Vastgoednota gemeente Urk 16 MRT 2023.pdf
Tekst van het document
Grip op Urker vastgoed
Vastgoedplan gemeente Urk Eindversie | 16 maart 2023
Inhoud 1 Introductie 2 Va s t g oe d port e fe u il l e 3 Karakterisering 4 Ambitie 5 Pe r s p e c t i e v e n 6 Routeplan 7 Organisatie 8 Financiën 9 Va s t g oe d ka a rt e n
Bijlage Routekaart verduurzaming (Buro Loo)
1 Introductie
Domein vastgoedplan
Vastgoed vanuit een wettelijke zorgplicht zoals het huisvesten van primair en
Welkomstwoord Mooi dat we u als lezer kunnen verwelkomen bij dit Vastgoedplan van de gemeente Urk. Dit plan biedt
voortgezet onderwijs, inclusief het bijbehorende bewegingsonderwijs. Huisvesten van de gemeentelijke organisatie zoals het gemeentehuis en de gemeentewerf.
een beleidsmatige, organisatorische en financiële basis voor de uitvoering van maatregelen voor de 45 eigendomspanden van de gemeente. Zoals de opsomming hiernaast laat zien, kan de gemeente om om verschillende reden een rol spelen bij vastgoed.
Faciliteren van beleidsondersteunende activiteiten op het gebied van welzijn, cultuur, recreatie, sport zoals het kindcentrum en het zwembad. Gebouwen met een historische waarde zoals het museum en schotbalkenhuis.
Strategisch vastgoed dat omwille van bijzondere redenen in eigendom is bij de gemeente, zoals een toekomstige herontwikkeling van de locatie.
4
Doelstellingen vastgoedplan De drie speerpunten van ons vastgoedbeleid zijn dat het transparant moet zijn, het een stevig fundament biedt om onze vastgoedportefeuille te managen en we op basis van een meerjarenperspectief de juiste afwegingen en keuzes kunnen maken.
1 1
2
3
Transparantie
Fundament
Perspectief
Inzicht in alle relevante informatie
Helderheid over beleid, organisatie
Eindbeelden per pand over
rondom vastgoed biedt uitzicht
en financiën helpen de gemeente
onderhouden, verduurzamen,
op de sterkte, zwakte, kansen en
om het vastgoed op een
binnenklimaat, uitbreiden,
bedreigingen rondom de
professionele, doelgerichte en
renoveren, nieuwbouw of afstoten
gemeentelijke vastgoedobjecten
efficiënte wijze te managen
van het gemeentevastgoed
5
2 Vastgoedportefeuille
Vastgoedportefeuille (45 panden) Onderwijs 1. Groen van Prinstererschool 2. Koningin Wilhelminaschool 3. De Regenboog 4. Cornelis Zeemanschool 5. Prinses Beatrixschool 6. Harmpje Visserschool 7. Frits Bodeschool 8. Johannes Calvijnschool
9. Ds. E. du Marchie v. Voorthuysenschool 10. Dr. Maarten Lutherschool
Recreatie 24. Toiletgebouw / Touristinfo 25. Strandpaviljoen 26. Toiletgebouw (bij De Boet) 27. Sanitaire strandunit (Dijkstrand) Begraafplaats
28. Kantoor/berging begraafplaats De Vormt 29. Schuilplaatsen begraafplaats De Vormt 30. Berging begraafplaats Holkenkamp 31. Berging oude begraafplaats
11. Petrus Dathenusschool
Eigen organisatie
12. Pieter Zandt scholengemeenschap
32. Gemeentehuis
13. Wissellokalen (nu Pieter Zandt)
33. Gemeentewerf Noorderzand 34. Gemeentewerf Barryschuur
Binnensport
35. Gemeentewerf zoutopslag
14. Gymnastieklokaal De Noord
36. Gemeentewerf romneyloods Concern voor Werk
15. Gymnastieklokaal Nagel
37. Havenkantoor/Visafslag
16. Zwembad 't Bun
38. Ambtswoning
Buitensport
Brandweer
17. Kleedkamers SVU
39. Brandweerkazerne
18. Kantoor / berging sportpark De Vormt
40. Gemeentewerf Romneyloods Brandweer
19. Clubhuis scouting
Bijzonder object / monument
Welzijn
41. Kerktoren ‘Oude kerkje’
20. Kindcentrum
42. Schotbalkenhuis
21. Peppelstek 22. Bedrijfsunit Interact Contour
Overig vastgoed 43. Werf Hoekman
Cultuur
44. Woning (oude woning Metz)
23. Museum ‘Het Oude Raadhuis’
45. Voormalige bank
7
Onderwijshuisvesting als bijzondere categorie
Wettelijke zorgplicht gemeente
gemeente. Schoolbesturen zijn als juridisch eigenaar
De schoolgebouwen vormen een aparte categorie qua
zelf verantwoordelijk voor onderhoud en exploitatie
eigendomssituatie, omdat het juridisch eigendom van
van de schoolgebouwen. Schoolbesturen ontvangen
deze gebouwen bij de schoolbesturen zelf ligt. De
hiervoor rechtstreeks middelen van het rijk.
gemeente heeft een wettelijke huisvestingsplicht voor het primair, speciaal en voortgezet onderwijs dat
Economisch claimrecht
binnen de gemeentegrenzen gesitueerd is. In het kort
De gemeente heeft het economisch claimrecht op de
komt deze zorgplicht erop neer dat er voldoende
schoolgebouwen. Dit betekent dat als een gebouw
capaciteit aanwezig moet zijn die verantwoord ingezet
geen onderwijsfunctie meer heeft, het gebouw
kan worden voor onderwijs. Hieronder vallen de
automatisch terugvalt aan de gemeente.
verantwoordelijk-heid voor nieuwbouw, uitbreiding en in de nabije toekomst ook renovatie. Voor de uitvoering
Doordecentralisatie
van deze zorgplicht ontvangt de gemeente jaarlijks van
Het gebouw van het Berechja College vormt een
het rijk (ongelabelde) middelen in het gemeentefonds
uitzondering op de hiervoor genoemde taakverdeling.
voor onderwijshuisvesting. De financiering van
Dit gebouw is in 2015 ‘doorgedecentraliseerd’ aan het
nieuwbouw, uitbreiding en renovatie van
schoolbestuur. Hiervoor is een overeenkomst gesloten
schoolgebouwen ligt bij de gemeente Urk, die hiervan
tussen de gemeente en het schoolbestuur, waarbij de
de kapitaallasten in de boeken heeft staan.
school de volledige verantwoordelijkheid draagt voor het gebouw. Om deze taken te kunnen waarmaken
Verantwoordelijkheid schoolbesturen
worden jaarlijks middelen vanuit de gemeente
Schoolbesturen krijgen het juridisch eigendom van
overgeheveld naar het schoolbestuur.
schoolgebouwen omniet overgedragen van de
8
Samenstelling vastgoedportefeuille
45 panden 3 panden
Overig vastgoed
7 panden
Eigen organisatie
8 panden
Begraven, brandweer, bijzondere objecten
13 panden
Onderwijshuisvesting
14 panden
Sport, Welzijn, Recreatie, Cultuur
9
Leeftijd vastgoedportefeuille Aantal gebouwen
10
Diverse externe panden
Naast de eigendomspanden zijn op Urk nog diverse maatschappelijke accommodaties in gebruik die geen eigendom zijn van de gemeente zelf, zoals kantines van sportverenigingen. In sommige gevallen heeft de
gemeente Urk wel een relatie met de gebruikers van deze externe panden, zoals het verstrekken van een subsidie of het afgeven van opstalrechten. Hoewel deze externe panden niet tot het focusgebied van dit plan behoren, kan het in voorkomende gevallen waardevol zijn om deze panden te betrekken bij een toekomstig vastgoedvraagstuk.
11
3 Karakterisering
Kracht vastgoed gemeente Urk
A. Periodieke vernieuwingen
B. Onderhoudsstaat
C. Meedenkende overheid
Veel andere gemeenten hebben momenteel te maken
De gemeente Urk heeft de onderhoudstaak de
Eigendom van vastgoed wordt binnen de gemeente
met een ‘stuwmeer’ aan verouderde panden. Kijkend
afgelopen decennia op een zorgvuldige wijze vervult.
Urk gezien als een belangrijke voorwaarde om te
naar de leeftijdsopbouw van de vastgoedportefeuille,
Hierdoor bevindt zich een groot deel van het bestand
kunnen sturen op de kwaliteit, dienstverlening en
heeft de gemeente de afgelopen jaren met regelmaat
nog in een goede onderhoudsstaat.
betaalbaarheid. De gemeente Urk vervult hierbij haar
panden nieuw gebouwd, gerenoveerd of vervangen.
vastgoedtaak op een proactieve wijze richting de
Dit heeft ervoor gezorgd dat er sprake is van een
gemeenschap via bijvoorbeeld investeringen en kennis.
behoorlijk ‘uitgebalanceerde’ portefeuille.
Bij het vervullen van de vastgoedtaken wordt in de regel uitgegaan van ‘redelijkheid en billijkheid’ en niet van strikte wettelijke kaders.
13
13
Kwetsbaarheid vastgoed gemeente Urk
A. Verduurzaming panden
B. Beperkte transparantie
C. Druk op vastgoedorganisatie
Het grootste deel van het Urker vastgoedbestand
De gemeente ervaart op verschillende onderdelen een
De gemeente Urk heeft een kleine vastgoedorganisatie
dateert uit een tijd dat verduurzaming nog onderbelicht
gemis aan transparantie voor het vastgoed. Dit staat
die de afgelopen jaren steeds meer tegen de grenzen
was. Met de toenemende aandacht voor de belasting
een efficiënte bedrijfsvoering deels in de weg. De
van haar kunnen is aangelopen. In de kern is het
van het milieu, het goed doorgeven van de aarde, het
volgende elementen missen deels of geheel:
taakveld veranderd van operationele werkzaamheden
uitputten van fossiele brandstoffen, oplopende prijzen
(gericht op het onderhouden van panden) naar een
en de afhankelijkheid van andere (dubieuze) landen, is
Vastgoedgegevens per pand
organisatie die zich naast het onderhoud ook
verduurzaming een prominent item op de agenda
Ambitie en beleid
bezighoudt met het beheren, vernieuwen en
geworden, ook voor vastgoed. Deze urgentie wordt
Demarcatie beheer
verduurzamen van panden.
nog eens bekrachtigd door de taakstellingen
Kostprijs per pand
voortkomend uit het Klimaatakkoord van Parijs, waarin
Strategisch perspectief per pand
wordt voorzien in een nagenoeg volledige afbouw van
Meerjarenplan met financiële consequenties
de CO2-uitstoot in 2050.
14
14
4 Ambitie
Overzicht speerpunten vastgoed
Om enerzijds te anticiperen op de risico’s uit het vorige hoofdstuk en anderzijds de sterktes van het Urker vastgoed te behouden, zijn in dit hoofdstuk in totaal zes speerpunten geformuleerd: Speerpunt 1 Vastgoedrollen Speerpunt 2 Transparantie Speerpunt 3 Kwaliteitsambitie
Speerpunt 4 Vernieuwen van vastgoed Speerpunt 5 Verduurzamen Speerpunt 6 Exploitatie & beheer
16
Speerpunt 1 Vastgoedrollen
Rollen vastgoed
Definitie rol per gebouw
Demarcatie per gebouw
Voor de huidige vastgoedportefeuille zijn afspraken
Zodra een gebouw in eigendom komt van de
over de rollen en taken opgenomen in overeenkomsten
gemeente, wordt vanuit Vastgoed een overzicht
met huurders of gebruikers. Hiermee is duidelijk welke
opgesteld zodat alle betrokkenen (gemeente,
partij welke rol inneemt ten aanzien van eigendom,
beheerder, huurder) weten wat het perspectief is voor
financiering, groot onderhoud, dagelijks onderhoud,
het gebouw, welke acties nodig zijn en wie waarvoor
exploitatie, beheer en programmering. Deze rollen en
verantwoordelijk is. Onderwerpen die geregeld moeten
taken kunnen verschillen per type vastgoed. Het
worden zodra een gebouw eigendom wordt van de
schema op de volgende pagina brengt dit in beeld.
gemeente zijn: Verzekeren van het gebouw Opstellen meerjarenonderhoudsplan Contractbeheer Aansluiting op energievoorzieningen ICT Inrichten van de financiële administratie
18
Vastgoedrollen per type gebouw
Type vastgoed
Toelichting Kernvastgoed zijn alle objecten die de gemeente Urk weloverwogen in eigendom heeft om te
KERNVASTGOED
voldoen aan haar wettelijke zorgplicht, beleidsdoelen te realiseren, om de eigen organisatie te huisvesten en/of omdat het bijzondere objectenzijn
OVERIG VASTGOED
GEPRIVATISEERD
VASTGOED
INSTELLINGEN MET SUBSIDIE
Vastgoedrol gemeente
Beleidsrol gemeente
Vernieuwen
Beleid maken
Verduurzamen (*)
Opdracht geven
Exploiteren (*)
Verantwoorden
Onderhouden (*)
Subsidiëren
Beheren (*)
Monitoren
Overig vastgoed zijn alle objecten die de gemeente
Verkopen
in eigendom heeft, maar waarvan het eindbeeld
Ontwikkelen
bestaat uit herontwikkelen, verkoop of sloop
Slopen
Geen
maatschappelijke vereniging of stichting
eigenstandig huisvesting huren of kopen
Monitoren Eventueel subsidiëren Verantwoorden Beleid maken
Maatschappelijke instellingen ontvangen huisvestingssubsidie waarmee ze vervolgens
strategische functie
Beleid maken
Bij geprivatiseerd vastgoed zijn in principe alle vastgoedtaken overgedragen aan een
Herijken van de
Geen
Monitoren Subsidiëren Verantwoorden
(*) Voor het onderwijs ligt de wettelijke verantwoordelijkheid voor de instandhouding van het gebouw (onderhoud, beheer, exploitatie, verduurzaming) bij de schoolbesturen zelf.
19 19
Stroomschema perspectieven vastgoed
Is het gebouw nodig om te voldoen aan wettelijke taak?
Nee
Is het gebouw nodig voor het huisvesten van de eigen organisatie?
Ja = Maatschappelijk vastgoed wettelijke taak
Nee
Is het gebouw nodig om gemeentelijk beleid te faciliteren? Ja
Ja = Huisvesting eigen organisatie
= Maatschappelijk vastgoed beleidskeuze
Nee
Heeft het gebouw een strategische bestemming?
Nee
Geen kernvastgoed
Ja = Overig vastgoed strategisch
Verkopen, ontwikkelen of slopen (tenzij sprake van huurcontract)
Geen kernvastgoed Bepalen gewenste rol gemeente Eigenaar
Kernvastgoed
Geen eigenaar
Vastleggen afspraken
Bepalen gewenste rol gemeente Eigenaar
Kernvastgoed
Geen eigenaar
Vastleggen afspraken
Bepalen gewenste rol gemeente Eigenaar
Geen eigenaar
Kernvastgoed
Vastleggen afspraken
= Overig vastgoed
Is tijdelijke verhuur mogelijk? Ontwikkelstrategie & leegstandsbeheer Is tijdelijke verhuur mogelijk?
Nee
Ja Ja
Tijdelijk verhuren
Nee Anti-kraak / leegstandsbeheer
Welbewust aanhouden: instandhouden & optimaliseren
20 20
Actieve vastgoedrol
Activiteiten en functie zijn leidend Niet de gebouwen, maar maatschappelijke activiteiten staan centraal in het vastgoedbeleid van de gemeente
Urk. Een gebouw is hierbij een middel om maatschappelijk waardevolle activiteiten mogelijk te maken. Het is eigendom hebben en exploiteren van gebouwen is geen doel op zich voor de gemeente. Waarde van vastgoedeigendom Sommige gemeenten gaan over tot het afstoten van
grote delen van de vastgoedvoorraad, vanuit het idee dat vastgoedbeheer in de kern geen gemeentelijke kerntaak vormt. De gemeente Urk hecht daarentegen waarde aan het behoud eigendomsbeheer van vastgoedobjecten als de activiteiten die binnen deze gebouwen plaatsvinden als waardevol worden ervaren. De ervaring leert dat hiermee een goede sturing
mogelijk is op kosten en kwaliteit van de panden.
21
Geen overdracht taken, tenzij
De gemeente Urk is terughoudend met de overdracht van eigendom, beheer en exploitatie van vastgoed aan externe partners zoals verenigingen en instellingen.
Eventuele overdracht van taken is altijd maatwerk. Randvoorwaarden die in acht worden genomen bij de overdracht van vastgoedtaken: De continuïteit van maatschappelijke activiteiten komt niet in gevaar. De overnemende partij is structureel in staat om de
taken op verantwoorde wijze uit te voeren. De overdracht van taken geschiedt met wederzijdse instemming. Er is sprake van een win-winsituatie voor zowel de gemeente als de betreffende partner wat betreft financiële en/of maatschappelijke prestaties.
22
Rol bij onderwijsgebouwen
Hybride eigendomsstructuur
Bewust proactief beleid
Bij schoolgebouwen hebben schoolbesturen het
Ondanks een scheiding van taken, voert de gemeente
‘juridisch eigendomsrecht’, terwijl het ‘economisch
een ‘proactief beleid’ ten aanzien van schoolgebouwen.
claimrecht’ bij de gemeente ligt. In de kern betekent dit
Idee hierbij is dat investeren aan de voorkant leidt tot
dat het gebruiksrecht van onderwijsgebouwen ‘om niet’
het voorkomen van ‘schade aan de achterkant’. De
bij de schoolbesturen ligt. Als de onderwijsfunctie
investeringen kunnen hierbij plaatsvinden via geld en
wordt beëindigd, bijvoorbeeld omdat een school wordt
informatie. Als voorbeeld kan worden gewezen op de
gesloten of verplaatst, valt het eigendom van het
cofinanciering bij het doorvoeren van maatregelen op
schoolgebouw terug aan de gemeente.
het gebied van binnenklimaat en verduurzaming. Hierdoor wordt de kwaliteit van gebouwen vergroot en
De gemeente moet voor het primaire en voortgezet
de levensduur van deze gebouwen verlengd. Het
onderwijs zorgen voor voldoende adequate
moment van renovatie of nieuwbouw kan hierdoor
huisvesting. Schoolbesturen zelf zijn verantwoordelijk
worden uitgesteld.
voor onderhoud en exploitatie van de gebouwen.
23
Van scholen naar kindcentra
Van school naar kindcentum
Geen dogma
Er is landelijk in toenemende mate sprake van een
Het heeft de voorkeur om kindfuncties te integreren in
verbinding tussen onderwijs en opvang waarbij sprake
schoolgebouwen. Maar dit betreft geen recht of plicht:
is van doorlopende leerlijnen. Het voornemen van de
soms is het qua bedrijfsvoering/volumes niet haalbaar
rijksoverheid voor een breed toegankelijke ‘gratis’
om deze commerciële functie te organiseren en soms
kinderopvang lijkt concreet te worden. Als gevolg
kunnen gebouwen in de nabijheid van de school deze
hiervan is een stijging van de vraag naar
kindfuncties ook op een goede wijze huisvesten. De
kinderopvangplaatsen te verwachten. De gemeente Urk
huisvesting van kindfuncties is hiermee altijd maatwerk.
en de schoolbesturen onderschrijven het belang van de ontwikkeling van scholen tot brede kindvoorzieningen voor 0 tot 13-jarigen.
24
Ruimtelijke facilitering kindcentra
Kindcentra in bestaande gebouwen
Kindcentra en nieuwbouw
Schoolbesturen en kinderopvangorganisaties zelf zijn
In geval van nieuwbouw van een school geldt als vertrekpunt de
verantwoordelijk voor de kindcentra. Voor zover
volgende algemene beleidslijn ten aanzien van het realiseren
leegstand in schoolgebouwen niet nodig is voor de
en exploiteren van de ruimte voor kinderopvang:
scholen zelf, kan deze met instemming van het College tijdelijk worden verhuurd aan bijvoorbeeld een kinderopvangorganisatie. De gemeente kan aan het
1. De gemeente is bereid om ruimte voor kinderopvang te voorfinancieren.
verlenen van deze toestemming ook voorwaarden
2. Keuze voor kinderopvangorganisatie ligt primair bij scholen.
stellen, bijvoorbeeld een financiële vergoeding voor de
3. De gemeente vraagt in voorbereiding op investering enige
kosten die de gemeente heeft voor het te verhuren deel van het schoolgebouw. Schoolbesturen maken zelf
zekerheid via bijvoorbeeld huurintentieovereenkomst. 4. De ruimte voor kinderopvang valt niet onder de
afspraken met de kinderopvang over een vergoeding
onderwijscapaciteit en kan daardoor langdurig verhuurd
van de exploitatiekosten (onderhoud, energie,
worden.
schoonmaak, beheer).
5. Huurcontract geldt voor een minimale periode (bijv. 10 jaar) om de exploitatierisico’s voor de gemeente te beperken.
Kindcentra & renovatie
6. Kinderopvang betaalt (minimaal) de kostprijsdekkende huur
Bij het renoveren van schoolgebouwen worden
aan de gemeente voor de kosten die de gemeente heeft
afspraken gemaakt met het schoolbestuur en de
(aflossing, rente, premie opstalverzekering, OZB eigenaar).
huurder (kinderopvangorganisatie) over de
7. Exploitatielasten (onderhoud, energie, schoonmaak etc.)
wenselijkheid en financiering van de renovatie van het
worden in principe direct verrekend tussen kinderopvang
gehuurde gebouwdeel.
en schoolbestuur.
25
Wet Markt en Overheid
Gemeenten zijn ook bij de uitvoering van
De Wet Markt en Overheid schrijft kort gezegd voor dat
vastgoedtaken gehouden aan de Wet Markt en
overheden voor goederen of diensten die zij leveren de
Overheid. Doel van deze wet is het voorkomen van oneerlijke concurrentie. Voor de gemeente Urk
betekent dit dat zij streeft naar een zo gelijk mogelijke
integrale kosten van die goederen of diensten in rekening moeten brengen. Wanneer de gemeente Urk
in dit geval geen kostendekkende vergoeding in
concurrentieverhouding tussen de gemeente en
rekening brengt, kunnen vergelijkbare organisaties bij
ondernemers. Dit houdt in dat wanneer de gemeente
de civiele rechter daartegen opkomen. Ook kunnen
investeert in vastgoed en dit verhuurt aan marktpartijen,
deze partijen dan een handhavingsverzoek indienen bij
de gemeente hiervoor een integrale kostprijsdekkende
de Autoriteit Consument & Markt (ACM), waarna de
huurvergoeding in rekening moet brengen. Doet de
gemeente aan de ACM moet aantonen dat zij de
gemeente dat niet en ligt de huurprijs onder de
integrale kosten wel degelijk in rekening brengt.
integrale kostprijs van de betreffende ruimte(s), dan verstoort de gemeente het eerlijke speelveld in de markt en handelt de gemeente in strijd met de Wet Markt en Overheid.
26
Didam-arrest
De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 het ‘Didam-
arrest’ gewezen. Dit heeft gevolgen voor de werkwijze van de gemeente Urk bij vastgoedtransacties. In het Didam-arrest is namelijk bepaald dat gemeenten bij de verkoop van onroerende zaken zoals vastgoed gelegenheid moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak. Dit moet als er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van
deze onroerende zaak. Of als redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zijn. De gemeente hoeft deze mededingingsruimte niet te bieden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop of aanhuur. In dat geval moet de gemeente vooraf aan de
verkoop of verhuur het voornemen daartoe gemotiveerd bekend maken. Dat moet op een manier waarop iedereen daarvan kennis kan nemen, bijvoorbeeld via de website van de gemeente en/of via de website www.officielebekendmakingen.nl.
27
Strategisch vastgoed
Beleidsmatige toets
Strategieontwikkeling bij afstoten
Voorafgaand aan de eventuele verkoop van een pand
Voor alle eigendommen die uiteindelijk afgestoten
wordt altijd eerst getoetst of er vanuit de
worden, stelt Vastgoed in samenspraak met
beleidssectoren of de rest van de gemeentelijke
Grondzaken een verkoop- of ontwikkelplan op, met
organisatie nog behoefte aan huisvesting voor
aandacht voor een aantal onderwerpen. Zie de
maatschappelijke partijen of de eigen organisatie is.
volgende pagina voor een toelichting.
Een slanke vastgoedvoorraad is vanuit financieel perspectief gewenst. Maar tegelijkertijd is behoud van enige ‘flexibele voorraad’ gewenst: Tijdelijk huisvesten van activiteiten waarvoor het eigen gebouw wordt gerenoveerd. Voorzien in huisvesting vanwege onvoorziene omstandigheden (zoals het faciliteren van scholing voor Oekraïense kinderen). Kunnen anticiperen op nieuwe ‘spontane’ maatschappelijke activiteiten uit de samenleving.
28
Strategisch vastgoed
STAP 1 Perspectief terrein en gebouw (Grondzaken)
STAP 4 Voorwaarden gebruik (Vastgoed)
STAP 6 Collegevoorstel (Beleid & Vastgoed)
Hoe lang is het object beschikbaar?
Wat is de kostprijsdekkende huur, rekening
Vastgoed en de betreffende beleidssector van waaruit
Welke beperkende voorwaarden vanuit ruimte,
houdend met zaken als investeringen, onderhoud,
het gebruik wordt ingevuld, stellen samen een
gebruik, omgeving en infrastructuur zijn er?
aanpassing, verzekering en belasting?
collegevoorstel op waarin het advies voor het tijdelijk
Is er sprake van bodemvervuiling?
Welke overige contractvoorwaarden zijn van
gebruik is opgenomen inclusief de financiële
toepassing (exploitatielasten, periode, opzegging,
afhechting.
STAP 2 Opname gebouw (Vastgoed)
gebruik, demarcatie, onderhoud, verzekering,
Wat is de getaxeerde waarde van het pand?
vandalisme, schoonmaak, ontbindende
STAP 7 Concretisering (Vastgoed)
Voor welk gebruik is het wel en niet geschikt?
voorwaarden, onderhuurbepalingen, indexering)?
Na besluitvorming door het College volgt:
Wat moet er gebeuren om het pand geschikt te maken voor gebruik en wat zijn de globale kosten
Uitvoering gebouwmaatregelen STAP 5 Afstemming richting gebruiker (Beleid)
Opstellen huurcontract
(o.a. gebouw, energie, ICT, beveiliging)?
Wanneer sprake is van maatschappelijk gebruik,
Wat zijn de te verwachten onderhoudskosten in de
verzorgt Beleid zelf de afstemming met de
periode van gebruik?
betreffende gebruiker over de huurvoorwaarden.
STAP 8 Beheer (Vastgoed)
Welk deel van de kostprijs wordt in rekening
Onderhoud vindt gedurende de contractduur plaats
gebracht bij de gebruiker (via huur) en welk deel
vanuit Vastgoed.
STAP 3 Behoefte-inventarisatie (Beleid & Vastgoed) Welke behoefte is er vanuit Beleid voor gebruik door
Verzekering van het gebouw
wordt gesubsidieerd door Beleid?
maatschappelijke partners? Welke behoefte is er vanuit Vastgoed voor gebruik door (semi-)commerciële partners? Welke andere invullingen zijn er (zoals antikraak)?
29
Verwerving vastgoed
STAP 1 Perspectief terrein en gebouw (Grondzaken)
STAP 4 Voorwaarden gebruik (Vastgoed)
In dit collegevoorstel is het advies voor het gebruik van
Welke beperkende voorwaarden vanuit ruimte,
Wat is de kostprijsdekkende huur, rekening
het gebouw en over eventueel te nemen maatregelen
gebruik, omgeving en infrastructuur zijn er?
houdend met zaken als investeringen, onderhoud,
opgenomen. Tevens geeft het collegevoorstel inzicht in
Is er sprake van bodemvervuiling?
aanpassing, verzekering en belasting?
de financiële consequenties en zijn de beheerafspraken
Welke overige contractvoorwaarden zijn van
en –kosten bijgevoegd.
STAP 2 Opname gebouw (Vastgoed)
toepassing (exploitatielasten, periode, opzegging,
Wat is de getaxeerde waarde van het pand?
gebruik, demarcatie, onderhoud, verzekering,
STAP 7 Concretisering (Vastgoed)
Voor welk gebruik is het wel en niet geschikt?
vandalisme, schoonmaak, ontbindende
Na besluitvorming door het College volgt:
Wat moet er gebeuren om het pand geschikt te
voorwaarden, onderhuurbepalingen, indexering)?
maken voor gebruik en wat zijn de globale kosten (o.a. gebouw, energie, ICT, beveiliging)?
Uitvoering gebouwmaatregelen Opstellen huurcontract (Grondzaken /
STAP 5 Afstemming richting gebruiker (Beleid)
contractbeheer)
Wat zijn de te verwachten onderhoudskosten in de
Wanneer sprake is van maatschappelijk gebruik,
Verzekering van het gebouw
periode van gebruik?
verzorgt Beleid zelf de afstemming met de
Afspraken met toekomstige gebruiker (in
betreffende gebruiker over de huurvoorwaarden.
samenwerking met Beleid)
STAP 3 Behoefte-inventarisatie (Beleid & Vastgoed)
Welk deel van de kostprijs wordt in rekening
Welke behoefte is er vanuit Beleid voor gebruik door
gebracht bij de gebruiker (via huur) en welk deel
STAP 8 Beheer (Vastgoed)
maatschappelijke partners?
wordt gesubsidieerd door Beleid?
Onderhoud vindt gedurende de contractduur plaats
Welke behoefte is er vanuit Vastgoed voor gebruik
vanuit Vastgoed. Beheer vindt plaats via de gekozen
door (semi-)commerciële partners?
STAP 6 Collegevoorstel (Grondzaken)
beheerconstructie en volgens de voor dit gebouw
Welke andere invullingen zijn er?
Grondzaken stelt een collegevoorstel op over de
opgestelde demarcatielijst. In geval van meerdere
aankoop van het gebouw. Dit gebeurt in samenwerking
gebruikers kan een beheerder worden aangesteld
met de betreffende beleidssector en vastgoed.
vanuit de gemeente. De kosten hiervoor worden meegenomen in de kostprijsberekening.
30
Speerpunt 2 Transparantie
Vastgoedregistratie
Foto van de huidige situatie
Uitdaging: van foto naar film
Vastgoed heeft het afgelopen jaar gewerkt aan een
Met het aanleggen van een vastgoedregistratie en de
registratie voor alle eigendommen. Deze registratie is
bijbehorende vastgoedkaarten is een belangrijke stap
opgenomen in een Excel-bestand dat converteerbaar is
gezet op weg naar een professionelere
naar de meeste vastgoedregistratiesystemen (als ervoor
vastgoedorganisatie. We noemen dit een ‘foto’ van de
wordt gekozen hiervan gebruik te maken).
huidige situatie. De tweede horde is om deze registratie vervolgens naar de toekomst toe actueel te houden
Vastgoedkaarten
(‘film’). De vraag hierbij is: Hoe kom ik van een foto naar
Om de verzamelde informatie meer duiding te geven, is
een film? De enige manier om dit te doen is door
de belangrijkste informatie per vastgoedobject
binnen de eigen organisatie de verantwoordelijkheid
opgenomen op een zogeheten ‘Vastgoedkaart’. Deze
voor de actualisering van gegevens te beleggen.
kaart helpt bij het doorzien van sterktes, zwaktes,
Hiermee heeft de gemeente ‘realtime’ inzicht in de
kansen en risico’s. Met deze informatie kan adequaat
waarden en staat van het vastgoed en kan op ieder
worden gestuurd op het vastgoed. In het afsluitende
gewenst moment aangetoond worden wat het effect is
hoofdstuk 9 is van alle panden in gemeentelijk
van de verduurzamingsmaatregelen op de CO2-uitstoot
eigendom een vastgoedkaart opgenomen. Puur ter
en energieverbruik.
illustratie is op de volgende pagina een vastgoedkaart
opgenomen van gymzaal de Nagel.
32
GROEN GYMNASTIEKLOKAAL DE NAGEL KINDCENTRUM URK VAN PRINSTERER
DUURZAAMHEID
+
A++
++
WAARDERING
A A ABCDE FG +
BELEID
BEZETTING
FUNCTIONALITEIT
GEBOUW
BINNENKLIMAAT
VERDUURZAMING
CO2 UITSTOOT gebouwgebonden gebruik in ton per jaar 9,9
8,6
13%
ton / jaar 2023
ALGEMEEN
Adres
Nagel 3
Omvang gebouw
894 m2 BVO
Omvang terrein
894 m2
Bouwjaar Leeftijd
1989 34 jaar
Renovatiejaar
2018
Uitbreiding(en)
1989
Eigenaar
Gemeente Urk
Functie
Sportaccommodatie
Gebruiker(s)
Scholen, verenigingen
FINANCIËN
reductie
2033
FOSSIELE ENERGIEVRAAG gebouwgebonden gebruik
88 KwH / m2 / jaar
PERSPECTIEF
Boekwaarde gebouw
€ 426.000
Boekwaarde grond
€0
Jaar afgeschreven
2059
WOZ-waarde
€ 462.000
Kapitaallast per jaar
€ 16.000
Onderhoud gebouw per jaar
€ 32.000
Exploitatie per jaar
€ 7.000
Kostprijs per jaar
€ 55.000
Glasisolatie
WKO
Vernieuwbouw
Kostprijs per m² per jaar
€ 62
Gevelisolatie
Warmtepomp
Nieuwbouw
€ 31.000
Dakisolatie
PV-panelen
Renovatie of (ver)nieuwbouw
Opbrengst per jaar Dekkingspercentage
- verenigingen: € 8.000 - onderwijs: € 23.000
59%
AANDEEL HERNIEUWBARE ENERGIE
43%
MAATREGEL
PLANNING
Beleidsvorming Conserveren Verduurzamen (LED-verlichting)
2024
Verduurzamen (gasloos) Binnenklimaat
TOEGEPASTE VERDUURZAMING
ISOLATIE LED Vloerisolatie
LED-verlichting
WKO/WP Mechanische ventilatie
CO2-meters
Renoveren
Uitbreiden Afstoten
2043
Waardering vastgoedkwaliteit
Om grip te krijgen op de kwaliteit en toekomstwaarde van de gemeentelijke panden, zijn alle gemeentelijke eigendommen gewaardeerd op zeven kwaliteitscriteria. Tevens wordt de courantheid van een object in beeld gebracht, met het oog op de herontwikkelingspotentie.
Score
1 Beleid
2 Bezetting
3 Functionaliteit
4 Bouwtechniek
5 Binnenklimaat
6 Verduurzaming
7 Toegankelijkheid
Courantheid
Uitstekend tot goed
Activiteiten beleidsondersteunend
Gebouw volledig bezet
Gebouw sluit volledig aan op de gebruiksvraag
NEN score 1, 2 of 3
Volledig gezond binnenklimaat
Volledig energieneutraal gebouw (ENG) of Bijna energieneutraal gebouw (BENG)
Volledig toegankelijk
Locatie interessant voor herontwikkeling
Redelijk
Activiteiten ten dele beleidsondersteunend
Gebouw ten dele bezet
Gebouw sluit ten dele aan op gebruikersvraag
NEN score 4
Gebouw ten dele ongeschikt qua binnenklimaat
Isolatie en energieopwekking
Deels toegankelijk
Locatie mogelijk interessant voor herontwikkeling
Matig tot slecht
Activigteiten niet beleidsondersteunend
Gebouw volledig leeg
Gebouw ongeschikt voor gebruik
NEN score 5 of 6
Gebouw volledig ongeschikt qua binnenklimaat
Geen maatregelen verduurzaming getroffen
Slecht toegankelijk
Locatie niet interessant voor herontwikkeling
34
Kostprijzen
Transparante bedrijfsvoering In de huidige situatie is bij diverse accommodaties sprake sprake van ‘verborgen subsidies’ op vastgoed, omdat een deel van de kosten van het vastgoed ‘via het
concern’ worden bijgelegd. Met het oog op transparante bedrijfsvoering worden alle kosten die zijn gemoeid met de realisering, onderhoud, exploitatie en vernieuwing van vastgoed vanaf nu vertaald in ‘kostprijzen’ voor vastgoed. Kostprijzen helpen de gemeente bij de verantwoording van de inzet van
Interne functie De kostprijzen worden in eerste instantie puur voor de interne bedrijfsvoering van de gemeente gehanteerd. Het is vervolgens aan het gemeentebestuur of zij hieraan verdere consequenties wil verbinden, zoals het daadwerkelijk doorbelasten van deze vastgoedkosten aan de opdrachtgevende beleidssector en/of het doorvoeren van kostprijsdekkende huren voor maatschappelijke instellingen, al dan niet gecompenseerd met subsidie.
financiële middelen en om te kunnen sturen op het vastgoed. Zie de volgende pagina voor een grafische toelichting.
35
Voorbeeld kostprijs
Kostprijs gymzaal De Nagel
Opbouw kostprijs De kostprijs van een gebouw wordt voor ieder gemeentelijk eigendomsobject berekend en bestaat uit de volgende componenten:
Totale kostprijs gymzaal voor gemeente € 55.000 per jaar
Kapitaallast (rente en aflossing) Premie opstalverzekering OZB eigenaarsdeel Gemiddelde kosten groot onderhoud over 20 jaar Klein dagelijks onderhoud
Huurinkomsten sportverenigingen € 8.000 per jaar
Huurinkomsten bewegingsonderwijs € 23.000 per jaar
Netto kosten gemeente € 24.000 per jaar
Beheerkosten Exploitatiekosten (gas, water, elektra, schoonmaak) Heffingen In het geval van gymzaal de Nagel staan er tegenover een kostprijs van € 55.000 inkomsten van € 31.000. Dit impliceert een kostprijsdekking van 56%.
36
Speerpunt 3 Kwaliteitsambitie
Theoretische levenscyclus vastgoed Op de volgende twee pagina’s is de ‘theoretische levensduur’ van een vastgoedobject weergegeven, zoals die in de
vastgoedpraktijk gangbaar is. Op grond van deze levensduur kunnen geen rechten worden ontleend, want het blijft theorie. Maar door deze cyclus vanaf nu als basis te nemen voor de vernieuwing van vastgoed in de gemeente, kan via planning en budgettering worden geanticipeerd op de veroudering van gebouwen. Hierdoor kan de kwaliteit van het vastgoed structureel op orde blijven en kunnen stuwmeren naar de toekomst worden voorkomen. In de kern komt de cyclus erop neer dat een vastgoedobject (de dikke bruine lijn) circa 40 jaar (bij onderwijshuisvesting) of 50 jaar (overig eigendomsvastgoed) meegaat, voordat het mogelijk in aanmerking komt voor een levensduurverlengende
ingreep. De levensduurverlenging kan plaatsvinden via: Verduurzamen en/of verbeteren binnenklimaat (afschrijven in 20 jaar) Renoveren (afschrijven in 25 jaar) * Nota Waardering en
Nieuwbouw (afschrijven in 40 jaar voor onderwijshuisvesting
Afschrijving Activa 2022,
en afschrijven in 50 jaar voor overig vastgoed)*.
door het college van B&W vastgesteld op 11 oktober 2022 en aan de raad ter
Na de levensduurverlengengde ingreep kan het gebouw dan
kennisname voorgelegd
weer op verantwoorde wijze in stand worden gehouden tot
op 10 november 2022.
een volgende levensduurverlengende impuls. Uiteraard vindt levensduurverlenging alleen plaats bij waardevolle gebouwen.
38
38
Theoretische levensduur schoolgebouwen Integrale gebouwkwaliteit
Uitstekende kwaliteit
100%
Bandbreedte lokale ambitie Gemeente Urk Goede kwaliteit
0% Jaar 0
Jaar 40
Jaar 55
Jaar 65
Jaar 80
Leeftijd gebouw
39
Theoretische levensduur overig maatschappelijk vastgoed (niet-onderwijs) Integrale gebouwkwaliteit
Uitstekende kwaliteit
100%
Bandbreedte lokale ambitie Gemeente Urk Goede kwaliteit
Jaar 0
Jaar 50
Jaar 70
Jaar 75
Jaar 100
Leeftijd gebouw
40
Kwaliteitsambitie gemeentelijk vastgoed Vanuit dit Vastgoedplan wordt de volgende kwaliteitsambitie rondom gemeentelijk vastgoed gedefinieerd:
Integrale kwaliteit: De gemeente Urk ziet gebouwkwaliteit breder dan alleen de technische staat: binnenklimaat, functionaliteit en verduurzaming maken naast de techniek integraal deel uit van de kwaliteitswaarde van een gebouw. Tussen goed en uitstekend: De vastgoedmaatregelen van de gemeente Urk zijn erop gericht om voor alle waardevolle eigendomsobjecten tussen ‘goed’ (oranje lijn) en
‘uitstekend’ (groene lijn) te blijven, tenzij uitdrukkelijke redenen aanwezig zijn om niet in te grijpen(bijvoorbeeld bij een voorgenomen afstoting of een berging). Redelijk: Het bereiken van deze ambitie is mogelijk door op een planmatige wijze op natuurlijke momenten tot vernieuwing van het vastgoed over te gaan. Gezien de
verschillen in leeftijd van de panden, kan een score van ‘redelijk’ overigens niet altijd worden voorkomen. Matig of slecht: Waar een gemeentelijk vastgoedobject ‘matig’ of ‘slecht’ scoort, worden op korte termijn maatregelen genomen om deze score naar ‘redelijk’ of ‘goed’ te krijgen (tenzij dit gezien het perspectief van het gebouw niet nodig is).
41
41
Kwaliteitsambitie gemeentelijke gebouwen
Score
1 Beleid
2 Bezetting
3 Functionaliteit
4 Bouwtechniek
5 Binnenklimaat
6 Verduurzaming
7 Toegankelijkheid
NEN score 1, 2 of 3
Volledig gezond binnenklimaat
Volledig energieneutraal gebouw (ENG) of Bijna energieneutraal gebouw (BENG)
Volledig toegankelijk
Uitstekend tot goed
Gebouw beleidsondersteunend
Gebouw volledig bezet
Gebouw sluit volledig aan op de gebruiksvraag
Redelijk
Gebouw ten dele beleidsondersteunend
Gebouw ten dele bezet
Gebouw sluit deels aan op gebruikersvraag
NEN score 4
Gebouw grotendeels geschikt qua binnenklimaat
Gebouw geïsoleerd
Deels toegankelijk
Matig tot slecht
Gebouw niet beleidsondersteunend
Gebouw volledig leeg
Gebouw ongeschikt voor gebruik
NEN score 5 of 6
Gebouw volledig ongeschikt qua binnenklimaat
Geen maatregelen verduurzaming getroffen
Slecht toegankelijk
42
Beoogd onderhoudsniveau
Gemeentelijke eigendommen worden onderhouden
Voorafgaand aan de uitvoering van het onderhoud,
op het kwaliteitsniveau 3 van NEN2767 (zie volgende
kijkt Vastgoed altijd naar het strategisch perspectief
pagina). Nieuwe gebouwen hebben bij aanvang een
van het gebouw, de restant levensduur, de
hogere kwaliteit.
levensvatbaarheid van de functie en de
noodzakelijkheid om daadwerkelijk tot uitvoering Om een adequaat onderhoudsniveau van de
van de onderhoudsactiviteit te komen.
gemeentelijke eigendommen te garanderen, is inmiddels voor alle eigendommen een actueel
Voorafgaand aan de uitvoering van
Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan (DMJOP)
onderhoudswerkzaamheden wordt bekeken of
opgesteld voor een periode van twintig jaren. Zie het
combinaties in de uitvoering van andere
onderdeel verduurzaming voor een uitleg (speerpunt
onderhouds- en verduurzamingsmaatregelen
6, pagina 55).
aanwezig zijn binnen het gebouw of bij andere gebouwen uit de gemeentelijke portefeuille.
De gemiddelde onderhoudskosten per jaar van al deze DMJOP’s gezamenlijk komen beschikbaar via een jaarlijkse storting in een onderhoudsfonds. Voor de lange termijn moet deze storting toereikend zijn
om de benodigde onderhoudsambitie te behalen.
43
Onderhoudsambitie conform NEN 2767
Niveau 1
Incidenteel geringe gebreken
Niveau 2
Incidenteel beginnende veroudering
Niveau 3
Plaatselijk zichtbare veroudering. Functievervulling niet in gevaar
Niveau 4
Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar
Niveau 5
Veroudering is onomkeerbaar
Niveau 6
Technisch rijp voor de sloop
44
Onderhoud af te stoten panden
Vastgoed blijft verantwoordelijk voor het
strategische pand totdat daadwerkelijk tot verkoop of herontwikkeling is overgegaan. Vastgoed stelt voor de strategische panden een ‘beheerstrategie’ op, waarin zij bepaalt welk onderhoud moet plaatsvinden. Dit is afgestemd op de tijdelijke functie die het pand gaat vervullen. Als
deze tijdelijke functie door een gemeentelijk beleidsveld wordt ingevuld (bijvoorbeeld cultuur) is dit beleidsveld ook verantwoordelijk voor de kosten die nodig zijn om het pand gedurende deze tijd te exploiteren (bijvoorbeeld kunstenaars). In alle gevallen wordt een huur- of ingebruikgevings-
overeenkomst aangegaan met de gebruikers. De looptijd van de contracten wordt afgestemd op de verwachte termijn van verkoop of ontwikkeling.
45
Binnenklimaatmaatregelen
Inventarisatie luchtkwaliteit schoolgebouwen
Verbetering binnenklimaat
Voor de schoolgebouwen is naar aanleiding van de
Naast luchtkwaliteit heeft binnenklimaat ook betrekking
Coronapandemie een inventarisatie uitgevoerd naar de
op zaken als akoestiek, temperatuur en
luchtkwaliteit. Mede naar aanleiding daarvan zijn /
daglichtintreding. In geval van acute klachten die
worden bij diverse scholen maatregelen doorgevoerd
bijvoorbeeld het gebruik in de weg staan, worden
om de luchtkwaliteit te verbeteren. Hierbij is / wordt
meteen maatregelen genomen. Voor het overige wordt
gebruik gemaakt van de landelijke SUVIS-regeling
–net als bij de verduurzaming- zoveel mogelijk
(Specifieke Uitkering Ventilatie In Scholen), waarbij
aangesloten bij ‘natuurlijke momenten’ van onderhoud,
vanuit het rijk 30% van de benodigde investering wordt
renovatie en (ver)nieuwbouw.
bijgedragen tot aan een maximum bedrag afhankelijk van het aantal leerlingen. De gemeente Urk heeft incidenteel een bedrag beschikbaar gesteld om een deel van de resterende kosten voor deze schoolgebouwen te financieren.
46
Toegankelijkheidsmaatregelen
Toegankelijkheid als norm
Toegankelijkheid bij nieuwbouw en renovatie
Sinds juli 2016 geldt het VN-verdrag Handicap in
Bij nieuwbouw en renovatie worden de
Nederland. Doel van dit verdrag is het verbeteren van
toegankelijkheidseisen meegenomen in het
de positie van mensen met een beperking. Naar
programma van eisen, zodat deze gebouwen voldoen
aanleiding daarvan is per 1 januari 2017 de ‘Wet gelijke
aan de wetgeving rondom toegankelijkheid.
behandeling op grond van handicap of chronisch ziekte’ aangepast. Hierin is onder andere een norm
Toegankelijkheid bij bestaande gebouwen
opgenomen die gaat over de algemene
Wanneer zich bij bestaande gemeentelijke gebouwen
toegankelijkheid van openbare gebouwen. Deze
problemen voordoen met de toegankelijkheid, wordt
gebouwen moeten verplicht toegankelijk zijn voor
gekeken hoe dit opgelost kan worden. Een voorbeeld
mensen met een beperking of handicap. Naar gelang
hiervan is het realiseren van een tillift bij het zwembad
de behoefte moeten doeltreffende aanpassingen
om het zwemmen voor verschillende doelgroepen
worden gedaan. Uiteindelijke doel is om een
mogelijk te maken.
samenleving te creëren waarin toegankelijkheid voor iedereen vanzelfsprekend is.
47
Speerpunt 4 Vernieuwen van vastgoed
Vernieuwen van gebouwen
Soorten vernieuwing
B. Vernieuwbouw
Grofweg zijn er drie mogelijkheden om te komen tot
Vernieuwbouw is aan de orde wanneer het gebouw op
een verlenging van de levensduur van vastgoed:
een goede locatie staat, maar een ingrijpende ruimtelijke functiewijziging en/of uitbreiding nodig is
A. Renovatie
naast alle overige ingrepen op het gebied van
B. Vernieuwbouw
bijvoorbeeld techniek, binnenklimaat en
C. Nieuwbouw
verduurzaming. Beoogd wordt om de levensduur weer met een periode van minimaal 40 of 50 jaar te
A. Renovatie
verlengen. Hierbij wordt conform de wetgeving
Renovatie vindt plaats wanneer het gebouw intrinsiek
minimaal BENG nagestreefd. Bij vernieuwbouw wordt
waardevol is, functioneel gezien geen grootschalige
een businesscase opgesteld om te bekijken in hoeverre
aanpassingen nodig zijn, het op de goede locatie staat,
het technisch-financieel haalbaar is om meer te doen
maar tegelijkertijd een impuls nodig heeft om de
dan BENG.
levensduur met minimaal 25 jaar te verlengen. Denk hierbij aan gerichte ingrepen op het gebied van
C. Nieuwbouw
bijvoorbeeld binnenklimaat, verduurzaming en
Beoogd wordt nieuwbouw te realiseren op het niveau
onderhoud. Hierbij wordt conform de wetgeving
van ENG. Nieuwbouw in permanente vorm vindt
minimaal duurzaamheidsniveau BENG (Bijna
normaal gesproken plaats voor een periode van
EnergieNeutraal Gebouw) nagestreefd. Bij renovatie
minimaal 40 of 50 jaar.
wordt een businesscase opgesteld om te bekijken in hoeverre het technisch-financieel haalbaar is om meer te doen dan BENG.
49
Criteria voor vernieuwing
Gemeentelijk vastgoed komt mogelijk voor (ver)nieuwbouw of renovatie in aanmerking wanneer:
De gebouwen ouder zijn dan 40 jaar (schoolgebouwen) of 50 jaar (overig maatschappelijk vastgoed). Sprake is van een algehele veroudering op het gebied van capaciteit, technische staat, functionaliteit, binnenklimaat en verduurzaming die niet via partiële ingrepen opgelost kan worden. De afgelopen 40 jaar (schoolgebouwen) of 50 jaar
(overige gebouwen) niet eerder een renovatie van het gebouw heeft plaatsgevonden. De levensvatbaarheid van de maatschappelijke activiteiten gedurende de afschrijvingstermijn van de ingreep (25 tot 40 /50 jaar) niet in het geding is. De maatschappelijke activiteiten in de betreffende
accommodatie beleidsondersteunend en als ‘waardevol’ worden omschreven. Er geen alternatieve huisvestingsmogelijkheden aanwezig zijn binnen de eigen portefeuille. Er geen geschikte (technisch, functioneel, financieel, situering) alternatieve huisvestingsmogelijkheden aanwezig zijn binnen de particuliere sector.
50
Nieuwbouw versus renovatie
Renovatie van een gebouw wordt altijd samen met de
varianten van vernieuwbouw en nieuwbouw in kaart gebracht om uit te vinden welke variant de voorkeur geniet. Afwegingen die hierbij een rol kunnen spelen: In hoeverre heeft het gebouw de potentie om via renovatie een kwaliteitsverbetering te behalen? In hoeverre dragen (ver)nieuwbouw of renovatie bij
aan de stedenbouwkundige kwaliteit? Is een verantwoorde verduurzaming van het bestaande gebouw mogelijk? Is het bestaande gebouw passend qua omvang? Is de situering van het gebouw goed? Voor hoe lang kan de levensvatbaarheid van de betreffende voorziening worden gegarandeerd?
Wat zijn de verwachte stichtingskosten / bijkomende kosten / jaarlasten? Wat zijn de effecten op de exploitatie? Wat zijn de financiële mogelijkheden?
51
Vervroegd vernieuwen
Wanneer een locatie van gemeentelijk vastgoed vanuit
het perspectief van Grondzaken interessant is voor herontwikkeling (voor bijvoorbeeld woningbouw), kan dit reden zijn om voortijdig afscheid te nemen van dit gebouw en dit vervroegd af te schrijven. Voorstellen tot vervroegde afschrijving vinden altijd plaats in overleg tussen Grondzaken, Vastgoed en de
betreffende beleidssector, waarbij afspraken worden gemaakt over de wijze van herhuisvesting en de compensatie vanuit Grondzaken voor de herhuisvesting van de betreffende accommodatie.
52
Speerpunt 5 Verduurzamen
Duurzaamheidsambitie
Gemeentelijke Duurzaamheidsvisie
Gemeentelijke ambitie voor vastgoed
De gemeente Urk heeft de overtuiging dat we onze
Qua ambitie volgt de gemeente Urk de Europese en
aarde goed moeten beheren en doorgeven aan de
landelijke ambities. Vanuit het Routeplan
volgende generatie. In 2020 heeft de gemeente hiertoe
Verduurzaming streeft de gemeente scenario B na (zie
een Duurzaamheidsvisie vastgesteld, waarin vier pijlers
grafiek hiernaast). Voor vastgoed betekent dit:
worden ontvouwd waarlangs de gemeentelijke verduurzamingsambitie wordt nagejaagd: energie,
55% CO2-reductie in 2030 ten opzichte van het CO2-
circulaire economie, klimaatadaptatie en mobiliteit.
niveau 1990. 95% CO2-reductie in 2050 ten opzichte van het CO2niveau 1990. Volledig aardgasloos in 2050. Kantoorgebouwen moeten (*) voor 2023 voldoen aan Energielabel C. Hieraan voldoet de gemeente Urk inmiddels volledig. De gemeente zet in op het hergebruik van materialen en grondstoffen bij nieuwbouw en renovatie (circulair bouwen).
(*) Er zijn situaties waarvoor deze verplichting niet geldt, Bron: buro Loo
bijvoorbeeld bij monumentale gebouwen, gebouwen met minder dan 100 m2 gebruiksoppervlak en als de maatregelen om energielabel C te realiseren een langere terugverdientijd hebben dan 10 jaar.
54
Gemeentelijke voorbeeldfunctie
De gemeente Urk wil zelf het goede voorbeeld geven
op het gebied van verduurzaming en hoopt bewoners en bedrijven te inspireren dit voorbeeld te volgen. Dit betekent dat de gemeente energie gaat besparen en duurzame energie gaat opwekken. Inmiddels zijn de eerste projecten hiertoe ingezet, waaronder een eerste verduurzamingsslag bij zwembad
‘t Bun waarbij het zwemwater wordt verwarmd via afvalwater.
55
Zoveel mogelijk op natuurlijke momenten
Het doorvoeren van duurzaamheidsmaatregelen
binnen de gemeente wordt zoveel mogelijk gekoppeld aan ‘natuurlijke momenten van ingrijpen’, zoals momenten van groot onderhoud, renovatie en nieuwbouw. Om daarnaast tot een versnelling van verduurzaming te komen, wordt -waar relevant- gekozen voor een extra
impuls via een zogeheten ‘verduurzamingsversneller’. Dit bestaat uit maatregelen die buiten de natuurlijke momenten om worden gegenereerd.
56
Overzicht verduurzamingsmaatregelen
Voor de verduurzaming van het eigen maatschappelijke
vastgoed van de gemeente Urk is het volgende pakket aan maatregelen mogelijk: 1. Afstoten panden 2. Energiebewustzijn 3. Laaghangend fruit 4. Renoveren van panden
5. Vernieuwbouw van panden 6. Nieuwbouw van panden 7. Duurzaam onderhoud 8. Verduurzamingsversnelling Deze maatregelen worden op de volgende pagina’s nader toegelicht:
57
Toelichting verduurzamingsmaatregelen
(1) Afstoten panden
(2) Energiebewustzijn
Het meest duurzame gebouw is altijd nog ‘het niet te
De uitdaging ‘energiebewustzijn’ speelt bij de
exploiteren gebouw’. Binnen het gemeentelijke
gemeentelijke accommodaties op twee niveaus:
vastgoedbestand wordt in afstemming met de
beleidssectoren bekeken welke panden nog afgestoten
Binnen de gemeentelijke organisatie is er
kunnen worden, bijvoorbeeld door het combineren van
momenteel beperkt sturing op energie. Deze
activiteiten of het niet langer faciliteren van activiteiten
verantwoordelijkheid nog is wel belegd binnen de
waarvoor de gemeente zich niet verantwoordelijk voelt.
organisatie, maar er is hiervoor onvoldoende
Op deze wijze wordt gestreefd naar het beperken van
capaciteit beschikbaar.
de inzet van gemeentelijke gebouwen, onder andere
Bij gebruikers is er een beperkte prikkel om
door het combineren van activiteiten in multifunctionele
energiezuinig om te gaan met de gebouwen, mede
en flexibele gebouwen. Bij het afstoten van panden
omdat sprake is van vaste tarieven. Hier moet
wordt rekening gehouden met onder andere de
worden gezocht naar een systematiek die wel zorgt
verwachte demografische en ruimtelijke ontwikkeling
voor bewustwording en een prikkel, bijvoorbeeld
van Urk (groeiambitie), tijdelijke huisvestingsbehoefte in
gericht op afrekening van kosten naar gebruik.
verband met nieuwbouw en renovatie van gebouwen,
Daarnaast wordt bekeken in hoeverre het gebruik
strategische posities en een gewenste flexibele
van warmte, ventilatie en verlichting kan worden
huisvestingsvoorraad.
gekoppeld aan gebruiksaanwezigheid (zoals sensoren en gebruikerspasjes gekoppeld aan toegang).
58
Toelichting verduurzamingsmaatregelen
3) Laaghangend fruit
(5) Vernieuwbouw van panden
Eenvoudige maatregelen met een korte
Vernieuwbouw is een combinatie van sloop, renovatie
terugverdientijd (< 5 jaar) worden in principe altijd
en/of uitbreiding. Bij het vernieuwbouwen van panden
uitgevoerd, tenzij goede argumenten aanwezig zijn om
wordt beoogd om op ENG-niveau te komen en gasloos
dit niet te doen (bijvoorbeeld bij sloop).
te worden. Vernieuwbouw wordt net als nieuwbouw in
Het gaat hierbij bijvoorbeeld om het isoleren van
40 jaar (schoolgebouwen) of 50 jaar (overige
gebouwen. Op grond van de EML (Erkende
gebouwen) afgeschreven. Dit is dus hoger dan de
Maatregelenlijst Energiebesparing) ligt hier overigens
wettelijke ambitie die momenteel nog BENG (Bijna
ook een wettelijke verplichting voor gebouweigenaren
Energie Neutrale Gebouwen) bedraagt.
om deze toe te passen. (6) Nieuwbouw van panden (4) Renoveren van panden
Ervaringen leren dat nieuwbouw de grootste slag biedt
Bij het renoveren van panden wordt beoogd minimaal
op het gebied van CO2-reductie. Vanaf nu wordt
te voldoen aan de wettelijke verplichte BENG-eisen. Via
beoogd om ieder gemeentelijk nieuwbouwproject te
het opstellen van een businesscase wordt inzichtelijk
realiseren op het niveau van ENG (Energie Neutrale
gemaakt in welke mate het technisch-financieel
Gebouwen). Dit is dus hoger dan de wettelijke ambitie
haalbaar is om meer te doen dan BENG, bijvoorbeeld
die momenteel nog BENG (Bijna Energie Neutrale
gasloos maken van het gebouw.
Gebouwen) bedraagt. Waar mogelijk en haalbaar is bij nieuwbouw ook oog voor circulair bouwen. Alle nieuwe gebouwen zijn gasloos.
59
Toelichting verduurzamingsmaatregelen
(7) Duurzaam onderhoud
Om inzicht te krijgen in de benodigde maatregelen,
Uitvoering van het onderhoud van panden vindt plaats
kosten en effecten, heeft de gemeente het afgelopen
volgens het recent opgestelde DMJOP, waarbij
jaar voor alle eigendomspanden een
afgeschreven technische elementen door meer
verduurzamingsscan laten opstellen door Buro Loo als
duurzame elementen worden vervangen. Het gaat
onderdeel van de ‘Routekaart Verduurzaming’. Hierbij is
hierbij met name om relatief simpele ingrepen zoals het
in kaart gebracht wat de uitgangssituatie is rondom
vervangen van enkel glas door dubbel glas en het
energie, welke maatregelen tot en met 2035 worden
aanbrengen van isolatie bij vervanging van het dak. Bij
voorgesteld, welke milieueffecten deze maatregelen
de uitvoering van onderhoud wordt zoveel mogelijk
hebben, wat de investeringskosten hiervan zijn en
aangesloten bij ‘natuurlijke momenten’ waarop
welke inverdieneffecten te verwachten zijn op de kosten
elementen aan de beurt zijn om te vervangen. Vertaling
van energie. Voor verdere details over dit plan en de
van het nieuwe DMJOP naar een claim in de
maatregelen per gebouw wordt verwezen naar de
meerjarenbegroting moet overigens nog plaatsvinden.
Routekaart Verduurzaming zelf (separate bijlage bij dit
Zie hiervoor het financiële hoofdstuk in dit plan.
vastgoedplan).
(8) Verduurzamingsversneller
Voor de panden die na 2035 aangepakt moeten
Via een zogeheten ‘verduurzamingsversneller’ worden
worden, zal de komende jaren worden gekeken wat
extra maatregelen genomen om te voldoen aan de
noodzakelijke / mogelijke / gewenste maatregelen zijn.
gemeentelijke ambitie om eigendomspanden te
Hiermee zal rekening houden met de wetgeving op dat
verduurzamen, zoals het gasloos maken van gebouwen.
moment, warmtevisies, eventuele warmtenetten en
Het gaat hierbij dus om extra maatregelen buiten
mogelijk nieuwe technieken.
momenten om van onderhoud, renovatie, vernieuwbouw of nieuwbouw.
60
Randvoorwaarden verduurzaming
In de vastgestelde Duurzaamheidsvisie (2020) heeft de
(b) Significante resultaten
gemeente Urk de volgende randvoorwaarden
Via de analyses die per pand zijn opgesteld, is een
uitgesproken voor de verduurzamingsmaatregelen:
inschatting gemaakt van de beoogde resultaten per pand. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de verwachte
a.
Realistisch en betaalbaar
effecten op de CO2-uitstoot, het gasgebruik en het
b.
Significante resultaten
elektriciteitsgebruik.
c.
Tot verbeelding spreken van inwoners
d.
Werken met bewezen technieken
(c) Tot verbeelding spreken van inwoners Bij voorkeur dragen de doorgevoerde maatregelen op
(a) Realistisch en betaalbaar
het gebied van het vastgoed bij aan het prikkelen van
Voor de verduurzaming van vastgoed worden altijd
de inwoners, waarmee de gemeente het goede
sluitende businesscases opgesteld. Sluitend hoeft niet
voorbeeld geeft.
per definitie te betekenen dat deze maatregelen zich in de tijd ook allemaal terugverdienen in de exploitatie. In
(d) Werken met bewezen technieken
voorkomende gevallen kan de gemeente bewust kiezen
De door te voeren verduurzamingsmaatregelen hebben
voor een verduurzamingsslag, zonder dat de
hun waarde allemaal bewezen. Referenties moeten
gepleegde investeringen terugverdiend worden. Via
aantonen dat deze maatregelen effectief en
een businesscase wordt vanuit het oogpunt van
betrouwbaar zijn. Daar waar vanuit vastgoed nieuwe(re)
transparantie -voor zover mogelijk- altijd inzichtelijk
technieken worden voorgesteld voor verduurzaming
gemaakt welk deel van de investering terugverdiend
van gebouwen, worden deze voorstellen goed
wordt en welk deel niet.
onderbouwd en eventuele van tevoren risico’s in beeld gebracht.
61
Voorwaarden businesscases
Sluitende businesscases
Voor de verduurzaming van een vastgoedobject worden altijd sluitende businesscases opgesteld. Sluitend betekent niet dat deze maatregelen ook altijd kostenneutraal zijn via inverdieneffecten. De gemeente kan omwille van het milieu en/of het behalen van de wettelijke taakstelling ook bewust kiezen voor een verduurzamingsslag, zonder dat de gepleegde
investeringen terugverdiend worden. Vanuit de businesscases voor verduurzaming wordt vanuit het oogpunt van transparantie –zover mogelijk- altijd inzichtelijk gemaakt welk deel van de investering terugverdiend wordt en welk deel niet. TCO-berekening
Voor de verduurzamingsmaatregelen wordt altijd een Total-Cost-of-Ownership (TCO) berekening uitgevoerd. Op deze wijze worden alle kosten over de levensduur van de maatregel inzichtelijk gemaakt. Naast aanschaf zijn dit ook de kosten voor energie, onderhoud, schoonmaak en vervanging.
62
Bijdrage gebruikers
Doorbelasten verduurzamingskosten
Wanneer verduurzamingsmaatregelen in gebouwen vanuit de gemeente worden geïnitieerd en gefinancierd, is het realistisch om (een deel van) de verduurzamingskosten door te berekenen aan de huurders als dit leidt tot een lagere energierekening bij huurders. Voorstel is om de kosten van de verduurzaming volledig door te bereken in de
huurtarieven, waarbij een eventueel verschil tussen de lagere energiekosten en de nieuwe huurtarieven wordt bijgepast met subsidie. Doorbelasting bij onderwijs Bij scholen is geen sprake van huur, maar van ‘ingebruikgeving’. Revenuen van verduurzaming zijn
volledig voor de schoolbesturen zelf. Qua financiering van de maatregelen kan hierbij worden gedacht aan de volgende verdeelsleutel: 30% Rijkssubsidies (SUVIS) 35% Schoolbestuur
35% Gemeente
63
Fasering in duurzaamheidsversneller
De financiële en organisatorische effecten van een
verduurzamingsversneller zijn zodanig van omvang dat niet alle gebouwen tegelijkertijd verduurzaamd kunnen worden. Daarom is fasering in de verduurzaming van de panden nodig. Aspecten die bij deze fasering een rol spelen zijn: 1. Strategisch perspectief van een pand
2. Natuurlijke momenten van onderhoud (DMJOP) 3. Verduurzamingspotentie 4. Beleidswaarde van activiteiten 5. Restant levensduur van een pand 6. Verduurzamingspotentieel 7. Wijkwarmteplannen 8. Eventuele nieuwbouw- of renovatieplannen
9. Clusteringsmogelijkheden In hoofdstuk 6 Routeplan doen we een voorstel voor de fasering van het gemeentelijke vastgoed.
64
Speerpunt 6 Exploitatie & Beheer
Efficiënte inzet van vastgoed
Huisvesting nieuwe activiteiten
Voorkomen leegstand
Nieuwe maatschappelijke activiteiten worden zoveel
Leegstand in gemeentelijke gebouwen wordt zoveel
mogelijk gehuisvest in bestaande panden van de
mogelijk voorkomen door concentratie van
gemeente.
maatschappelijke activiteiten en de bezetting van
Nieuwbouw, uitbreiding of het huren van gebouwen
gebouwen te optimaliseren. Wanneer sprake is van
zijn uiterste maatregelen om activiteiten op het
structurele leegstand wordt gekeken of het gebouw
gebied van sport, welzijn, cultuur en onderwijs te
afgestoten, verkocht, gesloopt of eventueel
huisvesten.
herontwikkeld kan worden. Dit heeft er tot nu toe tot geleid dat er nauwelijks sprake is geweest van
Slimme combinaties
leegstaande gemeentelijke eigendommen. Als afstoten
De gemeente acht het behoud van maatschappelijke
of slopen niet mogelijk of verstandig is, wordt bekeken
functies belangrijker dan het behoud van individuele
of commerciële verhuur tot de mogelijkheden behoort,
gebouwen. Als er verantwoorde mogelijkheden zijn om
met inachtneming van de Wet Markt en Overheid en
activiteiten in een ander gebouw onder te brengen en
het Didam-arrest.
dit leidt tot een efficiënte inzet van gebouwen en middelen, dan wordt hierop ingezet. Uiteraard met oog voor zaken als geschiktheid gebouw, bereikbaarheid en
verkeersveiligheid.
66
Vrijkomende gebouwen en gebouwexploitatie
Vrijkomende gebouwen
Voor vrijkomende maatschappelijke panden die in eigendom zijn van de gemeente –bijvoorbeeld schoolgebouwen die vrijkomen- wordt in eerste instantie bekeken of het pand andere beleidsmatige bestemming moet krijgen. Wanneer dit zo is, worden de kosten van het pand ook gedragen door het betreffende beleidsveld. Pas wanneer er geen
beleidsmatige vraag is, kan worden overgegaan tot verkoop of ontwikkeling van het pand. Gebouwexploitatie Bij investeringen in gebouwen, zoals nieuwbouw en renovatie, wordt niet alleen gekeken naar de financiële dekking van de investeringskosten, maar ook van de
exploitatiekosten gedurende de verwachte levensduur van het gebouw. Dit is een verantwoordelijkheid van de betreffende opdrachtgever van de ruimtevraag (vaak beleid).
67
Demarcatie beheertaken en verantwoordelijkheden
Bij het verhuren van (een deel van) een pand wordt een
zogeheten ‘demarcatielijst’ toegevoegd aan de huurovereenkomst. Hiermee worden duidelijke afspraken gemaakt over de verdeling van taken en verantwoordelijkheden. De demarcatielijst geeft aan welke taken en verantwoordelijkheden ten aanzien van bijvoorbeeld het buitenonderhoud, dagelijks onderhoud en binnenschilderwerk horen bij de
verhuurder / beheerder en welke behoren bij de huurder. Er wordt daarbij gewerkt met algemene huurbepalingen, maar bij elk pand zal de demarcatie maatwerk zijn.
68
5 Perspectieven
Mogelijke perspectieven per gebouw
In dit plan onderscheiden we negen strategische perspectieven voor het vastgoed.
Conserveren
Verduurzamen
Binnenklimaat
Renoveren
Vernieuwbouw
Nieuwbouw
Uitbreiden
Afstoten
Beleidsvorming
Per pand kunnen meerdere perspectieven van toepassing zijn. Denk bijvoorbeeld aan het onderhouden van een pand, waarbij dit pand wel wordt verduurzaamd.
70
Toelichting perspectieven
Perspectief CONSERVEREN
Perspectief RENOVEREN
De gemeente voert voor de te conserveren panden
Het renoveren van een gebouw is een
alleen onderhoud uit op grond van feitelijke
levensduurverlengende operatie voor meestal 25 jaar.
noodzakelijkheid, waarbij als richtlijn gebruik wordt
In geval van een renovatie blijft de hoofdstructuur van
gemaakt van een (duurzaam) meerjarenonderhouds-
een gebouw in tact en wordt de focus gelegd op het
plan. Voor het overige worden geen maatregelen
verbeteren van de kwaliteit op een gericht aantal
voorzien.
elementen, zoals functionaliteit, uitstraling, binnenklimaat en verduurzaming. Het gebouw voldoet
Perspectief VERDUURZAMEN
na renovatie in ieder geval aan de bepalingen uit het
Het gaat hierbij om manieren waarop het
Besluit Bouwwerken Leefomgeving. Dit betekent dat
energieverbruik via fossiele brandstoffen wordt
moet worden voldaan aan de eisen voor een Bijna
gereduceerd en zelf energie wordt opgewekt. Denk