Aanvulling locatieonderzoek VO school Overvecht

Variant 2, VO-school en sporthal aan noordzijde van het park (sloop tafeltennisgebouw en tijdelijke sporthal)

In variant 2 zijn de sporthal en de VO-school geprojecteerd in de noordwesthoek van het sportpark op de plek van de parkeerplaats, het tafeltennisgebouw, het voormalige voetbalveld en de tijdelijke sporthal. De ruimte van de tafeltennisvereniging komt terug in of op de sporthal en het parkeren voor het hele gebied wordt inpandig opgelost onder de sporthal. Aan de zuidzijde is beperkt ruimte voor een speelplein/ sporten (niet zijnde traditionele veldsporten). Toets wetgeving en gemeentelijk beleid • Geen strijdigheden met het gezondheidsbeleid, maar er dient ter compensatie een extra sportveld of ruimte voor buitensport elders in de wijk / stad gezocht te worden. • Het toevoegen van een school past niet in de “toekomstscenario’s sportparken Overvecht” waarin uit wordt gegaan om de wijkfunctie van sportpark te verstevigen en dat hier voldoende ruimte is om een breed en divers sportaanbod aan te kunnen bieden. Specifiek voor Overvecht geldt dat de sport- en beweegdeelname behoorlijk lager is dan in ander delen van de stad. Nabijheid van sportvoorzieningen bij de eigen woonomgeving is voor veel inwoners van deze wijk essentieel om te sporten en te bewegen. Kijken we naar Overvecht dan valt op dat er slechts drie zeer kleine sportparken in de directe woonomgeving liggen: Vechtzoom, De Dreef en Loevenhoutsedijk.

Het is van belang om de beschikbare capaciteit voor sport op deze sportparken te behouden. Beschikbaarheid locatie Het natuurgrasveld wordt de komende 10 jaar ingezet voor een tijdelijke sporthal en gedeeltelijk als parkeervoorziening voor de tijdelijke sporthal. De overgebleven ruimte zal worden ingevuld met een extra gebruiker voor het ontplooien van sportactiviteiten.

45 - Locatieonderzoek VO Overvecht

Links :3d weergave volumestudie variant 1 School en sporthal op het bestaande sportveld.

Rechts: 3d weergave volumestudie variant 2 School en sporthal aan de Loevenhoutsedijk.

School Sporthal Buurtvoorziening Parkeren Schoolplein

Het clubgebouw van de tafeltennisvereniging kent een huurafhankelijk recht van opstal. Bij beëindiging van de huur vervalt het recht van opstal. Naast het vinden van een nieuwe locatie voor de tafeltennisvereniging moeten kosten worden gemaakt voor de vergoeding van de opstallen. Het parkeerterrein vervult een functie voor de overige sportfaciliteiten op het sportpark deze parkeerplaatsen moeten elders op het sportpark terugkomen.

46 - Locatieonderzoek VO Overvecht

Consequenties Beide varianten kennen de volgende consequenties: • De tijdelijke sporthal moet eerder dan gepland worden afgebroken. Dit doet de investering in de tijdelijke sporthal teniet (want minder lange exploitatieduur). Vervanging door een permanente sporthal is dan echter wel mogelijk. Echter heeft dit per saldo een negatief effect op de benodigde binnensportaccommodatie in de stad. Zowel de permanente sporthal als de tijdelijke sporthal zijn namelijk benodigd voor de vraag naar binnensportaccommodaties. • Tijdelijk opvangen van de sportcapaciteit tijdens de realisatie van een permanente sporthal is nagenoeg niet mogelijk, aangezien de huidige sporthallen in de stad op de piekmoment al een bezetting van bijna 100% kennen • In variant 1 verdwijnt 5700 m2 groen (sportveld), in variant 2 4900 m2. • Een deel van het sportpark moet worden vrijgemaakt voor de school en sporthal. Hiervoor is elders compensatie nodig. • Invulling van een VO-school en sporthal op deze locatie heeft consequenties voor de beschikbare ruimte voor (buiten)sport in de stad. Er ligt een grote uitdaging in de stad om de capaciteit voor (veld)sport mee te laten groeien met de groei van de stad. Op dit moment is er al een achterstand in beschikbare velden t.o.v. de groei van de stad en elders in de stad zien we dat het vinden van locaties voor extra veldsport uiterst moeizaam gaat.

Specifiek voor Overvecht geldt dat de sport- en beweegdeelname behoorlijk lager is dan in ander delen van de stad. Nabijheid van sportvoorzieningen bij de eigen woonomgeving is voor veel inwoners van deze wijk essentieel om te sporten en te bewegen. In Overvecht bevinden zich drie kleine sportparken in de directe woonomgeving: Vechtzoom, De Dreef en Loevenhoutsedijk. Het is van belang om de beschikbare capaciteit voor sport op deze sportparken te behouden. Variant 1 kent daar bovenop de volgende consequenties:

•

Het gebouw van de kantine en kleedkamers (van de voormalige voetbalclub) moet worden gesloopt

Variant 2 kent daar bovenop de volgende consequenties: • In variant 2 is randvoorwaardelijk dat voor de tafeltennisvereniging een ander onderkomen wordt gevonden. Conclusies Realisatie van een school en sporthal op deze locatie is niet wenselijk, want: • De locatie wordt op dit moment ingezet voor sport-doeleinden en de visie voor dit sportpark is opgenomen in de recentelijk vastgestelde Toekomstscenario’s Sportparken Overvecht. • In de stad is een grote uitdaging om de capaciteit voor (veld)sport mee te laten groeien met de groei van de stad. Er ligt op dit moment een opgave om in de periode tot 2040 nog 20 sportvelden te realiseren. Het is zeer complex om daar de benodigde ruimte voor te vinden. De capaciteit op sportpark Loevenhoutsedijk hebben we daarom hard nodig. Het opgeven van deze locatie en die elders zoeken is ook geen reële optie, aangezien we op dit moment op de huidige drie zoeklocaties (Maarschalkerweerd Noord, Rijnvliet, Nieuw Welgelegen) al onvoldoende ruimte vinden. Ook binnen het traject voor de Omgevingsvisie Overvecht is gebleken dat ruimte voor extra benodigde sportvelden in dit deel van de stad zeer moeilijk te vinden is. Daarnaast is het voor de kwaliteit van dit specifieke sportpark en de waarde voor de omliggende wijken van belang dat er voldoende ruimte is om een breed en divers sportaanbod te kunnen aanbieden.

• Het vervangen van een permanente sporthal voor de tijdelijke sporthal heeft per saldo een negatief effect op de benodigde binnensportaccommodatie in de stad. Zowel de permanente sporthal als de tijdelijke sporthal zijn namelijk benodigd voor de vraag naar binnensportaccommodaties.

47 - Locatieonderzoek VO Overvecht

Links: kaart met eigendomssituatie variant 1

Rechts: kaart met eigendomssituatie variant 2

Stadsbedrijven Erfpacht Utrechtse Vastgoed Organisatie Utrechtse Vastgoed Organisatie (sport) Recht van opstal

48 - Locatieonderzoek VO Overvecht

Links: kaart met ruimtelijke inpassing variant 1

Rechts: kaart met ruimtelijke inpassing variant 2

14

School Schoolplein Wonen Bomen Bomen verwijderen hoogte 50 meter zone - afstand houden van drukke wegen Hoofdgroenstructuur Dicht op bestaande bebouwing - impact op zicht

49 - Locatieonderzoek VO Overvecht

3

Aanvullende varianten

3.1 ZONOR dreven Aanvullend aan de door de raad aangedragen locaties zijn ook nog de volgende varianten onderzocht: • De variant ZONOR-dreven met minimale sloop en inpassing van school en sporthal • De variant ZONOR-dreven met minimale sloop en inpassing van alleen school

50 - Locatieonderzoek VO Overvecht

Gagelhof

woningen Bo-ex

woningen Portaal

woningen Bo-ex

Ivoordreef

51 - Locatieonderzoek VO Overvecht

Variant 1, met minimale sloop (69 woningen) en nieuwbouw van circa 75 woningen (en mogelijk meer)

bevindt zich in het aangrenzende deel van het gebouw op de 1e verdieping en heeft een hoogte van ca. 14 meter. De begane grondlaag van de sporthal wordt gebruikt voor fiets- en autoparkeren, schoolprogramma en een wijkvoorziening. De buurtfuncties die nu gebruik maken van de schoolgebouwen kunnen hier terugkomen. De entrees bevinden zich zoveel mogelijk aan de ‘buitenkant’ van de buurt, de ingang van de school ligt aan de Oranjerivierdreef, de entree van de sporthal is gelegen aan de Zambesidreef. Door de school en sporthal aan de rand te realiseren, ontstaat ruimte om een woongebouw met circa 75 woningen te realiseren op de plek van de oude gymzaal en schoolgebouw aan de Grote Trekdreef 3 en 4. Eventueel kan elders in het gebied nog een extra woongebouw worden toegevoegd, zodat er meer woningen (totaal circa 150 – 175) kunnen worden teruggebouwd dan er gesloopt moeten worden. Ook biedt dit kansen in de fasering: nieuwbouw kan mogelijk voor sloop uit gaan. In deze variant is er ook een kans om het plein voor het winkelcentrum de Gagelhof te verbeteren.

School Sporthal Buurtvoorziening Parkeren Schoolplein Wonen

Beschrijving van de variant De VO-school en sporthal kunnen worden ingepast in één gebouw op de hoek van de Oranjerivierdreef en Zambesidreef, op de plek waar zich in de huidige situatie 69 woningen van woningcorporatie Bo-Ex, een schoolgebouw en een klein parkeerterrein bevinden. De school bevindt zich in de hoek van de Oranjerivierdreef en Zambesidreef en heeft een hoogte van vier bouwlagen (ca. 16 meter). De sporthal

Toets wetgeving en gemeentelijk beleid De verkeersintensiteiten op de Oranjerivierdreef liggen in de huidige situatie onder de grenswaarde van 10.000 mvt / dag, maar in de toekomst mogelijk net boven deze waarde. Met de voorgestelde maatregelen in de concept Omgevingsvisie Overvecht is de verwachting dat er sprake zal zijn van een geringe overschrijding van ongeveer 1.000 mvt per etmaal.

52 - Locatieonderzoek VO Overvecht

Kaart met eigendomssituatie

Stadsbedrijven Erfpacht Utrechtse Vastgoed Organisatie (onderwijs)

Beschikbaarheid locatie Deze kavel is deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van woningcorporatie Bo-Ex (uitgifte in erfpacht). Voor de uitvoering is samenwerking met Bo-Ex nodig. Consequenties • Sloop nodig van 69 sociale huurwoningen. Deze woningen kunnen worden teruggebouwd op de locatie. Om de kapitaalvernietiging van vastgoed te compenseren wil Bo-Ex graag meer woningen terugbouwen. • De financiële haalbaarheid hangt af van het aantal woningen dat kan worden teruggebouwd. • Er verdwijnt circa 1300 m2 groen en 14 bomen. In het gebied is ruimte om dit te compenseren. • Deze variant sluit door de positionering nabij het winkelcentrum en de afstand tot de bestaande woningbouw beter aan qua hoogte, maat en schaal op de omgeving. Het volume van de sporthal is tegenover de eengezinswoningen ten noorden van de Zambesidreef wel erg groot. • Kans op verbeteren van de ruimtelijke structuur. • Eenvoudiger en prettiger om van de ene plek in de buurt naar de andere te gaan. • Sluit aan op blokstructuur met duidelijk onderscheid privé openbaar. • Meer voorkanten gericht op straat • Meer woon/ leefkwaliteit voor bestaande woningen aan Oranjerivierdreef. • Goede ruimtelijke aansluiting op winkelcentrum Gagelhof • Heldere afbakening van functies, minder menging en daardoor minder kans op overlast.

• In de mogelijke vervolgstudie kan onderzocht worden waar in het gebied ruimte is voor aanvullende woningbouw. • Kans op overlast voor woonbuurt is verminderd (ten opzichte van de variant zonder sloop) doordat een betere ruimtelijke inpassing mogelijk is.

53 - Locatieonderzoek VO Overvecht

Conclusie • Realisatie van een school en sporthal op deze locatie biedt mogelijkheden, want: • De locatie is deels in eigendom van gemeente en deels eigendom van Bo-Ex. Bo-Ex ziet kansen voor een gebiedsontwikkeling op deze plek. • Vanwege benodigde samenwerking met Bo-Ex (sloop en nieuwbouw van woningen) is de financiële haalbaarheid nog onzeker • Benodigde bouwhoogte en massa passen binnen de gewenste verdichting in de concept Omgevingsvisie. • Voor deze variant is sloop van 69 sociale huurwoningen nodig • Bij deze variant is er kans op het realiseren van kwalitatieve meerwaarde voor de buurt

Kaart met ruimtelijke inpassing

14

16

15

75 woningen

14

School Schoolplein Wonen Bomen Bomen verwijderen hoogte 50 meter zone - afstand houden van drukke wegen Hoofdgroenstructuur Dicht op bestaande bebouwing - impact op zicht

54 - Locatieonderzoek VO Overvecht

Variant 2, met minimale sloop (69 woningen) en nieuwbouw van circa 175 woningen

Beschrijving van de variant In deze variant wordt alleen de VO-school ingepast, op de hoek van de Oranjerivierdreef en de Zambesidreef, De school is zo gesitueerd dat de gevel aan de Oranjerivierdreef in het verlengde ligt van het gebouw van voorzieningencentrum Gagelhof en hier mooi op aansluit. De VO-school heeft een hoogte van vier bouwlagen (ca. 16 meter). In de rest van het gebied worden ca. 175 woningen (appartementen) gerealiseerd in twee gebouwen. Deze hebben een hoogte van 5 bouwlagen (ca. 15 meter) en een luw groen binnenterrein. In de plint van de woongebouwen is ruimte om de bestaande buurtfuncties te huisvesten. Auto- en fietsparkeren wordt opgelost in de bouwblokken, op maaiveld of verdiept. Toets wetgeving en gemeentelijk beleid De verkeersintensiteiten op de Oranjerivierdreef liggen in de huidige situatie onder de grenswaarde van 10.000 mvt / dag, maar in de toekomst mogelijk net boven deze waarde. Met de voorgestelde maatregelen in de concept Omgevingsvisie Overvecht is de verwachting dat er sprake zal zijn van een geringe overschrijding van ongeveer 1.000 mvt per etmaal.

School Wonen

Beschikbaarheid locatie Deze kavel is deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van woningcorporatie Bo-Ex (uitgifte in erfpacht). Voor de uitvoering is voortzetting van de samenwerking met Bo-Ex nodig.

55 - Locatieonderzoek VO Overvecht

Kaart met eigendomssituatie

Stadsbedrijven Erfpacht Utrechtse Vastgoed Organisatie (onderwijs)

Consequenties • Sloop nodig van 69 sociale huurwoningen. Deze woningen kunnen worden gecompenseerd op de locatie. Om de kapitaalvernietiging van vastgoed te compenseren wil Bo-Ex graag meer woningen terugbouwen. Op de locatie is ruimte om 175 woningen terug te bouwen. • De financiële haalbaarheid hangt af van het aantal woningen dat kan worden teruggebouwd. • Er verdwijnt circa 1300 m2 groen en 14 bomen. In het gebied is ruimte om dit te compenseren. • Deze variant sluit door de positionering nabij het winkelcentrum en de afstand tot de bestaande woningbouw goed aan qua hoogte, maat en schaal op de omgeving. • Kans op verbeteren van de ruimtelijke structuur; • Eenvoudiger en prettiger om van de ene plek in de buurt naar de andere te gaan • Sluit aan op blokstructuur met duidelijk onderscheid privé openbaar • Meer voorkanten van gebouwen gericht op straat • Behoud woon/ leefkwaliteit voor bestaande woningen aan Oranjerivierdreef • Goede ruimtelijke aansluiting op winkelcentrum Gagelhof • Heldere afbakening van functies, minder menging dan bij variant zonder sloop en daardoor minder kans op overlast. • Het alleen inpassen van een school (en geen sporthal) op deze locatie betekent dat de leerlingen voor het bewegingsonderwijs een stukje moeten lopen of fietsen en dat voor de sporthal een andere locatie moet worden gevonden.

• De consequentie van het ‘los’ realiseren van school en sporthal is dat ze geen gebruik kunnen maken van een gedeelde parkeervoorziening en allebei hun eigen parkeeropgave moeten oplossen. • Kans op overlast voor de woonbuurt is ten opzichte van de variant zonder sloop verminderd door een betere ruimtelijke inpassing.

56 - Locatieonderzoek VO Overvecht

Kaart met ruimtelijke inpassing

100 woningen

15

16

15

75 woningen

14

School Schoolplein Wonen Bomen Bomen verwijderen hoogte 50 meter zone - afstand houden van drukke wegen Hoofdgroenstructuur Dicht op bestaande bebouwing - impact op zicht

Conclusie Realisatie van een school zonder sporthal op deze locatie biedt mogelijkheden, want: • De locatie is deel in eigendom van gemeente en deels eigendom van Bo-Ex. Bo-Ex ziet kansen voor een (gedeeltelijke) gebiedsontwikkeling op deze plek. • Vanwege benodigde samenwerking met Bo-Ex is de financiële haalbaarheid nog onzeker maar door de mogelijkheid om meer woningen terug te bouwen scoort deze variant financieel gezien beter dan de vorige. Eea is nog afhankelijk en onder voorbehoud van een alternatieve locatie voor de sporthal. • Benodigde bouwhoogte en massa passen binnen de gewenste verdichting in de concept Omgevingsvisie. • Voor deze variant is sloop van 69 sociale huurwoningen nodig • Er is kans op het realiseren van kwalitatieve meerwaarde voor de buurt