Nota van Uitgangspunten Reede 80.pdf

Nota van Uitgangspunten De Reede 80

Nota van Uitgangspunten De Reede 80 1.

mei 2012

Aanleiding

De initiatiefnemers hebben de gemeente Urk het verzoek doen toekomen tot wijziging van het bestemmingsplan ten behoeven van een woningbouwontwikkeiing op het adres de Reede 80. Bij de bouw van meer dan één woning binnen dit plangebied is een planologische procedure noodzakelijk, indien er sprake is van meer dan één woning die wordt ontsloten door één en dezelfde ontsluitingsweg. In deze Nota van Uitgangspunten wordt aangegeven dat het College van Burgemeester en Wethouders genegen is, onder diverse voorwaarden, mee te werken aan een planologische procedure inzake een eventuele woningbouwontwikkeiing op het adres de Reede 80. De Gemeenteraad van Urk is uiteindelijk bevoegd gezag. Het totale proces en ontwikkeling (inclusief het wel of niet doorgaan van een eventuele woningbouwontwikkeiing en aantoonbaar draagvlak van omwonenden) is voor rekening en risico van de initiatiefnemers. In dit document worden de randvoorwaarden ten behoeve van de planontwikkelingsfase beschreven. De gemeente is verplicht om een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen. De gemeente kan, in afwijking van het exploitatieplan, besluiten het verhaal van kosten van de grondexploitatie van de in het plan of vergunning begrepen gronden anderszins te verzekeren.

Binnen de gemeente Urk wordt dit gedaan door middel van een anterieure overeenkomst (overeenkomst over grondexploitatie) met een marktpartij / initiatiefnemer. Na het succesvol afronden van de planontwikkelingsfase zal de anterieure overeenkomsten fase gestart worden.

Gebieds- en eiqendomsafbakeninq Gemeente Urk heeft geen actief participerende rol bij deze eventuele woningbouwontwikkeiing. Het gebied betreft een niet geplande ontwikkeling binnen de totale woningbouwontwikkeiing op Urk, zoals deze is weergegeven in de Structuurvisie. Het plangebied is gesplitst in diverse percelen. Deze Nota van Uitgangspunten is opgesteld voor dhr. Koelewijn (contactpersoon voor de gemeente Urk). < ttv omfifie.

\ t o oraraat

i COOUKW"

\

8

* i cccipttdsct l WGittSjl

ttv Ort* < ccciftr.

4*4

Afbeelding: Ligging van het perceel de Reede 80

[mam Uw

Afbeelding: Kadastraal overzicht plangebied de Reede 80

Ligging en oriëntatie Het perceel bevindt zich op een markant punt, nabij de kruising van twee structurerende lijnen: De Urkervaart / Urkerweg en het Toppad. Het gaat daarbij om lange rechte lijnen, die verband houden met de polderstructuur. Daarnaast is er de invloed van het oude eiland. In de daaraan grenzende

wijken is de meer organische structuur doorgezet in het water- en wegennetwerk. Zo vormt het perceel het eindpunt van een lange lijn (Almerelaan- De Akkers- De Reede), die dwars door Urk loopt en de verschillende buurten met elkaar verbindt. Ten zuiden van de Urkervaart is het grootschalige bedrijventerrein Zwolsehoek aanwezig. Verder grenst het plangebied aan het natuurreservaat Toppad.

Huidige planologische situatie De percelen ten behoeve van het adres de Reede 80 zijn gelegen binnen het bestemmingsplan 'Hooilanden' dat op 27 oktober 2011 is vastgesteld door de gemeenteraad van Urk. Het bestaande vastgoed heeft de bestemming 'Maatschappelijk' met de functieaanduiding 'Praktijkruimte'. De overige grond, dat op dit moment is ingevuld met tuin- en parkeervoorziening, hebben de bestemming 'Wonen - 3'. De voor Wonen-3 aangewezen gronden zijn bestemd voor: 1.

Ééngezinshuizen (bungalows) in open bebouwing 2. Vrije beroepen zoals opgenomen in bijlage 2 (bestemmingsplan Hooilanden) 3. Groenvoorzieningen

I

W-3 I

r

Met de daarbij behorende: 4. Bouwwerken 5. Parkeervoorziening 6. Tuinen 7. Erven 8. Paden

r

nfl

34

4

m

n O

Afbeelding: verbeelding huidig vigerend bestemmingsplan 'Hooilanden'.

Het bestemmingsplan dat vigerend is voor dit plangebied voorziet niet in de ontwikkeling van meer dan één woning (voor totale adres de Reede 80), vanwege het ontbreken van de ontsluiting- en /of toegangswegen. De woningen zullen immers ontsloten moeten worden en het is niet aannemelijk dat initiatiefnemer de woningen kan ontsluiten via de bestaande weg. Ontsluiting- en / of toegangswegen op eigen erf (recht van overpad situatie) behoren tevens bestemmingsplantechnisch niet tot de mogelijkheden. Om een dergelijke ontwikkeling mogelijk te maken, zal er dus een planologische omgevingsvergunning moeten worden verleend. De maatschappelijke bestemming (M (pr) betreft: Educatieve, (sociaal-)medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen, voorzieningen ten behoeven van sport en sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorziening;

3.

Ontwikkelmogelijkheden

Algemene voorwaarden De eventuele ontwikkeling van het perceel de Reede 80 moet, ruimtelijk en functioneel, passen in de bestaande omgeving. Daarnaast moet de ontwikkeling voldoen aan het vastgestelde beleid ten aanzien van verschillende aspecten, die hieronder beschreven zijn. De specifieke situatie bepaalt uiteindelijk de mogelijkheden.

Bestaand vastgoed Op het perceel bevindt zich een excentriek pand, met een alzijdige oriëntatie. Markant is de toren op het dak, die vanaf het kruispunt Toppad/Urkerweg, goed te zien is en daarmee een herkenningspunt vormt. Het bestaande vastgoed zal in de huidige vorm moeten worden blijven gehandhaafd op het adres de Reede 80. Eventuele woningbouw op het adres de Reede 80 mag geen beperkingen opleveren ten aanzien van het bestaande vastgoed. Het herkenningspunt (vanaf de rotonde), dat gevormd wordt door het excentrieke pand, dient ten alle tijden behouden te blijven. De bestemming 'Maatschappelijk' met functieaanduiding 'Praktijkruimte' blijft bij een eventuele planologische procedure gehandhaafd. Het is mogelijk om binnen deze bestemming (zoals reeds opgenomen is binnen het bestemmingsplan 'Hooilanden') extra maatschappelijke invulling toe te voegen binnen het bestaande pand (mits er voldoende ruimte geboden wordt voor de aanleg van de noodzakelijke parkeervoorziening).

Woningbouwprogramma De gemeente Urk streeft ernaar, door eisen te stellen aan woningbouwprojecten, om de doelstelling op het gebied van het Woonbeleid te behalen. Het gaat hierbij om de verhouding tussen de diverse geplande woningbouwontwikkelingen (het aanbod) binnen de gemeente Urk, waarbij de doelstelling is om een evenwichtig woningbouwvoorraad voor diverse doelgroepen te verkrijgen (geen overschot of tekort aan woningen, maar een evenwichtige woningbouwmarktsituatie). Daarbij moet erop worden toegezien dat reeds lopende projecten niet door de niet geplande ontwikkeling van percelen worden ondermijnd. Indien sprake is van het ondermijnen van reeds geplande woningbouwontwikkeling zal de gemeente geen of onder voorwaarden medewerking verlenen aan overige initiatieven. Daartoe wordt met de initiatiefnemers afspraken gemaakt op het moment dat er voorzien wordt in een specifiek gewenste woningbouwontwikkeling waarin nog niet voorzien wordt in geplande ontwikkelingen. Binnen de initiatieffase worden afspraken gemaakt over bijvoorbeeld het moment van ontwikkeling, verkoop, bouw, woningbouw categorisering / typologie en oplevering (tevens binnen de anterieure overeenkomstfase). Deze afspraken worden vervolgens vastgelegd in de (planologische) omgevingsvergunning en/of de anterieure overeenkomst.

Optie 1 Woonzorg service zone Het gebied 'de Reede' wordt kenmerkt door vrijstaande bungalows op ruime percelen. Het bestaande pand, op het adres de Reede 80, kent een maatschappelijke invulling (tandartspraktijk). De locatie de Reede 80 leent zich voor de ontwikkeling van een woonzorg voorzieningen zone. Het principe van woonzorg voorzieningen zones betreft het samenbrengen van maatschappelijke voorzieningen (haaien breng zorg) en wonen. Daartoe stelt de gemeente dat er enkele wooneenheden gerealiseerd kunnen worden die een aantoonbare vraag, verbondenheid en relatie kennen (incl. doelgroep) met reeds aanwezige en wellicht in toe te voegen maatschappelijke (zorg)voorziening(en) (passend binnen het huidige bestemmingsplan en bestaande pand). Op deze wijze wordt een specifiek woonmilieu toegevoegd binnen de gemeente Urk waarin nog niet of in mindere mate op dit moment wordt voorzien in andere ontwikkelingsgebieden, maar waar wel vraag voor kan zijn. De nieuw te realiseren woon(zorg) eenheden mogen geen onevenredige inbreuk maken op de privacy van naastgelegen woningen. Optie 2 Vrijstaande bungalows in open bebouwing Indien geen specifiek woon(zorg)milieu gerealiseerd kan gaan worden zal er gekozen kunnen worden voor een woningbouwontwikkeling overeenkomstig de bestemming Wonen-3 (vigerend bestemmingsplan Hooilanden).

Op deze wijze wordt het gebied 'de Reede' ruimtelijk afgemaakt, door middel van vrijstaande bungalows die ruimtelijk, functioneel en qua uitstraling overeenkomen met de naast gelegen bebouwing.

Welstand / Beeldkwaliteit Bij een ontwikkeling van meer dan één woning is welstand van toepassing. Een eventuele woningbouwontwikkeling op het adres de Reede 80 zal getoetst worden aan de Welstandsnota (gebied de Reede). De Reede is een gebied waar veelal vrijstaande woningbouw staat. Alle woningen hebben één bouwlaag, opgetrokken in baksteen en met een pannendak. Af en toe wordt er een combinatie van baksteen en hout toegepast. Het betreft individueel herkenbare woningen, waarbij het groene karakter wordt bepaald door de inrichting van tuinen. Mede door de groene erfafscheidingen wordt dit karakter versterkt. De nieuw te realiseren woningbouw op het adres de Reede 80 dienen aan

te sluiten bij deze karakteristieken, waarbij tevens rekening moet worden gehouden met de zichtbaarheid vanaf de Urkerweg/Toppad. Het straatprofiel in de wijk heeft een ruime opzet, met een rijbaan van 6m. Aan beide zijden bevindt zich een stoep. Eenvoudige lantaarnpalen bevinden zich aan één kant van de weg. In het plangebied kan volstaan worden met een voetpad aan één zijde van de straat, en een rijbaan van 5 meter gelet op de geringe verkeersintensiteiten. Er dient aangesloten te worden bij de karakteristieke beeldkwaliteit van de nabijgelegen openbare ruimte.

Bouwmogelijkheden Binnen het vigerende bestemmingsplan Hooilanden worden de huidige bouwmogelijkheden weergegeven. Hieronder wordt de stedenbouwkundige structuur weergegeven (inclusief bouwvlak), waaronder het College van Burgemeester en Wethouder genegen is om een planologische procedure te volgen. De programmering die onder het kopje 'woningbouwprogramma' is weergegeven zijn hieronder ruimtelijk verwerkt (de tweede optie is indicatief. Een vergelijkbare optie met het zelfde aantal woningen is onder voorwaarden mogelijk).

W-3

VVB

V-VB

•

m

W-3 V-VB

Afbeelding: Optie 1 Woon zorg service zone

v3B

Afbeelding: mogelijke Optie 2 Vrijstaande bungalows

Optie 1 Woonzorg service zone De eerste optie is erop gericht om de huidige structuur aan de zuidzijde af te maken door middel van vrijstaande bungalows in open bebouwing (W-3) (maximaal 2 woningen), het handhaven van de huidig bestemde maatschappelijke voorziening (M, (pr)) die centraal gelegen is en de toevoeging van een Specifiek Woonmilieu - Maatschappelijk (W, (sw-m)) aan de noordzijde van het adres (maximaal 2 x 3 woningen). De ontsluiting- en / of toegangswegen krijgen de bestemming Verkeer- en Verblijfsgebied. Het totaal aantal toe te voegen woningen is ruimtelijk gezien maximaal 8 stuks op afzonderlijk te vormen percelen. Max. aaneengesloten woningen: Zijdelingse perceelsgrens: Achter perceelsgrens: Bebouwingskenmerk: Maximale goothoogte:

3 stuks minimaal 5 meter (hoofdgebouw) minimaal 3 meter (bijbehorende bouwwerken) minimaal 10 meter (hoofdgebouw) 1 bouwlaag en hellende kap 4,5 meter

Maximale bouwhoogte: Bijbehorende bouwwerken:

9,0 meter Bijbehorende bouwwerken dienen ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw. De goothoogte mag niet meer bedragen dan respectievelijk 3 meter. De bouwhoogte moet minimaal 1 meter lager zijn dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw.

Optie 2 Vrijstaande bungalows in open bebouwing De tweede optie is gericht op de omliggende structuur van het gebied 'de Reede' die gekenmerkt wordt door grote bungalows op grote percelen. In totaal kunnen er binnen deze optie ruimtelijk gezien maximaal 5 vrijstaande bungalows gerealiseerd worden in open bebouwing (W-3) en blijft de huidige bestemde maatschappelijke voorziening gehandhaafd. De ontsluiting- en / of toegangswegen krijgen de bestemming Verkeer- en Verblijfsgebied. De nieuwe woningen dienen op afzonderlijk te vormen percelen ontwikkeld te worden. Max. aaneengesloten woningen: Zijdelingse perceelsgrens: Achter perceelsgrens: Bebouwingskenmerk: Maximale goothoogte: Maximale bouwhoogte: Bijbehorende bouwwerken:

niet van toepassing minimaal 5 meter (hoofdgebouw) minimaal 3 meter (bijbehorende bouwwerken) minimaal 10 meter (hoofdgebouw) 1 bouwlaag en hellende kap 4,5 meter 9,0 meter Bijbehorende bouwwerken dienen ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw. De goothoogte mag niet meer bedragen dan respectievelijk 3 meter. De bouwhoogte moet minimaal 1 meter lager zijn dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw.

Parkeren, achterpaden en verkeer- en verblijfsgebied De nieuw te realiseren woningen dienen ontsloten te worden door een nieuw straatprofiel (toegangsweg- en of ontsluitingsweg) die de bestemming verkeer- en verblijfgebied krijgt. Dit straatprofiel zal bestaan uit een rijbaan (5 meter breed) en trottoir (2 meter breed). Op bepaalde punten zullen de nieuw te realiseren parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. De parkeerplaatsen hebben een afmeting van 5 x 2,5 m1 (haaks parkeren naast de rijbaan) en 6 x 2,5 m1 (langs parkeren naast de rijbaan). In de parkeerbehoefte dient volgens de gebruikelijke normering binnen het plangebied te worden voorzien. Voor de bouw van nieuwe woningen wordt een parkeernorm per woning gehanteerd binnen het nieuwe straatprofiel die overeenkomt met de dan geldende parkeernorm (CROW norm). Het gebied de Reede 80 valt binnen het gebied 'sterk stedelijk'. Voor de parkeernormering handhaaft de gemeente de dan geldende maximale parkeernorm, vanwege de kwaliteit in het gebied. Voor de bestaande invulling (tandartspraktijk) en voor eventueel nieuwe maatschappelijke invullingen (in dezelfde aard) dienen tevens de gebruikelijke parkeerbehoefte gerealiseerd te worden (tevens binnen het plangebied).

Watertoets / Riolering De DWA afvoer (vuilwater) dient langs de reguliere weg afvoert te worden via het riool. Het regenwater dat valt op de bebouwing of op het terrein moet zelf op het terrein verwerkt of vertraagd afgevoerd worden naar de nabij gelegen sloot. Een uitwerking van deze randvoorwaarde zou kunnen zijn: het toepassen van infiltrerende verharding, in combinatie met oppervlakkige afvoer van de woningen. Deze zal vervolgens via een bodem passage geloosd moeten worden op de nabij gelegen sloot. Voor aansluiting op de sloot is de Keur van toepassing. Er dient een watertoets te worden uitgevoerd door het waterschap Zuiderzeeland en de conclusies hiervan dienen te worden verwerkt in het plan.

Geluid Langs het plangebied lopen twee wegen die een belemmering kunnen vormen voor nieuwe woningen: de Urkerweg en het Toppad. De Urkerweg en het Toppad kennen een 50 km/h regime. Er zal een toets moeten plaatsvinden in het kader van de wet geluidshinder. Indien er een geluidsbelasting van

meer dan 48 dB op de gevels van de nieuw te bouwen woningen zal ontstaan is een ontheffing hogere grenswaarde nodig. Ontheffing hogere grenswaarde dient te worden aangevraagd bij de gemeente tijdens de planologische procedure fase.

Luchtkwaliteit Het plan omvat een klein aantal woningen en valt hiermee in de categorie "niet in betekenende mate'.

Bodemonderzoek Er dient historisch archiefonderzoek of een verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd door de initiatiefnemer waaruit moet blijken of er belemmeringen zijn te verwachten op het gebied van bodemvervuiling.

Externe Veiligheid In het plangebied komen geen risicovolle inrichtingen voor die onder de werking van het Besluit externe veiligheid vallen. Wel is er net buiten het plangebied (aan de Urkerweg 1) een tankstation aanwezig met een LPG inrichting. De inrichting betreft een risicovolle inrichting die onder de werking van Besluit externe veiligheid valt. Voor het bepalen van het plaatsgebonden risico is de doorzet bepalend. Voor het tankstation is de doorzet van LPG echter niet gelimiteerd in de milieuvergunning. Op basis van de milieuvergunning is de doorzet begrensd op 1.000 m3/jaar. Dat betekent dat de 10-6 contour op 35 meter uit het vulpunt ligt. De 10-5 contour ligt op 25 meter vanuit het vulpunt en op 15 meter vanuit het ondergronds reservoir. Het perceel de Reede 80 ligt buiten de contouren voor het plaatsgebonden risico. Het invloedsgebied relevant voor het groepsrisico (GR) ligt op 150 meter vanaf het vulpunt: het plangebied ligt voor een deel binnen dit invloedsgebied. Het plaatsgebonden risico en het groepsrisico nemen met de bouw van extra woningen toe. Nader onderzoek voor externe veiligheid is daarom nodig waarbij de initiatiefnemer aantoont dat het groepsrisico niet toeneemt. Hiervoor dient tevens contact opgenomen te worden met de brandweer (Flevoland).

Archeologie De archeologische basiskaart Urk is van toepassing. Het plangebied valt in gebied F waar een lage verwachtingswaarde is voor archeologische vondsten. Op basis van deze lage verwachtingswaarde is nader onderzoek naar verwachting niet noodzakelijk.

Ecologie Er zal flora- en faunaonderzoek moeten worden verricht in verband met de uitstralingseffecten die het plan heeft op het beschermd natuurmonument Toppad. Conclusies van dit onderzoek dienen te worden opgenomen binnen de planologische procedure fase.

Duurzaamheid De gemeente Urk heeft nog geen vastgesteld beleid op het gebied van duurzaamheid. Initiatieven op het gebied van duurzaamheid worden wel gewaardeerd, waarbij gedacht wordt aan toepassen van zonne-energie of aardwarmte.

4.

Conclusie

Vervolg traject / procedure Het stappenplan ten behoeve van deze planontwikkeling is als volgt: 1. 2. 3. 4. 5.

Vaststelling Nota van Uitgangspunten de Reede 80 door College van B&W Bouwplanontwikkeling door initiatiefnemers Bouwplan als schetsolan indienen op https://www.omqevinqsloket.nl Toets bouwplan aan Nota van Uitgangspunten door gemeente Anteriere overeenkomst fase tussen initiatiefnemers en gemeente

6. Vaststellen en tekenen anterieure overeenkomst 7. Bouwplan indienen op https://www.omaevinqsloket.nl 8. Planologische procedure in gang zetten