8. Brief Pels Rijcken 10 oktober 2024
Tekst van het document
erfpacht geheel of gedeeltelijk over te dragen of toe te delen, te splitsen door (gedeeltelijke) overdracht of toedeling, te splitsen in appartementsrechten of samen te voegen met een ander recht van erfpacht. Indien de gemeente toestemming verleent voor splitsing in appartementsrechten, is de inhoud van artikel 4.1 voor de appartementseigenaar van overeenkomstige toepassing.
deze bepaling is de tekst aangepast. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de wettekst van artikel 5:91 BW. Er wordt geen inhoudelijke wijziging beoogd. Ook de splitsing in appartemensrechten viel onder de werking van artikel 4.1.1-1. AB 1974. Op grond van artikel 875a lid 6 oud BW had de erfpachter toestemming van de gemeente nodig om te kunnen splitsen in appartementsrechten. Op grond van artikel 5:91 BW dient het toestemmingsvereiste tegenwoordig ook opgenomen te worden in de splitsingsakte om werking te hebben. Daarom is nu expliciet toegevoegd dat dit artikel ook van toepassing is op de appartementseigenaar. De Ministeriële handreiking geeft als aanbeveling om in de erfpachtvoorwaarden geen toestemmingsvereiste voor overdracht van het erfpachtrecht op te nemen. In de AB 1974 is wel een toestemmingsvereiste voor overdracht opgenomen. De Utrechtse Ring van de KNB heeft voorgesteld dit toestemmingsvereiste te schrappen. De gemeente wenst het toestemmingsvereiste te handhaven. De algemene bepalingen zijn namelijk niet alleen van toepassing op rechten van erfpacht met een particuliere woonbestemming. Bovendien laat het Burgerlijk Wetboek de mogelijkheid om in de erfpachtvoorwaarden een toestemmingsvereiste op te nemen uitdrukkelijk open.
De gemeente wil die mogelijkheid handhaven omdat de erfpachtvoorwaarden in de toekomst niet meer kunnen wijzigen en het onmogelijk is om nu te voorzien welke situaties zich in de toekomst allemaal voor kunnen doen. De belangen van de erfpachter zijn voldoende gewaarborgd, doordat het Burgerlijk Wetboek de erfpachter de mogelijkheid biedt om vervangende toestemming aan de rechter te vragen.
48
Net zoals bij de andere toestemmingsvereisten is ervoor gekozen in de herziene AB 1974 geen weigeringsgronden op te nemen (zie de toelichting bij artikel 3.1.2-2.).
4.1.1-2.
4.1.1-2.
Ingeval van overgang van het recht van erfpacht, geheel of gedeeltelijk, moet de nieuwe erfpachter daarvan binnen één maand na de dag van overgang aan Burgemeester en Wethouders kennis geven bij een verklaring, opgemaakt volgens het bij deze Algemene bepalingen behorende en op zijn verzoek beschikbaar te stellen formulier A en aan hen tevens inzage geven van een of meer bescheiden, waaruit de overgang blijkt. Bovendien moet hij binnen genoemde termijn aan de gemeente betalen al hetgeen de vorige erfpachter haar met
4.1.1-3.
Als de gemeente toestemming verleent tot splitsing door overdracht of toedeling zoals bedoeld in artikel 4.1.1-1., stelt de gemeente ook de verdeling van de canon, de Grondwaarde EET en de Economische meerwaarde vast. Ingeval van overgang van het recht van erfpacht, geheel of gedeeltelijk, moet de nieuwe erfpachter daarvan binnen één maand na de dag van overgang aan de gemeente kennisgeven onder overlegging van een (digitaal) afschrift van de notariële akte en met vermelding van de personalia, de contactgegevens en het adres van de nieuwe erfpachter.
De Utrechtse ring van de KNB heeft verzocht ook een regeling omtrent samenvoeging van rechten van erfpacht op te nemen. Samenvoeging van meerdere rechten van erfpacht tot één recht van erfpacht betreft een wijziging van het recht van erfpacht. Wijziging van het recht van erfpacht is op grond van de wet slechts mogelijk met medewerking van de gemeente. Om die reden is in dit artikel toegevoegd dat voor samenvoeging eveneens voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente is vereist. De Utrechtse ring van de KNB heeft verzocht om ook een regeling op te nemen over verticale splitsing en de daarbij behorende splitsing van de canon. Zij heeft ook verzocht een beperking van de hoofdelijke aansprakelijkheid op te nemen bij splitsing van de canon. Daartoe is in artikel 1.3-1. een uitzondering opgenomen. Het hier genoemde formulier A wordt in de praktijk niet meer gebruikt. De werkwijze van de gemeente is dat zij (digitaal) een afschrift van de leveringsakte en personalia opvraagt bij de nieuwe erfpachter. De tekst is hierop aangepast. Zie voor de verwijdering van de laatste zin de toelichting bij artikel 4.1.1-4.
49
4.1.1-3.
betrekking tot het recht van erfpacht nog schuldig is. Indien het recht van erfpacht verkocht wordt wegens gerechtelijke tenuitvoerlegging of krachtens het beding, vermeld in artikel 1223 van het Burgerlijk Wetboek, wordt ten aanzien van de nieuwe erfpachter de in het vorige lid omschreven verplichting tot betaling beperkt tot de achterstallige bedragen van de canon en is de vorige erfpachter gehouden aan de gemeente te betalen al hetgeen hij haar met betrekking tot het recht van erfpacht overigens nog schuldig is.
4.1.1-4.
Na overdracht of toedeling van het recht van erfpacht of een gedeelte daarvan of van een aandeel in het recht van erfpacht zijn de verkrijger en zijn rechtsvoorganger hoofdelijk verbonden voor de door laatstgenoemde verschuldigde canon die in de voorafgaande vijf jaar opeisbaar is geworden.
Hoofdelijke aansprakelijkheid Artikel 4.1.1-2 AB 1974 ziet op de reguliere overdracht van het erfpachtrecht aan een koper en bepaalt dat de koper hoofdelijk aansprakelijk is voor al hetgeen de vorige erfpachter uit hoofde van de erfpacht aan de gemeente verschuldigd is. Artikel 4.1.1-3 AB 1974 ziet op een overdracht bij executie door een hypotheekhouder of op basis van een gerechtelijk vonnis. In dat geval is de koper slechts aansprakelijk voor de achterstallige canon en de vorige erfpachter voor al het overige dat hij uit hoofde van de erfpacht is verschuldigd. In artikel 5:92 lid 2 BW is sinds 1992 opgenomen dat de koper en de vorige erfpachter hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de canon die in de voorafgaande vijf jaar opeisbaar is geworden. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper worden afgeweken. De bepaling is van toepassing op alle overdrachten die na 1992 plaatsvinden. Artikel 4.1.1-2 AB 1974 is in strijd met artikel 5:92 lid 2 en 3 BW, omdat de koper aansprakelijk is voor al hetgeen de vorige erfpachter uit hoofde van de erfpacht verschuldigd was in plaats van (kort samengevat) de canon over de laatste vijf jaar. Het laatste deel van artikel 4.1.1-2 AB 1974 wordt om voormelde reden geschrapt in artikel 4.1.1-3.
Artikel 4.1.1-3 AB 1974 is eveneens in strijd met artikel 5:92 lid 2 en 3 BW, omdat de koper aansprakelijk is voor alle achterstallige canon, terwijl artikel 5:92 lid 2 BW dat beperkt tot de canon over de laatste vijf jaar. Artikel 4.1.1-3. wordt daarom aangepast in een algemene regeling die geldt voor alle vormen van overdracht.
50
Daarbij wordt aangesloten bij de wettekst van artikel 5:92 lid 2 BW. Na hernummering wordt dit artikel 4.1.1-4. Titel 5 Afd. 1 5.1.1.
Einde van het recht van erfpacht Verbod van opzegging door de erfpachter Het is de erfpachter niet toegestaan van het recht van erfpacht afstand te doen of dit recht op te zeggen.
5 5.1
Einde van het recht van erfpacht Verbod van opzegging door de erfpachter
5.1.1.
Het is de erfpachter niet toegestaan het recht van erfpacht op te zeggen.
Onder het oude recht had de erfpachter de mogelijkheid om eenzijdig afstand te doen van zijn erfpachtrecht, tenzij deze bevoegdheid in de akte was uitgesloten.33 Dit laatste is in de AB 1974 het geval. In het nieuw BW is afstand een meerzijdige rechtshandeling geworden. Daardoor is eenzijdige afstand niet meer mogelijk. Om die reden is de zinsnede over het doen van afstand verwijderd uit dit artikel. Artikel 5:87 lid 1 BW staat uitdrukkelijk toe dat de bevoegdheid tot opzegging van het erfpachtrecht wordt uitgesloten. De Utrechtse ring van de KNB heeft expliciet verzocht het opzegverbod te handhaven. Dit sluit ook aan bij de bancaire richtlijn van de NVB.
Afd. 2
5.2.1-1.
5.2.1-2.
Beëindiging door de gemeente om redenen van algemeen belang en bepaling van de alsdan toe te kennen schadevergoeding Het is de gemeente niet toegestaan het recht van erfpacht op andere wijze te beëindigen dan bij dit artikel en artikel 5.3.1 is bepaald.
5.2
Bij besluit van de Gemeenteraad kan het recht van erfpacht te allen tijde worden beëindigd, wanneer de gemeente naar het oordeel van de
5.2.1-1.
33
Beëindiging door de gemeente om redenen van algemeen belang en bepaling van de alsdan toe te kennen schadevergoeding [VERVALT]
De gemeente kan het recht van erfpacht te allen tijde opzeggen, wanneer de gemeente de beschikking over de in erfpacht uitgegeven
In artikel 5.2 wordt geregeld dat de gemeente kan opzeggen op grond van het algemeen belang. In artikel 5.3 wordt geregeld dat de gemeente kan opzeggen op grond van wanbetaling of een ernstige mate van tekortschieten. In verband met de leesbaarheid is dit artikel verplaatst van artikel 5.2.1-1 naar artikel 5.4. Het artikel ziet immers niet alleen op opzegging op grond van het algemeen belang (waar artikel 5.2 over gaat). Dit artikel is aangepast n.a.v. de dualisering van het gemeentebestuur.
GS 5:87 [Opzegging].
51
5.2.1-3.
5.2.1-4.
Gemeenteraad de beschikking over de in erfpacht uitgegeven grond dient te verkrijgen om bij dit besluit aan te geven redenen van algemeen belang.
Onroerende zaak dient te verkrijgen om redenen van algemeen belang.
Indien aan de Gemeenteraad een voorstel wordt gedaan om te besluiten het recht van erfpacht te doen eindigen volgens het bepaalde bij dit artikel, geven Burgemeester en Wethouders daarvan aan de erfpachter en aan de hypotheekhouder(s) kennis bij deurwaardersexploit. Omtrent een zodanig voorstel neemt de Gemeenteraad geen beslissing, zolang niet tenminste één maand sedert de kennisgeving is verstreken. Wanneer de Gemeenteraad een besluit neemt, als bedoeld in het tweede lid, stelt hij tevens de dag vast, waarop het recht van erfpacht eindigt en de grond met de opstallen ontruimd ter vrije beschikking van de gemeente moet zijn gesteld. Tussen de dag van het raadsbesluit en de dag, waarop het recht van erfpacht eindigt, moet een tijdsruimte van tenminste zes maanden liggen.
[VERVALT]
5.2.1-2.
Artikel 5:87 BW bevat een regeling over opzegging van het recht van erfpacht. De gemeente kan in de erfpachtakte het algemeen belang als opzeggingsgrond opnemen. Het recht van erfpacht eindigt dan niet door het besluit van de gemeente om op te zeggen, maar door de daadwerkelijke opzegging door de gemeente. De tekst van artikel 5.2.1-2. is hierop aangepast. Gelet op de dualisering van het gemeentebestuur wordt er geen voorstel meer gedaan aan de gemeenteraad. Het college is bevoegd tot beëindiging op grond van het algemeen belang. De AB 1974 voorzien enkel in een mededelingsplicht jegens de hypotheekhouders. Er is geen ruimte voor de hypotheekhouders om bezwaar te maken of iets dergelijks. Om voormelde redenen wordt deze bepaling geschrapt. De hypotheekhouders worden wel overeenkomstig artikel 5.2.1-3. van de beëindiging op de hoogte gesteld.
[VERVALT]
Aangezien artikel 5.2.1-3. AB 1974 vervalt, vervalt ook artikel 5.2.14. AB 1974
Opzegging op grond van het algemeen belang vindt plaats bij
Opzegging van het recht van erfpacht op grond van het algemeen belang betreft een opzeggingsgrond als bedoeld in artikel 5:87 lid 3
52
5.2.1-5.
5.2.1-6.
5.2.2-1.
Van een besluit, als bedoeld in het tweede lid, wordt eveneens kennis gegeven aan de erfpachter en de hypotheekhouder(s).
Indien het recht van erfpacht eindigt volgens het bepaalde bij dit artikel is de gemeente bevoegd daarvan te doen blijken in de openbare registers met verwijzing naar het raadsbesluit en naar de krachtens dit artikel aan de erfpachter gedane kennisgevingen. Indien het recht van erfpacht wordt beëindigd krachtens het bepaalde in het tweede lid van artikel 5.2.1. zal de gemeente vergoeden de 34
5.2.1-3.
deurwaardersexploot en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar. Erfpachter dient de Onroerende zaak bij het einde van het recht van erfpacht ontruimd ter vrije beschikking van de gemeente te stellen. Van een opzegging, als bedoeld in artikel 5.2.1-2., wordt kennisgegeven aan de hypotheekhouder(s).
5.2.1-4.
Indien de gemeente het recht van erfpacht opzegt volgens het bepaalde in dit artikel is de gemeente bevoegd daarvan te doen blijken in de openbare registers.
5.2.2-1.
Indien het recht van erfpacht wordt beëindigd krachtens het bepaalde in artikel 5.2.1-1. vindt schadeloosstelling plaats overeenkomstig hetgeen daarover is bepaald in de
BW. De opzegging dient plaats te vinden bij deurwaardersexploot en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste een jaar.34
Het recht van erfpacht eindigt door opzegging (bij deurwaardersexploot) aan de erfpachter. De opzegging heeft de erfpachter daarmee al bereikt, dus daarvan hoeft niet nogmaals kennisgegeven te worden aan de erfpachter. Kennisgeving aan de hypotheekhouders, andere beperkt gerechtigden en beslagleggers is op grond van de wet niet vereist als wordt opgezegd op grond van artikel 5:87 lid 3 BW. De kennisgeving aan de hypotheekhouder blijft gehandhaafd, zodat de hypotheekhouder niet wordt benadeeld ten opzichte van de AB 1974. Het staat de gemeente vrij andere beperkt gerechtigden en/of beslagleggers ook van de opzegging op de hoogte te brengen. Daartoe bestaat op grond van de algemene bepalingen en/of de wet echter geen verplichting. Het recht van erfpacht eindigt door de opzegging en pas op de datum waartegen opzegging plaatsvindt. Dat neemt niet weg dat de gemeente er belang bij kan hebben de opzeggingsbrief in te schrijven in de openbare registers van het Kadaster, zodat derden daarvan kennis kunnen nemen.
Deze regeling blijft in stand omdat deze voordeliger is voor de erfpachter dan de wettelijke regeling in (het later opgestelde) artikel 5:99 BW. Op grond van artikel 5:99 BW heeft de erfpachter ‘slechts’ recht op vergoeding van de waarde van de opstallen en wordt niet
Artikel 5:88 BW.
53
5.2.2-2.
5.2.2-3.
schade, welke het gevolg is van het eindigen van dit recht, met dien verstande, dat niet zal worden vergoed de waarde van hetgeen in strijd met enige bepaling of voorwaarde vervat in de akte van uitgifte in erfpacht of in een akte houdende wijziging van het recht van erfpacht, is gesticht, noch zal worden vergoed de bedrijfsschade, geleden ter zake van een bedrijf, dat in strijd met enige bepaling of voorwaarde, vervat in de akte van uitgifte in erfpacht of in een akte houdende wijziging van het recht van erfpacht op de grond of in de daarop gestichte opstallen wordt uitgeoefend. Indien ten aanzien van de vergoeding, als bedoeld in het eerste lid van dit artikel, tussen partijen geen overeenstemming kan worden verkregen, dan wordt het bedrag van de schadevergoeding vastgesteld door deskundigen.
Bij de bepaling van het bedrag van de schadevergoeding, als bedoeld in het eerste lid van dit artikel, wordt geen rekening gehouden met nieuwbouw, verbouw of herbouw, waarmede is aangevangen, nadat overeenkomstig het bepaalde in het
Omgevingswet, met dien verstande, dat niet zal worden vergoed de waarde van hetgeen in strijd met enige bepaling of voorwaarde vervat in de Erfpachtakte, is gesticht, noch zal worden vergoed schade, geleden ter zake van een activiteit, die in strijd met enige bepaling of voorwaarde, vervat in de Erfpachtakte op of in de Onroerende zaak wordt uitgeoefend.
5.2.2-2.
5.2.2-3.
aangesloten bij (voorheen de Onteigeningswet, thans) de Omgevingswet zoals in dit artikel 5.2.2-1. wel het geval is. De formulering van het artikel is aangepast en meer in lijn gebracht met de formulering in de AV 1989, zodat duidelijk is dat bedoeld is aan te sluiten bij de schadeloosstelling zoals opgenomen in de Omgevingswet.
Indien en zodra ten aanzien van de vergoeding, als bedoeld in artikel 5.2.2-1., tussen partijen geen overeenstemming kan worden verkregen, dan wordt het bedrag van de schadevergoeding vastgesteld door deskundigen. De partij die de deskundigenprocedure wenst te starten, geeft daarvan schriftelijk kennis aan de andere partij. Bij de bepaling van het bedrag van de schadevergoeding, als bedoeld in artikel 5.2.21., wordt geen rekening gehouden met nieuwbouw, verbouw of herbouw, waarmee is gestart, nadat de gemeente overeenkomstig het bepaalde in van artikel 5.2.1-1. tot
54
5.2.2-4.
5.2.2-5.
derde lid van artikel 5.2.1 het voornemen ter kennis van de erfpachter is gebracht, dat aan de Gemeenteraad zal worden voorgesteld om een besluit te nemen, als bedoeld in het tweede lid van artikel 5.2.1. De gemeente keert de toegekende c.q. de door deskundigen bepaalde schadevergoeding aan de erfpachter uit na aftrek van hetgeen hij aan haar met betrekking tot het recht van erfpacht en eventueel uit anderen hoofde nog is verschuldigd.
Indien echter het recht van erfpacht met hypotheek was bezwaard, wordt met afwijking van het bepaalde in het vierde lid van dit artikel het bedrag van de schadevergoeding, na aftrek van de achterstallige bedragen van de canon en van hetgeen aan de gemeente met betrekking tot het recht van erfpacht overigens nog is verschuldigd, aan hypotheekhouder(s) uitgekeerd tot een door Burgemeester en Wethouders vast te stellen bedrag, hetwelk gelijk is aan het bedrag, dat 35 36
opzegging van het recht van erfpacht is overgegaan.
5.2.2-4.
5.2.2-5.
De gemeente keert de toegekende c.q. de door deskundigen bepaalde schadevergoeding aan de erfpachter uit na aftrek van hetgeen hij aan haar met betrekking tot het recht van erfpacht en eventueel uit anderen hoofde nog is verschuldigd.
Indien echter het recht van erfpacht met hypotheek was bezwaard of indien sprake is van andere beperkt gerechtigde(n) of beslagleggers ten aanzien van het recht van erfpacht, wordt in afwijking van het bepaalde in artikel 5.2.2-4. het bedrag van de schadevergoeding, na aftrek van de achterstallige bedragen van de canon en van hetgeen aan de gemeente met betrekking tot het recht van erfpacht overigens nog is verschuldigd, aan hypotheekhouder(s), andere beperkt gerechtigde(n) en beslagleggers uitgekeerd tot een door de gemeente vast te stellen bedrag, hetwelk gelijk is aan het
De zinsnede ‘en eventueel uit anderen hoofde’ is expliciet toegevoegd bij de wijziging van de AB 1961/1967 naar de AB 1974. Aangezien het recht van erfpacht voor 1992 is gevestigd is artikel 5:99 BW niet van toepassing. Dit betekent dat de verrekeningsbevoegdheid uit dit artikel 5.2.2-4. toegestaan is als aan de wettelijke vereisten voor verrekening35 is voldaan. Dat is het geval. Er is ook geen sprake van strijd met het consumentenrecht of van een onredelijk bezwarend beding. Deze bepaling is daarmee toegestaan en blijft ongewijzigd in stand. 36 Het is het meest zuiver om de uitvoering van de opzegging via de notaris te laten verlopen, omdat het einde van het recht van erfpacht dan administratief goed wordt verwerkt in de openbare registers van het Kadaster, de geldstromen via de notaris lopen en deze (door de zorgvuldige stappen die de notaris moet doorlopen en de diverse recherches die het notariaat moet uitvoeren) ook met meer waarborgen omkleed zijn dan wanneer deze betalingen rechtstreeks door de gemeente worden gedaan. De tekst is hierop aangepast met toevoeging van artikel 5.2.2-6.
Artikel 6:127 BW. Vgl. Gerechtshof Den Haag 12 maart 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:453.
55
bedrag, dat aan hen zou toekomen, indien het een verdeling gold van de koopprijs in geval van gerechtelijke verkoop van het recht van erfpacht. Het overige bedrag van de schadevergoeding wordt, nadat op dit bedrag eerst nog in mindering is gebracht hetgeen de erfpachter eventueel uit anderen hoofde nog aan de gemeente is verschuldigd, aan de erfpachter uitgekeerd.
de hypotheekhouder(s) zou toekomen, indien het een verdeling gold van de koopprijs in geval van gerechtelijke verkoop van het recht van erfpacht. Het overige bedrag der schadevergoeding wordt, nadat op dit bedrag eerst nog in mindering is gebracht hetgeen de erfpachter eventueel uit anderen hoofde nog aan de gemeente is verschuldigd, aan de erfpachter uitgekeerd. 5.2.2-6.
5.2.2-6.
Afd. 3
5.3.1-1.
Generlei uitkering aan de erfpachter heeft plaats, zolang niet de grond met de opstallen ontruimd ter vrije beschikking van de gemeente is gesteld. Vervallenverklaring door de rechter Indien de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van enige andere verplichting, hem terzake van het aan hem verleende recht van erfpacht opgelegd, kan de gemeente, onverminderd het in het tweede en derde lid van artikel 2.2. bepaalde en onverminderd het recht van de gemeente op de reeds verschuldigde canon, de rechter
De uitkering van de schadevergoeding als bedoeld in artikel 5.2.2-4. en 5.2.2-5. vindt plaats via de notaris. [VERVALT]
5.3
Opzegging wegens wanbetaling of ernstige mate van tekortschieten
5.3.1-1.
Als de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van enige andere verplichting, kan de gemeente, onverminderd het in artikel 2.2-2.en 2.2-3. bepaalde en onverminderd het recht van de gemeente op de reeds verschuldigde canon, het recht van erfpacht opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van één maand.
Dit artikel is in strijd met het retentierecht uit artikel 5:100 BW. Artikel 5:100 BW heeft op grond van het overgangsrecht onmiddellijke werking en is dus ook van toepassing op rechten van erfpacht die voor 1992 zijn gevestigd. Om voormelde reden wordt het artikel geschrapt. In het BW bestaat de vervallenverklaring niet meer. Daarvoor is de opzegging in de plaats gekomen. Dit artikel is aangepast aan deze nieuwe wetgeving. Met het oog op de leesbaarheid wordt er één zinsnede verwijderd. Dit sluit aan bij de tekst van artikel 5:87 lid 2 BW. Er wordt geen inhoudelijke wijziging beoogd.
56
5.3.1-2.
5.3.1-3.
verzoeken de erfpachter van zijn recht vervallen te verklaren. Alvorens de gemeente overgaat tot het doen uitbrengen van de dagvaarding worden de erfpachter en de hypotheekhouder(s) in de gelegenheid gesteld om binnen een door Burgemeester en Wethouders te bepalen termijn van tenminste twee en ten hoogste zes maanden alsnog de oorzaak voor de vervallenverklaring weg te nemen, met vergoeding van de toegebrachte schade, de kosten en interessen, wanneer daartoe termen aanwezig zijn.
Indien de oorzaak voor de vervallenverklaring niet is weggenomen overeenkomstig het bepaalde in het voorgaande lid, zal de dagvaarding binnen acht dagen na het verstrijken van de overeenkomstig het vorige lid van dit artikel bepaalde termijn aan de hypotheekhouder(s) worden betekend.
5.3.1-2.
5.3.1-3.
Voordat de gemeente overgaat tot opzegging worden de erfpachter en degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het recht van erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven van het voornemen tot opzegging op de hoogte gesteld en worden zij in de gelegenheid gesteld om binnen een door de gemeente te bepalen termijn van tenminste twee en ten hoogste zes maanden alsnog de oorzaak voor de opzegging weg te nemen, onder gelijktijdige vergoeding van de toegebrachte schade, kosten, rente en boeten, wanneer daartoe termen aanwezig zijn.
‘Interessen’ was vroeger een veel gebruikte term bij niet nakoming en is het meest vergelijkbaar met rente (opbrengst van een zaak of recht).37 Dit is aangepast naar huidig taalgebruik. Daarnaast is de tekst aangepast en is toegevoegd dat ook andere beperkt gerechtigden en beslagleggers over (het voornemen tot) de opzegging worden geïnformeerd, alvorens het daadwerkelijke besluit tot opzegging wordt genomen. Zo kunnen zij allemaal de opzegging nog voorkomen door de oorzaak van de opzegging tijdig weg te nemen. Dit is van belang omdat een opzegging van het erfpachtrecht ook leidt tot het einde van bijvoorbeeld een hypotheekrecht of beslag.38 Omdat de mogelijkheid is opgenomen om de oorzaak van de opzegging weg te nemen en de opzegging daarmee te voorkomen, voldoet deze bepaling op dit punt ook aan de bancaire richtlijnen.
Indien de oorzaak voor de opzegging niet is weggenomen overeenkomstig het bepaalde in artikel 5.3.1-2., kan de gemeente overgaan tot opzegging van het recht van erfpacht. De opzegging aan de erfpachter vindt plaats bij exploot en moet binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het recht van erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. Indien de gemeente het recht van erfpacht opzegt volgens het bepaalde bij dit artikel is de gemeente
37
Artikel 1279 e.v. Oud BW. Dit is in lijn met het wetgevingsinitiatief uit 2018 wat op voorstel van het notariaat is opgesteld door diverse toonaangevende juridische auteurs en betrekking heeft op een verbeterde regeling van opzegging bij erfpacht. Het betreft geen wetsvoorstel vanuit de wetgever.
38
57
5.3.1-4.
5.3.1-5.
5.3.2-1.
Mits hij zekerheid stelt voor zijn toekomstige verplichtingen, kan de erfpachter tijdens het geding de vervallenverklaring voorkomen door alsnog zijn verplichtingen na te komen met vergoeding van de toegebrachte schade, de kosten en de interessen. Indien de erfpachter gebruik maakt van de hem ingevolge het vorige lid geboden mogelijkheid om alsnog de oorzaak voor de vervallenverklaring weg te nemen dan zal binnen acht dagen, nadat de erfpachter de op grond van het voorgaande lid vereiste zekerheid heeft gesteld hiervan door de gemeente bij deurwaardersexploit mededeling worden gedaan aan de hypotheekhouder(s). Indien het recht van erfpacht vervallen is verklaard op de in het vorige artikel bedoelde wijze, mag de erfpachter geen opstallen wegnemen en kan hij van de gemeente geen vergoeding van de waarde daarvan vorderen.
bevoegd daarvan te doen blijken in de openbare registers. [VERVALT]
5.3.2-1.
Artikel 5.3.1-4 en 5.3.1-5 AB 1974 komen te vervallen omdat dit niet meer aan de orde is. Voor het wegnemen van de oorzaak en daarmee het voorkomen van de opzegging is in artikel 5.3.1-2. een regeling opgenomen op grond waarvan opzegging kan worden voorkomen.
[VERVALT]
Zie toelichting bij artikel 5.3.1-4.
Als het recht van erfpacht eindigt door opzegging op de in artikel 5.3.1 bedoelde wijze, mag de erfpachter geen Opstallen wegnemen en kan hij van de gemeente geen vergoeding van de waarde daarvan vorderen.
Het oud BW kende alleen een wegneemrecht voor de onverplicht aangebrachte zaken in artikel 772. Hiervan kon in de akte worden afgeweken (artikel 782 oud BW). Dat heeft de gemeente in dit artikel gedaan. Op grond van de huidige wet (artikel 5:99 BW) heeft de erfpachter recht op vergoeding van de opstallen die hij zelf heeft aangebracht of tegen betaling heeft overgenomen. Hiervan kan in het geval van woningen niet worden afgeweken (lid 2 onder a), tenzij de opstallen
58
onverplicht zijn aangebracht en de erfpachter deze mag wegnemen (lid 2 onder d), maar daarvan is in de AB 1974 geen sprake.39
5.3.2-2.
5.3.22A.
De gemeente is verplicht binnen zes maanden na de dag, waarop de grond met de opstallen ingevolge het rechterlijk vonnis tot vervallenverklaring ontruimd ter vrije beschikking van de gemeente moet zijn gesteld, een openbare verkoping volgens plaatselijke gewoonte en onder de gebruikelijke veilingsvoorwaarden te doen houden van het recht van erfpacht op de grond met de opstallen, welk recht van erfpacht wordt verleend onder de bepalingen en voorwaarden, welke voor het geveilde recht gelden. De in het vorige lid van dit artikel genoemde verplichting geldt niet, indien op het tijdstip van gemeld rechterlijk vonnis aan de Gemeenteraad een voorstel is
5.3.2-2.
5.3.2-2A.
De gemeente is verplicht binnen zes maanden na de dag, waarop het recht van erfpacht eindigt en de Onroerende zaak ontruimd ter vrije beschikking van de gemeente moet zijn gesteld, een openbare verkoping ten overstaan van een bevoegde notaris, volgens plaatselijke gewoonte en onder de gebruikelijke veilingvoorwaarden te doen houden van het recht van erfpacht op de Onroerende zaak, welk recht van erfpacht wordt verleend onder de bepalingen en voorwaarden, welke voor het geveilde recht golden. De verkoop kan ook onderhands plaatsvinden overeenkomstig artikel 3:268 BW als dit met de erfpachter en hypotheekhouder(s) is overeengekomen. De in artikel 5.3.2-2. genoemde verplichting geldt niet, indien op het tijdstip waarop het recht van erfpacht door opzegging eindigt, de gemeente het recht van erfpacht tevens heeft opgezegd om redenen van het
De verplichting tot vergoeding van de waarde van de opstallen (artikel 5:99 BW) bestond nog niet onder het oud BW (artikel 773 oud BW). Het overgangsrecht (artikel 170) verklaart artikel 5:99 BW niet van toepassing voor erfpachtrechten ontstaan vóór 1 januari 1992. Hier is dus geen wijziging nodig. Dit artikel is aangepast aan het nieuwe BW en de nieuwe spelling. Daarnaast is ook hier de notaris toegevoegd, omdat veilingen altijd ten overstaan van een notaris moeten plaatsvinden.40 Hoe de hoogte van de dwingendrechtelijk voorgeschreven vergoeding (5:87 lid 2 BW) moet worden bepaald is niet wettelijk bepaald. In de literatuur wordt betoogd dat mag worden uitgegaan van de executiewaarde.41 Deze regeling kan daarom gehandhaafd blijven.
39
Meer over de verhouding tussen de vergoeding op grond van 5:99 en 5:87 lid 2 > GS - Vergoedingsrechten Artikel 5:87 [Opzegging] en F.J. Vonck, De flexibiliteit van het recht van erfpacht, Den Haag: Boom juridische uitgevers 2013, p. 275-277 onder 5.4. 40 Wet ambtelijk toezicht bij openbare verkopingen. 41 F.J. Vonck, De flexibiliteit van het recht van erfpacht, Den Haag: Boom juridische uitgevers 2013, p. 274 en GS aant. 4 Vergoedingsrechten Artikel 5:87 [Opzegging].
59
5.3.2-3.
5.3.2-4.
gedaan om het recht van erfpacht te beëindigen om redenen van algemeen belang, als bedoeld in het derde lid van artikel 5.2.1. De prijs, welke voor het recht van erfpacht wordt betaald, wordt aan de erfpachter, wiens recht vervallen is verklaard, uitgekeerd na aftrek van hetgeen hij aan de gemeente met betrekking tot dat recht nog verschuldigd is, van de te haren laste komende kosten der verkoping en voorts, nadat op het dan overblijvende gedeelte van de opbrengst eerst nog in mindering is gebracht, hetgeen de erfpachter eventueel uit anderen hoofde nog aan de gemeente is verschuldigd. Indien echter het recht van erfpacht met hypotheek was bezwaard, wordt de opbrengst van de verkoping, als bedoeld in het tweede lid van dit artikel, na aftrek van de achterstallige bedragen van de canon, van hetgeen de erfpachter met betrekking tot het recht van erfpacht overigens nog aan de gemeente verschuldigd is en van de ten laste van de gemeente komende kosten van de openbare verkoping, aan de hypotheekhouder(s) uitgekeerd tot
algemeen belang, als bedoeld in artikel 5.2.11.
5.3.2-3.
5.3.2-4.
De prijs, welke voor het recht van erfpacht wordt betaald, wordt aan de erfpachter, wiens recht is geëindigd, uitgekeerd na aftrek van hetgeen hij aan de gemeente met betrekking tot dat recht nog verschuldigd is en van de voor haar rekening komende kosten van de verkoping.
Op grond van artikel 5:87 lid 2 BW is niet toegestaan om vorderingen ‘uit anderen hoofde’ te verrekenen met de opbrengst. Dit artikel is dwingend recht en heeft onmiddellijke werking (artikel 68 Ow), zodat dit ook op rechten van erfpacht van toepassing is die voor 1992 zijn gevestigd. Het artikel is hierop aangepast.
Indien echter het recht van erfpacht met hypotheek, een ander beperkt recht en/of beslag was bezwaard, wordt de opbrengst van de verkoping, als bedoeld in artikel 5.3.2-2., na aftrek van de achterstallige bedragen van de canon, van hetgeen de erfpachter met betrekking tot het recht van erfpacht overigens nog aan de gemeente verschuldigd is en van de ten laste van de gemeente komende kosten van de openbare verkoping, aan de hypotheekhouder(s), andere beperkt gerechtigde(n) en/of beslaglegger(s) uitgekeerd tot een bedrag, hetwelk gelijk is aan
Zie de toelichting bij artikel 5.3.2-3. met betrekking tot ‘uit anderen hoofde’. Dit is ook in dit artikel verwerkt.
De kosten van de veiling kunnen wel worden verrekend.42
Het is het meest zuiver om de uitvoering van de opzegging via de notaris te laten verlopen, omdat het einde van het recht van erfpacht dan administratief goed wordt verwerkt in de openbare registers van het Kadaster, de geldstromen via de notaris lopen en deze (door de zorgvuldige stappen die de notaris moet doorlopen en de diverse recherches die het notariaat moet uitvoeren) ook met meer waarborgen omkleed zijn dan wanneer deze betalingen rechtstreeks door de gemeente worden gedaan. De tekst is hierop aangepast met toevoeging van artikel 5.3.2.5.
42
De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter (R&P nr. VG10), 6.7.4 Waarde erfpachtrecht ex artikel 5:87 lid 2 BW | Navigator en F.J. Vonck, De flexibiliteit van het recht van erfpacht, Den Haag: Boom juridische uitgevers 2013, p. 274.
60
5.3.2-5.
het bedrag, dat de hypotheekhouder(s), andere beperkt gerechtigde(n) en/of beslagleggers zou toekomen, indien het een verdeling gold van het bedrag, dat wordt verkregen bij een gerechtelijke verkoop van het recht van erfpacht. Het daarna overblijvende gedeelte van de opbrengst wordt aan de erfpachter, wiens recht is geëindigd, uitgekeerd.
een door Burgemeester en Wethouders vast te stellen bedrag, hetwelk gelijk is aan het bedrag, dat de hypotheekhouder(s) zou toekomen, indien het een verdeling gold van het bedrag, dat wordt verkregen bij een gerechtelijke verkoop van het recht van erfpacht. Het daarna overblijvende gedeelte van de opbrengst wordt aan de erfpachter, wiens recht vervallen is verklaard, uitgekeerd nadat eerst nog in mindering is gebracht hetgeen de erfpachter eventueel uit anderen hoofde nog aan de gemeente is verschuldigd. Generlei uitkering aan de erfpachter heeft plaats, zolang niet de grond met de opstallen ontruimd ter vrije beschikking van de gemeente is gesteld.
[VERVALT]
5.3.2-5 5.3.2-6.
Indien bij openbare verkoping geen bod wordt gedaan, of indien wel een bod is gedaan, maar de bieder niet in staat is het geboden bedrag te betalen, is de gemeente niet tot enige uitkering verplicht.
5.3.2-6.
Alle betalingen genoemd in artikel 5.3.2-3. en 5.3.2-4. vinden plaats via de notaris. Indien bij openbare verkoping geen bod wordt gedaan, of indien wel een bod is gedaan, maar de bieder niet in staat is het geboden bedrag te betalen, wordt de vergoeding vastgesteld door deskundigen. De partij die de deskundigenprocedure wenst te starten, geeft daarvan schriftelijk kennis aan de andere partij. De deskundigen houden er rekening mee dat op grond van artikel 5.3.2-1. geen vergoeding voor de Opstallen is verschuldigd. De uitkering vindt plaats
Dit artikel is in strijd met het retentierecht uit artikel 5:100 BW. Artikel 5:100 BW heeft op grond van het overgangsrecht onmiddellijke werking en is dus ook van toepassing op erfpachtrechten die voor 1992 zijn gevestigd. Om voormelde reden wordt het artikel geschrapt.
Dit artikel is in strijd met de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 5:87 lid 2 BW. Op grond van deze bepaling is de gemeente verplicht om de waarde van het recht van erfpacht aan de erfpachter te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van het recht van erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen. Het artikel is hierop aangepast.
61
5.3.3-1.
Indien het zesde lid van artikel 5.3.2 toepassing vindt, gaat de erfpacht eerst teniet door inschrijving in de openbare registers van het in kracht van gewijsde gegane vonnis.
5.3.3-2.
Binnen 14 dagen na de dag, waarop ingevolge het vorige lid van dit artikel het recht van erfpacht teniet is gegaan, geven Burgemeester en Wethouders hiervan bij deurwaardersexploit kennis aan de erfpachter en aan de hypotheekhouder(s).
overeenkomstig artikel 5.3.2-3. tot en met 5.3.2-5. [VERVALT]
[VERVALT]
5.4 5.2.1-1.
Het is de gemeente niet toegestaan het recht van erfpacht op andere wijze te beëindigen dan bij dit artikel en artikel 5.3.1 is bepaald.
5.4-1.
Afd. 4 5.4.1.
Ontruiming Indien na het eindigen van het erfpachtsrecht de grond en het daarop gestichte niet vrijwillig worden ontruimd, zal de gemeente de ontruiming op kosten van de
5.5 5.5.1.
Verbod andere wijzen van beëindiging door gemeente Het is de gemeente niet toegestaan het recht van erfpacht op andere wijze te beëindigen dan in artikel 5.2.1 (algemeen belang) en 5.3.1 (wanbetaling en ernstige mate van tekortschieten) is bepaald, behoudens voor zover in de Erfpachtakte anders is bepaald. Ontruiming Indien na het eindigen van het recht van erfpacht de Onroerende zaak niet vrijwillig wordt ontruimd, zal de gemeente de ontruiming op kosten van de voormalige erfpachter doen bewerkstelligen door middel
Dit artikel kan worden verwijderd. Het niet betalen van een vergoeding op grond van artikel 5.3.2-6. AB 1974 is niet toegestaan. In dat geval wordt de vergoeding door deskundigen vastgesteld en vindt de betaling plaats conform de overige leden. De opzegging zelf kan worden ingeschreven op grond van artikel 5.3.1-3. Bovendien eindigt het recht van erfpacht door de opzegging op de datum waartegen is opgezegd. Daarvoor is geen inschrijving in de openbare registers nodig. Zie de toelichting bij artikel 5.3.3-2. AB 1974.
In artikel 5.2 wordt geregeld dat de gemeente kan opzeggen op grond van het algemeen belang. In artikel 5.3 wordt geregeld dat de gemeente kan opzeggen op grond van wanbetaling of een ernstige mate van tekortschieten. In verband met de leesbaarheid is dit artikel verplaatst van artikel 5.2.1-1 AB 1974 naar artikel 5.4. Het artikel ziet immers niet alleen op opzegging op grond van het algemeen belang (waar artikel 5.2 over gaat). Ontruiming van onroerende zaken vindt plaats door de deurwaarder. Deze bepaling sluit daarbij aan door te spreken over ‘doen bewerkstelligen’.
62
van de grosse van de Erfpachtakte, een en ander met inachtneming van een eventueel aan erfpachter toekomend retentierecht en door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten.
voormalige erfpachter doen bewerkstelligen door middel van de grosse van één der akten als bedoeld in het eerste lid van artikel 1.4.
Op grond van deze bepaling kan de gemeente in beginsel zonder voorafgaande gerechtelijke procedure tot ontruiming (door de deurwaarder) overgaan. Uiteraard kan er vervolgens wel discussie met de erfpachter ontstaan over de vraag of hij wel verplicht was om te ontruimen. Het staat de gemeente vrij om, ook al is dit beding in de algemene bepalingen opgenomen, toch eerst een gerechtelijke procedure te voeren voordat zij zelf tot ontruiming overgaat. Sinds de invoering van het BW heeft de erfpachter een retentierecht43 zolang hij de vergoeding voor de waarde van het erfpachtrecht44 of de gebouwen, werken en beplantingen45 nog niet heeft ontvangen. De tekst van het artikel is hierop aangepast.
Titel 6 Afd. 1 6.1.1-1.
Hypotheekhouders Positie hypotheekhouder(s) Wanneer het recht van erfpacht met hypotheek is bezwaard, zullen het vierde lid van artikel 2.2., het derde lid van artikel 4.1.1., artikel 6.2.1. en de TITELS 5 en 7 voorzoveel deze op de hypotheekhouder(s) betrekking hebben, slechts van toepassing zijn, indien de hypotheekhouder – onder inlevering van een gewaarmerkt afschrift van het borderel – een verklaring bij Burgemeester en Wethouders heeft ingediend, opgemaakt volgens het bij deze algemene bepalingen behorende
6 6.1 6.1.1
Hypotheekhouders Positie hypotheekhouder(s) Wanneer het recht van erfpacht met hypotheek is bezwaard, zullen artikel 2.2-5., artikel 2.3-4. en artikel 5.2 en 5.3 voor zover deze op de hypotheekhouder(s) betrekking hebben, slechts van toepassing zijn, indien van dit hypotheekrecht blijkt uit de openbare registers. Kennisgevingen, ingevolge voormelde voorschriften, vinden plaats aan de werkelijke woonplaats of aan de bij de inschrijving van de hypotheek gekozen woonplaats, ter keuze van de gemeente.
Deze voorwaarden gelden op grond van de AB 1974 alleen voor hypotheekhouders die zich op de in artikel 6.1.1-1. AB 1974 gemelde wijze bij de gemeente bekend hebben gemaakt. In de praktijk stelt de gemeente geen prijs op voormelde bekendmaking via het formulier B en heeft zij dit ook naar hypotheekhouders gecommuniceerd. De gemeente handelt jegens alle hypotheekhouders die met betrekking tot het erfpachtrecht in de openbare registers van het Kadaster staan ingeschreven overeenkomstig de op de hypotheekhouders betrekking hebbende voorwaarden. De tekst is hierop aangepast. Artikel 6.2.1 AB 1974 vervalt, daarom vervalt ook deze verwijzing.
43
Artikel 5:100 BW. Artikel 5:87 lid 2 BW. 45 Artikel 5:99 BW. 44
63
6.1.1-2.
6.1.1-3.
Afd. 2 6.2.1
formulier B, waarbij de hypotheekhouder te kennen geeft van de in deze bepalingen ten behoeve van de hypotheekhouders opgenomen voorschriften gebruik te maken en er in toe te stemmen dat kennisgevingen, ingevolge die voorschriften aan hem te doen, geschieden aan de werkelijke woonplaats of aan de bij de inschrijving der hypotheek gekozen woonplaats, ter keuze van de gemeente. Het inleveren van de bedoelde verklaring kan alleen blijken uit een door Burgemeester en Wethouders afgegeven bewijsstuk. De hypotheekhouder, die aan het in het eerste lid van dit artikel bepaalde gevolg geeft, is verplicht aan Burgemeester en Wethouders kennis te geven van het tenietgaan of van de doorhaling der hypothecaire inschrijving. Bescherming hypotheekhouder(s) De gemeente zal zonder toestemming van de hypotheekhouder(s) niet medewerken tot uitdrukkelijke opheffing van het recht van erfpacht met wederzijds goedvinden, noch, de grond aan
[VERVALT]
Zie de toelichting bij artikel 6.1.1-1. Dit lid wordt daarom verwijderd.
[VERVALT]
Zie de toelichting bij artikel 6.1.1-1. Omdat de bank de vestiging van de hypotheek niet meer hoeft te melden, zou het vreemd zijn als ze de doorhaling of het tenietgaan hiervan wel zou moeten melden. Het artikel is daarom verwijderd.
[VERVALT]
De hypotheekhouder wordt in het huidige recht beschermd door artikel 3:81 lid 3 BW. Als het recht van erfpacht tenietgaat door afstand of vermenging werkt dit niet ten nadele van de hypotheekhouder. De hypotheekhouder kan het hypotheekrecht uitoefenen alsof het recht van erfpacht nog steeds bestaat. Bovendien heeft de hypotheekhouder van rechtswege een
64
de erfpachter overdragen noch het recht van erfpacht verkrijgen anders dan bij onteigening ten algemenen nutte.
pandrecht op de vergoeding die voor het recht van erfpacht in de plaats komt.46 Als de erfpachter het recht van erfpacht overdraagt aan de gemeente, zal de erfpachter vrij van hypotheken aan de gemeente moeten leveren. De vordering van de hypotheekhouder is dan voldaan, zodat de hypotheekhouder geen belang heeft bij het behoud van deze bepaling.
Titel 7
Wijziging van de canon en van de bepalingen, waartegen respectievelijk waaronder een perceel is uitgegeven
[VERVALT]
Afd. 1
Wijziging van de canon
[VERVALT]
7.1.1-1.
Burgemeester en Wethouders zullen in het tiende, twintigste, dertigste en/of veertigste jaar van het lopende erfpachtstijdvak de
[VERVALT]
Gelet op het voorgaande is deze bepaling overbodig geworden en verwijderd. Zie de opmerking hieronder bij Titel 7.1 AB 1974. De bevoegdheid voor zowel de gemeente als de erfpachter om de (algemene) bepalingen van het erfpachtrecht te wijzigen dan wel een verzoek hiertoe in te dienen komt te vervallen. Titel 7 AB 1974 komt daarom in zijn geheel te vervallen. De hoofdregel is dat de canon niet meer 10-jaarlijks zal worden herzien, maar alleen jaarlijks zal worden geïndexeerd. Van deze hoofdregel wordt afgeweken in het geval het gebruik van de Grond wijzigt en/of (het gebruik van) de Opstallen wijzigt dan wel een splitsing van het recht van erfpacht in meerdere rechten van erfpacht door (gedeeltelijke) overdracht of toedeling of van een splitsing in appartementsrechten. In dat geval kan de gemeente de op dat moment geldende canon wel wijzigen. De regels die hierbij gelden zijn ondergebracht in artikel 2.3, zodat alle bepalingen met betrekking tot de canon in hetzelfde artikel staan opgenomen (artikel 2). Titel 7.1 AB 1974 kan daarom vervallen. Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
46
Artikel 3:229 BW. Zie ook P.A. Stein, GS Vermogensrecht, artikel 229 Boek 3 BW, aantekening 3.2.3.1; Van Mierlo & Krzeminski, Asser/Van Mierlo & Krzeminski 3-VI 2020/58.
65
7.1.11A.
canon, welke zal gelden voor de volgende tien-jarige periode, bepalen op het dan gebruikelijke percentage als bedoeld in het eerste lid van artikel 2.1., verminderd met de helft van het percentage, waarmee over het laatste kalenderjaar de kosten van gezinsconsumptie zijn gestegen, echter minimaal 5% van de dan geldende werkelijke grondwaarde dan wel, als dit hoger uitkomt, op het dan gebruikelijke percentage als bedoeld in het eerste lid van artikel 2.1. van de werkelijke grondwaarde bij uitgifte, met dien verstande, dat de canon nimmer op een lager bedrag zal worden gesteld dan op het bedrag, waarop de canon bij uitgifte is vastgesteld en dat de canon telkenmale niet hoger zal worden vastgesteld dan op tweemaal het bedrag van de laatstelijk geldende canon. Onverminderd het bepaalde in het voorgaande lid van dit artikel geldt, zolang er een wettelijke beheersing van de huurprijzen voor woningen van kracht is, voor de berekening van de herziening van de canon voor in erfpacht uitgegeven gronden, welke uitsluitend bestemd zijn voor de oprichting en/of instandhouding
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
66
7.1.1-2.
7.1.12A.
van woningen, dat, wanneer de grondwaarde met een hoger percentage is gestegen dan het totale percentage van de wettelijk toegestane huurverhogingen voor het op de grond gebouwde in de aan het in het vorige lid van dit artikel bedoelde jaar voorafgaande tienjarige periode, de canonverhoging wordt beperkt tot laatstbedoeld percentage; bij stijging van de grondwaarde en gelijkblijven of dalen van de huurprijs in genoemde tienjarige periode blijft de canon gehandhaafd op het bedrag, dat geldt voor de voorafgaande tienjarige periode. Tenminste zes maanden vóór de aanvang van elke tien-jarige periode moet van het voornemen tot herziening, als bedoeld in het eerste lid van dit artikel bij aangetekende brief kennis worden gegeven aan de erfpachter. Is een kennisgeving, als bedoeld in het vorige lid van dit artikel, niet tijdig gedaan, dan blijft de tot dusver geldende canon ook voor de nieuwe tienjarige periode van een erfpachtstijdvak van kracht tot de eerstvolgende maand januari of juli, als bedoeld in het eerste lid van artikel 2.2, is verschenen,
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
67
7.1.1-3.
7.1.1-4.
7.1.1-5.
7.1.1-6.
nadat, te rekenen vanaf het tijdstip, waarop de kennisgeving alsnog is uitgebracht, één jaar is verstreken. Het feit, dat de hier bedoelde kennisgeving niet tijdig is gedaan, brengt in de aanvangsdatum van de nieuwe tien-jarige periode geen wijziging. Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de nieuwe grondwaarde, als bedoeld in het eerste lid van dit artikel, dan geeft hij binnen twee maanden na ontvangst van de desbetreffende beslissing van Burgemeester en Wethouders hiervan kennis aan dit College bij aangetekende brief. Na ontvangst van de kennisgeving van de erfpachter, bedoeld in het voorgaande lid zal de nieuwe grondwaarde, met inachtneming van het bepaalde in het eerste lid casu quo lid 1A van dit artikel worden vastgesteld door deskundigen. Het bedrag van de herziene canon wordt naar boven afgerond op hele guldens en zo spoedig mogelijk bij aangetekende brief ter kennis gebracht van de erfpachter en de hypotheekhouder(s). De nieuwe canon is voor de eerste maal verschuldigd bij de aanvang van een tienjarige periode, tenzij
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
68
7.1.2-1.
a.
b.
c.
de herziening heeft plaatsgevonden op grond van de omstandigheden als omschreven in artikel 7.1.2., eerste lid, in welke gevallen de gewijzigde canon zal gelden vanaf het tijdstip, waarop de gewijzigde erfpachtsbepalingen en -voorwaarden in werking zijn getreden. Onverminderd het bepaalde in het eerste lid en in lid 1A van het vorige artikel kan herziening van de canon, op basis van de werkelijke waarde van de grond, ook plaatsvinden in de volgende gevallen: indien tegen het einde van een volledig erfpachtstijdvak herziening van de canon plaatsvindt, welke gewijzigde canon zal gelden voor de eerste tien jaren van een nieuw erfpachtstiidvak; wanneer de erfpachter heeft verzocht om een wijziging overeenkomstig het bepaalde in artikel 7.2.3; indien een met toestemming van Burgemeester en Wethouders veranderd gebruik van de grond en of de opstallen naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders, daartoe aanleiding geeft, zulks met
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
69
7.1.2-2.
7.1.2-3.
Afd. 2
7.2.1-1.
ingang van de datum van de verandering in het gebruik. Wanneer de canon op grond van één van de in het vorige lid vermelde omstandigheden wordt herzien, gelden de in het eerste lid en in lid 1A van het vorige artikel aangegeven begrenzingen van de herziening van de canon niet en kan tevens, het percentage van de canon worden aangepast. Onverminderd het bepaalde in het vorige lid van dit artikel zijn de leden 3 en 4 van artikel 7.1.1. op de herziening als bedoeld sub a in het eerste lid van dit artikel van overeenkomstige toepassing; lid 5 van artikel 7.1.1. is van gelijke toepassing op al de herzieningen als bedoeld in het eerste lid van dit artikel. Wijziging Algemene bepalingen en/of bijzondere voorwaarden
Indien en voorzover de Gemeenteraad besluit tot wijziging van deze algemene bepalingen treden deze gewijzigde algemene bepalingen, onverminderd hetgeen in artikel 7.1.2. is gesteld, telkenmale in werking op de dag,
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974 .
[VERVALT]
Zie de opmerking hierboven bij Titel 7.1 AB 1974.
[VERVALT]
Door erfpachters en belangenbehartigers is aangedrongen op een voorspelbare en transparante set van algemene voorwaarden. De gemeente heeft (onder meer om die reden) besloten afstand te doen van haar recht om de algemene en bijzondere erfpachtvoorwaarden in de toekomst te wijzigen. Als gevolg hiervan komt artikel 7.2 AB 1974 te vervallen.
[VERVALT]
70
7.2.1-2.
7.2.1-3.
7.2.1-4.
waarop een nieuw erfpachtstijdvak na zulk een Raadsbesluit aanvangt. Aan een uitgifte in erfpacht zonder bijzondere voorwaarden kunnen dergelijke voorwaarden alsnog worden verbonden en voor het geval dat wel bijzondere voorwaarden gelden kunnen deze worden gewijzigd. Deze alsnog gestelde of gewijzigde bijzondere voorwaarden treden in werking op de dag, als bedoeld in het vorige lid van dit artikel. Tenminste twee jaren vóór afloop van een volledig erfpachtstijdvak, wordt de erfpachter en de hypotheekhouder(s) op het recht van erfpacht bij aangetekende brief kennis gegeven van de wijzigingen, als in het eerste en tweede lid van dit artikel bedoeld, welke gedurende het volgende erfpachtstijdvak van kracht zullen zijn. Is een kennisgeving, als bedoeld in het vorige lid van dit artikel, niet tijdig gedaan of is een raadsbesluit genomen in de laatste twee jaren van het lopende erfpachtstijdvak dan blijven de tot dusverre geldende bepalingen en voorwaarden voor het nieuwe erfpachtstijdvak van kracht tot
[VERVALT]
[VERVALT]
[VERVALT]
71
7.2.1-5.
7.2.2-1.
a.
b.
twee jaren zijn verstreken, te rekenen vanaf het tijdstip waarop de kennisgeving alsnog is uitgebracht. Het feit, dat de hier bedoelde kennisgeving niet tijdig is gedaan, brengt in de aanvangsdatum van de nieuwe tien-jarige periode geen wijziging. Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de voorgestelde wijziging van de algemene bepalingen en/of bijzondere voorwaarden, als bedoeld in het eerste en tweede lid van dit artikel zijn de leden drie en vier van artikel 7.1.1. van overeenkomstige toepassing. In afwijking van het bepaalde in het vorige artikel kunnen overeenkomstig het eerste lid van dat artikel gewijzigde bepalingen op een eerder tijdstip dan in dat lid is voorzien van toepassing worden verklaard, indien: de erfpachter heeft verzocht om een wijziging overeenkomstig het bepaalde in artikel 7.2.3; indien een - met toestemming van Burgemeester en Wethouders veranderd gebruik van de grond en de opstallen, naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders, daartoe aanleiding geeft, zulks met
[VERVALT]
[VERVALT]
[VERVALT]
[VERVALT]
72
7.2.2-2.
7.2.3-1.
7.2.3-2.
ingang van de datum waarop het gebruik is veranderd. Indien het vorige lid van dit artikel toepassing vindt, kunnen tegelijkertijd ook in het aldaar genoemde geval sub b. de bijzondere voorwaarden worden gewijzigd. De erfpachter kan, nadat drie jaren van enig erfpachtstijdvak zijn verstreken, doch uiterlijk twee jaren vóór het verstrijken daarvan om een tussentijdse wijziging verzoeken van de canon en/of van in de erfpachtsakte gestelde bepalingen en voorwaarden. Hij richt daartoe een met redenen omkleed verzoekschrift tot Burgemeester en Wethouders, onder overlegging van een schriftelijk bewijs van instemming van de hypotheekhouder(s). Binnen zes maanden nadat een verzoekschrift, als bedoeld in het voorgaande lid, is ingekomen berichten Burgemeester en Wethouders de erfpachter en hypotheekhouder(s), welk voorstel zij voornemens zijn terzake bij de Gemeenteraad aanhangig te maken. Indien dat voorstel strekt tot gehele of gedeeltelijke
[VERVALT]
[VERVALT]47
[VERVALT]
73
7.2.3-3.
7.2.3-4.
inwilliging van het verzoek tot wijziging, doen Burgemeester en Wethouders daarbij mededeling van het tijdstip, waarop het nieuwe erfpachtstijdvak een aanvang neemt, van het bedrag, dat zij met toepassing van het eerste lid van artikel 7. 1 .2. per jaar als canon zullen voorstellen voor de eerste tien jaren van gemeld erfpachtstijdvak en van de voorgestelde wijziging van bepalingen en/of bijzondere voorwaarden. Indien de erfpachter niet binnen zes maanden na ontvangst van het in het voorgaande lid bedoelde bericht in een aan Burgemeester en Wethouders gericht schrijven verklaart, zich met het door Burgemeester en Wethouders bij de Gemeenteraad in te dienen voorstel te kunnen verenigen, wordt zijn verzoek geacht te zijn vervallen. Een Raadsbesluit tot wijziging van enige in de erfpachtsakte gestelde bepaling of voorwaarde, tot stand gekomen ingevolge het in deze afdeling bepaalde, wordt zo spoedig mogelijk ter kennis gebracht van de erfpachter en hypotheekhouder(s). Evenzo wordt, op zo kort mogelijke
[VERVALT]
[VERVALT]
74
Titel 8 Afd. 1 8.1.
Afd. 2 8.2.
Afd. 3
termijn, ter kennis van de hier bedoelde beperkt zakelijk gerechtigden gebracht het feit, dat het verzoek van de erfpachter ingevolge het derde lid van artikel 7.2.3 geacht wordt te zijn vervallen. Slotbepalingen Samenloop van rechtsmiddelen of vorderingen van de Gemeente Voorzover in deze algemene bepalingen aan de gemeente enige bijzondere bevoegdheid is toegekend, laat deze bevoegdheid onaangetast het recht van de gemeente alle andere rechtsmiddelen of vorderingen, welke haar ten dienste staan of toekomen aan te wenden of in te stellen, voorzover deze bevoegdheid niet uitdrukkelijk beperkt of uitgesloten is. Termijnen voor inlevering van stukken Burgemeester en Wethouders kunnen verlenging van de in deze algemene bepalingen gestelde termijnen voor het inleveren van stukken en afwijking van de bij deze bepalingen behorende formulieren toestaan. Aanhaling van deze Algemene bepalingen
7 7.1 7.1.1
Slotbepalingen Samenloop van rechtsmiddelen of vorderingen van de Gemeente Voor zover in deze algemene bepalingen of in de bijzondere voorwaarden aan de gemeente enige bijzondere bevoegdheid is toegekend, laat deze bevoegdheid onaangetast het recht van de gemeente alle andere rechtsmiddelen of vorderingen, welke haar ten dienste staan of toekomen op grond van de wet aan te wenden of in te stellen, voor zover deze bevoegdheid niet uitdrukkelijk beperkt of uitgesloten is.
7.2
Termijnen en vormvoorschriften
7.2.1
De gemeente kan verlenging van de in deze algemene bepalingen gestelde termijnen en afwijking van de bij deze bepalingen voorgeschreven vormvoorschriften, toestaan.
7.3
Aanhaling van deze Algemene bepalingen
Deze bepaling is nog actueel en behoeft geen aanpassing, alleen een kleine verduidelijking.
Formulier A en B worden niet (meer) gebruikt of gevraagd door de gemeente, zie toelichting bij de artikelen 4.1.1-1. en 6.1.1-1. De tekst is hierop aangepast.
75
8.3.
Deze bepalingen kunnen worden aangehaald onder de titel van “Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1974". Bijlage I en II
7.3.1
Deze bepalingen kunnen worden aangehaald als “Algemene Bepalingen 1974, herziene versie (2025)". [VERVALLEN]
76