2. Juridische notitie Concept voorstel Herziening AB 1974 Einde Tijdvak

CONCEPT VOORSTEL HERZIENING AB 1974 EINDE TIJDVAK

Datum:

10 oktober 2024

1

HERZIENING AB 1974 EINDE TIJDVAK INLEIDING Op diverse erfpachtrechten binnen de gemeente Utrecht zijn de Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 en 1983 (hierna: AB 1974 en AB 1983) van toepassing. Er zijn ruim 300 erfpachtrechten waar de AB 1974 op van toepassing zijn en circa 1050 erfpachtrechten waarop de AB 1983 van toepassing zijn. Dit betreft zowel erfpachtrechten met betrekking tot woningen als met betrekking tot niet-woningen, zoals bedrijfspanden. De erfpachters zijn zowel consumenten als niet-consumenten. De AB 1974 en AB 1983 zijn in grote mate gelijk aan elkaar en gaan uit van voortdurende erfpacht met tijdvakken van vijftig jaar. Op grond van artikel 7.2.1 kan de gemeente de algemene bepalingen en de bijzondere voorwaarden (hierna gezamenlijk ook te noemen: “erfpachtvoorwaarden”) bij aanvang van een nieuw tijdvak wijzigen. Inmiddels nadert van de eerste erfpachtrechten onder de AB 1974 het einde van het eerste tijdvak. De gemeente heeft daarom onderzocht of de AB 1974 moeten worden herzien. De conclusie is dat actualisering van de voorwaarden gewenst en op onderdelen zelfs nodig is. In dit voorstel wordt eerst in een algemene introductie (onderdeel I) op hoofdlijnen ingegaan op diverse juridische aspecten rondom de herziening van de AB 1974.

Vervolgens (onderdeel II) is per artikel uit de AB 1974 voor zover wenselijk dan wel nodig een tekstvoorstel tot wijziging opgenomen en is daarbij toegelicht om welke reden een wijziging is voorgesteld. Er is daarnaast een apart document opgesteld waarin de financiële uitgangspunten voor de herziening van de AB 1974 zijn beschreven en toegelicht.1 De hierop gebaseerde nieuwe bepalingen zijn ook verwerkt in de tekstvoorstellen per artikel. In een later stadium zal een vergelijkbaar voorstel voor de AB 1983 worden opgesteld. Dat voorstel zal zoals het er nu uitziet grotendeels vergelijkbaar zijn met dit voorstel, aangezien de AB 1974 en AB 1983 slechts op een beperkt aantal punten van elkaar verschillen. De vraag of en hoe de AB 1983 daadwerkelijk moeten worden herzien zal echter pas kunnen worden beantwoord tegen het einde van het eerste tijdvak van de erfpachtrechten waarop de AB 1983 van toepassing zijn. Bij beantwoording van deze vraag spelen namelijk alle omstandigheden van dát moment een rol. De erfpachters waarop de AB 1983 van toepassing zijn, kunnen er wel voor kiezen vrijwillig over te stappen naar de herziene AB 1974. Als op enig moment een rechterlijke uitspraak of een deskundigenoordeel komt waaruit volgt dat bepaalde onderdelen van de huidige AB 1974 of van de herziene AB 1974 geen standhouden, wordt dit voorstel wellicht nog aangepast of aangevuld.2

1 Financiële toelichting: “Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting” van oktober 2024. 2 Uiteraard is aanpassing dan alleen mogelijk voor de erfpachtrechten waarvan de erfpachtvoorwaarden op dat moment nog niet zijn herzien.

2

INHOUDSOPGAVE I. ALGEMENE INTRODUCTIE I.1

I.2 I.3 I.4

I.5 I.6 I.7

Herziening algemene bepalingen en bijzondere voorwaarden I.1.1 De regeling in de AB 1974 en de door de gemeente gemaakte keuzes Bevoegdheid gemeenteraad en college Termijnen en proces herziening algemene bepalingen Bezwaren tegen de herziene AB 1974 Bijzondere voorwaarden Achtergrond van de wijzigingsbepaling I.1.2 Wat mag de gemeente wijzigen? I.1.3 Toetsing van de herziene erfpachtvoorwaarden I.1.4 Hoe vindt herziening plaats? Wijze van herziening Medewerking erfpachters Kosten passeren en inschrijven notariële akten I.1.5 De positie van hypotheekhouders (bijvoorbeeld de bank) Dualisering van het gemeentebestuur Invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek Consumentenrecht (nationaal en Europees) I.4.1 Algemeen I.4.2 Burgerlijk Wetboek (BW) I.4.3 Richtlijn 93/13/EEG (oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten) De ministeriële handreiking Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen d.d. april 2024 Bancaire richtlijnen Externe toetsing voorstel herziene AB 1974

II. ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING EN VOORSTELLEN TOT WIJZIGING

3

I.

ALGEMENE INTRODUCTIE

I.1

Herziening algemene bepalingen en bijzondere voorwaarden

I.1.1

De regeling in de AB 1974 en de door de gemeente gemaakte keuzes Bevoegdheid gemeenteraad en college In artikel 7.2.1-1 van de AB 1974 is geregeld dat de gemeenteraad kan besluiten tot wijziging van de algemene bepalingen. Sinds de dualisering van het gemeentebestuur (zie nadere toelichting hierna in paragraaf I.2) berust die bevoegdheid niet langer bij de gemeenteraad maar bij het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college). Het college informeert de gemeenteraad over de voorgenomen herziening van de AB 1974 tijdens één of meerdere expertmeetings. Daarnaast zal de gemeenteraad de mogelijkheid krijgen om wensen en bedenkingen te uiten. Aangezien de AB 1974 zelf nog spreken over een besluit van de gemeenteraad tot wijziging van de erfpachtvoorwaarden zullen de voorwaarden na vaststelling door het college ook nog worden vastgesteld door de gemeenteraad.3 Termijnen en proces herziening algemene bepalingen Het besluit tot herziening van de algemene bepalingen moet zo spoedig mogelijk ter kennis van de erfpachters en hypotheekhouders worden gebracht (artikel 7.2.3-4). De herziene algemene bepalingen treden op grond van de AB 1974 in werking op de dag waarop een nieuw erfpachttijdvak aanvangt.

De erfpachter en hypotheekhouders moeten ten minste twee jaar vóór afloop van een erfpachttijdvak bij aangetekend schrijven op de hoogte worden gebracht van de wijzigingen (artikel 7.2.1-3). Als die kennisgeving niet tijdig plaatsvindt (of als het besluit tot herziening pas is genomen in de laatste twee jaar van een erfpachttijdvak), dan blijven de ‘oude’ algemene bepalingen ook na het eerste erfpachttijdvak van kracht totdat twee jaar zijn verstreken vanaf het moment dat de kennisgeving alsnog heeft plaatsgevonden (artikel 7.2.1-4). Als de gemeente ná het verstrijken van het eerste erfpachttijdvak pas besluit tot herziening van de algemene bepalingen, dan blijven de huidige bepalingen van toepassing en worden de gewijzigde bepalingen pas vanaf het daaropvolgende erfpachttijdvak (50 jaar later) van toepassing. De besluitvorming moet idealiter dus voor het einde van het eerste erfpachttijdvak zijn afgerond. Het moment waarop het huidige erfpachttijdvak verstrijkt, verschilt per erfpachtrecht en is afhankelijk van het moment waarop het erfpachtrecht is gevestigd en van eventuele (afwijkende) afspraken die daarover zijn opgenomen in de vestigingsakte. De verwachting is dat de gemeente voor de eerste erfpachtrechten ‘te laat’ zal zijn.

3 Zie voor een nadere toelichting hierop de raadsbrief van 8 december 2023 met kenmerk 11847914 waarin de gemeenteraad over deze bevoegdheidsverdeling en wijze van besluitvorming is

geïnformeerd.

4

Het voorgaande wordt toegelicht met drie voorbeelden, waarbij er telkens vanuit wordt gegaan dat het erfpachtrecht is gevestigd op 1 januari 1977 en het eerste erfpachttijdvak dus afloopt op 1 januari 2027. 1. Als de gemeente de herziene algemene bepalingen minimaal twee jaar van tevoren, dus vóór 1 januari 2025, vaststelt, gaan deze bepalingen in per 1 januari 2027. De gemeente moet de erfpachter dan wel vóór 1 januari 2025 van de wijziging op de hoogte brengen. Brengt de gemeente de erfpachter pas later op de hoogte, dan treden de gewijzigde bepalingen pas twee jaar na die kennisgeving in werking. 2. Als de gemeente de herziene algemene bepalingen pas na 1 januari 2025, maar vóór 1 januari 2027 vaststelt, gaan deze gewijzigde bepalingen in twee jaar nadat de erfpachter van die wijziging in kennis is gesteld. 3. Als de gemeente de herziene bepalingen pas na 1 januari 2027 vaststelt, gaan deze bepalingen pas in per 1 januari 2077 (ervan uitgaande dat de gemeente de erfpachter daarvan op tijd op de hoogte stelt en de gemeente voor die datum geen nieuwe set herziene voorwaarden vaststelt). Van het eerste erfpachtrecht verstrijkt het huidige erfpachttijdvak waarschijnlijk op 20 mei 2025. Als de vaststelling van de herziene AB 1974 plaatsvindt vóór 20 mei 2025, worden de herziene AB 1974 twee jaar na de kennisgeving aan de erfpachter van toepassing.

Als de vaststelling na 20 mei 2025 plaatsvindt, zijn de huidige AB 1974 nog vijftig jaar van toepassing op dit betreffende erfpachtrecht. Na vijftig jaar heeft de gemeente dan pas weer de mogelijkheid om de erfpachtvoorwaarden aan te passen. De gemeente zal de erfpachter(s) voor wie de vaststelling van de herziene AB 1974 ‘te laat’ is, wel de mogelijkheid bieden om vrijwillig over te stappen naar de herziene AB 1974. De erfpachter zal dat waarschijnlijk alleen doen als dat voor hen financieel voordeliger is of andere significante voordelen biedt. Bezwaren tegen de herziene AB 1974 Als de erfpachter het niet eens is met de voorgestelde wijzigingen in de herziene AB 1974, dan kan hij dit binnen twee maanden na ontvangst van de kennisgeving per aangetekend schrijven bij het college aangeven (artikel 7.2.1-5 en artikel 7.1.1-3). Na ontvangst van dat schrijven zullen de herziene algemene bepalingen worden vastgesteld door deskundigen (artikel 7.2.1-5 en artikel 7.1.1-4). Die vaststelling vindt plaats door middel van een bindend advies (artikel 1.7-4). De gemeente biedt de erfpachters daarnaast de mogelijkheid om zich tot de rechter te wenden. In paragraaf I.1.3 wordt hier verderop in gegaan.

Op grond van artikel 7.2.3 van de AB 1974 kan een erfpachter, nadat minimaal drie jaar van een erfpachttijdvak zijn verstreken en uiterlijk twee jaar voordat een erfpachttijdvak eindigt, de gemeente verzoeken om een tussentijdse aanpassing van de canon en/of de erfpachtvoorwaarden. Ook erfpachters waarvoor het eerste erfpachttijdvak pas over een aantal jaren eindigt, kunnen dus vragen om (al eerder) over te mogen stappen naar de herziene AB 1974. De gemeente zal de erfpachters op deze mogelijkheid wijzen, althans hen de mogelijkheid bieden om op een eerder moment al over te stappen naar de herziene AB 1974.

5

Bijzondere voorwaarden In artikel 7.2.1-2 van de AB 1974 is een vergelijkbare regeling opgenomen voor de wijziging van de bijzondere voorwaarden. Bestaande bijzondere voorwaarden kunnen worden gewijzigd en als er geen bijzondere voorwaarden zijn opgenomen, kunnen die alsnog aan het erfpachtrecht worden verbonden. Achtergrond van de wijzigingsbepaling: Bij de totstandkoming van de AB 1974 is in de toelichting op artikel 7.2.1 verwezen naar onderstaande passages uit de Nota Grondbeleid 1973.4 Hieruit volgt welke gedachten ten grondslag liggen aan het wijzigingsbeding in de AB 1974. “Bij de sub III als regel voorgestelde wijze van uitgifte zal het stelsel van voortdurende erfpacht worden toegepast, met de mogelijkheid van een integrale herziening van de erfpachtsvoorwaarden om de vijftig jaar, zulks met inachtneming van de volgende punten: a. De erfpachter heeft het recht om een tussentijdse herziening van de erfpachtsvoorwaarden te verzoeken. (…) Herziening der erfpachtsvoorwaarden (exclusief de canon) De erfpachtsvoorwaarden kunnen slechts na telkens 50 jaar opnieuw integraal worden vastgesteld.

Worden aldus de belangen van de erfpachter al zo goed mogelijk behartigd, daarenboven zal een verzoek van de erfpachter om de erfpachtsvoorwaarden te herzien vóórdat de bovengenoemde termijn van 50 jaar is verstreken, door de gemeente steeds in overweging worden genomen, hetgeen voor de erfpachter met name van belang is, wanneer hij zijn erfpachtsrecht wil overdragen of belangrijke investeringen wil doen. Het is overbodig te vermelden dat ook een langere of kortere termijn van herziening kan worden overeengekomen. Voorts zal, om de erfpachter voldoende zekerheid te verschaffen, in de Algemene Erfpachtsvoorwaarden een regeling worden getroffen voor het geval de gemeente enerzijds en de erfpachter anderzijds niet tot overeenstemming kunnen komen over herziening van de canon (op deze herziening zal hieronder nader worden ingegaan). Deze regeling zal inhouden, dat aan de President van de Rechtbank te Utrecht het verzoek wordt gedaan om drie (onteigenings-) deskundigen aan te wijzen. Deze drie deskundigen hebben dan tot taak een bindend advies uit te brengen omtrent de waarde van de grond. Duidelijkheidshalve zij opgemerkt, dat herziening van de erfpachtsvoorwaarden tweeërlei inhoudt: 1.

2.

hertaxatie van de waarde van de grond; dit heeft derhalve tot gevolg, dat vanaf dat tijdstip een canon is verschuldigd, welke (weer) is gerelateerd aan de alsdan geldende reële grondwaarde, indien althans de voorgaande canonherzieningen ontoereikend waren om de reële waardestijging van de grond te realiseren; aanpassing van de voorwaarden, indien het algemeen belang zulks vordert.”.

4 Bijlage behorende bij de gedrukte verzamelingen 1973, nr. 161, p. 2, 18 en 19.

6

I.1.2

Wat mag de gemeente wijzigen? Volgens artikel 1.1.-1 onder d. van de AB 1974 wordt onder “wijziging van deze bepalingen of van (bijzondere) voorwaarden” verstaan “een wijziging, toevoeging of schrapping van een bepaling of voorwaarde alsmede het stellen van een nieuwe bepaling of voorwaarde”. Dit is dus heel ruim geformuleerd. Uit de toelichting in de Nota Grondbeleid 1973 volgt dat met het wijzigingsbeding is beoogd ervoor te zorgen dat de erfpachtvoorwaarden kunnen worden aangepast als ‘het algemeen belang’ daartoe aanleiding geeft. In een procedure die door de Stichting Erfpachters Belang Utrecht en enkele individuele erfpachters (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: SEBU) aanhangig is gemaakt5 heeft de gemeente daarbij aansluiting gezocht. Daarbij is door de gemeente aangegeven dat aanpassing nodig kan zijn uit hoofde van het algemeen belang, bijvoorbeeld vanwege wijzigingen in de wet. De gemeente heeft in dat kader aangegeven dat het haar niet vrijstaat de gehele inhoud van de overeenkomst te wijzigen. Er is dus geen sprake van een ongeclausuleerde wijzigingsbevoegdheid. De gemeente is bovendien gebonden aan de wettelijke bepalingen met betrekking tot erfpacht,6 de redelijkheid en de billijkheid7 en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheidsbeginsel.

Daarnaast mag de gemeente uiteraard geen misbruik maken van bevoegdheden of handelen in strijd met het publiekrecht.8 Gelet op het voorgaande is een inventarisatie gemaakt om te beoordelen of er sprake is van ‘een algemeen belang’ dat herziening van de AB 1974 wenselijk of nodig maakt. Daarbij is onderzocht welke wetswijzigingen sinds de totstandkoming van de AB 1974 zijn doorgevoerd, welke ontwikkelingen zichtbaar zijn in de markt en welke jurisprudentie er de afgelopen jaren is verschenen. Hieruit zijn in elk geval de volgende punten naar voren gekomen die herziening van de erfpachtvoorwaarden op sommige punten wenselijk of nodig maken: • •

•

Dualisering van het gemeentebestuur; Invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek; Consumentenrecht (onder andere in het Burgerlijk Wetboek en in de Europese richtlijn 93/13/EEG).

Daarbij is tevens aandacht geweest voor: • •

De ministeriele handreiking Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen, d.d. april 2024. Rechtspraak over oneerlijke bedingen en over het wijzigen van erfpachtvoorwaarden in het algemeen;

5 In deze procedure is inmiddels door de rechtbank en het gerechtshof uitspraak gedaan. De procedure in cassatie loopt nog. 6 Titel 7 Boek 5 BW.

7 Artikelen 3:12 en 6:2 BW.

8 Artikelen 3:13 en 3:14 BW.

7

•

De door SEBU gestarte gerechtelijke procedure over de rechtsgeldigheid van de AB 1974 en de AB 1983 en de bezwaren die in die procedure zijn geuit tegen de bestaande algemene bepalingen en het oordeel van de rechter over deze bezwaren;9 en

•

De bancaire richtlijnen.

Hierna zal in paragraaf I.2 tot en met I.6 in algemene zin op voormelde punten worden ingegaan. Vervolgens zal in onderdeel II van deze notitie per artikel worden aangegeven welke wetswijzigingen en ontwikkelingen nopen tot herziening van de algemene bepalingen en/of bijzondere voorwaarden. I.1.3

Toetsing van de herziene erfpachtvoorwaarden In paragraaf I.1.1 is toegelicht dat de erfpachters de mogelijkheid hebben om de gewijzigde erfpachtvoorwaarden aan deskundigen voor te leggen als zij zich daarmee niet kunnen verenigen. De erfpachtvoorwaarden worden dan vastgesteld door drie deskundigen in de vorm van een bindend advies (artikel 7.2.1-5 en 7.1.1-3 en 7.1.1-4). Als een erfpachter of de gemeente het niet eens is met het bindend advies, kan de rechter onder bepaalde omstandigheden gevraagd worden het bindend advies te vernietigen. De rechter kan daartoe overgaan als gebondenheid aan het bindend advies, in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan, in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.10 De rechter kan dan een beslissing geven die in de plaats komt van het bindend advies.11 Erfpachters kunnen ook stellen dat de regeling omtrent het bindend advies in strijd is met het consumentenrecht en om die reden deze bepaling vernietigen en vervolgens daarover een oordeel van de rechter vragen.12 In die procedure kan dan ook de redelijkheid van de gewijzigde erfpachtvoorwaarden worden getoetst. De gemeente zal de erfpachters ook de mogelijkheid bieden om zich rechtstreeks tot de rechter te wenden, zonder dat eerst een bindend advies moet worden gevraagd.

Uiteraard dient de gemeente als overheid altijd zorgvuldig te handelen. Daar komt bij dat de erfpachters noch de gemeente gebaat zijn bij deskundigenprocedures of gerechtelijke procedures. De gemeente heeft er bij de herziening van de AB 1974 daarom naar gestreefd erfpachters en belangenbehartigers zoveel mogelijk in het proces te betrekken en heeft hen op diverse momenten de mogelijkheid geboden om hun mening te

9 Rechtbank Midden-Nederland 11 februari 2021 en gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 mei 2023. 10 Artikel 7:906 j° 904 lid 1 BW. 11 Artikel 7:906 j° 904 lid 2 BW.

12 SEBU heeft dat in eerdergenoemde procedure ook gedaan. Die vorderingen zijn door de rechtbank Midden-Nederland in het vonnis van 11 februari 2021 en het arrest van het gerechtshof

Arnhem-Leeuwarden van 30 mei 2023 afgewezen. De procedure in cassatie loopt nog.

8

geven. Daarnaast heeft de gemeente voor het vaststellen van de herziene erfpachtvoorwaarden dit voorstel laten toetsen door Pels Rijcken. Ook de financiële uitgangspunten zijn vooraf getoetst. Zie hierover meer in paragraaf I.7. De AB 1974 gaan ervan uit dat de deskundigen op verzoek van één van partijen worden benoemd door de rechter. In het verleden heeft de gemeente (in een andere context) wel eens zo’n verzoek ingediend bij de rechtbank. De rechtbank heeft toen een zogenaamde ‘welwillendheidsbeslissing’ gegeven. Dat houdt in dat de rechtbank heeft aangegeven dat er eigenlijk geen wettelijke grondslag is voor de rechtbank om zo’n verzoek te behandelen, maar dat zij dat uit coulance wel heeft gedaan. De rechtbank heeft daarbij destijds opgemerkt dat zij graag zou zien dat de gemeente in de toekomst op een andere wijze in de benoeming van deskundigen voorziet. In de herziene AB 1974 wordt de erfpachter daarom de keuze gegeven om zich tot de rechter dan wel deskundigen te wenden en wordt ten aanzien van de deskundigen voorgesteld dat de gemeente en de erfpachter elk één deskundige aanwijzen, die gezamenlijk een derde deskundige aanwijzen. I.1.4

Hoe vindt herziening plaats?13 Wijze van herziening In beginsel vindt wijziging van een erfpachtrecht op dezelfde wijze plaats als vestiging of afstand van een erfpachtrecht. Dit betekent dat wijziging plaatsvindt door middel van een notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers van het Kadaster.14 Ook de herziening van de erfpachtvoorwaarden is een wijziging van het erfpachtrecht. De herziening leidt in beginsel niet tot een nieuw erfpachtrecht, maar tot voorzetting van het bestaande erfpachtrecht in gewijzigde vorm. In de literatuur15 is discussie over de vraag of de herziening van de erfpachtvoorwaarden plaatsvindt door middel van een notariële akte (per erfpachter) en inschrijving daarvan in de openbare registers van het Kadaster, of dat kan worden volstaan met één vermelding (in het Kadaster) dat de erfpachtvoorwaarden zijn herzien. De gemeente heeft er veiligheidshalve voor gekozen om de herziening van de erfpachtvoorwaarden per erfpachter notarieel vast te leggen en in te schrijven in de openbare registers. Uit artikel 1.4-4 en 1.4-1 van de AB 1974 kan worden afgeleid dat de gemeente er bij het opstellen van de AB 1974 ook vanuit is gegaan dat bij een wijziging van de erfpachtvoorwaarden per erfpachter een notariële akte zal worden opgesteld en ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

In artikel 1.4-4 is bepaald dat artikel 1.4-2 (kosten afschrift grosse) en 1.4-3 (kosten wijziging erfpachtrecht voor rekening van erfpachter) bij wijziging van de erfpachtvoorwaarden niet van toepassing zijn. Artikel 1.4-1 is dat kennelijk wel, anders was de toepasselijkheid daarvan in lid 4 ook uitgesloten.

13 Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/218a.

14 Zie ook Ploeger & Bounjouh, Erfpacht en opstal (Mon. BW nr. B28) 2019/55.

15 Onder andere Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/218a en GS Zakelijke rechten, titel 7 Boek 5 BW, aantekening 75.3 en de daarin opgenomen literatuur en jurisprudentie.

9

Medewerking erfpachters Omdat de mogelijkheid tot herziening van de erfpachtvoorwaarden in de AB 1974 is vastgelegd, is de erfpachter verplicht mee te werken aan het passeren van de notariële akte tot herziening. Het al dan niet meewerken aan de herziening is daardoor geen vrijwillige keuze van de erfpachter. Op grond van artikel 1.4-1 moet de wijzigingsakte binnen twee maanden na dagtekening van het besluit van de gemeente bij de notaris worden gepasseerd. De gemeente mag deze termijn ook verlengen. Omdat de herziene voorwaarden slechts eenmaal worden vastgesteld, maar het tijdvak van iedere erfpachter op een andere datum eindigt, is een redelijke toepassing van artikel 1.4-1 AB 1974 dat de wijzigingsakte binnen twee maanden na het einde van het eerste erfpachttijdvak dient te worden gepasseerd. Indien een erfpachter al eerder dan tegen het einde van zijn eerste erfpachttijdvak wenst over te stappen naar de herziene AB 1974, dient de wijzigingsakte te worden gepasseerd binnen twee maanden nadat de erfpachter zijn keuze hiervoor kenbaar heeft gemaakt. Indien een erfpachter niet wil overgaan tot het ondertekenen van de notariële akte tot herziening, dan kan de gemeente in een gerechtelijke procedure vorderen dat de erfpachter daaraan alsnog meewerkt.

Kosten passeren en inschrijven notariële akten Uit artikel 1.4-4 volgt dat de kosten voor het opmaken van de notariële akte en inschrijving daarvan voor rekening van de gemeente komen. I.1.5

De positie van hypotheekhouders (bijvoorbeeld de bank) In de AB 1974 zijn een aantal bepalingen opgenomen met betrekking tot hypotheekhouders, zoals banken. Deze bepalingen gelden alleen voor hypotheekhouders die zich op de in artikel 6.1.1-1 van die voorwaarden gemelde wijze bij de gemeente bekend hebben gemaakt. In de praktijk stelt de gemeente geen prijs op voormelde bekendmaking en heeft zij dit ook naar hypotheekhouders gecommuniceerd. De gemeente behandelt alle hypotheekhouders die volgens de openbare registers van het Kadaster een hypotheekrecht hebben op een erfpachtrecht overeenkomstig de op de hypotheekhouders betrekking hebbende bepalingen. Als op het erfpachtrecht een hypotheekrecht is gevestigd, kan een wijziging van de erfpachtvoorwaarden in beginsel niet aan de hypotheekhouder worden tegengeworpen, tenzij deze heeft ingestemd met de wijziging van het erfpachtrecht.16 Hetzelfde geldt voor eventuele beslagleggers.17 Mr. dr. H.D. Ploeger (voormalig bijzonder hoogleraar onroerend goedrecht)18 gaat er echter vanuit dat derden (zoals hypotheekhouders) er al snel rekening mee moeten houden dat de erfpachtvoorwaarden kunnen worden aangepast, zeker als de erfpachtvoorwaarden in de mogelijkheid voorzien. Ook mr.

16 Artikel 3:81 lid 3 BW. 17 Artikel 505 lid 2 Rv.

18 Ploeger & Bounjouh, Erfpacht en opstal (Mon. BW nr. B28) 2019/55.

10

dr. K. Everaars is die mening toegedaan.19 Prof. Mr. F.J. Vonck20 is wat genuanceerder, hij meent dat bepalend is of door de wijziging een nieuw erfpachtrecht ontstaat. Als dat het geval is, hoeft de hypotheekhouder de nieuwe voorwaarden niet te accepteren. Aangezien als gevolg van de wijziging van de erfpachtvoorwaarden in dit geval geen nieuw recht van erfpacht ontstaat en de AB 1974 de gemeente de mogelijkheid bieden om de erfpachtvoorwaarden te wijzigen, is een hypotheekhouder naar het oordeel van de gemeente gebonden aan wijzigingen van de AB 1974. In de praktijk verlangen notarissen echter dat de hypotheekhouder medewerking verleent aan het passeren van de akte van wijziging. I.2

Dualisering van het gemeentebestuur In 2002 is de Wet Dualisering gemeentebestuur in werking getreden. Daarmee is de bevoegdheidsverdeling tussen de gemeenteraad en het college gewijzigd. Vóór de dualisering van het gemeentebestuur lag de bevoegdheid om te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen bij de gemeenteraad, sindsdien ligt die bevoegdheid bij het college. In de AB 1974 wordt op diverse plaatsen verwezen naar de gemeenteraad die bevoegd zou zijn bepaalde handelingen te verrichten of besluiten te nemen. In de literatuur21 wordt aangenomen dat die bevoegdheid sinds de dualisering van het gemeentebestuur bij het college rust. De diverse bepalingen in de AB 1974 worden hierop aangepast. De AB 1974 leggen de bevoegdheid om de erfpachtvoorwaarden te herzien ook bij de gemeenteraad. Na dualisering van het gemeentebestuur betreft dit echter een bevoegdheid van het college. Het college is bevoegd te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen (artikel 160, lid 1 onder d Gemeentewet). Op grond van de gemeentewet (artikel 169 lid 4) moet het college de gemeenteraad hierover echter vooraf inlichtingen verstrekken als de gemeenteraad daarom heeft verzocht of als uitoefening van de bevoegdheid ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In dat geval besluit het college pas nadat de gemeenteraad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen te uiten.

Daarnaast kan het college de gemeenteraad onverplicht de mogelijkheid bieden om wensen en bedenkingen kenbaar te maken. Aangezien de erfpachtvoorwaarden zelf nog naar de gemeenteraad verwijzen en het een politiek (mogelijk) gevoelig onderwerp betreft, wordt aan de gemeenteraad de mogelijkheid geboden om wensen en bedenkingen te uiten. Aangezien de AB 1974 zelf nog spreken over een besluit van de gemeenteraad tot wijziging van de erfpachtvoorwaarden zullen de voorwaarden na vaststelling door het college ook nog worden vastgesteld door de gemeenteraad. 22

I.3

Invoering van het Nieuw Burgerlijk Wetboek In 1992 is het Nieuw Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in werking getreden. De AB 1974 worden hierop waar nodig aangepast. Daarbij moet worden gedacht aan de terminologie die in de AB 1974 wordt gebruikt en niet meer aansluit bij de huidige wettelijke bepalingen. Zo kende het oude Burgerlijk

19 K. Everaars, Wijziging van beperkte rechten, Serie Onderneming en Recht 123, Deventer: Wolters Kluwer 2021, nr. 262. 20 GS Zakelijke rechten, titel 7 Boek 5 BW, aantekening 75.

21 GS Zakelijke rechten, titel 7 Boek 5 BW, aantekening 47.1 verwijst enkel naar Ploeger & Bounjouh, Erfpacht en opstal (Mon. BW nr. B28) 2019/18.

22 Zie voor een nadere toelichting hierop de brief van 8 december 2023 met kenmerk 11847914 waarin de gemeenteraad over deze bevoegdheidsverdeling en wijze van besluitvorming is

geïnformeerd.

11

Wetboek (hierna: oud BW) bijvoorbeeld nog de ‘vervallenverklaring’, waardoor het erfpachtrecht kon eindigen. In het BW bestaat dit niet meer en wordt inmiddels gesproken over opzegging. Daarnaast zijn in het BW een aantal dwingendrechtelijke bepalingen opgenomen waarvan niet ten nadele van de erfpachter mag worden afgeweken. Voor zover in de AB 1974 bepalingen zijn opgenomen die in strijd zijn met dwingend recht, zijn die aangepast. I.4

Consumentenrecht (nationaal en Europees)

I.4.1

Algemeen Het consumentenrecht is vastgelegd in diverse nationale wetten en internationale richtlijnen. Hieronder worden de wetten en richtlijnen besproken die relevant zijn in het kader van erfpacht, voor zover de erfpachters consumenten zijn.

I.4.2

Burgerlijk Wetboek (BW) In het BW23 is een regeling opgenomen over algemene voorwaarden. Die regeling is ook van toepassing op algemene erfpachtvoorwaarden, zoals de AB 1974. Een beding in de algemene voorwaarden kan worden vernietigd als het onredelijk bezwarend is. Hierbij wordt gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval.24 Dit is dwingend recht. Dat betekent dat daarvan niet mag worden afgeweken in een overeenkomst. Daarnaast is in het BW vastgelegd welke bedingen in ieder geval onredelijk zijn. Deze zijn vermeld op de zogenaamde “zwarte lijst”.25 Als er in de AB 1974 bedingen staan die voorkomen op de zwarte lijst, dan zijn deze bedingen hoe dan ook onredelijk en kunnen ze door de consument vernietigd worden. Bedingen die worden vermoed onredelijk te zijn, staan op de zogenaamde “grijze lijst”.26 Ook deze bedingen kunnen door de consument vernietigd worden. Het is in dat geval aan de gemeente om (in een juridische procedure bij de rechter) te onderbouwen waarom een dergelijk beding in afwijking van dat vermoeden tóch redelijk is.

I.4.3

Richtlijn 93/13/EEG (oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten) De Europese Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) bevat regels om consumenten te beschermen tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten. De Richtlijn is niet rechtstreeks van toepassing op het Nederlandse recht en is daarom in Nederland omgezet in de algemene voorwaardenregeling van afdeling 6.5.3 van het BW (zie hiervoor in paragraaf I.4.2). De bepalingen in deze afdeling worden in beginsel in overeenstemming met de Richtlijn uitgelegd.

23 Afdeling 6.5.3.

24 Zie artikel 6:233 BW. 25 Zie artikel 6:236 BW. 26 Zie artikel 6:237 BW.

12

De Richtlijn is alleen van toepassing op overeenkomsten die na 31 december 1994 zijn of worden gesloten. Het Hof van Justitie heeft zich nog niet uitgesproken over de toepassing van deze Richtlijn op erfpacht. De (nationale) rechtspraak past de Richtlijn wel toe op algemene erfpachtvoorwaarden. Uit de Richtlijn, de rechtspraak en de literatuur kan (nog) niet worden afgeleid of de Richtlijn ook van toepassing is als een erfpachtrecht vóór 1 januari 1995 is gevestigd, maar ná die datum wordt gewijzigd, door bijvoorbeeld een herziening van de erfpachtvoorwaarden. Zekerheidshalve heeft de gemeente bij de herziening van de AB 1974 wel getoetst of er bepalingen zijn die in strijd zijn met de bedingen zoals opgenomen in de bijlage bij de Richtlijn en deze waar nodig aangepast. In de bijlage bij de Richtlijn is ook een lijst met bedingen opgenomen. Op deze zogenoemde “blauwe lijst” staan bedingen die oneerlijk kúnnen zijn in de zin van de Richtlijn. Dit betreft slechts een indicatieve en niet uitputtende lijst van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt. Als een beding voorkomt op de blauwe lijst, betekent dit niet dat het beding oneerlijk is. Dat is pas het geval als het beding ‘een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring oplevert van het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen’.

In artikel 5 van de Richtlijn is vastgelegd dat als een beding niet duidelijk of begrijpelijk is opgesteld en er twijfel bestaat over de betekenis van het beding, de voor de consument gunstigste uitleg geldt (vergelijkbaar met artikel 6:238 lid 2 BW). I.5

De ministeriële handreiking Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen d.d. april 2024 In april 2024 is de ministeriële handreiking Algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen (Ministeriële handreiking) verschenen. De Ministeriële handreiking is geschreven voor gemeenten die nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden willen gaan opstellen of erfpacht willen gaan invoeren. De Ministeriële handreiking moet bevorderen dat bij het opstellen van nieuwe algemene bepalingen beter rekening wordt gehouden met de belangen van erfpachters. De Ministeriële handreiking gaat in op de kernbegrippen rechtsbescherming, rechtszekerheid, rechtsgelijkheid, transparantie en participatie. Met behulp van deze begrippen is in de Ministeriële handreiking een afwegingskader opgenomen. Gemeenten zijn niet verplicht om de Ministeriële handreiking te volgen. De Ministeriële handreiking biedt wel procesmatig houvast en bruikbare bouwstenen voor het opstellen van erfpachtvoorwaarden. De herziene AB 1974 zijn grotendeels in overeenstemming met de suggesties en bouwstenen uit de handreiking. Op sommige onderdelen heeft de gemeente ervoor gekozen om de aanbevelingen niet één-op-één over te nemen of is gekozen voor een alternatief.

De achterliggende strekking van de in de Ministeriële handreiking opgenomen suggesties zijn daarbij zo veel mogelijk in acht genomen. Waar de gemeente afwijkt van de suggesties uit de Ministeriële handreiking is dat in onderdeel II van dit voorstel zoveel mogelijk benoemd. Voor wat betreft de leesbaarheid van de erfpachtvoorwaarden geeft de handreiking als suggestie om na iedere erfpachtbepaling een tekstuele toelichting op Taalniveau B1 toe te voegen met een uitleg over de inhoud van het artikel en welke consequenties het artikel kan hebben. De gemeente heeft daar niet voor gekozen. In plaats daarvan is gekozen voor het opstellen van een leeswijzer met samenvatting van de belangrijkste

13

bepalingen. Dit document wordt in elk geval op de website geplaatst. Daarnaast worden de erfpachters per brief uitgebreid nader geïnformeerd. Deze documenten tezamen zorgen voor een begrijpelijke beschrijving van de inhoud van de herziening van de erfpachtvoorwaarden. In het vervolg van het proces zal tevens aandacht worden besteed aan de wijze waarop wordt geborgd dat ook rechtsopvolgers van de huidige erfpachters in de toekomst toegang hebben tot informatie in eenvoudige bewoordingen. Ook wordt in de handreiking aanbevolen om in de erfpachtvoorwaarden op te nemen wanneer een Bibob-onderzoek wordt uitgevoerd. Deze aanbeveling zal niet worden overgenomen. De gemeente heeft een openbaar Bibob-beleid waarin dit wordt geregeld. I.6

Bancaire richtlijnen De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft (twee) bancaire richtlijnen opgesteld. In die richtlijnen zijn criteria opgenomen waaraan erfpachtrechten voor woningen uitgegeven door private partijen moeten voldoen, zodat banken deze erfpachtrechten op verantwoorde wijze kunnen financieren. In de richtlijnen wordt in het algemeen beschreven wat banken als verantwoord financierbaar achten, maar laten alle vrijheid voor individuele partijen (ook banken) om hiervan af te wijken. De twee richtlijnen hebben betrekking op verschillende perioden waarin het erfpachtrecht is gevestigd: -

de eerste richtlijn ziet op erfpachtrechten die vóór 1 april 2012 zijn gevestigd27 (later is bekend gemaakt dat die richtlijn ook zal gelden voor erfpachtrechten die tussen 1 april 2012 en 1 januari 2013 zijn gevestigd); de tweede richtlijn ziet op erfpachtrechten die ná 1 januari 2013 zijn gevestigd.28

Omdat de gemeente bij de uitoefening van haar rechten uit de erfpachtovereenkomst gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zijn de criteria uit de bancaire richtlijnen niet van toepassing op erfpachtrechten die zijn uitgegeven door de gemeente. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur bieden de erfpachter en de bank volgens de eerste richtlijn al enige bescherming tegen een onredelijke uitoefening van rechten door de gemeente. De NVB adviseerde overheden in de eerste richtlijn om bij een herziening van de erfpachtvoorwaarden aan te sluiten bij de modelerfpachtvoorwaarden die door/in samenspraak met de NVB zouden worden opgesteld. Bij de tweede richtlijn (voor erfpachtrechten gevestigd ná 1 januari 2013) wordt die verwachting niet meer uitgesproken. Die modelerfpachtvoorwaarden zijn uiteindelijk in 2014 in samenspraak tussen NVB en de KNB vastgesteld en wijken op diverse punten af van de bancaire richtlijnen. De gemeente heeft bij het opstellen van het voorstel voor de herziene AB 1974 wel oog gehad voor de criteria uit de bancaire richtlijnen en de modelerfpachtvoorwaarden, omdat deze criteria, zo vermelden ze zelf, bij kunnen dragen aan ‘evenwichtige voorwaarden die zijn gebaseerd op een logische en begrijpelijke systematiek’. Omdat de bancaire richtlijnen echter 27 Bancaire richtlijn voor erfpachtrechten gevestigd voor 1 april 2012.

28 Bancaire richtlijn voor erfpachtrechten gevestigd na 1 januari 2013.

14

niet van toepassing zijn op gemeentelijke erfpacht, zal niet afzonderlijk op de criteria worden ingegaan en zal evenmin worden toegelicht waarom daarvan op onderdelen wordt afgeweken. I.7

Externe toetsing voorstel herziene AB 1974 De herziene AB 1974 en deze toelichting zijn extern getoetst door advocatenkantoor Pels Rijcken. Daarnaast zijn de financiële uitgangspunten getoetst door Colliers Valuations B.V. (Dr. P.C.J.P. Nelisse) en op onderdelen door Pels Rijcken. De financiële uitgangspunten zijn toegelicht in de financiële toelichting: “Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting” van oktober 2024.

15

II. Artikel (oud)

ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING EN VOORSTELLEN TOT WIJZIGING

AB 1974 Bestaande tekst Inhoud Inleidende bepalingen

Artikel (nieuw)

AB 1974, herziene versie (2025) Nieuwe tekst Inhoud Inleidende bepalingen

Toelichting

Dualisering gemeentebestuur Als gevolg van de dualisering van het gemeentebestuur is de bevoegdheidsverdeling tussen het college en de gemeenteraad gewijzigd. De Erfpachtvoorwaarden moeten hierop aangepast worden. Waar mogelijk wordt de term ‘gemeente’ gehanteerd. De bevoegdheid van het college en de gemeenteraad volgt vervolgens uit de wet. Hiermee worden de algemene bepalingen toekomstbestendig. Titel 1 Afd. 1 1.1-1.

Algemeen Begripsomschrijving Deze bepalingen verstaan onder:

1 1.1 1.1-1. a.

b.

Algemeen Definities Deze bepalingen verstaan onder: Canonpeildatum: De eerste werkdag van het kwartaal waarin de erfpachter het verzoek tot wijziging of splitsing van het recht van erfpacht als bedoeld in artikel 2.3-1. bij de gemeente heeft ingediend.

Canonpercentage: Het percentage dat gebruikt wordt voor de berekening van de canon. Dit percentage is gelijk aan: het gemiddelde over de periode van 25 jaar voorafgaand aan de Canonpeildatum van het door de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG Bank)

Omdat in de definitie van Canonpercentage de term Canonpeildatum voorkomt, is deze term gedefinieerd. De Canonpeildatum is niet gekoppeld aan de dag waarop de kennisgeving van de (gewijzigde) canon aan de erfpachter wordt verzonden, maar aan de eerste werkdag van het kwartaal waarin het verzoek tot wijziging of splitsing van het recht van erfpacht door de erfpachter is ingediend. Na deze herziening van de algemene bepalingen kan de canon enkel worden gewijzigd in het geval het op grond van de Erfpachtvoorwaarden toegestane gebruik van de Grond en/of (het gebruik van) de Opstallen wijzigt, of bij een splitsing van het recht van erfpacht in meerdere rechten van erfpacht door (gedeeltelijke) overdracht of toedeling of een splitsing in appartementsrechten (artikel 2.3-1.). De gemeente is bevoegd om de canon te wijzigen,

16

gehanteerde rentepercentage voor 25-jarige annuïtaire leningen (zonder tussentijdse renteaanpassing), minus een vaste inflatiecorrectie van 2% en plus een vaste opslag voor kosten en risico van 1,1%. Het gemiddelde rentepercentage wordt berekend door de rentepercentages op de eerste werkdag van de honderd (100) kwartalen voorafgaand aan de Canonpeildatum bij elkaar op te tellen en door honderd (100) te delen (met een afronding op twee decimalen). Het Canonpercentage is nooit lager dan de vaste opslag voor kosten en risico van 1,1%.

c.

d.

Economische meerwaarde: Het verschil tussen de Grondwaarde met inachtneming van de beoogde wijziging of splitsing als bedoeld in artikel 2.3-1. en de Grondwaarde op grond van het volgens de Erfpachtvoorwaarden toegestane gebruik, de volgens de Erfpachtvoorwaarden toegestane Opstallen en/of de Grondwaarde voor de beoogde splitsing. Erfpachtakte: De akte van uitgifte, daarin vermelde andere akte(n) en eventuele akten van wijziging van het recht van erfpacht.

maar uitsluitend voor zover het de waardeverandering van de Grond betreft die het gevolg is van de wijziging of splitsing van het erfpachtrecht (de Economische meerwaarde). De gewijzigde canon wordt dan berekend aan de hand van een percentage van de Economische meerwaarde. Dit (Canon)percentage wordt voor alle erfpachters waarop deze algemene erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn op dezelfde wijze vastgesteld. Om duidelijkheid te geven over de wijze waarop dit Canonpercentage wordt vastgesteld, is de berekening van het Canonpercentage in dit artikel vastgelegd. Voor een toelichting op de wijze waarop het Canonpercentage, de inflatiecorrectie en de opslag voor kosten en risico tot stand zijn gekomen, wordt verwezen naar de financiële toelichting: “Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting” van oktober 2024. Zie de toelichting bij de definitie van ‘Canonpercentage’.

In de AB 1974 worden de termen erfpachtsakte/akte van uitgifte door elkaar gebruikt. Om onduidelijkheid te voorkomen wordt het begrip ‘erfpachtakte’ gedefinieerd en wordt die term consequent toegepast in de gevallen waarin niet enkel naar de akte van uitgifte, maar ook naar eventuele akten van wijziging wordt verwezen. In sommige erfpachtakten wordt verwezen naar een zogenaamde ‘algemene akte’, waarin bijvoorbeeld voor een bepaald gebied afwijkende bepalingen zijn opgenomen. Om onduidelijkheid te

17

voorkomen, is vastgelegd dat ook akten waarnaar in de vestigingsakte wordt verwezen tot de ‘Erfpachtakte’ behoren.

b.

erfpachtstijdvak: elke achtereenvolgende periode van vijftig jaren, waarvan de eerste aanvangt op de datum met ingang waarvan het recht van erfpacht wordt verleend, zulks onverminderd het bepaalde in het eerste lid van artikel 7.2.2.

e.

Erfpachttijdvak: De periode van vijftig jaar, die is ingegaan op de datum waarop het recht van erfpacht is gevestigd dan wel, in het geval deze datum hiervan afwijkt, op de in de Erfpachtakte opgenomen ingangsdatum.

Daarnaast wordt de term ‘erfpachtsakte’ aangepast aan de huidige spelling. De gemeente doet bij herziening van de AB 1974 afstand van haar bevoegdheid om de Erfpachtvoorwaarden in de toekomst nog eenzijdig te mogen wijzigen. Per saldo betekent dit dat de Erfpachtvoorwaarden niet meer elke 50 jaar kunnen worden aangepast, zodat de tijdvakken komen te vervallen. Hoewel de tijdvakken vervallen, wordt in deze algemene bepalingen bij de beschrijving van de toepasselijke voorwaarden (artikel 1.2-1. onder b), de vaststelling van de canon (artikel 2.1-1.), de indexering van de canon (artikel 2.1-2. en 2.1-3.) en de mogelijkheid van conversie (artikel 2.4-2.) nog gebruik gemaakt van de term Erfpachttijdvak. Om deze reden wordt de definitie van Erfpachttijdvak in gewijzigde vorm gehandhaafd. In sommige erfpachtakten wordt verwezen naar een zogenaamde ‘algemene akte’, waarin bijvoorbeeld voor een bepaald gebied een afwijkende ingangsdatum is opgenomen.

f.

g.

Erfpachtvoorwaarden: de algemene bepalingen en de bijzondere voorwaarden gezamenlijk. Fysiek bouwrijpe staat: De Grond is fysiek in die kwaliteit dat direct met de bouwactiviteiten ten behoeve van de realisatie van de in de Erfpachtakte opgenomen bestemming kan worden gestart. Eventuele restanten van het vorige

Daarnaast wordt de term ‘erfpachtstijdvak’ aangepast aan de huidige spelling. De bijzondere voorwaarden zijn de voorwaarden die gelden in aanvulling op, naast of in afwijking van de algemene bepalingen. De bijzondere voorwaarden worden vermeld in de Erfpachtakte. Omdat in de definitie van Grondwaarde de term ‘Fysiek bouwrijpe staat’ voorkomt, is deze term gedefinieerd.

18

h.

c.

werkelijke grondwaarde: de prijs, die de eigenaar met tact, geduld en goed koopmanschap voor zijn goed zou kunnen bedingen.

i.

j.

k.

gebruik, bodemkwaliteit, en degelijke vormen geen belemmering voor de realisatie en leiden ook niet tot extra realisatiekosten. Grond: Het kadastrale perceel of de kadastrale percelen waarop het recht van erfpacht is gevestigd. Grondwaarde: De Marktwaarde van de Grond, uitgaande van zowel Fysiek bouwrijpe staat als Juridisch bouwrijpe staat en met inachtneming van het overeenkomstig de Erfpachtakte toegestane gebruik en de bebouwing dan wel de Marktwaarde van de Grond met inachtneming van de beoogde wijziging of splitsing als bedoeld in artikel 2.3-1.. Grondwaarde EET: De waarde van de Grond zoals vastgesteld bij het einde van het Erfpachttijdvak.

Juridisch bouwrijpe staat: De Grond is publiekrechtelijk bestemd om het toegestane gebruik en de bebouwing zoals opgenomen in de Erfpachtakte direct te realiseren.

In de AB 1974 worden de termen grond/erfpachtsgrond/perceel/ object/onroerende zaak/onroerend goed door elkaar gebruikt. Om onduidelijkheid te voorkomen wordt nu overal gebruik gemaakt van de definitie Grond. De definitie van werkelijke grondwaarde is aangepast en aangevuld met actuele begrippen uit (internationale) taxatierichtlijnen om voor partijen (gemeente, erfpachters en deskundigen) te verduidelijken op welke wijze de grondslag voor de canon (de Grondwaarde) bij wijziging of splitsing van het recht van erfpacht wordt vastgesteld. Voor de wijze waarop de Grondwaarde EET wordt berekend bij het einde van het Erfpachttijdvak, wordt verwezen naar de financiële toelichting: “Herziening Erfpacht Einde Tijdvak, Inhoudelijke toelichting” van oktober 2024. Op grond van artikel 7.1.2-1. aanhef en onder a AB 1974 stelt de gemeente bij het einde van het Erfpachttijdvak de canon vast op basis van de werkelijke waarde van de grond. In artikel 7.1.2-2. AB 1974 is bepaald dat in dat geval de begrenzingen die de eerste vijftig jaar golden niet meer gelden. De grondwaarde die in voormelde zin wordt vastgesteld bij het einde van het Erfpachttijdvak (EET) wordt aangeduid als ‘Grondwaarde EET’. Op grond van artikel 7.1.2-3. en 7.1.1-3 AB 1974 kan een erfpachter die het niet eens is met de Grondwaarde EET dat binnen twee maanden bij de gemeente aangeven.

De Grondwaarde EET wordt vervolgens vastgesteld door deskundigen (artikel 7.1.2-3. en 7.1.14 AB 1974). Omdat in de definitie van Grondwaarde de term ‘Juridisch bouwrijpe staat’ voorkomt, is deze term nader gedefinieerd.

19

l.

m.

a.

opstallen: de op of in de grond aanwezige onroerende zaken, ook die, welke door bestemming onder onroerende zaken worden begrepen.

n.

Marktwaarde: Het geschatte bedrag waartegen de Grond op de waardepeildatum zou worden overgedragen tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Onroerende zaak: De Grond en de Opstallen gezamenlijk. Opstallen: De op enig moment met de Grond verenigde beplantingen en de gebouwen en werken die duurzaam met de Grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.

Omdat in de definitie van Grondwaarde de term ‘Marktwaarde’ voorkomt, is deze term nader gedefinieerd waarbij is aangesloten bij het actuele begrip uit (internationale) taxatierichtlijnen.

De term ‘grond’ is hiervoor gedefinieerd. De term ‘opstallen’ wordt hierna gedefinieerd. Waar de Grond en de Opstallen gezamenlijk worden bedoeld, wordt de definitie ‘Onroerende zaak’ gebruikt. Het oud BW kende (in artikel 563) onroerende zaken door bestemming. Deze vorm van onroerende zaken is in het BW niet teruggekomen. Om die reden is het laatste deel van de definitie verwijderd.29 Daarnaast is toegevoegd ‘op enig moment’ om te verduidelijken dat de definitie niet alleen ziet op opstallen die bij vestiging van het erfpachtrecht al aanwezig waren maar ook op opstallen die op het moment van het inroepen van een beding aanwezig zijn. Hiermee wordt geen inhoudelijke wijziging beoogd. Verder is Onroerende zaak hiervoor gedefinieerd als de Grond met de Opstallen. Om die reden was het niet meer logisch hier naar ‘onroerende zaken’ te verwijzen. Daarnaast vallen onder onroerende zaken ook de grond en nog niet gewonnen delfstoffen en uit de systematiek van de algemene bepalingen volgt dat niet is beoogd die onder het begrip ‘opstallen’ te brengen. Bij de definitie van opstallen is nu aangesloten bij de wettelijke omschrijving van onroerende zaken (minus de grond en de nog niet gewonnen delfstoffen).

29

Asser Beekhuis I (Zakenrecht) 1985, nr. 117 e.v.

20

d.

Afd. 2 1.2.

a. b.

Afd. 3 1.3-1.

wijziging van deze bepalingen of van (bijzondere) voorwaarden: een wijziging, toevoeging of schrapping van een bepaling of voorwaarde alsmede het stellen van een nieuwe bepaling of voorwaarde. Algemeen artikel De uitgifte in erfpacht geschiedt:

[VERVALT]

1.2 1.2-1.

Algemeen artikel De uitgifte in erfpacht heeft plaatsgevonden:

tegen een canon in geld; onder de volgende Algemene bepalingen en overigens onder voor elke afzonderlijke uitgifte nader vast te stellen bijzondere voorwaarden.

a. b.

Hoofdelijke aansprakelijkheid Indien het recht van erfpacht aan twee of meer personen toekomt, zijn deze hoofdelijk aansprakelijk voor het voldoen aan de verplichtingen, welke met betrekking tot dat recht tegenover de gemeente moeten worden nagekomen.

1.3 1.3-1.

tegen een canon in geld; onder de Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (Raadsbesluit van 15 augustus 1974, ingeschreven in de openbare registers, reeks Utrecht in hyp 4, dl. 3261 nr. 100), die voor de periode na het Erfpachttijdvak zijn herzien naar de onderhavige Algemene Bepalingen 1974, herziene versie (2025) en overigens onder nader vastgestelde bijzondere voorwaarden voor elke afzonderlijke uitgifte. Hoofdelijke aansprakelijkheid Indien het recht van erfpacht aan twee of meer (rechts)personen toekomt, zijn deze hoofdelijk aansprakelijk voor het voldoen aan de verplichtingen, welke met betrekking tot dat recht tegenover de gemeente moeten worden nagekomen. Voor zover het recht van erfpacht is gesplitst in

Na deze herziening van de algemene bepalingen vervalt voor zowel de gemeente als de erfpachter de mogelijkheid om de algemene bepalingen of bijzondere voorwaarden (eenzijdig) te wijzigen. Om die reden kan deze bepaling (definitie) ook vervallen.

De uitgifte heeft al plaatsgevonden bij vestiging van het erfpachtrecht, daarom wordt de bepaling nu in verleden tijd geformuleerd. Deze tekst is aangepast op de herziening van deze algemene bepalingen.

Bij splitsing in appartementsrechten wordt de canon op grond van het BW over de appartementsrechten verdeeld.30 De appartementsgerechtigden zijn in hun onderlinge verhouding niet hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van elkaars aandeel van de canon. De Vereniging van Eigenaren is wel hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele canon.31 Dit wettelijk uitgangspunt is in het artikel verwerkt.

30 Artikel 5:115 lid 1 BW. 31 Artikel 5:115 lid 2 BW.

21

1.3-2.

De verplichtingen van de erfpachter, welke uit het recht van erfpacht of de terzake aangegane overeenkomsten voortvloeien, zijn, zelfs ten aanzien van erfgenamen en rechtverkrijgenden ondeelbaar.

1.3-2.

Afd. 4 1.4-1.

Vormvoorschriften Het verlijden van de akte van uitgifte in erfpacht en van akten, houdende wijziging van het recht van erfpacht moet binnen twee maanden na dagtekening van het desbetreffende besluit van de Gemeenteraad geschieden ten overstaan van een in het arrondissement Utrecht standplaats hebbende notaris, ter keuze van de erfpachter. Burgemeester en Wethouders zijn

1.4 1.4-1.

appartementsrechten wordt de canon in gelijke delen over de appartementsrechten verdeeld, tenzij daarvoor in het splitsingsreglement een andere verhouding is bepaald. De Vereniging van Eigenaren is hoofdelijk verbonden voor de canon die door één of meer appartementseigenaren is verschuldigd. [VERVALT]

Vormvoorschriften Het verlijden van de akten houdende wijziging of splitsing van het recht van erfpacht als bedoeld in artikel 2.3.1 of conversie van het recht van erfpacht als bedoeld in artikel 2.4 moet binnen twee maanden na dagtekening van het desbetreffende besluit van de gemeente plaatsvinden ten overstaan van een notaris, ter keuze van de erfpachter. Na het passeren moet de akte worden ingeschreven in de openbare registers.

Het huidige recht maakt, anders dan het oude recht, in beginsel geen onderscheid meer tussen ondeelbare en deelbare verbintenissen. Voor zover een prestatie ondeelbaar is, zijn de erfpachters ‘hoofdelijk verbonden’. Deze hoofdelijke aansprakelijkheid is geregeld in artikel 1.3-1. Daardoor is er geen reden meer om hier een aparte regeling voor op te nemen. Gelet op het voorgaande kan dit artikel vervallen. Daarmee wordt geen inhoudelijke wijziging beoogd.

De zinsnede ‘akte van uitgifte in erfpacht en van’ is verwijderd. De uitgifte in erfpacht heeft immers al aan het begin van het Erfpachttijdvak plaatsgevonden. De Autoriteit Consument en Markt (ACM) heeft geconcludeerd dat het aanwijzen van notarissen in een bepaalde regio een beperking oplevert die in strijd zou kunnen zijn met de mededingingsregels. Om deze mogelijke strijdigheid weg te nemen is deze beperking komen te vervallen. De bevoegdheid om de termijn te verlengen is vastgelegd in artikel 7.2.1 en kan om die reden in dit artikel vervallen. Hiermee wordt geen wijziging beoogd.

22

1.4-2.

1.4-3.

1.4-4.

bevoegd deze termijn te verlengen. Aan de gemeente wordt op kosten van de erfpachter een eerste grosse of een afschrift dan wel een uittreksel uitgereikt van de in dit artikel bedoelde akten.

Alle kosten verbonden aan het vestigen van het recht van erfpacht, waaronder mede eventueel verschuldigde omzetbelasting wordt begrepen, van de tenuitvoerlegging daarvan, van het constateren van de vooruitbetaling van de canon, als bedoeld in het tweede lid van artikel 2.3, van het splitsen of van enige andere wijziging van het recht van erfpacht, alsmede de kosten van eventuele kadastrale opmeting, komen voor rekening van de erfpachter. Voorzover deze kosten door de gemeente mochten zijn voorgeschoten, moeten deze bij het passeren van de in dit artikel bedoelde akten aan haar worden terugbetaald. Het bepaalde in het tweede- en derde lid van dit artikel lijdt uitzondering, indien het eerste of tweede lid van artikel 7.2.1.

1.4-2.

Aan de gemeente wordt een (digitale) kopie aangeleverd van de in dit artikel bedoelde akten. Aan de gemeente wordt voorts op verzoek van de gemeente op kosten van de erfpachter een eerste grosse of een afschrift dan wel een uittreksel uitgereikt van de in dit artikel bedoelde akten.

1.4-3.

Alle kosten en belastingen verbonden aan het bestaande recht van erfpacht, van wijziging of splitsing van het recht van erfpacht zoals beschreven in artikel 2.3-1. of van conversie van het recht van erfpacht als bedoeld in artikel 2.4. alsmede de kosten van eventuele kadastrale opmeting, komen voor rekening van de erfpachter. Voor zover deze kosten door de gemeente mochten zijn voorgeschoten, moeten deze bij het passeren van de in dit artikel bedoelde akten aan haar worden terugbetaald.

[VERVALT]

Artikel 430 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering geeft executoriale kracht aan de grosse van een notariële akte. De gemeente verlangt deze grosse al lange tijd niet meer van de erfpachter om onnodige kosten voor de erfpachter te voorkomen. In het voorkomende geval moet de gemeente die grosse zelf opvragen bij de notaris (artikel 50 Wet op het notarisambt). De notaris zal daarvoor kosten in rekening brengen, deze kosten komen op grond van artikel 1.4-2. voor rekening van de erfpachter. De akten van vestiging zijn jaren geleden al gepasseerd, dus daarvoor worden geen kosten meer gemaakt. Met het verdwijnen van de tijdvakken, verdwijnt ook de mogelijkheid om de canon vooruit te betalen. Als gevolg daarvan komt artikel 2.3 AB 1974 te vervallen en komt ook de verwijzing naar artikel 2.3 AB 1974 in dit artikel te vervallen.

Het eenzijdig wijzigingsbeding uit artikel 7.2.1 AB 1974 komt te vervallen. De mogelijkheid tot herziening van de canon als bedoeld in artikel 7.1.1 AB 1974 komt eveneens te vervallen. Als gevolg hiervan komt ook artikel 1.4-4 AB 1974 te vervallen.

23

Afd. 5 1.5-1.

1.5-2.

1.5-3.

toepassing vindt of indien de canon wordt verhoogd op grond van het bepaalde in het eerste lid c.q. lid 1A van artikel 7.1.1. Keuze woonplaats De erfpachter moet voor zich en zijn rechtverkrijgenden met betrekking tot het recht van erfpacht woonplaats kiezen binnen de gemeente Utrecht. De keuze van woonplaats moet gedaan worden bij de akte van uitgifte in erfpacht, of in geval van overgang van het recht van erfpacht bij de verklaring, opgemaakt volgens het bij deze bepalingen behorende formulier A.

Zolang de keuze van een andere woonplaats binnen de gemeente Utrecht niet ter kennis van Burgemeester en Wethouders is gebracht bij deurwaardersexploit of door opneming van de nieuw gekozen woonplaats in een verklaring, als bedoeld in het tweede lid, blijft de oude gekozen woonplaats gelden en wordt de erfpachter geacht aldaar woonplaats te hebben gekozen.

1.5 1.5-1.

Keuze woonplaats De erfpachter moet ervoor zorgen dat zijn adres bij de gemeente bekend is en de gemeente daarvan schriftelijk op de hoogte stellen.

1.5-2.

Als de erfpachter geen werkelijke of gekozen woonplaats in Nederland heeft, is hij verplicht woonplaats te kiezen ten kantore van de notaris die de laatste akte met betrekking tot het recht van erfpacht verlijdt en de gemeente van deze woonplaats schriftelijk op de hoogte te stellen. Bij gebreke daarvan wordt hij geacht woonplaats te hebben gekozen ten kantore van de notaris die de laatste akte met betrekking tot het recht van erfpacht heeft verleden. De gemeente kan rechtsgeldig alle kennisgevingen, aanzeggingen en opzeggingen doen en alle vorderingen instellen op de aan haar bekende woonplaats als hiervoor bedoeld.

1.5-3.

Op grond van het consumentenrecht zijn de mogelijkheden om een verplichte woonplaatskeuze op te nemen in algemene bepalingen beperkt. Het artikel is daarom herschreven en in lijn gebracht met het huidige consumentenrecht. Zie de toelichting bij artikel 1.5-1. Daarnaast wordt er geen gebruik meer gemaakt van formulier A, zie de toelichting bij artikel 4.1.1-3. Tenslotte vinden er geen nieuwe uitgiften meer plaats op grond van de AB 1974. Het artikel is herschreven en in lijn gebracht met het huidige consumentenrecht.

Zie de toelichting bij artikel 1.5-1. en 1.5-2.

24

Afd. 6 1.6-1.

1.6-2.

1.6-3.

Afd. 7 1.7-1.

Toestand en aanduiding object Het onroerend goed wordt in erfpacht uitgegeven in de staat, waarin dit zich bevindt bij het verlijden van de erfpachtsakte, vrij van hypothecaire inschrijvingen en van beslagen, doch overigens met alle heersende en lijdende erfdienstbaarheden en verdere rechten en lasten, daaraan verbonden, zonder dat de gemeente tot enige vrijwaring gehouden is. De erfpachter wordt geacht het hem in erfpacht uitgegeven goed volkomen te kennen en heeft nimmer aanspraak op vermindering van de canon wegens verkeerde of onvolledige opgave van grootte, vorm, aard, bestemming of belendingen. Hij kan geen vermindering, kwijtschelding of teruggave van de canon vorderen wegens schade of onheilen, van welke aard ook, noch wegens het gemis van het genot van het in erfpacht uitgegeven goed, hetzij geheel, hetzij gedeeltelijk. Deskundigen Zo dikwijls in de bepalingen, waaronder een goed in erfpacht is uitgegeven, sprake is van deskundigen, wordt daaronder verstaan een aantal van drie.

1.6 1.6-1.

Toestand en aanduiding Onroerende zaak De Onroerende zaak is in erfpacht uitgegeven in de staat, waarin deze zich bevond bij het verlijden van de akte van uitgifte, vrij van hypothecaire inschrijvingen en van beslagen, doch overigens met alle heersende en lijdende erfdienstbaarheden en verdere rechten en lasten, daaraan verbonden, zonder dat de gemeente tot enige vrijwaring gehouden was.