Nota Gronduitgifte 2021 - 2024 (versie Bregman 2.0 d.d. 18-11-2021).pdf

8.14. Woningbouwprogramma Het woningbouwprogramma voor alle gebieden is gebaseerd op het woningbouwprogramma, zoals deze in de Strategische Woonvisie Urk 2035+ is opgenomen. Het woningbouwprogramma uit de Woonvisie wordt periodiek geactualiseerd en waar nodig bijgesteld naar aanleiding van bijvoorbeeld vernieuwde bevolkingsprognoses, woningmarktanalyses en woonwensen- en leefbaarheidsonderzoeken. In het kader van de Nieuwe Omgevingswet wordt het woningbouwprogramma uit de Woonvisie nog ondergebracht in een ‘Programma Wonen’. Eventuele wijzigingen worden gemeente breed vertaald binnen de diverse gebiedsontwikkelingen. 8.14.1. Fasen en deelgebieden De gebiedsontwikkelingen worden opgedeeld in fasen en deelgebieden. Hierbij gelden de navolgende uitgangspunten: -

Een uitgiftefase bestaat uit circa 300 woningen (hierna deelgebied); 27

Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

-

Per deelgebied wordt een stedenbouwkundig verkavelingsplan vastgesteld, welke onder andere het uitgangspunt is voor de gronduitgifte; De deelgebieden worden opgedeeld ten behoeve van een gestructureerde gronduitgifte in velden; Een veld heeft als vertrekpunt een gemiddelde omvang van ca. 40 woningen per veld. Deze omvang is mede ingegeven door de noodzaak om te komen tot een hogere woningbouwproductie. Het is aan het college om te bepalen welke omvang van velden bij een uitgiftefase het beste past bij de alle relevante aspecten en aanwezige belangen.

Indien nodig en gewenst zal per deelgebied een beeldkwaliteitseisen op kavelniveau worden vastgesteld.

8.15. Lotingsysteem Bij een gedeelte van de bouwkavels voor projectmatige woningbouw wenst de gemeente meer regie te hebben om er zorg voor te dragen dat iedere koper een gelijke kans heeft om een bepaalde woning in eigendom te krijgen. Om die reden achtte de gemeente het wenselijk om bij de uitgifte van de gronden in de 3e fase van de Oranjewijk een lotingsysteem te introduceren. Deze praktijk wordt bij de uitgifte van gronden voor projectmatige woningbouw voortgezet. In beginsel worden geen eisen gesteld aan wie voor een woning in aanmerking kan komen, behoudens voor zover het gaat om woningen die voor een specifieke doelgroep worden gebouwd. Een ieder is vrij een keuze te maken voor een bepaalde woning. De lotingsprocedure is verplicht voor: -

Woningen die te koop worden aangeboden onder de NHG-kostengrens; Woningen voor een specifieke doelgroep;

28 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

9. Toewijzing van gronden voor projectmatige woningbouw, uitleg biedprocedures Ongeacht de keuze van de gemeente omtrent een te volgen biedprocedure, bestaat de biedprocedure uit een tweetal “fasen”, namelijk: -

De selectiefase; De gunningsfase.

In de eerste fase (de selectiefase) worden marktpartijen gekwalificeerd op basis van uitsluitingsgronden, minimumvereisten en/of referentieprojecten. Het gaat in deze fase alleen om de kwaliteit van de marktpartijen; het is nadrukkelijk niet de bedoeling ook ideeën over de beoogde opdracht te verzamelen. Het verschil tussen de beide biedprocedures is dat de gemeente bij een meervoudig onderhandse procedure op basis van criteria marktpartijen zal uitnodigen om aan de gunningsfase mee te doen en bij een openbare biedprocedure marktpartijen zich kunnen aanmelden en de gemeente op basis van vooraf vastgestelde criteria een voorselectie maakt en degene die uit de voorselectie naar voren komen aan de gunningsfase mogen meedoen. In de gunningsfase worden de inzendingen beoordeeld op basis van vooraf geformuleerde gunningscriteria en wordt de winnende inzending gekozen.

9.1.

Biedprocedure, selectiefase

In deze fase worden potentiële marktpartijen uitgenodigd tot het doen van een aanmelding. Deze aanmeldingen worden beoordeeld waarbij een longlist (van alle partijen die hebben gereageerd) wordt teruggebracht tot een shortlist. De selectiefase is erop gericht om een aantal geschikte marktpartijen te vinden, die geschikt zijn voor de opgave en waarin vertrouwen is dat zij een dergelijke ontwikkeling tot een goed einde kunnen brengen. De selectie vindt plaats op basis van de volgende criteria: -

Juridische vereisten; Uitsluitingsgronden, en; Geschiktheidseisen.

9.1.1. Juridische vereisten Deze hebben betrekking op de identificatiegegevens van de deelnemende marktpartijen, inclusief een omschrijving van de rechtsvorm en de inschrijving bij de Kamer van Koophandel. 9.1.2. Uitsluitingsgronden De gemeente zal in de biedprocedures aansluiten bij de uitsluitingsgronden zoals die staan opgenomen in de Aanbestedingswet. Het gaat dan niet alleen om de verplichte uitsluitingsgronden (artikel 2.86 van de Aanbestedingswet) maar ook om de facultatieve uitsluitingsgronden (artikel 2.87 van de Aanbestedingswet), waarbij het onder meer gaat om integriteit.

29 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

9.1.3. Geschiktheidseisen De geschiktheidseisen hebben betrekking op de beoordeling of een partij geschikt is om de woningen te realiseren. Deze kunnen betrekking hebben op technische bekwaamheid/projectervaring, beroepsbekwaamheid, financiële en economische draagkracht, visie en integriteit. Net als de uitsluitingsgronden worden de geschiktheidseisen gebruikt voor de voorselectie of het zogenaamde kwalificeren van partijen. De nadien van toepassing zijnde gunningscriteria en de weging tussen deze criteria zullen in de selectiefase op hoofdlijnen beschikbaar zijn. De selectiefase biedt de mogelijkheid greep te houden op het aantal gekwalificeerde marktpartijen dat door kan naar de gunningsfase. Het is wel noodzakelijk hierin een goede middenweg te vinden. Een onafhankelijke aansturing van het selectieteam biedt een aanvullende garantie voor een zorgvuldige selectie. De gemeente zal de volgende geschiktheidseisen hanteren: -

-

Geschiktheidseisen omzet (minimale eis): Het samenwerken met de juiste partijen brengt ook met zich mee dat de gemeente omzeteisen zal stellen. Het stellen van een omzeteis kan aan de orde zijn wanneer er daadwerkelijk risico’s zijn voor wat betreft de beschikbare capaciteit aan personeel en materieel ten behoeve van de correcte realisatie van de woningen, alsmede een marktpartij financieel niet in staat is om de gronden af te nemen en de woningbouw te realiseren. De gemeente acht dit aan de orde bij de uitgifte van gronden voor projectmatige woningbouw. De gemeente mag van een partij verwachten dat deze in staat en bereid is om met inachtneming van de wensen en eisen van de gemeente woningen te realiseren. De gemeente mag van partijen die mee willen doen aan een biedprocedure verwachten dat deze financieel in staat zijn om niet alleen de gronden af te nemen maar tevens om in een bepaalde mate in staat zijn om een gedeelte van de realisatiekosten van de te realiseren woningen voor te financieren. In het geval van bouwcombinaties gaat het om de gezamenlijke omzet van de individuele aannemers/ontwikkelaars. Geschiktheidseisen technische bekwaamheid (minimale eis): De gemeente zal aan de marktpartij geschiktheidseisen stellen waaraan voldaan moet worden.

Voor de percelen moet voldaan worden aan de onderstaande minimale eisen: o Waarborgcertificaat; o Certificeringen; o Referentie; o Inschrijving KvK.

In het geval van een bouwcombinatie mag de gemeente verwachten dat alle individuele marktpartijen ingeschreven zijn in het KvK. 9.1.4. Selectiefase meervoudig onderhandse biedprocedure Afhankelijk van het aantal marktpartijen dat voldoet aan de minimale criteria en de grootte van het veld zullen per veld door de gemeente maximaal 3 tot 5 marktpartijen worden gevraagd om een bieding te doen. Het doel is om ultiem te gaan toewerken naar een groslijst van marktpartijen die voor de gemeente de juiste samenwerkingspartner zijn. De gemeente zal vanaf de eerste uitgifte 30 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

gaan bijhouden, registeren en handhaven hoe de marktpartijen de realisatie van de woningen ter hand nemen, gelet op de kwaliteit die zij hebben aangeboden in de biedprocedure waaruit zij als beste uit de bus kwamen. Deze ervaringen zal de gemeente meenemen bij een volgende uitgifte maar ook bij de opgestelde groslijst (past performance). Het proces is als volgt: 1. De gemeente maakt kenbaar dat ze een groslijst gaat opstellen en nodigt marktpartijen uit om aan te geven of ze op de betreffende groslijst wensen te komen; 2. De gemeente nodigt lokale marktpartijen, voor zover de verwachting bestaat dat ze niet individueel aan de geschiktheidseisen kunnen voldoen, uitdrukkelijk uit om bouwcombinaties te vormen en zich bij de gemeente aan te melden als bouwcombinatie; 3. De gemeente maakt een groslijst van partijen, of meerdere bijvoorbeeld een lokale en niet lokale lijst, en toetst of de betreffende aangemelde marktpartijen kunnen voldoen aan de gestelde geschiktheidseisen; 4. Op basis van nog te bepalen maatwerk zullen marktpartijen worden geselecteerd. Het maatwerk moet uitgaan van objectieve maatstaven. 9.1.5. Selectiefase openbare biedprocedure Afhankelijk van het aantal marktpartijen dat voldoet aan de minimale criteria zullen per veld maximaal 5 marktpartijen worden gevraagd om een bieding te doen. Het proces is als volgt: 1.

De gemeente doet een openbare uitvraag voor de uitgifte van gronden; 2. Geïnteresseerde partijen kunnen zich inschrijven bij de gemeente; 3. De gemeente toetst of de partijen die zich inschrijven voldoen aan de geschiktheidscriteria; 4. Indien er meer dan 5 inschrijvingen worden ontvangen, wordt onder de partijen met een gelijke geschiktheid, op basis van een objectieve maatstaf, worden bepaald welke marktpartijen worden geselecteerd voor de gunningsfase. De objectieve maatstaven moeten nog worden bepaald.

9.2.

Biedprocedure, gunningsfase

In de gunningsfase worden partijen op basis van de gunningsleiddraad gevraagd een bieding te doen die bestaat uit een plan en een aanpak. Aandachtspunten hierbij zijn de opstelling van het publieke kader, de mate van uitwerking die wordt gevraagd en de gunningscriteria. Ruimte voor ideeën en creativiteit van marktpartijen wordt mogelijk gemaakt omdat deze kunnen leiden tot plannen die beter aansluiten bij de afzetmarkt. Om deze ruimte te bieden moet er niet gedacht worden in eisen, maar meer in wensen. 9.2.1. Het publieke kader Het doel van het publieke kader is om vanuit het publieke belang richting te geven aan de inzendingen die marktpartijen in een biedprocedure kunnen doen. Bij het publieke kader kan worden gedacht aan: -

Relevante informatie: Als eerste is het van belang om zo veel mogelijk de relevante informatie over een project of een locatie beschikbaar te stellen, zoals 31

Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

-

-

-

bodeminformatie, gebouwinformatie (bij transformatie), planologische informatie, flora-en faunaonderzoeken, kabels en leidingen, e.d.; Bestuurlijke en beleidsmatige randvoorwaarden (publiek programma van eisen): Dit zijn de uitgangspunten die in algemene zin (voor de hele gemeente) of project specifiek zijn geformuleerd door college of raad, zoals parkeernormen, ontwerprichtlijnen voor openbare ruimte, duurzaamheid, financiële haalbaarheid, functionele en programmatische uitgangspunten, e.d.; Eisen/wensen: De uitgangspunten kunnen worden geformuleerd als eis (waarmee ze een uitsluitingsgrond zijn als een partij niet aan de eis tegemoetkomt) of als wens; Gewenste/noodzakelijke uitwerkingsniveau: Om uiteindelijk een winnaar van een biedprocedure te kunnen aanwijzen, dienen de marktpartijen een inzending te doen. De inhoud hiervan hangt af van de specifieke opgave, maar ook van de vraag welke informatie de gemeente nodig heeft, en op welk uitwerkingsniveau, om de inzendingen te kunnen beoordelen; Werkwijze, organisatie en besluitvorming: Hoewel dit geen feitelijk onderdeel uitmaakt van het programma van eisen is het wel gewenst de wijze van beoordeling en besluitvorming te beschrijven. Dit geeft meer inzicht in hoe de gemeente opereert tijdens de biedprocedure. Het bindt andersom de gemeente ook om vooraf na te denken over de werkwijze en zich daaraan te houden.

9.2.2. Gunningscriteria De biedingen (van de in de eerdere fase geselecteerde en gekwalificeerde partijen) worden beoordeeld op de vooraf gestelde gunningscriteria. De gunningscriteria zijn deels gebaseerd op het publieke kader. De gunning van het veld en daarmee ook de verkoop aan een marktpartij van het betreffende veld, vindt plaats op basis van de beste prijs/kwaliteitsverhouding, waarbij sprake is voor alle partijen vaste grondprijs, uitgaande van het gemeentelijke grondprijsbeleid.. Inleiding en minimale eisen Om een oordeel te kunnen geven over de beste prijs/kwaliteit zal een marktpartij een zodanig plan dienen in te dienen dat de gemeente daarmee in voldoende mate in staat is om het plan te toetsen aan de gestelde gunningscriteria. We gebruiken hiervoor de term “Toetsbaar Bouwplan”. Het Toetsbaar Bouwplan zal moeten worden voorzien van, inzicht moeten geven in en/of toetsbaar moeten zijn op: -

-

De gestelde beeldkwaliteitseisen, toetsbaar aan welstand; Een doorkijk ten aanzien van de eisen van het bouwbesluit specifiek de energieprestatie van de woning (Beng, Eng en Nom) en de gestelde duurzaamheidsthema’s; Inzicht geven in de oppervlakte maten van de diverse woningtypen (gbo en bvo); Stichtingskostenramingen per woningtype vanwege de toetsing op prijs/kwaliteit en daarbij een maximale bandbreedte van de V.O.N.-prijs per type woning; Tekeningen, zoals situatietekeningen, plattegronden, aanzichten etc.

In de selectie- en/of gunningsleidraad zal een en ander nader worden uitgewerkt.

32 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

Het Toetsbaar Bouwplan dient te voldoen aan een aantal minimale eisen, namelijk: -

Voldoen aan de bepalingen van het bestemmingsplan; Voldoen aan de bepalingen van het Beeldkwaliteitsplan; Voldoen aan het grondprijsbeleid van de gemeente.

Indien en voor zover een marktpartij daar niet aan voldoet dan zal de bieding niet verder worden beoordeeld. Bij de stukken van de biedprocedure zal een conceptkoopovereenkomst worden opgenomen, die door de marktpartijen, die worden uitgenodigd om een bieding te doen, dient te worden geaccordeerd. De gemeente Urk wil de marktpartijen verleiden, zich maximaal in te spannen op het gebied van de energieprestatie van de woningen. De gemeente geeft maximale V.O.N.-prijzen mee om de betaalbaarheid te waarborgen. Daarbij past wel de kanttekening dat de gemeente niet alleen let op de V.O.N.- prijs van de woning, maar ook op de kwaliteit van de woning qua energieprestatie in relatie tot de Total Cost of Ownership (TCO). De gemeente sluit zich daarbij aan bij het vigerende landelijk overheidsbeleid om in verhouding tot het inkomen een hogere hypotheek te accepteren als er extra duurzaamheidsmaatregelen in de woning worden getroffen. De gemeente realiseert zich dat de kosten om in te dienen plannen op te stellen niet onaanzienlijk zijn en stelt dan ook een ontwerpvergoeding beschikbaar, die – afhankelijk van de uitvraag - in hoogte kan variëren. Gunningscriteria In de gunningsfase zullen de onderstaande gunningscriteria een rol spelen bij de beoordeling van de bieding. Het gaat om de navolgende gunningscriteria: -

Duurzaamheid; V.O.N.-prijs van de woning (inclusies de daarbij behorende duurzaamheidsonderdelen), prijzen opties, duurzaamheidsaspecten etc.; Overige relevante (kwalitatieve) aspecten (inzake de realisatie) van de woningen.

9.2.3. Relatie tussen gunningscriteria en kader van de uitvraag De beoordeling van de gunningscriteria vindt plaats aan de hand van het geformuleerde kader in de uitvraag: de eisen en de wensen. Aan de eisen dient te worden voldaan, met de wensen kunnen punten worden verdiend. 9.2.4. Weging gunningscriteria Vervolgens is de weging tussen de onderdelen, duurzaamheid, V.O.N. -prijs en overige kwalitatieve aspecten essentieel. De gemeente bepaalt zelf vooraf welke criteria worden gehanteerd, hoeveel punten er maximaal per (deel)criterium zijn te behalen en hoe de criteria ten opzichte van elkaar worden gerangschikt. De criteria en de onderlinge weging worden al in de aankondiging bekend gemaakt. 9.2.5. Beoordeling biedingen Na het indienen van de biedingen bepalen de wijze waarop de punten per criterium worden toegekend, de deskundige interpretatie van de door de gemeente in te stellen

33 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

beoordelingscommissie gronduitgifte woningbouw en een (integrale) beoordelingssessie het eindoordeel. Bij het beoordelen van de biedingen moet vooraf worden bedacht dat de berekeningswijze van de verschillende (deel) criteria op een vergelijkbare of bij elkaar passende manier plaatsvindt. Er zijn twee manieren voor puntentoekenning: absoluut en relatief. Vooraf zal, voordat de beoordeling start, een instructie op worden gesteld en toegelicht hoe de puntentoekenning moet worden geïnterpreteerd en toegepast, zodat alle leden van de beoordelingscommissie dezelfde methode hanteren. Deze beoordelingscommissie zal de biedingen beoordelen en de gunning ter besluitvorming voorleggen aan het college. In de selectie- en/of gunningsleidraad wordt nader omschreven hoe de beoordeling van de gunningscriteria en de puntenbeoordeling wordt toegepast. De toewijzing van de gronden wordt gegund aan de marktpartij die de hoogste totaalscore heeft behaald op de gunningscriteria. Bij het behalen van een gelijk aantal punten kan er geloot worden of kan er, indien dat mogelijk is, voor worden gekozen om te gunnen aan een lokale marktpartij. 9.2.6. Afronding biedprocedure met (voorlopige) gunning De afronding start met de (voorlopige) gunning en eindigt meest ultiem met de verkoop van de gronden. Het voornemen tot gunning is een verantwoordelijkheid van het college.

De gunning heeft in dit stadium nog het predicaat voorlopig: de andere marktpartijen die hebben deel genomen aan de gunningsfase wordt de mogelijkheid geboden om bezwaar te maken. De gemeente zal daarvoor 20 dagen de ruimte bieden. De gemeente kan daarna, mits er geen bezwaren zijn ontvangen die leiden tot rechtsuitspraken, overgaan tot gunning en een overeenkomst sluiten met de winnende partij. De gunningsfase is met de gunning afgesloten en daarmee ook de biedprocedure als geheel. 9.2.7. Opstellen selectie- en/of gunningsleidraad Bij iedere selectie en/of gunning van marktpartijen aan wie de gemeente de gronden voor de bouw van projectmatige woningen zal gunnen, zal een selectie- en/of gunningsleidraad worden opgesteld. In deze selectie- en/of gunningsleidraad zal worden opgenomen: -

De uitvraag; De selectiecriteria; De gunningscriteria; De beoordeling van de gunningscriteria; De puntentelling van de gunningscriteria; De gunning; De verkoop door de gemeente van de gronden.

9.3.

Evaluatie

De gemeente is voornemens om zeker de eerste uitgifte op basis van deze Nota te evalueren. Bij het evaluatieproces kunnen niet alleen partijen die een rol spelen bij de uitgifte, zoals aannemers, ontwikkelaars, makelaars en notarissen worden betrokken. Het doel is om te komen tot efficiënter, doelmatiger en effectiever beleid. De eerste evaluatie zal ook worden gebruikt om te komen tot aanpassingen van de groslijst op basis van ervaringen bij de 1e uitgifte van gronden. Het doel is om partijen die zich niet houden aan de spelregels 34 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

die de gemeente stelt, bij een volgende selectie niet meer te betrekken en partijen die hun best hebben gedaan te belonen op de groslijst. De evaluatie wordt uitgevoerd door het college. De gemeenteraad wordt vanuit zijn rol betrokken bij een evaluatie.

35 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk