, wat horeca of andere maatschappelijke functies omvatten, afhankelijk van de behoeften en mogelijkheden.
Afbeelding: Foto participatie 3 september 2024 Bron: Gemeente Utrecht
Het ontwerp van Hojel I richt zich op het creëren van een groen, duurzaam en doorwaadbaar stadsdeel, met een balans tussen openbare ruimte en een rustige semi-openbare binnenwereld. De gezamenlijke ambitie van de Gemeente Utrecht en de initiatiefnemers van Hojel is om een toekomstbestendig woon- en werkgebied te ontwikkelen met een hoogstaande ruimtelijke kwaliteit. De uitgangspunten voor de herontwikkeling van Hojel zijn gebaseerd op de principes van het Beurskwartier en worden per thema toegelicht: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Bouwblokken in groene setting Buitenruimte en groen domein Slim vervoer Gemengd en inclusief programma Gezond stedelijk leven Duurzaam en innovatief
SPVE - Hojel I - 11
Afbeelding: Uitgangspuntenkaart De aangegeven maximale (bouw)hoogtes zijn gemeten t.o.v. het maaiveld (op hoogte +2,40m NAP)
a dt
va
b e ur
G ra
J aar
Bron: De Zwarte Hond
g nwe e g og nR
sp l e in
P
25m
oje ‘H
9m
l st
ra
at’
Legenda
Beurskwartier
12 - SPVE - Hojel I
2.1 Blokken in een groene setting
2.2.1 Volumes De doorbraken in bouwblokken zorgen ervoor dat Hojel I gaat aansluiten op de fijnmazige structuur van Beurskwartier en de rest van het centrum. In combinatie daarmee worden de bouwblokken opgebouwd in verschillende hoogtes, waarmee ook wordt aangesloten op de vastgestelde hoogtes van Beurskwartier. Deze hoogtes zijn weergegeven in de uitgangspuntenkaart. Torens hebben een hoogte van 45, eventueel 70 en maximaal 90 meter en ontstaan deels door nieuwbouw dan wel door ophoging en/of opdikking van bestaande volumes. Aangezien Hojel I deels uit transformatie van bestaande panden zal bestaan, wordt ten opzichte van Beurskwartier in de uitgangspuntenkaart meer speelruimte geboden in de volumeopbouw. Het maximaal totaalvolume voor A, B, C-D samen is 105.000 m2 BVO bovengronds.
Afbeelding: Impressie volumes Bron: De Zwarte Hond
De setbacks die kenmerkend zijn voor bouwblokken in Beurskwartier komen terug in Hojel I en dragen bij aan ruimtelijke samenhang. Setbacks hebben een minimale terugligging van 3 tot 5 meter met een gemiddelde van minimaal 3,6 meter, zodat een gelaagd straatbeeld ontstaat en windhinder vermindert. Deze setbacks worden groen ingericht vanwege de waarde voor mensen en ecologie. Verbindingen tussen de gebouwen zijn niet wenselijk, maar kunnen eventueel worden toegestaan tussen gebouw A en B in de vorm van twee demontabele loopbruggen op verschillende hoogten, mits dit gepaard gaat met een verbetering van de openbare ruimte op deze plek. Dat betekent structureel groen waarbij alleen logistiek hier het gebied inrijdt. Personenauto’s rijden in dat geval in via een tunnel door gebouw B, onder maaiveld.
Verdere opmerkingen met betrekking tot volumes: • De buitenste rooilijn, zoals op de uitgangspuntenkaart, is verplicht. • Trappen om hoogteverschillen op te lossen worden in de nieuwbouw binnen gepositioneerd. Voor de bestaande bouw kunnen er in sommige gevallen trappen in de openbare ruimte worden gerealiseerd. • Om ruimte te maken voor de nieuwe bebouwing wordt de bestaande vrijstaande parkeergarage ingekort en waar nodig aangepast op het punt van toegang en ontsluiting. Een gedeelte van het verlies aan parkeerplaatsen onder gebouw B en C-D wordt gecompenseerd door de parkeergarage op te toppen. Het totaal aantal parkeerplaatsen in Hojel I neemt met 200 p.p. af.
SPVE - Hojel I - 13
2.2.2 Natuurinclusief bouwen Natuurinclusief en diervriendelijk bouwen is essentieel voor het vergroten van de ecologische waarde van de Beursbiotoop, zoals beschreven in het Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier. Hojel I verrijkt de Beursbiotoop en volgt dezelfde richtlijnen. Het groen draagt bij aan de stedelijke biodiversiteit door een verscheidenheid aan insecten, vogels en kleine zoogdieren te faciliteren. We richten ons op het bevorderen van het leefgebied van doelsoorten zoals de huismus, de vleermuis, de gierzwaluw, wilde bijen en de egel. Voor de huismus, de vleermuis en de gierzwaluw worden in het plangebied tevens minimaal 300 passende, kansrijke en functionele verblijfsplaatsen/nestkasten gemaakt. De positie en type verblijfplaatsen dienen te voldoen aan de voorwaarden voor diervriendelijk bouwen en te worden afgestemd met de stadsecoloog van de gemeente. 2.2.4 Groene daken en setbacks De daken vormen de vijfde gevel. Veel mensen die wonen of werken in torens in Hojel I en Beurskwartier kijken uit op de lagere daken. Daarom worden hoge eisen gesteld aan de kwaliteit van deze daken. Groene daken dragen bij aan het duurzame en groene karakter van het gebied. Ze zijn belangrijk voor klimaatbestendigheid, biodiversiteit en hebben kijk- en gebruikswaarde voor bewoners.
Bij setbacks ligt de gevel van de hoogbouw verder naar achteren en is er een kleine strook die gebruikt kan worden als dakterras. Ook hebben deze setbacks een groene uitstraling met groen over een aanzienlijke breedte dat vanaf de openbare ruimte goed zichtbaar is en zijn ze verder toegankelijk vanuit de aangrenzende functie. De beplantingskeuze op daken en setbacks sluit aan op gebruik door mensen en op wensen van de doelsoorten. Het ontwerp voor de groene daken wordt gemaakt door een landschapsarchitect, waarbij technische adviseurs (m.b.t. water, ecologie, constructie) worden betrokken. De soortkeuze voor beplanting op en aan gebouwen is aantoonbaar
duurzaam en robuust. De beplanting krijgt een bijpassende groeiplaats voorzien van de benodigde substraatlaag en watervoorziening. Globale richtlijnen voor de benodigde groeiplaats per groentype zijn: o o o o o o
1e grootte boom: ca 25 m3, minimaal 1 meter diepte, breedte minimaal 3 meter 2e grootte boom: ca 16 m3, minimaal 1 meter diepte, breedte minimaal 3 meter 3e grootte boom: ca 9 m3, minimaal 1 meter diepte, breedte minimaal 2,5 meter Meerstammige struik: minimaal 80 cm diepte, ca. 7 m3. Vaste plant: groeiplaatsdiepte is minimaal 40 cm. Klimplant: groeiplaatsdiepte is minimaal 50 cm, ca 1 m3.
Beregeningsinstallaties maken gebruik van hemelwater dat op het gebouw wordt opgevangen en beheerafspraken voor klimgroen en dakgroen worden in VVE verband voor minimaal 25 jaar vastgelegd.
14 - SPVE - Hojel I
Afbeelding: Toegankelijkheid plangebied in kaart Bron: De Zwarte Hond
Legenda
2.1 Buitenruimte en groen domein 2.1.1 Structuur buitenruimte De ruimte tussen de nieuwe gebouwen van Hojel I sluit naadloos aan op de buitenruimte van Beurskwartier en maakt Hojel I meer onderdeel van de stad. Een groen netwerk van buurtparkjes en groenstroken met ecologische waarde verbindt Beurskwartier met de Graadt van Roggenweg en omliggende wijken. Het halfverdiepte binnenterrein van Hojel I waar nu logistiek en auto’s rijden wordt op dezelfde hoogte gebracht als het omringende maaiveld. Zo ontstaat een goed toegankelijk fijnmazig, autoluw netwerk van straten en groenzones met ontspannen verbindingen naar de omliggende stadsdelen. Ook een deel dat nu private ruimte is, wordt publiek toegankelijk. Buitenruimte die een openbare functie krijgt moet voldoen aan de eisen voor openbare ruimte van de gemeente Utrecht. De verkeersontsluiting van het gebied wordt gerealiseerd via zo kort mogelijke routes naar de garages voor auto’s en fietsen. De openbare ruimte wordt zo groen mogelijk ingericht en biedt ruimte voor diverse gebruiksmogelijkheden die ontmoeting, rust en/of bewegen stimuleren. De intermediaire zone fungeert daarbij als verlengstuk van de aangrenzende binnenruimtes van woningen en werkplekken en nodigt uit tot verblijf en ontmoeting.
De Graadt van Roggenweg wordt in het kader van het project Lombokplein heringericht als laan, met royale voetgangersroutes en veel groen. Dit draagt bij aan de stedelijke groenstructuur. Op een aantal plekken in de straat is, buiten het continue laanprofiel, aan de gevelzijde wat extra ruimte. Dat is ook het geval ter hoogte van Hojel I. Deze zone wordt, net als elders langs de laan, groen ingericht voor de aanwonenden en kantoorgebruikers. De groenzone voor Hojel I heeft een openbaar karakter, zorgt voor representatieve entrees en biedt gelegenheid om even te zitten, te ontmoeten of tot rust te komen.