3. Steenhuijs notitie erfpacht Utrecht

https://www.ruimtelijkeplannen.nl/ documents/NL.IMRO.0307.BP00066-0301/i_NL.IMRO.0307.BP00066-0301_0002.jpg https:// www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0307.BP00066-0301/ i_NL.IMRO.0307.BP00066-0301_0002.jpg https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/ NL.IMRO.0307.BP00066-0301/i_NL.IMRO.0307.BP00066-0301_0002.jp

Notitie erfpacht Utrecht 22 mei 2023

1

Projectnummer: Datum:

P102394 22 mei 2023

Opdrachtgever:

Gemeente Utrecht Stadsplateau 1 3521 AZ Utrecht

Uitgevoerd door:

Steenhuijs Grondzaken BV Parijsboulevard 209 3541 CS Utrecht +31850020070 mail@steenhuijs.com www.steenhuijs.com

2

Inhoudsopgave: Managementsamenvatting

4

1.

Inleiding

5

1.1 Vraagstelling

5

1.2 Uitvoering

6

1.3 Specifiek overeengekomen werkzaamheden

6

1.4 Ontvangen stukken

6

1.5 De kerngegevens Algemene Bepalingen 1974

7

1.6 Vooraf

8

Advies bij gelijkblijvende systematiek

9

2.1 Minimum canonpercentage

9

2.2 Canonpercentage

11

2.3 Indexering canon

14

2.4 Grondslag grondwaarde

15

2.5 Definities

15

2.6 Taxatierichtlijn

16

2.

3

Advies bij wijziging van voorwaarden

18

3.1 Marktconform canonpercentage

18

3.2 Grondslag

19

3.3 Herzieningsinterval

19

3.4 Indexatie canon

20

3.5 Depreciatie

20

3.6 Einde erfpachttijdvak

21

3.7 Betalingsinterval

21

3.8 Driedeskundigenprocedure

22

Bijlagen: 1. Uitvraag deskundigen advies financiële aspecten erfpacht 2. Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 3. Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten vanaf 1-1-2013

3

Managementsamenvatting

De gemeente Utrecht heeft aan Steenhuijs Grondzaken BV advies gevraagd, over de financiële aspecten van erfpacht in het kader van de herziening van de Algemene Bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974. In de huidige Algemene Bepalingen is een minimum canonpercentage van 5% opgenomen. Als de gemeente Utrecht overweegt het minimumpercentage te herzien, adviseren we een canonpercentage van minimaal 2,5%. Het advies is het canonpercentage bij het opstellen van nieuwe Algemene Bepalingen te baseren op (een te taxeren) marktconform netto aanvangsrendement met een minimum van een door de gemeente Utrecht vast te stellen vermogenskostenvoet (hiervoor dient een beleidsstandpunt te worden ingenomen). De herzieningsinterval van 10 jaren is een werkbare termijn voor actualisatie van de canon naar een marktconforme vergoeding. In deze 10jaarsperiode wordt geadviseerd te werken met een indexatie, te kiezen uit CPI, dan wel de gemiddelde huurprijswijziging in Nederland gepubliceerd door het CBS (voor grond in erfpacht uitgegeven voor woondoeleinden). Voor zover dit nog niet het geval was, wordt geadviseerd de grondslag voor de canonbepaling vanuit het (bijzonder) uitgangspunt fysiek en juridisch bouwrijpe grond te benaderen. Dit geeft de kwaliteit weer waarin de grond aan de erfpachter ter beschikking is gesteld.

Duidelijk gestelde bestemming definities zorgen ervoor dat de grondwaarde geen andere waarde vertegenwoordigt dan waarvoor de grond feitelijk in gebruik is. Geadviseerd wordt bij het vaststellen van de herziene Algemene Bepalingen de definities te actualiseren, taxatierichtlijnen voor deskundigen te introduceren en te toetsen aan de Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten.

4

1.

Inleiding

In de gemeente Utrecht komt op veel plaatsen erfpacht voor. Sinds 1974 hanteert de gemeente erfpacht als vast beleid. Uitgangspunt in 1974 was dat door middel van erfpacht de grondwaardestijging ten goede zou komen aan de gemeenschap. Hiertoe wordt de grondwaarde zoals gedefinieerd in de AB 1974 iedere 10 jaar aangepast aan de actuele marktwaarde van de grond. De Algemene Bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (hierna: AB 1974) gaan uit van voortdurende erfpacht met tijdvakken van 50 jaar. Bij deze AB 1974 is meestal sprake van een jaarlijkse canonverplichting (te betalen in halfjaarlijkse termijnen) die om de tien jaar wordt herzien. Voor het eerste tijdvak van 50 jaar zijn de (financiële) voorwaarden vastgelegd en het einde van dit tijdvak nadert. In de huidige AB 1974 is bepaald dat na verloop van het eerste tijdvak de algemene voorwaarden gewijzigd kunnen worden. Volgens opgaaf zijn op dit moment ongeveer 300 erfpachtcontracten van kracht waarop de AB 1974 van toepassing zijn. Ruim 200 daarvan zien op een woonbestemming. Het zijn er veel meer geweest. De afname heeft te maken met de conversieregelingen waarvan gebruik gemaakt werd.

1.1

Vraagstelling

Aan Steenhuijs Grondzaken zijn door de gemeente Utrecht de volgende vragen voorgelegd: 1.

2.

3. 4. 5. 6.

Stel dat de Gemeente Utrecht besluit om de huidige systematiek van canonherziening in het tweede erfpachttijdvak te handhaven, wat is dan uw advies ten aanzien van de wijze waarop de daarbij te hanteren parameters (canonpercentage, CPI-alle huishoudens, minimale canonpercentage, grondslag/grondwaarde), mede in het licht van de van toepassing zijnde restricties bij de canonherziening, moeten worden vastgesteld? Stel dat de Gemeente Utrecht besluit om de canon in het tweede erfpachttijdvak op een andere wijze vast te stellen, op welke wijze (en waarom) dient de vaststelling van de canon naar uw mening dan plaats te vinden? Wat is naar uw mening een marktconforme wijze voor de vaststelling van het canonpercentage? Wat is uw mening met betrekking tot het hanteren van een minimum canonpercentage en hoe zou de ondergrens voor het canonpercentage dan vastgesteld moeten worden? Wat is naar uw mening de juiste grondslag waarop het canonpercentage toegepast dient te worden? Hoe zou deze grondslag vastgesteld moeten worden? Wat is uw advies met betrekking tot herziening en/of indexatie van de canon?

De uitvraag deskundigenadvies financiële aspecten erfpacht is als bijlage aan dit advies toegevoegd.

5

1.2

Uitvoering

Deze adviesopdracht is aangenomen door STEENHUIJS Grondzaken, gevestigd te 3541 CS Utrecht, Parijsboulevard 209 en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 54065852. Namens STEENHUIJS Grondzaken BV is deze opdracht uitgevoerd door: De heer ing. Bart N.J. Huijts MBA MRE MRICS RT, register taxateur van onroerende zaken, onder andere ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed onder registratienummer RT301591361, tevens lid van en Registered Valuer bij de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), lidnummer 1273721 en De heer Arjen Roos RT, registertaxateur van onroerende zaken, ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) te Rotterdam in de Kamers Bedrijfsmatig Vastgoed en Wonen onder nummer RT 664919440. Lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM U.A.), vakgroep Business en Wonen. Ingeschreven in het Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD), onder nummer D0311.

1.3

Specifiek overeengekomen werkzaamheden

Dit advies betreft consultancywerkzaamheden en is nadrukkelijk geen taxatie in de zin van de reglementen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Met dit product kan een geregistreerde taxateur opdracht krijgen om advies uit te brengen waarvoor de specifieke deskundigheid van de geregistreerde taxateur vereist is en/of een schriftelijke opinie omvat van de waarde van een onroerende zaak. Dergelijke adviezen worden in de regel uitgebracht in een opdrachtgever-/opdrachtnemer-relatie, waarbij niet direct sprake is van derdenwerking dan wel maatschappelijk vertrouwen. Het advies betreft geen professionele taxatiedienst (PTD) in de zin van de Algemene gedrags- en beroepsregels en/of de geldende praktijkhandreikingen van het NRVT en mag niet gebruikt worden ten behoeve van jaarverslaglegging en kredietverlening.

1.4

Ontvangen stukken

Ondergetekenden hebben de navolgende stukken en informatie van de gemeente Utrecht ontvangen ten behoeve van de uitvoering van de aan hen gegeven opdracht: Document 'Uitvraag deskundigen advies financiële aspecten erfpacht' d.d. 26 april • 2022; Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (Raadsbesluit • van 15 augustus 1974); Kennisgeving canonherziening Flieruilensteeg 3-5 te Utrecht, als voorbeeld • canonherziening van een woning; Kennisgeving canonherziening Hondsrug winkelcentrum Lunetten, als voorbeeld • canonherziening van bedrijfsmatig vastgoed.

6

1.5

De kerngegevens Algemene Bepalingen 1974

Voor een goed begrip van dit advies volgt hierna eerst een beschrijving van de kerngegevens van de AB 1974. 1.5.1

Het uit te geven recht van erfpacht is voortdurend en kent tijdvakken van telkens 50 jaar.

1.5.2

De jaarlijkse canon, te betalen in halfjaarlijkse termijnen, wordt uitgedrukt als een percentage van de werkelijke grondwaarde. De werkelijke grondwaarde is gedefinieerd in de AB 1974 als: ’de prijs, die de eigenaar met tact, geduld en goed koopmanschap voor zijn goed zou kunnen bedingen.’ De kwaliteit waarin ‘zijn goed’ moet worden gedefinieerd (bebouwd of onbebouwd, volle eigendom of belast met erfpacht) is niet nader omschreven.

1.5.3

Elke 10 jaar kan de grondwaarde en canon worden aangepast aan de actualiteit.

1.5.4

Het canonpercentage dient volgens de AB 1974 worden vastgesteld op basis van 'het dan gebruikelijke canonpercentage’ met enkele aanvullende voorwaarden. In de praktijk wordt het percentage door de gemeente de afgelopen jaren bepaald aan de hand van het percentage dat door de Bank voor Nederlandsche Gemeenten N.V. (BNG) op de peildatum wordt gehanteerd voor 25-jarige leningen (met gelijke aflossingen), met een renteaanpassing om de 10 jaar (bron: uitvraag).

1.5.5

Het canonpercentage is volgens de AB 1974 minimaal 5% in het eerste tijdvak.

1.5.6

Voor de bestemming wonen geldt bij canonherziening dat de nieuwe canon nooit minder bedraagt dan de vastgestelde canon bij vestiging van het erfpachtrecht en dat de canon nooit meer bedraagt dan tweemaal het bedrag van de laatst geldende canon. Afsluitend mag de canon niet meer bedragen dan de huidige canon verhoogd met (het percentage van) de totale, gecumuleerde gemiddelde1 huurverhoging van woningen in de tien jaar voorafgaand aan de herziening.

1.5.7

Voor de bestemming niet-woningen geldt dat de canon nooit minder bedraagt dan de vastgestelde canon bij vestiging van het erfpachtrecht en dat de canon nooit meer bedraagt dan tweemaal het bedrag van de laatst geldende canon.

1.5.8

Bij canonherziening einde tijdvak gelden bovenstaande begrenzingen niet.

1.5.9

Behoudens een jaarlijkse administratieve bijdrage van afgerond € 7,50 is vooruitbetaling van de canon voor 10 jaar mogelijk op basis van een netto contante waardeberekening (de parameters van die berekening worden in de AB 1974 niet benoemd).

1 Volgens Raadsbesluit van 7 december 2000 met kenmerk OGU 00.113891/00.122210 BGS

7

1.5.10 De erfpachter heeft een onderhoudsplicht en herbouwplicht bij vernietiging van de opstallen. Daarnaast mag hij de opstallen niet langer dan één jaar ongebruikt laten. 1.5.11 De erfpachter heeft bij vervreemding en splitsing toestemming nodig van de gemeente. 1.5.12 Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de nieuwe grondwaarde waarop de herziene canon is gebaseerd wordt deze vastgesteld door deskundigen. 1.5.13 Volgens de AB 1974 kan de gemeente besluiten tot wijziging van de algemene bepalingen. De gewijzigde algemene bepalingen treden in werking op de dag waarop een nieuw erfpachttijdvak aanvangt. De erfpachters en hypotheekhouders moeten ten minste twee jaar vóór afloop van een erfpachttijdvak bij aangetekend schrijven in kennis worden gesteld van de wijzigingen. De gemeente kan ook later vaststellen, maar dan treden de herziene Algemene Bepalingen ook later in werking.2 1.5.14 Is deze kennisgeving niet tijdig uitgebracht of is een raadsbesluit genomen in de laatste twee jaren van het lopende erfpachttijdvak dan blijven de geldende bepalingen en voorwaarden voor het nieuwe erfpachttijdvak van kracht tot twee jaren zijn verstreken, te rekenen vanaf het tijdstip waarop de kennisgeving alsnog is uitgebracht. Het feit, dat de hier bedoelde kennisgeving niet tijdig is gedaan, brengt in de aanvangsdatum van de nieuwe tienjarige periode geen wijziging.

1.5.15 Wanneer de erfpachter zich niet kan verenigen met die nieuwe algemene bepalingen worden deze eveneens vastgesteld door deskundigen en kunnen erfpachters zich wenden tot de reguliere rechter.

1.6

Vooraf

De gemeente heeft aangegeven dat er op dit moment nog ongeveer 300 erfpachtovereenkomsten zijn, waarvoor de AB 1974 gelden. Nieuwe uitgiften in erfpacht vinden plaats onder recentere Algemene Bepalingen dan die van 1974. Dit zijn de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989), op grond waarvan de canon eeuwigdurend wordt afgekocht. Vanwege eenvoud en verlaging van administratieve lasten is het te overwegen de erfpachters met een erfpachtovereenkomst onder de werking van de AB 1974, aan te bieden te converteren naar de laatste voor erfpacht vastgestelde Algemene Bepalingen. Volgens de gemeente is dit ook meermaals gebeurd met onder andere de Conversieregeling 2003 en meest recentelijk de Conversieregeling Erfpacht 2017. Uit navraag blijkt dat erfpachters nog steeds de mogelijkheid hebben om te converteren naar de AV 1989.

2 Zie: AB 1974, artikel 7.2.1-4

8

2.

Advies bij gelijkblijvende systematiek

In geval de gemeente Utrecht besluit om de huidige systematiek van canonherziening (inclusief de restricties) in het tweede erfpachttijdvak te handhaven (vraag 1), adviseren we het minimum canonpercentage te actualiseren. Verder zouden de AB 1974 kunnen worden aangevuld met definities, een taxatierichtlijn en een aanvulling op de reeds bestaande procedure rondom een canonherziening bij het einde van de volgende tijdvakken. De navolgende restricties worden hierbij herkend: 7.1.1-1. Burgemeester en Wethouders zullen in het tiende, twintigste, dertigste en/of veertigste jaar van het lopende erfpachttijdvak de canon, welke zal gelden voor de volgende tien-jarige periode, bepalen op het dan gebruikelijke percentage als bedoeld in het eerste lid van artikel 2.1., verminderd met de helft van het percentage, waarmee over het laatste kalenderjaar de kosten van gezinsconsumptie zijn gestegen, echter minimaal 5% van de dan geldende werkelijke grondwaarde dan wel, als dit hoger uitkomt, op het dan gebruikelijke percentage als bedoeld in het eerste lid van artikel 2.1. van de werkelijke grondwaarde bij uitgifte, met dien verstande, dat de canon nimmer op een lager bedrag zal worden gesteld dan op het bedrag, waarop de canon bij uitgifte is vastgesteld en dat de canon telkenmale niet hoger zal worden vastgesteld dan op tweemaal het bedrag van de laatstelijk geldende canon. 7.1.1-1A.

Onverminderd het bepaalde in het voorgaande lid van dit artikel geldt, zolang er een wettelijke beheersing van de huurprijzen voor de woningen van kracht is, voor de berekening van de herziening van de canon voor in erfpacht uitgegeven gronden, welke uitsluitend bestemd zijn voor de oprichting en/of instandhouding van woningen, dat, wanneer de grondwaarde met een hoger percentage is gestegen dan het totale percentage van de wettelijk toegestane huurverhogingen voor het op de grond gebouwde in de aan het in het vorige lid van dit artikel bedoelde jaar voorafgaande tienjarige periode, de canonverhoging wordt beperkt tot laatstbedoeld percentage; bij stijging van de grondwaarde en gelijk blijven of dalen van de huurprijs in genoemde tienjarige periode blijft de canon gehandhaafd op het bedrag, dat geldt voor de voorafgaande tien-jarige periode. In navolging van artikel 3.1.2 sub 1.a. wordt verwacht dat in aanvulling op de AB 1974 in de individuele erfpachtovereenkomst het (privaatrechtelijk) gebruik wordt vastgelegd waarvoor de grond in erfpacht wordt uitgegeven.

2.1

Minimum canonpercentage

Het in de AB 1974 genoemde minimum canonpercentage voor het eerste tijdvak is 5%. In de huidige economie (Q3-2022) is dat hoog en in het voordeel van de gemeente Utrecht. De canon kan echter nooit minder zijn dan de canon bij initiële uitgifte van het erfpachtrecht. Een minimum canonpercentage is – naar ons inzicht – in de huidige AB 1974 opgenomen om het rendement op bloot eigendom van destijds veilig te stellen. Daarmee worden de effecten van de economische cyclus, voor zover die leiden tot een percentage lager dan 5%, volledig uitgevlakt.

9

Als de gemeente Utrecht overweegt het minimumpercentage te herzien, adviseren we een percentage van minimaal 2,5%. Er is in de vastgoedmarkten geen minimum rendement of minimum-rendementseis bekend voor canonpercentages gerelateerd aan grondwaarde, behoudens erfpachtvoorwaarden in andere steden. Derhalve wordt geadviseerd het minimum af te leiden van de diverse indicatoren uit parallelle markten, zoals de hypotheekrente en de aanvangsrendementen op vastgoed. De hypotheekrente met een lange rentevastperiode volgt de rente op staatsleningen plus een risicopremie. Die risicopremie varieert in de tijd en bedroeg gemiddeld 2¼ procentpunt in de afgelopen vijf jaar.3 Dit minimumpercentage van 2,5% ligt tevens in de buurt van het laagste hypotheek-rentepercentage voor hypotheken met rentevastperiode van 10 jaren, gedurende de laatste 20 jaren. De aanvangsrendementen van vastgoed kennen een theoretische onderbouwing, waarbij de in de markt waargenomen netto aanvangsrendementen worden verdeeld in een risicovrije rentevoet en één of enkele risicopremies. De meeste publicaties zijn te vinden over de risicopremies van transacties betreffende beleggingsobjecten met de laagste risico-factoren, de zogenaamde ‘prime markets’. De risicopremie geeft aan welk rendement door beleggers geëist wordt voor het aangaan van risico’s.

Voor residentieel vastgoed is de risicopremie lager dan voor andere typen vastgoed. Begin 2022 lag de risicopremie voor residentieel vastgoed op 3,1 procent, door stijging van de risicovrije rentevoet (Staatsleningen) is deze begin 2023 gedaald naar onder de 2%. De verwachting is dat dit van tijdelijke aard is, in verband met geopolitieke onzekerheden en extreem snel stijgende inflatie. De gemiddelde aanvangsrendementen van huurwoningen in bezit van institutionele beleggers zijn in het eerste kwartaal van 2022 verder gedaald tot 4 procent (bron: MSCI). De risicovrije rente (10 jaars Nederlandse staatslening) nam verder toe door de aankondiging van de ECB de rente te verhogen. Hierdoor is de risicopremie opgenomen in de aanvangsrendementen verder gedaald naar 2,6 procent in het tweede kwartaal, eind 2021 was dit nog 4,1 procent.

Risicopremie huurwoningen boven 10 jaars staatslening

BRON: C&W, MSCI (2023), BEWERKING SYNTRUS ACHMEA

3 Bron: Hypotheekrente verwachting, 30 september 2022, ABN AMRO

10

Voorgaande leidt tevens tot de gedachte dat een minimum canonpercentage afhankelijk gesteld kan worden van het type vastgoed waarvoor de erfpacht van toepassing is. Een uitvoering daarvan leidt echter tot een gecompliceerder erfpachtbeleid. Het minimum canonpercentage zorgt ervoor dat er altijd een rendement behaald wordt op de geactualiseerde grondwaarde, waarbij als extra zekerheid bepaald kan worden dat de canon niet lager kan zijn dan de canon bij uitgifte.

BRONNEN: CBS, MSCI, CBRE; UIT ABN AMRO SECTOR EXPERTISE NOVEMBER 2022

Als het minimum canonpercentage gebaseerd wordt op de interne vermogenskostenvoet van de gemeente Utrecht, is een vast percentage in principe overbodig. Een rendement op een eigen vermogen (dat onderdeel is van de vermogenskostenvoet) is technisch gezien nooit negatief. 2.2

Canonpercentage

In het canonpercentage moet een redelijke vergoeding voor het geïnvesteerd vermogen van de gemeente passen, alsook een redelijk gelijkwaardige kostenbasis voor de erfpachter ten opzichte van alternatieve vormen van grondgebruik: zoals vol eigendom of huur. In het verleden werden canonpercentages ook wel gekoppeld aan het rendement op 10-jarige staatsobligaties. Met de recente ervaring van de financiële markten in beeld (waarin zich negatieve rendementen voordeden), lijkt het niet realistisch om een canonpercentage alleen afhankelijk te laten zijn van de financiële markten. Deze blijken flink te worden beïnvloed en gereguleerd door instituten als de ECB en DNB.

11

Grondwaarde en canonpercentage horen in balans met elkaar te zijn. Als de grondwaarde consequent middels de (bijzondere) uitgangspunten fysiek en juridisch bouwrijp wordt benaderd (zie §2.5), dient het canonpercentage daarop worden afgestemd. Omdat het canonpercentage een reflectie is op een risico-rendement afweging van de gemeente. Het canonpercentage kan een reflectie zijn van de feitelijke vermogenskostenvoet4 van de gemeente Utrecht. Bedrijven kunnen deze eenvoudig bepalen door de gewogen rente vreemd vermogen op te tellen bij het gewogen rendement op het eigen vermogen. Voor de opzet en inhoud van de begroting en jaarrekening van gemeenten gelden wettelijke eisen die zijn vastgelegd in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV). Aangesloten kan worden bij de omslagrente van de gemeente, die tot stand komt op basis van de BBV5. Hierin is een berekening van het percentage vreemd vermogen en de aan het eigen vermogen toegerekende rente opgenomen, waaruit een gemiddeld percentage bepaald kan worden (de vermogenskostenvoet). Een bekende variabele is de rente op het vreemd vermogen, die de gemeente Utrecht betaalt aan externe financiers. De gedachte is dat de rente op het eigen vermogen hoger is dan het rendement op het vreemd vermogen (eigen vermogen kent een hoger risico, geldverstrekkers moeten het eerst tevreden gesteld worden).

Vanuit deze systematiek is het canonpercentage te benaderen als: rente vreemd vermogen voor de gemeente Utrecht + extra vergoeding voor beschikbaar stellen van eigen vermogen + administratiekosten in ruime zin. Rekenvoorbeeld (fictieve percentages en renten):

Aandeel vermogen gemeente

Rente

Totaal

Vreemd vermogen

30%

5%

1,5%

Eigen vermogen

70%

7,5%

5,25%

Totaal

6,75%

Beheerkosten

P.M.

Als het canonpercentage gelijk is aan de vermogenskostenvoet van het gehele vermogen van de gemeente Utrecht, gaat het in erfpacht uitgeven van de grond niet ten laste van de gemeenschap. Als het canonpercentage lager is dan de vermogenskostenvoet, heeft het een rendementsverlagend effect op de algemene rekening (ten laste van de gemeenschap). Als het canonpercentage hoger is dan de vermogenskostenvoet, heeft de uitgifte in erfpacht een positief effect op het rendement van de algemene rekening.

4 De vermogenskostenvoet is het gemiddelde rentepercentage dat een onderneming moet betalen

wanneer zij eigen en vreemd vermogen wil aantrekken. De vermogenskostenvoet geeft dus de prijs weer van het aan de onderneming beschikbaar gestelde vermogen. 5 Notitie rente 2017, commissie BBV, juli 2016

12

Wij adviseren een canonpercentage minimaal gelijk aan de vermogenskostenvoet aan te houden. Het in erfpacht uitgeven van gronden binnen de gemeente is dan niet ten laste van dat deel van de inwoners die géén erfpachter zijn. Het vaststellen van dit canonpercentage kan door jaarlijks een beleidsstandpunt aan te nemen over het gewenst rendement op het eigen vermogen en de verdeling eigen en vreemd vermogen aan passiva. Een ander perspectief als bloot eigenaar is de houding aan te nemen van een defensief belegger en het canonpercentage af te stemmen op de netto aanvangsrendementen die bij vergelijkbare erfpachten worden gehanteerd, zoals bij agrarische erfpacht, dan wel de betaalde aanvangsrendementen van nieuwbouw in de prime-markets van Nederland (na correctie van de huurprijsindexering die voorzien wordt). Deze laatste is bijvoorbeeld momenteel de NAR van kantoren op de Amsterdamse Zuidas, en enkele logistieke transacties (ca. 3,1% NAR). Deze benadering stuurt meer op economische omstandigheden en marktconformiteit.

BRON: STATISTA.COM - NET OFFICE PRIME YIELD AMSTERDAM NL De Nederlandse Vereniging van Banken (DNB) heeft een 'Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1 januari 2013' opgesteld. In deze richtlijn wordt in het algemeen beschreven wat banken als verantwoord financierbaar achten met betrekking tot toekomstig te vestigen particuliere erfpachtrechten van woningen, maar laat gezien het karakter van een richtlijn alle vrijheid voor individuele partijen (ook banken) om hiervan af te wijken. In de richtlijn is te lezen dat het canonpercentage bij herziening zodanig moet worden bepaald dat de kostprijs van de erfpacht voor de consument op basis van de marktverwachtingen niet hoger is dan van hypothecaire geldleningen met dezelfde rentevaste

13

periode. Ondergetekenden merken hierbij op dat Nederlandse hypotheekbanken onder streng toezicht staan van de DNB en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Deze toezichthouders hebben invloed op de leencapaciteit en daarmee ook de rente. Deze 'politieke' invloed, ter behoud van financiële stabiliteit, maakt dat hypotheekrente niet bij voorbaat een juiste indicator kan zijn voor een marktconform canonpercentage. Ons advies is om de richtlijn zo veel als mogelijk te volgen en de nieuwe Algemene Bepalingen erop te toetsen. Samengevat is het advies om het canonpercentage bij bij einde tijdvak vast te stellen op basis van een te taxeren marktconform netto aanvangsrendement met een minimum van een door de gemeente Utrecht vast te stellen vermogenskostenvoet. De vaststelling van het canonpercentage kan gelijktijdig plaatsvinden met de taxatie van de grondwaarde. De vermogenskostenvoet heeft een verbinding met de financieringsstructuur van de gemeente Utrecht en is daardoor meer intrinsiek georiënteerd. Het getaxeerde canonpercentage heeft een grotere relatie met de markt en is daardoor meer extern gericht. Bij handhaving van de systematiek van de huidige AB 1974 zullen de aftoppings- en minimumgrenzen volgend uit artikel 7.1.1. van toepassing blijven.

2.3

Indexering canon

In samenloop met de herzieningsinterval van 10 jaren, wordt geadviseerd de canon jaarlijks te indexeren. Deze gedachte komt uit de parallel met het huurrecht, waar een huurprijs meestal jaarlijks wordt geïndexeerd. Daardoor is de tegenprestatie voor het gebruik van het object (financieel) waardevast voor de eigenaar-belegger gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. Na afloop van de huurtermijn kan worden onderhandeld over een nieuwe marktconforme huurprijs, die daarna weer voor een vaste periode geïndexeerd wordt. De gedachte is voorts dat vastgoedwaarde in de (langere) tijd stijgt met minimaal de gekozen index (meestal CPI). De actualiteit leert dat de onderliggende indicatoren die opgeteld de CPIindex bepalen, weinig relatie hebben met vastgoedwaarde-ontwikkelingen. Dat levert met de wetenschap van nu een dilemma op, waardoor het advies niet voetstoots het gebruik van een indexatie op CPI kan zijn. In feite zal de intentie van partijen zijn om de waardeontwikkeling van de in erfpacht uitgegeven grond en de redelijke vergoeding voor gebruik (canonpercentage) per betalingsinterval te actualiseren. Dan ligt de canon het meest dicht bij het te genieten gebruik. Op basis van een historische prijsreeks kan voor een vaste indexatie gekozen worden voor de jaarlijkse canon.

Bijvoorbeeld door de indexatie te bepalen op de gemiddelde CPI over een periode van minimaal 20 hele jaren voorafgaand aan het herzieningsmoment. Naar verwachting doen zich in deze periode minimaal twee volwaardige economische cycli voor. Een andere indexreeks kan zijn de de maximale jaarlijkse huurverhoging van woningen in de tien jaar voorafgaand aan de herziening. Deze reeks heeft meer relatie met vastgoed dan de CPI. Deze reeks zal gespecificeerd moeten worden middels de verwijzing naar het huurprijsbeleid van de Rijksoverheid. Het CBS publiceert de gemiddelde

14

prijsverhoging van woninghuur in Nederland6. Het blijft een feit dat elke historische prijsreeks niet een weerspiegeling kan zijn van de ontwikkelingen in het volgende herzieningstijdvak; in het verleden behaalde resultaten bieden nog steeds geen garantie voor de toekomst. Een periodieke herziening (10-jaarlijks) zorgt ervoor dat eventuele over- of onder-beprijzing door de indexatie wordt gecorrigeerd.

2.4

Grondslag grondwaarde

Op het moment van canonherziening einde tijdvak bestaat het object vaak uit grond en opstal. Het recht van erfpacht ziet meestal toe op een in gebruik uitgegeven grondpositie. De grondslag grondwaarde en het canonpercentage zullen idealiter worden afgeleid van bouwgrondprijzen en vergoedingen voor het gebruik van grond. De methodiek die uitgaat van gebouwde objecten kent slechts een hypothetische splitsing tussen grond en opstal, omdat de waarde van de grond en de waarde van de opstallen alleen gezamenlijk de marktinvloeden ondervinden als gevolg van wijzigingen7. In dat geval wordt geadviseerd de grondslag vanuit het (bijzondere) uitgangspunt fysiek en juridisch bouwrijpe grond te benaderen. Dit geeft de kwaliteit weer waarin de grond aan de erfpachter ter beschikking is gesteld. Daarnaast past het vaststellen van de optimale aanwending van de ter beschikking gestelde grond, de gebruiksmogelijkheid die resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak, binnen de grenzen van de fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit van de bouwgrond. Daarbij is de privaatrechtelijke gebruiksbestemming zeer bepalend voor wat de mogelijkheden zijn.

2.5

Definities

Ondergetekenden adviseren om de definities aan te passen dan wel aan te vullen met actuele begrippen uit de (internationale) taxatierichtlijnen. Hierbij geldt als initieel uitgangspunt dat de marktwaarde moet worden bepaald. Onder marktwaarde wordt in het Reglement Definities NRVT verstaan (zie nrvt.nl): Marktwaarde: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. In het geval van uitgegeven erfpacht, voldoet de veronderstelde zakelijke transactie echter niet aan de vereisten van deze definitie, aangezien de erfpachter en bloot eigenaar reeds aan elkaar gebonden zijn. Daarnaast wordt een erfpachtrecht van de grond normaliter op de markt gebracht als een kavel in juridisch en fysiek bouwrijpe staat. Bij expiratie na 50 jaar is daar geen sprake van, aangezien de kavel reeds bebouwd is. Vanwege deze specifieke omstandigheden worden er bijzondere uitgangspunten ten grondslag gelegd aan de

6 https://opendata.cbs.nl/statline/#/CBS/nl/dataset/70675NED/table?fromstatweb 7 Bron: Taxatieleer Vastgoed 1, G.G.M. Ten Have, Wolters-Noordhoff, vierde druk

15

waardering van de grondwaarde. We adviseren in de definities de NRVT definities te incorporeren. Bijzonder uitgangspunt: een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de Waardepeildatum, ofwel waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de Waardepeildatum. De definitie van grondwaarde, thans weergegeven onder 1.1-1 sub C, is te verbeteren naar: Grondwaarde: de marktwaarde van het in erfpacht uitgegeven perceel waarbij de navolgende bijzondere uitgangspunten van toepassing zijn: er wordt vanuit gegaan dat het perceel in juridisch en fysiek bouwrijpe staat verkeert ter realisatie van het in de erfpachtovereenkomst overeengekomen of vast te stellen privaatrechtelijk gebruik en bijbehorende beperkingen. Daarnaast wordt er vanuit gegaan dat de eigenaar en erfpachter nog geen verbintenis hebben, waardoor het perceel in volle eigendom is te aanvaarden. Binnen de definitie van grondwaarde kan er dan nog onduidelijkheid zijn over de kwalificaties van ‘juridisch’ en ‘fysiek’ bouwrijp. Juridisch bouwrijp: het perceel waarop gebouwd kan gaan worden is publiekrechtelijk bestemd om de privaatrechtelijke bestemming als vastgesteld in de gebruiksomschrijving van de akte van uitgifte in erfpacht direct te realiseren.

Fysiek bouwrijp: het perceel waarop gebouwd kan gaan worden is fysiek in die kwaliteit dat direct met de nieuwbouwactiviteiten gestart kan worden. Eventuele overblijfselen uit het vorige gebruik, bodemkwaliteiten, en degelijke factoren vormen géén belemmering voor de realisatie en leiden ook niet tot extra realisatiekosten. Met bovenstaande toevoeging van definities marktwaarde, bijzonder uitgangspunt, grondwaarde, juridisch bouwrijp en fysiek bouwrijp aan de vernieuwde Algemene Bepalingen wordt partijen veel duidelijker hoe de grondslag voor de canon tot stand komt.8

2.6

Taxatierichtlijn

In het geval dat de Gemeente Utrecht besluit om de huidige systematiek van canonherziening in het tweede erfpachttijdvak te handhaven adviseren ondergetekenden een aantal randzaken in de nieuwe Algemene Bepalingen op te nemen. Binnen de AB 1974 is niet vastgelegd welke deskundigen gekwalificeerd zijn om bindende adviezen uit te brengen. Het is voor de nieuwe Algemene Bepalingen aan te bevelen om daartoe specialisten uit te nodigen, die zijn gebonden aan beroeps- en gedragsregels en vallen

In het geval dat de grond niet fysiek bouwrijp is uitgegeven, zal een op maat gemaakte omschrijving van de feitelijke conditie van de uitgifte bij aanvang nodig zijn. 8

16

onder tuchtreglementen. Sinds 2016 is het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in werking. Primair in het leven geroepen voor het reguleren van taxaties ter garantie van hypotheken en balanswaarderingen, vallend onder toezicht van DNB en AFM. De NRVTreglementen reguleren alle professionele taxatiediensten van de geregistreerde taxateurs in Nederland. We adviseren in de Algemene Bepalingen op te nemen dat de te benoemen deskundigen, geregistreerd moeten zijn in de daartoe bedoelde registers van het NRVT. Daarmee worden tal van zaken ondervangen, zoals: competentie, objectiviteit, zorgvuldigheid en zijn er standaard regels voor het optreden als deskundige. De taxateur zal conform NRVTreglementen zijn werk verrichten. Indien dat niet het geval is, kunnen partijen terugvallen op het systeem van beroepstucht. Een registratie bij het NRVT is volgens ondergetekenden een minimale kwalificatie, hetgeen er niet aan in de weg staat dat de geregistreerde taxateurs ook lid kunnen zijn van een beroepsvereniging als NVM, VBO, Vastgoedpro en/of NVR. Daarnaast bevelen ondergetekenden aan een driedeskundigenprocedure (lees: bindend adviesprocedure) op te nemen in de nieuwe Algemene Bepalingen. Een directe gang naar de rechter is dan niet (meteen) nodig.

Bij bindend advies komen partijen in de vorm van een vaststellingsovereenkomst overeen om hun geschil aan een derde, die niet optreedt in de hoedanigheid van overheidsrechter, te onderwerpen, dan wel een tussen hen bestaande overeenkomst aan te vullen en de beslissing van deze derde als geldige overeenkomst tussen hen te aanvaarden. Bij bindend advies, hoeft er niet altijd sprake te zijn van een geschil, het gaat er dan om dat de bindend adviseur de rechtsverhouding tussen partijen nader vaststelt.

17

3

Advies bij wijziging van voorwaarden

Als de gemeente Utrecht de canon op een andere wijze wil vaststellen voor het opvolgende tijdvak (vraag 2), adviseren we de canongrondslag te blijven vinden in de vermenigvuldiging van grondwaarde met het canonpercentage. Het canonpercentage vertegenwoordigt een vergoeding voor gebruik alsook rendement, de grondwaarde grondslag vertegenwoordigt de waarde van het perceel dat in erfpacht is uitgegeven. Deze methode benadert de belangen van beide partijen. Ook de aanbevelingen uit paragraaf 2.5 en 2.6 aangaande definities en taxatierichtlijn kunnen ongewijzigd worden overgenomen. De onderwerpen waarover een nader advies volgt zijn een marktconform canonpercentage, de herzieningsinterval, indexatie en depreciatie, omdat dit de meest belangrijke financiële parameters zijn.

3.1

Marktconform canonpercentage

Bij het voor het eerst uitgeven van grond in erfpacht is er tussen eigenaar en erfpachter overeenstemming over de economische voorwaarden van het aanbod, met andere woorden er is sprake van evenwicht. De erfpachter aanvaardt de voorwaarden die horen bij het in gebruik kunnen nemen van het object. Door wijzigingen in de vastgoedmarkt en regelingen in de erfpachtovereenkomst kan dat evenwicht veranderen. Idealiter ontwikkelt de canon zich gelijk aan de economische waarde van het toegestane (in de erfpachtovereenkomst overeengekomen) gebruik. De bloot eigenaar zal de economische waarde van het in erfpacht uitgegeven perceel toetsen aan het rendement van andere assets. De erfpachter zal de economische waarde van de erfpacht toetsen aan de kosten (vermogenskostenvoet) van een alternatieve wijze om een gelijkwaardig perceel in gebruik te hebben. Voor beiden geldt dat alle voor- en nadelen, betere of mindere punten in deze vergelijking geobjectiveerd worden. Marktconformiteit ontstaat, wanneer bewezen geacht wordt, dat een groep van eigenaren en een groep van erfpachters binnen de specifieke erfpachtvoorwaarden over een bepaald canonpercentage en dito grondslag, overeenstemming bereiken op een bepaald moment in de tijd. Het onderzoek naar marktconforme canonpercentages kan middels periodieke taxatie plaatsvinden (vraag 3).

Ondergetekenden achten het niet nodig om naast een periodieke taxatie van een marktconform canonpercentage tevens restricties te handhaven, welke invloed kunnen hebben de maximale stijging, dan wel daling van de canon. De restricties kunnen suboptimaal grondgebruik veroorzaken. In het geval dat wegens maatschappelijke belangen gewenst mocht zijn, adviseren we dat via de bestemmingsdefinitie te regelen en niet via de economische variabelen verbonden aan de erfpacht. Een in gebruik beperktere bestemming opgenomen in de erfpachtovereenkomst zorgt vanzelf voor getemperde marktconforme grondwaarde grondslagen en canon. Visa versa, zal op enig moment de vast te stellen ruimere gebruiksbestemming de mogelijkheid voor suppletie of hogere grondwaarde grondslag vertegenwoordigen.

18

Een minimum canonpercentage is naar onze mening (vraag 4) derhalve niet noodzakelijk. Een evenwichtige marktconforme canon vertegenwoordigt de (economische) belangen van beide partijen op een bepaald moment binnen de erfpachtovereenkomst.

3.2

Grondslag

De grondslag waarop het canonpercentage toegepast dient te worden (vraag 5) zal idealiter worden afgeleid van bouwgrondprijzen bouw- en woonrijp, nochtans als dit ook de kwaliteit is zoals de grond in erfpacht is uitgegeven. In het geval dat er bebouwing aanwezig is (meestal gebouwd door erfpachter of zijn rechtsvoorganger) adviseren we de grondslag vanuit het (bijzondere) uitgangspunt fysiek en juridisch bouwrijpe grond te benaderen. Dit geeft de kwaliteit weer waarin de grond aan de erfpachter ter beschikking is gesteld, de zogenaamde prestatie van bloot eigenaar waartegenover de canon betaald wordt. Daarnaast past het vaststellen van de optimale aanwending van de ter beschikking gestelde grond: de gebruiksmogelijkheid die resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak, binnen de grenzen van de fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit van de bouwgrond. Daarbij is de privaatrechtelijke gebruiksbestemming zeer bepalend voor de mogelijkheden. Daarnaast zullen regels uit het bestemmingsplan bepalend zijn voor het mogelijk gebruik. Dit vaststellen van de optimale aanwending komt onder spanning te staan in het geval het gebruik suboptimaal is.

Dit kan bijvoorbeeld als er een 6 verdieping tellende wooncomplex in de gebruiks- en bestemmingsregels mogelijk is, terwijl het feitelijk gebruik slechts toeziet op een enkele grondgebonden woning. Een keuze zou kunnen zijn de grondslag te bepalen op het (bijzonder) uitgangspunt van fysieke en juridische bouwrijpe grond ter realisatie van de feitelijke verschijningsvorm van het huidige bouwwerk van erfpachter. Dan is er een volledige match tussen het feitelijk (grond)gebruik en de grondslag en daarmee canonverplichting. Anderzijds nodigt deze werkwijze niet uit tot een optimaal gebruik van de ter beschikking gestelde grond. Ook de bloot eigenaar, de gemeente, kan door een beperkter feitelijk gebruik, niet de volle economische rendementen genieten die de kwaliteit van de grond met zich mee brengt en subsidieert min of meer “scheef” gebruik. Om de economische meerwaarde van een nieuwe grondslag bij uitbreiding of herontwikkeling goed te kunnen vaststellen is het gewenst om de gebruiksbepalingen redelijk concreet op de plannen van erfpachter af te stemmen.

3.3

Herzieningsinterval

In de huidige AB 1974 is een herzieningsperiode van 10 jaren opgenomen (vraag 6). Ondergetekenden achten dit een redelijke termijn. Een kortere periode zal de administratieve last voor partijen verhogen en de financiële zekerheid verbonden aan de termijnen verlagen. De keuze voor een langere periode vergroot de kans op het zowel positief als negatief uit de pas lopen van het aanbod (gebruik van grond tegen een vergoeding) met de marktsituatie op dat moment. Als voorbeeld kan verwezen worden naar de erfpachtsituatie Waddeneilanden van Staatsbosbeheer, waar de herzieningstermijn 30 jaren betrof, de canon nominaal gelijk bleef en bij herziening na 30 jaren door grondwaardestijging een voor erfpachters onverwacht grote

19

canonstijging betekende. Ondanks dat partijen dit hadden kunnen zien aankomen, is toch achteraf voorzien in verzachtende maatregelen. Een korter herzieningsinterval heeft als voordeel dat het risico op heel grote canonstijgingen minder is. Daarnaast is een voordeel dat beide partijen er aan herinnerd worden dat ze via de erfpachtovereenkomst afspraken hebben over het grondgebruik. Het nadeel blijft dat de herziening administratieve lasten met zich meebrengt. Voornoemde bancaire richtlijn schrijft voor dat herziening periodiek moet plaatsvinden. Voor voorspelbare lasten en een goede rentespreiding moet de periode tot herziening niet te kort zijn. Langer dan 30 jaar wordt als te lang beschouwd. Korter dan 10 jaar wordt als te kort beschouwd. Het handhaven van de bestaande herzieningsperiode van 10 jaar past derhalve ook in de bancaire richtlijn.

3.4

Indexatie canon

Er is een verschil in canonpercentage tussen een jaarlijks te indexeren canon, een 10 jaar vaste canon en een 50 jaar vaste canon. Het economisch verschil zit in de groeivoet van de canon. Nu het gebruik van het perceel in de tijd niet anders is bij de diverse canons, wordt verondersteld dat de economische waarde van de canons onderling gelijk is. Bij de te indexeren canon zit de groeivoet volledig in de index, waardoor kan worden uitgegaan van een netto canonpercentage. Bij de vaste canon zal in het canonpercentage de verwachte groeivoet worden inbegrepen. De kans op afwijking van de economische gebruikswaarde van de erfpachtovereenkomst (voor beide partijen) is bij vaste canons het grootst en daarom minder te adviseren. In samenloop met de herzieningsinterval van 10 jaren, wordt geadviseerd de canon jaarlijks te indexeren. In hoofdstuk 2.3 is dit reeds uiteengezet.

3.5

Depreciatie

Depreciatie is verkleining of vermindering van de waarde van een zaak. Het inhouden van de waarde van alle beperkingen op de grondwaarde wordt ook depreciatie genoemd. Depreciatie nuanceert het waardeverschil tussen volle eigendom en erfpacht als rekening wordt gehouden met beperkingen. Depreciatie wordt niet bij alle erfpachtovereenkomsten gelijkelijk uitgelegd en toegepast. In den lande verschillen deskundigen van mening over het definiëren en toepassen van depreciatie. Datzelfde geldt voor ondergetekenden. Overwogen wordt dat depreciatie vooral bekend is van de Amsterdamse en Haagse erfpachtsituaties en minder voorkomt in daarbuiten gelegen regio’s. Ondergetekenden overwegen dat gedurende de looptijd van het gehele erfpachtrecht een bestendige lijn moet worden aangehouden, hetgeen impliceert dat de financiële condities van het aanbod van eerste uitgifte in erfpacht ook bij herzieningen van toepassing zouden dienen te zijn. Anders ontstaat er spanning in de relatie tussen bloot eigenaar en erfpachter omdat de intenties niet meer gelijk zijn aan de intenties die aanwezig waren bij acceptatie van het initiële aanbod. Het alsnog gedurende de looptijd van de erfpacht introduceren van een depreciatie op de grondwaarde zal tevens een ander licht moeten doen schijnen op de rendementseis die past bij

20

het uit blijven geven in erfpacht. Een gedeprecieerde grondwaarde vereist een hoger canonpercentage om tot eenzelfde rendementseis te komen op het geïnvesteerd vermogen in de in erfpacht uitgegeven gronden. Met andere woorden: depreciatie bij uitgifte dan ook depreciatie bij herziening, geen depreciatie bij uitgifte dan ook geen depreciatie bij herziening. Ondergetekenden zien in het veld dat depreciatie vooral wordt toegepast bij de vergelijking tussen de waarde van de grondwaarde bij erfpacht en de waarde van volledig eigendom. Het recht van erfpacht wordt daarbij voor de beperkingen ten opzichte van volledig eigendom gedeprecieerd. Appreciatie zijn ondergetekenden nog niet tegengekomen. Een aanbod tot uitgifte in erfpacht is niet gelijk aan een aanbod tot koop van volledig eigendom en eveneens niet gelijk aan een aanbod tot huur. Het zijn alle drie ook aparte gebruikstitels met eigen hoofdstukken in het Burgerlijk Wetboek. Alle drie gaan over het genot en gebruik van grond, maar er zijn verschillen. Volle eigendom en erfpacht kennen het voordeel van het kunnen vestigen van een hypotheekrecht, het huurrecht kent dat niet.

Daarnaast geldt, dat als erfpacht als middel wordt ingezet om de financiële revenuen van grond (canon en waardestijging) ten goede te laten komen aan de maatschappij in plaats van een aan individu, er binnen deze grondgedachte geen plaats is voor depreciatie van de grondwaarde. Want in de huidige toepassing van depreciatie op de grondwaarde worden de verschillen tussen volle eigendom een recht van erfpacht contant gemaakt. Daardoor wordt het maatschappelijke voordeel van het uitgeven in erfpacht misschien wel teniet gedaan. Het is te adviseren om bij wijziging van de voorwaarden expliciet te omschrijven hoe partijen met depreciatie omgaan en wanneer er wel of niet een grondslag is om tot depreciatie over te gaan. Ook als er door definitie en methodiek per definitie geen grondslag voor depreciatie is, is het te adviseren daar bij uitgifte of bij canonherziening einde tijdvak kennis van te geven. Dat voorkomt dat dit thema telkens door (externe) deskundigen anders kan worden uitgelegd.

3.6

Einde erfpachttijdvak

Net als bij het advies in geval van voortzetting van de huidige AB 1974, is ook bij het volledig nieuw vaststellen van erfpachtvoorwaarden te adviseren om een regeling te introduceren die bepaalt hoe omgegaan dient te worden met de financiële condities (canonpercentage, de herzieningsinterval, indexatie en depreciatie) bij het einde van de opvolgende erfpachttijdvakken.

3.7

Betalingsinterval

Het huidige betalingsinterval is halfjaarlijks. Het is te adviseren om erfpachters ook de mogelijkheid te geven maandelijks te betalen. Zo gewenst met volmacht en automatische betaling. Gelijk aan de situatie van hypotheekrentebetalingen. Voor de erfpachter betekent dit een stabieler uitgavenpatroon, naar analogie van hypotheekrentebetalingen. Voor de gemeente neemt het debiteurenrisico af wanneer de halfjaarlijkse facturatie wordt vervangen door automatische incasso.

21

3.8

Driedeskundigenprocedure

Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de nieuwe voorwaarden van de AB 1974 treedt er een driedeskundigenprocedure in werking (art. 7.2.1.5 AB 1974), genoemd in artikel 7.1.1.3 en 7.1.1.4. Dit lijkt praktisch onuitvoerbaar omdat in theorie voor elk recht van erfpacht een aparte driedeskundigenprocedure in gang gezet moet worden. Ondergetekenden adviseren deze procedure aan te passen naar een gerechtelijke procedure wanneer de nieuwe voorwaarden ter discussie staan. Zodat een onafhankelijke beoordeling van de geschilpunten plaats kan vinden.

22

BIJLAGE 1 Uitvraag deskundigen advies Financiële aspecten erfpacht

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

Uitvraag deskundigen advies financiële aspecten erfpacht Datum: 26 april 2022 Aan: t.a.v.:

Steenhuijs Real Estate B.V. B. Huijts

De gemeente Utrecht verzoekt u, vrijblijvend, een offerte uit te brengen voor een advies inzake de financiële aspecten van de erfpachtvoorwaarden AB1974 zoals hierna omschreven. Graag ontvangen wij een offerte met daarin een uurtarief én een inschatting van het aantal benodigde uren. Indien de opdracht aan u gegund wordt zal bij overschrijding van het aantal uren vooraf overleg gepleegd dienen te worden met de Gemeente Utrecht. 1. Introductie In de gemeente Utrecht komt op veel plaatsen erfpacht voor. Sinds 1974 hanteert de gemeente erfpacht als vast beleid. Uitgangspunt in 1974 was dat door middel van erfpacht de grondwaardestijgingen ten goede zouden komen aan de gemeenschap. Hiertoe wordt de canonbetaling iedere 10 jaar aangepast aan het actuele renteniveau en de marktwaarde van de grond. Sinds 1989 wordt in Utrecht alleen nog maar grond in eeuwigdurende erfpacht met een afgekochte canon uitgegeven. In de AV1989 geldt alleen nog een eventuele economische meerwaarde te betalen bij wijzigingen aan gebouw, gebruik of erfpachtrecht. Er zijn 4 sets met algemene bepalingen, de AV61 (veelal tijdelijk erfpachtrecht), de AB1974 en AB1983 (voortdurende erfpachtrechten met tijdvakken van 50 jaar) en de AV1989 (eeuwigdurende erfpachtrechten). Onderwerp van deze uitvraag betreft de AB1974. De AB 1974 betreft voortdurende erfpachtrechten met tijdvakken van 50 jaar.

Bij deze algemene erfpachtvoorwaarden is sprake van een jaarlijkse canonverplichting (te betalen in halfjaarlijkse termijnen) die in de meeste gevallen om de tien jaar wordt herzien. Voor het eerste tijdvak van 50 jaar zijn de (financiële) voorwaarden vastgelegd maar het einde van dit tijdvak nadert. Uiterlijk eind 2024 zullen de voorwaarden voor het tweede tijdvak vastgesteld moeten zijn. Eerder is uiteraard voor alle belanghebbenden beter! In de huidige AB1974 is bepaald dat na het eerste tijdvak alle voorwaarden gewijzigd kunnen worden. De projectgroep Einde Erfpachttijdvak onderzoekt op dit moment diverse aspecten om uiteindelijk te komen tot de vaststelling van de voorwaarden voor het tweede tijdvak van de AB1974 2. Kenmerken huidige AB1974 Canongrondslag De grondwaarde wordt in art. 1.1-1.c omschreven als de prijs die de eigenaar met tact, geduld en koopmanschap voor zijn goed zou kunnen bedingen. De canon wordt berekend op basis van de grondwaarde. Canonpercentage Het canonpercentage wordt conform de AB vastgesteld op basis van ‘het dan gebruikelijke percentage’ (art. 7.1.1-1) en in het geval van 10-jarige herzieningen verminderd met de helft van het percentage waarmee over het laatste kalenderjaar de kosten van gezinsconsumptie zijn gestegen (CPI-alle huishoudens).

In de praktijk wordt ‘het dan gebruikelijke canonpercentage’ bepaald aan de hand van het percentage dat door de Bank voor Nederlandsche Gemeenten N.V. (BNG) op de peildatum wordt gehanteerd voor 25-jarige leningen (met gelijke aflossingen), met een renteaanpassing om de 10 jaar (afronding op 0,1% nauwkeurig). Indien de BNG deze leningen op een bepaalde peildatum niet aanbiedt, dan geldt het rentepercentage dat redelijkerwijs hiermee vergelijkbaar is. De peildatum voor de vaststelling van het rentepercentage is de eerste werkdag van het kalenderkwartaal, waarin de herziening van de canon aan de erfpachter wordt aangezegd. Het te hanteren rentepercentage mag, om egalisatieredenen, niet hoger zijn dan maximaal 1% boven het gemiddelde rentepercentage over de afgelopen drie jaar. Dit gemiddelde rentepercentage wordt berekend door de percentages van de laatste 12 kwartalen (inclusief het percentage op de peildatum van het in de vorige alinea vermelde kwartaal) bij elkaar op te tellen en door 12 te delen (afronding op 0,1% nauwkeurig). Tevens is in de AB1974 bepaald dat het canonpercentage altijd minimaal 5% is. 10-jaarlijkse herzieningen. De canon wordt steeds vastgesteld voor een periode van 10 jaar. Gedurende deze 10 jaar vindt geen indexatie van de canon plaats. Na elke 10 jaar kan de canon herzien worden op basis van de op dat moment vast te stellen grondwaarde.

Er zijn echter wel restricties bij de canonherziening. Voor woningen geldt het volgende: • de canon bedraagt nooit minder dan de vastgestelde canon bij vestiging van het erfpachtrecht; • de canon bedraagt nooit meer dan tweemaal het bedrag van de laatst geldende canon. • bij erfpachtrechten met de bestemming ‘woning’ mag de canon niet meer bedragen dan de huidige canon verhoogd met (het percentage van) de totale, gecumuleerde huurverhoging van woningen in de tien jaar voorafgaand aan de herziening. Deze huurverhoging wordt jaarlijks gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Voor niet woningen geldt het volgende: • de canon bedraagt nooit minder dan de vastgestelde canon bij vestiging van het erfpachtrecht; • de canon bedraagt nooit meer dan tweemaal het bedrag van de laatst geldende canon.

3. Uitvraag De Gemeente Utrecht ontvangt graag uw onafhankelijk, gemotiveerd, deskundigenadvies met betrekking tot systematiek en parameters van de aspecten Canonpercentage, Grondslag en Herzieningssystematiek/Indexatie. In het advies zullen minimaal de volgende vragen beantwoord moeten worden: - Stel dat de Gemeente Utrecht besluit om de huidige systematiek van canonherziening in het tweede erfpachttijdvak te handhaven, wat is dan uw advies ten aanzien van de wijze waarop de daarbij te hanteren parameters (canonpercentage, CPI-alle huishoudens, minimale canonpercentage, grondslag/grondwaarde), mede in het licht van voormelde van toepassing zijnde restricties bij de canonherziening, moeten worden vastgesteld? - Stel dat de Gemeente Utrecht besluit om de canon in het tweede erfpachttijdvak op een andere wijze vast te stellen, op welke wijze (en waarom) dient de vaststelling van de canon naar uw mening dan plaats te vinden? - Wat is naar uw mening een marktconforme wijze voor de vaststelling van het canonpercentage? - Wat is uw mening met betrekking tot het hanteren van een minimum canonpercentage? Hoe zou de ondergrens voor het canonpercentage dan vastgesteld moeten worden? - Wat is naar uw mening de juiste grondslag waarop het canonpercentage toegepast dient te worden? Hoe zou deze grondslag vastgesteld moeten worden? - Wat is uw advies met betrekking tot herziening en/of

indexatie van de canon. Indien er naar uw mening nog andere (financiële) aspecten een rol spelen bent u uiteraard vrij dit in uw advies te benoemen. Als gemeentelijke overheid zullen wij uiteraard de Algemene Beginselen van Behoorlijk Bestuur moeten hanteren en zullen wij rekening moeten houden met bijvoorbeeld consumentenbescherming.

2/3

4. Tot slot -

-

Wij verzoeken u deze uitvraag strikt vertrouwelijk te behandelen! Graag ontvangen wij van u per e-mail uw offerte. Deze uitvraag bij meerdere partijen uitgezet zal worden, uiteindelijke gunning wordt door gemeente bepaald waarbij het in beginsel ook nog mogelijk is dat meerdere partijen om een advies wordt gevraagd. De uiterste aanlevertermijn voor uw concept advies is 10 juni 2022, gemeente zal binnen 10 werkdagen hierop reageren. De uiterste aanlevertermijn voor uw definitieve advies is 1 juli 2022 Voor eventuele vragen kunt u contact opnemen met: Marianne Mulder tel. 06-18596376 of per mail marianne.mulder@utrecht.nl Remco van Essen tel. 06-39006824 of per mail r.van.essen@utrecht.nl

3/3

BIJLAGE 2 Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974

GEMEENTEBLAD VAN UTRECHT 1974 ___________ Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (Raadsbesluit van 15 augustus 1974) ___________

INHOUD Inleidende bepalingen Titel 1, 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 1.5. 1.6. 1.7.

Algemeen Begripsomschrijving. Algemeen Artikel. Hoofdelijke aansprakelijkheid. Vormvoorschriften. Keuze woonplaats. Toestand en aanduiding object. Deskundigen.

Titel 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4.

Financiële verplichtingen van de erfpachter Vaststelling van de canon bij uitgifte. Betaling canon/boeten. Vooruitbetaling en terugbetaling canon. Lasten.

Titel 3. 3.1. 3.2.

Overige verplichtingen van de erfpachter Verplichtingen van de erfpachter, welke niet zijn vermeld in Titel 2. Verzuim.

Titel 4. 4.1.

Overgang van het recht van erfpacht Wijziging in erfpacht(er).

Titel 5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4.

Einde van het recht van erfpacht Verbod van opzegging door erfpachter. Beëindiging van het recht van erfpacht door de gemeente om redenen van algemeen belang en bepaling van de alsdan toe te kennen schadevergoeding. Vervallenverklaring door de rechter. Ontruiming.

Titel 6. 6.1. 6.2.

Hypotheekhouders Positie hypotheekhouders. Bescherming hypotheekhouders.

Titel 7.

Wijziging van de canon en van de bepalingen en voorwaarden, waartegen respectievelijk waaronder een perceel is uitgegeven Wijziging van de canon. Wijziging van de bepalingen en voorwaarden.

7.1. 7.2.

Alg Bep 1974v14(<auteur>)

Titel 8. 8.1. 8.2. 8.3.

Slotbepalingen Samenloop van rechtsmiddelen en vorderingen van de gemeente. Termijnen voor inlevering van stukken. Aanhaling van de algemene bepalingen.

Bijlage I. Bijlage II.

Formulier A behorende bij artikel 1.5-2 en 4.1.1-2. Formulier B behorende bij artikel 6.

DE RAAD DER GEMEENTE UTRECHT; gelezen de voordracht van de Burgemeester en Wethouders van 8 augustus 1974 (gedr.Verz.1974, nr. 253); gelet op artikel 167 der gemeentewet, zomede op zijn besluit van 31 augustus 1973, strekkende tot invoering van het in de Nota Grondbeleid, behorende bij Gedr.Verz. 1973, nr. 161, geschetste nieuwe erfpachtstelsel;

BESLUIT: te bepalen, dat met betrekking tot de uitgifte in voortdurende erfpacht de volgende bepaling in acht zal worden genomen; Bij de schriftelijke aanbieding door of namens Burgemeester en Wethouders van een in erfpacht uit te geven perceel zal storting van een reserveringsvergoeding op jaarbasis worden gevorderd tot ten hoogste het bedrag van de vermoedelijke canon onder door of namens Burgemeester en Wethouders nader te bepalen voorwaarden. 1.

vast te stellen de volgende Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht van gronden der gemeente Utrecht, bestemd voor andere doeleinden dan woningwetbouw.

TITEL 1 Algemeen

AFDELING 1 Begripsomschrijving 1.1-1.

Deze bepalingen verstaan onder: a. opstallen: de op of in de grond aanwezige onroerende zaken, ook die, welke door bestemming onder onroerende zaken worden begrepen. b. erfpachttijdvak: elke achtereenvolgende periode van vijftig jaren, waarvan de eerste aanvangt op de datum met ingang waarvan het recht van erfpacht wordt verleend, zulks onverminderd het bepaalde in het eerste lid van artikel 7.2.2. c. werkelijke grondwaarde: de prijs, die de eigenaar met tact, geduld en goed koopmanschap voor zijn goed zou kunnen bedingen. d. wijziging van deze bepalingen of van (bijzondere) voorwaarden: een wijziging, toevoeging of schrapping van een bepaling of voorwaarde alsmede het stellen van een nieuwe bepaling of voorwaarde.

2

AFDELING 2 Algemeen artikel 1.2.

De uitgifte in erfpacht geschiedt: a. tegen een canon in geld; b. onder de volgende Algemene bepalingen en overigens onder voor elke afzonderlijke uitgifte nader vast te stellen bijzondere voorwaarden.

AFDELING 3 Hoofdelijke aansprakelijkheid 1.3-1.

Indien het recht van erfpacht aan twee of meer personen toekomt, zijn deze hoofdelijk aansprakelijk voor het voldoen aan de verplichtingen, welke met betrekking tot dat recht tegenover de gemeente moeten worden nagekomen.

1.3-2.

De verplichtingen van de erfpachter, welke uit het recht van erfpacht of de terzake aangegane overeenkomsten voortvloeien, zijn, zelfs ten aanzien van erfgenamen en rechtverkrijgenden ondeelbaar.

AFDELING 4 Vormvoorschriften 1.4-1.

Het verlijden van de akte van uitgifte in erfpacht en van akten, houdende wijziging van het recht van erfpacht moet binnen twee maanden na dagtekening van het desbetreffende besluit van de Gemeenteraad geschieden ten overstaan van een in het arrondissement Utrecht standplaats hebbende notaris, ter keuze van de erfpachter. Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd deze termijn te verlengen.