4. Colliers advies erfpachtvoorwaarden incl bijlagen

Adviesrapport Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht

NL-P2024000285 Colliers Valuations B.V. Definitief d.d. 26 augustus 2024

Inhoudsopgave 1. Algemeen ______________________________________________________________________________________________ 1 1.1. Opdracht ___________________________________________________________________________________________ 1 1.2. Adviseur ___________________________________________________________________________________________ 2 1.3. Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten ____________________________________________________ 2 1.4 Beoordeling ________________________________________________________________________________________ 2 2. Advies over de erfpachtvoorwaarden __________________________________________________________________ 4 2.1. Inleiding ____________________________________________________________________________________________ 4 2.2. Canonherziening tegen het einde van het huidige tijdvak__________________________________________ 4 2.3. Financiële uitgangspunten gewijzigde (nieuwe) AB 1974 ___________________________________________ 7 2.4. Depreciatie_________________________________________________________________________________________ 8 2.5. Minimale grondwaarde ___________________________________________________________________________ 12 2.6. Ingroeiregeling ____________________________________________________________________________________ 15 2.7.

Grondquotetabel _________________________________________________________________________________ 17 2.8. Afkoopregeling ____________________________________________________________________________________ 19 3. Bijlagen ________________________________________________________________________________________________ 21 4. Noten _________________________________________________________________________________________________ 22

0

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

1. Algemeen 1.1. Opdracht Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode en plaats

Gemeente Utrecht Mevrouw M. Mulder Stadsplateau 1 3521 AZ Utrecht

Opdrachtbrief en aanpassingen

Dit advies is uitgevoerd conform de afspraken zoals deze zijn vastgelegd in de opdrachtbrief getekend op 12-2-2024, uw referentienummer PO5800141962, ons referentienummer NL2024000331. De in de opdrachtbrief besproken omschrijving en diepgang van de afgesproken werkzaamheden ten aanzien van het advies zijn gedurende het proces niet aangepast.

Doel advies

Het advies is bedoeld om te worden aangewend ten behoeve van uitwerking nieuwe erfpachtvoorwaarden door de gemeente Utrecht.

Type advies

Advies Dit rapport is een advies en valt onder de definitie van "specifiek overeengekomen werkzaamheden" van het NRVT. Het advies betreft geen professionele taxatiedienst als bedoeld in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels alsmede de kamerreglementen van het NRVT en mag niet gebruikt worden ten behoeve van jaarverslaglegging en kredietverlening. Aangezien Colliers in Nederland een RICS Regulated Firm is, zijn de relevante regels van de RICS van toepassing op onze dienstverlening.

Basis van waarde

Niet van toepassing, het is een advies van algemene aard.

Standaarden en richtlijnen

Het advies is uitgevoerd in een standaard Colliers Valuations B.V. rekenmodel en rapport. Dit is in overeenstemming met de richtlijnen die gelden vanuit IVS, het NRVT en het RICS Red Book.

Opdrachtvoorwaarden

De Algemene Voorwaarden Colliers, behorend bij de ondertekende opdrachtbevestiging, zijn van toepassing en vormen een onlosmakelijk deel van dit rapport. Voor nadere informatie, zie http://algemenevoorwaarden.colliers.nl.

Conflict of Interest

Colliers Valuations B.V. heeft vastgesteld geen conflicterende belangen te hebben bij de uitvoering van het advies. Colliers is niet betrokken bij of ingeschakeld door enige belangengroep van

1

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

erfpachters die zich engageren met de nieuwe erfpachtvoorwaarden van de gemeente Utrecht. Algemene toelichtende opmerkingen Onze algemene toelichtende opmerkingen zijn opgenomen in het laatste hoofdstuk van dit rapport. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit rapport.

1.2. Adviseur Naam eerste adviseur Registratienummer Lid van / Aangesloten bij

Paul Nelisse PhD FRICS RT RRV 1118617 - RT670133068 RICS, NRVT en NVM

1.3. Uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten Uitgangspunten

Uitgangspunten worden gehanteerd wanneer een bepaald gegeven als feit wordt aanvaard, zonder specifiek onderzoek te doen. Een uitgangspunt is verbonden met een beperking van de omvang van onderzoeken of informatieverzameling.

Uitgangspunten Algemene Voorwaarden

Niet van toepassing

Bijzondere uitgangspunten

Een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd indien de adviseur uitgaat van omstandigheden die wezenlijk kunnen verschillen van de feitelijke omstandigheden op de waardepeildatum; of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de waardepeildatum.

Bijzondere uitgangspunten Algemene Niet van toepassing Voorwaarden

1.4 Beoordeling Desktop advies

Dit rapport is een advies van algemene aard en heeft geen betrekking op concrete vastgoedobjecten, en valt onder de definitie van "specifiek overeengekomen werkzaamheden" van het NRVT. Het advies betreft geen professionele taxatiedienst als bedoeld in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels alsmede de kamerreglementen van het NRVT. Het is een advies van algemene aard en mag niet gebruikt worden ten behoeve van jaarverslaglegging en kredietverlening. Aangezien Colliers in Nederland een RICS Regulated Firm is, zijn de relevante regels van de RICS van toepassing op onze dienstverlening.

2

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

Gebruik derden

Het adviesrapport is uitsluitend bestemd voor gemeente Utrecht met als doel een ‘marktconformiteitstoets’ door een externe deskundige. Er wordt geen enkele verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door anderen dan de opdrachtgever, tenzij dit gebeurt met schriftelijk toestemming van Colliers Valuations B.V. Ook wordt geen aansprakelijkheid aanvaard als dit rapport wordt gebruikt voor een ander doel dan waar het voor gemaakt en bedoeld is, tenzij dit gebeurt met schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V. Wij zullen zonder schriftelijke toestemming van de opdrachtgever dit rapport niet aan derden ter beschikking stellen.

Terhandstelling

Niet van toepassing.

Rechten van derden

Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden uit enige overeenkomst zijn anders dan de in dit rapport specifiek genoemde.

Publicatie beperking

Zonder de vooraf verkregen schriftelijke toestemming van Colliers Valuations B.V. mag het gehele advies, een deel daarvan of een verwijzing daarnaar, niet opgenomen worden in een andere verklaring of publicatie.

Uitsluitingen

In de waarde(n) is niet begrepen de eventueel verschuldigde omzetbelasting (btw), te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen, aanwezige huurdersbelangen, vaste bedrijfsuitrusting, opgestelde machines en bedrijfsspecifieke inrichting.

Amsterdam, 26 augustus 2024

Adviseur Dr. P.C.J.P. Nelisse FRICS RT- RRV 1118617 RT670133068

Handtekening

3

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

2. Advies over de erfpachtvoorwaarden 2.1. Inleiding Het advies is opgebouwd aan de hand van vragen die door de gemeente Utrecht aan de adviseur, Paul Nelisse, zijn voorgelegd. Hierna zijn alle vragen en de antwoorden van de adviseur per onderdeel opgenomen.

2.2. Canonherziening tegen het einde van het huidige tijdvak De tegen het einde van het erfpachttijdvak te bepalen canon wordt vastgesteld op basis van een grondwaarde en een canonpercentage. Op welke wijze dit zal plaatsvinden wordt uitgelegd in hoofdstuk 3.3 van de bijgevoegde inhoudelijke toelichting (bijlage A).

Vragen: 1) Is de vaststelling van de nieuwe canon op deze wijze redelijk, d.w.z. leidt het samenstel van de gehanteerde parameters (basisgrondslag/rentepercentage, inflatiecorrectie, risico-opslag en grondwaarde) tot een voor de erfpachter redelijke en marktconforme canon? Graag bij de beantwoording van deze vraag ook de parameters die van toepassing zijn bij het bepalen van de nieuwe canon (basisgrondslag/rentepercentage, inflatiecorrectie, risico-opslag en grondwaarde) separaat toetsen op redelijkheid.

Antwoord: Alvorens de verschillende vragen nader te beantwoorden is het goed een globale schets te geven van de erfpachtvoorwaarden die in de Nederland gehanteerd worden. Erfpacht is in de Nederlandse wet slechts summier geregeld. Afspraken tussen erfverpachters en erfpachters hebben zich in Nederland voor een belangrijk deel in de steden ontwikkeld. Amsterdam liep in 1896 voorop met de introductie van algemene voorwaarden voor erfpachtuitgiften. Dit dient bezien te worden tegen de achtergrond van urbanisatie en de wens van de gemeente Amsterdam om het gebruik van de grond te reguleren en de waardestijging aan de gemeenschap ten goede te laten komen. Relevant publiekrecht zoals bijvoorbeeld de latere Woningwet en de Wet op de Ruimtelijke Ordening was er tenslotte nog niet. Om deze regulering op grote schaal te bereiken werden dus de algemene erfpachtvoorwaarden geïntroduceerd. In de decennia daarna hebben verschillende gemeenten het voorbeeld van Amsterdam gevolgd. De oorspronkelijke algemene voorwaarden voor de uitgifte van erfpacht zijn aanvankelijk vrij letterlijk gekopieerd maar hebben zich ook verder ontwikkeld. Zo was er aanvankelijk meestal sprake van tijdelijke erfpacht, doch deze bleken moeilijk tot niet financierbaar. Om die reden wijzigde de gemeente Amsterdam haar voorwaarden in 1915 van tijdelijke erfpacht naar voortdurende erfpacht.

Later gingen andere gemeenten zoals Utrecht en Den Haag over op algemene voorwaarden die uitgingen van eeuwigdurende erfpacht. Niet alleen de termijn voor de erfpachtuitgiften zijn in de loop van de tijd gewijzigd, dit geldt ook voor de canonpercentages. Aanvankelijk werden alleen nominaal vaste canons gehanteerd. De canonpercentages zijn niet in alle algemene voorwaarden hetzelfde, er is sprake van diversiteit. In 1966 introduceerde de gemeente Amsterdam bovendien

4

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

algemene voorwaarden met een indexatie van de canon. Andere gemeenten hebben ook dit voorbeeld gevolgd en tegenwoordig zijn er veel algemene voorwaarden met geïndexeerde canons. In de praktijk is zodoende een diverse set aan algemene voorwaarden ontstaan die tussen gemeenten verschillen maar ook binnen één gemeente kunnen er verschillende algemene voorwaarden gehanteerd worden. Deze situatie is een gegeven waar rekening mee gehouden moet worden bij de beantwoording van de vragen. Er is echter geen overkoepelend openbaar overzicht van alle erfpachtrechten in Nederland en welke algemene voorwaarden (tijdsduur, canonpercentage, vaste of geïndexeerde canon) er exact van toepassing zijn op welk erfpachtrecht. Een empirische benadering, dat wil zeggen een onderzoek op basis van de gegevens van alle voorwaarden van alle erfpachtrechten, is dan ook niet mogelijk. Om die reden is bij de beantwoording gekozen voor een conceptuele benadering, dat wil zeggen een benadering op basis van de parameters die normaal gesproken deel uitmaken van algemene erfpachtvoorwaarden, zoals de grondwaarde en het canonpercentage. Uitgangspunt voor deze benadering is dan ook de vraag wat een redelijke erfpachtcanon zou zijn, gegeven: 1. de huidige praktijk zoals deze in de verschillende algemene voorwaarden voor erfpacht in Nederland is uitgewerkt, 2.

de eeuwigdurende looptijd van het erfpachtrecht onder de nieuwe algemene voorwaarden van de gemeente Utrecht, 3. het gegeven dat deze geldt op een herzieningsmoment en niet bij eerste uitgifte, en 4. de verschillende randvoorwaarden die op dit moment aan erfpachtcanons gesteld worden vanuit bijvoorbeeld regulering en jurisprudentie. De vraagstelling vanuit de gemeente Utrecht heeft zowel betrekking op de verschillende componenten waaruit de canon is samengesteld, als op het geheel van die componenten. De gemeente Utrecht spreekt overigens over parameters en niet van componenten, en in het vervolg zal dan ook dit begrip gehanteerd worden. De beantwoording van de vraagstelling vindt dan ook aldus plaats, namelijk zowel voor de parameters als het geheel van de canon. De vaststelling van de nieuwe canon op de in hoofdstuk 3.3. beschreven wijze behoeft nog één aanvulling alvorens deze volmondig als redelijk te kunnen bestempelen. Deze aanvulling betreft het hanteren van depreciatie op de grondwaarde bij de herziening van de canon. Wij zullen het aspect van depreciatie nader toelichten bij de beantwoording van vraag 3. Ten aanzien van de overige parameters geldt dat deze redelijk gekozen zijn. Dit wordt hierna toegelicht. •

De basis grondslag voor de canon, het rentepercentage, betreft het gemiddelde over de afgelopen 25 jaar van het rentepercentage dat door de Bank voor Nederlandse Gemeenten (BNG) wordt gehanteerd voor 25-jarige annuïtaire leningen (zonder tussentijdse renteaanpassingen). Dit wordt door de gemeente Utrecht beschouwd als de gemiddelde langjarige risicovrije rente. Het hanteren van de rentevoet op langjarige leningen van de BNG, komt bijvoorbeeld ook voor in de algemene voorwaarden van Den Haag uit 2008 i, Leiden uit 1992ii, die van Zaanstad uit 1978iii. Er kunnen wel wat verschillen zijn in gehanteerde looptijden van de BNG leningen, doch dat is een nuance. Verder geeft de gemeente Utrecht aan uit te gaan van het gemiddelde over de afgelopen 25 jaar, dat gebeurt weliswaar elders niet maar daarbij hoort de constatering dat de algemene voorwaarden elders betrekking hebben tijdvakken van bijvoorbeeld 50 jaar en niet voor eeuwigdurend. Aangezien de eenmaal vastgestelde canon, behoudens jaarlijkse indexering, bestemmingswijziging, splitsing van het erfpachtrecht en de mogelijkheid tot afkoop, in Utrecht wel eeuwigdurend zal gelden is het redelijk om van een

5

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

•

•

•

langjarig gemiddeld rentepercentage uit te gaan aangezien korte termijn schommelingen daarmee geëgaliseerd worden. Dit laatste is van belang om te voorkomen dat het jaar van herziening erg bepalend kan worden voor de hoogte van de canon. Een dergelijke willekeur zal door erfpachters als onredelijk ervaren worden. Door uit te gaan van een gemiddelde over 25 jaar wordt een stabiele basis gecreëerd met naar verwachting weinig onderlinge verschillen tussen individuele erfpachters. De voor de nieuwe algemene voorwaarden voorgestelde inflatiecorrectie is redelijk omdat daarmee voorkomen wordt dat de erfpachter zowel via het canonpercentage als de indexering van de canon een vergoeding voor inflatie betaalt. De meeste Nederlandse algemene voorwaarden voor erfpacht houden met dit aspect geen rekening. Het punt dat er een inflatiecorrectie op het nominale canonpercentage gehanteerd dient te worden wanneer de canon geïndexeerd wordt, is wel onderkend door de Amsterdam School of Real Estate in hun advies aan de Makelaars Vereniging Amsterdamiv alsmede in het proefschrift van Nelissev. De voor de nieuwe algemene voorwaarden voorgestelde opslag voor kosten en risico bedraagt 1,1%. Soortgelijke kostenopslagen komen elders ook voor. De gemeente Rotterdam hanteert een risico-opslag van 0,625% en de gemeente Amsterdam hanteert 1,5% vi.

De gemeente Den Haag hanteert een vast bedrag per jaar als beheerkosten (in 2024: €32, afkoop van deze beheerkosten is in 2024 mogelijk tegen een vast bedrag van €271) als opslag, echter geen risico-opslag in het te hanteren canonpercentage.vii In de Algemene Voorwaarden van Vlaardingen uit 1992 viii komt verder een kostenopslag van totaal 1,25% voor, eveneens voor risicodekking en administratiekosten. Andere voorbeelden van kostenopslagen zijn 1% in de algemene voorwaarden van Groningen uit 1993ix, 0,5% in die van Zaanstad uit 1991x en 0,25% in die van Delft uit 2012xi. Resumerend is het hanteren van een kostenopslag van 1,1% redelijk te noemen. Het vaststellen van de grondwaarde van woningen door de WOZ waarde van de woning te vermenigvuldigen met een grondquote is een gangbare methode. Een soortgelijke methodiek wordt bij de conversie naar eeuwigdurende erfpacht gehanteerd door de gemeente Amsterdamxii en komt ook voor in adviezen over de erfpacht van Staatsbosbeheer, zoals het rapport ‘Groene Erfpacht in Balans’xiii en advies richtlijnen waardebepaling bloot eigendom van de commissie Van der Werfxiv.

Weliswaar zijn de erfpachtrechten van Staatsbosbeheer niet helemaal vergelijkbaar met woningen in de stad Utrecht, maar volledigheidshalve wordt hier dan ook opgemerkt dat er in de verschillende uitwerkingen van de methodieken gebaseerd op de WOZ waarde nadere verfijningen en nuanceringen zijn terug te vinden. Eén van de voornaamste verfijningen betreft het toepassen van depreciatie. Dit gebeurt zowel in Amsterdam als in het rapport Groene Erfpacht in Balans. Behoudens het onderdeel depreciatie is het hoofdkader om te komen tot een grondwaarde op basis van de WOZ vermenigvuldigd met een grondquote, een redelijk uitgangspunt. Het toevoegen van een element van depreciatie in de methodiek is mijns inziens wel vereist om de systematiek van grondwaardebepaling als geheel redelijk te kunnen noemen. In de beantwoording van de vragen over de grondquote (vraag 6) en de depreciatie (vraag 3) zal hier nader op ingegaan worden. De ingroeiregeling wordt nader behandeld in de beantwoording van vraag 5. Volledigheidshalve geldt met betrekking tot grond met niet-wonen functies dat de beoogde systematiek gebaseerd op taxaties redelijk en marktconform is.

6

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

2.3. Financiële uitgangspunten gewijzigde (nieuwe) AB 1974 In hoofdstuk 3.4 van de bijgevoegde inhoudelijke toelichting zijn de financiële uitgangspunten van de herziene algemene bepalingen in essentie weergegeven.

Vragen: 2) Is het hanteren van deze financiële uitgangspunten marktconform en is hiermee de (verwachte) lastenontwikkeling (canon) aanvaardbaar/redelijk?

Antwoord: Bij de beoordeling van de financiële uitgangspunten in paragraaf 3.4 is het eerstgenoemde punt een belangrijke. De beoogde erfpachtvoorwaarden gelden eeuwigdurend, er zal niet langer met tijdvakken van 50 jaar gewerkt worden. Het erfpachtrecht krijgt daarmee meer gelijkenis met een eigendomsrecht, dat immers ook voor altijd is. De toepassing van eeuwigdurende erfpachtvoorwaarden past in een trend waarbij in Nederland steeds meer eeuwigdurende erfpachtvoorwaarden zijn geïntroduceerd en de mogelijkheden om erfpachtrechten te converteren naar eigendom zijn verruimd. Indien zij de keuze hebben, prefereren particuliere huiseigenaren immers een huis op eigen grond. In de praktijk is gebleken dat de canonherzieningen aan het einde van de erfpachttijdvakken bij tijdelijke en voortdurende erfpacht tot de nodige problemen leiden. De canonstijgingen die dan voorkomen zijn onvoorspelbaar en vaak (erg) hoog. Dit is vooral voor particulieren vervelend omdat ze er geen rekening mee hebben gehouden in hun huishoudbudget. Mede hierdoor hebben de banken een Bancaire richtlijn voor erfpachtrechtenxv opgesteld. Deze Bancaire richtlijn ziet toe op particuliere erfpachtrechten, dus grond die door een particuliere partij in erfpacht wordt uitgegeven, en niet op gemeentelijke erfpacht, grond die door de gemeente in erfpacht wordt uitgegeven.

De bancaire richtlijn is dus niet van toepassing op deze situatie. Geheel onverplicht zijn de financiële uitgangspunten van de herziene algemene bepalingen (het hanteren van eeuwigdurende erfpacht en het aanbieden van de mogelijkheid van conversie naar de AV 1989) wel naast de Bancaire richtlijn gelegd. In deze Bancaire richtlijn geldt dat de uitgifte in erfpacht dient te geschieden voor onbepaalde tijd en bovendien dat erfpachtvoorwaarden niet gewijzigd mogen worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de hypothecaire geldverstrekker. Dit betekent dat de facto tijdelijke particuliere erfpachtrechten niet meer gefinancierd kunnen worden en er bij voortdurende particuliere erfpachtrechten sprake is van inmenging van banken met de erfpachtvoorwaarden. Het hanteren van eeuwigdurende erfpacht sluit derhalve beter aan bij de behoeften van huiseigenaren dan voortdurende of tijdelijke erfpacht. Met eeuwigdurende erfpacht worden bovendien de problemen rondom canonherzieningen vermeden en wordt voldaan aan de Bancaire richtlijn. Het uitgangspunt eeuwigdurende erfpacht is dan ook zeker redelijk. Een jaarlijkse indexering met 2% sluit daarbij goed aan op de lange termijn doelstelling voor de inflatie van de Europese Centrale Bank en maakt de canonontwikkeling in de toekomst beter voorspelbaar voor huishoudens.

7

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

De zekerheid van indexatie en het ontbreken van de tienjaarlijkse herzieningen maakt voorts een lager canonpercentage mogelijk, namelijk de rentegrondslag volledig geschoond voor inflatie. Dit punt is redelijk en is reeds in de beantwoording van vraag 1 behandeld. De mogelijkheid van conversie naar de AV 1989 staat niet op gespannen voet met de bancaire richtlijn en is derhalve een redelijke optie. Resumerend zijn de financiële uitgangspunten van de gewijzigde AB 1974 redelijk. In paragraaf 3.4 wordt de grondwaarde niet benoemd, en voor zover dit punt er toch onderdeel van uit zou maken verwijzen wij naar hetgeen we daarover gesteld hebben in de beantwoording van vraag 1

2.4. Depreciatie Bij de voorgestelde uitgangspunten voor vaststelling van de canon tegen het einde van het huidige tijdvak is noch bij de functie wonen noch bij de andere functies sprake van depreciatie van de grondwaarde.

Op grond van de AB 1974 dient de canon zowel bij de tienjaarlijkse herzieningen gedurende het erfpachttijdvak als bij de herziening tegen het einde van het tijdvak te worden vastgesteld met inachtneming van de werkelijke waarde van de grond. De werkelijke grondwaarde wordt in de AB 1974 gedefinieerd als ‘de prijs die de eigenaar met tact, geduld en goed koopmanschap voor zijn goed zou kunnen bedingen’. De betekenis van het begrip ‘werkelijke grondwaarde’ is volgens de gemeente helder. Daarmee wordt bedoeld de werkelijke grondwaarde op het moment waarop deze wordt bepaald, zonder depreciatie. Dat is overeenkomstig de taalkundige uitleg van het begrip en de bedoeling van de AB 1974, zoals die blijkt uit de totstandkomingsgeschiedenis en waarbij stijgingen van grondwaarde worden verdisconteerd in een herziene canon. Als het de bedoeling van de AB 1974 was geweest om uit te gaan van de grondwaarde met daarop een aftrek of depreciatie, dan zou dat wel in de bepaling zijn opgenomen. Nergens is voorgeschreven dat depreciatie van grondwaarde in alle gevallen een vereiste is bij waardebepaling van grond in het kader van herziening van canon. Er bestaat geen standaardregel die dat voorschrijft. Depreciatie werd ten tijde van het vaststellen van de AB 1974 en de AB 1983 niet toegepast en is ook geen verplichting of een vereiste om tot een redelijke, herziene canon te komen.

In een door enkele erfpachters en SEBU tegen de gemeente aangespannen zaak heeft het hof Arnhem-Leeuwarden met betrekking tot de mogelijkheid van de tienjaarlijkse herziening van de canon op grond van de AB 1974 geoordeeld dat dit beding niet onredelijk bezwarend is (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 mei 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:4515, ro. 3.25). Een eventuele depreciatie van de grondwaarde kan door deskundigen worden toegepast, mochten zij dat nodig vinden, maar depreciatie is volgens het hof op zichzelf geen vereiste om tot een redelijke, periodieke, canon te komen. Alle literatuur en overige stukken die door de erfpachters en SEBU in die procedure zijn overgelegd ter onderbouwing van hun standpunt dat de werkelijke

8

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

grondwaarde gedeprecieerd moet worden om tot een redelijke periodieke canon te komen, brengen het hof niet tot een andere opvatting. Zoals hiervoor aangegeven ziet dit oordeel van het hof op de tienjaarlijkse herziening van de canon, maar de gemeente ziet niet in waarom dit uitgangspunt, dat depreciatie op zichzelf geen vereiste is om tot een redelijke canon te komen, ook niet van toepassing is bij een herziening van de canon tegen het einde van het erfpachttijdvak. Depreciatie van de grondwaarde was ten tijde van het vaststellen van de AB 1974 niet van toepassing en de gemeente ziet, gelet op het bovenstaande, geen reden om bij het herzien van de canon tegen het einde van het erfpachtrecht op de grondwaarde wel een aftrek of depreciatie toe te passen. De gemeente is van oordeel dat het samenstel van de voorgestelde parameters voor het vaststellen van de canon tegen het einde van het erfpachttijdvak (grondwaarde en een canonpercentage bestaande uit de basisgrondslag een kostenopslag en een inflatiecorrectie), ook zonder depreciatie van de grondwaarde tot een redelijke en marktconforme canon leidt. Het voorgaande sluit niet uit dat bij de canonherziening tegen het einde van het erfpachttijdvak in individuele gevallen sprake kan zijn van een relatief grote stijging van de jaarlijkse canon in vergelijking tot de huidige canon.

Vanwege de begrenzingen die in de huidige AB 1974 van toepassing zijn bij de tienjaarlijkse herzieningen zijn de canonverhogingen immers relatief beperkt geweest. Er wordt door de gemeente nagedacht over een eventuele ingroeiregeling. Met zo’n ingroeiregeling zouden erfpachters in bijvoorbeeld een aantal jaar van de huidige canon naar de nieuwe canon toe kunnen groeien (zie vraag 5). Het uitgangspunt dat de gemeente geen depreciatie toepast op de grondwaarde wordt tot slot ook gehanteerd bij het vaststellen van de afkoopsom bij de voorgestelde mogelijkheid tot conversie van het erfpachtrecht naar de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989). Op grond van de voorgestelde afkoopregeling betaalt de erfpachter bij conversie naar de AV 1989 een eenmalige afkoopsom die gelijk is aan de grondwaarde tegen het einde van het tijdvak, zonder depreciatie. Vanaf de datum van het einde van het tijdvak wordt de afkoopsom vervolgens geïndexeerd met 2% op jaarbasis tot en met de datum waarop de akte van conversie bij de notaris wordt getekend (zie vraag 7). Met de introductie van de AV 1989 heeft de gemeente de erfpachter in financieel opzicht gelijk willen stellen met een grondeigenaar.

In lijn hiermee betaalt de erfpachter bij de uitgifte in erfpacht, waaronder mede wordt verstaan de conversie van een voortdurend erfpachtrecht naar de AV 1989, een eenmalige afkoopsom (grondprijs) voor de canon die gelijk is aan de marktwaarde van de grond, zonder depreciatie. Door de invoering van deze (verplichte) afkoop van de canon doet de gemeente afstand van de waardevermeerdering van de grond (met uitzondering van een wijziging van het gebruik van de grond en/of de opstallen dan wel een splitsing van het erfpachtrecht). Evenmin als dit het geval is bij de AB 1974 is in de AV 1989 opgenomen dat bij de bij uitgifte te betalen grondprijs (‘het bedrag, dat voor het uit te geven erfpachtrecht overeenkomstig de waarde in het economisch verkeer, gelet op het toegestane gebruik, tussen partijen is overeengekomen’) moet worden uitgegaan van een grondprijs met daarop een aftrek of depreciatie. Sterker nog, in de destijds met de AV 1989 gelijktijdig vastgestelde Conversieregeling 1989 wordt juist aangegeven dat de grondprijs als bedoeld in de AV 1989 bij conversie moet worden berekend door de grondwaarde te vermeerderen met 10%. De 10%- opslag, die

9

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

betrekking had op het feit dat de erfpachter in één keer alle toekomstige canonverhogingen konden afkopen, is overigens vanaf 1 juli 1999 niet meer van toepassing.

Vragen: 3.a) Het standpunt van de gemeente om geen depreciatie op de grondwaarde toe te passen bij zowel het vaststellen van de canon tegen het einde van het erfpachttijdvak als bij het vaststellen van de afkoopsom voor conversie naar de AV 1989 is ons inziens met bovenstaande toelichting voldoende onderbouwd. Deelt u deze mening van de gemeente en zo ja waarom? 3.b) Indien u het niet eens bent met bovenstaand standpunt van de gemeente om geen depreciatie toe te passen, waarom zou er naar uw mening dan wel depreciatie, als kortingspercentage op de grondwaarde, moeten worden toegepast en wat is naar uw mening dan een marktconform kortingspercentage?

Antwoord: Ik deel de mening van de gemeente Utrecht niet om geen depreciatie toe te passen bij zowel het vaststellen van de canon tegen het einde van het erfpachttijdvak als bij de vaststelling van de afkoopsom voor conversie naar de AV 1989. De overwegingen van de gemeente Utrecht om geen depreciatie toe te passen zijn overigens interessant en klinken in beginsel ook wel logisch. Er is echter één belangrijk aspect waaraan voorbijgegaan wordt en dat betreft de ongelijke verhouding tussen erfverpachter en erfpachter bij een canonherziening. De gemeente als erfverpachter is kapitaalkrachtiger, heeft betere toegang tot gespecialiseerde kennis over erfpacht, kan zakelijker met erfpachtkwesties omgaan en heeft meer tijd om beslissingen hieromtrent voor te bereiden en te nemen. Particuliere erfpachters hebben over het algemeen minder financiële mogelijkheden, weinig (of geen) kennis van zakelijke rechten en zullen meer vanuit subjectiviteit reageren op erfpachtkwesties die voor ze spelen. Er is dan ook geen sprake van normale marktverhoudingen tussen erfverpachters en erfpachters, zoals deze bijvoorbeeld gelden bij een situatie van volkomen mededinging. Bij volkomen mededinging zijn er in theorie oneindig veel aanbieders en oneindig veel vragers op een markt actief. Geen enkele marktpartij kan zijn stempel op de prijsvorming drukken.

In de markt voor woningen op erfpacht is er geen sprake van volkomen mededinging. De gemeente is in principe de enige lokale aanbieder van erfpachtrechten en erfpachters moeten in de praktijk eigenlijk altijd met dezelfde erfverpachter zaken doen. Als ze voor hun woning niet tevreden zijn over de werkwijze of prijsstelling van hun erfpachtrecht, kunnen ze niet overstappen op een andere aanbieder omdat die er eenvoudigweg niet is. Kortom, de positie van een erfpachter is in de erfpachtrelatie in principe minder sterk dan die van de erfverpachter. Om dit inzicht ook vanuit de jurisprudentie te duiden verwijs ik naar de uitspraak van de rechtbank Arnhem inzake de erfpachters van de wijken Paasberg en Alteveerxvi. Hierin staat: “De erfpachters hebben in feite geen vrije keuze tussen ontruiming van het perceel bij einde van de erfpacht enerzijds en verlenging van de erfpacht of verwerving van het perceel anderzijds. Gezien de band van de erfpachters met hun woonhuizen zullen zij kiezen voor voortzetting van de bewoning. Zij zullen dus kiezen voor óf verlenging van de erfpacht óf verwerving van de grond. Dit betekent dat de Gemeente gezien deze afhankelijke positie van de erfpachters op zorgvuldige wijze en met oog voor de belangen van de erfpachters de prijs van de grond moet vaststellen.

Dat brengt mee dat van de Gemeente mag worden verwacht dat zij een prijs vaststelt die in overeenstemming is met de werkelijke waarde van de grond.”

10

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

De erfpachters hebben geen vrije keuze tussen ontruiming en verlenging en verkeren eigenlijk in een afhankelijke positie. Hadden zij hun woning in volle eigendom gehad, dan hadden ze met deze specifieke situatie (vaststellen canon tegen het einde van een erfpachttijdvak) niet van doen gehad. Ze hebben bovendien een band met hun woonhuizen. Als je dat naast de definitie van marktwaarde legt (zie hierna), dan moet je vaststellen dat de erfpachters een zekere dwang ervaren (ze hebben in feite geen vrije keuze) om een aanbod van de gemeente te aanvaarden. En dus wordt niet goed voldaan aan de definitie van marktwaarde. Daarin zit de link met het toepassen van depreciatie. Vanwege deze uitspraak en het verband met de definitie van marktwaarde is deze uitspraak wat mij betreft erg relevant om bij canonherzieningen depreciatie toe te passen. De definitie van marktwaarde zoals deze door bijvoorbeeld het NRVT wordt gehanteerd, is: het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de Waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwangxvii. Het is van belang een onderscheid te maken tussen depreciatie en korting.

Depreciatie wordt toegepast om recht te doen aan de verhouding tussen partijen en heeft niet het karakter van een korting xviii. Zo hanteerde de gemeente Amsterdam bij de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht uit 2017 zowel depreciatie als een kortingsregelingxix. Deze laatste was uitsluitend bedoeld om mensen te bewegen de overstap naar eeuwigdurende erfpacht te maken. Ik interpreteer de vraag dan ook zodanig dat gevraagd wordt wat een redelijk percentage is bij de toepassing van depreciatie. Deze vraag laat zich overigens niet eenvoudig beantwoorden. Er worden in de praktijk verschillende percentages gehanteerd, uiteenlopend van circa 10% door de gemeente Amsterdam xx en een maximum van 40% in bijvoorbeeld de uitvoeringsregels van de gemeente Zaanstad xxi. Soortgelijke percentages worden in de praktijk ook door deskundigen bij canonherzieningen gehanteerd. Lagere percentages komen trouwens ook voor. Mijns inziens is een depreciatiepercentage van 10% redelijk. Een hogere depreciatie is uiteraard aantrekkelijk voor erfpachters maar daar hoort ook een kanttekening bij. In de RICS Briefing paper ‘Taxeren bij erfpacht’xxii worden de volgende vier argumenten voor het toepassen van depreciatie genoemd: • • • •

Privaatrechtelijke beperkingen die verder gaan dan publiekrechtelijke bepalingen. Beperkingen die de erfpachter in zijn beschikkingsmacht beperken. Duur van de erfpachtovereenkomst: naarmate de duur van het erfpachtrecht korter is, past een sterkere depreciatie. Gebondenheid van de bloot eigenaar en erfpachter via het erfpachtcontract en de gebondenheid van de erfpachter aan het gebruik van de grond.

Aan bovenstaande argumenten kan nog worden toegevoegd de depreciatie in verband met het frequent herzien van de erfpachtcanon door een of meer deskundigen. Dat brengt namelijk onzekerheden en extra kosten met zich mee in vergelijking met volle eigendom van de grond. Zoals ik de beoogde herziening van de erfpachtvoorwaarden heb begrepen speelt eigenlijk alleen het vierde argument uit de RICS briefing paper, namelijk de gebondenheid van de bloot eigenaar en de erfpachter aan elkaar en de gebondenheid van de erfpachter aan het gebruik van de grond. Dit punt was al eerder benoemd met verwijzing naar de uitspraak van de rechter inzake Paasberg en Alteveer in Arnhem. Hoewel ik geen jurist ben, lijkt het mij logischer dat privaatrechtelijke beperkingen die verder gaan dan publiekrechtelijke, alleen in de bijzondere bepalingen van de erfpachtovereenkomst voorkomen en niet in de algemene bepalingen. Voor zover er bepalingen zijn die erfpachters in hun beschikkingsmacht beperken, zijn die mijns inziens in essentie te herleiden op de gebondenheid van de erfpachter en de

11

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

bloot eigenaar aan elkaar. De tijdsduur is eeuwigdurend en de canon wordt tussentijds niet door een of meerdere deskundigen herzien. Alles overziend is derhalve een depreciatie van 10% redelijk. Volledigheidshalve merk ik op dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden1 de kwestie van de depreciatie vanuit een ander perspectief benadert. Zo stelt het hof onder andere dat de omstandigheid dat de gemeente een sterke partij is en eenzijdig de erfpachtvoorwaarden heeft opgesteld, het beding over de canonherziening noch op zichzelf, noch in samenhang met andere omstandigheden onredelijk bezwarend maakt. In het beding van de canonherziening speelt depreciatie geen rol. In de redenatie van het hof speelt het begrip ‘redelijkheid’ een belangrijke rol. De relevantie van redelijkheid en billijkheid blijkt bijvoorbeeld uit artikel 6:2 BW en 6:248 BW. Redelijkheid en billijkheid is een juridisch begrip en zal ongetwijfeld correct zijn toegepast door het hof. Ik kijk echter vanuit het perspectief van de economische wetenschap naar de kwestie van de depreciatie. In de economische wetenschap speelt marktvorm een belangrijke rol. Over het algemeen wordt de marktvorm van volkomen mededinging als de ideale marktvorm beschouwd, omdat deze in principe tot de beste uitkomst van het marktproces leidt.

Bij volkomen mededinging kunnen individuele marktpartijen geen invloed op de prijs uitoefenen, de prijs op de markt komt tot stand door de vrije werking van vraag en aanbod. Echter, als er sprake is van onvolkomen concurrentie, kunnen aanbieders in theorie de prijzen gaan zetten. Als ze de prijs te hoog zetten, zal de vraag uiteraard wel terug kunnen lopen. Het argument om depreciatie toe te passen beredeneer ik vanuit dat perspectief. De gemeente Utrecht heeft immers een lokaal monopolie op de grond en kan dus volgens de theorie de prijs zetten. Of en zo ja hoeveel dat eventueel in de praktijk gebeurt is echter niet te meten omdat je niet ook tegelijkertijd een situatie van volkomen mededinging op de grondmarkt van Utrecht hebt, waarmee je prijzen zou kunnen vergelijken. Bovendien moet er een onderscheid gemaakt worden tussen het hebben van een monopolie en daarmee daadwerkelijk prijzen zetten, zoals bijvoorbeeld beargumenteerd is door de NMa in 2002.2 Het laatste is niet noodzakelijkerwijs een gevolg van het eerste. Eén van de alternatieven is daarbij, mijns inziens, het toepassen van depreciatie op de grondprijzen ter compensatie van de ongelijke marktverhoudingen tussen de gemeente en de erfpachters.

2.5. Minimale grondwaarde In de praktijk is gebleken dat in sommige gevallen taxaties, en dan met name taxaties waarbij enkel de residuele grondwaardemethode wordt gehanteerd, kunnen leiden tot een negatieve grondwaarde. Dit speelt met name bij taxaties van niet-wonen functies. De oorzaak hiervan lijkt te liggen in de volatiliteit van de veelal door taxateurs gebruikte residuele waarderingsmethode. De gemeente is van mening dat het gebruik van grond niet gratis is. Grond heeft altijd een waarde en de gemeente hanteert per definitie geen negatieve grondwaarde. Uitzonderingen daargelaten (bijvoorbeeld bij vervuilde grond met een saneringsverplichting) kan een negatieve grondwaarde volgens de gemeente geen marktconforme waarde zijn.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 mei 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:4515 https://www.acm.nl/nl/publicaties/publicatie/5027/NMa-geen-misbruik-machtspositie-gemeenteAmsterdam 1 2

12

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

Bij de voorgestelde uitgangspunten voor vaststelling van de canon tegen het einde van het huidige tijdvak worden daarom voor zowel de functie wonen als voor de niet-wonen functies minimale grondwaardes gehanteerd. Deze minimale grondwaardes zijn gelijk aan de (minimale) grondprijzen zoals die ook bij nieuwe gronduitgiften van toepassing zijn. Deze minimale grondprijzen worden jaarlijks door de gemeente vastgesteld in haar grondprijzenbrief (bijlage C), zulks op basis van residuele berekeningen dan wel referentietransacties. De grondprijzenbrief is onderworpen aan een accountantscontrole, zowel voor wat betreft de wijze waarop deze tot stand is gekomen als de onderbouwing van de in deze brief opgenomen minimale grondprijzen. Vragen: 4.a) Is het hanteren van een minimale grondwaarde conform de Grondprijzenbrief bij het vaststellen van de (nieuwe) canon tegen het einde van het erfpachttijdvak redelijk c.q.

gebruikelijk in de markt? 4.b) Is het redelijk om alleen bij niet-wonen functies een minimale grondwaarde conform de Grondprijzenbrief te hanteren bij het vaststellen van de (nieuwe) canon tegen het einde van het erfpachttijdvak? (toelichting: het aspect van een negatieve grondwaarde speelt niet bij de functie wonen omdat de grondwaarde dan wordt vastgesteld aan de hand van de WOZ-waarde en een grondquote) 4.c) Ziet u andere methoden om een marktconforme grondwaarde vast te stellen?

Antwoord: Het hanteren van een minimale grondwaarde is redelijk en gebruikelijk in de markt. Een redelijk handelende marktpartij zal grond niet gratis weggeven, daar zal de hypothetische verkoper uit de definitie van marktwaarde niet toe bereid zijn. Er zal normaal gesproken dus altijd een prijskaartje horen te hangen aan het gebruik van de grond. De gemeente Utrecht hanteert momenteel de volgende minimum grondprijzen:

De gemeente Amsterdam hanteert eenzelfde principe en heeft voor alle vastgoedsegmenten een minimale erfpachtgrondwaarde bepaald, deze zijn opgenomen in bijlage 5 van de Beleidsregels Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2024 xxiii, welke hierna wordt weergegeven. Er

13

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

wordt alleen een onderscheid in typen vastgoed gemaakt, er vindt geen differentiatie naar locaties plaats. De minimum grondprijzen voor bestaande erfpachtrechten zijn in Amsterdam gelijk aan de minimum grondprijzen voor nieuwe erfpachtrechten.

Andere gemeenten zoals Den Haagxxiv en Rotterdamxxv hanteren eveneens minimum grondprijzen. In de gemeente Den Haag gaat het om onder andere de volgende minimum grondprijzen:

Deze minimum grondprijzen hebben zowel op de functie wonen als niet-wonen betrekking. Het voorgaande overziend is het redelijk om minimum grondprijzen voor zowel de functie wonen als nietwonen te hanteren, met de toevoeging dat dit bij de functie wonen in de praktijk niet zal spelen vanwege de vaststelling van de grondwaarde aan de hand van de WOZ waarde. Gelet op de praktijk van andere

14

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

steden is het hanteren van één set minimum grondprijzen, die zowel bij eerste uitgiften als heruitgiften en herzieningen geldt, met een differentiatie naar type vastgoed het meest opportuun. Opgemerkt wordt dat de minimum grondprijzen in Utrecht over het algemeen hoger liggen dan die van Amsterdam. Dit is in beginsel niet logisch. Met name de grondprijzen voor kantoren en logistiek vastgoed liggen in Utrecht hoger dan in Amsterdam. Echter, je kan hier ook de kanttekening plaatsen dat de minimum grondprijzen van de gemeente Amsterdam voor deze typen vastgoed wellicht aan de lage kant zijn. Bij andere typen vastgoed zoals horeca zijn de verschillen kleiner. Het is op basis van het beperkt beschikbare vergelijkingsmateriaal niet goed mogelijk om een opinie te geven over de hoogte van de door de gemeente Utrecht gehanteerde minimum grondprijzen. Voor zover marktprijzen feitelijk onder de minimumprijzen zouden liggen, doch wel met een positief getal te duiden zijn, zou overwogen kunnen worden om in de voorwaarden een bepaling op te nemen dat in beginsel minimum grondprijzen van toepassing zijn, tenzij de (potentiële) erfpachter kan aantonen dat de feitelijke marktprijzen wel onder het minimum liggen maar wel positief zijn. Het aantonen hiervan zou bijvoorbeeld met de comparatieve methode kunnen gebeuren.

De comparatieve methode is sowieso te beschouwen als alternatief voor het werken met minimum grondprijzen.

2.6. Ingroeiregeling In de AB 1974 zijn in de bepalingen met betrekking tot de tienjaarlijkse herziening van de canon gedurende het tijdvak begrenzingen aan de stijging van de canon opgenomen (artikel 7.1.1-1 en 7.1.1-1A). Deze begrenzingen zijn niet van toepassing in geval van herziening van de canon tegen het einde van het erfpachttijdvak. Met name voor de erfpachters waarvan de canon voor het gehele eerste tijdvak is afgekocht, kan de stap bij het einde van het tijdvak naar het betalen van een nieuwe jaarlijkse canon op grond van de nieuwe erfpachtvoorwaarden groot zijn. Deze erfpachters betalen nu immers nagenoeg niets (op het kleine, indertijd niet afkoopbare, canongedeelte van EUR 11,34 na) en zij zullen na het einde van het huidige erfpachttijdvak een nieuwe marktconforme en jaarlijks te indexeren canon moeten betalen (indien ervoor wordt gekozen om de canon niet af te kopen). In de periode tussen 2034 en 2040 eindigt voor voormelde erfpachtrechten met een afgekochte canon het eerste tijdvak. De nieuwe voorwaarden en de nieuwe canon zijn pas van toepassing vanaf het einde van het huidige tijdvak, maar vooruitlopend hierop heeft de gemeente deze erfpachters in december 2023 al geïnformeerd over de aanstaande wijzigingen met betrekking tot de te betalen canon (zie bijgevoegde brief).

De gemeente is voornemens om dit ook de komende jaren te blijven doen, zodat erfpachters met deze erfpachtrechten in beginsel voldoende tijd hebben om zich voor te bereiden op de vanaf het einde van het erfpachttijdvak te betalen canon. Gelet op de wijze waarop de nieuwe canon wordt vastgesteld (aan de hand van de tegen het einde van het tijdvak van toepassing zijnde WOZ-waarde en het dan van toepassing zijnde (gemiddelde) rentepercentage), zal de concrete nieuwe canon echter naar verwachting 6 tot 12 maanden voor de verschuldigdheid hiervan aan de erfpachters kunnen worden gecommuniceerd. Ook voor de erfpachters die nu jaarlijks canon betalen kan de stap naar een nieuwe canon op individueel niveau relatief groot zijn. Vanwege de begrenzingen die in de huidige AB 1974 van

15

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

toepassing zijn bij de tienjaarlijkse herzieningen zijn de canonverhogingen relatief beperkt geweest. Bij de canonherziening tegen het einde van het tijdvak gelden deze begrenzingen ten aanzien van de canonstijging niet meer. De canonherziening voor het grootste deel van deze erfpachters zal in 2026, 2027 en 2028 plaatsvinden. Ook deze erfpachters zijn in december 2023 al schriftelijk geïnformeerd over het conceptvoorstel met betrekking tot de canonherziening tegen het einde van het erfpachttijdvak (zie bijgevoegde brief), maar ook voor deze erfpachters geldt dat de concrete nieuwe canon naar verwachting eerst 6 tot 12 maanden voor de verschuldigdheid hiervan aan de erfpachters kan worden gecommuniceerd. De gemiddelde canonstijging bij de herziening van de canon tegen het einde van het tijdvak bedraagt op basis van de huidige (variabele) parameters (WOZ-waarde, basisgrondslag) circa 50% voor de erfpachters die op dit moment een jaarlijkse canon betalen. In individuele gevallen kan het verschil tussen de huidige canon en de vast te stellen canon bij het einde van het tijdvak echter (veel) groter zijn. Om de overgang naar de nieuwe canon te verzachten overweegt de gemeente om een ingroeiregeling te introduceren, waarmee alle erfpachters (ongeacht de daadwerkelijke hoogte van de canonstijging) in een aantal jaar van de huidige canon naar de nieuwe canon toe kunnen groeien.

Een voorbeeld van zo’n ingroeiregeling zou kunnen zijn dat de canon voor het eerste jaar na het einde van het tijdvak (het eerste jaar van de ingroeiregeling) 70% van de bij het einde van het tijdvak vastgestelde canon bedraagt, voor het tweede jaar 80%, voor het derde jaar 90% en voor het vierde (en de daarop volgende jaren) 100%, met dien verstande dat voor elk jaar van de ingroeiperiode geldt dat in het geval de canon op grond van de ingroeiregeling lager uitvalt dan de jaarlijkse canon die de erfpachter voorafgaand aan de canonherziening einde tijdvak betaalt, deze laatste canon dient te worden betaald. Ook de mogelijkheid om de jaarlijkse canon in twee stappen naar de nieuwe canon te laten groeien (de canon voor het eerste jaar na het einde van het tijdvak (het eerste jaar van de ingroeiregeling) bedraagt 70% van de bij het einde van het tijdvak vastgestelde canon, voor het tweede jaar 85% en voor het derde en de daarop volgende jaren 100%, met wederom voor elk jaar van de ingroeiperiode als ‘bodem’ de jaarlijkse canon die de erfpachter voorafgaand aan de canonherziening einde tijdvak betaalt) zou een optie kunnen zijn.

Vragen: 5.a) Is een ingroeiregeling, uitgaande van een gemiddelde canonstijging van 50% en gelet op voormelde tijdstippen waarop de erfpachters zijn en zullen worden geïnformeerd over de (concrete) nieuwe canon aan het einde van het huidige tijdvak, naar uw mening nodig? 5.b) Kent u vanuit uw praktijk meer situaties, dan wel gemeenten die dergelijke ingroeiregelingen hanteren? 5.c) Zijn de hierboven beschreven twee voorbeelden van een ingroeiregeling naar uw mening redelijk en marktconform en zo niet, op welke wijze zou de regeling dan wel marktconform kunnen worden geformuleerd?

16

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

Antwoord: Uitgaande van een gemiddelde canonstijging van 50% ben ik van mening dat een ingroeiregeling wenselijk is aangezien er bij de canonherziening tegen het einde van het tijdvak er geen begrenzingen gelden ten aanzien van de canonstijging. Een ingroeiregeling kan de overgang naar de nieuwe canon verzachten. Andere gemeenten zoals Amsterdam, Rotterdam en Den Haag hanteren op dit moment overigens geen ingroeiregeling. Vanwege het ontbreken van vergelijkingsmateriaal is het voor mij ondoenlijk om iets over de marktconformiteit van de regeling sec te zeggen, ik beschouw de twee hierboven beschreven regelingen wel als redelijk. Amsterdam had wel een ingroeiregeling maar die is per 1 januari 2018 afgeschaftxxvi. In plaats daarvan komen de volledige kosten van de canonherziening voor rekening van de gemeente Amsterdam, tot een maximum van €2.000,-.

2.7. Grondquotetabel Voor het bepalen van de waarde van de grond kan gebruik worden gemaakt van verschillende methoden. In het voorliggende voorstel is ten behoeve van het vaststellen van de canon tegen het einde van het tijdvak voor percelen met een woonbestemming gekozen voor vaststelling van de grondwaarde door middel van een grondquote. Bij het vaststellen van de grondwaarde wordt daarbij gebruik gemaakt van de meest actuele (onherroepelijke) WOZ-waarde van de woning. Bij de WOZ-waarde van de woning is het gehele object (grond en opstal) gewaardeerd met inachtneming van de bestemming wonen. Aan de hand van een grondquote kan vervolgens uit de WOZ-waarde een grondwaarde worden afgeleid. Voor de te hanteren grondquotes wordt gebruik gemaakt van de grondquotetabel die is vastgesteld ten behoeve van de Conversieregeling Erfpacht 2017 (bijlage D). De in deze tabel opgenomen WOZ-waardes worden jaarlijks geïndexeerd (geactualiseerd) met de prijsindex “Bestaande koopwoningen, gemeente Utrecht, kwartaalbasis, verkoopprijzen prijsindex 2010”, zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De grondquotes die in de grondquotetabel zijn vastgelegd liggen per staffel vast. Voor meergezinswoningen is de grondquote minimaal 13,2% en maximaal 23,8%, terwijl de grondquote voor eengezinswoningen minimaal 22,6% en maximaal 33,3% bedraagt.

De in de grondquotetabel opgenomen grondquotes vallen, met uitzondering van de laagste staffel voor eengezinswoningen (22,6%), allemaal binnen de in de Grondprijzenbrief 2023 vermelde bandbreedte voor de grondquotes die van toepassing zijn voor woningbouwkavels die in de marktsector projectmatig ontwikkeld worden ten behoeve van particulieren, dan wel beleggers. Deze grondquotes liggen tussen de 25% en 45% voor eengezinswoningen en tussen 12% tot 35% voor meergezinswoningen.

Vragen: 6.a) Herkent u de grondquotes uit de tabel en zijn deze naar uw mening marktconform? Graag een separaat oordeel over de EGW en de MGW en bij het beantwoorden van de vraag graag meenemen dat de grondquotetabel, als deze eenmaal is vastgesteld, bruikbaar moet zijn voor de

17

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

komende 15 jaar en of de grondquotetabel daarom naar uw mening moet worden vastgesteld met inachtneming van het huidige prijspeil (momentopname) dan wel op basis van langjarige (gemiddelde) grondquotes. 6.b) Ziet u in uw dagelijkse praktijk een vergelijkbaar verschil in grondquotes tussen EGW en MGW? 6.c) Is naar uw mening de WOZ waarde en een daaraan gekoppelde grondquote een marktconforme grondslag voor het vaststellen van de grondwaarde? Zo niet wat voor alternatieven ziet u in de markt? (toelichting: bij meer dan gemiddelde investeringen in een woning zal de WOZ-waarde wellicht hoger worden en leidt dat in beginsel tot een hogere grondwaarde)

Antwoord: De systematiek van grondquotes heeft in de Nederlandse praktijk van gronduitgiften aan betekenis ingeboet ten gunste van het hanteren van de residuele grondwaardmethode. Als gevolg hiervan is er beperkt vergelijkingsmateriaal beschikbaar om deze vraag te beantwoorden. Zo wordt in Amsterdam bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht een systeem van Buurtstraatquotes gehanteerd die variëren van 5% tot 50% xxvii. Deze buurtstraatquotes zijn sinds de introductie in 2017 over de hele stad Amsterdam gestegen en lijken daarmee onderhevig aan korte termijn marktontwikkelingen. In Arnhemxxviii wordt bij de verkoop van het bloot eigendom uitgegaan van de WOZ waarde, die vervolgens met een grondquote vermenigvuldigd wordt om de grondwaarde te bepalen. Hierop kan, indien van toepassing, nog een depreciatie worden toegepast. In onderstaande tabel zijn de desbetreffende grondquotes weergegeven: Gemeente Arnhem, Nota grondprijzen 2022 Dure buurten Rijwoning 32% 2^1-kap-woning 35% Vrijstaand 35% Appartement 28%

Middeldure buurten 30% 32% 32% 27%

Betaalbare buurten 28% 30% 30% 25%

In Alkmaarxxix wordt de grondwaarde voor een nieuwe erfpachtperiode eveneens met behulp van de WOZ-waarde en een grondquote bepaald. Op de aldus vastgestelde grondwaarde (te weten het product van de WOZ-waarde en het grondquotum) wordt daarna, volgens de Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht (gewijzigd d.d 19-11-2013), een percentage in mindering gebracht van 1% per jaar van die grondwaarde te rekenen over de periode ingaande het jaar waarin de offerte wordt uitgebracht tot en met het jaar waarin de einddatum ligt van het lopende erfpachttijdvak, een en ander met een maximum van 30%. In de nota grondprijzen 20222023 staan de volgende grondquotes:

18

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

Gemeente Alkmaar, nota grondprijzen 2022-2023. Woningcategorieën Soort woning Categorie 1 Categorie 2 Categorie 3 Categorie 1 Categorie 2 Categorie 3

Grondgebonden Grondgebonden Grondgebonden Appartement Appartement Appartement

WOZ waarde < € 210.900 < € 255.000 ≥ € 255.000 < € 210.900 < € 255.000 ≥ € 255.000

Grondquote bestaande woningen 25% 30% 35% 18% 23% 28%

Voor zover waarneembaar wordt er in de praktijk een onderscheid gemaakt tussen de grondquotes voor eengezinswoningen en meergezinswoningen, hetgeen logisch is. De hoogte van de grondquotes komen echter maar beperkt overeen tussen gemeenten die een dergelijke systematiek hanteren. Op basis van het beschikbare vergelijkingsmateriaal lijken de grondquotes uit de Grondquotetabel Conversieregeling Erfpacht 2017 redelijk en marktconform. Weliswaar zijn de grondquotes in de tabel van de gemeente Utrecht lager, daar staat echter tegenover dat er elders nog reducties toegepast kunnen worden. Gelet op de beperkte beschikbaarheid van vergelijkingsmateriaal zou het mijns inziens het meest logisch zijn actualisatie van de tabel als mogelijkheid open te houden in plaats van deze voor 15 jaar vast te zetten. Hoewel er veel voor te zeggen is, om de tabel langjarig hetzelfde te houden, kan deze door marktfluctuaties uit de pas gaan lopen met de markt. In het ergste geval zal dat langjarig gebeuren. Eventueel zouden aanpassingen begrensd kunnen worden om toch een zekere stabiliteit in het hanteren van de grondquotes te houden. Mogelijk is een WOZ waarde vatbaar voor verhoging door investeringen van de erfpachter in de opstallen, zoals die kunnen voortkomen uit het plaatsen van dakkapellen of uitbouwen.

Het is vrijwel ondoenlijk dergelijke situaties met een generieke aanpassing in de voorgestane methodiek op te lossen. Een mogelijke oplossing zou wel zijn om erfpachters altijd de mogelijkheid te bieden in dergelijke gevallen aan de hand van een taxatierapport aan te laten tonen dat een gehanteerde WOZ waarde bij herziening door zijn eigen verbouwing hoger is geworden, zodat met deze verhoging rekening gehouden kan worden in de vorm van een correctie op de WOZ waarde die als input dient voor de berekening van de grondwaarde bij herziening.

2.8. Afkoopregeling In 2017 heeft de gemeente de Conversieregeling Erfpacht 2017 (bijlage B) vastgesteld waarmee erfpachters met een erfpachtrecht waarop (onder meer) de AB 1974 van toepassing zijn de canon gedurende het lopende tijdvak kunnen ‘vastklikken’ dan wel geheel of gedeeltelijk kunnen afkopen. Daarbij wordt het erfpachtrecht geconverteerd naar de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989) en heeft de erfpachter, in geval van gehele afkoop van de canon, in de toekomst geen canonverplichting meer. In geval de canon niet geheel wordt afgekocht, betaalt de erfpachter jaarlijks een canon die gelijk is aan 5% van (het niet afgekochte deel van) de grondwaarde. Deze canon blijft in de toekomst ongewijzigd (er vindt geen indexering of herziening van de canon plaats).

19

Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285

De Conversieregeling Erfpacht 2017 is van toepassing op erfpachtrechten waarvan het in de erfpachtvoorwaarden vastgelegde gebruik uitsluitend “wonen” is. De erfpachter dient de woning zelf te bewonen. De regeling is niet van toepassing voor sociale woningbouw en erfpachtrechten met betrekking tot verhuurde woningen. Van de Conversieregeling Erfpacht 2017 kan gebruik worden gemaakt tot het einde van het lopende tijdvak. Ten behoeve van erfpachters die tot het einde van het lopende tijdvak gebruik kunnen maken van de Conversieregeling Erfpacht 2017 wordt in de voorgestelde gewijzigde algemene bepalingen een nieuwe afkoopregeling opgenomen. Deze afkoopregeling is van toepassing voor erfpachters van grond met een woonbestemming, waarbij de erfpachter de woning zelf bewoont. Op grond van deze afkoopregeling is de afkoopsom bij conversie na afloop van het huidige tijdvak gelijk aan de grondwaarde die wordt vastgesteld bij de herziening van de canon aan het einde van het huidige tijdvak. Vanaf de datum van het einde van het huidige tijdvak wordt de afkoopsom vervolgens geïndexeerd met 2% op jaarbasis tot en met de datum waarop de akte van conversie bij de notaris wordt getekend. Met deze afkoopregeling hebben erfpachters, ook voor de toekomst, duidelijkheid over de hoogte van de afkoopsom.

Net als dit het geval is bij de Conversieregeling Erfpacht 2017 kunnen erfpachters van grond met een andere bestemming dan wonen geen gebruik maken van de voorgestelde afkoopregeling. Dit betekent echter niet dat conversie in dat geval niet mogelijk is. Evenals dat nu het geval is, kunnen erfpachters die geen gebruik kunnen maken van de Conversieregeling Erfpacht 2017 een aanvraag tot conversie van hun erfpachtrecht doen op grond van de beleidsuitgangspunten zoals vastgesteld in 1998. De gemeente laat de erfpachter vervolgens weten of conversie naar de AV 1989 mogelijk is. Als conversie mogelijk is, zal ten behoeve van het vaststellen van de afkoopsom opdracht worden gegeven aan een externe, gecertificeerde taxateur om de grondwaarde vast te stellen. De afkoopsom is in beginsel gelijk aan de getaxeerde grondwaarde, met dien verstande dat als minimum voor de afkoopsom wordt gehanteerd de minimale grondprijs voor de betreffende bestemming, zoals opgenomen in de gemeentelijke grondprijzenbrief.

Vragen: 7) Is de voorgestelde afkoopregeling zoals hiervoor beschreven naar uw mening redelijk en marktconform?

Antwoord: De voorgestelde afkoopregeling is redelijk aangezien de eenmaal vastgestelde grondwaarde jaarlijks met 2% geïndexeerd wordt. Deze stijging komt overeen met de lange termijn inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank, waarbij aanvullend opgemerkt kan worden dat het redelijk is om te veronderstellen dat op de lange termijn de stijging van de waarde van grond enigszins boven het niveau van de inflatie zal liggen. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het proefschrift van Nelisse xxx en onderzoek van LEI Wageningen URxxxi. Het is evenwel denkbaar dat de inflatie voor kortere perioden zowel meer als minder kan zijn dan de stijging van de waarde van de grond. Echter de systematiek beoogt juist een redelijke oplossing te zijn voor de lange termijn. Om die reden is de afkoopregeling redelijk.