Programma Wonen 2.0 gemeente Urk

zorgpakketten VV04 t/m VV07) is identiek ten opzichte van de beleidsarme variant. Pagina 33

Programma Wonen 2.0 gemeente Urk

4.8 Regievariant 2 van het SENSUB-model waarbij rekening wordt gehouden met extra statushouders, behoud van jongeren op Urk en terugkeer van Urkers die ongewild elders wonen Er zit nog wat ruimte tussen de berekende woningbehoefte uit de eerste regievariant van SENSUB en de planvoorraad. Tegelijkertijd zien we dat jongeren hun woonwensen minder goed kunnen realiseren en dat veel jongeren en starters zich huisvesten buiten Urk. Het zou daarom een beleidsvoornemen van de gemeente kunnen zijn om jongeren en starters beter in staat te stellen hun wensen te realiseren op Urk. Daarnaast kan de gemeente stimuleren dat huishoudens die nu ongewenst buiten Urk wonen de gelegenheid krijgen om terug te keren en rekening houden met instroom van extra statushouders. Hiertoe is een regievariant tot stand gekomen met daarin de volgende randvoorwaarden: 1. Het aantal (ongewild) thuiswonende jongeren neemt niet toe. Dit uitgangspunt zit ook in regievariant 1; 2. Per jaar worden er gemiddeld 15 statushouders gehuisvest, bovenop het gemiddelde aantal van de afgelopen jaren; 3. Per jaar wordt 33% van de naar een andere gemeente verhuisde Urkers de gelegenheid geboden om naar Urk terug te keren.

Tabel 6: Regievariant 2; woningbouwopgave tot en met 2032 respectievelijk 2037 voor de gemeente Urk aan de hand van het realistische demografische prognose met versnelling instroom jongeren 20-25 jaar, extra statushouders en terugkerende Urkers Regievariant 2; verhuismobiliteit jongeren 20-25 jaar 33,3%; 15 extra statushouders; 33% terugkerende Urkers uit gemeenten elders WOONVORM

TYPE

Thuis

2022-2032 Totaal

Totaal

Bouwen

-3

Huur goedkoop (< € 647)

niet levensloopbestendig

72

levensloopbestendig

121

Huur midden € 647 - € 808)

niet levensloopbestendig

5

levensloopbestendig

39

Huur duur (> € 808)

niet levensloopbestendig

93

levensloopbestendig

4

koop goedkoop < €325.000

niet levensloopbestendig

179

levensloopbestendig

100

koop midden €325.000€425.000

niet levensloopbestendig

410

levensloopbestendig

19

koop duur > € 425.000

niet levensloopbestendig

490

levensloopbestendig

14

Wonen met zorg

levensloopbestendig

63

TOTAAL

bouwen

2022-2037

193 44 98 279

429

504

111

281

170 17

66

49 133

144

11 313

442

130 582

607

25 729

748

18

63

95

1611

2384

Bron: CBS, Funda, CIZ bewerkt met SENSUB-model • 2022-2032 = + 60 sociale huurwoningen & - 60 goedkope koopwoningen

•

2022-2037 = + 90 sociale huurwoningen & - 90 goedkope koopwoningen

De uitkomsten zijn weergegeven in tabel 6 en figuur 19

Pagina 34

Programma Wonen 2.0 gemeente Urk

In eerste instantie is het praktisch om de helft van de behoefte die er is ontstaan als gevolg van meer druk op de wachtlijst sociale huur te realiseren hetgeen neerkomt op het overhevelen van 60 woningen van goedkope koop naar goedkope sociale huur. Deze aantallen zijn reeds verwerkt in tabel 6 en figuur 19. In figuur 19 is de woningbehoefteprognose van de regievariant 2 in 2032 grafisch weergegeven. Figuur 19: Regievariant 2: woningbouwopgave tot en met 2032 voor de gemeente Urk aan de hand van de realistische demografische prognose met versnelde uitstroom van jongeren 20-25 jaar, extra statushouders en terugkerende Urkers .

De belangrijkste bevindingen van deze regievariant 2 zijn: 1. Tot 2032 en 2037 neemt het aantal thuiswonende jongeren iets af, daarmee stabiliseert ook het percentage verhuis geneigde jongeren. 2. Er

is

bij

deze

huurwoningen.

variant De

meer

vraag

behoefte

naar

aan

sociale

goedkope

sociale

huurwoningen bedraagt nu 193 sociale huurwoningen netto. Dit zijn zowel levensloopbestendige woningen (121) als nietlevensloopbestendige woningen (72). Ook de vraag naar midden dure sociale huurwoningen is ten opzichte van de voorgaande variant toegenomen. In totaal gaat het in 2032 om een toevoeging van 44 woningen waarvan 39 levensloopbestendig. 3. Er is een behoefte aan vrije sector huurwoningen van in totaal 98 stuks in 2032, waarvan 93 niet-levensloopbestendig. 4. De vraag naar goedkope koopwoningen is toegenomen. Deze bedraagt 279 eenheden in 2032 waarvan 100 levensloopbestendig. Het bijtijds bijbouwen van deze woningen is van groot belang om een betere doorstroming te

kunnen

realiseren.

De

vraag

naar

goedkope

koopwoningen blijft ook in 2037 groot, de totale behoefte is dan 442 eenheden. 5. Er is tevens behoefte aan woningen in het midden dure en dure koopsegment (> € 325.000). Bron: CBS, Funda, CIZ bewerkt met SENSUB-model

Pagina 35

Programma Wonen 2.0 gemeente Urk

Het gaat hier in totaal om een tekort van 429 midden dure koopwoningen en 504 dure (> € 425.000) koopwoningen in 2032 respectievelijk 607 midden dure koopwoningen en 748 dure koopwoningen in 2037. 6. De toename is een gevolg van de relatief lange periode die beschouwd wordt (10 tot 15 jaar) en de relatief hoge verhuismobiliteit van jongeren die in die periode ook weer deels doorstromen naar een duurdere woning. 7. De

vraag

naar

intramuraal

wonen

met

zorg

(Wlz

zorgpakketten VV04 t/m VV07) is identiek ten opzichte van de beleidsarme variant. 8. De totale woningbehoefte in 2032 en 2037 is hoger dan de berekende huishoudensgroei (realistisch scenario) van 1248 extra huishoudens in 2032 en 1771 extra huishoudens in 2037. Deze variant geeft een behoorlijk grotere bouwopgave dan in de planvoorraad voorzien is. De opgave bedraagt 1611 t/m 2033 terwijl er maar 1344 gepland zijn. In 2037 is het verschil zelfs nog groter: 2384 vs. 1834 gepland. Het grote voordeel is dat met deze variant wel alle woonwensen van de woningzoekenden op Urk (waaronder jongeren) kunnen worden ingewilligd en dat zelfs een deel van de ongewild

buiten

Urk

wonende

Urkers

kunnen

worden

“teruggehaald”.

zorg. Gezien de sterk toegenomen wachtlijst van Patrimonium en het toegenomen aantal aandachtgroepen wat gehuisvest moet worden, wordt geadviseerd om het aandeel reguliere sociale huurwoningen van de totale planvoorraad de komende jaren te verhogen. Voor inbreidings- en uitbreidingslocaties geldt dat het aandeel sociale huur de eerste jaren verhoogd kan worden naar ca. 25% per jaar. Dit aandeel kan verder worden verhoogd door het toevoegen van huurkoopwoningen. Het effect van het verhoogde aandeel sociale huur zal gemonitord worden. Door middel van monitoring wordt inzichtelijk of het verhoogde aandeel sociale huur van de totale woningbouwopgave langer moet worden voortgezet of dat dit aandeel weer kan worden bijgesteld naar beneden.

4.9

Betekenis en conclusie woningmarktanalyse

De primaire doelstelling van dit onderzoek is om te bepalen met welke woningbouwopgave de instroom en doorstroming op de woningmarkt op Urk het meest gebaat is. Daarvoor hebben we eerst de totale opgave bepaald voor 2032 en 2037 zowel kwantitatief als kwalitatief onder de huidige condities. Daaruit blijkt dat de huidige verhuismobiliteit van jongeren veel te laag is om de stapeling van thuiswonende jongeren van de afgelopen jaren af te remmen. Het aantal thuiswonende jongeren neemt de komende tijd alleen maar toe en ook neemt de uitstroom van jongeren naar gemeenten elders toe. Bij “regievariant 1” wordt het tempo van uitstroom van jongeren 20-25 jaar flink opgevoerd en wel tot het niveau dat er geen toename meer is van het aantal thuiswonende jongeren.

Het aandeel te bouwen sociale huurwoningen van de totale woningbouwopgave bedraagt per jaar ca. 20% inclusief wonen met Pagina 36

Programma Wonen 2.0 gemeente Urk

De behoefte aan goedkope huurwoningen en goedkope koopwoningen neemt hierdoor flink toe en komt in totaal behoorlijk overeen met de planvoorraad van de gemeente. Tenslotte is regievariant 2 in beschouwing genomen waarmee de woningbehoefte van terugkerende Urkers en statushouders kunnen worden ingewilligd. Daarbij zien we dat de woningbehoefte in 2037 toch wel behoorlijk ver boven de huidige planvoorraad zal gaan uitkomen. Het verschil in 2033 is nog enigszins beperkt met 177 woningen.

5

Samenvatting en conclusies

De consequentie is dat hoe dan ook het bouwtempo van woningen de komende jaren flink omhoog zal moeten ten opzichte van de beleidsarme variant. Het huisvesten van deze groep jongeren 20-25 jaar lijkt vooralsnog het enige onderdeel van de woningmarkt van Urk dat echt aandacht behoeft. Er ontstaan (bij de beide regievarianten) geen overschotten aan woningen op de korte en/of op de langere termijn. De lange termijn woningbehoefte (2032) is redelijk tot goed in overeenstemming met de lange termijn planvoorraad. In de periode daarna (t/m 2037) zien we dat de planvoorraad nog wel in overeenstemming is met regievariant 1, maar dat de woningbehoefte in regievariant 2 groter wordt dan de planvoorraad. Zolang er in de gemeente voldoende ruimte is om te bouwen dan zijn er dus ook voor deze variant in principe geen belemmeringen.

Pagina 37

Programma Wonen 2.0 gemeente Urk

5.1 Demografie en actuele woningmarkt De demografische situatie van de gemeente Urk wordt gekenmerkt door het grote aantal jongeren en het hoge geboortesaldo. Daardoor neemt het aantal huishoudens de komende jaren ook sterkt toe met +1248 huishoudens tot en met 2032 en +1771 huishoudens tot en met 2037, een en ander conform het realistische scenario. Van vergijzing en ontgroening is in de gemeente Urk geen sprake terwijl de meeste Nederlandse gemeenten daarmee wel te kampen hebben. De afgelopen jaren is de gemeente Urk gemiddeld met ca. 231 inwoners gegroeid en de interne verhuismobiliteit (het aantal verhuizers dat weer een woning binnen de gemeente Urk vindt) is met 81,5% erg hoog. Dat wil zeggen dat veruit de meeste inwoners van Urk die verhuizen ook weer een woning vinden in de gemeente Urk en dus in de gemeente (willen) blijven wonen. Dat de woningen op Urk gewild zijn is af te leiden uit de lage krapte indicator (er staan relatief weinig woningen te koop) en de stijgende woningvraagprijs per m2. Op dit moment zijn er ruim 80 woningen nodig om de druk van de koopmarkt af te halen en de markt wat meer in balans te brengen. De nadruk ligt daarbij op tussenwoningen, hoek-/eindwoningen en twee-kappers in de prijscategorieën €250.000,- tot en met €400.000,-.

Als we kijken naar de doorstroming dan hebben instromers (met laag en midden inkomen) en terugstromers het moeilijk om een geschikte woning te vinden.

De kansen op de woningmarkt zijn het beste voor de doorstromers omdat er voor deze groep voldoende woningen beschikbaar zijn en er voldoende gegadigden zijn voor de woning die ze achter laten. Het aantal thuiswonende jongeren dat instroomt op de woningmarkt in de gemeente Urk is echter laag waardoor het aantal thuiswonende jongeren de afgelopen jaren sterk is gestegen. Gezien het grote aantal jongeren binnen de gemeente en het hoge geboorteoverschot blijft deze groep de komende jaren groeien. Hier ligt dan ook de grootste opgave voor de gemeente om deze groeiende doelgroep te huisvesten. Als we kijken naar de sociaaleconomische opbouw van de gemeente dan valt op dat de gemiddelde leeftijd in de gemeente Urk behoorlijk lager ligt dan het Nederlands gemiddelde. De gemeente Urk heeft, ondanks een groot aandeel Young Potentials, in veel opzichten de kenmerken van een plattelandsgemeente (zoals een relatief hoog aandeel tweeverdieners en gezinnen met kinderen), en is bovendien een zeer gewilde woongemeente. Het sociaaleconomisch spectrum laat zien dat er voor jongeren mogelijkheden zijn om “in te stappen” op de koopwoningenmarkt, maar uit de demografische kengetallen blijkt dat het aanbod ruim onvoldoende is om de vraag aan te kunnen.

Het saldo verhuizingen voor de groep jongeren tussen 20-25 jaar is behoorlijk negatief wat betekent dat er binnen die leeftijdscategorie meer jongeren de gemeente verlaten dan er in de gemeente komen wonen. Het gaat hier veelal om jongeren die vanuit de thuissituatie op zichzelf willen gaan wonen, die vaak in de directe omgeving werken en die wellicht wel de voorkeur zouden geven aan wonen in Urk. Pagina 38

Programma Wonen 2.0 gemeente Urk

Het aanbod van verschillende woonmilieus in de buurten van de gemeente Urk is voldoende divers en aantrekkelijk voor een goede doorstroming en dat zien we dan ook terug in een zeer hoge interne verhuismobiliteit.

5.2 Toekomstige Woningbehoefte Met behulp van het door Tellers & Benoemers ontwikkelde woningmarktmodel SENSUB hebben we berekend dat het benodigd aantal woningen, om de geprognosticeerde huishoudensgroei in de gemeente Urk in 2032 op te vangen, 880 woningen bedraagt en in 2037 1247 woningen. Ook na 2032 stijgt het aantal huishoudens dus nog gestaag door, waar in veel Nederlandse gemeenten de krimp (langzaam) is ingeslagen. Daarnaast zien we dat het aantal thuiswonende jongeren nog steeds stijgt; +485 in 2032 en +557 in 2037. Een groot deel van deze jongeren heeft de wens de woningmarkt op te stromen binnen de gemeente, maar als de bouwproductie de vraag niet bijhoudt dan zal deze groep thuiswonende jongeren ook de komende 15 jaar in aantal toenemen en/of de gemeente verlaten (zeker als de woningmarkt in andere gemeenten ‘ontspant’ en daar meer (goedkope) woningen beschikbaar komen). Derhalve hebben we de toekomstige woningbehoefte opnieuw berekend (regievariant 1) echter hebben we de effecten van het beleid om voor de jongere doelgroep te bouwen (20-25 jaar) doorgerekend. We gaan er daarbij vanuit dat door het toevoegen van woningen voor deze doelgroep de verhuismobiliteit onder deze doelgroep stijgt van ca. 14% naar 33,3%. Indien we dit beleidsvoornemen

doorrekenen dan zien we dat het totaal aantal te bouwen woningen in 2032 is gestegen van 880 naar 1245 woningen en in 2037 van 1247 naar 1752 woningen. De grootste stijgingen (ten opzichte van de beleidsarme variant) vinden plaats in de categorieën sociale en vrije sector huur en met name in de categorie goedkope koop. Het totaal aantal te bouwen woningen komt nagenoeg overeen met de planvoorraad zoals die door de gemeente is opgegeven waardoor de gemeente kwantitatief nauwelijks aanpassingen hoeft te doen. Als we kijken naar de verdeling van de benodigde woningen over de gemeente dan zien we dat in de huidige planvoorraad bijna alle woningen worden toegevoegd in de Zeeheldenwijk. Een verdeling van het aantal te bouwen woningen over de buurten van de gemeente is derhalve niet zinvol. In overleg met de opdrachtgever hebben we regievariant 2 doorgerekend. Hierbij hebben we eveneens gerekend met het behoud van jongeren zoals in regievariant 1 en zijn we daarnaast uitgegaan van het mogelijk maken van de terugkeer van Urkers die nu buiten Urk wonen en het extra huisvesten van statushouders. Deze variant geeft een behoorlijk grotere bouwopgave dan in de planvoorraad voorzien is. De opgave bedraagt 1611 t/m 2033 terwijl er maar 1344 gepland zijn. In 2037 is het verschil zelfs nog groter: 2384 vs. 1834 gepland.

De toenemende vraag is terug te vinden onder alle categorieën koop en huurwoningen terwijl het aantal thuiswonende jongeren juist wat afneemt.

Pagina 39

Programma Wonen 2.0 gemeente Urk

Met deze variant kunnen alle woonwensen van de woningzoekenden op Urk (waaronder jongeren) worden ingewilligd en kan dus zelfs een

Bijlagen

deel van de ongewild buiten Urk wonende Urkers worden “teruggehaald”. Al met al heeft de gemeente een sterke woningmarkt met een grote uitdaging om het aantal thuiswonende jongeren de komende jaren niet te laten groeien en bij voorkeur te laten afnemen. Zelfs als we de verhuismobiliteit onder de doelgroep 20-25 jaar fictief sterk opschroeven van 14% naar 33,3% neemt het aantal thuiswonende jongeren in de gemeente Urk nog toe, echter wel zeer beperkt (19 tot en met 2037). Om deze doelgroep te laten instromen dienen er meer goedkope (sociale) huurwoningen en goedkope koopwoningen te worden gebouwd. Ook in het hogere segment dienen er woningen te worden toegevoegd, waarmee de doorstroming wordt bevorderd.

Pagina 40

Programma Wonen 2.0 gemeente Urk

Bijlage 1; Toelichting SES groepen

Pagina 41

Programma Wonen 2.0 gemeente Urk

Pagina 42