7. Verantwoordingsverslag Herziening AB1974 - geanonimiseerd

Reactie gemeente: Naar de gemeente aanneemt, wordt met de voorwaarden van de NHG gedoeld op de criteria waaraan een erfpacht- of kortingsconstructie volgens de NHG minimaal moet voldoen in combinatie met NHG (https://www.nhg.nl/professional/criteria-erfpacht-enkortingsconstructies/). In deze criteria wordt aangegeven dat de canon zich op een voorspelbare manier moet ontwikkelen. Volgens de NHG zijn er meerdere manieren waarop het canonpercentage zich mag ontwikkelen, te weten: • een gelijkblijvend canonpercentage: tarief voor een Nederlandse 10-jarige staatsobligatie + 3,5%; • een jaarlijks geïndexeerd canonpercentage: tarief voor een Nederlandse 10-jarige staatsobligatie + 2,5%; en • een periodiek herzien canonpercentage: tarief voor een Nederlandse 10-jarige staatsobligatie + 3,5%; • een inkomensafhankelijk canonpercentage: tarief voor een Nederlandse 10-jarige staatsobligatie + maximaal 5,5%

De toegestane methodes van indexering bij een jaarlijks geïndexeerd canonpercentage zijn volgens de NHG een vast percentage van maximaal 3%, of een CBS-indexcijfer met betrekking tot loonontwikkeling, inflatie of huizenprijzen zonder extra opslag. De in de vraagstelling geschetste methode van de NHG (laatste canon + 2% per jaar) ziet de gemeente niet terugkomen in deze criteria. De keuze van de gemeente in het conceptvoorstel om uit te gaan van een jaarlijks te indexeren canon, lijkt overigens wel te passen in de door de NHG toegestane canonontwikkeling. Uitgaande van een jaarlijks te indexeren canon zou het canonpercentage volgens de NHG gelijk zijn aan het tarief voor een Nederlandse 10-jarige staatsobligatie + 2,5%. De gemeente gaat in haar conceptvoorstel voor het bepalen van het canonpercentage niet uit van de tarieven van staatobligatie, maar kiest met het rentepercentage van de BNG voor een andere nagenoeg risicovrije leningsvorm. Per saldo wordt dit rentepercentage niet verhoogd, maar juist verlaagd (+1,1% opslag -/- 2% inflatiecorrectie). Ook de jaarlijkse indexering van de canon met 2% die de gemeente in het conceptvoorstel heeft opgenomen, past binnen de door de NHG vermelde maximale indexering van 3%.

Verder geeft de NHG daarbij aan dat de grondwaarde (als grondslag van de canon) niet mag worden geactualiseerd tijdens de looptijd. Dit betekent volgens de NHG dat een jaarlijkse indexatie of periodieke herziening van de canon gebaseerd is op het initiële canonbedrag/percentage of de initiële grondwaarde. Hiervan is in het conceptvoorstel van de gemeente voor de herziene AB 1974 sprake. Er is voorafgaand aan de inwerkingtreding van de herziene AB 1974 eenmalig een grondwaarde en een daarop gebaseerde canon vastgesteld en deze canon wordt vervolgens jaarlijks geïndexeerd (verhoogd) binnen de door de NHG daartoe gestelde bandbreedte.

10.

Laat u de nieuwe regeling toetsen door de NHG? Zo nee, waarom niet?

Reactie gemeente: De gemeente neemt de suggestie om de herziene AB 1974 te laten toetsten door de NHG ter harte en zal nog nader onderzoeken of deze toetsing in het geval van gemeentelijke erfpacht mogelijk en zinvol is.

Overigens is de gemeente bij de uitoefening van haar rechten uit de erfpachtovereenkomst gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Deze gebondenheid biedt de

erfpachter en de bank al (enige) bescherming tegen een onredelijke uitoefening van rechten door de gemeente in haar hoedanigheid van bloot eigenaar.

11. In de conversieregel!ng 2017 kan de canon worden vastgeklikt, waarom komt dit niet terug in de uitgangspunten?

Reactie gemeente: In het conceptvoorstel wordt uitgegaan van een jaarlijks te indexeren (te verhogen) canon in plaats van een ‘vastgeklikte’ jaarlijkse canon. De keuze voor een jaarlijks met een vast percentage (2%) te verhogen canon heeft ten opzichte van een ‘vastgeklikte’ canon als voordeel voor de erfpachters dat het canonpercentage 2% lager is (aftrek vanwege de inflatiecorrectie), waardoor de initiële canon (de canon die aan het einde van het tijdvak, d.w.z. voorafgaand aan de inwerkingtreding van de herziene AB 1974, wordt vastgesteld) substantieel lager is in vergelijking tot een ‘vastgeklikte’ canon.

12.

De gemeente heeft in eerdere communicatie aangegeven dat de langlopende grondwaardeontwikkeling ongeveer 2% per jaar is. Wil de gemeente overwegen om dit als basis te nemen i.p.v. de nu veel sterker stijgende of fluctuerende WOZ+grondquote?

Denk hierbij ook aan de investeringen in de huizen die de WOZ verhogen en leiden tot een hogere canon/afkoopsom. Dit zou geen invloed moeten hebben op de waarde van de grond.

Reactie gemeente: Bij de vaststelling van de grondwaarde aan het einde van het tijdvak zijn de AB 1974 voor de gemeente het uitgangspunt. Op grond van de AB 1974 vindt een herziening aan het einde van het tijdvak plaats tegen de werkelijke waarde van de grond. Bij brief d.d. 1 februari 2023 heeft SEBU de gemeente meegegeven dat voor het vaststellen van de grondwaarde gebruikmaking van de WOZ-waarde in combinatie met een grondquote in het algemeen de meest voorspelbare methode is. De gemeente is het hiermee eens en heeft in het conceptvoorstel voor deze methodiek gekozen. In individuele gevallen zou deze methodiek kunnen leiden tot een hogere grondwaarde vanwege investeringen in de woning, maar dat laat onverlet dat deze methodiek als generieke methode goed bruikbaar is en ook door andere gemeenten wordt toegepast voor het vaststellen van de grondwaarde.

De gemeente laat de marktconformiteit van deze methodiek, mede met het oog op het door SEBU aangehaalde punt met betrekking tot investeringen in woningen, toetsen door een externe deskundige.

Overigens zijn in de periode 1998 tot 2023 de prijzen voor bestaande woningen, en daarmee ook het aandeel daarin van de grondwaarde, in de gemeente Utrecht gemiddeld jaar op jaar met 5,6% gestegen.

13.

Uit de brief en concept: 1.3 Er gaat wat veranderen: eerste tijdvak van de AB 1974 loopt af

‘De nieuwe voorwaarden moeten wel voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en redelijk en billijk zijn.” "J

De afkoopsom bij de huidige conversieregeling is bij een voorbeeldcasus 3 al opgelopen van € 30.000,- in januari 2018 naar€ 90.000,- in 2023.

Volgens het herzieningsvoorstel loopt de afkoopsom in deze casus zelfs op naar €180.000,in 2024!

Vind de gemeente een dergelijke stijging redelijk en billijk? Reactie gemeente: Zoals bij vraag 1 aangegeven heeft de gemeente ernaar gestreefd om in de bij de brief van 8 december 2023 toegezonden inhoudelijke toelichting ‘Herziening Erfpacht Einde Tijdvak’ gemotiveerd aan te geven op welke wijze en met welke variabelen zij de canon aan het einde van het tijdvak overweegt vast te stellen. Naar de mening van de gemeente leidt deze berekeningswijze tot een redelijke en billijke canon aan het einde van het erfpachttijdvak. Dit oordeel laat de gemeente nog toetsen door externe deskundigen. Een vergelijking tussen de afkoopsom op grond van de Conversieregeling Erfpacht 2017 en de afkoopsom op grond van bepalingen van de AB 1974 kan volgens de gemeente niet worden gemaakt, aangezien dit twee verschillende regelingen zijn (zie hiervoor ook de reactie van de gemeente bij vraag 1).

14.

Uit de brief en concept: 3.2 De beoogde wijziging van de AB 1974 ‘Met het wijzigen van de AB 1974 willen we de erfpachters opnieuw een evenwichtige set erfpachtvoorwaarden aanbieden. De gemeente heeft zich daarbij rekenschap gegeven van de belangen van de erfpachters." K

Op welke wijze heeft de gemeente zich daarbij rekenschap gegeven? Reactie gemeente: Eind 2022 en begin 2023 zijn erfpachters en belangenbehartigers in de gelegenheid gesteld om zowel schriftelijk als mondeling (via een rondetafelgesprek) hun mening te geven over de AB 1974 in verband met de aanstaande herziening van deze algemene bepalingen. De reacties die de gemeente hierbij heeft opgehaald, waarbij de zorg over de betaalbaarheid en de wens om voorspelbaarheid als belangrijke punten naar voren zijn gekomen, heeft zij meegewogen bij het opstellen van het conceptvoorstel voor de financiële uitgangspunten.

Dit heeft er onder meer toe geleid dat de gemeente in het conceptvoorstel voor de herziene algemene bepalingen ervoor heeft gekozen om: • na de herziening tegen het einde van het huidige tijdvak geheel af te zien van de herziening van de canon (behoudens bij wijziging van het gebruik van de grond en/of de opstallen dan wel bij splitsing van het erfpachtrecht), zodat de erfpachters zekerheid krijgen over de hoogte van de canon; • de canon jaarlijks met een vast percentage te verhogen, hetgeen resulteert in een lager canonpercentage en daardoor een lagere initiële canon (zie ook vraag 11); • uit te gaan van eeuwigdurende erfpacht, waardoor de grondwaardestijging ten gunste komt van de erfpachters; • ten behoeve van het vaststellen van het canonpercentage uit te gaan van een gemiddeld rentepercentage over een periode van 25 jaar, waardoor het canonpercentage gedurende een langere periode minder schommelingen kent dan bij gebruikmaking van een actueel rentepercentage. Het canonpercentage wordt daardoor voor de erfpachter voorspelbaarder, ook als de termijn van het eerste tijdvak pas over een aantal jaren eindigt.

Zoals hiervoor bij vraag 1 en bij vraag 14 al is aangegeven, laat de gemeente door externe deskundigen toetsen of het samenstel van de gehanteerde variabelen (basisgrondslag/rentepercentage, inflatiecorrectie, risico-opslag en grondwaarde) tot een voor de erfpachter redelijke en marktconforme canon leidt.

15. Uit de brief en concept: 4.3 Ingekomen reacties tot nu toe Citaat uit de brief van de Gemeente aan SEBU van 8 dec 2023 Pag. 13 van 17: "i ‘De gesignaleerde zorgen, wensen en vragen zijn zover dat kon reeds meegenomen in de uitwerking van de beoogde wijziging van de AB 1974.”

Op welke wijze? En is het een kwestie van kunnen of willen? Reactie gemeente: Deze vraag kent een overlap met vraag 14. De gemeente verwijst voor de beantwoording van deze vraag naar de reactie bij vraag 14. In aanvulling daarop en in reactie op de vraag bij de eerste bullet onder punt 3 van het document met suggesties voor de agendapunten voor het overleg van 30 januari 2024 kan nog worden gemeld dat een overzicht van alle reacties die de gemeente heeft ontvangen van erfpachters en belangenbehartigers in de maak is. De komende periode wordt bekeken of de ontvangen reacties aanleiding geven om het conceptvoorstel aan te passen.

Het overzicht met binnengekomen reacties en een toelichting in hoeverre de herziene AB 1974 daaraan voldoen wordt, als onderdeel van het besluitvormingsproces, met zowel het college van burgemeester en wethouders als de gemeenteraad gedeeld, tegelijk met het voorstel over de financiële uitgangspunten en de algemene bepalingen voor de herziening AB 1974. Op die manier heeft het bestuur alle informatie beschikbaar om straks een weloverwogen besluit te kunnen nemen.

16.

Wil de gemeente echt in gesprek met de 1200 erfpachters om te komen tot een oplossing en hoe ziet de gemeente het vervolgtraject dan?

Zie ook punt 18. Reactie gemeente: De gemeente heeft zowel eind 2022 als eind 2023 erfpachters en belangenbehartigers schriftelijk geïnformeerd over de aanstaande wijziging van de AB 1974 en de AB 1983 en hen daarbij in de gelegenheid gesteld om hun mening te geven over de bestaande erfpachtvoorwaarden. Niet alleen schriftelijk, maar ook mondeling. Hiervoor is in maart 2023 een rondetafelgesprek georganiseerd en erfpachters konden vanaf 11 december 2023 gebruik maken van telefonische spreekuren voor persoonlijk contact. Daarnaast hebben in januari 2024 twee inloopavonden op het Stadskantoor en op twee middagen spreekuren op de wijkbureaus plaatsgevonden. Daarnaast was het ook mogelijk om vragen te stellen of reactie te geven per e-mail. Op deze manier zijn de erfpachters in de gelegenheid gesteld om hun reactie te geven op het conceptvoorstel voor de financiële uitgangspunten en het voornemen om de AB 1974 te wijzigen of om antwoord te krijgen op hun vragen. De gemeente zal de erfpachters periodiek en wanneer daartoe aanleiding is blijven informeren. Wij blijven ook nu bereikbaar per telefoon en mail voor vragen. Tussen SEBU en de gemeente is inmiddels afgesproken om kwartaalgesprekken te voeren, waarbij zowel over de inhoud van het conceptvoorstel als over het verdere proces zal worden gesproken. Onderdeel van het proces zijn de (voorlopige) planning met betrekking

tot de verdere bestuurlijke besluitvorming en de reactiemogelijkheden voor erfpachters en belangenbehartigers.

17.

Wat zijn dan de kaders en uitgangspunten van de gemeente?

Zie ook de reacties van erfpachters in bijlage 2 Reactie gemeente: Met inachtneming van zowel de erfpachtvoorwaarden die van toepassing zijn op het erfpachtrecht als de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid streeft de gemeente ernaar om te komen tot een redelijke en billijke vaststelling van de canon aan het einde van het erfpachttijdvak en een herziene set met erfpachtvoorwaarden (herziene AB 1974).

18.

Over het proces

Bij de rondetafelgesprekken hebben wij oa. de volgende vragen gesteld over het door de gemeente voorgestelde proces. a.

"Wij worden daarnaast graag in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over concrete wijzigingen die het college aan de gemeenteraad voor wil leggen, zodat wij ook de gemeente van hun visie daarop op de hoogte kunnen stellen."

b.

"SEBU acht het redelijk dat de gemeente onderzoek laat doen naar de wijze waarop het canonpercentage moet worden ingevuld zodat de canon bij herziening op een zodanig niveau komt dat een redelijk denkende consument met kennis van zaken een gelijke afweging zal maken tussen beide opties. Een dergelijk onderzoek zal kunnen onderbouwen wat een juist en redelijk canonherzieningsbeding behelst. SEBU zou graag in de gelegenheid worden gesteld om op een conceptversie van een dergelijk onderzoek te mogen reageren.

c.

"In principe is het redelijk indien de erfpachters op gelijke wijze behandeld worden als de erfpachters die vanaf 1989 een eeuwigdurend erfpachtrecht hebben gekregen. Dat zou meebrengen dat als grondslag voor de canonherziening de waarde van de betreffende erfpachtzaak in 1989 wordt gekozen en dat deze waarde, indien daarvoor wordt gekozen, slechts wordt geïndexeerd."

Wij willen graag echt in geprek zijn met de gemeente. Wij verwachten van de gemeente niet alleen heldere reacties op onze inbreng over de inhoud (zoals bij de rondetafelgesprekken) maar ook helderheid over het proces dat gevolgt wordt, zodat wij niet opnieuw verrast worden.

Reactie gemeente: Tussen SEBU en de gemeente is inmiddels afgesproken om kwartaalgesprekken te voeren, waarbij zowel over de inhoud van het conceptvoorstel als over het verdere proces zal worden gesproken (zie hiervoor de reactie bij vraag 16). Met dit overleg verwacht de gemeente laagdrempelige communicatie mogelijk te maken, waarbij inhoudelijk met elkaar van gedachten kan worden gewisseld. Het is goed mogelijk dat SEBU en de gemeente het daarbij niet altijd met elkaar eens zijn of worden, maar hopelijk kan het gesprek er wel toe bijdragen dat ten minste het wederzijdse begrip voor eikaars standpunten kan worden vergroot. De hierboven genoemde onderwerpen/punten kunnen bij dit periodieke overleg gespreksonderwerp zijn.

19.

Beleid van de gemeente Utrecht sinds 1989.

Citaat 1. In het bijlageboek behorende bij “Conversie van erfpachtrechten naarAV 1989” is het volgende opgenomen: Sinds 1989 heeft de gemeente ander beleid. Daardoor heeft bijna 90% van alle erfpachters (ca. 48.000) niet met een canon te maken. Wie een woning kocht die gebouwd is vanaf 1989 op grond uitgegeven door de gemeente, kocht standaard de canon voor altijd af (eeuwigdurend). Deze erfpachters hoeven dus niet te betalen voor het gebruik van de grond.".

Citaat 2. 'Voorstel aan de Raad” d.d. 2-11-2017 opgesteld door 5.1.2. Ontwikkelingsorganisatie Ruimte

van de

1.1.1 Erfpachtrechten waarvan de canon niet eeuwigdurend is afgekocht passen niet binnen het huidige grondbeleid. In 1989 heeft de gemeente afstand gedaan van het toenmalige beleid om grond in erfpacht uit te geven tegen betaling van een jaarlijkse canon (die om de 10 jaar wordt herzien) dan we! tegen betaling van een afkoopsom (die gelijk was aan de grondwaarde ten tijde van de uitgifte van de grond) waarmee de canon voor 50 jaar werd afgekocht. In dat jaar is de gemeente overgestapt naar de uitgifte van eeuwigdurende erfpachtrechten (AV1989), waarbij de canon voor altijd wordt afgekocht. Daarmee heeft de gemeente uitdrukkelijk gekozen om de grondwaardestijging niet meer ten gunste van de gemeente te latenkomen, maar juist ten gunste van de erfpachter. De erfpachter heeft na afkoop immers geen betalingsverplichting meer en profiteert bij verkoop van de woning ten volle van de waardestijging van het woonperceel. Bovenstaande citaten geven duidelijk aan dat de gemeente al bijna 35 jaar een beleid voert waarbij grondwaardestijging toe dient te komen aan de erfpachter.

In bijlage 1 treft u nog meer uitingen van de gemeente waarin de gemeente zelf kritiek uit op de erfpachtvoorwaarden AB1974 en AB1983.

De nu voorliggende voorstellen tot herziening van de algemene voorwaarden (AB1974 en AB1983) komen op geen enkele wijze tegemoet aan deze kritiek en het inmiddels reeds 35 jaar geldende nieuwe beleid. Sterker nog, de in de bijlage genoemde kritiekpunten verslechteren zelfs.

Is de gemeente voor deze restgroep erfpachters teruggekomen op dit standpunt? Zo ja, waarom? Reactie gemeente: Met de vaststelling van de AV 1989 heeft de gemeente de overstap gemaakt van voortdurende erfpachtrechten met tijdvakken van 50 jaar naar eeuwigdurende erfpachtrechten, waarbij de canon voor altijd wordt afgekocht. Om ook erfpachters van gronden waarop de AB 1974 of de AB 1983 van toepassing zijn de mogelijkheid te bieden om deze overstap naar eeuwigdurende erfpacht te maken en daarbij de canon voor altijd af te kopen, heeft de gemeente na de inwerkingtreding van de AV 1989 verschillende (conversie)regelingen vastgesteld. Een erfpachter is uiteraard niet verplicht om tot conversie en eeuwigdurende afkoop over te gaan. Kiest een erfpachter hier niet voor, dan blijven de bestaande erfpachtvoorwaarden op het erfpachtrecht van toepassing. In het conceptvoorstel is ervoor gekozen om bij de herziene AB 1974 uit te gaan van eeuwigdurende erfpacht. Hiermee ziet de gemeente, behoudens een inflatiecorrectie van 2% op jaarbasis, verder af van de toekomstige waardevermeerdering van de grond. Op grond van het conceptvoorstel zal de toekomstige waardevermeerdering van de grond ten gunste van de erfpachter komen, ook in het geval hij niet kiest voor conversie naar de AV 1989 (maar vasthoudt aan de AB 1974).

Tot zover onze vragen en opmerkingen. Met dank voor uw aandacht en in afwachting van uw reactie. Met vriendelijke groet, Stichting Erpachters Belang Utrecht

Bijlage 2 E-mail van de gemeente van 21 augustus 2024 met brief d.d. 19 augustus 2024 aan SEBU

46

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 14 030 www.utrecht.nl/

\

Gemeente Utrecht

Stichting Erfpachters Belang Utrecht T.a.v. het bestuur 5.1.2.e 5.1.2.e

UTRECHT

Behandeld door

Erfpacht

Datum

19 augustus 2024

Doorkiesnummer

14 030

Ons kenmerk

11922877

E-mail

erfpacht@utrecht.nl

Onderwerp

Beantwoording vragen herziening

Bijlage(n)

Geen

erfpachtbepalingen AB 1974

Uw kenmerk

Verzonden

Uw brief van

Bij antwoord datum, zaaknummer en onderwerp vermelden

Geachte

5.1.2.e

en

//

5.1.2.e

Hierbij komen wij terug op het gesprek dat op 30 mei jL heeft plaatsgevonden tussen u, namens SEBU, en het projectteam Herziening Algemene Bepalingen 1974. Vraag 1 Tijdens dat gesprek heeft u aangegeven dat u nog behoefte heeft aan een reactie op bijlage 1 en bijlage 2 van uw brief d.d. 28 januari jl.

Daarnaast heeft u tijdens het gesprek de volgende vragen voorgelegd aan het projectteam: • Vraag 2 Zou de gemeente Utrecht met een andere blik kunnen kijken naar de herziening van de Algemene Bepalingen 1974? • Vraag 3 Raakt het agendapunt van de raadsvergadering van 4 juni 2024 de herziening van de Algemene Bepalingen 1974? Zo ja, in welke mate? En raakt de overgangsregeling die tevens als agendapunt wordt behandeld in de raadsvergadering van 4 juni 2024, de herziening van de Algemene Bepalingen 1974? Zo ja, in welke mate?

Onze beantwoording van bovenstaande vragen treft u hieronder aan. Vraag 1: reactie op bijlage 1 en 2 bij de brief d.d. 28 januari 2024 Bijlage 1 SEBU brief d.d. 28 januari 2024: Oorspronkelijke context erfpacht en erfpachtvoorwaarden U heeft gevraagd om een reactie op Bijlage 1. Bijlage 1 hoort bij vraag 19 uit uw brief. Bij die vraag geeft u aan dat de gemeente “al bijna 35 jaar een beleid voert waarbij grondwaardestijging toe dient te komen aan de erfpachter”. Vervolgens verwijst u naar Bijlage 1 waarin uitingen van de gemeente zijn

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

Datum Ons kenmerk

19 augustus 2024 11922877

opgenomen “waarin de gemeente zelfkritiek uit op de erfpachtvoorwaarden AB1974 en AB1983”. U concludeert vervolgens dat het voorstel tot herziening van de AB aan het voorgaande niet tegemoetkomt en vraagt: “Is de gemeente voor deze restgroep erfpachters teruggekomen op dit standpunt? Zo ja, waarom? 77

De gemeente heeft in haar reactie van 18 april 2024 in reactie op deze vraag al toegelicht dat er voor de erfpachters diverse mogelijkheden zijn geweest om te converteren naar de AV 1989.

Bijlage 1 bevat een groot aantal citaten uit oude archiefstukken. De inhoud van die archiefstukken en de conclusies die SEBU daaraan verbindt zijn uitgebreid aan de orde gekomen in de procedure bij de rechtbank, het gerechtshof en de Hoge Raad. De gemeente heeft in die procedure uitgebreid toegelicht dat zij de conclusies die SEBU aan de archiefstukken verbindt niet deelt. Verder heeft de gemeente toegelicht dat het haar vrijstaat om haar grondbeleid periodiek te herzien, maar dat de beleidsmatige keuze om het grondbeleid aan te passen niet betekent dat het voorgaande beleid onrechtmatig of onredelijk was. Erfpachters die in verschillende perioden en daardoor onder verschillende voorwaarden een erfpachtrecht hebben verkregen, zijn nu eenmaal niet met elkaar vergelijkbaar. De gemeente heeft die erfpachters wel herhaaldelijk aangeboden om te converteren naar de AV1989. Of erfpachters van zo’n aanbod gebruik maken, is uiteraard aan de erfpachters zelf. De gemeente kon en kan dat niet afdwingen. Inherent hieraan is dat er binnen de gemeente Utrecht verschillende groepen van erfpachters zijn met erfpachtrechten waarop verschillende erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn. Kortom, de gemeente heeft in de lopende procedure al uitgebreid en herhaaldelijk gereageerd op de argumenten zoals opgenomen in Bijlage 1.

De gemeente ziet geen aanleiding om dat nogmaals op detailniveau te herhalen. Daarvoor wordt verwezen naarde diverse processtukken. Duidelijk is geworden dat de gemeente en SEBU op dit punt principieel van mening verschillen. De zaak ligt inmiddels voor bij de Hoge Raad. We wachten die uitspraak af. Bijlage 2 SEBU brief d.d. 28 januari 2024: Enkele citaten uit reacties die SEBU ontving n.a.v. de brief van de gemeente in december gestuurd aan de erfpachters over de herziening We waarderen het dat u de door u ontvangen reacties met ons deelt. De erfpachtvoorwaarden maken deel uit van het beleid van de gemeente Utrecht, welk beleid zij als overheid met betrekking tot de grond binnen haar grenzen voert. De gemeenteraad speelt een belangrijke controlerende rol bij de totstandkoming van deze herziene bepalingen. Bovendien moet de vaststelling en toepassing van deze bepalingen voldoen aan de algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Het voorstel ten aanzien van de financiële uitgangspunten voor de herziening Algemene Bepalingen 1974 is nu nog een conceptvoorstel. Er is voor gekozen om de financiële uitgangspunten in december 2023 te delen met erfpachters en belangenbehartigers zodat zij daarop kunnen reageren en zodat deze reacties gewogen kunnen worden in de nadere uitwerking van het voorstel. Alle reacties, vragen en zorgen die zijn ontvangen (waaronder die van u) worden gedeeld met het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad, zodat zij hierin een weloverwogen besluit kunnen nemen.

2/5

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

Datum Ons kenmerk

19 augustus 2024 11922877

De financiële uitgangspunten en percentages zijn gebaseerd op objectieve (markt)g eg evens en de gemeente is oprecht van mening dat zij een redelijk voorstel heeft gepresenteerd waarbij de belangen van erfpachters zorgvuldig zijn meegewogen. De gemeente betreurt dan ook dat er erfpachters zijn die een gebrek aan vertrouwen uitspreken. De gemeente hoopt dat wantrouwen alsnog weg te kunnen nemen door erfpachters, belangenorganisaties zoals SEBU en deskundigen bij het traject te blijven betrekken en gemaakte keuzes toe te lichten. Uiteraard staat de gemeente ook altijd open voor persoonlijke gesprekken met erfpachters. Uit de reacties volgt ook dat erfpacht door erfpachters wordt ervaren als complexe materie. Die berichten hebben de gemeente ook via de eerste inspraakreacties bereikt. De gemeente neemt die signalen ter harte en probeert daarop extra in te spelen door de brieven nog laagdrempeliger te formuleren, extra informatie op de website aan te bieden en voldoende contactmogelijkheden te blijven bieden (fysiek en telefonisch).

In enkele citaten van erfpachters die zijn opgenomen in bijlage 2, is gewezen op de toename van de afkoopsom ten opzichte van 2018 en dat zij de huidige/toekomstige afkoopsom onredelijk hoog vinden in vergelijking met de afkoopsom uit 2018. De afkoopsom die erfpachters in 2018 aangeboden hebben gekregen was een tijdelijk en extra voordelig aanbod dat is gedaan tijdens de introductieperiode van de afkoopregeling (Conversieregeling Erfpacht 2017). Tijdens de introductieperiode was een extra voordelige afkoopsom van toepassing in vergelijking tot de periode na 1 januari 2019. Het geeft dan ook een vertekend beeld als die afkoopsom wordt vergeleken met de afkoopsom die na deze introductieperiode van toepassing is (zoals in 2024). Om dezelfde reden kan op grond van de huidige afkoopsom niet worden berekend wat de afkoopsom in de toekomst zal zijn (zoals in het tweede citaat gebeurd). Die afkoopsom is afhankelijk van de WOZ-waarde op dat moment en die is nu nog niet bekend.

In de reacties worden ook door diverse erfpachters zorgen geuit. De gemeente begrijpt die zorgen en heeft daar ook oog voor. Zo zal onder andere worden nagedacht over een hardheidsclausule die ruimte biedt voor maatwerk als sprake is van echt schrijnende gevallen. Verder heeft de gemeente inmiddels naar aanleiding van de suggestie van SEBU contact gehad met de NHG. De NHG heeft aangegeven dat erfpachters die een NHG-hypotheek hebben of daarvoor in aanmerking komen en vrezen in financiële problemen te komen ook bij de NHG terecht kunnen.

Tot slot, in een citaat wordt de vraag gesteld of de gemeente haar beleid gaat aanpassen ten aanzien van bebouwing zonder woonfunctie. Dit in relatie tot het feit dat de (extra) garage van deze erfpachter niet binnen de regeling valt Naar wij aannemen wordt daarbij gedoeld op de Conversieregeling erfpacht 2017. Op dit moment is een wijziging van het toepassingsbereik van de Conversieregeling Erfpacht 2017 niet aan de orde. Dat een erfpachtrecht niet in aanmerking komt voor deze conversieregeling betekent echter niet dat conversie van het erfpachtrecht niet mogelijk is. Ook erfpachters van grond met een andere bestemming dan wonen kunnen immers een aanvraag doen om hun erfpachtrecht te converteren naar de AV 1989. Deze mogelijkheid bestaat al geruime tijd. Aanvragen hiertoe worden behandeld met inachtneming van de beleidsuitgangspunten zoals vastgesteld in 1998. In het geval conversie mogelijk is, wordt (ten behoeve van het vaststellen van de eenmalige afkoopsom voor de canon) de grondwaarde bepaald door middel van een taxatie.

3/5

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

Datum Ons kenmerk

19 augustus 2024 11922877

Vraag 2 van SEBU aan de gemeente Utrecht: kan de gemeente Utrecht met een andere bHk kijken naar de herziening? Zo ia, wat is daarvoor nodig?

Wij verwijzen hiervoor naar de eerdere brieven die u van ons heeft ontvangen. In de bijgevoegde brief d.d. 24 november 2022 heeft de gemeente Utrecht aangegeven dat voor de eerste erfpachtrechten, waarop de Algemene Bepalingen 1974 van toepassing zijn, het einde van het eerste tijdvak van 50 jaar nadert en dat de gemeente van plan is om:

voorafgaand aan het nieuwe erfpachttijdvak de algemene en bijzondere erfpachtvoorwaarden aan te passen en te actualiseren; en voorafgaand aan het nieuwe erfpachttijdvak een nieuwe canon vast te stellen. De scope van de opdracht van het projectteam Herziening Algemene Bepalingen 1974 is beperkt tot het bovenstaande. Het betreft dus niet het aanpassen van de Conversieregeling Erfpacht 2017. De reacties van SEBU en erfpachters met betrekking tot de Conversieregeling Erfpacht 2017 zijn wel met het college en de gemeenteraad gedeeld. Wij verwijzen naar de brief aan de gemeenteraad van 11 juli 2024.

NB: Het projectteam Herziening Algemene Bepalingen 1974 van de gemeente Utrecht werkt op dit moment de complete set algemene bepalingen, financiële uitgangspunten alsmede de vaststelling van de nieuwe canon nader uit. Daarbij zal uiteraard worden gekeken naar de ontvangen reacties van erfpachters en belangenbehartigers, en of deze aanleiding geven om het conceptvoorstel (op punten) daarop aan te passen. Vraag 3 van SEBU aan de gemeente Utrecht: raakt het agendapunt van de raadsvergadering van 4 juni de herziening, en zo ja in welke mate? En raakt de overgangsregeling de herziening, en zo ja in welke mate? SEBU gaf tijdens het gesprek van 30 mei jl. aan dat op 4 juni 2024 een raadsvergadering gepland stond waarop een onderwerp over grondzaken zou worden besproken en dat zij hier niet van op de hoogte zijn gebracht door het projectteam. De afgevaardigden van het projectteam die bij het gesprek met SEBU aanwezig waren, waren niet met die raadsvergadering bekend.

Na het gesprek met SEBU heeft het projectteam intern navraag gedaan. Daaruit bleek dat er een conceptnota grondbeleid was geagendeerd. Eén onderdeel van de conceptnota grondbeleid is dat woningen binnen de gemeente Utrecht niet langer meer in vol eigendom worden uitgegeven, maar in eeuwigdurende erfpacht. Het herinvoeren van eeuwigdurende erfpacht voor toekomstige gronduitgiften zal de erfpachters die nog niet hebben afgekocht, niet raken.

In de conceptnota grondbeleid is ook opgenomen dat de mogelijkheid om eeuwigdurend erfpachtrecht om te zetten naar vol eigendom - middels de zogenoemde “omzettingsregeling” - zal komen te vervallen. Dit zou wel van invloed kunnen zijn op erfpachters die tot nu toe (nog) niet hebben kunnen of willen afkopen maar ooit wel zouden willen afkopen, omdat deze erfpachters de grond dan niet meer in vol eigendom kunnen verkrijgen.

Als de nota grondbeleid wordt aangenomen komt de omzettingsregeling na één jaar te vervallen. De gemeente Utrecht zal gedurende dat jaar inventariseren voor welke erfpachters een nadere

4/5

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

Datum Ons kenmerk

19 augustus 2024 11922877

overgangsregeling is gewenst (zie ter toelichting het raadsvoorstel d.d. 17 maart 2024). Uit navraag bij het desbetreffende team is gebleken dat SEBU en haar ‘leden’ in dat kader ook in beeld zijn bij het projectteam en dat in voormeld kader onder andere de belangen van de erfpachters die zijn aangesloten bij SEBU zullen worden meegewogen. SEBU hoeft zich dus geen zorgen te maken dat zij over het hoofd worden gezien. Als de nota grondbeleid wordt vastgesteld zal de gemeente SEBU hiervan op de hoogte stellen. Hetzelfde geldt voor de nog op te stellen overgangsregeling. Wij gaan ervan uit dat de vragen van SEBU hiermee voldoende zijn beantwoord. Als u naar aanleiding hiervan nog andere vragen heeft, dan mag u uiteraard altijd contact met ons opnemen via: erfpacht@utrecht.nl

Hoogachtend, Namens burgemeester en wethouders van Utrecht,

5.1, 2E op 19-08-2024

A.H.R. van Beest, Hoofdgebiedseconoom

5/5