Extra bijlage: Programma Wonen 1.0 Gemeente Urk.pdf
Tekst van het document
Programma Wonen 1.0 Gemeente Urk
26-05-2021 Concept
DATUM
26-05-2021
TITEL
Programma Wonen 1.0
OPDRACHTGEVER
Gemeente Urk
AUTEUR(S)
Bram Klouwen Jan van Deursen
PROJECTNUMMER
184.103
STATUS
Concept
Inhoud 1
Inleiding
4
2
Beleidsopgaven 2.1 Beleidsmatig kader 2.2 Kwantitatief kader 2.3 Kwalitatief kader 2.4 Overzicht Programma Wonen
5 5 6 10 15
3
Toetsingskader 3.1 Toetsingskader
18 19
1 Inleiding De gemeente Urk is bezig met een periodieke actualisatie van het Woonbeleid. Onderdeel daarvan is de actualisatie van de Woonvisie Urk 2035+. Parallel aan deze actualisatie loopt de implementatie van de Omgevingswet waarin het herziene Woonbeleid zal opgaan in bijvoorbeeld de Omgevingsvisie, het Omgevingsplan, en de Omgevingsprogramma’s. Als eerste aanzet wil de gemeente ten aanzien van het thema ‘Wonen’ een Programma Wonen 1.0 opzetten. Op deze wijze wil de gemeente voldoen aan de nieuwe Omgevingswet. In het Programma Wonen 1.0 staan de stand van zaken en ontwikkelrichting voor het wonen op Urk centraal door middel van een concreet woningbouwprogramma. Dit herziene programma zal onder andere gebruikt worden bij de verdere uitwerking van de 'Zeeheldenwijk' fase 2 en opvolgende fasen. Dit rapport beschrijft het Programma Wonen 1.0 en hoe dit uitgevoerd kan worden aangevuld met een programma voor de thema’s ‘Wonen en zorg’ en ‘Wonen en werken. Op een later moment kan het Programma Wonen 1.0 aangevuld worden met nieuwe thema's die op dat moment actueel zijn. Met deze aanpak wordt het periodieke actualisatieproces van het Woonbeleid behouden.
Werkwijze Voorafgaand aan de actualisatie van het Programma Wonen zijn diverse onderzoeken uitgevoerd door de gemeente. Daarnaast is gebruik gemaakt van recent opgeleverde onderzoeken. Dit betreft onderzoeken die uitgevoerd zijn door de provincie Flevoland, het onderzoek ‘Beleidsscenario’s voor de toekomstige ontwikkeling van de bevolking en huishoudens op Urk’ (Bureau Stedelijke Planning 2020), het Woonwensen- en leefbaarheidsonderzoek (Companen 2020) en het onderzoek Wonen en Zorg (Companen 2021; in concept). Deze onderzoeken zijn vergeleken met het coalitieakkoord 2018-2022 en de huidige Woonvisie om de bestaande beleidskaders aan te vullen en te actualiseren. Op basis van de geactualiseerde doelen en prioriteiten is vervolgens een afwegingskader opgesteld dat de gemeente Urk kan gebruiken om de doelstellingen uit het Programma Wonen 1.0 te realiseren.
184.103 | Programma Wonen 1.0
4
2 Beleidsopgaven In dit hoofdstuk zetten we de beleidsopgaven uiteen die uit de verschillende onderzoeken, alsmede het huidige beleidskader, naar voren zijn gekomen. De beleidsopgaven zijn samengevat in een beleidsmatig kader, een kwantitatief kader en een kwalitatief kader.
2.1 Beleidsmatig kader Op basis van het Coalitieakkoord 2018-2022 en de huidige Woonvisie 2035+ is het onderstaande beleidsmatig kader gedestilleerd. Het kader kan worden gebruikt als leidraad die aangeeft waar de gemeente een rol voor zichzelf ziet weggelegd op het gebied van wonen. Het kader is gevat in statements die beginnen met “de gemeente Urk” gevolgd door de prioriteit zoals uitgelijnd in het Coalitieakkoord en de Woonvisie.
De gemeente Urk…: •
•
• •
•
• •
•
Zorgt voor inclusieve en gedifferentieerde wijken die voldoende aanbod bieden in alle prijsklassen voor huurders, kopers en starters, evenals het voorzien in de toelopende vraag naar levensloopgeschikte woningen en wonen met zorg. Stimuleert woningbouw, door middel van een actieve grondpolitiek en in samenspraak met burgers, primair binnen ontwikkelingsgebieden zoals de Oranjewijk en de Zeeheldenwijk en binnenstedelijke ontwikkelingslocaties zoals voormalige schoollocaties en de brandweer kazerne. Biedt ruimte in ontwikkelingsplannen voor innovatie in woonmilieu en woonconcepten die betaalbaarheid, duurzaamheid en wonen met zorg faciliteren. Werkt primair samen met Woningstichting Patrimonium en andere partijen, om woningen voor bijzondere doelgroepen te realiseren zoals senioren, alleenstaande ouders, statushouders en huishoudens met onbegrepen gedrag. Zorgt voor huisvesting voor ‘short-stay’ migranten primair door samenwerking met werkgevers evenals ‘mid- en long- stay’ arbeidsmigranten in samenwerking met Patrimonium en andere huisvestingspartijen. Faciliteert betaalbaarheid van nieuwbouwkoopwoningen door middel van startersleningen, huurkoop en leasewoningen.
Stimuleert verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en nieuwbouw door middel van het creëren van een duurzaamheidvisie, het aanleggen van een restwarmtenet, en het aanzetten tot duurzamer bouwen van nieuwe woningen en het renoveren van bestaande woningen aan de hand van de “GPR gebouw” of de “Woonkeur” norm. Stimuleert het levensloopgeschikt maken van woningen door het leveren van maatwerk, en het creëren van een visie op wonen en zorg in samenwerking met projectontwikkelaars, corporaties en zorgaanbieders.
In het programma wonen is het belangrijk dat er rekening wordt gehouden met deze beleidsprioriteiten zoals uitgelijnd bij de gemeente in de Woonvisie en door de raadscoalitie in het Coalitieakkoord.
184.103 | Programma Wonen 1.0
5
2.2 Kwantitatief kader Huidig kader en productie In het huidig kwantitatief kader van de Woonvisie heeft de gemeente Urk zich ten doel gesteld om 95 tot 130 nieuwe woningen per jaar toe te voegen via nieuwbouw tussen 2015 en 2035. Hierbij is een onderverdeling gemaakt tussen de toevoeging van nieuwe woningen binnen het bestaand bebouwde gebied, en nieuwbouw in de uitbreidingsgebieden. In totaal moeten er op basis van de Woonvisie maximaal 35 woningen per jaar gerealiseerd worden binnen het bestaande bebouwde gebied en minimaal 95 woningen per jaar in de uitbreidingsgebieden. Op basis van productiecijfers van het CBS en de gemeente Urk is de gemeente in staat gebleken om dit doel te realiseren in de afgelopen jaren. Het gemiddelde aantal toevoegingen was 114 nieuwe woningen per jaar tussen 2016 en 2020 1. Als overige toevoegingen 2 en onttrekkingen 3 worden meegerekend lag het saldo toevoegingen op gemiddeld 113 woningen per jaar. Tabel 1: Woningmutaties per jaar: Gemeente Urk; 2016 tot en met 2020
Aantal woningen (Gem. 2016 – 2020) Onttrekkingen (sloop/overig) per jaar
10
Toevoegingen (overig) per jaar
9
Toevoegingen nieuwbouw per jaar Saldo toevoegingen per jaar
114 113
Bron: CSB – Statline 2016 - 2020 en de gemeente Urk 2021
Planning nieuwbouw Op basis van de planning voor nieuwbouw lijkt het erop dat Urk de doelen uit de huidige woonvisie ten minste tot en met 2022 zal kunnen blijven halen. Tot 2035 zal het gereedkomen van de Zeeheldenwijk cruciaal zijn. Daarna zullen nieuwe uitbreidingslocaties worden aangewezen om de doelen uit de huidige visie te realiseren. In principe wordt als vuistregel 95 woningen per jaar in uitbreidingslocaties en de overige woningen op inbreidingslocaties gebruikt. Mochten er niet genoeg inbreidingslocaties zijn, dan wordt dit aangevuld met extra woningen op de uitbreidingslocaties.
1 Gemiddeldes voor 2016 tot 2020 zijn gebruikt omdat 2016 het eerste volledige jaar was onder de huidige woonvisie. 2 Denk hierbij bijvoorbeeld aan het opsplitsen van bestaande woningen etc. 3 Denk hierbij aan sloop of het samenvoegen van woningen.
184.103 | Programma Wonen 1.0
6
Tabel 2: Geplande nieuwbouw: gemeente Urk; 2021 - 2035
Jaar oplevering Locatie
2021
2022
2023
Totaal
2035
20362040
54
2024 -
Uitbreidingslocaties Oranjewijk fase 1
23
31
0
0
0
Oranjewijk fase 2
18
27
24
0
0
69
Oranjewijk fase 3
71
21
16
0
0
108
Zeeheldenwijk Nieuwe uitbreidingslocaties
0 0
0 0
95 0
1.140 0
540 0
1.775 0
0
0
0
64
0
0
20 90
Inbreidingslocaties Oslolaan 2-4 De Noord 10
0
64
0
0
20
Noorderzand
0
0
0
90
0
Nieuwe inbreidingslocaties
0
0
0
60
120
180
112
143
155
1.290
660
2.360
Totaal Bron: Gemeente Urk (2021)
Bevolkingsgroei Door de groeiende druk op de woningmarkt op Urk heeft de gemeente een nieuw onderzoek laten uitvoeren naar de groei van het aantal huishoudens op Urk tot 2050 door Bureau Stedelijke Planning. Dit onderzoek laat zien dat de bevolking tussen 2020 en 2040, op basis van de “prognose midden” met 26% gegroeid zal zijn tot 26.500 mensen. Figuur 1: Bevolkingsgroei en prognose: Gemeente Urk; 2015 - 2040
Bron: Bureau Stedelijke Planning (2020)
Als deze groei wordt afgezet tegen groeiprognoses die eerder zijn ontwikkeld ter ondersteuning van het kwantitatief kader van de huidige woningvisie, laat de prognose zien dat het aantal huishoudens sneller zal groeien dan tot nog toe werd aangenomen. Waar de prognose stabiel onder de huidige woonvisie uitgaat van 8.350 huishoudens in 2040, ziet BSP het aantal huishoudens groeien tot ongeveer 8.850 in 2040. Dit verschil kan verklaard worden omdat enerzijds huishoudens op Urk kleiner worden als gevolg van langzaam inzettende vergrijzing, en anderzijds omdat BSP uitgaat van een positiever binnenlands en buitenlands migratie saldo dan in eerdere prognoses werd aangenomen.
184.103 | Programma Wonen 1.0
7
Figuur 2: Vergelijking prognoses BSP en Woonvisie 2035+
Bron: Bureau Stedelijke Planning (2020) – Prognose Middel en Woonvisie 2035+ – Prognose Stabiel
Benodigd aantal woningen Op basis van de nieuwe groeiprognoses is bekeken of het kwantitatief kader uit de huidige woonvisie van 95 tot 130 woningen per jaar moet worden bijgesteld. Als wordt uitgegaan van één huishouden per woning en overige toevoegingen alsmede onttrekkingen gelijk worden gesteld aan de gemiddeldes van 2016 tot 2020, laat de prognose zien dat 92 tot 106 nieuwe woningen per jaar voldoende moet zijn om de groei in het aantal huishoudens op Urk bij te benen. Dit sluit aan bij het kwantitatieve kader van de Woonvisie 2035+. Tabel 3: Benodigd aantal woningen 2035: Gemeente Urk
Aantal woningen
Benodigd
2035
aantal woningen 2035
(o.b.v. Woonvisie)
(o.b.v. Prognose BSP)
8.143 – 9.728
8.099 - 8.363
Onttrekkingen (sloop/overig)
9 - 11 p.j.
9 - 11 p.j.
Toevoegingen (overig)
8 - 10 p.j.
8 - 10 p.j.
Toevoegingen nieuwbouw
95 - 130 p.j.
92 - 106 p.j.
Woningen
Bron: Woonvisie 2035+ en Bureau Stedelijke Planning (2020)
Terwijl het aantal woningen volgens de huidige Woonvisie voldoende zou moeten zijn om de groei van huishoudens bij te houden is het aan te raden om voor 130% van het benodigd aantal woningen op basis van het onderzoek van BSP te programmeren. Het woonwensen- en leefbaarheidsonderzoek laat namelijk zien dat er een inhaalvraag is op Urk, met name onder starters. Een 130% programmering zorgt ervoor dat de achterstand aan nieuwbouw woningen voor deze groep wordt ingelopen en zal de productie van het benodigd aantal woningen garanderen door eventuele planuitval. Dit betekent dat het kwantitatieve kader vooral aan de ondergrens verruimd zal moeten worden naar 115 woningen. Aan de bovengrens kan het kader beperkt groeien tot 135 woningen per jaar. Let wel, dit is een extra ambitie dat het risico met zich meebrengt dat er tijdelijk teveel woningen gerealiseerd worden. Dit wordt gezien als een aanvaardbaar risico als het wordt afgezet tegen een te lage productie over diezelfde periode. Eventueel kan na 5 jaar worden geëvalueerd of de doelen weer bijgesteld moeten worden op 100% van het benodigd aantal woningen.
184.103 | Programma Wonen 1.0
8
De plancapaciteit laat zien dat Urk in de toekomst erg afhankelijk zal zijn van het gereedkomen van de Zeeheldenwijk en toekomstige uitbreidingslocaties voor de productie van nieuwe woningen. Daarom is het belangrijk om de ontwikkeling van de Zeeheldenwijk en overige uitbreidingslocaties voortvarend door te zetten zodat eventuele vertragingen kunnen worden voorkomen. Het verruimen van de kwantitatieve doelen betekend ook dat er eerder naar nieuwe uitbreidingslocaties gezocht moet worden. De huidige woonvisie biedt hier tot ongeveer 2035 ruimte voor. Om ook op de langere termijn (tot 2040 en daarna) de woningbouwproductie te kunnen blijven garanderen, zal buiten de huidige aangewezen gebieden in de Woonvisie gekeken moeten worden. Ook is het belangrijk om te zoeken naar nieuwe inbreidingsplekken waar verdichting mogelijk is. Op inbreidingslocaties kan overwogen worden om voorrang te geven aan speciale doelgroepen die minder mobiel zijn en afhankelijk van voorzieningen. Denk hierbij aan ouderen die graag in het dorp willen blijven wonen of mensen met een verstandelijke beperking die dichtbij hun ouders of familie willen blijven. Wel is het belangrijk dat dit niet ten koste gaat van het doel om complete wijken te realiseren in de uitbreidingsgebieden. Dit zal voorkomen dat speciale doelgroepen voor nieuwbouw op Urk niet alleen afhankelijk zijn van inbreiding.
Tot slot, de provincie Flevoland heeft recentelijk aangeboden om 100.000 woningen toe te voegen op basis van de Motie Daniel Koerhuis. De gemeente Urk heeft aangegeven hieraan bij te willen dragen door 3.500 woningen te realiseren. Door gebrek aan ruimte in bestaande wijken zou dit gerealiseerd moeten worden door de bouw van de Zeeheldenwijk te versnellen en eerder opzoek te gaan naar nieuwe uitbreidingslocaties. Verder is het belangrijk om woonmilieus te realiseren die in trek zijn bij mensen die van elders naar Urk verhuizen. Ruimte is daarbij een onderscheidend criterium, met ruimere kavels en woningen die aantrekkelijk zijn voor mensen van buiten Urk. Dit vraagt nadere detaillering in toekomstige versies van het Programma Wonen. Het is daarnaast ook van belang om te analyseren wat ’een grote planmatige uitbreiding betekent voor de sociale cohesie in de gemeente. Randvoorwaarde voor deze ontwikkeling is ook een verbeterde bereikbaarheid, met onder meer de Lelylijn. Tot slot, de uitvoering van de Motie Koerhuis heeft een grote impact op de grondpositie van de gemeente. Zeker als wijken ruimer opgezet gaan worden. De gemeente heeft aangegeven dat er tot 2050, ook bij versnelling, voldoende grond zal zijn om binnen de gemeentegrens te bouwen.
Echter, na 2050 zal binnen de huidige gemeentegrens door deelname aan de motie Koerhuis onvoldoende ruimte zijn om aan de vraag naar woningen te kunnen blijven voldoen. Daarom is het belangrijk om in samenwerking met de Noordoostpolder locaties te onderzoeken grenzend aan de woonkern van Urk; binnen en buiten de gemeentegrenzen. Als dit niet mogelijk blijkt, komt op de langere termijn de woningbouwproductie voor de eigen bevolking wellicht in gevaar. Door hier nu al op in te spelen kan dit vermeden worden. Conclusies •
Verruim het kwantitatieve kader naar 115 tot 135 woningen per jaar (130% van de vraag) om de productie van het benodigde aantal woningen te kunnen garanderen. Hierbij blijft de vuistregel, 115 woningen in uitbreidingslocaties en 20 woningen op inbreidingslocaties. Mochten inbreidingslocaties niet voorradig zijn kunnen deze 20 woningen toegevoegd worden op uitbreidingslocaties.
•
Om de inhaalvraag nog sneller in te lopen kan de gemeente besluiten de woningbouwproductie tijdelijk verder te versnellen (eerste vijf jaar) om deze daarna af te zwakken in de volgende vijf jaar. Na drie jaar vindt een actualisatie plaats waarin overwogen wordt het kwantitatief kader opnieuw aan te passen (gebaseerd op de behoefte).
184.103 | Programma Wonen 1.0
9
•
Draag bij aan de realisatie van de motie Koerhuis door versneld de Zeeheldenwijk te realiseren en nieuwe uitbreidingsgebieden aan te wijzen. Werk ook samen met omliggende gemeenten om te verkennen of een deel van de woningen buiten de gemeentegrens gerealiseerd kunnen worden om ook na 2050 aan de vraag van de eigen bevolking te kunnen voldoen.
•
De gemeente Urk is afhankelijk van de Zeeheldenwijk en nieuwe uitbreidingslocaties voor de productie van nieuwe woningen. Om de doelen ook in de toekomst te kunnen blijven behalen zal de ontwikkeling van deze nieuwe wijken voortvarend moeten worden doorgezet.
•
Om vertragingen in het gereedkomen van woningen te voorkomen is het aan te raden om te kijken naar mogelijke inbreiding en verdichtingslocaties.
•
Als naar inbreidingslocaties gekeken wordt, overweeg om voorrang te geven aan speciale doelgroepen zolang dit niet ten koste gaat van het realiseren van complete wijken in de uitbreidingsgebieden.
2.3 Kwalitatief kader Huidig kader Het huidig kwalitatief kader heeft een sterke focus op grondgebonden woningen voor starters om de druk op de woningmarkt te verlichten. Het programma gaat voor nieuwe projecten uit van ongeveer 80% grondgebonden koopwoningen in verschillende vormen (bijvoorbeeld: rij, hoek, vrijstaand etc.), 5% gestapelde koopwoningen, 10% sociale huurwoningen en 5% particuliere huurwoningen. Verder worden de volgende Urker doelgroepen geïdentificeerd: • Starters en 1-2 persoonshuishoudens (<25 jaar met een laag/hoog inkomen) • Doorstromende gezinnen en 1-2 persoonshuishoudens (25-54 jaar) • Arbeidsmigranten Als laatste wordt een aantal speciale aandachtgroepen genoemd. Dit betreft de volgende groepen: • Overige huishoudens met een laag inkomen (Bijv. senioren, alleenstaande ouders etc.) • Statushouders • Huishoudens met onbegrepen/verward gedrag Als gekeken wordt naar de woningbouwproductie sinds 2016, laten de bestudeerde onderzoeken zien dat het huidige programma op sommige onderdelen goed gevolgd is. Echter de realisatie van huurwoningen blijft achter bij de opgave vanuit de woonvisie. Zeker als gekeken wordt naar de realisatie van particuliere huurwoningen en grondgebonden sociale huurwoningen.
184.103 | Programma Wonen 1.0
10
Tabel 4: Gerealiseerde Woningen op Basis van Gronduitgifte: Gemeente Urk: 2016 - 2020
Type woning
Aandeel gerealiseerd
Opgave (obv Woonvisie)
Koop Rij/hoek - klein Rij/hoek - normaal
32%
30%
2-1 kap en vrijstaand
33%
25%
Grondgebonden levensloopbestendig
0%
25%
Gestapeld levensloopbestendig
26%
5%
Grondgebonden levensloopbestendig
1%
5%
Gestapeld levensloopbestendig
6%
5%
Gestapeld levensloopbestendig
0%
5%
Huurkoop
1%
0%
100%
100%
Rij/hoek - groot
Huur sociaal
Huur particulier
Totaal Bron: Gronduitgifte tabel gemeente Urk 2021
Het Woonwensen- en Leefbaarheidsonderzoek laat zien dat deze verdeling niet meer geheel actueel is. In de volgende secties wordt onderbouwd hoe deze verdeling aangepast zou kunnen worden.
Thuiswonende jongeren en kleine huishoudens jonger dan 30 jaar Uit het Woonwensen- en leefbaarheidsonderzoek komt naar voren dat er een grote groep jongeren is die nog thuis woont. Deze groep bestaat uit ongeveer 2.400 jongeren tussen de 18 en 35 jaar. Ongeveer 76% van deze groep bevindt zich in de leeftijdsgroep 18-24 jaar en 21% zit in de leeftijdsgroep 25-29 jaar. Een heel klein groepje (3%) is ouder dan 30 jaar. Binnen deze groep bestaat een sterke ongerealiseerde verhuiswens. Het Woonwensen- en leefbaarheidsonderzoek laat zien dat in 2020, 13% van de thuiswonende jongeren op Urk een urgente verhuiswens 4 hebben. Als naar daadwerkelijke verhuisbewegingen in 2019 gekeken wordt laat het onderzoek zien dat ongeveer 10% van de thuiswonende jongeren daadwerkelijk is verhuisd. Dit is een signaal dat deze groep extra aandacht in het woonprogramma verdient door middel van goedkope huur en koopwoningen. Ook kan de doorstroom verder bevorderd worden om zo de huidige voorraad beter te benutten.
4 Een urgente verhuiswens betekent dat de persoon zo snel mogelijk zou willen verhuizen.
184.103 | Programma Wonen 1.0
11
Figuur 3: Verhuiswens vergeleken met verhuisbewegingen van thuiswonende jongeren: gemeente Urk; 2019-2020
Bron: Woonwensen- en leefbaarheidsonderzoek (2020)
Naast thuiswonende jongeren laat het Woonwensen- en leefbaarheidsonderzoek ook zien dat de verhuiswens onder kleine huishoudens (1-2 personen) in de leeftijdscategorie 29 jaar of jonger relatief groot is. Ongeveer 29% van deze huishoudens heeft een verhuiswens en van deze 29% heeft 32% een urgente verhuiswens. Als gekeken wordt naar de gehele bevolking op Urk heeft ook 29% een verhuiswens, echter, slechts 23% heeft ook een urgente verhuiswens. Dit kan verklaren waarom starters en jonge doorstromers vaak van Urk af verhuizen (zie figuur 2). Vertrekkers gaan voornamelijk naar omliggende gemeentes zoals de gemeente Noordoostpolder en naar studentensteden. Ook zien we vanuit de Noordoostpolder en deze studentensteden de meeste vestigingen op Urk. Dit duidt erop dat starters wachten op een geschikte woning op Urk van buiten de gemeente. Het gereed brengen van meer starterswoningen in de huur en koopsector door nieuwbouw of doorstroom zou deze mensen op Urk kunnen behouden. Wel is het aan te raden om zo’n strategie met de omliggende gemeenten af te stemmen omdat deze wellicht op verhuisstromen vanaf Urk rekenen bij het opstellen van hun eigen woonprogramma’s. Figuur 4: Vertrekkers en binnen verhuizers naar type huishoudens: gemeente Urk; 2006-2017
Bron: CBS Microdata 2019, periode 2006-2017, bewerking Companen
Jonge senioren (65 tot 74 jaar) Een andere groep die duidelijk naar voren komt in het Woonwensen- en leefbaarheidsonderzoek is die van jongere senioren tussen de 65 en 74 jaar. Onder deze groep is de urgente verhuiswens groot. Ongeveer 10% van de senioren in deze leeftijdscategorie heeft een urgente verhuiswens (40% van alle jonge senioren met een verhuiswens). Dit suggereert dat er te weinig doorstroommogelijkheden zijn op Urk voor deze groep. Verhuisbewegingen uit CBS Microdata in figuur 4 laat zien dat deze groep niet van
184.103 | Programma Wonen 1.0
12
Urk af vertrekt en wacht tot een geschikte woning beschikbaar komt. Hier ligt een duidelijke opgave voor de gemeente om doorstroom op gang te brengen. Deze opgave kan vormgegeven worden door het maken van ruimte in het Programma Wonen 1.0 voor geschikte senioren appartementen en levensloopbestendige woningen in het duurdere huur- en koopsegment. Ook zou gedacht kunnen worden aan innovatieve woonvormen zoals knarrenhofjes die gebruik maken van de sterke gemeenschapszin en mantelzorg op Urk. Het bouwen voor deze groep kan de doorstroom op gang brengen en als bijeffect mogelijkheden creëren voor starters op de woningmarkt.
Arbeidsmigranten De economie op Urk zal in de toekomst afhankelijk blijven van arbeidsmigranten die veel werk verzetten op de visverwerkende industrie. Uit onderzoek voor de provincie Flevoland blijkt dat er ongeveer 100 120 arbeidsmigranten op Urk woonden in 2018 terwijl geschat wordt dat er in datzelfde jaar 1,200 arbeidsmigranten werkzaam waren op Urk. Momenteel is het beleid dat de gemeente in samenspraak met werkgevers huisvesting voor arbeidsmigranten regelt maar dit lukt niet altijd. Veel arbeidsmigranten die op Urk werken, wonen in de gemeente Noordoostpolder. In het recentelijk gepresenteerde handhavingsprogramma 2020 staat dat omwonenden vaker overlast ondervinden en dat migranten niet altijd gehuisvest worden volgens de huidige wet en regelgeving. Het wordt geschat dat er momenteel 20 adressen zijn waar ‘short-stay’, ‘mid-stay’ en ‘long-stay’ arbeidsmigranten wonen. Het zou overwogen kunnen worden om in samenspraak met Patrimonium of een andere partner een actiever beleid te voeren en zo huisvestingsmogelijkheden te creëren voor met name de ‘mid’- en ‘long-stay’ arbeidsmigranten die, door middel van hun werk, een grote bijdrage leveren aan de algehele welvaart van Urk. Ook kan gedacht worden aan het actiever zoeken en controleren van locaties voor ‘short-stay’ migranten in samenwerking met de werkgevers.
Dit vraagstuk zal verder worden uitgewerkt in samenspraak met de gemeente en belanghebbenden als onderdeel van de geactualiseerde Woonvisie.
Wonen en zorg De voorlopige resultaten van de Wonen en Zorg analyse die momenteel wordt uitgevoerd laten zien dat Urk vergrijst, alhoewel langzamer dan Nederland als geheel. In 2040 zal het aantal senioren huishoudens (65+ jaar) op Urk zijn gestegen tot 31%. In 2020 was dat 22%. Heisessies met belanghebbenden laten zien dat men zo lang mogelijk thuis wil blijven wonen maar dat Urkers tussen de 60 en 80 vaker somatische klachten hebben door het harde werk in de visserij en visverwerkende industrie. Dit kan verklaren waarom de verhuiswens onder senioren tussen de 65 en 74 jaar zo groot is. Somatische zorg kan echter wel steeds vaker thuis geleverd worden. Ook is de sociale cohesie op Urk groot waardoor mantelzorg meer vanzelfsprekend is dan in andere gemeenten. Echter, ook op Urk staat de vanzelfsprekendheid van mantelzorg steeds meer onder druk. Er is dan ook veel vraag naar geclusterd zelfstandig wonen. Ook kiezen vermogende ouderen vaker voor een Volledig of Modulair Pakket Thuis indicatie (VPT/MPT) vanwege de lagere eigen bijdrage. Op basis van deze trends laten de voorlopige cijfers uit de Wonen en Zorg analyse zien dat er op basis van het huidige beleid en plannen in 2040 een tekort zal zijn van 460 geclusterde woningen, evenals een tekort van 60 plekken voor somatische 24 uurszorg en 60 plekken voor psychogeriatrische zorg voor mensen met dementie.
Dit is inclusief de geplande bouw in de Zeeheldenwijk
184.103 | Programma Wonen 1.0
13
Figuur 5: Prognose Wonen en Zorg Vraag-Aanbod Balans: gemeente Urk; 2020 - 2040
Bron: Wonen en zorg analyse (2021)
Voor mensen met een verstandelijke beperking laten de voorlopige cijfers zien dat ongeveer 25 gespikkelde woningen nodig zijn in 2040. Voor het opvangen van de jaarlijkse uitstroom uit de Maatschappelijke Opvang en Beschermd Wonen (MO/BW) zijn jaarlijks ongeveer 4 tot 7 woningen nodig. Het is aan te raden om deze opgaven in het Programma Wonen 1.0 op te nemen wanneer zij definitief zijn vastgesteld in een aparte opgave om ervoor te zorgen dat deze groepen niet over het hoofd worden gezien in nieuwe projecten.
Aandachtgroepen Eén van de aandachtgroepen in de huidige Woonvisie is huishoudens met een laag inkomen zoals senioren en alleenstaande ouders. Vanuit het Woonwensen- en leefbaarheidsonderzoek komt naar voren dat veel Urkers met een laag inkomen huiseigenaar zijn. Voor huishoudens met een inkomen tot €39.000 per jaar was dat 64% en voor huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (€23.275 - €32.200) was dit 42% in 2020. Echter, mede als gevolg van een groeiende bevolking en een lage rentestand zijn de WOZwaardes op Urk sterk gestegen. Tussen 2015 en 2020 groeide de gemiddelde WOZ-waarde met 25,7% tot € 240.000. De inkomensgroei kan dit niet bijbenen. Dit betekent dat veel van deze huishoudens, als zij nu de woningmarkt zouden betreden, geen woning meer kunnen kopen. Dit zal op de korte termijn de vraag naar sociale en midden-huur woningen doen toenemen. Het is hierdoor aan te raden om hierop te anticiperen in het nieuwe Programma Wonen 1.0 door middel van het vergroten van het aandeel socialeen middenhuur woningen. Ook kan gedacht worden aan financieel stimulerende middelen zoals startersleningen. Tot slot is het belangrijk om te zorgen voor voorzieningen in de uitbreidingslocaties op Urk voor aandachtgroepen zoals senioren en mensen met een zorg- of ondersteuningsbehoefte.
Dit gebeurt al in de Zeeheldenwijk, maar het is belangrijk dat dit op volgende uitbreidingslocaties wordt doorgezet. Deze voorzieningen kunnen ervoor zorgen dat gedifferentieerde wijken zich gaan vormen ook buiten het centrum.
184.103 | Programma Wonen 1.0
14
Conclusies •
Creëer nog meer ruimte voor starters jonger dan 25 jaar op de woningmarkt door de focus ietwat te verleggen van grondgebonden 2-1 kap en vrijstaande woningen, naar sociale en midden huur woningen en goedkope koop meergezinswoningen. Ook kan gedacht worden aan huurkoop woningen zoals recentelijk in het Arianehof zijn gerealiseerd.
•
Neem jonge 1-2 persoons senioren huishoudens tussen de 65 en 75 jaar op in de doelgroepen om doorstroming te bevorderen. Dit zou kunnen door het creëren van meer geclusterde woonvormen en innovatieve woonvormen zoals knarrenhofjes en meergeneratiewoningen.
•
Anticipeer op de wens om langer thuis te wonen door het faciliteren van mantelzorg en het levensloopbestendig maken van de huidige woningvoorraad.
•
Zorg dat doelen voor clusterwoningen, 24-uurs SOM en 24-uurs PG plekken worden opgenomen in het programma om aan de groei van de toekomstige vraag te voorzien.
•
Creëer plekken in het programma voor gespikkeld wonen voor mensen met een verstandelijke beperking evenals woningen voor uitstroom uit de MO/BW.
•
Voer een actiever beleid voor huisvesting van arbeidsmigranten in samenwerking met Patrimonium en werkgevers voor short- mid- en long-stay migranten.
•
Neem een groter aandeel sociale huurwoningen en huurwoningen in het middensegment op in het Programma wonen en overweeg financieel stimulerende middelen zoals startersleningen voor nieuwe projecten om kansen te behouden voor huishoudens met lage inkomens die door gestegen huizenprijzen geen woning meer kunnen kopen.
2.4 Overzicht Programma wonen 1.0 Hieronder staat een samenvatting van het voorgestelde Programma wonen 1.0 op basis van de bevindingen in de vorige hoofdstukken van deze notitie.
Doelgroepen De Urker doelgroepen kunnen als volgt worden geïdentificeerd: 1) Starters (1-2 persoons huishoudens) < 25 jaar 2) Doorstromende senioren (1-2 persoons huishoudens. 65-74 jaar) 3) Bijzondere doelgroepen: a) Huishoudens met een zorg vraag (senioren en mensen met een beperking of onbegrepen gedrag) b) Huishoudens met een laag inkomen (tot de huurtoeslaggrens) c) Arbeidsmigranten d) Statushouders 4) Overige doorstromers (gezinnen en 1-2 persoons huishoudens tot 25-54 jaar)
184.103 | Programma Wonen 1.0
15
Programma wonen 1.0 In de onderstaande tabel is het Programma wonen 1.0 verder uitgewerkt. Dit programma is niet bedoeld als een blauwdruk voor ieder project, maar als een holistisch programma dat zal worden nagestreefd op jaarbasis, verdeeld over verschillende locaties. Dit betekent dat sommige projecten, afhankelijk van hun locatie, meer courante woningen (vrijstaand/2-1 kap) zullen hebben dan andere. Om deze kosten gelijkmatig te verdelen over de gemeente zou een vereveningsfonds in het leven kunnen worden geroepen dat ontwikkelaars van gebieden met minder courante woningen kan helpen bij de exploitatie van deze gebieden. Dit zal verder worden besproken tijdens het uitwerken van de geactualiseerde Woonvisie.
184.103 | Programma Wonen 1.0
16
Tabel 5: Programma wonen 1.0: 2021-2040; Gemeente Urk
Kwantitatief kader 115 – 135 woningen per jaar Kwalitatief kader Planperiode Planperiode Planperiode Belangrijkste doelgroepen 2021 - 2025 2025 - 2030 2030 - 2040
Type woning Koopwoningen klein
10%
10%
middel
29%
29%
groot
10%
10%
2-1 kap / vrijstaand
15%
10%
Rij/hoek Grondgebonden
Waarvan levensloopbestendig gestapeld Meergezins
10% 12%
Waarvan levensloopbestendig
Totaal
12%
Starters/1-2 persoonshuishoudens met lagere inkomens Starters/1-2 persoonshuishoudens 29% hogere inkomens Gezinnen/1-2 persoonshuishoudens 10% 25-54 jaar Gezinnen/1-2 persoonshuishoudens 5% 25-54 jaar 15%
1-2 persoonshuishoudens 55-74 jaar Starters, 1-2 persoonshuishoudens 17% 25 - 74 jaar
100% 76%
1-2 persoonshuishoudens 55-74 jaar
71%
76%
17%
Starters/ 1-2 persoonshuishoudens < 25 jaar 12% 1-2 persoonshuishoudens 25-54 jaar 1-2 persoonshuishoudens 55-74 jaar
Huurwoningen sociaal rij / hoek
15%
Grondgebonden Waarvan levensloopbestendig Gestapeld
25%
1-2 persoonshuishoudens 55-74 jaar 3%
Starters/ 1% 1-2 persoonshuishoudens < 25 jaar 1-2 persoonshuishoudens 25-54 jaar 1-2 persoonshuishoudens 55-74 jaar
20%
13%
7%
Starters/ 9% 1-2 persoonshuishoudens < 25 jaar 1-2 persoonshuishoudens 25-54 jaar 1-2 persoonshuishoudens 55-74 jaar
3%
Meergezins Waarvan levensloopbestendig Totaal
100% 18%
1-2 persoonshuishoudens 55-74 jaar
Huurwoningen vrije sector rij / hoek
3%
Grondgebonden Waarvan levensloopbestendig Gestapeld
25%
3%
1-2 persoonshuishoudens 55-74 jaar 2%
Meergezins Waarvan levensloopbestendig Totaal
184.103 | Programma Wonen 1.0
Starters/ 2% 1-2 persoonshuishoudens < 25 jaar 1-2 persoonshuishoudens 25-54 jaar 1-2 persoonshuishoudens 55-74 jaar
100% 6%
1-2 persoonshuishoudens 55-74 jaar 9%
11%
17
Programma wonen en zorg Vanuit de eerste uitkomsten uit de wonen met zorg analyse komen een aantal opgaven naar voren op het gebied van geclusterd wonen, 24 uurszorg (SOM), 24 uurszorg (PG), gespikkeld wonen (VG) en de uitstroom uit de MO en BW. Deze opgaven zijn vertaald naar aantal woningen en type woningen in de onderstaande tabel. De opgave voor geclusterd wonen is verwerkt in het reguliere programma wonen als het percentage levensloopbestendige woningen. Belangrijk om te vermelden is dat de wonen met zorg analyse nog niet is afgerond. De onderstaande aantallen kunnen dus nog veranderen op basis van het definitieve rapport. Dit zal verwerkt moeten worden in het Programma wonen. Ook is uitstroom uit de MO/BW een regionale opgave en zullen deze aantallen nog moeten worden afgestemd met de omliggende gemeenten. Tabel 6: Voorlopig programma wonen en zorg: 2021-2040; Gemeente Urk
Wonen en Zorg (Voorlopig) Type Woning
Planperiode 2021 – 2040*
Belangrijkste doelgroepen
Meergezins
Gestapeld
60 woningen tot 2040 / 2-5 woningen p.j.
24 uurszorg (SOM)
Meergezins
Gestapeld
60 woningen tot 2040 / 2-5 woningen p.j
24 uurszorg (PG)
25 woningen tot 2040 / 1-2 woningen p.j
Gespikkeld wonen (VG)
Grondgebonden Rij/hoek - klein Meergezins
Gestapeld
Grondgebonden Rij/hoek – klein Meergezins
Gestapeld
80 – 140 woningen tot 2040 / 4-7 woningen p.j.
Uitstroom MO/BW
* De aantallen in de tabel zullen uit het vastgestelde kwantitatieve kader moeten komen. Dit is dus geen extra opgave bovenop de 95 - 135 nieuwe woningen per jaar.
Programma Wonen en Werken Op basis van het onderzoek naar huisvesting voor arbeidsmigranten voor de Provincie Flevoland wordt geschat dat de behoefte voor woningen voor ‘long-stay’ migranten ongeveer 75 woningen is tot 2030. Dit betekent een opgave van 7-8 woningen per jaar. Let op, de aantallen in de tabel zijn een extra opgave. Deze woningen zullen dus bovenop de 95 - 135 nieuwe woningen per jaar moeten worden gerealiseerd. Tabel 7: Programma wonen en werken: 2021-2030; Gemeente Urk
Wonen en Werken Type Woning Grondgebonden
Planperiode 2021 – 2030 Rij/hoek klein
75 woningen tot 2030 / 7-8 woningen per jaar
Rij/hoek middel
75 woningen tot 2030 / 7-8 woningen per jaar
Belangrijkste doelgroepen Arbeidsmigranten
3 Toetsingskader Om te zorgen dat nieuwe initiatieven voldoen aan het kwantitatief en kwalitatief, is het belangrijk dat nieuwe initiatieven worden getoetst via een toetsingskader. De gemeente Urk heeft recentelijk een nieuw Proces Vergunningverlening onder de Omgevingswet voorgesteld. Dit proces bevat een intake en een omgevingstafel waar nieuwbouw initiatieven getoetst kunnen worden. Wij stellen voor om een toetsingskader in te stellen dat gebruikt kan worden aan de intake en omgevingstafels. Dit kader kan de
184.103 | Programma Wonen 1.0
18
gemeente en de ketenpartners houvast geven als zij nieuwe initiatieven met elkaar bespreken. In de volgende sectie wordt het voorgestelde toetsingskader besproken.
3.1 Toetsingskader Om te zorgen dat nieuwe initiatieven voldoen aan het kwantitatief en kwalitatief kader, is het belangrijk dat nieuwe initiatieven worden getoetst via een toetsingskader. De gemeente Urk heeft recentelijk een nieuw Proces Vergunningverlening onder de Omgevingswet voorgesteld. Dit proces bevat een intake en een omgevingstafel waar nieuwbouwinitiatieven getoetst kunnen worden. Wij stellen voor om een toetsingskader in te stellen dat gebruikt kan worden aan de intake en omgevingstafels. Dit kader kan de gemeente en de ketenpartners houvast geven als zij nieuwe initiatieven met elkaar bespreken. In de volgende sectie wordt het voorgestelde toetsingskader besproken.
Richtlijnen Vanuit de opgaven in het Programma Wonen 1.0, de analyse van de huidige Woonvisie en het Coalitieakkoord, hebben we het toetsingskader verder uitgewerkt. Daarbij hanteren we enkele sturende richtingen ter onderbouwing van de invulling. Richtlijn 1: Sturen op realisatie van projecten Om de doelen in het Programma Wonen 1.0 te realiseren heeft planrealisatie de prioriteit in de komende jaren. Voor de korte termijn vraagt dit medewerking aan meerdere plannen om in de behoefte te kunnen voorzien. Richtlijn 2: Focus op projecten in ontwikkelgebieden en binnenstedelijke verdichtingslocaties De gemeente Urk heeft een aantal ontwikkelgebieden aangewezen, zoals de Zeeheldenwijk. In deze gebieden kan de gemeente fors uitbreiden de komende jaren, maar hiervoor is zij afhankelijk van nieuwbouw in de uitbreidingsgebieden. Woningen in de uitbreidingsgebieden zonder binnenstedelijke voorzieningen zijn misschien niet het meest geschikt voor senioren en mensen met zorgbehoeften. Daarom is het aan te raden te blijven sturen op voorzieningen voor deze groepen in de uitbreidingsgebieden, zoals in de Zeeheldenwijk al is gedaan, zodat gedifferentieerde wijken op ‘het eiland’ kunnen vormen. Ook kan de gemeente focussen op kansen binnen het bestaande bebouwde gebied op kansrijke locaties nabij bestaande voorzieningen.
Richtlijn 3: Focus op de woonvraag van Urker doelgroepen In het toetsingskader is het belangrijk dat de gemeente prioriteit geeft aan plannen die voorzien in de kwalitatieve ambities uit de woonvisie zoals beschreven in hoofdstuk 2 van deze notitie. Richtlijn 4: Geef prioriteit aan innovatie Urk is een unieke gemeente in Nederland met een zeer hechte gemeenschap. Door ruimte te bieden aan innovaties die hierop inspelen kan de gemeente ervoor zorgen dat deze eigenschappen benut en gewaarborgd blijven. Denk hierbij aan projecten die mantelzorg faciliteren of het toestaan van meerdere generaties die onafhankelijk samenwonen in dezelfde woning. Richtlijn 5: Programmeer adaptief Inzichten veranderen snel. Het is daarom belangrijk te werken met een adaptieve programmering voor de woningmarkt. Dit kan door het toevoegen van kwalitatief gewenste plannen en het wegnemen van
184.103 | Programma Wonen 1.0
19
gedateerde plannen. Gedateerde plannen houden de pijplijn bezet en belemmeren kwalitatief gewenste plannen. Daarom is het belangrijk om plannen die niet meer voldoen een lagere prioriteit te geven.
Het toetsingskader Initiatieven kunnen worden beoordeelt op drie kaders: Het kwantitatief, het ruimtelijk en het kwalitatief kader. Bij de intake en de omgevingstafels gaat de gemeente met een initiatiefnemer in gesprek over de verschillende kaders, en het eventueel bijstellen of afwijzen van een plan. Per plan worden een aantal punten in beeld gebracht. Deze zijn uitgewerkt in de schematische afbeelding die hieronder is weergegeven. Figuur 6: Schematisch Toetsingskader Initiatieftoetsing Stap
1:
kwantitatief
Stap 2: kwalitatief kader
kader
Plan past binnen programma
ja ja
Ruimtelijk wenselijk nee
ja nee
Toetsing kwalitatief kader
Positieve beoordeling
Voldoet niet of slechts deels
Negatieve beoordeling
Voldoet grotendeels
Positieve beoordeling
Voldoet niet of slechts deels
Negatieve beoordeling
Negatieve beoordeling
Toetsing kwalitatief kader
Ruimtelijk wenselijk nee
Voldoet grotendeels
Negatieve beoordeling
Bron: Companen 2021
Kwantitatief kader In het kwantitatief kader worden de volgende vragen beantwoord: • Past het plan binnen de kwantitatieve woningbehoefte van de gemeente, rekening houdend met de afgesproken prijskaders? Zo ja, dan toetsen op het ruimtelijke - kwalitatieve toetsingskader. • Zo niet, welke product-marktcombinatie betreft het? En met welke gemeenten is er ten aanzien van deze combinatie een significante verhuisrelatie? Zijn deze gemeenten het eens met de realisatie van het beoogde plan? Zo ja, dan toetsen op kwalitatief toetsingskader. • Een kleine overcapaciteit aan plannen leidt niet direct tot schadelijke leegstand. Overcapaciteit legt in sommige gevallen juist opgaven binnen de bestaande voorraad bloot, en creëert daarmee bewegingsruimte in de aanpak van een verouderd deel van de woningvoorraad. De realiteit laat bovendien zien dat lang niet alle woningbouwplannen gerealiseerd worden. Om voldoende ruimte te bieden aan de vernieuwingsopgave binnen de woningvoorraad en rekening te houden met planuitval, is een overcapaciteit van 30% voor woningbouwplannen op korte termijn aan te raden. Wanneer in het uiterste geval blijkt dat de helft van deze plannen toch door gaan, kan deze tot overcapaciteit van de woningvoorraad leiden. Gezien de grote druk op de Urkse woningmarkt is dit een acceptabel risico.
Ruimtelijk toetsingskader Als het plan binnen het kwantitatief kader past, vindt een eerste schifting plaats bij de ruimtelijke wenselijkheid van het plan. Het gaat dan om de inpasbaarheid in de ruimtelijke visie van de gemeente op
184.103 | Programma Wonen 1.0
20
een (deel)gebied. Als een plan niet wenselijk is, of niet wenselijk te maken is, krijgt het een negatieve beoordeling. Kwalitatief toetsingskader Het kwalitatief toetsingskader voorziet in een methode die aan elk plan een kwalitatieve prioriteitstelling geeft. Het gaat daarbij om tot een evenwichtige afweging te komen van verschillende kwalitatieve aspecten van het plan. Het doel is om mee te werken aan plannen die het best scoren op een combinatie van kwaliteiten. Afhankelijk van deze beoordeling kan medewerking worden verleend aan het opstarten van de ruimtelijke procedure. Twee resultaten zijn mogelijk: • een plan voldoet in grote mate en wordt positief beoordeeld vanuit de intake/omgevingstafel door de gemeente en/of de ketenpartners. • een plan voldoet onvoldoende aan het kwalitatief kader en zal ten opzichte van andere belangen gewogen worden, waarbij gekeken wordt naar de bijdrage van het plan aan de doelen in de Visie Wonen.
Evaluatie van het toetsingskader Om te voorkomen dat er overschotten aan plannen met een bepaalde kwalitatieve invulling ontstaan kan het toetsingskader eens per jaar worden geëvalueerd (zie richting 5: adaptief programmeren). Hiermee is door de gemeente bij te sturen wanneer teveel nieuwe plannen, ondanks een positieve uitkomst van het kader, in een behoefte voorzien waarin in de afgelopen jaren reeds voldoende plannen zijn gerealiseerd.
184.103 | Programma Wonen 1.0
21