Agendabundel

Bundel - Commissie Ruimtelijke ontwikkeling, Grondzaken en Vastgoed van 31 mei 2022

Agenda bijlagen Agenda_Commissie_Ruimtelijke_ontwikkeling__Grondzaken_en_Vastgoed_24_en_31_mei_2022.docx 1 9

Heropening vergadering Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt Wethouder: Verschuure, Beleidsterrein: Ruimtelijke Ontwikkeling Indicatieve behandeltijd: 30 minuten Met de vaststelling van dit bestemmingsplan wordt de bouw van 45 woningen en een commerciële/ maatschappelijke ruimte mogelijk op de plek waar tot nu toe bedrijfsbebouwing staat aan de Gansstraat. De woningen worden na oplevering verhuurd in het middenhuursegment. Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn in totaal 6 zienswijzen binnengekomen. Naar aanleiding daarvan stelt het college voor een enkele bepaling over privacy-schermen aan te passen en is de ontwikkelaar bereid gevonden met omwonenden over verdere privacy en de inrichting van het binnenterrein na de bouw in overleg te treden. Het college stelt voor het bestemmingsplan en het vaststellingrapport (zienswijzen en reactie daarop) vast te stellen. Dossier 2515 voorblad Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt.docx Bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt_vastgesteld.pdf Link naar RO publiceer_vaststelling BP Gansstraat 143-147.docx NL.IMRO.0344.BPGANS143147WATERV-VA01-Kader_01-000.pdf Vaststellingsrapport bp Gansstraat 143-147.pdf

10

Raadsvoorstel Vaststelling Bestemmingsplan Watertoren en horecapaviljoen Overvecht Bij het vaststellen van de agenda van de commissie Ruimtelijke ontwikkeling, Grondzaken en Vastgoed op 24 mei jl. heeft de commissie besloten dit agendapunt niet te bespreken maar als A-punt ( hamerstuk) op de raadsagenda van 9 juni 2022 te plaatsen. Wethouder: Verschuure, Beleidsterrein: Ruimtelijke Ontwikkeling Indicatieve behandeltijd: 30 minuten Het bestemmingsplan beoogt de herontwikkeling mogelijk te maken van de oude watertoren in Overvecht. In het plan wordt de mogelijkheid gecreëerd over zes verdiepingen vier koopwoningen te realiseren en daarnaast zes verdiepingen te gebruiken voor kantoor, creatieve bedrijven of maatschappelijke functies. Daarnaast wordt in het plan in de directe omgeving een horecapaviljoen van maximaal 300m2 met terras mogelijk gemaakt. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen en hierop zijn geen zienswijzen binnengekomen. Het college stelt het bestemmingsplan met enkele ambtshalve wijzigingen vast te stellen en geen exploitatieplan vast te stellen.

Dossier 2539 voorblad Raadsvoorstel vaststelling bestemmingsplan Watertoren en horecpaviljoen Overvecht.doc Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht_Toelichting.pdf Watertoren en horecapaviljoen, Overvecht_Regels.pdf Vaststellingsrapport bestemmingsplan Watertoren en horecapaviljoen Overvecht (004).docx NL.IMRO.0344.BPWATERTORENOVERVE-VA01-Kader_01-000.pdf HW1245-besluit hogere waarden BP de Watertoren (002).pdf Link naar RO publiceer- vaststelling Bp Watertoren.docx

11

Raadsbrief Start voorhangprocedure Vaststelllingsovereenkomst Moreelse Plint, Kantoren Entree Gildeveste en Moreelsebrug

Wethouder: Eerenberg, Beleidsterrein: Vastgoed Indicatieve behandeltijd: 90 minuten De genoemde vaststellingsovereenkomst is een privaatrechtelijke aangelegenheid waartoe het college is bevoegd. Het realiseren van de trappen vanaf de perrons naar Moreelsebrug is in belangrijke mate een raadsinitiatief geweest. Om deze reden, en vanwege de consequenties van de afspraken, wordt de gemeenteraad op basis van de Gemeentewet in de gelegenheid gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Dit wordt de voorhangprocedure genoemd. De termijn hiervoor loopt tot en met 21 april. Voorafgaande aan deze termijn voor het indienen van wensen en bedenkingen wordt op 14 april in een bijeenkomst een technische toelichting gegeven. Deels zal deze bijeenkomst plaatsvinden in de vorm van een geheime commissievergadering uitsluitend en voor zover het de geheime bijlage betreft die met de stukken aan de raad is toegezonden. Conform de in het verleden gemaakte afspraken over de voorhangprocedure vindt, indien wensen en bedenkingen worden ingediend door raadsleden/ -fracties, een commissiebespreking plaats.

Dossier 2724 voorblad Raadsbrief Start voorhangprocedure Vaststelllingsovereenkomst Moreelse Plint, Kantoren Entree Gildeveste en Moreelsebrug.pdf Bijlage_1_Vaststellingsovereenkomst Moreelse Plint, Kantoren Entree Gildeveste en Moreelse Brug.pdf Bijlage_2_Vaststellingsovereenkomst Moreelse Plint, Kantoren Entree Gildeveste en Moreelse Brug (1).pdf Memo Stand van zaken treintrappen Moreelsebrug (20220224).pdf Advies ProRail aan gemeente Utrecht trappen Moreelsebrug (20220208)_Geredigeerd.pdf Second opinion BRO op waardevermindering (20220214).pdf Vaststellingsovereenkomst Moreelse Plint, Kantoren Entree Gildeveste en Moreelse Brug.pdf 11.1

Raadsbrief Reactie op wensen en bedenkingen bij de vaststellingsovereenkomst Moreelse Plint, Kantoren Entree Gildeveste en Moreelsebrug Dossier 2732 voorblad Raadsbrief Reacties op Wensen en Bedenkingen Vaststellingsovereenkomst Moreelse Plint, Kantoren Entree Gildeveste en Moreelsebrug.pdf Reactie wensen en bedenkingen Vaststellingsovereenkomst Moreelse Plint, Kantoren Entree Gildeveste en Moreelsebrug (openbaar deel).pdf

11.2

Raadsbrief Beantwoording vragen technische sessie trappen Moreelsebrug Dossier 2725 voorblad Raadsbrief Beantwoording vragen technische sessie Moreelse Trappen.docx.pdf

11.3

Raadsbrief Afsplitsing kantoren Hoog Catharijne Dossier 2726 voorblad Raadsbrief Afsplitsing kantoren Hoog Catharijne.pdf Overeenkomst Afsplitsing Kantoren (20220224).PDF Bijlage 1 Definities.pdf Bijlage 2 Concept (wijziging) (onder-)splitsingsakten.pdf Bijlage 3 Concept- facturen.pdf Bijlage 4 Opsplitsing en allocatie canons.pdf Bijlage 5 Uitgangspunten Harmonisatie & Oplegnotitie Harmonisatie en Aanpassing Knip Erfpacht.pdf Bijlage 8 Vaststellingsovereenkomst Hoogh Brabant en toelichtende memo.pdf Bijlage 9 Afwijkingsvergunning.pdf Bijlage 10 Procesafspraken fietsparkeerplaatsen.pdf Bijlage 12 Mededelingen.pdf

11.4

Raadsbrief Stand van zaken fietsparkeren herontwikkeling Hoog Catharijne Dossier 2727 voorblad Raadsbrief Stand van zaken fietsparkeren herontwikkeling Hoog Catharijne.pdf Brief Klépierre Procesvoorstel fietsparkeren (14 februari 2022).pdf

Agenda bijlagen 1 Agenda_Commissie_Ruimtelijke_ontwikkeling__Grondzaken_en_Vastgoed_24_en_31_mei_2022.docx

Agenda Commissie Ruimtelijke ontwikkeling, Grondzaken en Vastgoed Datum

24-05-2022

Tijd

20:00 - 23:00

Locatie

Stadhuishal

Voorzitter

Voorzitter commissie

Toelichting

Uitnodiging voor de openbare vergadering van de commissie Ruimtelijke ontwikkeling, Grondzaken en Vastgoed, die wordt gehouden op 24/31 mei 2022. Op de agenda is indicatief de behandeltijd opgenomen. De leden van het college zijn uitgenodigd om aanwezig te zijn bij de behandeling van de onderwerpen die betrekking hebben op hun portefeuille.

1

Opening

2.1

Vaststellen van de agenda van 24/31 mei 2022

3

Vaststellen van ingekomen agenderingen (Procedure) Deze punten worden alleen procedureel behandeld. De leden van de commissie bespreken of, op welke wijze en voor hoe lang zij deze raadsvoorstellen en onderwerpen willen bespreken. Na vaststelling van dit behandeladvies, wordt het stuk voor een volgende vergadering geagendeerd.

3.1

Raadsbrief Onderzoek ontwikkeling parkeerterrein Rachmaninoffplantsoen

3.2

Raadsvoorstel Omgevingsvisie Utrecht Science Park 2040

3.3

Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan Maximapark, ParkZuid blok 10

3.4

Agenderingen ter plaatse op basis van de lijst ingekomen raadsbrieven

4

Verslagen Ter vaststelling:

•

verslag openbare commissie Ruimtelijke Ontwikkeling, Grondzaken en Vastgoed d.d. 14 april 2022

5

Toezeggingen/moties

Ter vaststelling. 6

Raadsvoorstel Visie Strosteeg Wethouder: Verschuure. Beleidsveld: Ruimtelijke Ontwikkeling Indicatie behandeltijd: 60 min. Voorafgaande aan het opstellen van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen, legt het college aan de raad een visie voor het gebied van de Strosteeg, gelegen in de binnenstad (Parkeergarage Springweg en directe omgeving) voor. Met de visie wordt een uitspraak gedaan voor de ontwikkeling van het gebied ná de voorgenomen sloop van de parkeergarage in 2028. De visie vormt daarnaast het toetsingskader voor het bouwplan Strosteeg 18-36.De conceptvisie heeft ter inzage gelegen en daarop zijn in totaal 33 inspraakreacties binnengekomen. In een reactienota heeft het college aangegeven wat het met de inspraakreacties heeft gedaan in de nu aan de raad voorliggende visie. In de visie komen onderwerpen aan bod als woningbouw, de bouwhoogte, het straatbeeld, verkeer en openbaar groen binnen het toekomstig gebied. Het college stelt voor de raad voor de visie vast te stellen.

7

Vaststelling bestemmingsplan Het Muntgebouw, Leidseweg 90, Lombok Wethouder: Verschuure. Beleidsveld: Ruimtelijke Ontwikkeling Indicatie behandeltijd: 60 min. Al enkele jaren heeft Koninklijke Munt het Muntgebouw aan de Leidseweg 90 verlaten. Met een wijziging van het bestemmingsplan wordt het op verzoek van een particuliere initiatiefnemer mogelijk aan het gebouw de volgende functies te geven: kantoren, (creatieve) bedrijven, vergaderen, congressen, horeca. Sport, maatschappelijke- en culturele voorzieningen. Hiermee wordt volgens het college het mogelijk het Muntgebouw als bijzonder monumentaal erfgoed te behouden. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen en hierop zijn 45 zienswijzen binnengekomen. Veel van deze zienswijzen zijn gericht op de vrees dat de horecafunctie kan leiden tot grootschalige feesten en daarmee samenhangende overlast. Het college stelt daarom voor beperkingen aan te geven voor horecagebruik in het bestemmingsplan. Aan de raad wordt voorgesteld het bestemmingsplan vast te stellen als ook akkoord te gaan met beantwoording van de zienswijzen in het vaststellingsrapport.

8

Raadsvoorstel Verzoekbesluit onteigening Rijnvliet Wethouder: Verschuure. Beleidsveld: Ruimtelijke Ontwikkeling Leidsche Rijn Indicatie behandeltijd: 30 min. Pagina 2

In 2016 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Rijnvliet vastgesteld. Dit plan voorziet in de bouw van maximaal 1.100 grondgebonden woningen en een aantal appartementen. Het college heeft in 2021 het inrichtingsplan vastgesteld. Voor het verderop in 2022 bouwrijp kunnen maken van de gronden is het volgens het college noodzakelijk ook in het raadvoorstel genoemde agrarische perceel te verwerven. Dit is sinds 2015 niet gelukt langs minnelijke weg. Op 16 december 2021 heeft de raad het conceptonteigeningsplan Rijnvliet vastgesteld, waarmee de raad heeft ingestemd met de start van de onteigeningsprocedure. Dat plan is vervolgens ter inzage gelegd. De grondeigenaren hebben tijdens de terinzagelegging een zienswijze ingediend. In het raadsvoorstel weerlegt het college de zienswijze en stelt de raad voor de onteigeningsprocedure door te zetten. Met het besluit wordt de Kroon gevraagd een onteigeningsbesluit te nemen.

Datum

31-05-2022

Tijd

20:00 - 22:30

Locatie

Stadhuis Raadszaal, Stadhuisbrug 1

Voorzitter

Voorzitter commissie

Toelichting

Uitnodiging voor de voortzetting van de openbare vergadering van de commissie Ruimtelijke ontwikkeling, Grondzaken en Vastgoed, die wordt gehouden op 24/31 mei 2022. Op de agenda is indicatief de behandeltijd opgenomen. De leden van het college zijn uitgenodigd om aanwezig te zijn bij de behandeling van de onderwerpen die betrekking hebben op hun portefeuille.

1

Heropening vergadering

9

Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt Wethouder: Verschuure, Beleidsterrein: Ruimtelijke Ontwikkeling Indicatieve behandeltijd: 30 minuten Met de vaststelling van dit bestemmingsplan wordt de bouw van 45 woningen en een commerciële/ maatschappelijke ruimte mogelijk op de plek waar tot nu toe bedrijfsbebouwing staat aan de Gansstraat. De woningen worden na oplevering verhuurd in het middenhuursegment. Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn in totaal 6 zienswijzen binnengekomen. Naar aanleiding daarvan stelt het college voor Pagina 3

een enkele bepaling over privacy-schermen aan te passen en is de ontwikkelaar bereid gevonden met omwonenden over verdere privacy en de inrichting van het binnenterrein na de bouw in overleg te treden. Het college stelt voor het bestemmingsplan en het vaststellingrapport (zienswijzen en reactie daarop) vast te stellen. 10

Raadsvoorstel Vaststelling Bestemmingsplan Watertoren en horecapaviljoen Overvecht Wethouder: Verschuure, Beleidsterrein: Ruimtelijke Ontwikkeling Indicatieve behandeltijd: 30 minuten Het bestemmingsplan beoogt de herontwikkeling mogelijk te maken van de oude watertoren in Overvecht. In het plan wordt de mogelijkheid gecreëerd over zes verdiepingen vier koopwoningen te realiseren en daarnaast zes verdiepingen te gebruiken voor kantoor, creatieve bedrijven of maatschappelijke functies. Daarnaast wordt in het plan in de directe omgeving een horecapaviljoen van maximaal 300m2 met terras mogelijk gemaakt. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen en hierop zijn geen zienswijzen binnengekomen. Het college stelt het bestemmingsplan met enkele ambtshalve wijzigingen vast te stellen en geen exploitatieplan vast te stellen.

11

Raadsbrief Start voorhangprocedure Vaststelllingsovereenkomst Moreelse Plint, Kantoren Entree Gildeveste en Moreelsebrug Wethouder: Eerenberg, Beleidsterrein: Vastgoed Indicatieve behandeltijd: 90 minuten De genoemde vaststellingsovereenkomst is een privaatrechtelijke aangelegenheid waartoe het college is bevoegd. Het realiseren van de trappen vanaf de perrons naar Moreelsebrug is in belangrijke mate een raadsinitiatief geweest. Om deze reden, en vanwege de consequenties van de afspraken, wordt de gemeenteraad op basis van de Gemeentewet in de gelegenheid gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Dit wordt de voorhangprocedure genoemd. De termijn hiervoor loopt tot en met 21 april. .Voorafgaande aan deze termijn voor het indienen van wensen en bedenkingen wordt op 14 april in een bijeenkomst een technische toelichting gegeven. Deels zal deze bijeenkomst plaatsvinden in de vorm van een geheime commissievergadering uitsluitend en voor zover het de geheime bijlage betreft die met de stukken aan de raad is toegezonden. Conform de in het verleden gemaakte afspraken over de voorhangprocedure vindt, indien wensen en bedenkingen worden ingediend door raadsleden/ fracties, een commissiebespreking plaats.

Pagina 4

11.1

Raadsbrief Beantwoording vragen technische sessie trappen Moreelsebrug

11.2

Raadsbrief Afsplitsing kantoren Hoog Catharijne

11.3

Raadsbrief Stand van zaken fietsparkeren herontwikkeling Hoog Catharijne

Pagina 5

9 Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt 1 Dossier 2515 voorblad.pdf

Commissie Ruimtelijke ontwikkeling, Grondzaken en Vastgoed Dossiernummer

2515

Vertrouwelijk

Nee

Vergaderdatum

31 mei 2022

Agendapunt

9

Titel

Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt

ID

2685

Behandelend ambtenaar

Voortman, Maarten

Telefoon

14030

E-mail

m.voortman@utrecht.nl

Datum collegebesluit Geocodering

Binnenstad;Oost

Thema

Ruimtelijke ordening

Portefeuillehouder

Wethouder Verschuure

Beleidsveld

Ruimtelijke Ontwikkeling

Referendabel

Nee

Reden niet referendabel

Sub f: Raadsvoorstel inzake vaststelling of wijziging van een bestemmingsplan.

Raadsadviseur (lijst)

Frank de Kok/Cie Ruimtelijke ontwikkeling, Grondzaken en Vastgoed/06-20011476

Behandelvoorstel Resultaat commissiebehandeling Resultaat raadsbehandeling Geagendeerd

Vergaderdatum

Commissie Ruimtelijke

31 mei 2022

ontwikkeling, Grondzaken en Vastgoed Voorgesteld besluit

1 Raadsvoorstel Vaststelling bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt.docx

Voorstel aan de gemeenteraad

Vaststelling bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt Beleidsveld Organisatieonderdeel Opsteller Kenmerk Vergaderdatum Raad Geheim

Ruimtelijke ontwikkeling Ontwikkelorganisatie Ruimte Maarten Voortman 9732094 volgt Nee

Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor te besluiten: 1. Het vaststellingsrapport Bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt vast te stellen; 2. Geen exploitatieplan vast te stellen; 3. Het bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt dat is vastgelegd in het digitale bestand NL.MRO.0344.BPGANS143147WATERV-VA01.gml met ondergrond NL.MRO.0344. BPGANS143147WATERV-VA01.dgn vast te stellen, waarmee het mogelijk wordt gemaakt om de bestaande bedrijfsbebouwing te vervangen door een nieuw gebouw met daarin 45 woningen en een commerciële/maatschappelijke ruimte.

Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris,

de burgemeester,

Samenvatting Met het vaststellen van het bestemmingsplan kan de initiatiefnemer de locatie herontwikkelen. De bestaande bedrijfsbebouwing maakt plaats voor een nieuw gebouw met daarin 45 woningen en een commerciële/maatschappelijke ruimte.

Context Aanleiding De initiatiefnemer (Woningfonds Avenue Lumiere e.v.) wil de bestaande bebouwing slopen en een nieuw woongebouw bouwen. Om dit mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van vrijdag 17 september 2021 tot en met donderdag 28 oktober 2021 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden zienswijzen over het ontwerp aangeboden worden aan de gemeenteraad. Er zijn 6 zienswijzen ingediend. Juridische context Op grond van artikel 3.1 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeenteraad een bestemmingsplan vast. Met de eerdere terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is de bestemmingsplanprocedure gestart. Voor iedereen is het mogelijk geweest om tijdens de zes weken dat het ontwerp ter inzage lag, zijn zienswijzen te geven. Er zijn 6 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn beantwoord en er is bekeken of aanpassing van het bestemmingsplan nodig is. De raad kan het bestemmingsplan vervolgens vaststellen. Nadat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan bekend is gemaakt, staat hiertegen zes weken lang beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (artikel 8.2 lid 2 sub a van de Wro). Beoogd effect Na de bouw vormt het plan een logisch geheel met het bestaande deel van de Gansstraat en de Gruttostraat en worden 45 woningen aan de woningvoorraad van Utrecht toegevoegd.

Ook wordt een commerciële/maatschappelijke ruimte op de begane grond van het gebouw gerealiseerd. Eerdere besluitvorming en informatievoorziening aan de raad Op 13 juli 2021 heeft het college een bouwenvelop voor dit (bouw)plan vastgesteld. Het bestemmingsplan is de juridisch planologische vertaling van deze bouwenvelop. Via het MPR is de raad eerder over deze planontwikkeling door ons geïnformeerd.

Beslispunten, Argumenten en Kanttekeningen/Risico’s Beslispunt 1

Het vaststellingsrapport Bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt vast te stellen.

Argumenten 1.1

In het vaststellingsrapport worden de binnengekomen zienswijzen gemotiveerd beantwoord en wordt duidelijk aangegeven tot welke wijzigingen ze hebben geleid Er zijn 6 reacties (zienswijzen) op het bestemmingsplan ingediend door omwonenden. De zienswijzen zijn in het vaststellingsrapport samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien. Naar aanleiding van de zienswijzen is de bezonningssituatie en de daglichttoetreding concreet in beeld gebracht. Uit de studie blijkt dat er geen onevenredige nadelige effecten optreden. Ook is de ontwikkelaar nader met de omwonenden in overleg getreden om te zoeken naar een passende inrichting van het binnenterrein en heeft dit uitgewerkt in een concreet inrichtingsplan. Dit inrichtingsplan doet recht aan de belangen van

2

enerzijds de ontwikkelaar en de bewoners van de nieuwe woningen en anderzijds de belangen en wensen van de huidige omwonenden. Waar nodig maakt de ontwikkelaar in de uitwerking van het bouwplan nadere afspraken met de bewoners over de privacy. Het plaatsen van schermen aan het einde van de galerij bij de woningen aan de Gruttostraat is bijvoorbeeld een maatregel waardoor van inkijk geen sprake zal zijn of weinig het geval zal zijn. Hiermee is in het bestemmingsplan rekening gehouden door de volgende regel in te voegen na artikel 3.2.1 onder 3: “In afwijking van de regel onder 3 is het toegestaan om valbeveiliging en privacy-schermen te plaatsen van maximaal 1,20 meter hoog voor balkons/dakterrassen waar de ingangen van de woningen op de verdiepingen zich bevinden”. Het ontwerpbestemmingsplan maakte het plaatsen van schermen ook al mogelijk, maar dan met toepassing van de Algemene afwijkingsregels (dus niet rechtstreeks). Voor het overige hebben de zienswijzen niet geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan. Door het vaststellingsrapport vast te stellen, is duidelijk dat de raad een afweging heeft gemaakt over de zienswijzen. Beslispunt 2

Geen exploitatieplan vast te stellen.

Argumenten 2.1

Er is geen exploitatieplan nodig om de ontwikkeling mogelijk te maken. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de gemeenteraad besluiten of een exploitatieplan moet worden vastgesteld (op grond van de Wet ruimtelijke ordening). Met de ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor het kostenverhaal anderszins is verzekerd en de exploitatieplanplicht voor het kostenverhaal vervalt. Ook is het niet nodig een exploitatieplan vast te stellen omdat het niet nodig is een tijdvak (waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden) of fasering (van de uitvoering) te bepalen en het is niet nodig om eisen, regels of een uitwerking van regels te stellen.

Beslispunt 3

Het bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt dat is vastgelegd in het digitale bestand NL.MRO.0344.BPGANS143147WATERV-VA01.gml met ondergrond NL.MRO.0344.BPGANS143147WATERV-VA01.dgn vast te stellen, waarmee het mogelijk wordt gemaakt om de bestaande bedrijfsbebouwing te vervangen door een nieuw gebouw met daarin 45 woningen en een commerciële/maatschappelijke ruimte.

Argumenten 3.1

Het plan voor de Gansstraat 143-147 draagt bij aan een gezonde en duurzame groei van de stad Utrecht, zoals als ambitie opgenomen in het Coalitieakkoord en uitgewerkt in de Ruimtelijke Strategie Utrecht en de Woonvisie. Een ambitie uit de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) is om te verdichten binnen de bestaande stad. In de Woonvisie en de RSU zijn passend en betaalbaar wonen belangrijke doelstellingen. In het coalitieakkoord “2018-2022 Utrecht: “Ruimte voor iedereen” is aangegeven dat de groei ten goede komt aan iedereen en dat Utrecht een stad is waar mensen betaalbaar kunnen wonen. Dit plan levert een bijdrage aan de ambities met de bouw van 45 woningen en een kleine commerciële / maatschappelijke ruimte op de begane grond op de hoek van de Gansstraat en de Gruttostraat. Er is uitgegaan van ongeveer 30% sociale huur, 20% vrije sectorhuur in het prijssegment middenhuur en 50% 3

huurwoningen in de vrije sector. De sociale huurwoningen hebben een oppervlakte van ongeveer 30 m² GBO en de gereguleerde huurwoningen in het prijssegment middenhuur hebben een oppervlakte van ongeveer 45 m² GBO. De vrije sector huurwoningen verschillen in grootte en variëren van ongeveer 45 m² GBO tot ongeveer 85 m² GBO. Alle woningen worden levensloopbestendig. 3.2

Met de herontwikkeling van de bedrijfslocatie wordt de kans benut om de buurt een kwaliteitsimpuls en een passende nieuwe invulling aan de locatie te geven. Het plan betreft de sloop van de bestaande bedrijfspanden met een verhard parkeerterrein aan de Gansstraat 143 t/m 147 (oneven). Hiervoor in de plaats worden 45 woningen en een kleine commerciële / maatschappelijke ruimte op de begane grond gebouwd. Aan de achterzijde wordt een gemeenschappelijke buitenruimte ingericht. Met de herontwikkeling worden 45 woningen, waarvan de helft prijs-gereguleerd, aan de woningvoorraad toegevoegd, wordt de kwaliteit van de openbare ruimte verbeterd en wordt groen aan de stad toegevoegd. Na de bouw vormt het plan een logisch geheel met het bestaande deel van de Gansstraat en de Gruttostraat

3.3

Het plan draagt bij aan een gezonde leefomgeving ‘gezondheid voor iedereen’, klimaatadaptatie en diervriendelijke bouwen. De herontwikkeling voorziet in een nieuwe inrichting van het binnenterrein. Het binnenterrein zal vrij toegankelijk worden gemaakt en voorzien in parkeren voor de nieuwe bewoners van fiets en auto in een groene setting. Er komen bomen, beplanting, open bestrating (voor gras en regenwateropvang) en een ontmoetingsplek voor de bewoners. Hiermee draagt de inrichting bij aan de doelstelling voor een gezond stedelijk leefmilieu. In het ontwerp wordt aandacht besteed aan het verbeteren van de biodiversiteit zoals het toepassen van nestkasten van vogels, verblijfplaatsen van vleermuizen en insecten en het toepassen van klimaat adaptieve maatregelen zoals meer groen, waterdoorlatende verharding en infiltratiezones. Het verhard oppervlak van de locatie neemt door de herontwikkeling af.

Kanttekeningen/ Risico’s 3.1

De oppervlakte en de huurprijsstelling van de vrije sector huurwoningen in het prijssegment middenhuur voldoen niet aan het Actieplan Middenhuur De oppervlakte en huurprijzen van de woningen in het middenhuursegment zijn niet conform Actieplan Middenhuur en de Woonvisie. De minimale oppervlakte moet conform actieplan 50 m2 zijn en is 45 m2. De huurprijs (€ 900,- p/mnd voor 45 m2) is niet conform het Actieplan Middenhuur. Huurprijzen conform het actieplan liggen tussen € 763,47 (50 m2) en € 1.031,06 (€ 1037,30 voorstel 2022) (80 m2). De huurprijs (€ 900,- huurniveau 1-1-2021) ligt wel binnen de prijsgrenzen van het middensegment. Op basis van de door initiatiefnemer opgestelde schetsen en plattegronden is het programma getoetst. Hierbij is gezocht naar mogelijkheden om de oppervlakte van de woningen in het middenhuursegment in overeenstemming te brengen met het Actieplan Middenhuur. Vanwege de stedenbouwkundige opzet, het gewenste gemengde programma, de indeling van de verdiepingen en de financiële haalbaarheid bleek dit niet mogelijk. Het project is op basis van de door initiatiefnemer opgestelde stichtingskostenopzet getoetst op financiële haalbaarheid.

De stichtingskosten zoals de bouw-, sanerings-, bijkomende- en inrichtingskosten en het aanvangsrendement voor de verschillende programmatische onderdelen zijn, gezien de binnenstedelijke locatie en de gevraagde ambities als marktconform 4

beoordeeld. Ook het aankoopbedrag/inbrengwaarde is beoordeeld en reëel bevonden. Dit is echter wel van grote invloed op het resultaat van de businesscase. Verlaging van de aanvangshuur is voor de financiële haalbaarheid van het programma als niet reëel beoordeeld. Om het prijssegment van de woningen in de middenhuur te borgen en om recht te doen aan de (financiële) onzekerheden die de verdere ontwikkeling van het plan nog kent, is in de anterieure overeenkomst opgenomen dat gedurende 20 jaar vanaf de datum van eerste daadwerkelijke verhuur van de woningen in het middensegment de initiatiefnemer verplicht is de woningen alleen te gebruiken voor de verhuur met een maximale huurprijs van € 900,- p/mnd met een huurprijsontwikkeling van CPI +1% per jaar conform de voorwaarden uit het Actieplan Middenhuur voor een minimale termijn van 20 jaar. De Woonvisie biedt ruimte om akkoord te gaan met een dergelijke afwijking, mits voldoende ruimtelijke kwaliteit gerealiseerd wordt. Voor dit project wordt deze extra ruimtelijke kwaliteit gerealiseerd in de vorm van een gemeenschappelijk binnenterrein, dat zal worden ingericht met bomen, beplanting, open bestrating en een ontmoetingsplek voor de bewoners.

Financiën De initiatiefnemer ontwikkelt de planlocatie op eigen grond en voor eigen rekening en risico. De gemeentelijk kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan en de begeleiding en toetsing van aanvragen voor omgevingsvergunningen, worden uit de daarvoor bestemde leges gedekt. Voor het verhaal van door de gemeente gemaakte kosten die niet worden gedekt uit de leges is een anterieure overeenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer. Ook is in de anterieure overeenkomst vastgelegd dat eventuele toegekende planschadeclaims voor rekening komen van de initiatiefnemer.

Vervolg Na vaststelling wordt het vaststellingsbesluit gepubliceerd in het digitale gemeenteblad via officielebekendmakingen.nl en op de websites utrecht.nl/bestemmingsplan en ruimtelijkeplannen.nl. Het bestemmingsplan wordt samen met het vaststellingsrapport zes weken ter inzage gelegd. Belanghebbenden kunnen tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Raad van State. De indieners van zienswijzen worden via een brief op de hoogte gebracht van het vaststellingsbesluit. In de brief en in de publicatie staat aangegeven hoe belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep kunnen instellen bij de Raad van State.

Participatie Participatie heeft plaatsgevonden bij de totstandkoming van de Bouwenvelop die voor deze ontwikkeling is opgesteld en die door het college van burgemeester en wethouders is vastgesteld op 13 juli 2021. Mede op basis van de participatie is de bouwhoogte aan de Gansstraat door gemeente en initiatiefnemer heroverwogen en is een plan met vier bouwlagen ontstaan. Er is gezocht naar een integraal optimum van stedenbouwkundig volume, de kwaliteiten van het initiële plan, programmering, financiële haalbaarheid en de consultatie reacties om invulling te geven aan de ambitie om een gemengde, aantrekkelijke wijk te realiseren waar mensen prettig kunnen samenwonen. De eerder in het plan opgenomen gedeeltelijke 5e laag is vervallen en het bouwprogramma is aangepast. Het bestemmingsplan is de juridisch-planologische vertaling van de bouwenvelop. Het participatieproces bij de bouwenvelop is in paragraaf 6.2.1 van het bestemmingsplan beschreven. Hier is onder andere gemeld dat de website www.gansstraatutrecht.nl is opgericht voor het delen van informatie met de omgeving, zoals de verslaglegging en presentaties van bijeenkomsten en een lijst met veel gestelde vragen met antwoorden.

Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is de aangepaste bouwenvelop, het uitgewerkte bouwplan in combinatie met het bestemmingsplan in een informatiebijeenkomst op 7 oktober 2021 aan omwonenden gepresenteerd. Tijdens de ter inzage legging van het 5

ontwerpbestemmingsplan heeft een ieder de mogelijkheid gekregen om op het bestemmingsplan te reageren met een zienswijze. Op 7 december 2021 heeft de ontwikkelaar voor de omwonenden van het binnenterrein een bijeenkomst georganiseerd. De omwonenden zijn uitgenodigd om te reageren op de inrichting van het binnenterrein en de aansluiting op de omliggende woningen zodat hier rekening mee gehouden kan worden in de uitwerking van het inrichtingsplan.

Communicatie De indieners van zienswijzen zijn op de hoogte gesteld dat het college van burgemeester en wethouders het raadsvoorstel met daarin het antwoord op hun zienswijzen aan de raad ter vaststelling heeft aangeboden. Zie verder hierboven onder het kopje ‘vervolg’ over de wijze van communicatie over het vaststellingsbesluit. Er is geen aanvullende communicatie voorzien.

Niet-Referendabel De Verordening raadgevend referendum is niet van toepassing, omdat het een raadsvoorstel betreft over de vaststelling van een bestemmingsplan (artikel 3 lid 2 onder f Verordening raadgevend referendum gemeente Utrecht).

Bijlagen Bijlagen besluitvorming - Digitaal bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt in de link naar RO publiceer - Vaststellingsrapport Bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt Bijlagen informatief - Pdf van het bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt

6

1 Bestemmingsplan Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt_vastgesteld.pdf

Bestemmingsplan

Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt Vastgesteld, datum volgt na vaststelling

Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Doelstelling

7

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

7

1.3

Geldende plannen

7

1.4

Leeswijzer

8

Hoofdstuk 2

Relevante beleidskaders

9

2.1

Rijksbeleid

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

11

2.3

Gemeentelijk

13

2.4

Conclusie

Hoofdstuk 3

9 beleid

23

Bestaande situatie

25

3.1

Beschrijving

van het plangebied

25

3.2

Beschrijving

van de bestaande functies in het plangebied

26

3.3

Conclusie

Hoofdstuk 4

27

Planbeschrijving

29

4.1

Projectbeschrijving

29

4.2

Verkeer en openbare ruimte

30

Hoofdstuk 5

Onderzoek en randvoorwaarden

35

5.1

Inleiding

35

5.2

Milieueffectrapportage

35

5.3

Bedrijven en milieuzonering

35

5.4

Geluidhinder

37

5.5

Externe veiligheid

38

5.6

Luchtkwaliteit

40

5.7

Bodemkwaliteit en ondergrond

41

5.8

Natuurbescherming

42

5.9

Bomen

44

5.10

Water en klimaatadaptatie

45

5.11

Archeologie

47

5.12

Kabels en leidingen

50

5.13

Gezondheid

50

5.14

Toegankelijkheid

50

5.15

Duurzaamheid

51

5.16

Conclusie

52

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

6.1

Economische

6.2

Maatschappelijke

Hoofdstuk 7

53

uitvoerbaarheid uitvoerbaarheid

Juridische plantoelichting

7.1

Inleiding

7.2

Opbouw regels

7.3

Regeling bijbehorende

7.4

Artikelsgewijze

7.5

Lijst van Bedrijven functiemenging

53 53

55 55 55

bouwwerken

toelichting

2 bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

55 55 58

Utrecht

7.6

Handhaving

60

Bijlagen bij de toelichting

61

Bijlage 1

Brief m.e.r.-beoordelingsbesluit

63

Bijlage 2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

65

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek weg- en railverkeer

73

Bijlage 4

Externe veiligheid spoor

173

Bijlage 5

Notitie verantwoording groepsrisico

787

Bijlage 6

Verkennend bodem- en asbestonderzoek

795

Bijlage 7

Quickscan Wnb

1035

Bijlage 8

Vleermuisonderzoek

1061

Bijlage 9

AERIUS-berekening

1081

Bijlage 10

Archeologisch bureauonderzoek

1095

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

1127

Artikel 1

Begrippen

1127

Artikel 2

Wijze van meten

1131

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

1133

Artikel 3

Wonen

1133

Artikel 4

Waarde - Archeologie

1134

Hoofdstuk 3

Algemene regels

1135

Artikel 5

Anti-dubbeltelregel

1135

Artikel 6

Algemene bouwregels

1135

Artikel 7

Algemene gebruiksregels

1135

Artikel 8

Algemene afwijkingsregels

1136

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

1137

Artikel 9

Overgangsrecht

1137

Artikel 10

Slotregel

1137

Bijlagen bij regels

1139

Bijlage 1

1140

Lijst van Bedrijven functiemenging

bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

3

4 bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

Utrecht

Toelichting

bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

5

6 bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Doelstelling

Aan de Gansstraat 143 tot en met 147 (oneven) staat een verzameling panden die voorheen in gebruik waren als bedrijfsgebouw, kantoor en woningen. De initiatiefnemer heeft het voornemen om de gronden te herontwikkelen. Om ruimtelijk, programmatisch en bouwkundig meer kwaliteit te realiseren worden de bestaande gebouwen gesloopt en wordt een nieuw woongebouw gebouwd voor 45 woningen en een commerciële / maatschappelijke ruimte op de begane grond op de hoek van de Gansstraat en de Gruttostraat. De doelstelling van het bestemmingsplan is om de herontwikkeling van de locatie planologisch-juridisch mogelijk te maken.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de Gansstraat 143 tot en met 147 in de Watervogelbuurt, in de wijk Utrecht Oost. Aan de noordwestzijde grenst de locatie aan de Gruttostraat, aan de noordoostzijde aan de Gansstraat. Aan de zuid- en zuidoostzijde grenst de locatie aan de achterzijde van het woonblok aan de Flamingostraat en de Laan van Soestbergen. De grenzen van het plangebied staan op de afbeelding die hierna staat. Het plangebied is kadastraal bekend onder de kadastrale gemeente Tolsteeg, sectie B, perceelnummers 2074, 1260, 2269 en 2270 en heeft een oppervlakte van circa 2.034 m².

Begrenzing plangebied (plangebied rood omkaderd, bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.3

Geldende plannen

Een woningbouwontwikkeling op deze locatie is niet in overeenstemming met de geldende planologisch-juridische regels. Dit bestemmingsplan vervangt daarom voor de locatie van het plangebied de volgende bestemmingsplannen. Bestemmingsplan Watervogelbuurt, Hoograven, Tolsteeg Chw Algemene regels over bouwen en gebruik

Vastgesteld door raad op 25 oktober 2012 30 november 2017

Op grond van het bestemmingsplan 'Watervogelbuurt, Hoograven, Tolsteeg' geldt ter plaatse van de planlocatie de bestemming 'Bedrijf'. Binnen de bestemming 'Bedrijf' is de planlocatie voorzien van een bouwvlak, de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie c' en de maatvoeringsaanduiding 'maximum bouwhoogte: 7 m'. Verder geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'.

bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

7

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod. In de bijlagen zijn de voor dit bestemmingsplan uitgevoerde onderzoeken opgenomen.

8 bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

Utrecht

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders 2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (2020)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren: 1.

bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 4. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 5. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 6. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 7. beperken van klimaatverandering; 8. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 9. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 10. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 11. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 12. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 13. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. De NOVI benoemt vier prioriteiten De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen; zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's; stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering Centraal in de te maken belangenafwegingen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting van het begrip fysieke leefomgeving uit de Omgevingswet en wordt de noodzaak van een integrale afweging benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is het spanningsveld tussen beschermen en ontwikkelen. Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in, dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw. Afwegingsprincipes Beschermen en ontwikkelen gaan niet altijd en overal samen (en zijn soms onverenigbaar), maar ze kunnen elkaar ook versterken. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

9

1.

2.

3.

Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte. Kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal. De optimale balans tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Plangebied De NOVI vormt geen belemmering voor dit plan. 2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012) en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) (2012) In de Wet ruimtelijke ordening zijn de besluitmogelijkheden van gemeenten begrensd om nationale belangen te borgen of te beschermen. Wanneer namelijk nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kan een algemene maatregel van bestuur (AMvB) regels stellen over de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, oftewel de AMvB Ruimte) zijn nationale belangen beschreven die om bescherming van het Rijk vragen, zoals bijvoorbeeld de 'erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde'. Voor deze belangen is het Rijk namelijk verantwoordelijk. Verder zijn in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) nadere regels opgenomen voor onder andere militaire terreinen, radarverstoringsgebieden, reserveringen voor spoor en wegen en buisleidingen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden, zoals de gemeente Utrecht, beleidsruimte. Plangebied De ontwikkeling van dit bestemmingsplan valt niet binnen één van de projecten of onderwerpen die zijn aangewezen in het Barro. Dit geldt ook voor het Rarro. Er zijn vanuit het Barro en het Rarro geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan. 2.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking (2017)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt. Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening. De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder de bestemmingsplannen van de gemeente Utrecht.

Beschrijving behoefte De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats. Beschrijving behoefte buiten het bestaand stedelijk gebied Wanneer de beoogde ontwikkeling niet kan plaatsvinden binnen het stedelijk gebied door bijvoorbeeld het toepassen van een andere bestemming van een gebied, herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden moet een motivering worden opgenomen waarom dit niet mogelijk is. Het bestaande stedelijk gebied kan worden gedefinieerd als het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve 1 0 bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

Utrecht

van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De provincie Utrecht heeft in de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening de afbakening van het bestaand stedelijk gebied vastgelegd. Plangebied Stedelijke ontwikkeling Volgens artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen met een ruimtebeslag van minder dan 500 m² of een gebouw met een bruto-vloeroppervlakte kleiner dan 500 m², dat deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling wordt aangemerkt. De herontwikkeling bestaat uit 45 woningen en een commerciële / maatschappelijke ruimte op de begane grond. Doordat de commerciële / maatschappelijke ruimte een ontwikkeling betreft met een ruimtebeslag van minder dan 500 m² wordt dit niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling.

De bouw van 45 woningen wordt wel aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling. Daarom wordt hieronder zowel de kwalitatieve beoordeling als de kwantitatieve beoordeling van de behoefte naar woningen toegelicht. Kwantitatieve behoefte Utrecht behoort op dit moment tot één van de sterkst groeiende provincies van Nederland. In de regionale woningmarktmonitor (BRU, 2013) is opgenomen dat de regionale woningvoorraad in de periode 2012-2030 moet groeien met 61.000 woningen om het woningtekort niet verder te laten groeien. In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013) is voor de regio Utrecht een woningbouwprogramma van ruim 40.000 woningen voor de periode 2013-2028 opgenomen, gebaseerd op mogelijke ontwikkellocaties en verwacht ontwikkeltempo. Er wordt hierbij opgemerkt dat met dit voorgenomen programma het tekort hoog zal blijven. Dit wordt bevestigd met de behoefte van 61.000 woningen, zoals die uit de regionale woningmarktmonitor blijkt. Voor de gemeente Utrecht wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 27.750 woningen voor de periode 2013-2028. Van dit programma zijn 22.750 woningen in het stedelijk gebied voorzien, waarvan ongeveer de helft in de Vinex-locatie Leidsche Rijn (11.500 woningen).

De andere helft van het programma binnen de rode contouren is voorzien in diverse kleinere en grotere projecten, zoals de Merwedekanaalzone, de 2e Daalsedijk, de Cartesiusdriehoek. Buiten de rode contour zijn in de polder Rijnenburg op de langere termijn 7.000 woningen gepland, waarvan naar verwachting 5.000 woningen in de PRS-periode zullen worden gerealiseerd. Tot 2040 wordt er in Utrecht geen krimp voorzien. Kwalitatieve behoefte Uit de actualisering van de Woonvisie blijkt dat in Utrecht nog altijd een woningtekort bestaat. De herontwikkeling van de locatie voorziet in 45 woningen, verdeeld over verschillende categorieën huur. Er is een goede mix aan woningtypes en oppervlaktes. De appartementen hebben een oppervlakte die oploopt van ongeveer 30 m² GBO tot ongeveer 85 m² GBO. Met de combinatie van sociale huur, middenhuur en vrije sector huur wordt aangesloten op een deel van de kwalitatieve vraag in Utrecht en wordt voorzien in een aangetoonde behoefte. Conclusie Er is sprake van een grote behoefte aan woonruimte voor de beoogde doelgroepen. Omdat een binnenstedelijke locatie wordt herontwikkeld, is sprake van een zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik. De sloop-nieuwbouw leidt tot een optimale benutting van de ruimte in bestaand stedelijk gebied van Utrecht.

2.2

Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1

Provinciale Omgevingsvisie en Interim Omgevingsverordening

Op 10 maart 2021 stelden Provinciale Staten de Omgevingsvisie en de Interim Omgevingsverordening vast. Beiden zijn in werking getreden op 1 april 2021. De Interim Omgevingsverordening is nodig omdat de Omgevingsverordening alleen onder de Omgevingswet in werking kan treden. Met de Interim Omgevingsverordening kunnen plannen en ambities eerder vormgegeven worden. De Omgevingsverordening zal rond de zomer van 2021 ter inzage liggen en eind 2021 vastgesteld worden. In de Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

11

de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich meebrengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels. Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen: extra woningen die gebouwd moeten worden; toename van werkgelegenheid; toename van verkeer; energietransitie; klimaatverandering; verandering in de landbouw; versterking van natuur en recreatief groen. Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is. Uitwerking beleid in 7 thema's De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en voor het mogelijk maken van lokale afwegingen als een veilige en gezonde leefomgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor de gezonde en veilige leefomgeving is beschreven in 7 thema's. 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Stad en land gezond Dit thema gaat over milieu, gezondheid, recreatie en toerisme. Provincie Utrecht wil graag voor de woon-, werk-, en leefgebieden bereiken dat deze gezond zijn en uitnodigen tot bewegen. In en rondom steden en dorpen moeten voldoende groene gebieden zijn om te recreëren. Klimaatbestendig en waterrobuust Dit thema gaat over een duurzaam en robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er bescherming is tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of de gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte). Duurzame energie Dit thema gaat over het stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water. Vitale steden en dorpen Dit thema gaat over ruimte voor wonen en leven en ruimte voor werken en winkelen. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat nieuwe woningen en bedrijven vooral komen op plekken binnen de bebouwde kom. Ook is het belangrijk dat deze plekken goed bereikbaar zijn met trein, bus, tram en fiets. Prioritaire locaties voor grootschalige integrale ontwikkeling zijn onder meer Leidsche Rijn, Utrecht Centraal Station (Beurskwartier/Lombokplein en Merwedekanaalzone), Lunetten-Koningsweg en Utrecht Science Park/Rijnsweerd.

Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar Dit thema gaat over een goed bereikbare provincie, ontwikkeling bij knooppunten en optimalisatie van netwerken, wegen, OV en fiets. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat er nieuwe verbindingen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden komen tussen de woon-, werk-, en leefgebieden. Daarbij moet er beter gebruik gemaakt worden van bestaande wegen. Levend landschap, erfgoed en cultuur Dit thema gaat over aantrekkelijke landschappen en een toegankelijke cultuur en waardevol erfgoed. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat veel mensen kunnen genieten van de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Ook is belangrijk dat het cultuuraanbod (zoals festivals en musea) meegroeit met het aantal inwoners. Toekomstbestendige natuur en landbouw Dit thema gaat over een robuuste natuur met hoge biodiversiteit en een duurzame landbouw. Provincie Utrecht wil graag bereiken dat de natuur wordt beschermd en nieuwe natuurgebieden worden aangelegd die elkaar verbinden. Verder worden boeren geholpen om een omslag te maken naar kringlooplandbouw.

Alle thema's moeten in samenhang bekeken worden. Dat betekent dat niet alles overal kan. Met het uitgangspunt slim combineren en concentreren kan de groei van inwoners en bedrijven en een gezonde leefomgeving in balans blijven. Het concentreren richt zich bijvoorbeeld op het bouwen van nieuwe woningen dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Op die manier blijft er op andere plekken voldoende ruimte voor bewegen, groen, water en natuur. Uitvoering 1 2 bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

Utrecht

In drie regio's werkt Provincie Utrecht het beleid verder uit. De samenhang tussen de thematische ambities krijgt hier aandacht. Voor Utrecht is de regio U16 van belang. In deze uitwerking gaat het over de verstedelijkingsstrategie. De verwachting is dat er tot 2040 in de regio ongeveer 99.000 tot 125.000 extra woningen nodig zijn. Na 2040 tot 2050 is er verdere ruimte voor woningbouw onder meer over ontwikkelingen langs de A12 tussen knooppunten Lunetten en Oudenrijn en het benutten van bestaande OV-knooppunten in de regio. Plangebied De planlocatie bevindt zich in het bestaande stedelijk gebied. Er wordt met de herontwikkeling van de bebouwing voorzien in een binnenstedelijke ontwikkeling waarmee een bijdrage aan de woningbouwopgave en de ruimtelijke kwaliteit wordt geleverd. De herontwikkeling is in overeenstemming met de provinciale omgevingsvisie en interim omgevingsverordening. 2.2.2

Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling (2016)

Het Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling is in 2016 vastgesteld. Vanuit de centrale missie 'Utrecht Topregio' is het hoofddoel voor binnenstedelijke ontwikkeling: 'Blijvend aantrekkelijke steden en dorpen waar het goed wonen, werken en ontmoeten is'. De drie hoofdambities voor binnenstedelijke ontwikkeling zijn: Een aanbod van stedelijke milieus passend bij de vraag. Waaronder het realiseren van een passend woningaanbod, het transformeren, revitaliseren of creëren van werklocaties en het in stand houden en creëren van aantrekkelijke centrumgebieden. Een toekomstbestendige binnenstedelijke kwaliteit. Waaronder het realiseren en versterken van een goede woonomgeving, het creëren van een aantrekkelijk vestigingsmilieu, energieneutrale nieuwbouw en een gezonde binnenstedelijke leefkwaliteit. Optimaal gebruik van de binnenstedelijke ruimte. Waaronder het realiseren van binnenstedelijke woningbouw, transformatie van bestaande bedrijventerreinen en kantorenlocaties en beleefbaar water en groen in het stedelijk gebied. De focus bij binnenstedelijke ontwikkeling ligt op vastgoed en openbare ruimte. Van provinciale betrokkenheid bij binnenstedelijke ontwikkeling kan pas sprake zijn als een of meer van de stedelijke functies wonen, werken, winkelen aan de orde is.

Bij wonen gaat het vooral om toevoeging van woningen om bij te dragen aan het wegwerken van het woningtekort, terwijl het bij werken en winkelen vooral gaat om transformeren, revitaliseren en herstructureren. Uitvoering vindt enerzijds plaats door 'verbinding in gebieden' en anderzijds door 'verbinding op thema'. Plangebied De planlocatie ligt in het binnenstedelijke gebied van Utrecht, de herontwikkeling van de bebouwing is in overeenstemming met het Beleidskader Binnenstedelijke Ontwikkeling.

2.3

Gemeentelijk beleid

2.3.1

Coalitieakkoord 'Utrecht ruimte voor iedereen'

Op 1 juni 2018 is het coalitieakkoord 2018-2022 'Utrecht: ruimte voor iedereen' verschenen. Het coalitieakkoord bestaat uit drie onderdelen: 1. Plaats voor iedereen Het eerste deel van het akkoord bevat verschillende maatregelen op het gebied van onderwijs, economie, werk, sport, welzijn, zorg en veiligheid. Samen met inwoners, bedrijven, maatschappelijke organisaties en vrijwilligers maken we van Utrecht een plaats voor iedereen. 2. Gezonde groei voor iedereen Het tweede deel van het akkoord bevat maatregelen over wonen, mobiliteit, nieuwe energie en een gezonde omgeving om in te leven. We vinden dat er voor iedereen ruimte moet zijn om in Utrecht te wonen en dat Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar moet blijven. Ook willen we graag koploper zijn in de verandering naar een duurzame energievoorziening en economie. 3. De kracht van iedereen Het derde deel van het akkoord gaat over hoe we de genoemde doelen willen bereiken, samen met Utrechters en andere betrokkenen. Om te komen tot gezonde groei voor iedereen worden onder andere de volgende maatregelen genomen: samen met marktpartijen maken we vanaf het begin van deze collegeperiode afspraken over het verhogen van het tempo in gebiedsontwikkelingen in alle woningcategorieën; bestemmingsplan "Gansstraat 143-147, Watervogelbuurt" (vastgesteld)

13

we streven er naar dat in 2040 in Utrecht 35% van de woningvoorraad behoort tot de sociale voorraad en 25% tot de middencategorie; bij nieuwe ontwikkelingen zijn groen, een hoogwaardige en toegankelijke openbare ruimte en circulaire bouw belangrijk. We bevorderen klimaatadaptatie bijvoorbeeld via verticale bossen (hoogbouw), groene gevels en het voorkomen van verstening; één van de manieren om ruimte te maken voor een goede openbare ruimte is meer focussen op hoogbouw; dierenwelzijn heeft onze zorg. Bij bouwen houden we rekening met stadsvogels en vleermuizen. Daarnaast hebben we oog voor het beschermen van inheemse soorten. Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal zijn. Hierbij is het belangrijk om de groei van de stad en de daarmee gepaard gaande ruimtelijke ontwikkelingen te koppelen aan de energietransitie en daarvoor worden onder meer de volgende stappen genomen: in 2025 ligt op 20% van de Utrechtse daken zonnepanelen; alle nieuwbouwwoningen zijn aardgasvrij en minimaal energieneutraal. We nemen duidelijke duurzaamheidseisen op in tenders voor gebiedsontwikkelingen en stimuleren circulaire bouw; (kleinschalige) initiatieven op het gebied van warmte-koudeopslag worden aangemoedigd.

Plangebied Het plan voorziet in een binnenstedelijke ontwikkeling, heeft een hoge ambitie op het gebied van duurzaamheid en gezonde verstedelijking en sluit daarom aan bij het coalitieakkoord. 2.3.2

Omgevingsvisie Utrecht

In de omgevingsvisie staat wat het gemeentelijke beleid is voor de 'fysieke leefomgeving'. Dit is de omgeving waarin we wonen, werken en recreëren. De ondergrond, de lucht en het water maken deel uit van de leefomgeving, maar ook de gebouwen, bestrating en planten. De omgevingsvisie bevat drie niveaus: 1.