Agendabundel

Bundel - Marktkraam van 14 november 2024 1

Erfpacht Locatie: Stadhuis Tijdstip: 18:00- 21:00 Eén van de mogelijkheden voor inwoners om aandacht te vragen voor een onderwerp, is door een marktkraam in het stadhuis te bemensen. Aanstaande donderdag 14 november staat er in de dinerpauze een marktkraam in het stadhuis tijdens de raadsvergadering. Stichting Erfpacht Belang Utrecht (SEBU) is de initiatiefnemer, en wil met de gemeenteraad in gesprek over erfpacht. De initiatiefnemer licht toe: SEBU wil samen met een aantal erfpachters bekendheid geven aan de raadsleden over de erfpachtsituatie van een restgroep van 1.200 erfpachters. Deze restgroep heeft ouderwetse contracten en moet daarom na ommekomst van 50 jaar erfpachtbetalingen weer opnieuw, nog een keer, de dan geldende grondwaarde betalen. Dit is de enige groep erfpachters in de gemeente waar dat voor geldt. Alle andere erfpachters hebben maar één keer moeten betalen voor de grond. De restgroep van nu nog 1.200 huishoudens moet dat twee keer; 1x de grondwaarde bij uitgifte van de grond en 1x de grondwaarde naar de waarde van 50 jaar later. De gemeente heeft op 24 oktober een raadsbrief en concept voorstel gestuurd naar de gemeenteraad en naar de erfpachters. Het komt erop neer dat als grondwaarde wordt genomen 1/3 van de WOZ-waarde.

Gezien de huidige bizar hoge huizenprijzen zijn dit bedragen die niet alleen onredelijk zijn maar ook niet zijn op te brengen voor mensen die in een dergelijk erfpachthuis wonen. Zij hebben dit huis al gekocht. En kunnen nu niet nog een keer 1/3 van de huidige waarde betalen. Verder geeft de gemeente in de voorstellen aan dat deze afkoopwaarde elk jaar met 2% cumulatief wordt verhoogd. Dus de afkoopwaarde wordt elk jaar hoger! Ook de op de afkoopwaarde gebaseerde zeer hoge jaarlijkse erfpachtcanons gaan elk jaar 2% cumulatief omhoog. Eeuwigdurend. SEBU en de erfpachters willen de gemeenteraadsleden meenemen welke problemen dit voor de erfpachters meebrengt en de stress die zij ervaren door het beleid. Ook heeft SEBU een rekentool ontwikkeld waarmee we aan de raadsleden kunnen laten zien hoe de erfpacht in de toekomst uit zal pakken op basis van in te voeren WOZ-waarden. Raadsbrief herziening erfpachtvoorwaarden AB 1974 3. Steenhuijs notitie erfpacht Utrecht 5. Pels Rijcken Definitief Advies 20 juni 2024 1. Inhoudelijke toelichting Herziening Erfpacht Einde Tijdvak 4. Colliers advies erfpachtvoorwaarden incl bijlagen 6. Reactieverslag Herziening AB1974 - geanonimiseerd 7. Verantwoordingsverslag Herziening AB1974 - geanonimiseerd 10. Algemene erfpachtbepalingen 1974 - herziene versie 2024 9. Basisbrief erfpachters AB 74 canon en afkoop

Burgemeester en wethouders Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 14 030 www.utrecht.nl

Aan de gemeenteraad

Behandeld door

Remco van Essen

Datum

24 oktober 2024

Doorkiesnummer

14 030

Kenmerk

12828793

E-mail

12828793

Onderwerp

Update herziening erfpachtvoorwaarden AB 1974

Bijlage(n)

11 (een bijlagen overzicht vindt u in de brief onder onderdeel B)

Beleidsveld

Grondzaken

Geachte leden van de raad, Onder andere in november 2022, december 2023 en juli 2024 hebben wij u geïnformeerd dat de gemeentelijke organisatie werkt aan de herziening van de Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (AB 1974) en de financiële uitgangspunten voor de concept herziene AB 1974 en voor het bepalen van de nieuwe canon bij het einde van het huidige tijdvak. Voor de erfpachtrechten waarop de AB 1974 van toepassing zijn, loopt het huidige tijdvak van 50 jaar vanaf 2025 ten einde. In december 2023 deelden we het concept voorstel met de financiële uitgangspunten voor de herziene AB 1974 en voor canonherziening bij het einde van het huidige tijdvak met u. Tegelijkertijd boden we de betrokken erfpachters en belangenbehartigers de gelegenheid om op dit concept voorstel te reageren en vragen te stellen. In juli 2024 hebben we aangekondigd u te informeren over de binnengekomen reacties en over de vraag op welke punten het voorstel al overeenstemde met die reacties en of de reacties al dan niet aanleiding zijn geweest om het voorstel (op punten) aan te passen. Die reacties vindt u in deze brief, onder A, en in het bijgevoegde reactieverslag (bijlage 7). Naast het voorstel voor de financiële uitgangspunten is de afgelopen periode gewerkt aan het concept voorstel voor de complete set herziene AB 1974 die volledig zijn uitgeschreven.

Daarbij is er ook extern advies gevraagd aan onafhankelijke financiële en juridische deskundigen. Het concept voorstel voor de herziene AB 1974 is afgerond en extern juridisch getoetst. We delen via deze brief graag het gehele concept voorstel voor de herziene AB 1974. Dit concept voorstel is vrijgegeven voor inspraak. Tot 6 december 2024 is het voor erfpachters en andere belangenbehartigers mogelijk om vragen te stellen en een reactie te geven. Het concept voorstel lichten we in deze brief verder toe onder B. Daarnaast informeren wij u erover dat voor erfpachtrechten waarvan het eerste tijdvak verstrijkt voordat de herziene AB 1974 definitief zijn vastgesteld door het college en door de gemeenteraad: a. de canon bij het einde van het tijdvak wordt herzien conform de uitgangspunten zoals opgenomen in de voorgestelde financiële uitgangspunten (bijlage 1); b. de Algemene erfpachtbepalingen 1974, herziene versie (2024) (bijlage 11) van toepassing worden verklaard; c. erfpachters de mogelijkheid wordt geboden om vrijwillig over te stappen naar de definitief door het college en de gemeenteraad vastgestelde herziene AB 1974 indien deze afwijken van de

Datum Ons kenmerk

24 oktober 2024 12828793

Algemene erfpachtbepalingen 1974, herziene versie (2024) (bijlage 11) die op hen van toepassing worden verklaard, waarbij een eventueel verschil in canon met terugwerkende kracht zal worden gerestitueerd of verrekend vanaf het moment van het eind van het tijdvak. Een nadere toelichting daarover treft u aan in deze brief onder C. Tot slot informeren we u over het vervolg. Dit vindt u onder D. A. Ontvangen reacties Er zijn tot nu toe twee reactieperioden geweest: na de aankondiging van de start van het herzieningsproces in november 2022 en na het vrijgeven voor inspraak van het concept voorstel met de financiële uitgangspunten voor de nieuwe canonberekening in december 2023. Erfpachters en belangenbehartigers konden in de twee reactieperioden hun reactie delen en vragen stellen. Hiervoor zijn verschillende contactmomenten georganiseerd waaronder een rondetafelgesprek, inloopavonden, telefonische spreekuren en wijkspreekuren. Een compleet overzicht van de ontvangen reacties vindt u in het reactieverslag (bijlage 6). Daarin kunt u meer gedetailleerd zien hoeveel reacties we over welk onderwerp hebben ontvangen. Samengevat zien wij dat de reacties in te delen zijn in 6 reactiecategorieën: 1. Reacties op de gepubliceerde uitgangspunten of het proces: a.

Inhoudelijke reacties op parameters (o.a.: waarom geen depreciatie?) Er zijn inhoudelijke reacties gedeeld op de voorgestelde financiële uitgangspunten en er zijn suggesties gedaan voor de herziening van de AB 1974. b. Reacties op de uitkomsten (o.a.: betaalbaarheid). Er zijn reacties ontvangen die zien op de betaalbaarheid, financiële zekerheid en voorspelbaarheid van de canon bij herziening tegen het einde van het tijdvak. De reacties in deze categorie zijn bezorgd. Door zowel erfpachters als belangenbehartigers zijn zorgen uitgesproken over de mogelijke negatieve impact op de individuele erfpachter als gevolg van een canonverhoging, oftewel hoe de stijging de erfpachters raakt in hun eigen portemonnee. c. Reacties op het principe (o.a.: er is al een keer grondwaarde betaald). Er zijn erfpachters die de wens hebben uitgesproken dat zij hetzelfde behandeld willen worden als de erfpachters waarop de AV 1989 momenteel van toepassing zijn. Daarnaast zijn er erfpachters die hebben aangegeven dat zij vinden dat de gemeente een verplichting heeft om haar erfpachters te beschermen bij de herziening van de AB 1974. Verder zijn er erfpachters die vinden dat de erfpachtvoorwaarden onredelijk zijn en dat zij al genoeg hebben betaald voor de grond. d. Reacties over het proces/informatievoorzieningen.

Er zijn ook reacties die gaan over het proces en de vervolgstappen van de beoogde herziening van de AB 1974. e. Wens om te kunnen blijven afkopen na einde huidige tijdvak. Er zijn reacties van erfpachters ontvangen die gaan over de mogelijkheid om de canon altijd nog te kunnen blijven afkopen. Het concept voorstel voor de herziene AB 1974 bevat een afkoopregeling, waarmee afkopen na het huidige tijdvak mogelijk blijft. Daarmee wordt eeuwigdurende afkoop wederom gefaciliteerd en gestimuleerd. 2. Reacties met vragen over de huidige afkoopregeling (buiten het kader van de herziening AB 1974). Voor veel erfpachters (191 erfpachters, 65% van alle reacties) is de herziening AB 1974 aanleiding geweest om zich (opnieuw) te verdiepen in de mogelijkheden om af te kunnen kopen. Deze erfpachters hebben vragen gesteld aan de gemeente over bijvoorbeeld hoe de afkoopregeling werkt en wat de huidige afkoopsom is. Daarnaast zijn er erfpachters geweest die hebben aangegeven dat afkoop op basis van de Conversieregeling Erfpacht 2017 (CRE 2017) steeds onbereikbaarder wordt door de sterk gestegen afkoopsommen. Buiten kader herziening AB 1974: wens voor aanpassing afkoopsom (CRE 2017) Bij reactiecategorie 1c en 2 hebben meerdere erfpachters de uitdrukkelijke oproep aan de gemeente gedaan om te komen met een nieuwe of aangepaste, meer aantrekkelijke conversieregeling in het huidige tijdvak.

In de raadsbrief van 11 juli 2024 hebben wij u hier al uitgebreider over geïnformeerd, maar voor de volledigheid noemen wij dit ook in deze raadsbrief. De gemeente is van oordeel dat de

2/5

Datum Ons kenmerk

24 oktober 2024 12828793

CRE 2017 een redelijke en billijke conversieregeling is. Erfpachters (met de bestemming ‘wonen’ en die de woning zelf bewonen) kunnen tot het einde van het huidige tijdvak nog steeds van de CRE 2017 gebruik maken. B. Het complete concept voorstel voor de herziene AB 1974 De inhoudelijke reactie van de gemeente op de binnengekomen reacties van erfpachters en belangenbehartigers (zoals vermeld in het reactieverslag) is vermeld in het verantwoordingsverslag (bijlage 7). Het verantwoordingsverslag geeft een toelichting op de vraag op welke punten het voorstel al overeenstemde met die reacties en of de reacties al dan niet aanleiding zijn geweest om het voorstel (op punten) aan te passen. De ontvangen reacties van erfpachters en belangenbehartigers en ingewonnen adviezen bij externe financiële en juridische deskundigen zijn aanleiding geweest om het voorstel aan te passen op de volgende onderdelen: -

Depreciatie Wij menen dat er geen verplichting bestaat tot depreciatie (afwaardering). Van belang is dat er een redelijke, marktconforme canon wordt vastgesteld. Dat kan op verschillende manieren. De geraadpleegde externe deskundigen verschillen van mening over de vraag of de gemeente zou moeten depreciëren. Enkele erfpachters en een van de belangenbehartigers hebben ook hun bezwaren geuit tegen ontbreken van depreciatie in de in december 2023 vrijgegeven financiële uitgangspunten. Na zorgvuldige afweging wordt daarom voorgesteld om bij de berekening van de nieuwe canon bij het einde van het tijdvak, uit coulance, wel een depreciatie toe te passen. Omdat in het voorstel voor de Herziene AB 1974 sprake is van eeuwigdurende erfpacht met relatief weinig beperkende bepalingen is daarbij gekozen voor een depreciatie van 10%. Dit percentage sluit aan bij de extern ingewonnen adviezen. Door depreciatie van de grondwaarde bij de berekening van de canon aan het einde van het tijdvak, zal de nieuwe canon minder hard stijgen ten opzichte van de bestaande canon. De verwachting is dat hiermee het draagvlak voor het voorstel wordt vergroot en dat dit tevens verder bijdraagt aan de redelijkheid en billijkheid van de herziene voorwaarden en de juridische houdbaarheid daarvan.

Voor zover depreciatie bij erfpachtrechten met een andere bestemming dan ‘wonen’ leidt tot een grondprijs die lager is dan de door de gemeente gehanteerde (generieke) minimale grondwaarde, zal bij de canonherziening worden uitgegaan van de minimale grondwaarde. Op de minimale grondwaarde wordt door de gemeente geen depreciatie toegepast. De gemeente gaf in de brief van december 2023 aan na te denken over een ingroeiregeling. Met een ingroeiregeling zou u in een paar jaar stap voor stap kunnen toegroeien naar de nieuwe erfpachtcanon. Hier kiest de gemeente niet voor. De gemeente heeft er in het voorstel wel voor gekozen om een depreciatie van 10% op de grondwaarde te doen. Daardoor wordt de grondwaarde lager en daardoor zal ook de nieuwe canon blijvend lager zijn. In plaats van een tijdelijke maatregel is hier voor een structurele maatregel gekozen. Enkele erfpachters en belangenbehartigers hebben aangegeven dat ze zich zorgen maken over de betaalbaarheid van de nieuwe canon vanwege hun specifieke, persoonlijke financiële situatie. Zodra vaststaat hoe de definitieve voorwaarden eruitzien, wordt gekeken of er een eventuele regeling nodig is die de mogelijkheid biedt om af te wijken indien de individuele omstandigheden van een erfpachter daartoe aanleiding geven.

-

Minimale grondwaarde Een minimale grondwaarde was ook onderdeel van het voorstel van december 2023. Door toepassing van de methodiek met grondquote en de meest actuele (onherroepelijke) WOZwaarde, bij erfpachtrechten met een bestemming 'wonen’, is echter altijd sprake van een vrij courante objectwaarde die leidt tot een positieve grondwaarde. Daarmee vervalt de noodzaak tot toepassing van een minimale grondwaarde bij erfpachtrechten met de bestemming ‘wonen’. Voor erfpachtrechten met een andere bestemming dan ‘wonen’, wordt de grondwaarde getaxeerd. Die taxatie kan ook op een waarde nihil of negatief uitkomen. Het gebruik van grond is niet gratis. Grond in Utrecht vertegenwoordigt daarom altijd een waarde.

3/5

Datum Ons kenmerk

24 oktober 2024 12828793

De gemeente hanteert om die reden geen negatieve grondwaarde en ook geen grondwaarde van nihil. Alleen in zeer uitzonderlijke situaties (bijvoorbeeld bij vervuilde grond met een saneringsverplichting) kan een grondwaarde volgens de gemeente negatief zijn. Om deze reden hanteert de gemeente voor erfpachtrechten met een andere bestemming dan ‘wonen’ een (generieke) minimale grondwaarde als ondergrens. Voor erfpachtrechten waar een minimale grondwaarde wordt toegepast, zal in de notariële akte een regeling worden opgenomen hoe bij herziening van de canon (in geval van wijziging van het erfpachtrecht) met de minimale grondwaarde wordt omgegaan. Volledigheidshalve is ten opzichte van het voorstel van december 2023 aangegeven dat het canonpercentage nooit lager is dan de vaste opslag voor kosten en risico van 1,1%. Gebruik van grond is niet gratis. Hierdoor geldt dat de berekende basisgrondslag minus de inflatiecorrectie nooit lager kan worden dan 0. Historisch gezien is de kans hierop overigens uiterst klein. Het vaste percentage voor kosten en risico is altijd verschuldigd. Dit betekent dat het canonpercentage dus altijd minimaal gelijk is aan de opslag voor kosten en risico.

In bijgaand concept voorstel zult u veel herkennen van het ter inspraak vrijgegeven concept voorstel met financiële uitgangspunten van december 2023, maar dan met bovenstaande aanpassingen op basis van de ontvangen reacties en ingewonnen adviezen. Daarbij treft u het concept voorstel voor de complete set herziene AB 1974 die volledig zijn uitgeschreven. In de juridische notitie ‘Concept Voorstel Herziene AB 1974 Einde Tijdvak’ is per artikel uit de AB 1974 voor zover wenselijk dan wel nodig een tekstvoorstel tot wijziging opgenomen en is daarbij toegelicht om welke reden een wijziging is voorgesteld. De volgende documenten zijn vrijgegeven voor inspraak: 1. Financiële toelichting: ‘Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting’ d.d. 11 oktober 2024 2. Juridische notitie: ‘Concept Voorstel Herziening AB 1974 Einde Tijdvak’ d.d. 10 oktober 2024 De overige (informatieve) bijlagen zijn: 3. Advies Steenhuijs d.d. 22 mei 2023 4. Advies Colliers d.d. 26 augustus 2024 5. Advies Pels Rijcken d.d. 20 juni 2024 6. Reactieverslag d.d. 9 oktober 2024 7. Verantwoordingsverslag d.d. 9 oktober 2024 8. Brief Pels Rijcken d.d. 10 oktober 2024 9. Basisbrief erfpachters AB 1974 canon en afkoop d.d. 11 oktober 2024 10. Algemene erfpachtbepalingen 1974, herziene versie (2024) C.

Erfpachtrechten waarvan het tijdvak eindigt voordat definitieve vaststelling van de herziene AB 1974 door het college en de gemeenteraad heeft plaatsgevonden Als het college en de gemeenteraad ná het verstrijken van het eerste erfpachttijdvak pas besluiten tot vaststelling van de herziene AB 1974, zouden de huidige AB 1974 van toepassing blijven en zou er weer een tijdvak van 50 jaar aanvangen. Aangezien de gemeente voor de overgrote meerderheid van de erfpachtrechten onder de AB 1974 wel op tijd is (en deze erfpachtrechten zullen overgaan naar een eeuwigdurend erfpachtstelsel onder de herziene AB 1974 zonder tijdvakken) en de huidige AB 1974 op onderdelen verouderd zijn, is het zowel vanuit juridisch als bedrijfsmatig oogpunt (er zou voor die groep alsdan nog steeds tienjaarlijkse canonherzieningen moeten worden uitgevoerd) niet wenselijk dat er erfpachtrechten onder het regime van de huidige AB 1974 blijven. Voor de erfpachtrechten waarvan het eerste tijdvak verstrijkt voordat de herziene AB 1974 definitief zijn vastgesteld door het college en door de gemeenteraad, heeft het college daarom besloten dat: a. de canon bij het einde van het tijdvak wordt herzien conform de uitgangspunten zoals opgenomen in de voorgestelde financiële uitgangspunten (bijlage 1); b. de Algemene erfpachtbepalingen 1974, herziene versie (2024) (bijlage 10) van toepassing worden verklaard; c.

erfpachters de mogelijkheid wordt geboden om vrijwillig over te stappen naar de definitief door het college en de gemeenteraad vastgestelde herziene AB 1974 indien deze afwijken van de Algemene erfpachtbepalingen 1974, herziene versie (2024) (bijlage 10) die op hen van toepassing worden verklaard, waarbij een eventueel verschil in canon met terugwerkende kracht zal worden gerestitueerd of verrekend vanaf het moment van het eind van het tijdvak.

4/5

Datum Ons kenmerk

24 oktober 2024 12828793

D. Vervolgstappen De erfpachters en belangenbehartigers worden tevens geïnformeerd over het vrijgeven voor inspraak van het concept voorstel voor de herziene versie van de Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (AB 1974) en de voorgestelde financiële uitgangspunten voor de herziene AB 1974 en voor canonherziening bij het einde van het huidige tijdvak. Zij kunnen contact opnemen met de gemeente als zij vragen hebben of een reactie willen geven. Ook worden er inloopavonden, wijkspreekuren en telefonische spreekuren georganiseerd en kan men de gemeente altijd per e-mail of telefoon benaderen. Als u extra toelichting wenst op de voorgestelde voorwaarden via een technische bijeenkomst dan horen we dat graag. We bekijken vervolgens of het voorstel al overeenstemt met de nieuwe binnengekomen reacties en of die reacties al dan niet aanleiding zijn om het huidige concept voorstel (op punten) aan te passen. Daarnaast worden de erfpachters met erfpachtrechten waarvan het huidige tijdvak verstrijkt voordat de herziene AB 1974 definitief zijn vastgesteld door het college en de gemeenteraad, schriftelijk erover bericht dat hun canon bij het einde van het huidige tijdvak wordt herzien conform de financiële uitgangspunten (zoals opgenomen in bijlage 1: Financiële toelichting: ‘Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting’ d.d.

11 oktober 2024) en dat de Algemene erfpachtbepalingen 1974, herziene versie (2024) (zie bijlage 10) van toepassing worden verklaard op hun erfpachtrecht. In die brief zullen erfpachters de mogelijkheid worden geboden om vrijwillig over te stappen naar de definitief door het college en de gemeenteraad vastgestelde herziene AB 1974 indien deze afwijken van de Algemene erfpachtbepalingen 1974, herziene versie (2024) (bijlage 10) die op hen van toepassing worden verklaard, waarbij een eventueel verschil in canon met terugwerkende kracht zal worden gerestitueerd of verrekend vanaf het moment van het eind van het tijdvak. Het streven is om in de eerste helft van 2025 een besluit te nemen over de complete set herziene voorwaarden AB 1974. Vervolgens wordt u, naar verwachting in het tweede kwartaal van 2025, in de gelegenheid gesteld om wensen en bedenkingen mee te geven. Vervolgens nemen wij een besluit tot vaststelling van de complete set herziene voorwaarden AB 1974 en wordt u zoals in december 2023 toegelicht tenslotte gevraagd om deze eveneens vast te stellen. De huidige planning gaat uit van een definitieve vaststelling eind 2025. Wij vertrouwen erop u hiermee voor dit moment voldoende te hebben geïnformeerd.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris,

de burgemeester

5/5

https://www.ruimtelijkeplannen.nl/ documents/NL.IMRO.0307.BP00066-0301/i_NL.IMRO.0307.BP00066-0301_0002.jpg https:// www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0307.BP00066-0301/ i_NL.IMRO.0307.BP00066-0301_0002.jpg https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/ NL.IMRO.0307.BP00066-0301/i_NL.IMRO.0307.BP00066-0301_0002.jp

Notitie erfpacht Utrecht 22 mei 2023

1

Projectnummer: Datum:

P102394 22 mei 2023

Opdrachtgever:

Gemeente Utrecht Stadsplateau 1 3521 AZ Utrecht

Uitgevoerd door:

Steenhuijs Grondzaken BV Parijsboulevard 209 3541 CS Utrecht +31850020070 mail@steenhuijs.com www.steenhuijs.com

2

Inhoudsopgave: Managementsamenvatting

4

1.

Inleiding

5

1.1 Vraagstelling

5

1.2 Uitvoering

6

1.3 Specifiek overeengekomen werkzaamheden

6

1.4 Ontvangen stukken

6

1.5 De kerngegevens Algemene Bepalingen 1974

7

1.6 Vooraf

8

Advies bij gelijkblijvende systematiek

9

2.1 Minimum canonpercentage

9

2.2 Canonpercentage

11

2.3 Indexering canon

14

2.4 Grondslag grondwaarde

15

2.5 Definities

15

2.6 Taxatierichtlijn

16

2.

3

Advies bij wijziging van voorwaarden

18

3.1 Marktconform canonpercentage

18

3.2 Grondslag

19

3.3 Herzieningsinterval

19

3.4 Indexatie canon

20

3.5 Depreciatie

20

3.6 Einde erfpachttijdvak

21

3.7 Betalingsinterval

21

3.8 Driedeskundigenprocedure

22

Bijlagen: 1. Uitvraag deskundigen advies financiële aspecten erfpacht 2. Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 3. Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten vanaf 1-1-2013

3

Managementsamenvatting

De gemeente Utrecht heeft aan Steenhuijs Grondzaken BV advies gevraagd, over de financiële aspecten van erfpacht in het kader van de herziening van de Algemene Bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974. In de huidige Algemene Bepalingen is een minimum canonpercentage van 5% opgenomen. Als de gemeente Utrecht overweegt het minimumpercentage te herzien, adviseren we een canonpercentage van minimaal 2,5%. Het advies is het canonpercentage bij het opstellen van nieuwe Algemene Bepalingen te baseren op (een te taxeren) marktconform netto aanvangsrendement met een minimum van een door de gemeente Utrecht vast te stellen vermogenskostenvoet (hiervoor dient een beleidsstandpunt te worden ingenomen). De herzieningsinterval van 10 jaren is een werkbare termijn voor actualisatie van de canon naar een marktconforme vergoeding. In deze 10jaarsperiode wordt geadviseerd te werken met een indexatie, te kiezen uit CPI, dan wel de gemiddelde huurprijswijziging in Nederland gepubliceerd door het CBS (voor grond in erfpacht uitgegeven voor woondoeleinden). Voor zover dit nog niet het geval was, wordt geadviseerd de grondslag voor de canonbepaling vanuit het (bijzonder) uitgangspunt fysiek en juridisch bouwrijpe grond te benaderen. Dit geeft de kwaliteit weer waarin de grond aan de erfpachter ter beschikking is gesteld.

Duidelijk gestelde bestemming definities zorgen ervoor dat de grondwaarde geen andere waarde vertegenwoordigt dan waarvoor de grond feitelijk in gebruik is. Geadviseerd wordt bij het vaststellen van de herziene Algemene Bepalingen de definities te actualiseren, taxatierichtlijnen voor deskundigen te introduceren en te toetsen aan de Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten.

4

1.

Inleiding

In de gemeente Utrecht komt op veel plaatsen erfpacht voor. Sinds 1974 hanteert de gemeente erfpacht als vast beleid. Uitgangspunt in 1974 was dat door middel van erfpacht de grondwaardestijging ten goede zou komen aan de gemeenschap. Hiertoe wordt de grondwaarde zoals gedefinieerd in de AB 1974 iedere 10 jaar aangepast aan de actuele marktwaarde van de grond. De Algemene Bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (hierna: AB 1974) gaan uit van voortdurende erfpacht met tijdvakken van 50 jaar. Bij deze AB 1974 is meestal sprake van een jaarlijkse canonverplichting (te betalen in halfjaarlijkse termijnen) die om de tien jaar wordt herzien. Voor het eerste tijdvak van 50 jaar zijn de (financiële) voorwaarden vastgelegd en het einde van dit tijdvak nadert. In de huidige AB 1974 is bepaald dat na verloop van het eerste tijdvak de algemene voorwaarden gewijzigd kunnen worden. Volgens opgaaf zijn op dit moment ongeveer 300 erfpachtcontracten van kracht waarop de AB 1974 van toepassing zijn. Ruim 200 daarvan zien op een woonbestemming. Het zijn er veel meer geweest. De afname heeft te maken met de conversieregelingen waarvan gebruik gemaakt werd.

1.1

Vraagstelling

Aan Steenhuijs Grondzaken zijn door de gemeente Utrecht de volgende vragen voorgelegd: 1.

2.

3. 4. 5. 6.

Stel dat de Gemeente Utrecht besluit om de huidige systematiek van canonherziening in het tweede erfpachttijdvak te handhaven, wat is dan uw advies ten aanzien van de wijze waarop de daarbij te hanteren parameters (canonpercentage, CPI-alle huishoudens, minimale canonpercentage, grondslag/grondwaarde), mede in het licht van de van toepassing zijnde restricties bij de canonherziening, moeten worden vastgesteld? Stel dat de Gemeente Utrecht besluit om de canon in het tweede erfpachttijdvak op een andere wijze vast te stellen, op welke wijze (en waarom) dient de vaststelling van de canon naar uw mening dan plaats te vinden? Wat is naar uw mening een marktconforme wijze voor de vaststelling van het canonpercentage? Wat is uw mening met betrekking tot het hanteren van een minimum canonpercentage en hoe zou de ondergrens voor het canonpercentage dan vastgesteld moeten worden? Wat is naar uw mening de juiste grondslag waarop het canonpercentage toegepast dient te worden? Hoe zou deze grondslag vastgesteld moeten worden? Wat is uw advies met betrekking tot herziening en/of indexatie van de canon?

De uitvraag deskundigenadvies financiële aspecten erfpacht is als bijlage aan dit advies toegevoegd.

5

1.2

Uitvoering

Deze adviesopdracht is aangenomen door STEENHUIJS Grondzaken, gevestigd te 3541 CS Utrecht, Parijsboulevard 209 en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 54065852. Namens STEENHUIJS Grondzaken BV is deze opdracht uitgevoerd door: De heer ing. Bart N.J. Huijts MBA MRE MRICS RT, register taxateur van onroerende zaken, onder andere ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed onder registratienummer RT301591361, tevens lid van en Registered Valuer bij de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), lidnummer 1273721 en De heer Arjen Roos RT, registertaxateur van onroerende zaken, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) te Rotterdam in de Kamers Bedrijfsmatig Vastgoed en Wonen onder nummer RT 664919440. Lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM U.A.), vakgroep Business en Wonen. Ingeschreven in het Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD), onder nummer D0311.

1.3

Specifiek overeengekomen werkzaamheden

Dit advies betreft consultancywerkzaamheden en is nadrukkelijk geen taxatie in de zin van de reglementen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Met dit product kan een geregistreerde taxateur opdracht krijgen om advies uit te brengen waarvoor de specifieke deskundigheid van de geregistreerde taxateur vereist is en/of een schriftelijke opinie omvat van de waarde van een onroerende zaak. Dergelijke adviezen worden in de regel uitgebracht in een opdrachtgever-/opdrachtnemer-relatie, waarbij niet direct sprake is van derdenwerking dan wel maatschappelijk vertrouwen. Het advies betreft geen professionele taxatiedienst (PTD) in de zin van de Algemene gedrags- en beroepsregels en/of de geldende praktijkhandreikingen van het NRVT en mag niet gebruikt worden ten behoeve van jaarverslaglegging en kredietverlening.

1.4

Ontvangen stukken

Ondergetekenden hebben de navolgende stukken en informatie van de gemeente Utrecht ontvangen ten behoeve van de uitvoering van de aan hen gegeven opdracht: Document 'Uitvraag deskundigen advies financiële aspecten erfpacht' d.d. 26 april • 2022; Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (Raadsbesluit • van 15 augustus 1974); Kennisgeving canonherziening Flieruilensteeg 3-5 te Utrecht, als voorbeeld • canonherziening van een woning; Kennisgeving canonherziening Hondsrug winkelcentrum Lunetten, als voorbeeld • canonherziening van bedrijfsmatig vastgoed.

6

1.5

De kerngegevens Algemene Bepalingen 1974

Voor een goed begrip van dit advies volgt hierna eerst een beschrijving van de kerngegevens van de AB 1974. 1.5.1

Het uit te geven recht van erfpacht is voortdurend en kent tijdvakken van telkens 50 jaar.

1.5.2

De jaarlijkse canon, te betalen in halfjaarlijkse termijnen, wordt uitgedrukt als een percentage van de werkelijke grondwaarde. De werkelijke grondwaarde is gedefinieerd in de AB 1974 als: ’de prijs, die de eigenaar met tact, geduld en goed koopmanschap voor zijn goed zou kunnen bedingen.’ De kwaliteit waarin ‘zijn goed’ moet worden gedefinieerd (bebouwd of onbebouwd, volle eigendom of belast met erfpacht) is niet nader omschreven.

1.5.3

Elke 10 jaar kan de grondwaarde en canon worden aangepast aan de actualiteit.

1.5.4

Het canonpercentage dient volgens de AB 1974 worden vastgesteld op basis van 'het dan gebruikelijke canonpercentage’ met enkele aanvullende voorwaarden. In de praktijk wordt het percentage door de gemeente de afgelopen jaren bepaald aan de hand van het percentage dat door de Bank voor Nederlandsche Gemeenten N.V. (BNG) op de peildatum wordt gehanteerd voor 25-jarige leningen (met gelijke aflossingen), met een renteaanpassing om de 10 jaar (bron: uitvraag).

1.5.5

Het canonpercentage is volgens de AB 1974 minimaal 5% in het eerste tijdvak.

1.5.6

Voor de bestemming wonen geldt bij canonherziening dat de nieuwe canon nooit minder bedraagt dan de vastgestelde canon bij vestiging van het erfpachtrecht en dat de canon nooit meer bedraagt dan tweemaal het bedrag van de laatst geldende canon. Afsluitend mag de canon niet meer bedragen dan de huidige canon verhoogd met (het percentage van) de totale, gecumuleerde gemiddelde1 huurverhoging van woningen in de tien jaar voorafgaand aan de herziening.

1.5.7

Voor de bestemming niet-woningen geldt dat de canon nooit minder bedraagt dan de vastgestelde canon bij vestiging van het erfpachtrecht en dat de canon nooit meer bedraagt dan tweemaal het bedrag van de laatst geldende canon.

1.5.8

Bij canonherziening einde tijdvak gelden bovenstaande begrenzingen niet.

1.5.9

Behoudens een jaarlijkse administratieve bijdrage van afgerond € 7,50 is vooruitbetaling van de canon voor 10 jaar mogelijk op basis van een netto contante waardeberekening (de parameters van die berekening worden in de AB 1974 niet benoemd).

1 Volgens Raadsbesluit van 7 december 2000 met kenmerk OGU 00.113891/00.122210 BGS

7

1.5.10 De erfpachter heeft een onderhoudsplicht en herbouwplicht bij vernietiging van de opstallen. Daarnaast mag hij de opstallen niet langer dan één jaar ongebruikt laten. 1.5.11 De erfpachter heeft bij vervreemding en splitsing toestemming nodig van de gemeente. 1.5.12 Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de nieuwe grondwaarde waarop de herziene canon is gebaseerd wordt deze vastgesteld door deskundigen. 1.5.13 Volgens de AB 1974 kan de gemeente besluiten tot wijziging van de algemene bepalingen. De gewijzigde algemene bepalingen treden in werking op de dag waarop een nieuw erfpachttijdvak aanvangt. De erfpachters en hypotheekhouders moeten ten minste twee jaar vóór afloop van een erfpachttijdvak bij aangetekend schrijven in kennis worden gesteld van de wijzigingen. De gemeente kan ook later vaststellen, maar dan treden de herziene Algemene Bepalingen ook later in werking.2 1.5.14 Is deze kennisgeving niet tijdig uitgebracht of is een raadsbesluit genomen in de laatste twee jaren van het lopende erfpachttijdvak dan blijven de geldende bepalingen en voorwaarden voor het nieuwe erfpachttijdvak van kracht tot twee jaren zijn verstreken, te rekenen vanaf het tijdstip waarop de kennisgeving alsnog is uitgebracht. Het feit, dat de hier bedoelde kennisgeving niet tijdig is gedaan, brengt in de aanvangsdatum van de nieuwe tienjarige periode geen wijziging.

1.5.15 Wanneer de erfpachter zich niet kan verenigen met die nieuwe algemene bepalingen worden deze eveneens vastgesteld door deskundigen en kunnen erfpachters zich wenden tot de reguliere rechter.

1.6

Vooraf

De gemeente heeft aangegeven dat er op dit moment nog ongeveer 300 erfpachtovereenkomsten zijn, waarvoor de AB 1974 gelden. Nieuwe uitgiften in erfpacht vinden plaats onder recentere Algemene Bepalingen dan die van 1974. Dit zijn de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989), op grond waarvan de canon eeuwigdurend wordt afgekocht. Vanwege eenvoud en verlaging van administratieve lasten is het te overwegen de erfpachters met een erfpachtovereenkomst onder de werking van de AB 1974, aan te bieden te converteren naar de laatste voor erfpacht vastgestelde Algemene Bepalingen. Volgens de gemeente is dit ook meermaals gebeurd met onder andere de Conversieregeling 2003 en meest recentelijk de Conversieregeling Erfpacht 2017. Uit navraag blijkt dat erfpachters nog steeds de mogelijkheid hebben om te converteren naar de AV 1989.

2 Zie: AB 1974, artikel 7.2.1-4

8

2.

Advies bij gelijkblijvende systematiek

In geval de gemeente Utrecht besluit om de huidige systematiek van canonherziening (inclusief de restricties) in het tweede erfpachttijdvak te handhaven (vraag 1), adviseren we het minimum canonpercentage te actualiseren. Verder zouden de AB 1974 kunnen worden aangevuld met definities, een taxatierichtlijn en een aanvulling op de reeds bestaande procedure rondom een canonherziening bij het einde van de volgende tijdvakken. De navolgende restricties worden hierbij herkend: 7.1.1-1. Burgemeester en Wethouders zullen in het tiende, twintigste, dertigste en/of veertigste jaar van het lopende erfpachttijdvak de canon, welke zal gelden voor de volgende tien-jarige periode, bepalen op het dan gebruikelijke percentage als bedoeld in het eerste lid van artikel 2.1., verminderd met de helft van het percentage, waarmee over het laatste kalenderjaar de kosten van gezinsconsumptie zijn gestegen, echter minimaal 5% van de dan geldende werkelijke grondwaarde dan wel, als dit hoger uitkomt, op het dan gebruikelijke percentage als bedoeld in het eerste lid van artikel 2.1. van de werkelijke grondwaarde bij uitgifte, met dien verstande, dat de canon nimmer op een lager bedrag zal worden gesteld dan op het bedrag, waarop de canon bij uitgifte is vastgesteld en dat de canon telkenmale niet hoger zal worden vastgesteld dan op tweemaal het bedrag van de laatstelijk geldende canon. 7.1.1-1A.

Onverminderd het bepaalde in het voorgaande lid van dit artikel geldt, zolang er een wettelijke beheersing van de huurprijzen voor de woningen van kracht is, voor de berekening van de herziening van de canon voor in erfpacht uitgegeven gronden, welke uitsluitend bestemd zijn voor de oprichting en/of instandhouding van woningen, dat, wanneer de grondwaarde met een hoger percentage is gestegen dan het totale percentage van de wettelijk toegestane huurverhogingen voor het op de grond gebouwde in de aan het in het vorige lid van dit artikel bedoelde jaar voorafgaande tienjarige periode, de canonverhoging wordt beperkt tot laatstbedoeld percentage; bij stijging van de grondwaarde en gelijk blijven of dalen van de huurprijs in genoemde tienjarige periode blijft de canon gehandhaafd op het bedrag, dat geldt voor de voorafgaande tien-jarige periode. In navolging van artikel 3.1.2 sub 1.a. wordt verwacht dat in aanvulling op de AB 1974 in de individuele erfpachtovereenkomst het (privaatrechtelijk) gebruik wordt vastgelegd waarvoor de grond in erfpacht wordt uitgegeven.

2.1

Minimum canonpercentage

Het in de AB 1974 genoemde minimum canonpercentage voor het eerste tijdvak is 5%. In de huidige economie (Q3-2022) is dat hoog en in het voordeel van de gemeente Utrecht. De canon kan echter nooit minder zijn dan de canon bij initiële uitgifte van het erfpachtrecht. Een minimum canonpercentage is – naar ons inzicht – in de huidige AB 1974 opgenomen om het rendement op bloot eigendom van destijds veilig te stellen. Daarmee worden de effecten van de economische cyclus, voor zover die leiden tot een percentage lager dan 5%, volledig uitgevlakt.

9

Als de gemeente Utrecht overweegt het minimumpercentage te herzien, adviseren we een percentage van minimaal 2,5%. Er is in de vastgoedmarkten geen minimum rendement of minimum-rendementseis bekend voor canonpercentages gerelateerd aan grondwaarde, behoudens erfpachtvoorwaarden in andere steden. Derhalve wordt geadviseerd het minimum af te leiden van de diverse indicatoren uit parallelle markten, zoals de hypotheekrente en de aanvangsrendementen op vastgoed. De hypotheekrente met een lange rentevastperiode volgt de rente op staatsleningen plus een risicopremie. Die risicopremie varieert in de tijd en bedroeg gemiddeld 2¼ procentpunt in de afgelopen vijf jaar.3 Dit minimumpercentage van 2,5% ligt tevens in de buurt van het laagste hypotheek-rentepercentage voor hypotheken met rentevastperiode van 10 jaren, gedurende de laatste 20 jaren. De aanvangsrendementen van vastgoed kennen een theoretische onderbouwing, waarbij de in de markt waargenomen netto aanvangsrendementen worden verdeeld in een risicovrije rentevoet en één of enkele risicopremies. De meeste publicaties zijn te vinden over de risicopremies van transacties betreffende beleggingsobjecten met de laagste risico-factoren, de zogenaamde ‘prime markets’. De risicopremie geeft aan welk rendement door beleggers geëist wordt voor het aangaan van risico’s.

Voor residentieel vastgoed is de risicopremie lager dan voor andere typen vastgoed. Begin 2022 lag de risicopremie voor residentieel vastgoed op 3,1 procent, door stijging van de risicovrije rentevoet (Staatsleningen) is deze begin 2023 gedaald naar onder de 2%. De verwachting is dat dit van tijdelijke aard is, in verband met geopolitieke onzekerheden en extreem snel stijgende inflatie. De gemiddelde aanvangsrendementen van huurwoningen in bezit van institutionele beleggers zijn in het eerste kwartaal van 2022 verder gedaald tot 4 procent (bron: MSCI). De risicovrije rente (10 jaars Nederlandse staatslening) nam verder toe door de aankondiging van de ECB de rente te verhogen. Hierdoor is de risicopremie opgenomen in de aanvangsrendementen verder gedaald naar 2,6 procent in het tweede kwartaal, eind 2021 was dit nog 4,1 procent.

Risicopremie huurwoningen boven 10 jaars staatslening

BRON: C&W, MSCI (2023), BEWERKING SYNTRUS ACHMEA

3 Bron: Hypotheekrente verwachting, 30 september 2022, ABN AMRO

10

Voorgaande leidt tevens tot de gedachte dat een minimum canonpercentage afhankelijk gesteld kan worden van het type vastgoed waarvoor de erfpacht van toepassing is. Een uitvoering daarvan leidt echter tot een gecompliceerder erfpachtbeleid. Het minimum canonpercentage zorgt ervoor dat er altijd een rendement behaald wordt op de geactualiseerde grondwaarde, waarbij als extra zekerheid bepaald kan worden dat de canon niet lager kan zijn dan de canon bij uitgifte.

BRONNEN: CBS, MSCI, CBRE; UIT ABN AMRO SECTOR EXPERTISE NOVEMBER 2022

Als het minimum canonpercentage gebaseerd wordt op de interne vermogenskostenvoet van de gemeente Utrecht, is een vast percentage in principe overbodig. Een rendement op een eigen vermogen (dat onderdeel is van de vermogenskostenvoet) is technisch gezien nooit negatief. 2.2

Canonpercentage

In het canonpercentage moet een redelijke vergoeding voor het geïnvesteerd vermogen van de gemeente passen, alsook een redelijk gelijkwaardige kostenbasis voor de erfpachter ten opzichte van alternatieve vormen van grondgebruik: zoals vol eigendom of huur. In het verleden werden canonpercentages ook wel gekoppeld aan het rendement op 10-jarige staatsobligaties. Met de recente ervaring van de financiële markten in beeld (waarin zich negatieve rendementen voordeden), lijkt het niet realistisch om een canonpercentage alleen afhankelijk te laten zijn van de financiële markten. Deze blijken flink te worden beïnvloed en gereguleerd door instituten als de ECB en DNB.

11

Grondwaarde en canonpercentage horen in balans met elkaar te zijn. Als de grondwaarde consequent middels de (bijzondere) uitgangspunten fysiek en juridisch bouwrijp wordt benaderd (zie §2.5), dient het canonpercentage daarop worden afgestemd. Omdat het canonpercentage een reflectie is op een risico-rendement afweging van de gemeente. Het canonpercentage kan een reflectie zijn van de feitelijke vermogenskostenvoet4 van de gemeente Utrecht. Bedrijven kunnen deze eenvoudig bepalen door de gewogen rente vreemd vermogen op te tellen bij het gewogen rendement op het eigen vermogen. Voor de opzet en inhoud van de begroting en jaarrekening van gemeenten gelden wettelijke eisen die zijn vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). Aangesloten kan worden bij de omslagrente van de gemeente, die tot stand komt op basis van de BBV5. Hierin is een berekening van het percentage vreemd vermogen en de aan het eigen vermogen toegerekende rente opgenomen, waaruit een gemiddeld percentage bepaald kan worden (de vermogenskostenvoet). Een bekende variabele is de rente op het vreemd vermogen, die de gemeente Utrecht betaalt aan externe financiers. De gedachte is dat de rente op het eigen vermogen hoger is dan het rendement op het vreemd vermogen (eigen vermogen kent een hoger risico, geldverstrekkers moeten het eerst tevreden gesteld worden).

Vanuit deze systematiek is het canonpercentage te benaderen als: rente vreemd vermogen voor de gemeente Utrecht + extra vergoeding voor beschikbaar stellen van eigen vermogen + administratiekosten in ruime zin. Rekenvoorbeeld (fictieve percentages en renten):

Aandeel vermogen gemeente

Rente

Totaal

Vreemd vermogen

30%

5%

1,5%

Eigen vermogen

70%

7,5%

5,25%

Totaal

6,75%

Beheerkosten

P.M.

Als het canonpercentage gelijk is aan de vermogenskostenvoet van het gehele vermogen van de gemeente Utrecht, gaat het in erfpacht uitgeven van de grond niet ten laste van de gemeenschap. Als het canonpercentage lager is dan de vermogenskostenvoet, heeft het een rendementsverlagend effect op de algemene rekening (ten laste van de gemeenschap). Als het canonpercentage hoger is dan de vermogenskostenvoet, heeft de uitgifte in erfpacht een positief effect op het rendement van de algemene rekening.

4 De vermogenskostenvoet is het gemiddelde rentepercentage dat een onderneming moet betalen

wanneer zij eigen en vreemd vermogen wil aantrekken. De vermogenskostenvoet geeft dus de prijs weer van het aan de onderneming beschikbaar gestelde vermogen. 5 Notitie rente 2017, commissie BBV, juli 2016

12

Wij adviseren een canonpercentage minimaal gelijk aan de vermogenskostenvoet aan te houden. Het in erfpacht uitgeven van gronden binnen de gemeente is dan niet ten laste van dat deel van de inwoners die géén erfpachter zijn. Het vaststellen van dit canonpercentage kan door jaarlijks een beleidsstandpunt aan te nemen over het gewenst rendement op het eigen vermogen en de verdeling eigen en vreemd vermogen aan passiva. Een ander perspectief als bloot eigenaar is de houding aan te nemen van een defensief belegger en het canonpercentage af te stemmen op de netto aanvangsrendementen die bij vergelijkbare erfpachten worden gehanteerd, zoals bij agrarische erfpacht, dan wel de betaalde aanvangsrendementen van nieuwbouw in de prime-markets van Nederland (na correctie van de huurprijsindexering die voorzien wordt). Deze laatste is bijvoorbeeld momenteel de NAR van kantoren op de Amsterdamse Zuidas, en enkele logistieke transacties (ca. 3,1% NAR). Deze benadering stuurt meer op economische omstandigheden en marktconformiteit.

BRON: STATISTA.COM - NET OFFICE PRIME YIELD AMSTERDAM NL De Nederlandse Vereniging van Banken (DNB) heeft een 'Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1 januari 2013' opgesteld. In deze richtlijn wordt in het algemeen beschreven wat banken als verantwoord financierbaar achten met betrekking tot toekomstig te vestigen particuliere erfpachtrechten van woningen, maar laat gezien het karakter van een richtlijn alle vrijheid voor individuele partijen (ook banken) om hiervan af te wijken. In de richtlijn is te lezen dat het canonpercentage bij herziening zodanig moet worden bepaald dat de kostprijs van de erfpacht voor de consument op basis van de marktverwachtingen niet hoger is dan van hypothecaire geldleningen met dezelfde rentevaste

13

periode. Ondergetekenden merken hierbij op dat Nederlandse hypotheekbanken onder streng toezicht staan van de DNB en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Deze toezichthouders hebben invloed op de leencapaciteit en daarmee ook de rente. Deze 'politieke' invloed, ter behoud van financiële stabiliteit, maakt dat hypotheekrente niet bij voorbaat een juiste indicator kan zijn voor een marktconform canonpercentage. Ons advies is om de richtlijn zo veel als mogelijk te volgen en de nieuwe Algemene Bepalingen erop te toetsen. Samengevat is het advies om het canonpercentage bij bij einde tijdvak vast te stellen op basis van een te taxeren marktconform netto aanvangsrendement met een minimum van een door de gemeente Utrecht vast te stellen vermogenskostenvoet. De vaststelling van het canonpercentage kan gelijktijdig plaatsvinden met de taxatie van de grondwaarde. De vermogenskostenvoet heeft een verbinding met de financieringsstructuur van de gemeente Utrecht en is daardoor meer intrinsiek georiënteerd. Het getaxeerde canonpercentage heeft een grotere relatie met de markt en is daardoor meer extern gericht. Bij handhaving van de systematiek van de huidige AB 1974 zullen de aftoppings- en minimumgrenzen volgend uit artikel 7.1.1. van toepassing blijven.

2.3

Indexering canon

In samenloop met de herzieningsinterval van 10 jaren, wordt geadviseerd de canon jaarlijks te indexeren. Deze gedachte komt uit de parallel met het huurrecht, waar een huurprijs meestal jaarlijks wordt geïndexeerd. Daardoor is de tegenprestatie voor het gebruik van het object (financieel) waardevast voor de eigenaar-belegger gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Na afloop van de huurtermijn kan worden onderhandeld over een nieuwe marktconforme huurprijs, die daarna weer voor een vaste periode geïndexeerd wordt. De gedachte is voorts dat vastgoedwaarde in de (langere) tijd stijgt met minimaal de gekozen index (meestal CPI). De actualiteit leert dat de onderliggende indicatoren die opgeteld de CPIindex bepalen, weinig relatie hebben met vastgoedwaarde-ontwikkelingen. Dat levert met de wetenschap van nu een dilemma op, waardoor het advies niet voetstoots het gebruik van een indexatie op CPI kan zijn. In feite zal de intentie van partijen zijn om de waardeontwikkeling van de in erfpacht uitgegeven grond en de redelijke vergoeding voor gebruik (canonpercentage) per betalingsinterval te actualiseren. Dan ligt de canon het meest dicht bij het te genieten gebruik. Op basis van een historische prijsreeks kan voor een vaste indexatie gekozen worden voor de jaarlijkse canon.

Bijvoorbeeld door de indexatie te bepalen op de gemiddelde CPI over een periode van minimaal 20 hele jaren voorafgaand aan het herzieningsmoment. Naar verwachting doen zich in deze periode minimaal twee volwaardige economische cycli voor. Een andere indexreeks kan zijn de de maximale jaarlijkse huurverhoging van woningen in de tien jaar voorafgaand aan de herziening. Deze reeks heeft meer relatie met vastgoed dan de CPI. Deze reeks zal gespecificeerd moeten worden middels de verwijzing naar het huurprijsbeleid van de Rijksoverheid. Het CBS publiceert de gemiddelde

14

prijsverhoging van woninghuur in Nederland6. Het blijft een feit dat elke historische prijsreeks niet een weerspiegeling kan zijn van de ontwikkelingen in het volgende herzieningstijdvak; in het verleden behaalde resultaten bieden nog steeds geen garantie voor de toekomst. Een periodieke herziening (10-jaarlijks) zorgt ervoor dat eventuele over- of onder-beprijzing door de indexatie wordt gecorrigeerd.

2.4

Grondslag grondwaarde

Op het moment van canonherziening einde tijdvak bestaat het object vaak uit grond en opstal. Het recht van erfpacht ziet meestal toe op een in gebruik uitgegeven grondpositie. De grondslag grondwaarde en het canonpercentage zullen idealiter worden afgeleid van bouwgrondprijzen en vergoedingen voor het gebruik van grond. De methodiek die uitgaat van gebouwde objecten kent slechts een hypothetische splitsing tussen grond en opstal, omdat de waarde van de grond en de waarde van de opstallen alleen gezamenlijk de marktinvloeden ondervinden als gevolg van wijzigingen7. In dat geval wordt geadviseerd de grondslag vanuit het (bijzondere) uitgangspunt fysiek en juridisch bouwrijpe grond te benaderen. Dit geeft de kwaliteit weer waarin de grond aan de erfpachter ter beschikking is gesteld. Daarnaast past het vaststellen van de optimale aanwending van de ter beschikking gestelde grond, de gebruiksmogelijkheid die resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak, binnen de grenzen van de fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit van de bouwgrond. Daarbij is de privaatrechtelijke gebruiksbestemming zeer bepalend voor wat de mogelijkheden zijn.

2.5

Definities

Ondergetekenden adviseren om de definities aan te passen dan wel aan te vullen met actuele begrippen uit de (internationale) taxatierichtlijnen. Hierbij geldt als initieel uitgangspunt dat de marktwaarde moet worden bepaald. Onder marktwaarde wordt in het Reglement Definities NRVT verstaan (zie nrvt.nl): Marktwaarde: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. In het geval van uitgegeven erfpacht, voldoet de veronderstelde zakelijke transactie echter niet aan de vereisten van deze definitie, aangezien de erfpachter en bloot eigenaar reeds aan elkaar gebonden zijn. Daarnaast wordt een erfpachtrecht van de grond normaliter op de markt gebracht als een kavel in juridisch en fysiek bouwrijpe staat. Bij expiratie na 50 jaar is daar geen sprake van, aangezien de kavel reeds bebouwd is. Vanwege deze specifieke omstandigheden worden er bijzondere uitgangspunten ten grondslag gelegd aan de

6 https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/70675NED/table?fromstatweb 7 Bron: Taxatieleer Vastgoed 1, G.G.M. Ten Have, Wolters-Noordhoff, vierde druk

15

waardering van de grondwaarde. We adviseren in de definities de NRVT definities te incorporeren. Bijzonder uitgangspunt: een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de Waardepeildatum, ofwel waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de Waardepeildatum. De definitie van grondwaarde, thans weergegeven onder 1.1-1 sub C, is te verbeteren naar: Grondwaarde: de marktwaarde van het in erfpacht uitgegeven perceel waarbij de navolgende bijzondere uitgangspunten van toepassing zijn: er wordt vanuit gegaan dat het perceel in juridisch en fysiek bouwrijpe staat verkeert ter realisatie van het in de erfpachtovereenkomst overeengekomen of vast te stellen privaatrechtelijk gebruik en bijbehorende beperkingen. Daarnaast wordt er vanuit gegaan dat de eigenaar en erfpachter nog geen verbintenis hebben, waardoor het perceel in volle eigendom is te aanvaarden. Binnen de definitie van grondwaarde kan er dan nog onduidelijkheid zijn over de kwalificaties van ‘juridisch’ en ‘fysiek’ bouwrijp. Juridisch bouwrijp: het perceel waarop gebouwd kan gaan worden is publiekrechtelijk bestemd om de privaatrechtelijke bestemming als vastgesteld in de gebruiksomschrijving van de akte van uitgifte in erfpacht direct te realiseren.

Fysiek bouwrijp: het perceel waarop gebouwd kan gaan worden is fysiek in die kwaliteit dat direct met de nieuwbouwactiviteiten gestart kan worden. Eventuele overblijfselen uit het vorige gebruik, bodemkwaliteiten, en degelijke factoren vormen géén belemmering voor de realisatie en leiden ook niet tot extra realisatiekosten. Met bovenstaande toevoeging van definities marktwaarde, bijzonder uitgangspunt, grondwaarde, juridisch bouwrijp en fysiek bouwrijp aan de vernieuwde Algemene Bepalingen wordt partijen veel duidelijker hoe de grondslag voor de canon tot stand komt.8

2.6

Taxatierichtlijn

In het geval dat de Gemeente Utrecht besluit om de huidige systematiek van canonherziening in het tweede erfpachttijdvak te handhaven adviseren ondergetekenden een aantal randzaken in de nieuwe Algemene Bepalingen op te nemen. Binnen de AB 1974 is niet vastgelegd welke deskundigen gekwalificeerd zijn om bindende adviezen uit te brengen. Het is voor de nieuwe Algemene Bepalingen aan te bevelen om daartoe specialisten uit te nodigen, die zijn gebonden aan beroeps- en gedragsregels en vallen

In het geval dat de grond niet fysiek bouwrijp is uitgegeven, zal een op maat gemaakte omschrijving van de feitelijke conditie van de uitgifte bij aanvang nodig zijn. 8

16

onder tuchtreglementen. Sinds 2016 is het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in werking. Primair in het leven geroepen voor het reguleren van taxaties ter garantie van hypotheken en balanswaarderingen, vallend onder toezicht van DNB en AFM. De NRVTreglementen reguleren alle professionele taxatiediensten van de geregistreerde taxateurs in Nederland. We adviseren in de Algemene Bepalingen op te nemen dat de te benoemen deskundigen, geregistreerd moeten zijn in de daartoe bedoelde registers van het NRVT. Daarmee worden tal van zaken ondervangen, zoals: competentie, objectiviteit, zorgvuldigheid en zijn er standaard regels voor het optreden als deskundige. De taxateur zal conform NRVTreglementen zijn werk verrichten. Indien dat niet het geval is, kunnen partijen terugvallen op het systeem van beroepstucht. Een registratie bij het NRVT is volgens ondergetekenden een minimale kwalificatie, hetgeen er niet aan in de weg staat dat de geregistreerde taxateurs ook lid kunnen zijn van een beroepsvereniging als NVM, VBO, Vastgoedpro en/of NVR. Daarnaast bevelen ondergetekenden aan een driedeskundigenprocedure (lees: bindend adviesprocedure) op te nemen in de nieuwe Algemene Bepalingen. Een directe gang naar de rechter is dan niet (meteen) nodig.

Bij bindend advies komen partijen in de vorm van een vaststellingsovereenkomst overeen om hun geschil aan een derde, die niet optreedt in de hoedanigheid van overheidsrechter, te onderwerpen, dan wel een tussen hen bestaande overeenkomst aan te vullen en de beslissing van deze derde als geldige overeenkomst tussen hen te aanvaarden. Bij bindend advies, hoeft er niet altijd sprake te zijn van een geschil, het gaat er dan om dat de bindend adviseur de rechtsverhouding tussen partijen nader vaststelt.

17

3

Advies bij wijziging van voorwaarden

Als de gemeente Utrecht de canon op een andere wijze wil vaststellen voor het opvolgende tijdvak (vraag 2), adviseren we de canongrondslag te blijven vinden in de vermenigvuldiging van grondwaarde met het canonpercentage. Het canonpercentage vertegenwoordigt een vergoeding voor gebruik alsook rendement, de grondwaarde grondslag vertegenwoordigt de waarde van het perceel dat in erfpacht is uitgegeven. Deze methode benadert de belangen van beide partijen. Ook de aanbevelingen uit paragraaf 2.5 en 2.6 aangaande definities en taxatierichtlijn kunnen ongewijzigd worden overgenomen. De onderwerpen waarover een nader advies volgt zijn een marktconform canonpercentage, de herzieningsinterval, indexatie en depreciatie, omdat dit de meest belangrijke financiële parameters zijn.

3.1

Marktconform canonpercentage

Bij het voor het eerst uitgeven van grond in erfpacht is er tussen eigenaar en erfpachter overeenstemming over de economische voorwaarden van het aanbod, met andere woorden er is sprake van evenwicht. De erfpachter aanvaardt de voorwaarden die horen bij het in gebruik kunnen nemen van het object. Door wijzigingen in de vastgoedmarkt en regelingen in de erfpachtovereenkomst kan dat evenwicht veranderen. Idealiter ontwikkelt de canon zich gelijk aan de economische waarde van het toegestane (in de erfpachtovereenkomst overeengekomen) gebruik. De bloot eigenaar zal de economische waarde van het in erfpacht uitgegeven perceel toetsen aan het rendement van andere assets. De erfpachter zal de economische waarde van de erfpacht toetsen aan de kosten (vermogenskostenvoet) van een alternatieve wijze om een gelijkwaardig perceel in gebruik te hebben. Voor beiden geldt dat alle voor- en nadelen, betere of mindere punten in deze vergelijking geobjectiveerd worden. Marktconformiteit ontstaat, wanneer bewezen geacht wordt, dat een groep van eigenaren en een groep van erfpachters binnen de specifieke erfpachtvoorwaarden over een bepaald canonpercentage en dito grondslag, overeenstemming bereiken op een bepaald moment in de tijd. Het onderzoek naar marktconforme canonpercentages kan middels periodieke taxatie plaatsvinden (vraag 3).

Ondergetekenden achten het niet nodig om naast een periodieke taxatie van een marktconform canonpercentage tevens restricties te handhaven, welke invloed kunnen hebben de maximale stijging, dan wel daling van de canon. De restricties kunnen suboptimaal grondgebruik veroorzaken. In het geval dat wegens maatschappelijke belangen gewenst mocht zijn, adviseren we dat via de bestemmingsdefinitie te regelen en niet via de economische variabelen verbonden aan de erfpacht. Een in gebruik beperktere bestemming opgenomen in de erfpachtovereenkomst zorgt vanzelf voor getemperde marktconforme grondwaarde grondslagen en canon. Visa versa, zal op enig moment de vast te stellen ruimere gebruiksbestemming de mogelijkheid voor suppletie of hogere grondwaarde grondslag vertegenwoordigen.

18

Een minimum canonpercentage is naar onze mening (vraag 4) derhalve niet noodzakelijk. Een evenwichtige marktconforme canon vertegenwoordigt de (economische) belangen van beide partijen op een bepaald moment binnen de erfpachtovereenkomst.

3.2

Grondslag

De grondslag waarop het canonpercentage toegepast dient te worden (vraag 5) zal idealiter worden afgeleid van bouwgrondprijzen bouw- en woonrijp, nochtans als dit ook de kwaliteit is zoals de grond in erfpacht is uitgegeven. In het geval dat er bebouwing aanwezig is (meestal gebouwd door erfpachter of zijn rechtsvoorganger) adviseren we de grondslag vanuit het (bijzondere) uitgangspunt fysiek en juridisch bouwrijpe grond te benaderen. Dit geeft de kwaliteit weer waarin de grond aan de erfpachter ter beschikking is gesteld, de zogenaamde prestatie van bloot eigenaar waartegenover de canon betaald wordt. Daarnaast past het vaststellen van de optimale aanwending van de ter beschikking gestelde grond: de gebruiksmogelijkheid die resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak, binnen de grenzen van de fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit van de bouwgrond. Daarbij is de privaatrechtelijke gebruiksbestemming zeer bepalend voor de mogelijkheden. Daarnaast zullen regels uit het bestemmingsplan bepalend zijn voor het mogelijk gebruik. Dit vaststellen van de optimale aanwending komt onder spanning te staan in het geval het gebruik suboptimaal is.