Agendabundel

Bundel - Raadsinformatiebijeenkomst van 21 januari 2025 Agenda bijlagen Raadsvoorstel Voorkeursrecht Overvecht Centrum Fase 1 en 2 1 Overvecht Centrumfase 1 en 2 Tijd: 19:15-20:00 Locatie: Raadszaal Beleidsterrein: Portefeuillehouder: Senna Maatoug Het college van burgemeester en wethouders heeft bij de raad een raadsvoorstel voorgelegd om een voorkeursrechtbeschikking te nemen op basis waarvan bij meerdere onroerende zaken die deel uitmaken van de herontwikkeling van Overvecht Centrum, Fase 1 en Fase 2 een voorkeursrecht wordt gevestigd. Volgens de wettelijke procedures zijn rechthebbenden in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen over het vestigen van een voorkeursrecht. Hiervan is gebruik gemaakt. De raad is door het college op 9 januari hiervan in kennis gesteld. Tijdens de Raadsinformatiebijeenkomst worden diegenen die een zienswijze hebben ingediend in de gelegenheid gesteld door de commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken een toelichting te geven en vragen van raadsleden te beantwoorden. Vaststellingsrapport Overvecht Centrum Raadsbrief vaststellingsrapport voorkeursrecht Overvecht Centrum Zienswijzenbundel voorkeursrecht Overvecht Centrum inspreektekst AM RIB Voorkeursrecht fase 1 en 2 Overvecht Centrum 6 21012025 aanvulling AM RIB Voorkeursrecht fase 1 en 2 Overvecht Centrum 7 23012025

Voorstel aan de gemeenteraad

Vestigen Voorkeursrecht op gronden gelegen in Overvecht Centrum Fase 1 en 2 Beleidsveld Organisatieonderdeel Opsteller Kenmerk Vergaderdatum Raad Referendabel Geheim

Grondzaken Ontwikkelorganisatie Ruimte Leanne Reijnen 12823823 Volgt Ja Ja, een of meer bijlage(n)

Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor te besluiten: 1. Op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet, een voorkeursrechtbeschikking te nemen op basis waarvan op meerdere onroerende zaken die deel uitmaken van de herontwikkeling van Overvecht Centrum, Fase 1 en Fase 2, een voorkeursrecht wordt gevestigd: - zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekening/kaart A 40.724a (bijlage); - en de bijbehorende en daarvan deel uit makende perceellijst, waarop de kadastrale aanduiding is vermeld van de in de voorkeursrechtbeschikking opgenomen onroerende zaken, de grootte en naam en vestigingsplaats van de eigenaren en beperkt gerechtigden volgens de registers van het kadaster (bijlage); met de aantekening dat deze onroerende zaken eerder zijn betrokken in de voorkeursrechtbeschikking van het college van 3 december 2024 en waarmee de gemeente het eerste recht van koop krijgt op deze onroerende zaken. 2. Dit raadsbesluit in werking te laten treden op de dag van vaststelling, op grond van artikel 1:4 lid 1 Verordening raadgevend referendum gemeente Utrecht.

Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris, …

de burgemeester,

Samenvatting Bij instemming met dit voorstel wordt voor meer gemeentelijke regie en sturing een voorkeursrecht gevestigd op een aantal onroerende zaken voor de toekomstige gebiedsontwikkeling van Overvecht Centrum, Fase 1 en 2. Op deze locatie zijn parkeergebouwen (bovengronds en ondergronds), winkels, woningen gepland en het toevoegen van een nieuw plein met meer ruimte voor groen. Het effect van het vestigen van een voorkeursrecht is dat de gemeente voorrang krijgt bij de aankoop van de onroerende zaken en daarmee dus een eerste recht van koop heeft.

Context Aanleiding Overvecht Centrum is een gebied met verschillend eigendom en daarmee zijn er meerdere inzichten over hoe het gebied moet worden aangepakt. De afgelopen jaren is gebleken dat herontwikkeling van afzonderlijke kavels niet gelukt is. Daarom is gekozen voor een andere, gezamenlijke aanpak, gericht op samenwerking van alle partijen (open planproces). Dit sluit aan bij de aanpak Samen voor Overvecht, waarin we de krachten en inzet van de verschillende betrokkenen bundelen, zodat het resultaat voor Overvecht Centrum meer is dan de som der delen. Twee jaar lang werkten een team van betrokken inwoners en ondernemers uit de wijk, eigenaren van grond en gebouwen en de gemeente samen aan een toekomstplan. Masterplan Overvecht Centrum Er is in vier fasen toegewerkt naar het Masterplan Overvecht Centrum: inventariseren, schetsen, ontwerpen en aanpassen. Alle fasen zijn afgerond en het plan wordt op 3 december 2024 vrijgegeven voor inspraak. In het Masterplan is geprobeerd alle verschillende inzichten, doelen en belangen samen te brengen. Op deze manier willen we bereiken dat het een gedragen en daarmee duurzamer plan wordt en het beste plan voor deze plek. Eigenaren worden uitgenodigd om in de komende jaren tot ontwikkeling over te gaan.

Het Masterplan wordt voor de lange termijn (2040) gemaakt en moet flexibel zijn; bijvoorbeeld als niet iedereen meteen tot uitvoering over gaat. Dit is ook actueel omdat door de economische conjunctuur de totale businesscase onzeker is. Een onderdeel van het Masterplan is daarom ook een uitvoeringsstrategie waarin wordt aangegeven hoe gefaseerd tot uitvoering van het Masterplan kan worden gekomen. Op dit moment laten de eerste twee fasen van het Masterplan op basis van de eerste financiële doorrekening een haalbaar resultaat zien. Fase 1 bestaat uit de realisatie van een parkeergebouw op de locatie van de oude Opelgarage en een nieuwe ontwikkeling op de locaties Karwei, Kwik-Fit en Carwash. Hierdoor ontstaat op de parkeerbalans een overschot aan parkeerplaatsen. Met deze ontwikkeling kan worden gestart 3 tot 5 jaar na de vaststelling van het Masterplan. Doordat in Fase 1 extra parkeren is toegevoegd, kunnen er in Fase 2 ter plaatse van het huidige parkeerterrein een ondergrondse parkeergarage, woningen en ander programma worden gerealiseerd. Deze fase start 5 tot 10 jaar na vaststelling van het Masterplan. Fase 2 heeft een relatie met het winkelcentrum. De bedoeling is dat een deel van het winkelcentrum hiernaartoe verhuist. Daarnaast is er weer een overschot gecreëerd aan parkeren, zodat er in de volgende fase parkeren kan worden opgeheven.

Als het winkelcentrum toch niet mee kan doen in deze fase, is een andere invulling in de plint van fase 2 noodzakelijk. Fase 1 en 2 vormen een ruimtelijk en functioneel geheel. Het vestigen van een voorkeursrecht voor Fase 1 en 2 van het Masterplan creëert de mogelijkheid om met voorrang percelen aan te kopen. Door het voorkeursrecht toe te passen, ontstaat de verplichting voor eigenaren en beperkt gerechtigden in dit gebied om deze onroerende zaken als eerste aan de gemeente aan te bieden. Voor Fase 3, 4 en 5 is een uitvoeringsstrategie opgesteld die op termijn de uitvoering van het totale gebied financieel haalbaar maakt. Juridische context Toelichting besluitvormingsprocedure Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet bij voorkeursrechtbeschikking op een onroerende zaak een voorkeursrecht vestigen. Het is daarbij niet nodig om voorafgaand aan dit besluit een inspraakprocedure te doorlopen, omdat het doel alleen bereikt kan worden als rechthebbenden niet van tevoren in kennis worden gesteld. 2

De voorkeursrechtbeschikking van het college van B&W gaat in na de inschrijving ervan in de openbare registers van het kadaster. Het college heeft op 3 december 2024 besloten tot een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking. Het besluit van het college vervalt van rechtswege als niet binnen 3 maanden na het ingaan daarvan een opvolgende voorkeursrechtbeschikking is genomen door de gemeenteraad. Binnen deze 3 maanden kan de gemeenteraad een voorkeursrechtbeschikking nemen (voorliggend voorstel) op basis van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet. Het besluit van de gemeenteraad vervalt van rechtswege 3 jaar na het ingaan daarvan, tenzij voor dat tijdstip de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toebedeeld in een omgevingsplan. Zienswijzen Rechthebbenden zijn bij het aanbieden van dit raadsvoorstel nog niet in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Het was ongewenst dat zij vóór het nemen van een voorkeursrechtbeschikking door het college kennis konden nemen van het voornemen om een voorkeursrecht te vestigen. Zij zijn vanaf bekendmaking van het collegebesluit in de gelegenheid gesteld om hun zienswijzen over het vestigen van het voorkeurrecht in te dienen.

Gelet op de maximale termijn tussen het besluit van het college en het besluit van de raad is gekozen voor een zienswijzeperiode van 4 weken (om binnen drie maanden een voorkeursrechtbeschikking aan de raad te kunnen voorleggen is een zienswijzeperiode van 6 weken niet haalbaar). De termijn voor indienen van een zienswijze valt deels samen met de kerstvakantie, maar de belanghebbenden zullen in de aangetekende brief hier attent op worden gemaakt. Een verslag van eventuele zienswijzen en reactie daarop wordt aan de raad aangeboden voor besluitvorming voorafgaand aan behandeling. Controle perceellijst en kadastrale kaart De voorkeursrechtbeschikking die de gemeenteraad vaststelt bestaat uit het raadsbesluit, de kadastrale kaart en de perceellijst. De kadastrale kaart en de perceellijst worden voor behandeling in de raadsvergadering gecontroleerd bij het kadaster om na te gaan of deze documenten de meest recente informatie bevatten. Dit betekent dat deze bijlagen in concept zijn bijgevoegd en dat de raad bij een eventuele wijziging een definitieve versie ontvangt voorafgaand aan de raadsbehandeling. Verlengingsmogelijkheden Het voorkeursrecht van de gemeenteraad vervalt van rechtswege 3 jaar na inwerkingtreding, tenzij binnen die drie jaar een omgevingsplan wordt vastgesteld.

Deze periode kan met drie jaar verlengd worden door eerst een omgevingsvisie of omgevingsprogramma vast te laten stellen. Het voorkeursrecht wordt dan namelijk met drie jaar verlengd, waardoor er extra tijd is om een omgevingsplan te laten vaststellen. Deze stap is op grond van artikel 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet toegestaan. Beide routes zijn mogelijk. Voorwaarden vestiging voorkeursrecht De onroerende zaken hebben op basis van het huidige bestemmingsplan thans de bestemming Bedrijf. Aangezien op 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking is getreden wordt nu gesproken over de functie Bedrijf. De gemeente Utrecht is op basis van artikel 9.1 van de Omgevingswet bevoegd een voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken. Er moet wel worden voldaan aan twee criteria: 1. aan de onroerende zaken moet een niet-agrarische bestemming worden toegedacht of toebedeeld en; Het voorkeursrecht kan alleen gevestigd worden voor onroerende zaken die in de nabije toekomst een andere functie krijgen dan de agrarische functie. Of waarvan het gebruik afwijkt van de functie. De beoogde functie is Parkeren/voorziening en/of Wonen/voorzieningen. 2. het gebruik van de onroerende zaken moet afwijken van de toegedachte of toebedeelde functie. Binnen het systeem van de Omgevingswet komen alleen onroerende zaken in aanmerking, waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toegedachte functie.

Er wordt voldaan aan beide criteria waardoor de gemeente op de onroerende zaken een voorkeursrecht kan vestigen.

23

Bekendmaking en inschrijving Nadat de voorkeursrechtbeschikking bekend is gemaakt en aan de eigenaren en beperkt gerechtigden is toegezonden, moet de voorkeursrechtbeschikking worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Deze inschrijving moet plaatsvinden binnen 4 dagen nadat deze bekend is gemaakt. Vanaf het moment dat de beschikking van de gemeenteraad is ingeschreven gaat het voorkeursrecht voor een periode van drie jaar gelden. Beslistermijn De voorkeursrechtbeschikking van het college vervalt na 3 maanden, tenzij de gemeenteraad binnen deze 3 maanden een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking neemt op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c Ow. Het college heeft op 3 december 2024 besloten tot een zelfstandige voorkeursrechtbeschikking, zodat de eerst mogelijke vervaldatum van het voorkeursrecht valt op 3 maart 2025. Uiterlijk op 2 maart 2025 dient de gemeenteraad een voorkeursrechtbeschikking te nemen, omdat anders op de gronden voor een periode van 2 jaren geen voorkeursrecht gevestigd kan worden op dezelfde grondslag. De laatste raadsvergadering in het vergaderschema van de gemeenteraad voor die datum is gepland op 20 februari 2025.

Beoogd effect Met het vestigen van een voorkeursrecht op de onroerende zaken waarop het voorkeursrecht van toepassing wordt, beoogt de gemeente meer regie te kunnen voeren op het realiseren van Fase 1 en 2 van het Masterplan Overvecht Centrum, ongewenste ontwikkelingen tegen te kunnen gaan en mogelijk eigendommen te verkrijgen binnen het plangebied. Eerdere besluitvorming en informatievoorziening aan de raad - Op 3 december 2024 heeft het college Masterplan Overvecht Centrum vastgesteld. - Raadsbrief 18 juni 2024 over de voortgang van het masterplan Overvecht Centrum; afronden fase ontwerpen. - Op 28 maart 2024 (agendapunt 21) heeft de gemeenteraad gesproken over de afrondende besluitvorming over update Masterplan Overvecht Centrum plaats. - Op 1 februari 2024 (agendapunt 7) vindt de raadscommissie over de Ontwikkelingen in Overvecht plaats. - Op 25 januari 2024 is de commissie ROG in een technische bijeenkomst bijgepraat over Masterplan versie 1.0 - Raadsbrief 5 december 2023 over de voortgang van het masterplan Overvecht Centrum; resultaten van het eerste deel van de derde fase ‘Ontwerpen’ van het Masterplan Overvecht Centrum. - Op 9 november 2023 (agendapunt 6) heeft de gemeenteraad 1,4 miljoen euro beschikbaar gesteld voor de afronding van het Masterplan Overvecht Centrum.

- Raadsbrief 21 juni 2023 over de voortgang van het masterplan Overvecht Centrum; voortgang proces, uitlopen daarvan en wat dit betekent voor het door de raad beschikbare gestelde budget. - Raadsbrief 31 januari 2023 over de voortgang van het masterplan Overvecht Centrum; afronden fase schetsen en ter inzage leggen NRD. - Raadsbrief 16 november 2022 over de voortgang van het masterplan Overvecht Centrum; afronden fase inventariseren. - Op 23 december 2021 (agendapunt 10) heeft de gemeenteraad het Raadsvoorstel Gebiedsontwikkeling Overvecht Centrum: uitwerken basisprincipes en onderzoeksvragen ruimtelijke en financiële verkenning in een Masterplan vastgesteld. - Raadsbrief 2 november 2021 met aanvullende informatie over het gezamenlijke en open planproces en de aanvullende onderzoeksvragen n.a.v. de raadscommissie van 30 september 2021. - Op 30 september 2021 (agendapunt 4) vindt de raadscommissie over het Raadsvoorstel Gebiedsontwikkeling Overvecht Centrum plaats. - In maart 2021 is de Ruimtelijke en Financiële Verkenning afgerond. Partijen komen overeen dat er kansen zijn voor een gebiedsontwikkeling en we nu niet moeten stoppen (ondanks alle kanttekeningen). Vervolgens is een raadsvoorstel gemaakt om budget aan te vragen om samen een gebiedsgericht toekomstplan te maken (masterplan). Het resultaat van de Verkenning zijn de

4

-

Basisprincipes en onderzoeksvragen. Deze zijn opgenomen in het Raadsvoorstel Gebiedsontwikkeling Overvecht Centrum. Met geld uit de Regio Deal (2020) heeft de gemeente samen met de eigenaren/ bewoners boven winkelcentrum, onder begeleiding van externe deskundigen, in een compact proces in gezamenlijke en één op één gesprekken gewerkt aan een ruimtelijke en financiële verkenning. Eind 2018 heeft het toenmalige college tijdens haar werkbezoek aan Overvecht aangegeven dat een integrale ontwikkeling/visie van het centrumgebied van Overvecht wenselijk is.

Beslispunten, Argumenten en Kanttekeningen/Risico’s Beslispunt 1

Op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet, een voorkeursrechtbeschikking te nemen op basis waarvan op meerdere onroerende zaken die deel uitmaken van de herontwikkeling van Overvecht Centrum, Fase 1 en fase 2, een voorkeursrecht wordt gevestigd: - zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekening/kaart A40.724a (bijlage); - en de bijbehorende en daarvan deel uit makende perceellijst, waarop de kadastrale aanduiding is vermeld van de in de voorkeursrechtbeschikking opgenomen onroerende zaken, de grootte en naam en vestigingsplaats van de eigenaren en beperkt gerechtigden volgens de registers van het kadaster (bijlage); met de aantekening dat deze onroerende zaken eerder zijn betrokken in de voorkeursrechtbeschikking van het college van 3 december 2024 en waarmee de gemeente het eerste recht van koop krijgt op deze onroerende zaken.

Argumenten 1.1

Door het vestigen van het voorkeursrecht, kan de gemeente een betere positie krijgen in het gebied als de eigenaar over gaat tot verkoop. De gemeente krijgt met het vestigen van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot realisatie van de planontwikkeling Overvecht Centrum Fase 1 en Fase 2. Door het voorkeursrecht toe te passen, kan worden voorkomen dat nieuwe partijen (strategische) (grond)posities innemen. Deze delen van het Masterplan blijven daarmee financieel haalbaar. De partijen in het gebied en de gemeente gaan uit van zelfrealisatie. Hiervoor moeten anterieure overeenkomsten met grondeigenaren worden gesloten. In het geval dit niet lukt, zet de gemeente in op verwerving. Mochten de huidige eigenaren toch niet zelf willen realiseren en het wel aan een ander willen verkopen, dan moet de eigenaar door de vestiging van het voorkeursrecht het perceel eerst aan de gemeente aanbieden. Het voorkeursrecht wordt gevestigd om speculatie tegen te gaan en niet met nieuwe eigenaren in de eerste fasen van de herontwikkeling van Overvecht Centrum geconfronteerd te worden. Daarnaast kan hiermee worden voorkomen dat nieuwe partijen (strategische) (grond)posities innemen. De huidige eigenaren en beperkt gerechtigden hebben meegewerkt aan het Masterplan. Potentieel nieuwe eigenaren zijn niet of onvoldoende meegenomen in het planproces, waardoor zij mogelijk te duur inkopen.

De nu haalbare fases kunnen daardoor alsnog onder druk komen te staan. De gemeente blijft inzetten op het sluiten van anterieure overeenkomsten met de grondeigenaren. Bovendien zorgt het vestigen van een voorkeursrecht er ook voor dat prijsopdrijving afgeremd wordt doordat de procedure van grondaankopen met waarborgen is omkleed. Tenslotte geeft de gemeente met het voorkeursrecht het signaal af dat de zij graag snel verder wil met de herontwikkeling en dat zij, indien nodig, bereid is om zelf gronden te verwerven. 5

1.2

Het belang van een regierol prevaleert boven het individuele belang van de eigenaren. De gemeente krijgt met vestiging van het voorkeursrecht de mogelijkheid om in het kader van de realisatie van de planontwikkeling Overvecht Centrum met betrekking tot Fase 1 en 2 de mogelijkheid om parkeergebouwen (bovengronds en ondergronds), voorzieningen, woningen en een nieuw plein met meer ruimte voor groen te creëren. Het inzetten van het instrument voorkeursrecht leidt ertoe dat eigenaren bij verkoop eerst aan de gemeente moeten aanbieden. De gemeente heeft daarmee een eerste recht van koop. Dit biedt de mogelijkheid om als gemeente meer regie en sturing te krijgen op de ontwikkeling van het plangebied. Er is geen sprake van een verplichte verkoop, alleen een aanbiedingsplicht in geval van een vrijwillige verkoop. Tegenover dit zwaarwegende belang van de gemeente staan de belangen van de eigenaren en beperkt gerechtigden van de onroerende zaken in de locatie. De Omgevingswet bevat een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en beperkt gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen.

Indien niet binnen drie jaar de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toebedeeld in een omgevingsplan , vervalt het voorkeursrecht van rechtswege.

1.3

De locaties in fase 1 en 2 zijn cruciaal voor de ontwikkeling van het gehele gebied Het voorkeursrecht wordt op alle percelen in fase 1 en 2 gevestigd. Binnen Overvecht Centrum zijn dit de fases die nu financieel haalbaar zijn. Door de ontwikkeling van Overvecht Centrum met deze fases te starten kan het bestaande winkelgebied blijven functioneren. Alleen de ontwikkeling van fase 1 en 2 is al een verbetering van het gebied. Bovendien vormen deze twee fases het eerste deel van de ‘schuifpuzzel’ om ook de latere fases mogelijk te maken, mits deze dan financieel haalbaar zijn. Het voorkeursrecht wordt op alle percelen in fase 1 en 2 gevestigd, zodat alle eigenaren gelijk behandeld worden.

Kanttekeningen/Risico’s 1.1

Het toepassen van het voorkeursrecht geeft geen garantie dat de gemeente positie verkrijgt in het plangebied. De eigenaren/ beperkt gerechtigden worden door het vestigen van het voorkeursrecht niet gedwongen de gronden te verkopen. Alleen als zij willen verkopen, moet de onroerende zaak eerst aan de gemeente worden aangeboden. De vestiging van een voorkeursrecht geeft dus geen zekerheid tot verwerving en realisatie. Op dit moment is het vestigen van een voorkeursrecht het meest gerede instrument dat kan worden ingezet om als gemeente een grondpositie te verwerven, er is geen titel voor een onteigeningsprocedure.

1.2

Het vestigen van het voorkeursrecht kan de relatie met de huidige eigenaren onder druk zetten De vestiging van het voorkeursrecht komt onverwacht voor de huidige eigenaren. Dit sluit niet aan bij het ‘open planproces’ dat we tot op heden hebben doorlopen en gaan voortzetten. Mogelijk kan dit de relatie met de eigenaren onder druk zetten. De gemeente probeert deze gevolgen te beperken door met elkaar in gesprek te blijven en te blijven benadrukken dat zelfrealisatie het uitgangspunt is. Dan heeft het vestigen van het voorkeursrecht geen consequenties. Juist door het vestigen van het voorkeursrecht geeft de gemeente het signaal af dat de zij graag snel verder wil met de herontwikkeling en dat zij, indien nodig, bereid is om zelf gronden te verwerven. Hiermee wil zij prijsopdrijving door speculatie en vertraging voorkomen. De Omgevingswet bepaalt dat de werkelijke waarde van de onroerende zaak wordt vergoed aan de eigenaren en beperkt gerechtigden, inden 6

de gemeente op basis van het voorkeursrecht gaat verwerven. Beslispunt 2

Dit raadsbesluit in werking te laten treden op de dag van vaststelling, op grond van artikel 1:4 lid 1 Verordening raadgevend referendum gemeente Utrecht.

Argumenten 2.1

Dit is nodig om het voorlopig voorkeursrecht gevestigd door het college tijdig te bestendigen. Op dit voorstel is de Verordening raadgevend referendum gemeente Utrecht van toepassing. Dit betekent dat het raadsbesluit in werking treedt 5 weken na bekendmaking (artikel 1:3 lid 1 Referendumverordening). Om het voorlopig voorkeursrecht door het college tijdig te bestendigen voor 3 maart 2025 is het noodzakelijk dat het raadsbesluit direct na vaststelling in werking treedt. Bij toepassing van artikel 1:4, lid 1 blijft de mogelijkheid bestaan over het raadsbesluit een raadgevend referendum te houden. Op basis van de uitkomst van een eventueel referendum kan worden voorgesteld het raadsbesluit in te trekken.

Financiën Als de eigenaren en beperkt gerechtigden die betrokken zijn bij het voorkeursrecht hun perceel willen verkopen, zullen zij het eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Aankoop geschiedt altijd op basis van de werkelijke waarde. Een aankoop wordt gedaan binnen de kaders van de ‘Anticiperende aankopen’ en het college is bevoegd de aankopen te doen. Er is geen verplichting tot gemeentelijke aankoop.

Vervolg Nadat het raadsbesluit is genomen wordt het gepubliceerd in het Gemeenteblad en ter inzage gelegd. De voorkeursrechtbeschikking wordt ook gepubliceerd op de website van de gemeente. Iedere eigenaar en beperkt gerechtigde krijgt een aangetekende brief met informatie over de werking van het voorkeursrecht alsmede een afschrift van de voorkeursrechtbeschikking. Het voorkeursrecht dient binnen 4 dagen na de bekendmaking te worden ingeschreven in de openbare registers. Indien deze inschrijving niet in die termijn plaatsvindt dan vervalt de beschikking van rechtswege. Tegen het besluit van de gemeenteraad staat bezwaar open. Rechthebbenden kunnen binnen een periode van 6 weken na bekendmaking en ingaan van de beschikking bezwaar indienen tegen het besluit van de Raad. Indien een rechthebbende al bezwaar heeft gemaakt tegen de zelfstandige voorkeursrechtbeschikking van het college, hoeft de rechthebbende niet nogmaals bezwaar in te dienen omdat een bezwaar tegen het besluit van het college mede wordt geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad.

Participatie De rechthebbenden zijn bij het vaststellen en toezenden van dit raadsvoorstel nog niet in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Het was ongewenst dat zij vóór besluitvorming door het college kennis konden nemen van het voornemen om een voorkeursrecht te vestigen. Voorafgaand aan de behandeling van het raadsvoorstel krijgen zij alsnog gelegenheid vooraf een zienswijze kenbaar te maken. De ingekomen zienswijzen worden in een vaststellingsrapport opgenomen en beantwoord. Het vaststellingsrapport wordt voor besluitvorming aan de gemeenteraad wordt aangeboden en bij dit voorstel gevoegd.

Communicatie Publicatie van het raadsbesluit in het gemeenteblad geschiedt digitaal. De rechthebbenden zullen per aangetekende brief worden geïnformeerd over de voorkeursrechtbeschikking.

7

Referendabel De Verordening raadgevend referendum is van toepassing.

Bijlagen Bijlagen besluitvorming Kadastrale tekening A 40.724a Perceellijst Bijlagen informatief -

8

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

Vaststellingsrapport

Voorkeursrecht Overvecht Centrum Fase 1 en 2

17 januari 2025

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

1

INLEIDING ...........................................................................................................................................3 1.1 VESTIGING VAN EEN VOORKEURSRECHT .........................................................................................................3 1.2 DE OPBOUW VAN HET VASTSTELLINGSRAPPORT ...............................................................................................3 1.3 DE PROCEDURE ........................................................................................................................................3 1.3.1 Termijn voor het indienen van zienswijzen ...................................................................................3 1.3.2 Zienswijzen over vestiging van het voorkeursrecht ......................................................................3 1.3.3 Wijze van beoordeling van zienswijzen.........................................................................................3 1.3.4 Procedure voor de vaststelling ......................................................................................................4 1.3.5 Belangrijkste wettelijke bepalingen ..............................................................................................4

2

BEOORDELING VAN DE ZIENSWIJZEN ..................................................................................................5 2.1 2.2 2.3 2.4

PROCEDUREEL ..........................................................................................................................................5 ZIENSWIJZE 1 ...........................................................................................................................................5 ZIENSWIJZE 2 ...........................................................................................................................................7 ZIENSWIJZE 3 ...........................................................................................................................................7

2

Datum Rapport Kenmerk

17 januari 2025 Vaststellingsrapport Voorkeursrecht Overvecht Centrum Fase 1 en 2 I2908970

1 Inleiding In de Beleidsnota Grondbeleid 2024 is voor een afgewogen actief gemeentelijk grondbeleid gekozen. We doen dit met aandacht voor risico’s en onze financiële positie. Via deze route houden we regie en blijven we de stad die we zijn en willen blijven zijn.

1.1 Vestiging van een voorkeursrecht

Voor de toekomstige gebiedsontwikkeling Overvecht Centrum, Fase 1 en 2 zijn op de gronden waarop het voorkeursrecht wordt opgelegd, parkeergebouwen (bovengronds en ondergronds), winkels, woningen gepland en het toevoegen van een nieuw plein met meer ruimte voor groen voorzien. Om een actievere regierol te kunnen innemen bij de gebiedsontwikkeling Overvecht Centrum, Fase 1 en 2, heeft het college op 3 december 2024 op grond van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet een voorkeursrecht gevestigd op meerdere onroerende zaken die deel uitmaken van Overvecht Centrum Fase 1 en 2, waardoor de gemeente het recht van eerste koop heeft verkregen. Het gaat om de onroerende zaken aan de Esmoreitdreef 1, de Seinedreef 25 en de Montalbaendreef 19/ Seinedreef 14/ Zamenhofdreef 351 te Utrecht. Het collegebesluit vervalt van rechtswege drie maanden na het ingaan ervan of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad in werking treedt. Een voorkeursrechtbeschikking treedt in werking op het tijdstip van inschrijving in de openbare registers van het Kadaster. De inschrijving in de openbare registers van het Kadaster heeft plaats gevonden op 5 december 2024. De gemeenteraad wordt voorgesteld de vestiging van het voorkeursrecht te bestendigen door het nemen van een raadsbesluit.

Het voorgestelde besluit van de gemeenteraad is ter inzage gelegd en belanghebbenden hebben tegen het voorgenomen besluit zienswijzen kunnen indienen.

1.2 De opbouw van het vaststellingsrapport

In hoofdstuk 2 worden de ontvangen zienswijzen behandeld. De zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien. De behandeling van elke zienswijze eindigt met een conclusie waarin wordt aangegeven of naar aanleiding van de zienswijze wijzigingen in het ontwerp raadsbesluit nodig zijn.

1.3 De procedure 1.3.1 Termijn voor het indienen van zienswijzen Het collegebesluit aangaande de vestiging van het voorkeursrecht, en het raadsvoorstel tot bestendiging van dit besluit hebben van woensdag 4 december 2024 tot en met donderdag 2 januari 2025 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden zienswijzen ingediend worden bij de gemeenteraad. 1.3.2 Zienswijzen over vestiging van het voorkeursrecht Er zijn drie zienswijzen ingediend. 1.3.3 Wijze van beoordeling van zienswijzen Een zienswijze bevat de mening van een indiener. De meningen in een zienswijze of de zienswijze zelf zijn nooit goed, fout, gegrond of ongegrond. Elke zienswijze wordt zorgvuldig bestudeerd, om

3/8

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

te bezien of het voorgenomen besluit tot bestendiging van het voorkeursrecht aangepast moet worden. Als een zienswijze vragen bevat, worden die in dit vaststellingsrapport zo mogelijk beantwoord. In dit rapport worden alleen de samenvattingen van zienswijzen opgenomen. In verband met de privacy van indieners worden persoonlijke gegevens van de medewerkers van de bedrijven die zienswijzen hebben ingediend niet openbaar gemaakt. De bedrijven zelf vallen niet onder de AVG. Burgemeester en wethouders en de gemeenteraad krijgen wel van alle zienswijzen een kopie toegestuurd, zodat zij de volledige zienswijze kunnen lezen. Als een zienswijze niet aan de wettelijke eisen voldoet, wordt de indiener, als haar of zijn adres bekend is, in de gelegenheid gesteld om daar alsnog voor te zorgen. Bij een te laat ingediende zienswijze wordt alleen aan de wettelijke eis voldaan, als de indiener kan aantonen dat het op tijd indienen redelijkerwijs niet mogelijk was. Zienswijzen die uiteindelijk nog steeds niet aan de wettelijke eisen voldoen worden buiten behandeling gelaten. De zienswijze wordt wel doorgestuurd naar de gemeenteraad zodat die kennis kan nemen van de originele zienswijze. 1.3.4 Procedure voor de vaststelling Het college van B&W bereidt het vestigen van het voorkeursrecht door de gemeenteraad voor.

De voorbereiding bestaat uit de beoordeling of het voorstel voor het vestigen van het voorkeursrecht aangepast moet worden naar aanleiding van de zienswijzen. Vervolgens stelt het college de gemeenteraad voor om het voorkeursrecht, zo nodig met wijzigingen ten opzichte van het oorspronkelijke raadsvoorstel, te vestigen door het nemen van een raadsbesluit. De gemeenteraad kan de indieners van zienswijzen in de gelegenheid stellen om hun zienswijze tijdens een raadsinformatiebijeenkomst toe te lichten. Op zo’n bijeenkomst kunnen de raadsleden vragen stellen aan indieners en ook aan ambtenaren die bij de vestiging van het voorkeursrecht betrokken zijn. Voordat de gemeenteraad besluit tot het vestigen van een voorkeursrecht, wordt het voorstel van het college besproken in de raadscommissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken (ROG). In de commissie vindt een politiek gesprek plaats. De verantwoordelijke wethouder is daarbij aanwezig en wordt in de gelegenheid gesteld te reageren op de vragen van de leden van de raadscommissie. De raadscommissie bepaalt of een nadere bespreking in de gemeenteraad nog nodig is of dat de vestiging van het voorkeursrecht als hamerstuk geagendeerd kan worden. 1.3.5 Belangrijkste wettelijke bepalingen De gemeente vestigt een voorkeursrecht door een voorkeursrechtbeschikking te nemen. De Omgevingswet bevat geen bepalingen over de procedure.

Daarop zijn de bepalingen uit de Algemene wet bestuursrecht over besluiten en beschikkingen van toepassing. Het college wil met voorkeursrecht voorkomen dat een onroerende zaak nog snel wordt verkocht voordat het voorkeursrecht in werking treedt. Om te voorkomen dat derden van het aanstaande voorkeursrecht kennis krijgen, heeft het college belanghebbenden niet van tevoren in kennis gesteld van de voorkeursrechtbeschikking. Het college kan met een voorkeursrechtbeschikking een voorlopig voorkeursrecht vestigen. Dat geldt maximaal 3 maanden. Om het voorlopig voorkeursrecht voort te zetten is er een nieuwe voorkeursrechtbeschikking nodig, te nemen door de gemeenteraad.

4

Datum Rapport Kenmerk

17 januari 2025 Vaststellingsrapport Voorkeursrecht Overvecht Centrum Fase 1 en 2 I2908970

2 Beoordeling van de zienswijzen 2.1 Procedureel In dit document is een samenvatting opgenomen van de ingediende zienswijzen op de vestiging van een voorkeursrecht in Overvecht Centrum Fase 1 en 2. Op grond van de Wet open overheid kennen wij aan het belang van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer (artikel 5.2 lid 2 sub e Woo) een groter belang toe dan het belang van openbaarmaking van deze (herleidbare) persoonsgegevens. Daarom is een zakelijke en niet tot personen te herleiden samenvatting van alle ingediende zienswijzen, met de beantwoording daarvan, opgenomen in dit vaststellingsrapport, behorende bij het raadsvoorstel tot het vestigen van een voorkeursrecht op onroerende zaken in Overvecht Centrum Fase 1 en 2.

2.2 Zienswijze 1 A. AM Esmoreitdreef B.V. te Utrecht is van mening dat het vestigen van een voorkeursrecht op hun percelen iedere vorm van samenwerking bij zelfrealisatie bemoeilijkt, terwijl het met het oog op de planvorming wenselijk is of minst genomen wenselijk kan zijn om met de andere eigenaren in het plangebied dan wel eventuele derden samen te kunnen werken, zodat bijvoorbeeld optimalisaties in de planvorming kunnen worden gerealiseerd: • Een door indiener in januari 2019 gesloten intentieovereenkomst met de woningcorporaties Portaal en Bo-Ex gericht op de ontwikkeling van de hoek Einsteindreef – Zamenhofdreef en daartoe in januari 2019 een planinitiatief bij de gemeente heeft ingediend; en • Een door indiener in november 2023 gesloten samenwerkingsovereenkomst met woningcorporatie Portaal, die onder andere strekt tot het bewerkstelligen van de gebiedsontwikkeling in Overvecht, meer specifiek binnen het centrum, een en ander met het oog op de realisatie van met name sociale en middenhuurwoningen. • Het door indiener in 2023 gepresenteerde document “Synergie Overvecht Centrum”, samen met de betrokken partijen woningcorporaties Portaal, Woonin en Bo-Ex (enerzijds) en indiener, Excelsior B.V. (De Hoop) en Gemeente (anderzijds). In het document is voorzien in de realisatie van circa 900 nieuwe woningen in de sociale, midden en vrije sector.

• Om de voorgaande initiatieven concreet te maken, heeft indiener het voornemen om een samenwerking aan te gaan met Excelsior B.V. (De Hoop), de erfpachter van de aangrenzende percelen – in overeenstemming met de voorgenomen herontwikkeling van het centrum van Overvecht. Er ligt een gezamenlijk schetsplan voor voornoemde percelen omvattende onder andere ca. 400 woningen in de sociale en middenhuur en vrije sector met bijbehorende parkeerplaatsen, zoals deze ook zijn gerealiseerd in De Buurt (NPD-strook). Indiener stelt dat het voorkeursrecht deze initiatieven belemmert dan wel frustreert. B.

De indiener ziet niet in hoe een voorkeursrecht tot een versnelling van de ontwikkeling zal leiden. In haar ervaring is het tegendeel eerder waar, omdat samenwerkingen hierdoor worden bemoeilijkt. Indiener meent dat het vestigen van een voorkeursrecht niet nodig is om als gemeente het signaal af te geven verder te willen met de ontwikkeling. Volgens indiener kan dat ook door het sluiten van een intentie- of anterieure overeenkomst, waarin regie voor de Gemeente op de ontwikkeling kan worden vastgelegd door afspraken te maken over onder meer de rol van de Gemeente (faciliterend, toetsend), de planning en het kostenverhaal. Indiener wijst erop dat al herhaaldelijk tientallen projecten in de Gemeente

5/8

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

succesvol tot stand zijn gebracht, terwijl het vestigen van een voorkeursrecht in die projecten niet nuttig of nodig was om het gewenste resultaat te behalen. C. Indiener wijst erop dat zij een betrouwbare partner is en medeondertekenaar is van het Stadsakkoord Wonen 2019 en het Wijkakkoord Overvecht in 2022. Indiener acht het vestigen van een voorkeursrecht niet nuttig of noodzakelijk en is van mening dat dit op gespannen voet staat met de samenwerkingsprincipes uit de voorgenoemde akkoorden. Indiener geeft aan dat het vestigen van een voorkeursrecht niet aansluit bij het ‘open planproces’ dat tot op heden is doorlopen. D. Indiener meent dat het vestigen van het voorkeursrecht juridisch niet houdbaar is en zal daarom nog afzonderlijk bezwaar maken tegen het besluit van het college tot het opleggen van het voorkeursrecht. Indiener verzoekt de gemeenteraad om niet tot het verlengen van het voorkeursrecht te besluiten.

Reactie zienswijze 1 A. Gemeente en indiener zijn al enige tijd met elkaar in gesprek. Wij zijn van mening dat door goede samenwerking tot een gewenste herontwikkeling van Overvecht Centrum kan worden gekomen. Wij zijn dan ook voornemens om deze gesprekken onverminderd voort te zetten. In het kader van de voorgenomen herontwikkeling is, in samenwerking met onder meer de indiener en de door indiener genoemde partijen, het Masterplan Overvecht Centrum opgesteld. De eigendommen van indiener liggen binnen het plangebied van het Masterplan. Het Masterplan is gereed, daarom hebben we het Masterplan Overvecht Centrum vrijgegeven voor reacties. Later dit jaar volgt Raadsbehandeling. Het voorkeursrecht behoeft geen belemmering te zijn, dan wel deze initiatieven te frustreren. Een voorkeursrecht staat zelfrealisatie door indiener en samenwerking tussen indiener, andere private partijen en gemeente niet in de weg. De gemeente gaat uit van zelfrealisatie en het sluiten van anterieure overeenkomsten met grondeigenaren. De indiener is en blijft eigenaar en heeft geen verkoopplicht. Het voorkeursrecht heeft pas invloed zodra indiener wil verkopen. In geval van voorgenomen verkoop kan de gemeente vrijstelling verlenen voor het (al dan niet gedeeltelijk) verkopen aan een door indiener geselecteerde derden of afzien van aankoop. B.

Wij benadrukken dat de wens om meer regie te hebben en meer te kunnen sturen op de integrale gebiedsontwikkeling van Overvecht Centrum juist aansluit bij de reeds lopende gesprekken met partijen als deze indiener. Het vestigen van een voorkeursrecht is bedoeld om speculatie tegen te gaan en niet met nieuwe eigenaren geconfronteerd te worden. Daarnaast kan hiermee worden voorkomen dat nieuwe partijen (strategische) (grond)posities innemen. Potentieel nieuwe eigenaren zijn niet of onvoldoende meegenomen in het planproces, waardoor zij mogelijk te duur inkopen. De nu haalbare fases kunnen daardoor alsnog onder druk komen te staan. De gemeente blijft inzetten op het sluiten van intentie- en anterieure overeenkomsten met de eigenaren.

C. Het vestigen van het voorkeursrecht komt altijd onaangekondigd, om speculatie te voorkomen. Het opleggen van een voorkeursrecht doorkruist het open planproces, het Stadsakkoord Wonen 2019 en het Wijkakkoord Overvecht 2022 niet. Wij blijven met de indiener in gesprek en blijven benadrukken dat zelfrealisatie het uitgangspunt is. Wij zijn van mening dat het vestigen van een voorkeursrecht bijdraagt aan een stabiel, voorspelbaar integrale gebiedsontwikkeling, omdat we hiermee onder meer onverwachte wisselingen van eigenaren, speculatie en verlies van eigenaren die het Masterplan mede hebben vormgegeven, tegengaan. D. Onduidelijk is waarop indiener doelt met de term ‘juridisch onhoudbaar’. Indiener geeft in haar bezwaar op het collegebesluit aan dat zij eerst de verdere besluitvorming in de gemeenteraad afwacht, alvorens zij haar bezwaargronden aanvult.

6

Datum Rapport Kenmerk

17 januari 2025 Vaststellingsrapport Voorkeursrecht Overvecht Centrum Fase 1 en 2 I2908970

2.3 Zienswijze 2

A. Excelsior B.V. te Utrecht stelt dat in de toegezonden brief van 4 december 2024 niet duidelijk is aangegeven wanneer een ontwerp voorkeursrechtbeschikking (door de raad) ter inzage is gelegd. Uit de kennisgeving in het Gemeenteblad blijkt niet van de tervisielegging van een ontwerp voorkeursbeschikking. B. Indiener geeft aan dat het vestigen van een voorkeursrecht niet aansluit bij het ‘open planproces’ dat tot op heden is doorlopen. De indiener stelt dat het vestigen van een voorkeursrecht op hun percelen iedere vorm van samenwerking bemoeilijkt bij zelfrealisatie, terwijl het met het oog op de planvorming wenselijk is om met de andere eigenaren in het plangebied dan wel eventuele derden samen te kunnen werken, zodat bijvoorbeeld optimalisaties in de planvorming kunnen worden gerealiseerd: C. De indiener vindt het vestigen van het voorkeursrecht wat prematuur en niet doeltreffend. Hiertoe verwijst de indiener naar de ontwikkelingshorizon van meer dan 20 jaar voor het winkelcentrum en onzekerheid over de financiële haalbaarheid van het masterplan. D. De indiener ziet niet in hoe een voorkeursrecht tot een versnelling van de ontwikkeling zal leiden. In haar ervaring is het tegendeel eerder waar, omdat samenwerkingen hierdoor worden bemoeilijkt.

Indiener meent dat het vestigen van een voorkeursrecht niet nodig is om als gemeente het signaal af te geven verder te willen met de ontwikkeling. Volgens indiener kan dat ook door het sluiten van een intentie- of anterieure overeenkomst, waarin regie voor de Gemeente op de ontwikkeling kan worden vastgelegd door afspraken te maken over onder meer de rol van de Gemeente (faciliterend, toetsend), de planning en het kostenverhaal. E. De indiener vindt dat het voorkeursrecht niet bijdraagt aan een spoedige en voortvarende ontwikkeling van de percelen die met een voorkeursrecht zijn belast en verzoekt de gemeenteraad om het voorkeursrecht niet te verlengen.

Reactie zienswijze 2 A. In de brief aan de indiener over de voorkeursrechtbeschikking door het college is aangegeven dat een zienswijze kan worden ingediend in het kader van een zorgvuldige voorbereiding van de door de gemeenteraad te nemen voorkeursrechtbeschikking. In de kennisgeving in het Gemeenteblad is aangegeven dat o.a. het raadsvoorstel voor een opvolgende voorkeursrechtbeschikking met ingang van 4 december 2024 ter inzage ligt en met ingang van dezelfde datum gedurende vier weken een zienswijze naar voren kan worden gebracht. B. Het opleggen van een voorkeursrecht doorkruist het open planproces niet. Zie verder de reactie bij zienswijze 1 onder A en onder C. C. Onderdeel van het Masterplan is een uitvoeringsstrategie waarin wordt aangegeven hoe gefaseerd tot uitvoering van het Masterplan kan worden gekomen. Op dit moment laten de eerste twee fasen van het Masterplan op basis van de eerste financiële doorrekening een haalbaar resultaat zien. Voor Fase 3, 4 en 5 is een uitvoeringsstrategie opgesteld die op termijn de uitvoering van het totale gebied financieel haalbaar kan maken. Zie verder reactie bij zienswijze 1 onder B. D. Een voorkeursrecht staat zelfrealisatie door indiener en samenwerking tussen indiener, andere private partijen en gemeente niet in de weg. Zie verder de reactie bij zienswijze 1 onder B. E. Zie de reactie bij zienswijze 1 onder C.

2.4 Zienswijze 3

A. Stichting Dammers acht de voorkeursrechtbeschikking zowel onevenredig voor haar als prematuur en niet passend in het de afgelopen jaren doorlopen proces. De indiener heeft sedert lange tijd contact gehad met de gemeente c.q. het college over een nieuwe invulling van haar locatie, waarbij zij altijd zelfrealisatie voorop heeft gesteld en

7/8

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

zich welwillend heeft opgesteld. De indiener heeft proactief geparticipeerd ter zake van de voorgenomen gebiedsontwikkeling door haar visie te geven en haar wensen in dit verband kenbaar te maken. Hiermee vermoedt indiener dat het college op een oneigenlijke manier het proces van de voorgenomen gebiedsontwikkeling zodanig stuurt dat voor haar ernstige beperkingen en schade ontstaan. B. De indiener geeft aan dat het college blijkbaar tracht te anticiperen op een nog door de gemeenteraad te bepalen toekomstig planologisch kader op basis van een concept masterplan, waarop door betrokken partijen nog kan worden gereageerd. Een kader dat nog geenszins een gegeven is. De handelwijze van het college acht de indiener in strijd met een zorgvuldige voorbereiding en wordt hierdoor als prematuur gezien. C. Voor de indiener is niet duidelijk de keuze gemotiveerd, waarom het college juist deze keuze voor de vestiging van het voorkeursrecht heeft gemaakt. Temeer daar verwezen wordt naar een geheime bijlage. Volgens de indiener is bij deze handelwijze door het college sprake van détournement de pouvoir en willekeur en is geen goede belangenafweging gemaakt door geen inzicht te geven. Indiener heeft daartoe een woo-verzoek ingediend. D.

De indiener stelt dat zij door het vestigen van een voorkeursrecht ernstig wordt beperkt in haar eigendomsrecht in de vorm van waardevermindering van haar locatie en beperking van haar financieringsmogelijkheden in dat verband. Indiener vreest door een voorkeursrecht nog meer vertragingsschade op te lopen.

Reactie zienswijze 3 A. Wij zijn al lange tijd met elkaar in gesprek. Wij zijn van mening dat door goede samenwerking met de eigenaren tot een gewenste herontwikkeling van Overvecht Centrum kan worden gekomen. Wij blijven met de indiener in gesprek en blijven benadrukken dat zelfrealisatie het uitgangspunt is. Zie verder de reactie bij zienswijze 1 onder A en onder C. B. Wij zijn van mening dat het vestigen van een voorkeursrecht bijdraagt aan een stabiel, voorspelbaar integrale gebiedsontwikkeling, omdat we hiermee onder meer onverwachte wisselingen van eigenaren, speculatie en verlies van eigenaren die het Masterplan mede hebben vormgegeven, tegengaan. De ontwikkeling van fase 1 en 2 is voorzien in de periode van nu tot circa 10 jaar na vaststelling van het Masterplan. Wij zien daarom het vestigen van voorkeursrecht niet als prematuur. C. Zie reactie onder B. Daarnaast is in het ontwerp raadsvoorstel voor de te nemen voorkeursrechtbeschikking door de raad een toelichting opgenomen over het Masterplan Overvecht Centrum. Fase 1 en 2 vormen een ruimtelijk en functioneel geheel. Binnen Overvecht Centrum zijn dit de fases die nu financieel haalbaar zijn. Door de ontwikkeling van Overvecht Centrum met deze fases te starten, kan het bestaande winkelgebied blijven functioneren.

Het voorkeursrecht wordt op alle percelen in fase 1 en 2 gevestigd, zodat alle eigenaren gelijk behandeld worden. Wij hebben in het raadsvoorstel onder meer aangegeven meer gemeentelijke regie en sturing te willen op de toekomstige gebiedsontwikkeling van Overvecht Centrum, Fase 1 en 2. Wij menen zodoende dat er geen sprake is van willekeur en misbruik van bevoegdheid (détournement de pouvoir). De gemeente heeft haar bevoegdheid niet gebruikt voor een ander doel dan waarvoor zij is verleend. D. Door het voorkeursrecht toe te passen, ontstaat de verplichting voor indiener om diens onroerende zaken als eerste aan de gemeente aan te bieden. Er is geen sprake van een verplichte verkoop, alleen een aanbiedingsplicht. De Omgevingswet bevat een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en beperkt gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. Conclusie Deze zienswijzen geven geen aanleiding om het raadsvoorstel om een voorkeursrecht te vestigen aan te passen.

8

Burgemeester en wethouders Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 14 030 www.utrecht.nl

Aan de gemeenteraad

Behandeld door

Leanne Reijnen

Datum

17 januari 2025

Doorkiesnummer

14 030

Kenmerk

I2908970

E-mail

leanne.reijnen@utrecht.nl

Onderwerp

Vaststellingsrapport voorkeursrecht Overvecht Centrum Fase 1 en 2

Bijlage(n)

2

Beleidsveld

Grondzaken

Geachte leden van de raad, Op 9 januari 2025 bent u via de Raadsbrief Zienswijzen voorkeursrecht Overvecht Centrum geïnformeerd over de zienswijze die is binnengekomen op het Raadsvoorstel Voorkeursrecht Overvecht Centrum Fase 1 en 2. Op 14 januari 2025 bent u aanvullend geïnformeerd over twee extra binnengekomen zienswijzen. De zienswijzentermijn liep van 4 december 2024 tot en met 2 januari 2025 en er zijn drie zienswijzen ingediend. Via bijgevoegd vaststellingsrapport reageren we op deze zienswijzen. Zienswijzen en bezwaar De zienswijzen zijn in het vaststellingsrapport samengevat en voorzien van onze reactie. De zienswijzen geven ons geen aanleiding om het raadsvoorstel tot vestiging van het voorkeursrecht aan te passen. Belanghebbenden konden ook voor een periode van zes weken bezwaar maken tegen de voorkeursrechtbeschikking. Deze periode liep t/m 15 januari 2025. We hebben twee bezwaarschriften ontvangen. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris,

de burgemeester,

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

Zienswijzen

Voorkeursrecht Overvecht Centrum Fase 1 en 2

14 januari 2025

gideonse advocaat Postbus 10087 7301 cB Apeldoorn Deventerstraat 35

7311LT Apeldoorn

AANTEKENEN Raad van de gemeente Utrecht T.a.v. Ontwikkelorganísatie Ruimte Postbus 16200 35OO CE UTRECHT

Apeldoorn, 2 januari 2025 Geachte raad,

09230í Dammers / Overvecht - zienswUze voorkeursrecht Namens Stichting Dammers, gevestigd te Utrecht, dien ik hierbij een zienswijze in naar aanleiding van de voorkeursrechtsbeschikking Overvecht Centrum Fase I en Fase 2 van het college, Gemeente utrecht van het college van burgemeester en wethouders van utrecht (hierna: het college) van 3 december 2024. Gliënte is eigenaar van een locatie gelegen binnen de voorgenomen gebiedsontwikkeling

overvecht centrum (perceelnummer 1 van de perceellijst). zij acht de voorkeursrechtbeschlkking zowel onevenredig bezwarend voor haar als prematuur en licht dat als volgt toe.

cliënte wijst erop dat zij sedert lange tijd contact heeft gehad met uw gemeente c.q, het college over een nieuwe invulling van haar locatie, waarbij zij altijd zelfrealisatie heeft vooropgesteld en zich welwillend heeft opgesteld, ook vanaf het moment dat de voorgenomen gebiedsontwikkeling in beeld kwam. Ter zake van de voorgenomen gebiedsontwikkeling heeft zij proactief geparticipeerd door haar visie te geven en haar

wensen in dit verband kenbaar te maken. Het in dit stadium vestigen van een voorkeursrecht past naar de mening van cliënte niet in het de afgelopen jaren doorlopen proces. Naar het gevoelen van cliënte tracht het college hiermee op een oneigenlijke manier het proces van de voorgenomen gebiedsontwikkeling zodanig te sturen dat voor haar ernstige beperkingen en schade ontstaan. Zij wijst er daarbij op dat het college blijkbaar tracht te anticiperen op een nog door uw raad te bepalen toekomstige planologisch kader op basis van een conceptmasterplan waarop door betrokken partijen nog kan worden gereageerd, derhalve een kader dat nog geenszins een gegeven is. De handelwijze van het college in dit verband acht cliënte dan ook

Alle werkzaamheden worden venicht uit hoofde van een overeenkomst tot opdracht met Advocatenkantoor Gideonse B.V. op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden van Advocatenkantoor Gideonse B.V. van toepassing, waaronder be[erking van aansprakelijkheid.

gideonse

evident in strijd met een zorgvuldige voorbereiding en zij is dan ook van mening dat het vestigen van een voorkeursrecht in casu dan ook volstrekt prematuur is.

cliënte is niet duidelijk waarom het college juist deze keuze heeft gemaakt, nu, in strijd met het motiveringbeginsel, een kenbare en deugdelijke motivering van die keuze ontbreekt; in de voorkeursbeschikking wordt slechts veruezen naar een geheime bijlage. Naar haar mening riekt de handelwijze van het college dan ook naar détournement de pouvoir en willekeur. ook is zij van mening dat het college geen

goede belangenafweging heeft gemaakt door geen inzicht in zijn te geven. Teneinde zicht op de handelwijze van het college in casu te verkrijgen, heeft cliënte overigens aanleiding gezien bij het college bijgaand verzoek op grond van de Wet open overheid in te dienen.

Cliënte wijst erop dat zij door het vestigen van een voorkeursrecht ernstig wordt beperkt in haar eigendomsrecht in de vorm van waardevermindering van haar locatie en beperking van haar financieringsmogelijkheden in dat verband. Ook vreest zij door een voorkeursrecht nog meer vertragingsschade op te lopen. Kortom, cliënte verzoekt uw raad in casu om genoemde redenen met klem af te zien van een opvolgende voorkeursrechtbeschikking. ln de venuachting u hiermee naar behoren te hebben geïnformeerd,

gideonse advocaat Postbus 10087 7301 GB Apeldoorn Deventerstraat 35

7311LT Apeldoorn

AANTEKENEN College van burgemeester en wethouders van Utrecht Postbus 16200 35OO CE UTRECHT

Apeldoorn, 2 januari 2025 Geacht college, 092301 Dammers / Overvecht - Woo-verzoek voorkeursrecht Overvecht Centrum Namens Stichting Dammers, gevestigd te Utrecht, te dezer zake woonplaats kiezende te mijnen kantore aan de Deventerstraat 35 (postbus 10087, 7301 GB) te Apeldoorn, dien ik hierbij een verzoek in op grond van de Wet open overheid. Het onderhavige verzoek ziet op de totstandkoming van de voorkeursrechtsbeschikking overvecht centrum Fase 1 en Fase 2 van uw college van 3 december .t.

2024 - zie bijlage. cliënte verzoekt u om openbaarmaking en verstrekking via de digitale weg van alle documenten, waaronder schriftelijke communicatie, met betrekking tot dit ondenuerp. NB: Cliënte verstaat in haar onderhavige verzoek onder schriftelijke communicatie uitdrukkelijk ook communicatie via de elektronische weg zoals e-mail, appberichten, SMS- en tekstberichten of communicatie via overige (interne) informatieuitwisselingsen/of opslagsystemen. En het betreft ook communicatie op ambtelijk niveau.

van uw tijdige berichten,

Alle werkzaamheden worden verricht uit hoofde van een overeenkomst tot opdracht met Advocatenkantoor Gideonse B.v. op de overeenkomst zijn de algemene vooruvaarden van Advocatenkantoor Gideonse B.V. van toepassing, waaronder beperking van aansprakelijkheid.

Het Raadsvoorstel “Vestigen Voorkeursrecht op gronden gelegen in Overvecht Centrum Fase 1 en 2” Het vestigen van Voorkeursrecht op de percelen van AM is: 1. Niet consequent 2. Niet nodig 3. Niet doelmatig 4. Onzorgvuldig 5. Niet effectief 6. Willekeur 7. Strijdigheid

1. Niet consequent 1 juli 2024: “geen actieve grondpolitiek”

3 december 2024: “College van B&W heeft een voorkeursrecht gevestigd” 4 december 2024: “indien nodig kan de gemeente overgaan tot voorkeursrecht en actieve verwerving”

Waar is ineens de noodzaak vandaan gekomen?

2. Niet nodig AM heeft sedert 1999 diverse initiatieven ondernomen om een bijdrage te leveren aan de herontwikkeling van het centrum van Overvecht en voorgelegd aan de Gemeente: 1999: plan initiatief Einsteindreef- Zamenhofdreef:

2018-2021 DeBuurt (NPD-strook)

Inpandig parkeren: - Uit het zicht - Omzoomd met wonen en voorzieningen - Efficiënt benutten van kern - Ideale positie van daktuin (bezonning/gebruik) - Goedkoop en flexibel 2019 planinitiatief Einsteindreef – Zamenhofdreef met Bo-Ex en Portaal

2020 planinitiatief Overvecht Einsteindreef – Zamenhofdreef:

2023 initiatief synergie Overvecht Centrum:

2024 planinitiatief Esmoreitdreef (*)

(*) concept nog niet gedeeld.

3. Niet doelmatig Initiatiefnemer oprichting DNU 2017

Initiatiefnemer oprichting Werkplaats Overvecht 2018/2022 “Partijen hebben zich verenigd in de Werkplaats Overvecht met als doel wijkverbetering in Overvecht. Partijen realiseren wijkverbetering o.a. middels het ontwikkelen en realiseren en belegging nemen van woningbouw en bijbehorende voorzieningen en het ondersteunen sociaal maatschappelijk initiatieven en dragen bij aan de sociaal maatschappelijke verbetering van Overvecht. Dit convenant heeft een looptijd tot 1 juni 2040, en loopt hiermee gelijk aan de looptijd van het Wijkakkoord Overvecht”.

Deelnemer Stadsakkoord Wonen 2019

2021 Steunverklaring AM Woningbouwimpuls Overvecht Zuid Aan: B&W Gemeente Utrecht Betreft: Steunverklaring voor aanvraag Woningbouwimpuls Overvecht Zuid Datum: 13 september 2021

Geachte college van de gemeente Utrecht, Afgelopen jaar hebben we met de gemeente Utrecht en met de andere pand- en grondeigenaren in het gebied samengewerkt aan de herontwikkeling van Overvecht Centrum. Het gebied kan naar onze mening sterk verbeteren wanneer er een kwaliteitsslag in de openbare ruimte plaats vindt en er meer woningbouw en andere functies aan het gebied worden toegevoegd. We hebben inhoudelijk samengewerkt aan het opstellen van een ruimtelijk en financieel raamwerk voor een gebiedsontwikkeling. Een gezamenlijke aanpak van het gebied is belangrijk voor Overvecht; het heeft een grote positieve invloed op de wijk, geeft een sterke verbetering van de sociale veiligheid en zal een eventuele achteruitgang van het centrumgebied voorkomen. Overvecht Centrum als aangename plek en kloppend hart van de wijk. Dat is de ambitie. Dit voorjaar hebben we samen de intentie uitgesproken om de aanpak tot een succes te maken. Wij hebben voldoende vertrouwen om de herontwikkeling van Overvecht Centrum door te zetten. Wij realiseren ons dat de financiële haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling zeer uitdagend is, onder andere in relatie tot het bouwprogramma en parkeeroplossing. Wij willen vanuit onze positie marktconform bijdragen aan het realiseren van de gebiedsontwikkeling.

Tegelijk zijn we ons ervan bewust dat het geheel ook forse publieke investeringen vraagt, onder andere in de openbare ruimte, voor goede verbindingen naar de omgeving en voor gebouwde parkeervoorzieningen. Daarom steunen wij van harte de aanvraag van de gemeente Utrecht voor een rijksbijdrage vanuit de Woningbouwimpuls. Wij hebben vertrouwen dat marktconforme bijdrages van de markt, cofinanciering van de gemeente Utrecht en de provincie Utrecht én een Rijksbijdrage vanuit de woningbouwimpuls leiden tot een haalbare business case. Een rijksbijdrage is naar onze mening een belangrijke stap om te komen tot deze grootschalige gebiedsontwikkeling en we zien met vertrouwen uit naar het verdere proces van planuitwerking, de financiële haalbaarheid en contractering. Hoogachtend, Marien Kleinjan Directeur AM-Midden