Technische vragen herziening grondexploitatie 2025

Technische vragen agendapunt 4c Herziening grondexploitaties 2025 (commissie Wonen, werken en Veiligheid d.d. 15 oktober 2025) Fractie PVV

Vraag 1. Oranjewijk: Waarom wordt er een verschil aangegeven tussen winst op eindwaarde (2026) en contante waarde (2025)? waarin zit dit verschil?

Antwoord De eindwaarde is de toekomstige waarde van een bedrag. Rekening houdend met rente, opbrengstenstijging en kostenstijging over een periode. Dit is dus het bedrag einde looptijd. De netto contante waarde is het verschil tussen de contante waarde van alle toekomstige kasstromen. (kosten en opbrengsten) Simpel gezegd: Eind waarde vertelt wat je geld waard is in de toekomst terwijl contante waarde iets zegt over het resultaat door alle toekomstige geldstromen naar het heden te vertalen. Voor de Oranjewijk is dit renterisico beperkt. Dit omdat de boekwaarde van dit project rondom 0 ligt.

PVV

2. Welke risico's kunnen ontstaan als de werkelijke rentevoet afwijkt van de gehanteerde 2,0%?

PVV

3. Wat betekent het dat de kavels zijn 'gegund' maar nog niet 'overgeschreven'? Wat zijn hier de financiële gevolgen van?

Bij de gunning van gronden wordt niet direct een koopovereenkomst gesloten. Vaak vindt dit pas op een later moment plaats. De definitieve grondprijs van een kavel wordt vastgesteld bij het ondertekenen van de koopovereenkomst. Indien deze overeenkomst in 2026 wordt getekend, heeft dit een positief financieel effect op de grondexploitatie. Dit komt doordat dan de grondprijs van 2026 wordt gehanteerd, in plaats van die van 2025.

PVV

4. Hoe zijn risico's voor kostenoverschrijdingen afgedekt in de begroting?

In de grondexploitaties is gerekend met een post 'onvoorzien'. Daarnaast wordt altijd uitgegaan van het voorzichtigheidsprincipe. Dit houdt in dat risico’s aan de kostenkant eerder worden opgenomen, terwijl kansen niet altijd direct worden verwerkt in de grondexploitatie.

PVV

5. Staartweg. Wat zijn de oorzaken van de verslechtering van het exploitatieresultaat tussen de herziening van 2023 en die van 2024?

Dit komt door de wijziging van functie. In de eerste grondexploitatie is gerekend met 'bos wonen', op basis van de Structuurvisie 2035+. Inmiddels zijn de gronden gereserveerd voor de Rentmeester. De grondwaarde van 'bos wonen' (vrijstaande villa’s) ligt hoger dan die van maatschappelijke voorzieningen (Rentmeester).

PVV

6. Waarom is ervoor gekozen om de gronden in eigendom van de gemeente te houden in plaats van te verkopen?

Dit is vanwege de strategische waarde van het gebied, zowel voor de huidige situatie als voor toekomstige ontwikkelingen. Door te kiezen voor erfpacht behoudt de gemeente grip op deze locatie.

PVV

7. Welke gevolgen heeft het dat percelen in erfpacht of verhuur wordt uitgegeven in plaats van verkocht, voor de opbrengsten en het risico?

Dit heeft geen impact op de grondexploitatie. De grondwaarde zal per uitgifte protocol namelijk hetzelfde blijven.

PVV

8. Hoe zijn de plankosten (€ 139.754) opgebouwd? graag duidelijke onderbouwing.

De plankosten zijn onderbouwd op basis van de ministeriële regeling plankostenscan. Dit is een rekenmodel die de maximale plankosten bij een grondexploitatie in kaart brengt. Voor meer achtergrondinformatie verwijs ik u graag door naar Berekening plankosten bij kostenverhaal Omgevingswet | Informatiepunt Leefomgeving

PVV

9. Wat is het risico op stijgende civiele kosten , en hoe wordt dit afgedekt in de begroting?

In de grondexploitaties is gerekend met een kostenstijgingspercentage langjarig van 2,5%. Dit op basis van parametersadviezen van de adviesbureaus Metafoor en Stads². Het is van groot belang dat in grondexploitaties wordt gerekend met reële parameters. Het hanteren van te optimistische parameters in de grondexploitatie kan enorme financiële gevolgen hebben. Risico’s met betrekking tot actuele projecten worden in dat geval onvoldoende op waarde geschat. In deze parametersadviezen wordt in beeld gebracht hoe de belangrijkste kostenen opbrengstenparameters in de grondexploitatie zich op de korte, middellange

en lange termijn ontwikkelen. Deze adviezen worden jaarlijks verwerkt in de herziene grondexploitaties. PVV

10. Westgat: Hoe is de geraamde opbrengst van € 535.980 onderbouwd op basis van de 3.018 m² woonwerkgronden?

Dit is gebaseerd op een grondwaarde van een viertal woon-werk units. Deze grondwaarde is gebaseerd op de grondwaarde bedrijventerrein + een opslag voor bedrijfswoningen.

PVV

11. Wat gebeurt er met het exploitatieplan als de kavels niet verkocht kunnen worden in 2027?

Dit heeft een minimaal financieel effect op de grondexploitatie. Dit omdat de parameters voor opbrengstenstijging en rente op dit moment gelijk zijn. Het resultaat op contante waarde wanneer de gronden in 2029 verkocht worden is € 516.310. Dit resultaat is gelijk aan het resultaat bij gronduitgifte in 2027.

12. Wat zijn de consequenties voor het exploitatieplan als de fasering doorschuift naar na 2027? PVV

13. Is het realistisch om in 2027 alle gronden te verkopen, gezien de huidige status van procedures en marktvraag?

Dit is wel de verwachting. Vanuit de markt is er op dit moment voldoende vraag voor de verkoop van een viertal woonwerk units.

PVV

14. Welke alternatieven zijn denkbaar bij tegenvallende verkopen of planvertraging, en zijn die doorgerekend?

Voor dit plan zijn meerdere scenario’s financieel doorgerekend. Vanuit strategisch oogpunt kan hierover op dit moment echter nog niet uitgebreid worden gecommuniceerd.

PVV

15. Zwolse Hoek. Wat is de reden voor de terugkoop van de niet-bebouwde kavel in 2022?

In de overeenkomst zijn 'harde' afspraken gemaakt over de datum van bebouwing en over het terugkooprecht. De koper heeft zich niet kunnen houden aan deze afspraken en daarom heeft de gemeente Urk het recht om de onbebouwde kavel terug te kopen. Op het moment dat de gemeente geen aanspraak maakt op het terugkooprecht, houdt de gemeente zich niet aan de gemaakte afspraken. Ondanks dat er minder behoefte is aan nieuwbouwkavels voor kantoren, moet de gemeente zich wel als een betrouwbare contractpartner opstellen. Dat betekent dat er wel gebruik gemaakt moet worden van het terugkooprecht. Naast de onbebouwde kavel aan het Spijk is nog een kantoorkavel te koop. Door de terugkoop ontstaat hier een kavel die couranter is. Voor deze kavel hebben zich inmiddels al een aantal partijen gemeld bij de gemeente Urk.

PVV

16. Waarom is gekozen voor herverkoop van de teruggekochte kavel in plaats van een alternatieve bestemming (zoals reservering)?

Gelet op de bepalingen en afspraken die zijn opgenomen in de getekende allonge wordt de kavel teruggekocht voor de koopprijs die destijds in 2022 is betaald. De kavel wordt nu verkocht tegen prijspeil 2026. Deze grondwaarde ligt circa € 40.000 hoger.

PVV

17. Hoe is het bedrag van € 228.818 voor de terugkoop van de kavel berekend en hoe verhoudt dit zich tot de verwachte verkoopopbrengst?

Zie vraag 15 en 16.

SGP

18. Algemeen: Graag ontvangen we een lijst met daarop duidelijk in het kort de veranderingen per GREX. Een soort samenvatting of was-wordt lijst van de grondexploitaties dus.

Dit is opgenomen in de bestuurlijke samenvattingen van de grondexploitatiescomplexen.

SGP

19. Oranjewijk: Waarom staat de bestuurlijke samenvatting grondexploitatie Oranjewijk 2025 2x op de agenda? Is er een verschil tussen beide documenten?

Op de agenda staan een tweetal stukken:. Bestuurlijke samenvatting grondexploitatie Oranjewijk 2025: Dit is de schriftelijke uitwerking van de grondexploitatie. Samenvatting grex Oranjewijk 2025: Dit is de grondexploitatie cijfermatig samengevat op een a4. De stukken horen echter wel bij elkaar.

SGP

20. Staartweg: Kan worden bevestigd dat wanneer er in de ontwikkeling van dit terrein aan de Staartweg beslissingen genomen worden ten aanzien van bebouwing of inrichting van deze kavels / gronden de gemeenteraad hierin vooraf middels de BOB structuur wordt meegenomen?

Dit is geen technische vraag, maar een politieke vraag.

SGP

21. Westgat: Wanneer kan deze GREX worden afgesloten?

Deze grex zal worden afgesloten conform de planning die is opgenomen in de grondexploitatie. Dit is einde 2027.

SGP

22. Jaren geleden konden ondernemers zich melden voor kavels, hoe staat het daarmee?

In 2022 Is een ontwerp bestemmingsplan in procedure gebracht. Na aanleiding van een zienswijze op dit plan moesten er extra onderzoeken verricht worden. In verband met capaciteitstekort heeft het project een tijdje stil gelegen. Het project is in 2025 opnieuw opgepakt. Op korte termijn (begin 2026) zal een besluit genomen worden hoe verder gegaan wordt met dit plan. Daarna wordt het plan ter besluitvorming aangeboden aan de gemeenteraad. Daarna kunnen de gronden ook worden uitgegeven.

SGP

23. Diverse ontwikkelaars willen ontwikkelen op deze plek, waarom wachten?

Zie antwoord vraag 22.

SGP

24. Zeeheldenwijk: Wat is de verwachte looptijd van de GREX Zeeheldenwijk?

Eind 2037.

SGP

25. Port of Urk: Betekent een verwacht verlies over 2025 (bestuurlijke samenvatting) dat de verkoop van de gronden achter loopt?

Nee, het verlies wordt berekend over de hele looptijd van de grondexploitatie. Momenteel wordt er nog grond verkocht. Echter is er vanuit het voorzichtigheidsprincipe besloten om een jaar zonder uitgifte in te bouwen. Dit vanwege de netcongestie. Echter blijven zich ondanks de netcongestie zich bedrijven melden om gronden te kopen. (zie bijvoorbeeld Dayseaday)

SGP

26. Waarom wordt in de bestuurlijke samenvatting gesproken over een (extra) verlies terwijl in het raadsvoorstel de reserve grondzaken ten gevolge van PoU verhoogd wordt?

Het resultaat van de grondexploitatie verbeterd. Dit zoals ook omschreven in het raadsvoorstel: Het resultaat van de gemeentelijke grondexploitatie 2025 sluit op een bedrag contante waarde 01-01-2025 van € 1.395.438 (negatief). De grondexploitatie 2024 liet een negatief resultaat zien van €1.530.142. (contante waarde 01-01-2024). De grondexploitatie sluit € 140.000,- (afgerond) positiever dan de grondexploitatie 2024. De verliesvoorziening Port of Urk moet verlaagd worden met het voorgenoemde bedrag, dit komt ten gunste van de algemene reserve grondzaken. In de bestuurlijke samenvatting staat dezelfde tekst. Het resultaat van de gemeentelijke grondexploitatie 2025 sluit op een bedrag contante waarde 01- 01-2025 van €1.395.438 (negatief). De grondexploitatie 2024 liet een negatief resultaat zien van € 1.530.142. (contante waarde 01-01-2024). De grondexploitatie sluit € 134.000 (afgerond) positiever dan de grondexploitatie 2024. De verliesvoorziening Port of Urk moet verlaagd worden met het voorgenoemde bedrag, dit komt ten gunste van de algemene reserve grondzaken.