2022-11-bouwenvelop-veilingstraat-10-concept.pdf
Tekst van het document
Kaart burgerinitiatief Ringpark
In de bestemmingsplanfase wordt de verkeer aantrekkende werking nader onderzocht als onderdeel van de Mer-aanmeldnotitie (zie § 5.11). Verdere potentiële mogelijkheden voor dubbelgebruik van de parkeervoorziening, de beste plek voor de deelauto’s en eventuele inzet van andere (smart) mobility diensten zijn onderdeel van de afspraken in de anterieure overeenkomst.
4.5 Openbare ruimte Met het ontwikkelen van de Veilingstraat kan de gebiedsontwikkeling van Parkhaven echt afgemaakt worden en ontstaat er meer woonkwaliteit in het gebied. Door de ontwikkeling ontstaat er een verbinding met de aan te leggen groene laan in plan Heycop en het nieuw aan te leggen plein aan de Veilinghaven. Hierdoor ontstaat er een groene, aantrekkelijke langzaam verkeersroute tussen de Veilinghaven en het Veilinggebouw aan het Heycopplein. Het projectgebied ligt in het burgerinitiatief ‘’Ring Park”. Het is een initiatief van een groep actieve bewoners van de Dichterswijk om het openbare groene en de leefbaarheid van de wijk te verbeteren. Door toenemende verstedelijking rond de Dichterswijk neemt de vraag naar een samenhangende onderliggende groenstructuur toe, geven de bewoners aan. Het gefragmenteerde groen rondom de Dichterswijk wordt versterkt en verbonden door een Ringpark. Het is een groene route van ongeveer 3 kilometer door Dichterswijk. PLANKAART RINGPARK DICHTERSWIJK Kruisvaart
Toegankelijkheid Utrecht wil een stad zijn die toegankelijk is voor iedereen. Utrecht werkt sinds 2007 aan die toegankelijkheid, eerst met Agenda 22 en nu met het VN-verdrag handicap. Dit verdrag is in 2016 vastgesteld. In de beoogde ontwikkeling wordt hieraan invulling gegeven door een groot deel van de woningen rolstoel bewoonbaar dan wel eenvoudig aan te passen naar rolstoel bewoonbaar te ontwerpen.
Croeselaan
Merwedekanaal
27 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
Bij herontwikkeling van de planlocatie zou dit project gecompleteerd worden met de nieuw te realiseren openbare ruimte richting de Veilinghavenkade. Dit plein zal een groene en duurzame uitstraling krijgen. Het huidige terrein is volledig verhard. Bij de planuitwerking wordt aandacht besteed aan de groene invulling in de omgeving. De plinten zijn naar de openbare ruimte toe open en levendig. Het parkeren wordt volledig uit het zicht opgelost en het complex zal een binnentuin hebben die aansluit op het Heycop-terrein. Daarnaast is de initiatiefnemer met de gemeente aan het onderzoeken of het profiel van de Veilingstraat mogelijk verbreed en vergroend kan worden. Op deze wijze wordt dit een mooie toevoeging aan het ‘Rondje Ringpark’.
4.6 Gezonde verstedelijking In Utrecht werken we aan Gezond Stedelijk Leven voor Iedereen. We doen dit onder andere door mensen te laten wonen en werken in een gezonde leefomgeving. In de nota Volksgezondheid: Gezondheid voor Iedereen is gezonde leefomgeving opgenomen als één van de 7 speerpunten. Een gezonde leefomgeving bestaat uit drie onderdelen: de druk op de gezondheid moet zo laag mogelijk zijn, ook wel gezondheidsbescherming genoemd, Gezond leven wordt gemakkelijk gemaakt, ook wel gezondheidsbevordering genoemd en prettig voelen in de leefomgeving. De ambitie van de nota is dat mensen op een prettige, gezonde manier in de groeiende stad Utrecht kunnen wonen, werken en leven. Met de nota worden kansen benut door gezondheid te koppelen aan gebiedsontwikkeling, duurzaamheid, mobiliteit en sociale- en economische ontwikkelingen.
Binnenstedelijke verdichting brengt gezonde kwaliteiten met zich mee zoals het behoud van groen om de stad en autoluwe wijken die actieve mobiliteit en ontmoeting stimuleren en daarmee bijdragen aan de gezondheid. Daarnaast biedt het mogelijkheden voor gemengd wonen en het vergroten van het aandeel sociale en midden huur in de stad. Er ontstaat, met name rond drukke wegen, echter ook een dilemma tussen gezonde lucht en minimale geluidsbelasting enerzijds en verdichting anderzijds. Dit plan draagt bij aan een gezond binnenklimaat en de overige speerpunten van een gezonde leefomgeving door: • Een gezond binnenklimaat langs een binnenstedelijke weg (Croeselaan), ondanks dat er nog openbare ruimte tussen zit. • Bij het ontwerp en indeling van de woning wordt rekening gehouden met de negatieve effecten van het geluid van de omliggende straten. • In het gebouw wordt de trap aantrekkelijk gemaakt, al is de lift ook bereikbaar i.v.m. toegankelijkheid. • Aansluiten en verbeteren van het stuk wat aansluit op Rondje Ringpark. • Aansluiten op de groene laan (Heycop) om zo dit groen te versterken. • Het bouwen van sociale woningen op deze plek, draagt bij aan kansengelijkheid in de stad. Op een mooie plek aan het water, waar geen drukke (snel)weg in de directe omgeving ligt. Dit zorgt voor een gezonde woonomgeving. • Het stimuleren van gezonde & duurzame mobiliteit.
• Ontmoeting in het gebouw tussen bewoners onderling en bezoekers mogelijk te maken. • Door zoveel mogelijk te vergroenen in, om en op het gebouw. O.a. volgens het groen tenzij principe.
28 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
4.7 Energie en duurzaamheid Utrecht wil een duurzame stad zijn. Duurzame ontwikkeling betekent dat de keuzes die nu gemaakt worden, ervoor zorgen dat Utrecht ook in de toekomst aantrekkelijk is voor haar bewoners en bedrijven. Dit uit zich bij nieuwbouwprojecten in meerdere aspecten zoals energiebesparing, gezonde leefomgeving, klimaatadaptatie, circulair bouwen en diervriendelijk bouwen. Onderstaande thema’s geven een overzicht van de aandachtspunten en minimale eisen die in de duurzaamheidsvisie terug zullen moeten komen. Deze zijn gebaseerd op de Ruimtelijke Strategie Utrecht, het Utrechtse coalitieakkoord 2018-2022, Warmtevisie Utrecht en de moties “Utrecht bouwt BENG” en “Circulair bouwen”. Utrecht wil zo snel mogelijk klimaatneutraal worden. Mede door ruimtelijke ontwikkelingen wordt deze ambitie ingevuld. De wettelijke normen voor energie zijn gasloos bouwen en energiezuinigheid. De randvoorwaarden zijn vastgelegd in het Utrechtse Energie Protocol. Warmte- koude vraag In de warmtevisie zijn de eerste beleidsregels vastgelegd (Visie warmtevoorziening Utrecht). Bij toepassing van bodemwarmtepompen dient rekening te worden gehouden met het beperken van uitputting van de bodem: volledige regeneratie van de bodemtemperatuur is het uitgangspunt.
Tevens dient rekening te worden gehouden met het feit dat in grote delen van de stad alleen het 1e watervoerend pakket tot 50 meter diepte gebruikt kan worden. De inzet van stadswarmte is conform het beleid van de gemeente Utrecht voorbehouden voor bestaande bouw. Voor nieuwbouw dient daarentegen de warmte- koude vraag opgelost te worden met andere systemen zoals WKO’s en warmtepompen. Wanneer dit niet op redelijke wijze te realiseren is kan er worden teruggevallen op stadswarmte voor de warmtevraag. Voor het beperken van de
koudevraag zal in dat geval een aanvullende maatregel moeten worden genomen aangezien stadswarmte niet voorziet in koude. Energie Het gebouw wordt op een zodanige wijze gebouwd dat de energievraag zoveel mogelijk wordt beperkt. Door te voldoen aan de geldende BENG norm is het energieverbruik gelimiteerd. De benodigde energie voor de gebouwde omgeving wordt waar mogelijk duurzaam op de eigen locatie opgewekt. Verder is het van belang dat de eindgebruiker comfort ervaart en geen hoog energieverbruik heeft. Bewoners krijgen online inzage in hun gedrag ten aanzien van hun energieverbruik. Zo leren ze zuinig om te gaan met de beschikbare energie. Gasloos bouwen Conform het landelijke bouwbesluit worden gasaansluitingen voor nieuwe woningen niet gehonoreerd. Voor de alternatieve energievoorziening is het belangrijk om vanaf het begin van het ontwerp rekening te houden met het ruimtebeslag van de alternatieven voor warmtevoorziening en daarvoor op tijd Stedin en de gemeente aan te haken. Klimaatadaptatie De klimaatwetenschappen tonen aan dat de aarde opwarmt, dat klimaatpatronen verschuiven en extremen in weer toenemen. Voor Nederland betekent dit dat in de toekomst langere periodes met hoge temperaturen worden verwacht, onderbroken door intensievere regenbuien in vergelijking met heden.
Binnen stedelijk gebied leidt dit met name tot uitdagingen op het gebied van voldoende waterberging en het beperken van hittestress in gebouwen en openbare ruimte. Het plan moet bijdragen aan voldoende waterberging op eigen terrein en het beperken van hittestress. Daarnaast zal initiatiefnemer de
29 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
mogelijkheden onderzoeken om de naastgelegen vaart in te zetten als overstroomgebied. Conform de Visie Klimaatadaptatie en de Visie Riolering en Water moet hemelwater op het te ontwikkelen terrein worden geïnfiltreerd en niet worden afgevoerd. Het doel is om 15 mm gerekend over het verharde oppervlak zoals daken en bestrating te kunnen bergen en ter plaatse te infiltreren. Uitgangspunt is dat 90% van de jaarlijkse neerslag wordt vastgehouden t.b.v. infiltratie op de plek waar het valt. Dat betekent een bergingsopgave van 15 mm per m2 verhard oppervlak. Daarnaast moet voorkomen worden dat wateroverlast schade veroorzaakt, zoals instromend water in het gebouw. Als maatgevende neerslag geldt hier 80 mm/neerslag in een uur. Voldoende vloerpeil hoogte is hierbij belangrijk. Om te bepalen op welke manier geïnfiltreerd kan worden is onderzoek ter plaatse noodzakelijk. De grondwaterstand en bodemgesteldheid stellen randvoorwaarden aan de infiltratiemogelijkheden. Diervriendelijk bouwen Het projectgebied ligt niet aan de stedelijke groenstructuur. Uiteraard houdt initiatiefnemer zich wel aan de flora- en fauna regelgeving met betrekking tot sloop en nieuwbouw. Door de verbreding van de Veilingstraat en het toevoegen van een openbaar plein ontstaat er extra ruimte voor groen. Hiermee wordt de kans op hittestress verminderd en de biodiversiteit verbetert.
Bij het ontwerp van het nieuwe plein wordt er gekeken naar een goede invulling van lokale flora om zodoende ook het lokale dierenrijk te voorzien van nestel- en voedergebied. Bij het ontwerp wordt aandacht besteed aan de biodiversiteit, het toepassen van klimaat adaptieve maatregelen zoals meer groen,
waterdoorlatende verharding en infiltratiegebieden. Ook zullen er nestkasten worden toegevoegd om de biodiversiteit te bevorderen. De Gierzwaluw is in de omgeving van het plan in ruimte mate aanwezig. Met het selecteren van de type nestkasten zal met deze vogelsoort rekening worden gehouden. Bij het selecteren van de toe te passen groensoorten zal gekozen worden voor inheemse soorten ter bevordering van biodiversiteit.
30 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
5. Onderzoek en haalbaarheid 5.1 Geluidhinder
5.2 Luchtkwaliteit
De locatie bevindt zich op een plek waar geluid een rol speelt. In een later stadium is een geluidsonderzoek nodig, waar op basis van verkeersgegevens moet blijken wat de geluidsbelasting op de gevel is. En wat de gevolgen voor het plan zijn en welke maatregelen eventueel genomen moeten worden ten behoeve van geluidwering en indeling van de appartementen.
Het aspect luchtkwaliteit vormt naar verwachting geen belemmeringen voor het plan. Uit de data van de NSL-monitoringstool blijkt dat de jaargemiddelde concentraties voor NO2, PM10 en PM2,5 op de nabij gelegen Croeselaan onder de grenswaarden liggen: • concentratie NO2 is <35 μg/m3 (grenswaarde van 40 μg/m3); • concentratie PM10 is <35 μg/m3 (grenswaarde van 40 μg/m3); • concentratie PM2,5 is <20 μg/m3 (grenswaarde van 25 μg/m3). Het aantal verkeersbewegingen neemt als gevolg van het plan naar verwachting slechts in beperkte mate toe ten opzichte van het huidige bedrijfshal. Het plan valt echter onder de Regeling NIBM, waardoor het plan wordt beschouwd als ‘niet in betekende mate bijdragend’ aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De grenswaarden voor luchtkwaliteit worden dus naar verwachting niet overschreden. Ten behoeve van de bestemmingsplanprocedure wordt het effect op de luchtkwaliteit verder uitgewerkt middels het uitvoeren van een quick scan luchtkwaliteit.
Geluid – verkeer en spoor Eind 2019 heeft het college een nieuwe Nota Volksgezondheid (‘Gezondheid voor Iedereen’ Volksgezondheidbeleid 2019-2022) vastgesteld. Eén van de speerpunten van deze nota is ‘Gezonde leefomgeving’. In een gezonde leefomgeving is de druk op de gezondheid zo laag mogelijk. Ook geluid heeft invloed op de gezondheid van mensen. We werken daarom toe naar normen die op gezondheid zijn gebaseerd. Concreet vertaalt zich dit in een lokale ambitiewaarde van 63 dB (zonder aftrek artikel 110g Wgh) voor nieuwe situaties langs wegen en spoorwegen. Ook zorgen we dat nieuwe ontwikkelingen zoals woningen, niet leiden tot een hogere druk op gezondheid door bijvoorbeeld een slechtere geluidskwaliteit. Als dat toch zo is, dan compenseren we de extra druk door aanvullende maatregelen (luwe zijde). De kaderstelling wordt naast de Nota Gezondheid voor Iedereen gevormd door de Wet geluidhinder; de Wet ruimtelijke ordening en de Geluidnota Utrecht en na invoering van de Omgevingswet door de Omgevingswet. Verder moet onderzocht worden wat het effect van de planvorming (o.a. verkeer aantrekkende werking) op zijn omgeving is. Als dit effect significant is moeten er mitigerende maatregelen worden afgewogen.
5.3 Externe veiligheid Het plangebied ligt op ca. 300 meter van de spoorlijn Utrecht Centraal naar Lunetten. Over deze spoorlijn vindt transport plaats met gevaarlijke stoffen en vormt daarmee een extern veiligheidsrisico voor de omgeving van het spoor. Voor de spoorlijn bestaat geen plaatsgebonden risicocontour en ook geen zogenaamd plasbrandaandachtsgebied. Wat dat betreft zijn er geen beperkingen voor het plangebied. Wel ligt de planlocatie binnen het invloedsgebied van de spoorlijn. Omdat de afstand groter is dan 200 meter is een berekening van het groepsrisico niet nodig.
31 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
Wel is een beperkte verantwoording van het groepsrisico nodig waarin naast de bestrijdbaarheid en bereikbaarheid voor hulpdiensten moet worden ingegaan op de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op het spoor een ramp voordoet. Hiervoor moet advies worden gevraagd aan de Veiligheidsregio Utrecht (VRU). Vanwege de relatief grote afstand is de verwachting dat het VRU advies beperkt zal zijn qua te nemen maatregelen en beperkt zal blijven tot afsluitbare ventilatiesystemen. Overige risicobronnen (b.v. Amsterdams Rijnkanaal, rijkswegen, risicobedrijven) liggen alle op te grote afstand om van invloed te zijn op het plangebied.
5.4 Bedrijven en milieuzonering Vanwege een goed ruimtelijke ordening moet er gekeken worden naar de milieu-invloed van bedrijven zoals winkels en scholen in de omgeving. Of een beoordeling (een locatie-specifiek onderzoek) nodig is hangt af van de afstand tot gevoelige functies zoals woningen. Voor deze ‘richtafstand’ wordt gebruik gemaakt van de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009), die daarbij uitgaat van de typering ‘rustige woonomgeving’, waarvan in dit plangebied sprake is. In de directe omgeving van het plan is de horecagelegenheid Beers & Barrels gevestigd. Deze bevindt zich aan overzijde van Veilingstraat waarmee de tussenliggende afstand 17 meter is. De geldende richtafstand van voor een horecagelegenheid is 10 meter en deze afstand wordt hiermee niet overschreden. In het plan voor Veilingstraat 10 is in de plint horeca of een maatschappelijke voorziening voorzien. De afstand van deze horecagelegenheid tot aan woningen is minder de eerder genoemde richtafstand van 10 meter.
Om voor alle bewoners een goed woon- en leefklimaat te garanderen, zal bij de verdere planuitwerking onderzocht worden op welke manier dit gerealiseerd kan worden. Uit het onderzoek zal naar voren komen welke maatregelen getroffen moeten worden, zodat de functies op geringe afstand van elkaar kunnen functioneren. De aanwezigheid van een eventueel terras wordt meegenomen.
5.5 Archeologie In het kader van de ontwikkeling heeft Econsultancy een archeologisch onderzoek uitgevoerd (kenmerk 2384.002) op 13 juli 2017, dat is beoordeeld door Drs. E. Graafstal van het team Erfgoed van de gemeente Utrecht op 13 oktober 2017. Het onderzoek was noodzakelijk omdat het plangebied valt binnen een gebied van middelhoge archeologische verwachting (Waarde 5 volgens de nieuwe Archeologische Waardenkaart die in 2022 wordt ingevoerd via het Chw-Bestemmingsplan Algemene regels). Het bureauonderzoek toonde aan dat zich mogelijk archeologische waarden in het plangebied kunnen bevinden. Op de aansluitende delen van de stroomgordel van de Oude Rijn zijn binnen een straal van een kilometer diverse vindplaatsen uit de late prehistorie en Romeinse tijd bekend. Daarom is aansluitend een inventariserend veldonderzoek in de vorm van een verkennend booronderzoek uitgevoerd. De aangetroffen bodemopbouw is deels intact vanaf 0,7 m +NAP en dieper, maar ligt onder een bestaand gebouw met een kelder en een dikke afdekkende ophogingslaag met puin. De gespecificeerde archeologische verwachting, zoals die is weergegevens tijdens het bureauonderzoek, is door het booronderzoek grotendeels bevestigd. Het advies is om tijdens het vervolgonderzoek, na sloop van de huidige opstallen, een opgraving - variant archeologische begeleiding, uit te voeren.
Het uitgraven van de bouwput onder 1 m +NAP dient
32 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
onder archeologische begeleiding plaats te vinden. Vanuit praktische en kostentechnische overweging is dit een oplossing die past bij de middelhoge verwachting en de daarop gebaseerde status van het terrein volgens de Archeologische Waardenkaart. De huidige hoogte van het perceel varieert van 2,11 +NAP tot 3,17 +NAP.
5.6 Duurzaamheid Algemene duurzaamheid en energie Het plan voor de Veilingstraat gaat bijdragen aan een duurzame stad op het gebied van energie en circulariteit. Voor het realiseren van klimaat neutrale gebouwen hanteert de gemeente Utrecht het Utrechts Energieprotocol (UEP). Dit protocol dwingt initiatiefnemers om allereerst op eigen perceel zoveel als mogelijk op te lossen wat betreft de benodigde vraag aan warmte, koude en elektriciteit. Daarbij is de eerste stap om deze vraag zo laag mogelijk te houden door het toepassen van voldoende isolatie in dak, gevel en vloer. Deze energievraag wordt beperkt door de van toepassing zijnde BENG norm. Mogelijkheden op en rondom het perceel Wat betreft opwekking op eigen perceel worden de volgende toepassingen ingezet: • Toepassen van PV-panelen op het dak van het hoogteaccent t.b.v. opwekking van elektriciteit. Het dak van het lager gelegen gedeelte wordt ingezet voor het toepassen van een groen dak; Aanwezige energie infrastructuur in directe omgeving van de Veilingstraat: • Ter plaatse van de Veilingstraat is infrastructuur van Utrechts warmtenet aanwezig. De gemeente Utrecht heeft de inzet van het warmtenet voor de voorziening van warmte gereserveerd voor de verduurzaming van bestaande bouw. Dit betekent dat nieuwbouw
geen gebruik kan maken van het warmtenet voor de aanwezige warmtevraag tenzij er geen haalbaar alternatief is. Opwekking warmte en koude De verschillende opties voor energieopwekking zoals stadswarmte, warmtepompen en WKO is onderzocht in samenspraak met een bronboringsbedrijf en een energieleverancier. De conclusies zijn dat de leidingen voor stadwarmte langs het perceel van de Veilingstraat liggen. Hierop aansluiten is dan ook een kleine ingreep in vergelijk tot het toepassen van WKO en warmtepompen. Vanwege de geringe diepte waarop geboord mag worden, namelijk 50 meter diep, zijn er substantieel meer bronnen benodigd voor toepassing van een gesloten WKO-systeem waardoor dit geen reële optie is. Het toepassen van warmtepompen is in verhouding met stadsverwarming duurder. Bovendien is de wens om het dakoppervlak op het hoogste deel volledig te gebruiken voor PV-panelen. Gezien de haalbaarheid van het project is het toepassen van stadswarmte dan ook de enige meest voordelige voor de warmtevoorziening. Ter volledigheid is het wel zo dat in het geval stadswarmte er aanvullende voorzieningen moeten worden getroffen voor koeling. Bewustwording energieverbruik eindgebruiker Om de eindgebruiker van het pand bewust te maken van zijn energieverbruik zal online monitoring van zijn energieverbruik mogelijk worden gemaakt.
Door deze mogelijkheid wordt bewustwording bij de bewoner gecreëerd en wordt men gestimuleerd om zuinig met energie om te gaan. Ook in de verdere planuitwerking zal voor de gebouw gebonden installaties worden ingezet op een zo laag mogelijk energieverbruik. Daarbij zal het beschikbare dakoppervlak zoveel als mogelijk worden benut voor het aanbrengen van PV-panelen en de benodigde installaties.
33 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
Klimaatadaptatie Waterbuffering op eigen perceel is lastig te realiseren omdat het perceel grotendeels bebouwd wordt. Een van de mogelijkheden is het inzetten van de dakoppervlakken voor het aanbrengen van groen. De daken waar men zicht op heeft (deel van het gebouw met 3 en 5 bouwlagen) worden voorzien van kwalitatief groen en indien PV-panelen benodigd zijn wordt dit gecombineerd met sedum. Andere mogelijkheden zijn er op het te realiseren binnenplein, de Veilingstraat en plein aan de Veilinghaven. Deze plek zal zoveel als mogelijk onverhard worden gerealiseerd. daarbij worden op deze pleinen planten en bomen geplaatst. Zowel de beplanting als het bladerdak van de bomen zal zorgen voor verkoeling en het minder snel uitdrogen van de grond bij langdurige droogte doordat er schaduw ontstaat en regenwater beter wordt vastgehouden. Dit zorgt eveneens voor waterbufferend vermogen waarmee schade door wateroverlast wordt voorkomen. Wanneer het aangebrachte groen voor onvoldoende waterbufferend vermogen zorgt zal de mogelijkheid worden onderzocht om bij hevige regenval het overtollige water middels een Smart flow systeem op de Veilinghaven af te voeren. Andere concrete maatregelen die in latere fase worden onderzocht zijn het toepassen van infiltratiekratten en wadi’s. Met de infiltratiekratten kan regenwater langdurig worden vastgehouden en langzaam worden afgegeven aan de grond.
De wadi’s fungeren bij hevige regenval als wateropslag waarbij het regenwater geleidelijk aan in de bodem zakt. Hiermee wordt voorkomen dat regenwater direct afgevoerd wordt in het riool maar ten goede komt aan het in stand houden van het grondwaterpeil. Hittestress Door de grote stenige oppervlaktes is het in de steden op zomerse dagen enkele graden warmer dan erbuiten. Er worden geen harde eisen gesteld aan temperatuurverlaging, wel is in de Visie
Klimaatadaptatie aangegeven dat er 30 – 40% schaduw aanwezig moet zijn in elke straat zodat er op een hete dag in de schaduw gelopen en gefietst kan worden. Daarnaast is binnen een straal van 200 meter een koele groene verblijfsplek aanwezig in de openbare ruimte van minimaal 200m2. Verder is er in buurten minimaal 40% groen aanwezig in het horizontale vlak. Deze maatregelen moeten hittestress voorkomen. In de huidige situatie is het plangebied bijna geheel verhard, er is haast geen groen of water in het plangebied aanwezig. In de nieuwe situatie verandert dat met de aanleg van het nieuw te realiseren plein aan de havenzijde, de herinrichting van de Veilingstraat en het te realiseren binnenplein welke zoveel als mogelijk wordt voorzien van beplanting en bomen. Zoals ook beschreven in de vorige alinea zorgt de beplanting en het bladerdak van de bomen voor schaduw en verkoeling wat een gunstig effect heeft op de aanwezigheid van hittestress. Ook de groene daken hebben een positief effect op hittestress. De traditionele daken van bitumen zijn vaak donker van kleur wat erg warm wordt door de warmte absorberende werking. Door groen aan te brengen wordt dit warme oppervlak vervangen door een verkoelende plantjes. Dit heeft zowel een positief effect op de omgeving als het binnenklimaat van het gebouw.
Doordat het gebouw een groter volume heeft dan de huidige bebouwing zal er meer schaduw ontstaan. Dit heeft een positief effect op de hoeveelheid schaduw in het openbaar gebied waarmee er meer mogelijkheden ontstaan om in de schaduw over straat te gaan.
34 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
Water Om in te kunnen spelen op de klimatologische ontwikkelingen is door de gemeente als doel gesteld om nieuwe ontwikkelingen zo klimaat robuust en duurzaam mogelijk in te richten (Visie Klimaatadaptatie). Dit betekent dat het hemelwater zo veel mogelijk op het te ontwikkelen terrein wordt verwerkt (geïnfiltreerd). Om de bergingsopgave van regenwater te realiseren zal een mix van maatregelen worden toegepast. De volgende maatregelen behoren tot de mogelijkheden, waarbij de eerste drie mogelijkheden in ieder geval uitgevoerd worden: • • • • • •
Groene daken; Aanbrengen van bomen en beplanting; Onverharde stroken; Wadi’s; Infiltratiekratten; Noodoverloop op de Veilinghaven.
Verdere uitwerking is in latere fase nodig om vast te stellen wat het waterbergend vermogen van de verschillende toepassingen is en hoeveel er dan benodigd is om aan de bergingsopgave te voldoen. In het kader van de bestemmingsplanprocedure en de aanvraag omgevingsvergunning wordt een uitgebreide watertoets uitgevoerd waarin toegelicht wordt op welke manier met verschillende aspecten van de waterhuishouding wordt omgegaan. De watertoets wordt voor advies voorgelegd aan het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR). Mocht het noodzakelijk zijn, dan worden ook de benodigde vergunningen bij het HDSR aangevraagd (bijvoorbeeld voor (bronbemaling).
Circulair bouwen Circulair bouwen staat sinds 2016 scherp op de agenda, toen de motie 252 werd aangenomen, met daarin de verklaring: “In Utrecht is circulair bouwen de norm”. Daarop voortbouwend is in 2020 het actieprogramma Utrecht Circulair 2020-2023 vastgesteld, waarin de prioriteiten en uitdagingen voor de komende jaren worden aangegeven, met als mijlpalen: 50% circulair in 2030 en 100% circulair in 2050. Om zoveel als mogelijk de nog goede materialen in de huidige bebouwing her te gebruiken zal het gebouw op Oogstkaart.nl worden aangemeld. De nog bruikbare materialen uit het gebouw worden hier inzichtelijk gemaakt en aangeboden op de markt voor hergebruik. Onder andere het schaaldak en de betonnen spanten kunnen hiervoor een interessante mogelijkheid zijn. New Horizon is eigenaar van het platform en zet zich actief in om deze vraag en aanbod met elkaar te matchen om zodoende hergebruik van materiaal te bevorderen. Voor de nieuwbouw zal een materialenpaspoort worden opgesteld. Hiermee is inzichtelijk welke materialen en hoeveel er in de bebouwing zijn toegepast. Wanneer in de toekomst de bebouwing wordt aangepast of vervangen is inzichtelijk wat er aan grondstoffen beschikbaar komt uit het gebouw. Op deze wijze wordt hergebruik in de toekomst eenvoudiger gemaakt. Daarnaast zijn er diverse circulaire producten op de markt zoals beton en dakbedekking.
Ook bio-based bouwmaterialen als vlas of hennip voor toepassing als isolatie zijn beschikbaar. Andere mogelijkheden zijn er voor de buitenruimte. Voor straatmeubilair zijn er circulaire en bio-based oplossingen. Wanneer het ontwerp verder wordt uitgewerkt zal worden onderzocht of deze toepassingen technisch en economisch haalbaar zijn. Belangrijk aandachtspunt hierbij is dat het materiaal moet voldoen aan de gangbare kwaliteitseisen.
35 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
5.7 Bodemkwaliteit
5.8 Flora en fauna
Ten behoeve van de ontwikkeling is een deel van de bodem van het perceel onderzocht. Een volledig verkennend bodemonderzoek kan pas worden uitgevoerd nadat de bestaande opstallen zijn gesloopt. Op basis van de proefboringen die wel mogelijk waren is de conclusie dat in een gedempte sloot op het bestaande parkeerterrein een sterke verontreiniging met minerale olie is aangetroffen. Ook op andere plekken zijn licht tot matige verontreinigingen door minerale olie, lood, zink, PCB en PAK aangetroffen. Nadat het verkennend bodemonderzoek is afgerond dient er te worden bepaald of er aanvullend onderzoek of sanering uitgevoerd dient te worden.
In het kader van de ontwikkeling heeft Econsultancy een QuickScan naar de flora en fauna uitgevoerd (april 2021). Uit het onderzoek blijkt het volgende: • In het te slopen gebouw zijn geen jaarrond beschermde nesten of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten vastgesteld. De aanwezigheid van nesten of verblijfplaatsen kan worden uitgesloten. • Bij het grondverzet voor het bouwrijp maken verdwijnen er geen groeiplaatsen van beschermde plantensoorten en worden er ook geen verblijfplaatsen van beschermde diersoorten vernietigd. • Tijdens de bouw kan door lawaai, bouwlampen, trilling, bewegingen verstoring van de beschermde natuurwaarden in de omgeving optreden. In de stedelijke omgeving van de Veilingstraat zijn de aanwezige dieren echter niet verstoringsgevoelig. • Het nieuwe woongebruik en de commerciële functie betekenen een flinke vermeerdering van de verstoring door geluid, licht, trilling en (auto)bewegingen op de omgeving. Deze is echter al hoog. Planten- en diersoorten, die in de omgeving voorkomen zijn hieraan aangepast. De intensivering van het (woon)gebruik en de daarmee verbonden hoeveelheid autobewegingen betekent een toename van de stikstofuitstoot. De woningen worden gasloos gebouwd. Dit betekent een vermindering. Of er een toename of afname van stikstofuitstoot is, vindt plaats in een ander kader.
Deze heeft in ieder geval geen effect op beschermde planten- en diersoorten die in de omgeving voorkomen. Daarbij is de verwachting dat het nettoresultaat van de uitstoot van stikstof resulteert in een waarde niet hoger dan 0,0 mol/ha/jaar.
Gebiedsplan Het terrein bevindt zich in de dynamische zone van het Gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer. Dit betekent dat er diepere grondwater- verontreinigingen met vluchtige stoffen aanwezig zijn en dat er een dieptebeperking voor bodemenergie of boringen geldt tot circa 55 m-mv. Bij een grondwateronttrekking of bemaling moet men rekening houden met saneringsmaatregelen, of er kan aansluiting worden gezocht bij de aanpak van het Gebiedsplan.
Vanuit de zorgplicht wordt wel geadviseerd voorafgaand aan het grondverzet eventueel aanwezige dieren als de Gewone pad of de Egel weg te vangen en elders, bijvoorbeeld in de aangrenzende groenstrook, terug te zetten.
L
k
S 5/B
6
5-2
36 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022 A
S 7/B
-26
M k
9
A
N
BS
71/
-2 271
5.9 Kabels en leidingen
Op het perceel staat rondom de huidige opstallen een aantal Afbeelding 9 – Klicstruikgewassen. In deze struiken kunnen nestgelegenheden zitten. De S melding 3/B Legendabeplanting moet daarom buiten het broedseizoen (15 maart – 15 juli) 7 2 273 worden weggehaald of in het broedseizoen eerst gecontroleerd Datatransport P worden op de aanwezigheid van nestelende vogels. In de struiken Laagspanning A zitten geen jaarrond beschermde nesten of verblijfplaatsen van S B Middenspanning 5/ -27 beschermde dieren. 5 7 Gas lage druk 2 Geometrie
Het betreft een volledig particulier initiatief. Het eventueel aanpassen/ verleggen van aanwezige kabels en leidingen ten behoeve van deze ontwikkeling is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer. Op basis van de Klic-melding is de conclusie dat er nog een restant aan leidingwerk aanwezig is van het stadswarmtenet. Verder zijn er leidingen voor riolering, water, gas, elektra en databekabeling aanwezig ten behoeve van de bestaande opstal op het perceel.
Omschrijving
Warmtenet Water Drukriolering Riolering vrijverval
1
A
omschrijving
2
3
4
5
6
HK
RV
21-12-2017
getekend
akkoord
datum
Q
7
8
9
10
k
14
k
23
10161151 - Utrecht Veilingstraat-Klic.dwg Filename :
k
k
k
t
k
BS
249-
k
132
25
253-
H
A
k
BS
r
255/
7/BS
25
k
257-
J
k
k
A
k
BS
259/
259-
k
k
m
r
k
k
m
K
BS
261/
261-
k
10
m
k
A
3/BS
26
263-
L
r
r
Tw 267-
ekla
M
BS
269/
269-
bk
r
k
an
k r
7/BS
26
sebe
r
k
A
ello
M
L
k
265/
265k
r
r
BS
k
k
r
Er vinden met deze ontwikkeling geen activiteiten plaats die de geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. overschrijden. Tevens zijn er, zoals blijkt uit de beschrijving van de in dit hoofdstuk weergegeven diverse relevante milieukaders, geen andere factoren aanwezig die aanleiding geven tot het opstellen van een MER. Er hoeft voor dit plan dus geen MER of m.e.r.- beoordeling te worden gemaakt. Wel dient het plan aangemeld te worden bij het bevoegd gezag voor de vormvrije-m.e.r. toets. Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is moet: k
255-
k m
N
A
Eeld ep erdi hof
Geometrie
N
BS
271/
271-
k
P
G
130
k
3/BS
k k
m
K
128
k
A
BS
251/
251-
r
r
J
bk
249/
k
k
r
k
r k
Vei
126
gstr
lin Vei
E
F
k
k
aat
k
traa
lings
r
k bk
k
124
k
k k
r
bk
r
k
k
m m
r k
r
r
k
24
H
k
k
r
k
k
k
r
r
k k
m
k
k
ABRI
1
/ 001
m
D
122A
k
0H
50-5
2-4
22
tekeningnummer
k
k
1A
m
10171151
G
aat
k
C
122
k
tstr
k
k
k
k
k
r
1-99
bk
k
m
projectnummer
Deck
247G
247-
Frui
k
1
k
at stra
rer
s de
r mia
Jere
k
B
k
k
A
BS
235/
235-
r
k
k k
aat
de
r
BS 273/ Legenda 273-Omschrijving
P
Datatransport
k
Laagspanning
27
k r
Gas lage druk 275-
k
Warmtenet Water
en ghav
Drukriolering
r
lin
Vei r
k
Riolering vrijverval
versie
r
rs Voo terb aan eekl
3
21-12-2017 datum
Veilingsstraat Utrecht Klic en BGT
k r
formaat
A0
5
6
7
8
Q
R
omschrijving
k
4
RV
akkoord
project
k
2
HK
getekend
Ten Brinke Vastgoedontwikkeling B.V. Arnhem
r k
et
1
omschrijving
opdrachtgever
r
R
A
BS
Middenspanning5/
k
kade k
Q
24
Het project valt onder een ‘stedelijk ontwikkelingsproject’, zoals genoemd onder categorie D11.2 van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Dit betekent dat voor onderhavig project een m.e.r.beoordelingsprocedure doorlopen moet worden (artikel 7.16 en verder Wet milieubeheer). Een m.e.r.- beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te bepalen of er bij een voorgenomen activiteit, die genoemd staat in onderdeel D van het Besluit m.e.r., belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden.
r
A
tstr
ka
r
projectnummer opdrachtgever
definitief
en
k
F
fase
av
118-
k
k
-48
R
k
BS
118/
k
BS
Frui
105
E
23
k
bk
k k
maten in meters hoogten t.o.v. N.A.P.
22
5.10 M.e.r.
BS
A
BS
233/
233-
32
en BGT
21
2-2/
111
2310
r
k
gh
20
116/
116-
1/BS
28-3
r k
r
lin
19
A
113
107
r r
D
18
23
109
B
Vei
21
17
r
r
k
r
1:250
16
k
115
k
r
C
ngsstraat cht
schaal
15
4-4B
r
163 165
Brinke Vastgoedontwikkeling B.V. em
13
12
A
bk
er
11
10161151 - Utrecht Veilingstraat-Klic.dwg
-26
269
/BS
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
schaal
maten in meters hoogten t.o.v. N.A.P. fase
1:250
21
projectnummer opdrachtgever
definitief
22
projectnummer
10171151
23
tekeningnummer
/ 001
24
Filename :
267
37 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
• • •
door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie worden opgesteld. Een aanmeldingsnotitie omvat onder andere de milieuthema, duurzaamheidsthema’s en de verkeersaantrekkende werking. het bevoegd gezag binnen 6 weken een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen. (Dit besluit hoeft men niet in de Staatscourant te zetten.) de initiatiefnemer het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit bij de vergunningaanvraag (Artikel 7.28 Wet milieubeheer) of OBM aanvraag (artikel 2.2a, lid 1, van het Bor) toevoegen.
Het (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsbesluit maakt als bijlage onderdeel uit van de stukken behorende bij de planologische procedure en wordt tegelijk met het ontwerpbestemmingplan/omgevingsplan bekend gemaakt.
5.11 Bomen
het streven om deze parkeerplekken te realiseren in de parkeergarage van de naastgelegen ontwikkeling Heycop. •
• •
Op het perceel zijn geen bomen aanwezig. Enkel een aantal nietbeschermde struikgewassen rondom het pand (laurier). Bomen vormen geen verdere belemmering voor de ontwikkeling. Derhalve hoeft er geen nader onderzoek te worden uitgevoerd.
5.12 Parkeren Op basis van de beleidsregels van de gemeente Utrecht is in de basis een parkeernorm van toepassing voor het bepalen van het aantal te realiseren parkeerplekken. Daarnaast biedt het beleid verschillende mogelijkheden om reducties toe te passen. Onderstaand is het basisscenario te vinden welke het maximale te realiseren parkeerplekken toelicht op basis van de parkeernorm zonder enige reductie. Afhankelijk van de inzet van mogelijke reducties zoals deelauto’s en extra fietsparkeerplekken zal het aantal te realiseren parkeerplekken met de gemeente Utrecht worden afgestemd. Hierbij is
• •
Het streven is om de parkeerplaatsen op eigen terrein of in de parkeergarage van de naast gelegen ontwikkeling Heycop te worden gerealiseerd. - Om gebruik te maken van de mogelijkheid om het parkeren op te lossen in een bestaande garage moet worden aangetoond dat deze parkeerplaatsen duurzaam en structureel beschikbaar zijn ten behoeve van de ontwikkeling op de tijdstippen dat dit nodig is. Voor de functie in de plint wordt onderzocht hoe in de omgeving de parkeerbehoefte wordt opgelost. In verdere afstemming met de gemeente worden de volgende mogelijkheden nader onderzocht: - Een 100% reductie van parkeren voor bewoners door inzet van deelauto’s (eventueel in openbaar gebied); - Reductie door inzet van meer fietsparkeerplaatsen in aanvulling op de geldende fietsparkeernorm; - De inzet van een mobiliteitshub als (gedeeltelijke) invulling van de realisatie van parkeerplaatsen. Een extra reductie door dubbelgebruik is niet mogelijk. In afwijking van bovenstaande wordt de mogelijkheid tot maatwerk in overleg met de gemeente onderzocht.
38 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
5.13 Bezonning Cauberg Huygen heeft een bezonningsstudie uitgevoerd op een variant binnen en buiten de afwijkingsbevoegdheid. Dit betreft de bezonning van de omliggende bebouwing. Hierin is o.a. onderzocht of de plannen voldoen aan de Lichte TNO norm. Deze norm schrijft voor dat op de dag van 19 februari geveldelen minimaal 2 uur zon moeten vangen. Aanvullend is ook berekend hoeveel zonuren verschillende geveldelen vangen op verschillende momenten. De resultaten hiervan staan hieronder beschreven. • Wanneer de locatie ontwikkeld wordt binnen de afwijkingsbevoegdheid in het bestemmingsplan zijn er ca. 12 omliggende woningen die niet meer voldoen aan de Lichte TNO norm. Het voorgenomen plan wijkt echter af van wat is toegestaan binnen de afwijkingsbevoegdheid. De gevolgen van dit plan zijn positiever wat betreft de bezonning. Er zijn nog steeds geveldelen die niet de vereiste 2 uur zon behalen. Het gaat hier echter om geveldelen die geen onderdeel zijn van woningen en daarmee wordt dit acceptabel geacht. • Aanvullend is berekend hoeveel uren zon op 21 juni de verschillende geveldelen gemiddeld vangen voor zowel een variant binnen de afwijkingsbevoegdheid als het voorgenomen plan. Ook hierin komt het voorgenomen plan gunstiger uit voor omliggende woningen dan wanneer het plan dat binnen de afwijkingsbevoegdheid past wordt ontwikkeld.
Op één gevelvlak na pakt de hoeveelheid gemiddelde zonuren gunstiger uit. In dit scenario is grootste achteruitgang aan zonuren maximaal een uur en een kwartier t.o.v. de bestaande situatie tegenover het plan binnen de afwijkingsbevoegdheid waarin de grootste achteruitgang minder dan 2 uur is t.o.v. de bestaande situatie. • Wanneer binnen de verschillende gevelvlakken wordt gekeken naar het punt dat het minste zon vangt op 21 juni is er een punt binnen de afwijkingsbevoegdheid die er meer dan 3 uur op
achteruitgaat t.o.v. de bestaande situatie. Wanneer gekeken wordt naar het voorgenomen plan dan gaat het punt dat het minste zon vangt er ca. 2 uur op achteruit t.o.v. de bestaande situatie. Ook op dit vlak komt het voorgenomen plan er dus gunstiger uit dan wanneer ontwikkeld wordt binnen de afwijkingsbevoegdheid.
5.14 Windhinder Cauberg Huygen heeft een quickscan windhinder uitgevoerd voor het plan. Omdat het hoogteaccent meer dan 30 meter hoog is, is dit vereist. Het onderzoek toetst het plan op twee onderdelen namelijk windhinder en windgevaar. Er is sprake van windhinder wanneer de windsnelheid de drempelwaarde van 5 m/s in een bepaalde mate overschrijd. Wanneer deze drempelwaarde de 15 m/s in een bepaalde mate overschrijd spreekt men over windgevaar. Het aantal uren in het jaar dat op plekken rondom het gebouw windsnelheden boven de 15 m/s overschrijd is verwaarloosbaar waardoor van windgevaar geen sprake is. Het aantal uren in het jaar dat de wind rondom het gebouw de 5 m/s overschrijd is dusdanig dat deze vrijwel overal binnen de gestelde kwaliteitsklasse blijft voor de betreffende activiteiten rondom het gebouw. Alleen bij het horeca terras en bij de entree van de fietsenstalling zijn aanvullende maatregelen of aanpassingen in het ontwerp nodig om binnen de gestelde kwaliteitsklasse te kunnen blijven voor de betreffende activiteit.
39 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
6. Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid Het perceel grond met opstallen, kadastraal bekend gemeente Catharijne, sectie D, nummer 8564, (plaatselijk bekend als Veilingstraat 10), is door de gemeente Utrecht in erfpacht uitgegeven aan initiatiefnemer onder Algemene Voorwaarden uit 1942 en heeft een privaatrechtelijke bestemming voor bedrijven. Voor het initiatief is het wenselijk dat het huidige erfpachtrecht met bedrijfsmatige bestemming wordt geconverteerd naar de Algemene Voorwaarden uit 1989 (een eeuwigdurende erfpacht afgekochte tegen eenmalige betaling van de grondwaarde) alvorens een wijziging van de huidige privaatrechtelijke bestemming zal plaatsvinden naar de nieuwe beoogde privaatrechtelijke bestemming onder de eerder genoemde Algemene Voorwaarden uit 1989. Met het vastleggen van onderstaande afspraken in een anterieure overeenkomst zullen de financiële uitvoerbaarheid en de economische uitvoerbaarheid voldoende aannemelijk gemaakt worden. Een belangrijke voorwaarden hiervoor is dat de ondertekening van de anterieure overeenkomst plaatsvindt voordat het ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. •
De kosten die in het kader van haar initiatief voor rekening kunnen komen van de initiatiefnemer zijn opgenomen in artikel 6.2.4 en 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke ordening en 6.24 van de Wet ruimtelijke ordening. Indien er sprake is van economische meerwaarde conform de Algemene Voorwaarden 1989 zal dit in samenhang met het wettelijke kostenverhaal moeten worden bekeken. De daadwerkelijke afdracht van de economische meerwaarde en de samenhang met de afrekening van het kostenverhaal vindt plaats na het vaststellen van de bestemmingswijziging en zal worden onderbouwd middels een door een onafhankelijke taxateur op te stellen taxatierapport.
•
• • •
Er kan sprake zijn planschade en nadeelcompensatie. Derhalve is een planschaderisicoanalyse onderdeel van de bestemmingsplanonderzoeken. Mocht er planschade of nadeelcompensatie optreden dan zijn deze kosten voor rekening van de initiatiefnemer. Afspraken over mogelijkheden voor eventueel inbrengen van gemeente grond ten behoeve van het initiatief, zullen worden opgenomen in een Anterieure overeenkomst. De bodemsanering als gevolg van verontreiniging zoals ten tijde van de aankoop van het onroerend goed bekend komt volledig voor rekening van de initiatiefnemer. De openbare ruimte wordt door de initiatiefnemer aangelegd en zal na goedkeuring van de BInG aan de gemeente Utrecht worden overgedragen om deze vervolgens in beheer te nemen.
40 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Na vaststelling van het IDOC/IPOK heeft de ontwikkelaar in december 2020 een nieuwsbrief verzonden, met daarin de oproep om aan te geven wat mensen belangrijk vinden. Hierop zijn circa 11 inhoudelijke reacties gekomen.
vaststellen van de Programmatische Uitgangspunten (PUP) door het college van de gemeente Utrecht. Daarbij zijn de kort samengevat de belangrijkste punten uit de PUP omschreven. Vervolgens heeft er nog gespreksronde plaatsgevonden met VVE Crescendo en de VVE Croeselaan.
De initiatiefnemer heeft in december ’20/ januari ‘21 samen met de gemeentelijk projectmanager online gesproken met VVE Crescendo, VVE Croeselaan, Stichting Ringpark en in augustus met de bewoners van de historische schepen in de Veilinghaven.
In overleg met de Stichting Ringpark is afgesproken dat de gemeente, initiatiefnemer en Stichting Ringpark in het najaar van 2022 verschillende scenario’s om het ringpark rondom de locatie te versterken zullen onderzoeken op oa haalbaarheid, financiën, uitvoerbaarheid ect..
Op 24 juni 2021 is er door de initiatiefnemer in samenwerking met Bureau voor Gebiedscommunicatie een interactieve livestream geweest voor omwonende en belanghebbende over de toekomstplannen van de planlocatie aan de Veilingstraat. Hiervoor zijn ca. 1.300 brieven verstuurd (naar aanleiding van eerder verstuurde brieven om in te schrijven op de projectwebsite). Op deze uitnodiging zijn circa 30 mensen ingegaan en deze hebben de informatieavond online bijgewoond. Middels een online-tool (Mentimeter) konden mensen vragen beantwoorden en input geven op het gepresenteerde plan. Deze reacties en suggesties waren uiteenlopend van aard en gingen bijvoorbeeld over de invulling van het plein, de plint, de bouwhoogte, de baksteen en de bezonning.
Wanneer de bouwenvelop in concept afgerond is worden omwonenden middels een wijkbericht over de bouwenvelop geïnformeerd alsmede via een informatieavond. Tijdens deze buurtbijeenkomst worden de plannen gepresenteerd aan de omwonenden. De omwonenden kunnen vragen stellen en opmerkingen plaatsen op het plan. Tevens ligt de conceptbouwenvelop ter inzage van 11 november tot en met 9 december 2022, zodat omwonende hun reactie kunnen geven. Eventueel worden daarna nog wijzigingen aan de concept bouwenvelop doorgevoerd. Op elke reactie geven we een antwoord. De reacties en de antwoorden gaan met de definitieve bouwenvelop naar het college van B en W. Het college neemt dan een definitief besluit over de bouwenvelop.
In oktober jl. hebben er live gesprekken plaatsgevonden met VVE Crescendo, VVE Croeselaan en de bewoners van de historische schepen in de Veilinghaven. De verdere uitwerking zou mogelijkerwijs bepaalde zorgen weg kunnen nemen doordat er meer duidelijkheid komt over bezonning, vorm, uitstraling en ontsluiting.
Met de bouwenvelop en de afronding van de programmatische uitgangspunten (PUP) heeft de initiatiefnemer de vervolgstappen in het ontwikkelproces genomen. Hierna zal, afhankelijk van het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet, een ontwerpbestemmingsplan of een wijziging omgevingsplan worden opgesteld en ter inzage worden gelegd.
In de maand januari van 2022 is een nieuwsbrief naar geïnteresseerden verzonden met daarin de berichtgeving over het
41 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
7. Verantwoording proces 7.1 Het gevolgde samenwerkingsproces Het gevolgde samenwerkingsproces is conform de uitgangspunten zoals de gemeente Utrecht haar processen structureert. De gemeente heeft wat dat betreft geen actieve rol. Zij is vooral kader stellend. De initiatiefnemer en de Gemeente zijn een samenwerking aangegaan middels het ondertekenen van de intentie- en plankosten overeenkomst (IPOK). Vervolgens zijn de programmatische uitgangspunten overeengekomen en op 13 januari 2022 bestuurlijk vastgesteld. Ten gevolge van de voor dit plan benodigde wijziging omgevingsplan of bestemmingsplanwijziging (afhankelijk van het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet) is deze concept bouwenvelop opgesteld en zal het gehele proces conform het Utrechts Planproces verlopen. Zo zijn de ‘programmatische uitgangspunten’ opgesteld in overleg met de initiatiefnemers. Ook is vooraf aan omwonenden gevraagd wat hun aandachtspunten zijn. Vervolgens is de bouwenvelop samengesteld door de initiatiefnemer en beoordeeld door de gemeente.
7.2 Het gevolgde participatieproces De initiatiefnemers zorgen voor de participatie en communicatie. Zoals in 6.2 aangegeven wordt het bewoners participatieproces in nauwe samenwerking tussen de Gemeente en Initiatiefnemer uitgevoerd. Omwonenden worden op de juiste momenten door de initiatiefnemer geïnformeerd, zowel fysiek als digitaal, met een website en digitale bijeenkomsten vanwege de geldende beperkingen omtrent Covid. Na de Bouwenvelop fase zal synchroon aan deze informatievoorziening de wettelijke publicatie en inspraak
mogelijkheden van de bestemmingsplanprocedure gevolgd worden. De Gemeente Utrecht is faciliterend. Door de initiatiefnemers wordt een zorgvuldig participatieproces met omwonenden en belanghebbenden doorlopen. De beschrijving hiervan is opgenomen in paragraaf 8.2. De plannen zijn tot op heden deels positief en deels met zorgen bij de omwonenden ontvangen. De zorgen zijn voornamelijk vanwege het aantal woningen(toentertijd 130 stuks), de bouwhoogte en de slagschaduw welke deze hoogte met zich meebrengt. Daartegenover is men positief over kwaliteitsimpuls die de openbare ruimte krijgt met meer groen en het autoluwe karakter. Het sociale karakter en de horecavoorziening werd met wisselende reacties ontvangen.
42 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
8. Vervolgtraject 8.1 Planproces De eigenaar en initiatiefnemer van het project Veilingstraat te Utrecht zijn voornemens om op de beschreven planlocatie circa 100 - 110 nieuwe woningen te ontwikkelen en te realiseren. Het voorgenomen initiatief past niet in het geldende bestemmingsplan. Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Actualisering diverse gebieden’ zoals vastgesteld op 31 oktober 2013. Uit het bestemmingsplan volgt dat de gronden en bestaande bouwwerken alleen gebruikt mogen worden overeenkomstig de bestaande bestemming. In dit geval betreft dit een bedrijfsfunctie. Daarnaast kan er middels de afwijkingsbevoegdheid eenvoudig een ruimere bestemming c.q. definitie komen. Het initiatief past echter niet binnen het huidige bestemmingsplan of de daarin opgenomen wijzigingsbevoegdheden. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet er een juridisch-planologische procedure worden doorlopen. Afhankelijk van het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet zal dit een bestemmingsplanprocedure of een omgevingsplanprocedure zijn. Met de vaststelling van deze bouwenvelop wordt de definitiefase van het Utrechts Plan Proces (UPP2) afgesloten. De bouwenvelop wordt voor vaststelling voorgelegd aan het college van B&W. De gemeenteraad wordt door middel van een raadsbrief op de hoogte gesteld.
Nadat de bouwenvelop is vastgesteld, kan gestart worden met het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan of een wijziging omgevingsplan. Ten behoeve van het daarvan worden aanvullende benodigde onderzoeken uitgevoerd, waardoor wordt aangetoond dat de voorgenomen herontwikkeling uitvoerbaar is en aan de opgelegde ambities wordt voldaan. Deze onderzoeken worden aangeleverd door de initiatiefnemer. Dit geldt ook voor de aanmeldnotitie in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling. In deze periode wordt ook de
inrichting van de openbare ruimte door de initiatiefnemer samen met de gemeente en in overleg met het ringpark uitgewerkt. Daarna kan een omgevingsvergunningsaanvraag (Wabo-procedure) worden ingediend. Dit vindt naar verwachting eind 2023 plaats.
8.2 Participatieproces Met de wijkberichten, gerichte mails, nieuwsbrieven en digitale bijeenkomsten worden belanghebbenden op de hoogte gehouden. Daarnaast kan men het proces volgen via internet via www. veilingstraat-utrecht.nl. Hier wordt informatie gedeeld en belangstellenden kunnen ook informatie achterlaten. Vanwege de maatregelen met betrekking tot het coronavirus was hiervoor gekozen om het op deze manier te doen. Fysiek participeren was namelijk toen niet mogelijk. Fysieke bijeenkomsten hebben indien mogelijk de voorkeur boven digitale bijeenkomsten. Deze bouwenvelop zal tevens ter visie gelegd worden waarbij ook een fysieke bewonersavond georganiseerd zal worden. Bij de start van de zienswijzeperiode voor het ontwerpbestemmingsplan dan wel omgevingsplan wordt er eventueel een inloopvond georganiseerd. Voor het bestemmingsplanomgevingsplantraject en de aanvraag omgevingsvergunning gelden de reguliere en wettelijke mogelijkheden tot inspraak.
43 - Bouwenvelop Veilingstraat 10, concept, Oktober 2022
8.3 Planologisch juridisch proces
8.4 Planning
Het doel is om middels een sloop-nieuwbouw proces de huidige opstallen (bedrijfshal) te verwijderen en hiervoor een woongebouw terug te bouwen. Er wordt zoveel mogelijk gewerkt conform het Utrechts Plan Proces (UPP). Het betreft hier een UPP2 bouwvlekontwikkeling. Binnen het huidige bestemmingsplan is het realiseren van woningen op de planlocatie niet mogelijk. Op het perceel ligt namelijk de bestemming ‘’Bedrijf’’. Het bestemmingsplan moet herzien worden, waarbij de bestemming wordt gewijzigd zodat woningbouw mogelijk gemaakt wordt. Ook moet er een omgevingsvergunning worden ingediend. Na vaststelling van de bouwenvelop door het college van B&W wordt het omgevingsplan dan wel wijziging bestemmingsplan opgesteld en dienen de initiatiefnemers vervolgens een aanvraag voor een omgevingsvergunning in ten behoeve van het bouwplan. Deze omgevingsvergunning wordt ook ter inzage gelegd, waarbij zienswijzen kunnen worden ingediend, voordat definitief wordt besloten op de aanvraag omgevingsvergunning.
Na vaststelling van de definitieve bouwenvelop vindt de procedure voor herziening van het bestemmingsplan / omgevingsplan en aanvragen van de omgevingsvergunning plaats. Ook wordt in deze periode de anterieure overeenkomst gesloten. Het ontwerp van het bestemmingsplan dan wel omgevingsplan ligt naar verwachting in het 1e/2e kwartaal van 2023 ter inzage. De vaststelling daarvan is voorzien in het 3e/4e kwartaal 2023. De start van het sloopwerk is gepland na goedkeuring van het bestemmingsplan en vervolgens de omgevingsvergunning met aansluitend de start van de nieuwbouw. Uitvoering van sloop en vervolgens nieuwbouw kan starten in 2024/2025.
Bezoekadres: Stadsplateau 1, 3533 JE Utrecht Postadres: Postbus 8406, 3503 RK Utrecht Telefoon: 030 - 286 00 00