2022-11-bouwenvelop-veilingstraat-10-concept.pdf

Veilingstraat 10 Bouwenvelop, concept

Utrecht.nl

Colofon Projectgroep Frank Meijer – Wonen - Ontwikkelorganisatie Ruimte Maria Hoogendijk – de Vries - Stedenbouw - Ontwikkelorganisatie Ruimte Robert Hoenselaar – Mobiliteit - Ontwikkelorganisatie Ruimte Meta Albers – Duurzaamheid - Ontwikkelorganisatie Ruimte Jeroen Koning – gezond stedelijk leven - Volksgezondheid Paul van den Heuvel – grondzaken - Ontwikkelorganisatie Ruimte Projectmanagement Nicolette Deetman - PMR - Ontwikkelorganisatie Ruimte Opdrachtgever Thomas van Elteren Grafische realisatie OntwerpStudioRuimte Versiedatum oktober 2022 Bestuurlijke besluitvorming CONCEPT voor vrijgave van inspraak Opgesteld Ten Brinke Vastgoedontwikkeling B.V

3 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

Inhoudsopgave 1. Inleiding

4

2. Bestaande situatie

6

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Aanleiding Initiatief Doel Ligging en begrenzing plangebied Gezonde verstedelijking Eigendomssituatie Bestemmingsplan Functies Ruimtelijk Verkeer en parkeren Openbare ruimte Duurzaamheid

3. Uitgangspunten 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Functies Ruimtelijk Verkeer en parkeren Openbare ruimte Energie en duurzaamheid Gezondheid

4. Onderbouwing 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Beleidskader Functies Ruimtelijk Verkeer en parkeren Openbare ruimte Gezonde verstedelijking Energie en duurzaamheid

4 4 4 4 5

6 6 7 8 9 10 10

12

12 14 15 16 17 18

19

19 21 23 25 26 27 28

5. Onderzoek en haalbaarheid

30

6. Uitvoerbaarheid

39

7. Verantwoording proces

41

8. Vervolgtraject

42

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 6.1 6.2 7.1 7.2

8.1 8.2 8.3 8.4

Geluidhinder Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bedrijven en milieuzonering Archeologie Duurzaamheid Bodemkwaliteit Flora en fauna Kabels en leidingen M.e.r. Bomen Parkeren Bezonning Windhinder

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het gevolgde samenwerkingsproces Het gevolgde participatieproces Planproces Participatieproces Planologisch juridisch proces Planning

30 30 30 31 31 32 35 35 36 36 37 37 38 38 39 40 41 41

42 42 43 43

4 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De eigenaar van de opstallen van het voormalig Bo-Rent locatie gelegen aan de Veilingstraat, Ten Brinke Grondexploitatie B.V., wenst de huidige bebouwing te slopen ten behoeve van de nieuwbouw van een appartementencomplex waarbij de volledige woningvoorraad toekomt aan de sociale sector. Een deel van het perceel wordt onderdeel van de openbare ruimte. Het toevoegen van het nieuwbouwprogramma in de sociale huur draagt bij aan het streven uit de woonvisie om de balans in de sociale huurwoningvoorraad in de stad te verbeteren: in de Dichterswijk/Rivierenwijk (30% sociale huur in 2021) is in de huidige opbouw het aandeel sociale woningen namelijk ondervertegenwoordigd t.o.v. het aandeel Zuidwest (47%). Binnen de Dichterswijk /Rivierenwijk is de verdeling van sociale woningen in onbalans aangezien in de Dichterswijk 11% van de woningen valt onder sociale huur ten opzichte van 36% in de Rivierenwijk. Bovendien wordt met het initiatief de gebiedsontwikkeling van Parkhaven afgerond. Daarbij ontstaat er tussen het nieuw aan te leggen plein aan de Veilingstraat en het Heycopplein aan de andere zijde van het Heycop-terrein een verbinding via de groene laan van het Heycop-terrein.

1.2 Initiatief Ten Brinke Vastgoedontwikkeling (initiatiefnemer) zal de ontwikkeling organiseren en is voornemens de bestaande bedrijfshal te slopen en te vervangen voor nieuwbouw van circa 100 - 110 appartementen. Het bouwblok bestaat uit een plintgebouw van 3 tot 5 lagen met aan de zijde van de Veilinghaven een stedenbouwkundig hoogte accent van 12 bouwlagen. Het bouwplan schept voorts ruimte voor een plein met een actieve plint en het doortrekken van de groene laan van de naastgelegen Heycop ontwikkeling. Deze loopt momenteel dood ter

plaatse van de bestaande hal. De doelgroepen zijn senioren en starters. Het plan bevat verschillende woningcategorieën in de sociale huursector en is daarmee (financieel) toegankelijk voor deze verschillende doelgroepen. Tevens draagt dit bij aan een evenwichtige gemengde wijk. De intentie is om het project over te doen naar een STUW-corporatie, die de locatie langjarig in belegging zal nemen.

1.3 Doel Deze bouwenvelop beschrijft de kaders voor de ontwikkeling van de locatie. Ze vormen de basis voor de verdere uitwerking van het plan en voor het nieuwe bestemmingsplan dan wel een wijziging van het omgevingsplan (afhankelijk van het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet), dat nodig is om de ontwikkeling juridischplanologisch mogelijk te maken. Het op 13 januari 2022 door het college vastgestelde Programmatische Uitgangspunten (PUp) is de basis geweest voor het opstellen van deze bouwenvelop.

1.4 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied omvat het perceel kadastraal bekend als gemeente Catharijne, sectie D, nummer 8564. Daarnaast is een smalle strook van het gemeentelijk perceel aan de Veilingstraat onderdeel van het plangebied. Het plangebied ligt tegen het centrum van Utrecht in de Dichterswijk. Het plangebied wordt begrensd door: Veilingstraat (noordzijde), de Croeselaan (oostzijde) en de Veilinghavenkade (westzijde). Aan de zuidzijde van het plangebied bevindt zich de Heycopontwikkeling welke in aanbouw is en welke voorziet in 416 woningen van 4 tot 5 lagen hoog en een ondergrondse parkeergarage voorzien van een groen dak. Tussen de blokken bevindt zich een groen ingerichte autovrije laan.

5 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woonfuncties. Het gebouw Crescendo, welke aan de Veilingstraat gelegen is, telt vijf bouwlagen en is bestemd met een gemixte functie. Op de begane grond vindt men onder andere een horecagelegenheid. Aan de Croeselaan bevindt zich voornamelijk 3-laagse jaren ’20 bebouwing afgewisseld met enkele 4-laagse gebouwen op de hoek met een portiekontsluiting. Tevens vindt men aan de westzijde van het plangebied een aantal historische schepen in de Veilinghaven. In de nabijheid zijn de ontwikkelgebieden Merwedekanaalzone en Beurskwartier gelegen, waar woningbouw met hoge dichtheid is gepland.

1.5 Gezonde verstedelijking Utrecht is de snelst groeiende stad van Nederland. Utrecht groeit in de periode van 2020 tot 2040 van 350.000 naar 455.000 inwoners volgens de Ruimtelijke strategie Utrecht (RSU). Utrecht wil de groei faciliteren door het leidend principe van gezonde verstedelijking. In de woonvisie en de RSU zijn passend en betaalbaar kunnen wonen belangrijke doelstellingen. In het coalitieakkoord “2022-2026 Utrecht: “Investeren in Utrecht” is aangegeven dat nieuwe huizen kwalitatief goed en duurzaam zijn en dat Utrecht een stad is waar mensen betaalbaar kunnen wonen. De Gemeente ziet graag binnenstedelijke herontwikkeling en staat daarom positief tegenover deze ontwikkeling. Daarmee worden de waardevolle landschappen rondom de stad gespaard. Daarvoor is het nodig dat de kwaliteit van de openbare ruimte verbeterd. De herontwikkeling van de locatie Veilingstraat draagt bij aan deze binnenstedelijke groeiopgave. In het verleden is het gebied reeds aangewezen als transformatiegebied van bedrijvigheid naar wonen. hierin wordt voorzien in het bestemmingsplan. Deze ontwikkeling is het sluitstuk van voornoemde transformatie van de Dichterswijk. De verbetering van de openbare ruimte en een evenwichtige samenstelling van de wijk door het toevoegen van sociale huur is onderdeel van deze opgave.

Ouderen kunnen een grote verhuisketen (bijvoorbeeld ook binnen de sociale huursector zelf) op gang brengen, aldus het Stadsakkoord Wonen 2019. Hierin wordt ook het belang voor toevoeging van sociale huur benadrukt.

6 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

2. Bestaande situatie 2.1 Eigendomssituatie De grond is in eigendom bij de Gemeente Utrecht en is kadastraal bekend als Gemeente Catharijne, sectie D, nummer 8564 ter grootte van 2.990 m². De ondergrond is door de Gemeente Utrecht in erfpacht uitgegeven aan Ten Brinke Grondexploitatie B.V. Het betreft een recht van erfpacht waar van de verplichting tot het betalen van de jaarlijkse canon loopt tot 2040. Ook de gemeentelijke percelen die onderdeel zijn van het plangebied worden in erfpacht uitgegeven.

2.2 Bestemmingsplan

Volume binnen afwijkingsbevoegdheid

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘actualisering diverse gebieden’, zoals onherroepelijk vastgesteld op 31 oktober 2013. Dit bestemmingsplan vervangt het bestemmingsplan van meerdere deelgebieden. In dit geval betekent het dat er voor iedere ontwikkeling een nieuw bestemmingsplan aangeleverd dient te worden. In het huidige bestemmingsplan wordt qua bebouwingmogelijkheden en gebruiksmogelijkheden uitgegaan van bedrijvigheid in de categorie A en B1 en daaraan ondergeschikte en samenhangende kantoorruimte. De maximale bouwhoogte binnen het bouwvlak bedraagt 12 meter. Binnen het plangebied zijn twee wijzigingsbevoegdheden opgenomen, namelijk ‘Wro-zone Wijzigingsgebied 3’ en ‘Wro-zone Wijzigingsgebied 4’. Wanneer een ontwikkeling valt binnen een wijzigingsbevoegdheid volstaat een collegebesluit. Daarnaast ligt binnen het plangebied een gebiedsaanduiding voor vrijwaringszone – straalpad.

7 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

Ter plaatse van de ‘Wro-zone wijzigingsgebied 3 voorziet het bestemmingsplan in een wijzigingsbevoegdheid om de bestemming te wijzigen naar de bestemming ‘Verkeer en verblijf’, mits sprake is van een goede ruimtelijke inpassing en er aangetoond geen milieutechnische belemmeringen zijn. Ter plaatse van de ‘Wro-zone Wijzigingsgebied 4 voorziet het bestemmingplan in een wijzigingsbevoegdheid om de bestemming te wijzigen in onder andere een bestemming Wonen. Binnen het bouwvlak is een bouwhoogte 15 meter (5 bouwlagen) toegestaan, met dien verstande dat onder restricties een hoogte van 25 meter is toegestaan. Voor de wijziging is het vereist dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Daarnaast ligt over het plangebied een vrijwaringszone -straalpad. Binnen die gebiedsaanduiding is mede een straalverbinding bestemd. Binnen deze gebiedsaanduiding geldt een maximale bouwhoogte van 35 meter, waarbij eventueel een afwijking van deze bouwhoogte vergund kan worden, mits dit in overeenstemming is met het advies van de beheerder van de straalverbinding. In het bestemmingsplan is verder zichtbaar dat de percelen in een ‘gebied van archeologische verwachting’ liggen. Dit houdt in dat op basis van de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg een archeologievergunning nodig is. Het nu voorliggende plan gaat uit van een hoogte van 37 meter aan de zijde van de Veilinghaven. Hiermee past het in deze bouwenvelop omschreven plan niet binnen het huidige bestemmingsplan of de daarin opgenomen wijzigingsbevoegdheden. Aan de zijde van de Veilingstraat is de beoogde bouwhoogte 5 bouwlagen en aan de zijde van de Croeselaan 3 bouwlagen. Deze hoogtes passen wel binnen de afwijkingsbevoegdheid in het huidige bestemmingsplan, maar de wijzigingsbevoegdheid kan echter niet gebruikt worden om het gehele project mogelijk te maken. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet er, afhankelijk van het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet, een nieuw bestemmingsplan dan wel een wijziging omgevingsplan te worden opgesteld.

Bij een wijziging van het bestemmingsplan of omgevingsplan dient een Raadsbesluit genomen te worden.

2.3 Functies De huidige opstal is een bedrijfshal, thans tijdelijk in gebruik door een kringloopwinkel. Het bedrijfspand omvat een oppervlakte van circa 4.500 m² BVO. Er bevindt zich een parkeerterrein aan de voorzijde van het perceel welke voorziet in ca. 12 parkeerplaatsen.

8 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

IGLO fabriek aan de Heycopstraat Utrecht, luchtfoto ca 1965

2.4 Ruimtelijk Het gebouw ligt aan de Veilingstraat en de voetprint bedraagt ca. 2.500 m² en heeft een hoogte van ca. 12 meter middels een boogconstructie. Er zijn voornamelijk blinde gevels in een roodbruine baksteen. Aan de voorzijde van het perceel (zijde Croeselaan) is een gevel met beglazing, panelen en een staalconstructie van een voormalige luifel. Het geheel oogt gedateerd en verouderd. Aan de entreezijde van de hal zit een aanbouw met plat dak (ca. 4 meter hoog) welke tevens gedateerd oogt en voornamelijk bestaat uit baksteen en beglazing. De omgeving wordt getypeerd door de aanwezigheid van de Veilinghaven. Deze haven is een aftakking van het Merwedekanaal. Op het naastgelegen terrein ten zuiden van de locatie bevindt zich de Heycop-ontwikkeling waar op het moment van schrijven 416 woningen in ontwikkeling zijn. Aan de andere zijde van de Veilingstraat bevindt zich het appartementencomplex Crescendo met een horecagelegenheid in de plint. Iets verder ten noorden van de locatie bevindt zich het Jaarbeursterrein. In de toekomst wordt dat terrein getransformeerd tot een plek voor wonen, werken en ontspanning. De planlocatie is onderdeel van Dichterswijk-west in Utrecht Zuidwest. Dichterswijk kent een lange historie en het gros dateert dan ook van eind negentiende eeuw.

Waar er hier voorheen nog kazernes en kleinschalige woonbuurtjes bevonden vindt men nu een bruisend stuk Utrecht met een afwisseling in architectuur en een duidelijke stedenbouwkundige structuur. Rond 1925 is het veilinggebied met de Veilinghaven en het Veilinggebouw ontstaan. In de periode hiervoor bevond de veiling zich in de fruithal op Vredenburg. Doordat Vredenburg een nieuwe bestemming kreeg moest de veiling worden verplaatst. In de periode

9 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

werden de eerste delen van de haven weer gedempt. Rond 1960 werd nogmaals een deel gedempt waarmee de Veilinghaven qua omvang werd wat het tegenwoordig nog steeds is.

2.5 Verkeer en parkeren Verkeer Per fiets is de locatie te bereiken via de Veilinghavenkade, de Veilingstraat, de Croeselaan, de Fruitstraat, de Voorsterbeeklaan en in de toekomst tevens via de Heycopstraat.

tot 1968 is het veilinggebied steeds meer uitgebreid met o.a. een verwerkingsfabriek voor groente en fruit ter plaatse van de huidige Heycop-ontwikkeling. In 1961 heeft Iglo de fabriek overgenomen en heeft toen een koelvrieshuis toegevoegd aan de fabriek. Dit koelhuis betreft de huidige bebouwing op de Veilingstraat 10. Iglo is nadien overgenomen door Unilever welke haar dochteronderneming Royco vestigde op de locatie. Sindsdien specialiseerde de fabriek zich in de productie van soepen. O.a. de bekende Cup-a-soup zakjes werden op de locatie geproduceerd tot medio 2020. Sindsdien is de Heycop-ontwikkeling in uitvoering. In 1991 is Borent eigenaar geworden van het voormalig koelvrieshuis aan de Veilingstraat 10. Dit was de situatie totdat in 2018 Ten Brinke eigenaar is geworden van de locatie. Vanaf die tijd is het gebouw tijdelijk in gebruik geweest door een autoverhuurbedrijf en tot op heden als kringloopwinkel. De Veilinghaven is van oorsprong groter dan tegenwoordig. Rond 1928 was de Veilinghaven ruim 4 keer zo groot. Ruim 25 jaar later

De openbaar vervoersvoorzieningen liggen direct naast het gebouw op de Croeselaan. Hier stopt buslijn 1 (Hoograven - Rivierenwijk Croeselaan - Utrecht Centraal). Daarnaast ligt het op loopafstand van het centraal station Utrecht vanuit waar allerlei verbindingen mogelijk zijn. De locatie is vanaf de rijksweg A12 en vanaf het centrum goed bereikbaar middels de Europalaan - Overste Den Oudenlaan - Van Zijstweg - Veilinghavenkade. Parkeren Het parkeren vindt gedeeltelijk op eigen terrein en deels in het openbaar gebied plaats. De huidige bebouwing voorziet niet in gebouwde parkeerplaatsen. In de bocht van de Veilingstraat naar de Croeselaan wordt de uitrit van de in aanbouw zijnde parkeerkelder onder het Heycop-terrein gerealiseerd.

10 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

2.6 Openbare ruimte

2.7 Duurzaamheid

De locatie ligt in een woongebied. De Croeselaan is een belangrijke weg richting het Jaarbeursterrein en dus eveneens Utrecht Centraal. Via het station kan men makkelijk de oude binnenstad bereiken. Ten westen van de locatie bevindt zich de Veilinghavenkade welke de scheiding vormt tussen de locatie en de Veilinghaven.

Op het gebied van klimaatadaptie en duurzaamheid is er veel te winnen op de locatie. Het perceel is namelijk naast de huidige bebouwing verder volledig voorzien van bestrating. Daarnaast is er weinig groen aanwezig. Dit maakt dat de locatie een (grote) bijdrage heeft aan het stedelijk hitte-eiland. Ook liggen er kansen om de opvang van regenwater te verbeteren bij een ontwikkeling. Het dak is verder niet voorzien van groen of PV-panelen. Dit biedt dan ook kansen voor het terugdringen van hittestress, opvang van regenwater en het opwekken van zonne-energie.

De Veilingstraat maakt deel uit van de route van het Ringpark. De inzet van de stichting Vrienden van Ringpark is om de verschillende groengebieden in de Dichterswijk met elkaar te verbinden. De Veilingstraat is een tweerichtingsweg voor zowel auto’s als fietsen met aan één zijde deels langsparkeren. De Veilingstraat vangt het hoogteverschil tussen Veilinghavenkade en de Fruitstraat op waardoor deze schuin afloopt. Aan beide zijdes is een trottoir aanwezig. Aan de kant van het Crescendo gebouw eindigt het trottoir door een stenen afscheiding en een terras van Beers & Barrels. Aan de kant van de Veilingstraat wordt het trottoir begrensd door een laurier. De Croeselaan is een weg met aan weerszijde éénrichtingsverkeersbanen met langsparkeerplaatsen. Aan beide zijdes ligt een fietspad met daarnaast een breed trottoir. De beide éénrichtingsverkeersbanen worden gescheiden door een groenstrook met een looppad. De overige openbare ruimte is vooral verhard en bestaat uit éénrichtingsverkeer of een normale verkeersweg zonder separaat fietspad. De groene laan die wordt gecreëerd met de ontwikkeling van het Heycop terrein loopt dood tegen de huidige veilinghal.

11 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

Figuur links: Achterzijde Veilingstraat 10 Figuur rechts: Locatie gezien van de Croeselaan

Figuur links: Voorzijde Veilingstraat 10 Figuur rechts: Omgeving Veilinghaven

12 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

3. Uitgangspunten 3.1 Functies De locatie van de Veilingstraat 10 ligt centraal in de Dichterswijk en biedt een uitstekende kans om binnenstedelijk woningen toe te voegen wat in lijn is met de Woonvisie, Woondeal, het Stadsakkoord en het onlangs gesloten coalitieakkoord 2022-2026 “Investeren in Utrecht”. De drie hoofdthema’s daarvan zijn de grote woningnood, kansenongelijkheid en duurzaamheid. Het project Veilinghaven heeft raakvlakken met al deze thema’s Hoewel de doelstellingen van het coalitieakkoord ten aanzien van woningbouw gelden voor nog te starten projecten, zien we dat dit project daar op een aantal punten al aan voldoet. Het project levert ook een bijdrage aan het verminderen van het nijpende woningtekort in de regio, met name in de sociale huur. Er worden circa 100 - 110 woningen met een woninggrootte tussen de circa 50 en 70 m² GBO gerealiseerd die voor 100% in de sociale huur vallen met als beoogde doelgroep ouderen en starters. Bovendien komt er een commercieel/ maatschappelijke plint die bijdraagt aan een levendige invulling van het te realiseren plein. Programma • Alle woningen voldoen aan de prestatieafspraken van de betreffende STUW-corporatie met de gemeente. • Commercieel/ maatschappelijke plint van ca. 150-300 m2 met een hoogte van ca. 6 meter.

Het streven is om een relatie te zoeken met de bovengelegen woningen en het te realiseren plein aan de Veilinghaven. De voorkeur gaat uit naar een horecafunctie in de categorie D1. Differentiatie • Huurwoningen ter grootte van ca. 50 m2 GO tot 70 m2 GO met beoogde verdeling:

-

Ca. 1/3 van de woningen valt onder de eerste en tweede aftoppingsgrens en hebben een grootte tussen de 50m2 GO en 60m2 GO; Ca. 2/3 van de woningen valt onder de liberalisatiegrens en hebben een grootte van ca 70m2 GO.

Doelgroepen • De beoogde doelgroep betreft starters en ouderen (65+ conform verordening). • De 2-kamer appartementen van ca. 50m2 - 60m2 GO zijn voor de doelgroep starters. • De 3-kamerappartementen van ca. 70m2 GO zijn voor de doelgroep ouderen. - Deze appartementen worden rolstoel bewoonbaar of eenvoudig aan te passen naar rolstoel bewoonbaar ontworpen. - De mogelijkheid om de Van Groot naar Beter regeling toe te passen wordt in overleg met de woningcorporatie onderzocht. Middels deze regeling kunnen ouderen uit grotere sociale huurwoningen (4 kamers of meer) met voorrang verhuizen naar sociale huurwoningen t/m 3 kamers.

13 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

14 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

3.2 Ruimtelijk De ruimtelijke opgave bestaat uit het inpassen van de nieuwbouw op de hoek van de Veilingstraat - Veilinghaven en de hoek Veilingstraat Croeselaan. Hiermee houden wij rekening met de reeds bestaande bebouwing en willen wij aan de Veilinghaven conform het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan een verbijzondering in de vorm van een stedenbouwkundig hoogteaccent realiseren. De bebouwing aan de Veilingstraat en de Croeselaan zullen qua hoogte gelijk zijn aan de naastgelegen bebouwing (vijf respectievelijk drie lagen). Rooilijn • De rooilijn aan de Veilingstraat (noordzijde) van het perceel ligt evenwijdig aan de rooilijn van woongebouw Crescendo, waarbij de bebouwingslijn van de hoofdbebouwing 1 meter terug ligt ten opzichte van de huidige kavelgrens, hierdoor wordt het straatprofiel van hoofdgevel tot hoofdgevel ca. 17 m breed; • De rooilijn aan de zijde van de Croeselaan volgt de bestaande weg; • De rooilijn aan het nieuw te realiseren plein Veilinghaven is uitgelijnd met de onderdoorgang aan de Veilingstraat (toegangspoort van Crescendo). • Aan de Veilinghaven zal door deze ontwikkeling een groot stuk openbare ruimte (plein) ontstaan welke de groene doorloop zal vormen naar het Heycop terrein en welke het rondje Ringpark zal completeren. Hierdoor zal het gebied een meer open-uitstraling hebben dan de huidige situatie.

• Balkons mogen de rooilijn met 1,7 meter overschrijden (en de erfgrens met 0,7 meter) en zijn onderdeel van de architectuur. Dit onder voorbehoud dat de balkons niet in conflict komen met de aan te brengen bomen op de Veilingstraat. Op de begane grond zijn buitenruimtes toegestaan binnen de erfgrens. Er wordt

onderzocht hoeveel extra gronden hiervoor benodigd zijn. In de verdere uitwerking van het plan wordt dit vastgesteld in samenspraak met de gemeente. Bouwblok • Het volume accentueert de entree van de stad middels de Van Zijstweg en completeert het stedenbouwkundig plan van Dichterswijk West en de ontwikkeling van het naastgelegen Heycop terrein. • Alle appartementen zullen worden voorzien van een buitenruimte (gemeenschappelijke tuin, balkon of tuin). • Het bouwblok is te lezen als één gebouw. Het bestaat uit een onderbouw (basement) van maximaal vijf bouwlagen hoog en een hoogteaccent daar bovenop. • Technische installaties ten behoeve van het gebouw (trafo’s, warmteonderstations etc.) worden op eigen kavel en inpandig opgelost, en niet in de openbare ruimte. • Installaties tbv luchtverversing, liftopbouw en welke gekoeld moeten worden door lucht mogen op het dak worden geplaatst, uit het zicht van de openbare ruimte, centraal en geclusterd op het dakvlak. Ze mogen niet zichtbaar zijn vanaf het maaiveld. Hoogte • De hoogte aan de zijde van de Croeselaan is maximaal 3 lagen (10 meter t.o.v. peil Voorsterbeeklaan +3.45 NAP). • De hoogte aan de Veilingstraat is maximaal 5 lagen (16meter t.o.v. peil Voorsterbeeklaan +3.45 NAP). • De maximale bouwhoogte van het hoogteaccent is 12 bouwlagen (37meter t.o.v. peil Voorsterbeeklaan +3.45 NAP), exclusief installaties.

15 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

Plint en entrees • Ten behoeve van de activering van de openbare ruimte en sociale veiligheid, krijgt de plint van het gebouw een levendige uitstraling. Dit betekent horeca, wonen en/of collectieve voorzieningen op de begane grond. Geen bergingen of andere niet levendige functies aan de straatzijde. • Het gebouw krijgt aan het plein een commerciële/ maatschappelijke voorziening (voorkeur gaat uit naar een horecainvulling in de plint van dubbele hoogte gelijk aan de tegenovergelegen horecavoorziening) met een transparante gevel. • (Collectieve) fietsen- en scootmobielen-stallingen zullen inpandig opgelost worden en direct gekoppeld zijn aan de entree van het gebouw. Van de inpandige stallingen is zoveel als mogelijk aan straatzijde alleen de toegang zichtbaar. • Er is een heldere overgang tussen openbaar en privé, rekening houdend met (sociale)veiligheid en functionaliteit van de openbare ruimten. In het VO wordt dit verder uitgewerkt in afstemming met de gemeente. Extra aandacht zal worden besteed aan het vinden van een goede oplossing voor het aansluiten op het hoogteverschil in de Veilingstraat. Er wordt voorkomen dat er lange blinde muren ontstaan. • Het hoogteaccent is alzijdig en zal op de begane grond ruimte bieden aan de entree en de collectieve fietsenstalling. Hierdoor is er geen dichte gevel aan de openbare ruimte.

• De entree voor de woningen (appartementen op de verdiepingen) en de fietsenstallingen ligt aan het nieuw te realiseren Veilinghavenplein en in de bocht van de Fruitstraat – Croeselaan Beeldkwaliteit • Het bouwvolume sluit in architectonisch oogpunt aan op beeld- en kwaliteitsniveau van Parkhaven. In de basis wordt dezelfde type detaillering toegepast, maar wel met een architectonisch accent aan het plein.

•

•

•

Het gebouw staat iets meer op zichzelf in vergelijking met de omliggende bebouwing die allemaal de kenmerkende dominante rode baksteen hebben. De architectuur benadrukt de bijzondere plek aan de groene as (in plaats van voegen naar zijn omgeving). Het gebouw heeft een gezamenlijke binnentuin met aan de buitenzijde levendigheid en buitenruimtes. De commerciële/ maatschappelijke plint sluit aan op de nieuw te realiseren openbare ruimte (plein) en heeft een transparante uitstraling. Daken niet onbenut laten: Voor daken waar men zicht op heeft, ligt de nadruk op groen. Voor daken waar men geen zicht op heeft, ligt de nadruk op waterbuffering, energieopwekking en installaties.

3.3 Verkeer en parkeren Verkeer • Het plan sluit aan op de huidige situatie van de inrichting van de Veilingstraat, Croeselaan en Veilinghavekade. Behalve een aansluiting van de in-/ uitrit naar de parkeergarage in de bocht Veilingstraat - Croeselaan zullen geen wijzigingen worden aangebracht in het geval dat de parkeervoorziening wordt verwerkt in de naastgelegen parkeergarage van het Heycop-terrein. Wanneer dit niet het geval is zal in dezelfde zone mogelijk een in-/ uitrit worden voorzien voor de parkeergelegenheid op het eigen perceel. • Om duurzame mobiliteit voor zoveel mogelijk mensen toegankelijk te maken, zal de initiatiefnemer in overleg met de gemeente onderzoeken of het inzetten van deelauto’s voor bewonersparkeren als (gedeeltelijke) invulling van de parkeernorm mogelijk is. Daarnaast wordt onderzocht of de inzet van een mobiliteitshub of andere maatwerkoplossingen tot de mogelijkheden behoort. Ook wordt onderzocht of er extra fietsparkeergelegenheid gerealiseerd kan worden in plaats van autoparkeerplaatsen.

16 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

Fietsparkeren • Hiervoor geldt de fietsparkeernorm uit de nieuwe Parkeervisie welke op 25 november 2021 is vastgesteld. Voor woningbouw zijn de fietsparkeernormen uit het Bouwbesluit (afdeling 4.5) van toepassing of een gelijkwaardige oplossing. • Er zal worden ingezet op gezonde en duurzame mobiliteit door het gebruik van de fiets te stimuleren. • Fietsparkeren voor de horeca/maatschappelijke voorziening wordt in de nabije omgeving opgelost. • De fietsparkeerplekken voor bewoners worden inpandig en gemakkelijk bereikbaar op eigen terrein gerealiseerd. • De algemene stallingsruimte voor fietsen van de bewoners moet direct bereikbaar zijn vanaf maaiveld en niet geheel onder de grond of op een verdieping gesitueerd, waardoor deze ook vriendelijk is in het gebruik en wordt voorkomen dat de bewoners de fietsen op straat stallen. Hierbij is van belang dat de fietsenberging bereikbaar is via één deur, de fietsenberging bij voorkeur gelegen is op maaiveld niveau, mogelijke hoogte verschillen worden overbrugd door een hellingbaan, lift of trap met fietsgoot wordt voorzien en de stallingsruimte via een korte loopafstand (<25 m) bereikbaar is. • De bezoekers fietsparkeerplaatsen bevinden zich in de openbare ruimte ter hoogte van de ingang van bovengenoemde voorzieningen. De uitwerking hiervan wordt verwerkt in het inrichtingsplan van de buitenruimte.

Er wordt onderzocht of het mogelijk is om bezoekersparkeren inpandig op te lossen. Autoparkeren • De ontwikkeling ligt binnen de invloedssferen van de Merwedekanaalzone en er is betaald parkeren ingevoerd. Daarnaast is er een nieuwe parkeernota vastgesteld (Parkeervisie Utrecht van 25 november 2021). Bij berekening van de parkeerbehoefte wordt uitgegaan van de A-normering van de

• • •

• •

•

nieuwe parkeernota. Dit houdt in dat er voor deze nieuwbouwontwikkeling rekening moet worden gehouden met 2 type woningen, namelijk die van < 55 m² BVO en die van 55 - 80 m² BVO. Bewoners kunnen geen aanspraak maken op een parkeervergunning op straat in verband met betaald parkeren. Er moet worden voldaan aan de parkeernota. Hieronder valt ook het rechtens verkregen niveau en eventueel een vermindering van de parkeereis door inzet van extra fietsparkeren en/of deelauto’s. Daarnaast wordt in overleg met de gemeente onderzocht of de parkeervraag voor bewoners voor 100% met deelauto’s kan worden opgevangen, waarbij naast de naastgelegen parkeergarage ook de openbare ruimte als zoekgebied meegenomen zal worden. Parkeren voor wat betreft de woningen (bezoekers en bewoners) dient op eigen terrein en in de bebouwing opgelost te worden. Het heeft de voorkeur om –indien mogelijk- de parkeervraag op te lossen binnen de parkeergarage van de naastgelegen ontwikkeling Heycop. Daarnaast wordt onderzocht welke mogelijkheden er zijn voor deelmobiliteit, inzet van een mobiliteitshub of maatwerk. Wanneer dit allemaal niet mogelijk is dient parkeergelegenheid op het eigen perceel worden opgelost. Het heeft de voorkeur dat er geen nieuwe uitrit wordt gemaakt voor de parkeergelegenheid maar dat gebruik gemaakt wordt van de uitrit van de parkeergarage van de Heycop ontwikkeling.

3.4 Openbare ruimte •

Uitwerking Plein, aansluiting op de Veilingstraat en aansluiting op zijde Croeselaan: De openbare ruimte wordt door de initiatiefnemer samen met de gemeente en in overleg met het ringpark uitgewerkt en door de initiatiefnemer aangelegd, binnen

17 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

•

• •

• •

•

•

een vooraf beoogd budget, welke in de anterieure overeenkomst vastgesteld. Plein: Aan de Veilinghaven dient ter hoogte van deze ontwikkeling een plein te komen. Deze nieuwe bebouwing creeert het belangrijkste gevelaanzicht aan dit plein. Hierbij wordt een balans gezocht tussen gebruikskwaliteit, verblijfskwaliteit en groen. - Een horecavoorziening is beoogd in de plint aan het plein welke in de exploitatie het plein betrekt. - De aansluiting van het plein op de groene laan en Ringpark is onderdeel van het inrichtingsplan. De binnentuin is semiopenbaar. In het VO wordt de opgave voor het binnenterrein en indien mogelijk de aansluiting met het groene dek van Heycop verder uitgewerkt. Veilingstraat: In afstemming met de gemeente wordt de aansluiting van de private buitenruimte op deze openbare ruimte, bepaald. - samen met de gemeente en in overleg met het ringpark wordt onderzocht welke mogelijkheden er zijn voor vergroening (en financiering daarvan) van de veilingstraat. Dit valt buiten de scope van het bouwplan. Voor de zijde Croeselaan geldt dat in afstemming met de gemeente de aansluiting en overgang van het nieuwe gebouw op de openbare ruimte wordt bepaald. Parkeren: De parkeergarage, indien van toepassing, wordt voorzien van een (inpandige) vlakstand of een ruime buffer in de openbare ruimte tot het voetpad.

Toebehoren tot de parkeergarage worden niet in de openbare ruimte geplaatst. Voor de openbare- en buitenruimte rondom het bouwblok wordt door de ontwikkelaar in overleg met de gemeente een inrichtingsplan opgesteld. Het betreft ook een deel van het perceel dat nu in gebruik is bij de huidige eigenaar/erfpachter. Dit deel wordt na oplevering overgedragen aan de gemeente. De functies grenzend aan het openbaar gebied zullen goed bereikbaar moeten zijn voor voetgangers/ fietsers.

• • • •

•

In de uitwerking van het openbaar gebied wordt aandacht besteed aan de levendigheid en sociale veiligheid rondom het gebouw. Voor de technische eisen van water, bomen, groen, verlichting en afvalverzameling geldt het Handboek Openbare Ruimte en de Eisen zoals vastgesteld door de BInG (Beheer, Inrichting, Gebruik). Het ‘groen, tenzij’ principe is van toepassing, in de openbare ruimte wordt zoveel als mogelijk groen toegepast. De afvalinzameling moet nader worden afgestemd met de Gemeente en afgestemd met de afvalinzameling in de omgeving. Uitgangspunt is ondergrondse inzameling die goed bereikbaar is voor zowel bewoners als de ophaaldiensten. De inzamelpunten moeten worden ingetekend in het SO-Inrichtingsplan voor de openbare ruimte welke in samenwerking met de gemeente wordt opgesteld. Er zal een geclusterd punt komen in de openbare ruimte waar afval gescheiden aangeboden kan worden in ondergrondse containers. De afvalinzameling van de maatschappelijke/commerciële functie in de plint dient inpandig opgelost te worden.

3.5 Energie en duurzaamheid Energie • Het plan draagt bij aan een duurzame stad op het gebied van energie en circulariteit. • Het gebouw voldoet aan BENG, waarbij het streven is om de energiebehoefte zo laag mogelijk te houden. • Ook wordt bij het ontwerp rekening gehouden dat de eindgebruiker comfort ervaart en geen hoog energieverbruik heeft. • De bewoners krijgen online inzage in hun gedrag ten aanzien van hun energieverbruik. Zo leren ze zuinig om te gaan met de beschikbare energie. • Benodigde energie voor de gebouwde omgeving wordt waar mogelijk duurzaam op de eigen locatie opgewekt.

18 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

•

Ten behoeve van een duurzame opwekking van warmte en koude wordt een zo groot mogelijke invulling gegeven aan het Utrechts Energieprotocol (UEP). De uitwerking hiervan is terug te vinden in H5 van dit document.

Circulair bouwen • De ontwikkelaar onderzoekt voor de bouwenvelop fase op welke wijze invulling kan gegeven worden aan het Actieprogramma Utrecht Circulair 2020-2023 en geeft aan hoe circulair bouwen wordt toegepast. Denk daarbij aan de betreffende in- en uitgaande materiaalstromen, flexibel en demontabel bouwen en het registreren van grondstoffen. • De initiatiefnemer onderzoekt de mogelijkheden voor het (deels) hergebruik elders of wel verwerken van de betonnen spanten en het schaaldak. Klimaatadaptatie • Ontwikkelaar geeft aan hoe er rekening gehouden wordt met hittestress, wateroverlast, overstromingsoverlast en droogte. • Toepassen van klimaat adaptieve maatregelen zoals meer groen, waterdoorlatende verharding en infiltratiegebieden. • Het huidige terrein is 100% verhard. Met het nieuwe plangebied wordt een groen binnen gebied gerealiseerd. Nieuwe verharding wordt zoveel mogelijk voorzien van waterdoorlatende bestrating. • Daken niet onbenut laten: Voor daken waar men zicht op heeft, ligt de nadruk op groen. Voor daken waar men geen zicht op heeft, ligt de nadruk op waterbuffering, energieopwekking en installaties. • Toon aan hoe het plangebied zo ingericht wordt, dat een bui van 80mm geen schade veroorzaakt én dat er 15mm waterberging binnen het projectgebied plaats vindt.

• De initiatiefnemer onderzoekt de mogelijkheden om de Veilinghaven als overloopgebied bij hevige regenval in te zetten om de piekbelasting op het riool te voorkomen.

•

Riolering: Aan de zijde van de Veilingstraat is een gemeentelijk rioolstelsel gelegen. Hier op kan en mag het huishoudelijk afvalwater en het overtollige hemelwater worden aangesloten mits aan de geldende bouw- milieuregels wordt voldaan. Het is aan de initiatiefnemer om op basis hiervan in een vroeg stadium (voor vaststellen van de anterieure overeenkomst) een rioleringsplan een afval- en hemelwaterplan voor te leggen aan de gemeente.

Diervriendelijk bouwen. Ten behoeve van ‘Diervriendelijk bouwen’ worden de volgende maatregelen doorgevoerd: • Toepassen van een ‘groen dak’ voor zover dakoppervlak hiervoor beschikbaar is; • Toepassen van inheemse groensoorten in de semi-openbare ruimte; • Toepassen van nestkasten en/of bijenstenen in de gevel; • Toepassen van nestkasten en/of bijenstenen in de openbare ruimte.

3.6 Gezondheid Om op de Veilingstraat te komen tot een gezonde en levendige locatie wordt bij deze ontwikkeling aandacht gevraagd voor de verschillende aspecten van gezonden verstedelijking zoals: • Een gezond binnenklimaat. • Gezonde & duurzame mobiliteit stimuleren. • In het gebouw wordt de trap aantrekkelijk gemaakt, al is de lift ook bereikbaar i.v.m. toegankelijkheid. • Groen, tenzij en daarbij kwalitatief goed groen toevoegen. • Ontmoeting stimuleren in en om het gebouw. • Aansluiten en verbeteren van het stuk wat aansluit op het Ringpark.

19 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

4. Onderbouwing 4.1 Beleidskader De onderhavige ontwikkeling past binnen de gemeentelijke Omgevingsvisie inclusief de Woonvisie, de Ruimtelijke strategie Utrecht en het provinciale- en rijksbeleid. Gezond stedelijk leven Steeds meer mensen kiezen voor Utrecht. Het is een aantrekkelijke en centraal gelegen stad met een goed opgeleide bevolking, een rijk cultureel aanbod en veel groen en natuur. Een stad waar mensen zich thuis voelen, naar elkaar omkijken en waar je jezelf kunt zijn. We willen ruimte geven aan de groei van de stad én we willen onszelf blijven. Een stevige opdracht, maar ook een kans om een nog prettigere stad te worden. Utrecht wil een stad zijn waarin gezondheid en leefbaarheid voorop staan. We investeren in een betere kwaliteit van leven voor iedereen. We willen minder verschillen in de stad tussen mensen en tussen wijken als het gaat om inkomen, gezondheid, opleiding en leefomgeving. We zetten daarom in op: meer betaalbare woningen, een prettige en veilige woon- en werkomgeving, werk voor iedereen, verbeterde bereikbaarheid, betaalbare duurzame oplossingen en zorg dichtbij voor mensen die dat nodig hebben. Om dit te bereiken is lef, ambitie en samenwerking nodig. Samen werken we aan een gezonde en prettige stad voor iedereen. Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 Utrecht is een aantrekkelijke gemeente.

We zien dat steeds meer mensen bij ons willen wonen en werken. De komende 20 jaar verwachten we 100.000 extra inwoners te verwelkomen. In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU2040) staan de keuzes voor de toekomst en hoe de weg daarnaartoe eruitziet. De ruimtelijke strategie is onderdeel van de koers van de omgevingsvisie. Zo weet

straks iedereen hoe Utrecht zich op stads- en wijkniveau ongeveer gaat ontwikkelen. Dit willen we doen: • We koesteren en versterken de kwaliteiten van Utrecht. • We leggen veel meer groen en water aan, dat is onder andere nodig voor de leefbaarheid en de klimaatverandering. • We ontwikkelen en bouwen vooral rond een aantal knooppunten in de stad. • We gebruiken de ruimte die we hebben slim, door functies te mengen, te stapelen en waar mogelijk te combineren. Zo komen er voorzieningen op meerdere plekken in de stad. • We kiezen voor ‘Utrecht dichtbij’: met ongeveer 10 minuten lopen of fietsen bent u bij uw dagelijkse bestemmingen. Daarom investeren we in wandel- en fietspaden, voorzieningen, werk en een nieuw ov-netwerk. • We versterken de verbinding met het landschap in en rond de stad. • Ten slotte willen we de stad zijn en blijven voor álle inwoners. Utrecht is altijd de stad gebleven waar mensen zich dichtbij elkaar voelden. Dat willen we zo houden. Binnen de RSU2040 is de inclusieve stad en het onderdeel werk ook van belang. Utrecht is een stad waar iedereen een woning, onderwijs, een baan en voorzieningen kan krijgen en betalen. Waarin gebouwen en de openbare ruimte uitnodigen om elkaar te ontmoeten en contact met elkaar te hebben. Het plan voorziet zowel commercieel/maatschappelijke voorzieningen als in woningen.

Tevens wordt de ruimte slim gebruikt door stapeling van functies en een ruimtelijk intensief programma. Hiermee wordt er een bijdrage geleverd aan de RSU2040.

20 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

Mobiliteitsvisie 2040 Om onze groeiende stad gezond en bereikbaar te houden, geven we voorrang aan schone manieren van vervoer die zo min mogelijk ruimte innemen. Lopen, fietsen en openbaar vervoer dus. Zo houden we de lucht schoner en de straat rustiger en veiliger. Samen werken we aan een gezonde en prettige stad voor iedereen. De aanpak bestaat uit 5 stappen: • slim bestemmen: We bouwen nieuwe woningen, bedrijven en voorzieningen bij bestaande en nieuwe knooppunten in het ov-netwerk. Hierdoor hoeven mensen minder (ver) te reizen. • anders reizen: Samen met werkgevers, onderwijsinstellingen en publiekstrekkers in de stad stimuleren we inwoners en bezoekers om waar mogelijk niet, op een ander tijdstip of anders te reizen (met een duurzaam vervoermiddel of via een andere route). • netwerken op orde: Om de groei van de mobiliteit op te vangen met lopen, fietsen en openbaar vervoer worden deze netwerken verbeterd en uitgebreid. Zo maken we fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit aantrekkelijker. • slim parkeren: Er komt meer ruimte voor groen, voetgangers en speelplekken en minder overlast door verkeer en parkeren. Dit wordt mogelijk door parkeerregulering, minder parkeerplekken op straat, meer parkeren op afstand en meer fietsstallingen voor verschillende soorten fietsen.

• slim sturen: Door de weg slim in te richten en dynamisch verkeersmanagement, zoals slimme verkeerslichten, kunnen we het verkeer sturen. We creëren hierdoor meer ruimte en kunnen zo lopen, fietsen en ov en het gebruik van de gewenste routes stimuleren. Woonvisie Het aantal inwoners groeit naar verwachting naar 450.000 in 2040. Dat zien we terug in het grote aantal woningzoekenden. Op dit moment kan de woningmarkt niet aan die vraag voldoen.

Dat leidt tot hoge woningprijzen. We lopen het risico dat straks alleen mensen met een hoog inkomen in Utrecht kunnen wonen. Of dat er grote verschillen ontstaan tussen wijken met voornamelijk koopwoningen en wijken met sociale woningbouw. Utrecht wil een stad blijven waar ruimte is voor iedereen. Een stevige opdracht en tegelijkertijd een kans om onze ambities op de woningmarkt waar te maken. Daarom grijpen we de groei van de stad met beide handen aan om kwaliteit toe te voegen. We bouwen in een verhoogd tempo aan een gevarieerd woningaanbod. Met meer betaalbare woningen en doorgroeimogelijkheden in alle wijken van de stad. Dit vraagt nauwe en inventieve samenwerking met onze partners op de Utrechtse woningmarkt. Samen werken we aan een gezonde en prettige stad. Om het verwachte aantal inwoners in Utrecht in 2040 een thuis te kunnen bieden, zijn er 60.000 nieuwe woningen nodig. Om iedereen die in Utrecht wil wonen een eerlijke kans te geven, investeren we de komende jaren in sociale- en midden huurwoningen, betaalbare koopwoningen en een betere doorstroming. Om de kwaliteit van wonen in wijken te verbeteren, verdelen we nieuwe koop- en huurwoningen beter over de stad, zodat gemengde wijken ontstaan die een goeie afspiegeling zijn van de inwoners van onze stad. De initiatiefnemer wil alle woningen in dit plan doen toekomen aan de sociale huursector.

Dit is zeer welkom voor de Dichterswijk waar het percentage sociale huurwoningen ten opzichte van andere wijken zeer laag is. Voor de gewenste gemengde wijken is het dus zeer wenselijk dat hier een groot aantal sociale huurwoningen wordt gerealiseerd voor verschillende doelgroepen.

21 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

Duurzame energie In een stad met een groeiend aantal inwoners, bezoekers en bedrijven groeit ook de vraag naar energie. Om de CO2-uitstoot te verlagen en uitputting van fossiele brandstoffen voor te zijn, werken we aan slimme besparingen, het opwekken van meer duurzame energie en nemen we afscheid van aardgas. We maken steeds meer gebruik van zonne- en windenergie, aardwarmte en restwarmte van de industrie. We zijn regionaal en landelijk in gesprek om deze overstap zo haalbaar en betaalbaar mogelijk te maken voor Utrecht en haar inwoners. De energietransitie is van iedereen en kunnen we alleen samen maken. Het is geen gemakkelijke opgave. Zo zijn er in Utrecht circa 20.000 woningen en 6.000 andere gebouwen aangesloten op aardgas. Uiterlijk in 2050 moeten alle woningen en bedrijven aardgasvrij zijn. Een hele klus. Dát alle wijken aardgasvrij worden is zeker, maar voor de bestaande bouw weten we nog niet precies hoe we dat gaan doen. We moeten een goede andere manier vinden voor het verwarmen van gebouwen. Hier zoeken we samen naar met (huis)eigenaren, woning- corporaties en hun huurders, bedrijven, scholen, organisaties in de wijk, netwerkbeheerders en warmtebedrijven. Met de nieuwste regelgeving is voor nieuwbouw het gasloos bouwen vereist. Hiermee is de eerste stap gezet richting 2050.

Welstandsnota Utrecht De Welstandsnota Utrecht heeft tot doel het bieden van meer samenhang in het beleid dat zich richt op het uiterlijk van de stad. Ook biedt het een inhoudelijk, objectief kader waarmee de rechtszekerheid voor de initiatiefnemer wordt gediend en worden efficiënte en transparante procedures voor de welstandszorg vastgelegd. In het deelgebied Zuidwest: Dichterswijk. Voor bijna de gehele Dichterswijk wordt een open welstandsbeleid voorgestaan. Vanwege het

gerealiseerde ambitieniveau van het Veilinghavengebied is aan dit woongebied het beleidsniveau respect toegekend. Het plangebied is op de analysekaart aangeduid als ‘respect’. Hiervoor geldt dat wij bestaande karakteristieke van het gebied en de omgeving respecteren. Dit betekend: • dat wij ontwerptechnisch kijken naar de gerealiseerde bebouwing; • een waardevolle toevoeging zijn met betrekking tot het karakter; • zoveel als mogelijk wel verduurzaming en innovatie toepassen.

4.2 Functies Het plan voor de Veilingstraat draagt bij aan een gezonde en duurzame groei van de stad, zoals als ambitie opgenomen in coalitieakkoord “2018-2022 Utrecht: “Ruimte voor iedereen” en uitgewerkt in de Ruimtelijke Strategie Utrecht en de Woonvisie en het onlangs gesloten coalitieakkoord 2022-2026 “Investeren in Utrecht”. De drie hoofdthema’s daarvan zijn de grote woningnood, kansenongelijkheid en duurzaamheid. Het project Veilinghaven heeft raakvlakken met al deze thema’s. Hoewel de doelstellingen van het coalitieakkoord ten aanzien van woningbouw gelden voor nog te starten projecten, zien we dat dit project daar op een aantal punten al aan voldoet. Het project levert ook een bijdrage aan het verminderen van het nijpende woningtekort in de regio, met name in de sociale huur. Ook draagt het bij aan de opgave voor de gemeente Utrecht om vooral binnenstedelijk te verdichten en vergroenen. In de woonvisie en de Ruimtelijke strategie Utrecht (RSU) zijn passend en betaalbaar wonen belangrijke doelstellingen. De ambitie van de gemeente is namelijk om meer balans te brengen in vraag en aanbod en de bestaande mismatch in de woningvoorraad aan te pakken. Daarom is het streven om fors bij te bouwen, zodat ook de doorstroming weer op gang kan komen.

22 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

Er wordt gestreefd naar een woningvoorraad die in 2040 voor 35% bestaat uit sociale huurwoningen (inclusief zelfstandige studentenhuisvesting en waarvan minstens 70% behoort tot de kernvoorraad) en voor 25% uit woningen uit de midden categorie (midden huur en goedkope en betaalbare koop). Zowel in de midden categorie als in het sociale segment moet hiervoor een inhaalslag gemaakt worden. In het coalitieakkoord “2018-2022 Utrecht: “Ruimte voor iedereen” is tevens aangegeven dat de groei ten goede komt aan iedereen en dat Utrecht een stad is waar mensen betaalbaar kunnen wonen. Door dit project stijgt het aantal woningen in de stad. •

Initiatiefnemer realiseert 100% van de woningen (2- en 3-kamer appartementen) in de sociale huursector conform de voorwaarden uit de prestatieafspraken tussen de gemeente en de betreffende STUW-corporatie met de gemeente. Daarmee past het ook in het onlangs gesloten coalitieakkoord 2022-2026 “Investeren in Utrecht”, waarin uitgangspunt is dat sociaal bij een corporatie wordt ondergebracht.

Het toevoegen van 100% van het nieuwbouwprogramma in de sociale huursector draagt bij aan het streven uit de woonvisie om in Zuidwest in de Dichterswijk woningen toe te voegen voor mensen met een minder grote beurs, met name ouderen en starters. Specifiek voor de starters zijn de 2-kamer appartementen opgenomen in het programma. Deze zijn met een afmeting van ca. 50m2 GO financieel gezien toegankelijk voor grotere groep starters. Het percentage sociale huur is in Dichterswijk laag (11%) ten opzichte van naastgelegen wijken. Zo heeft bijvoorbeeld de Rivierenwijk een aandeel van 36% aan sociale huurwoningen. De huidige woningmarkt maakt deze categorie woningen zeer gewenst gezien de tekorten die er op moment zijn. Daarbij is de verwachting dat in de komende jaren de vraag niet minder gaat worden.

Ook zal de initiatiefnemer onderzoeken welke mogelijkheden er naast het rolstoel bewoonbaar ontwerpen zijn om een deel van de woningen specifiek voor ouderen aantrekkelijk te maken. Dit in het licht van de toenemende omvang van deze groep, de toenemende zorgbehoefte, de woonomgeving en de nabijheid van voorzieningen, de wens en noodzaak tot langer zelfstandig wonen en het bevorderen van doorstroming van groot naar beter. Dit is in lijn met het Uitvoeringsprogramma ‘Utrecht toegankelijk voor iedereen’. Aangezien de meeste ouderen van een ruimere (grondgebonden) woning komen wordt de drempel om te verhuizen naar een appartement verlaagd door deze appartementen ruimer op te zetten (3-kamer). Daarbij is het zaak dat ‘het onder de aandacht brengen’ van deze woningen ruim van tevoren wordt opgestart aangezien de ouderen een relatief langere beslistermijn nodig hebben om de keuze voor verhuizing te maken. De corporatie zal onderzoeken of men de Van Groot naar Beter regeling in de huisvestingsverordening kan toepassen, zodat ouderen uit grotere sociale huurwoningen (4 kamers of meer) met voorrang kunnen verhuizen naar sociale huurwoningen t/m 3 kamers. Hierdoor kunnen er elders grotere sociale huurwoningen weer vrij komen. Voor de invulling van de commercieel/maatschappelijke plint van circa 150-300 m² VVO worden de mogelijkheden onderzocht.

Een goed denkbaar voorbeeld is hier horeca vanwege het nieuw te realiseren plein en de sociale controle. Het streven is om de functie in de plint aan te laten sluiten bij de doelgroep die in de bovenliggende woningen komt. De achterliggende gedachte hierbij is dat beide functies elkaar versterken. Ontmoeting tussen de bewoners wordt op deze wijze gefaciliteerd en gestimuleerd.

23 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

4.3 Ruimtelijk

Het stedenbouwkundig plan wordt gekenmerkt door semi gesloten bouwblokken rond een open veld met stadsvilla’s. Door het parkeren De stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten onder te brengen in half verdiepte parkeergarages, is het mogelijk (hoofdstuk 3) zijn bepaald op basis van het oorspronkelijk geworden een groen woongebied in hoge dichtheid te realiseren. Door stedenbouwkundig plan Dichterswijk van november 1997 (Quadrat), de het slim spelen met niveauverschillen wordt de scheiding tussen ontwikkeling van het naastgelegen Heycop terrein, de bestaande openbaar/ semi openbaar en privé op een aangename manier vorm omgeving van de locatie, alsmede het rondje Ringpark. gegeven. Het geheel heeft een hoog kwaliteitsniveau. Dit zit hem in de De opgave voor het project Veilingstraat 10 is om de locatie te zorgvuldigheid waarmee architectuur, volumes, materiaalgebruik en transformeren passend binnen, en aansluitend op de al groen vorm gegeven is, en tezamen een eenheid vormt. De getransformeerde delen van Parkhaven. De locatie dient aan te sluiten nieuwbouw dient hetzelfde kwaliteitsniveau te hebben of beter. op Parkhaven en in samenhang met Parkhaven ontworpen te worden. De meer gesloten bouwblokken worden ontsloten via een hof. Deze 8 Veilingstraat — Utrecht Het plan uit 1997 is daarbij een belangrijk uitgangspunt.

Deze zijn vijf lagen hoog op een half verdiepte parkeerbak. 8 Veilingstraat — UtrechtTussen de stadsvilla’s en het meer gesloten bouwblok, waar de bouwenvelop is dus zo veel mogelijk een uitwerking van het plan uit Analyse 1997. Wel houdt het rekening met huidige beleidskaders en eventuele planlocatie onderdeel van is, ligt de groene laan die door zijn bomen Stedenbouw Analyse nieuwe inzichten. en zichtlijn op het oude veilinggebouw een belangrijke ruimtelijke Stedenbouw drager in het gebied is (zie afbeelding stedenbouwkundig concept). CROESELAAN FRUITSTRAAT

“Groene laan” Besloten groene ruimte

MOLENBEEKSTRAAT

MOLENBEEKSTRAAT HEYCOPPLEIN

VEILINGHAVENKADE VEILINGHAVENKADE

Rechts: Stedenbouwkundig concept

VEILINGSTRAAT VEILINGSTRAAT

FRUITSTRAAT

CROESELAAN Besloten groene ruimte

HEYCOPSTRAAT HEYCOPSTRAAT

Links: Plankaart Stedenbouwkundig plan ‘97

“Groene laan” EELDERDIEPHOF

HEYCOPPLEIN

EELDERDIEPHOF BIJLEVELDSTRAAT

VOORSTERBEEKLAAN ROLDERDIEPHOF VOORSTERBEEKLAAN ROLDERDIEPHOF

HEYCOPPLANTSOEN BIJLEVELDSTRAAT HEYCOPPLANTSOEN

(semi-) gesloten bouwblokken

Open veld met urban villa’s, 1 herkenbare architectuur (semi-) gesloten bouwblokken Stedenbouwkundig concept

Verschillende architectonsiche uitwerking binnen het thema (semi-)gesloten bouwblok Open veld met urban villa’s, 1 herkenbare architectuur

Stedenbouwkundig concept

Verschillende architectonsiche uitwerking binnen het thema (semi-)gesloten bouwblok

Bouwenvelop Heycopstraat, definitief april 2019 - 23

2 juni 2022 Bouwenvelop Heycopstraat, definitief april 2019 - 23

2 juni 2022

24 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

De nieuwbouw sluit in positie, volume en hoogte aan bij de omliggende bebouwing en het stedenbouwkundig plan. De 3-laagse bebouwing sluit aan op de bebouwing aan de Croeselaan. Door de plint/ onderbouw van 5 lagen ontstaat een relatie met de omliggende schaal van de buurt zoals het naastgelegen Crescendo gebouw (spiegeling overzijde) en de bebouwing van Heycop. De bovenbouw van maximaal 12 lagen markeert als hoogteaccent de bijzondere positie in het stedenbouwkundig plan aan enerzijds de Veilinghaven en anderzijds de markante positie aan de groene laan. De positie, ligging en importantie van de locatie vraagt om bijzondere en nuchtere architectuur, passend bij de buurt en met een duidelijke identiteit aan de Dichterswijk. 10

Veilingstraat — Utrecht

Analyse

Stedenbouwkundige accenten Links: Groene laan als connectie tussen accenten Rechts: Visualisatie Veilingstraat Stedenbouwkundig plan ‘97

2 juni 2022

Hoogteaccent In het nu geldende bestemmingsplan “Actualisering diverse gebieden” heeft het plangebied een gebiedsaanduiding Wro-zone wijzigingsgebied 4 (3.6.4), waar onder “e” de mogelijkheid is opgenomen voor een gebouw van maximaal 25 meter hoog (8 lagen). Het nu voorliggende plan gaat uit van een hoogte van 37 meter (12 lagen) aan de zijde van de Veilinghaven. De maximale toegestane bouwhoogte vanuit de afwijkingsbevoegdheid wordt daarmee overschreden. Wanneer een ontwikkeling valt binnen een wijzigingsbevoegdheid volstaat een College besluit. Bij een wijziging van het bestemmingsplan dient een Raadsbesluit genomen te worden. In beide gevallen dient er sprake te zijn van een ‘goede ruimtelijke ordening’. In het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan (februari 1997) werd uit gegaan van een hoogteaccent van max. 45m. Ten tijde van de

25 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

vaststelling van het stedenbouwkundig plan (1997) is in de gemeenteraad in afwijking van het voorstel besloten om een accent toe te staan van 8 lagen, hetgeen destijds in het bestemmingsplan is verwerkt. Het nu beoogde plan is stedenbouwkundig gezien een verbetering ten opzichte van hetgeen wat mogelijk is binnen de wijzigingsbevoegdheid van het huidige bestemmingsplan: • De bouwhoogtes sluiten beter aan op de omliggende bebouwing. • De bouwhoogte aan de Veilingstraat is lager dan wat is toegestaan in het bestemmingsplan. De nadelige effecten (bezonning, zicht en inkijk) voor de naastgelegen bebouwing wordt daarmee kleiner. Een lagere bebouwing aan de Veilingstraat geeft meer lucht. Voor een groot deel van de direct omwonenden is de bezonning minstens gelijk of zelfs beter dan binnen de mogelijkheden van het huidige bestemmingsplan (wijzigingsbevoegdheid). Op één gevelvlak (Croeselaan 249-277) na pakt de hoeveelheid gemiddelde zonuren gunstiger uit. Voor de Croeselaan 249-277 geldt dat in de zomerperiode er in de avond een kleine toename (circa 1 uur) is van beschaduwing veroorzaakt door het hoge element van de nieuwbouw. Onderzoeksbureau Caubergh Huygen heeft een bezonningsstudie uitgevoerd die dit onderschrijft. De resultaten hiervan staan omschreven in H5. • De bouwhoogte op de kop van de Veilinghaven is hoger dan wat is toegestaan in het huidige bestemmingsplan.

De hoogte sluit aan op het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan waarbij een hoogteaccent wordt voorgesteld als markering van de bijzondere plek in de wijk. • De gevel aan de Veilingstraat ligt verder terug, waardoor de straat breder wordt. De bebouwing komt daarmee op grotere afstand te liggen van de direct omwonenden. Bovendien zijn hierdoor meer mogelijkheden om de straat te vergroenen en het Ringpark te versterken.

4.4 Verkeer en parkeren Verkeer en parkeren In de mobiliteitsvisie 2040 is opgenomen dat lopen, fietsen en reizen met openbaar vervoer de meest ruimte-efficiënte vormen van mobiliteit zijn en daarom wordt heel veel aandacht besteed aan die vervoerwijzen. Daarnaast zijn lopen en fietsen gezonde vormen van mobiliteit. Dit benadrukt het belang van lopen en fietsen nog meer. De voetganger komt op de eerste plek, op de tweede plek komen fietsers. De belangrijkste keuze in het mobiliteitsplan van de gemeente Utrecht is dat er meer ruimte komt voor voetgangers en fietsers. Fietsparkeren Fietsparkeren wordt binnen het plangebied opgelost. Er moeten voldoende en makkelijke bereikbare stallingen zijn voor fietsers en brommers volgens de nota en/of bouwbesluit. Op maaiveld niveau worden voor bezoekers en de bewoners fietsenstallingen gerealiseerd. Voor de fiets geldt, behalve de parkeernorm en beleidsregels fietsparkeren volgens het nieuwe parkeerbeleid, ook de mogelijkheid om een gezamenlijke berging voor woningen groter dan 50 m² in appartementsgebouwen te bouwen. Hierbij moet voldaan worden aan een gelijkwaardige oplossing (bouwbesluit). Ook voor het parkeren van scootmobiels moet voldoende ruimte zijn. Autoparkeren De nieuwbouw moet voldoen aan de vastgestelde Parkeervisie. De Dichterswijk valt na invoering van betaald parkeren onder de categorie Gebied A.

Het plangebied valt binnen de invloedsfeer van het centrale gedeelte van Utrecht. Hierdoor wordt bij het bepalen van de parkeerbehoefte er uitgegaan van het scenario betaald parkeren per 1 juli 2022.

26 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022

De parkeerbehoefte voor bewoners en bezoekers van de woningen wordt indien mogelijk op het naastgelegen Heycop terrein opgelost in een parkeerbak welke over een overcapaciteit beschikt. Wanneer initiatiefnemer geen overeenstemming weet te bereiken met de eigenaar van de parkeerbak en dus geen gebruik gemaakt kan worden van de parkeergarage zal er andere oplossingen worden voorgesteld, zoals deelmobiliteit, inzet van mobiliteitshub of maatwerk. Vooralsnog verwacht initiatiefnemer hier geen belemmeringen. In principe geldt voor nieuwe ontwikkelingen dat de parkeerbehoefte op eigen terrein moet worden opgevangen. In bijzondere gevallen kan hier onderbouwd van worden afgeweken, bijvoorbeeld door een parkeerdruk meting in de buurt uit te voeren.