Bijlage 1 Nota regie op sociale woningbouw Urk voor koop- en huursector.pdf

Voor- en nadelen Voordelen Nadelen • Woningen beter bereikbaar voor huishoudens • De erfpachter heeft alleen duidelijkheid bij met lagere-/middeninkomens, omdat grond niet langlopende erfpacht. Bij korte looptijd leidt meegefinancierd wordt. erfpacht tot onzekerheid. • Denkbaar in de vorm van Koopgarant (moderne • Elke 10 jaar kan de canon worden aangepast, vorm van erfpacht). waardoor de totale woonlasten wezenlijk kunnen veranderen met een te hoge woonlast als risico. • Als er sprake is van eeuwigdurende erfpacht, wordt de kans vergroot dat de woning voor • Banken kunnen kritisch staan ten opzichte van langere tijd betaalbaar blijft. verstrekken van hypotheek. • Principiële kritiek: de overheid is geen “bank”. • Administratieve last: handhaving, controle, erfpachtconstructie is complex in zijn uitvoering, zeker in geval van afkoop. • De erfpachter verwerft geen grond. • In zeer overspannen woningmarkten zal van erfpacht weinig dempende werking uitgaan voor de verkoopprijs (zie bijvoorbeeld Amsterdam en Londen). Weging complexiteit / inspanning gemeentelijke organisatie Implementatie Uitvoering Zwaar Zwaar • Aantonen schaarste/impact op de leefbaarheid • Aanstellen/vinden personeel om canon te toeristische verhuur registeren en te innen • Opnemen categorieën woningen in de • Na 10 jaar mogelijk canon evalueren en huisvestingsverordening waarvoor instrumenten aanpassen.

worden ingezet en vaststelling door de raad. • Opstellen regelgeving rondom toeristische verhuur (registratieplicht/meldplicht/vergunningplicht etc.)

184.104 | Nota Regie op sociale woningbouw voor koop en huursector

20

Waarom niet: De gemeente Urk voert actief grondbeleid en heeft daardoor veel grond in eigen bezit. Grondverkoop is echter ook een belangrijke inkomstenbron voor de gemeente om zo nieuwe grond te kopen en uitbreiding ook in de toekomst te kunnen blijven garanderen. De gemeente heeft aangegeven liever te sturen op een passende verkoopprijs van grond dan grond via erfpacht in bezit te houden.

Specifieke terugkoop- / verkoopregelingen (KoopGarant) Al jaren bestaan er diverse regelingen waarbij de koper van een woning een korting op de marktwaarde krijgt. Verkoopt hij of zij de woning weer, dan wordt de winst of verlies gedeeld. Traditioneel lag het initiatief hiervoor bij woningcorporaties, maar die rol is kleiner geworden door verscherpte boekhoudkundige regels rond jaarverslaglegging en splitsing van de portefeuille (DAEB en niet-DAEB). Daarom zien we de laatste jaren een terugtrekkende beweging van woningcorporaties. Indien de woningcorporaties geen medewerking willen verlenen, kunnen andere partijen mogelijk een rol vervullen, zoals ontwikkelaars, aannemers, beleggers en ook gemeenten (bijvoorbeeld via een op te richten stichting). Voordeel voor gemeenten is dat die geen vastgoedeigenaar wordt en tóch laagdrempelig iets voor koopstarters doet. De meest bekende terugkoopregeling is KoopGarant. Hierbij bieden woningcorporaties en/of ontwikkelaars een woning (bestaand of nieuw) aan voor een lagere prijs dan de marktwaarde inclusief terugkoopgarantie aan de koper. Op het moment van terugkoop deelt de woningcorporatie of ontwikkelaar de waardeontwikkeling met de koper volgens een vaste formule. Koopgarant is juridisch gebaseerd op een recht van erfpacht. In geval van executie is op deze manier de terugkoopregeling en de geïnvesteerde koperskorting veiliggesteld.

Het erfpachtrecht bij Koopgarant maakt dat de koper feitelijk economisch volledig eigenaar is. Het erfpachtrecht wordt namelijk eeuwigdurend gevestigd en de canon voor eeuwig afgekocht. Er is dus geen jaarlijkse canon en de koper hoeft geen nieuwe afkoopsommen meer te betalen. Op deze manier is de erfpacht geen belemmering voor de financiering.

184.104 | Nota Regie op sociale woningbouw voor koop en huursector

21

Voor- en nadelen Voordelen Nadelen • Zorgt voor beschikbaarheid en regulering van • Medewerking externe partij is nodig: koopwoningen die voor lagere- en midden• Woningcorporaties zijn terughoudend inkomens bereikbaar zijn (vanwege korting op • Wie stapt erin en wil risico lopen? verkoopprijs). • KoopGarant: Klachten/negatieve ervaringen: • KoopGarant: Langdurige beschikbaarheid van meest gehoorde klacht is dat een woningen voor doelgroep gegarandeerd door waardevermeerdering door ver-bouwingen en terugkoop- garantie. woningverbeteringen niet wordt meegenomen. Daarnaast bestaan er vermoedens dat sommige taxateurs zich bij het bepalen van de koopprijs sterk laten sturen door de wens van de woningcorporatie of ontwikkelaar Weging complexiteit / inspanning gemeentelijke organisatie Implementatie Uitvoering Zwaar Zwaar (in geval van zelf uitvoeren) • Zoeken naar partijen die geïnteresseerd zijn om • Opzetten stichting die woningen zal beheren woningen via deze constructie aan te bieden. • Begeleiden terugkopen en herverkopen • Afspraken maken met eigenaar van de woningen woningen bij mutatie. (corporatie/anders) wie garant zal staan voor de woning en onder welke voorwaarden • Mogelijk zelf garant staan. Hiervoor financiële risico’s afkaderen in een businessplan, geld beschikbaar maken en voorwaarden opstellen voor de regeling.

Waarom niet: De lokale corporatie heeft aangegeven geen mogelijkheden te zien om koopgarantwoningen aan te bieden onder de huidige wet en regelgeving (DEAB / niet DEAB). De gemeente heeft ook aangegeven dat het zelf aanbieden van deze woningen niet als een taak voor zichzelf te zien.

Verhuurdersvergunning Het vergunningsplichtig stellen van verhuur is nog niet mogelijk, maar er is al in verschillende gemeenten mee geëxperimenteerd. Na positieve ervaringen aldaar heeft de minister aangekondigd dat er een landelijk vervolg komt. De wet is momenteel in de maak en moet het mogelijk make om in alle gemeenten verhuurders te toetsen aan landelijke voorschriften. Verhuurders die zich aan de regels houden hoeven geen vergunning aan te vragen, zo is het idee. Verhuurders die wél regelmatig de huurregels overtreden, bijvoorbeeld door huurders te intimideren of discrimineren of door panden te verhuren voor illegale praktijken, zouden verplicht kunnen worden tot het aanvragen van een vergunning. Als ze niet aan de voorwaarden voor die vergunning voldoen, kan de gemeente de vergunning intrekken en het beheer van het pand overnemen. Indien ingevoerd zou deze mogelijkheid een goede manier zijn om excessen in de verhuur van woningen aan arbeidsmigranten aan te pakken. De minister heeft aangegeven een wet voor te bereiden waarmee gemeenten desgewenst landelijk geüniformeerde voorschriften kunnen instellen voor verhuurders. Ze stelt een systeem voor waarmee gemeenten zelf kunnen beslissen tot het al dan niet invoeren van algemene regels en in specifieke gevallen een vergunningsstelsel kunnen inrichten.

Na overleg met gemeenten zijn de volgende onderwerpen geïnventariseerd: • het voorkomen van intimidatie en discriminatie van woningzoekenden of huurders; • het naleven van de dwingendrechtelijke bepalingen uit het huurrecht door de verhuurder; • het tegengaan van illegaal gebruik van de woning; • het stellen van informatieverplichtingen bij het afsluiten van een huurcontract; en

184.104 | Nota Regie op sociale woningbouw voor koop en huursector

22

•

de hoogte van (aanvangs)huren in relatie tot het woningwaarderingsstelsel.

Voor- en nadelen Voordelen Nadelen • Zorgt voor effectieve aanpak huisjesmelkers. • Administratieve last: handhaving, controle, vergunningverlening. • Kan ingezet worden om de huisvesting van arbeidsmigranten te verbeteren • …(in afwachting van de wet) • … (in afwachting van de wet)

Implementatie In afwachting van de wet

Weging complexiteit / inspanning gemeentelijke organisatie Uitvoering In afwachting van de wet

Waarom niet: Er is nog te weinig bekend over deze maatregel om een goede beslissing te nemen of dit instrument goed kan worden ingezet op Urk. Wel is het aan te raden de ontwikkelingen rondom dit instrument nauwlettend in de gaten te houden.

Zelf woningen bouwen Als geen geschikte partners voor woningbouw kunnen worden gevonden kan de gemeente zelf besluiten woningen te bouwen voor bepaalde doelgroepen. Enkele gemeenten zoals Assen, Purmerend en Rijswijk experimenteren hier al mee en hebben plannen van 90-100 woningen gepland of gerealiseerd in de sociale- en de particuliere huursector. Urk als een gemeente met veel eigen grond zou dit in principe goed op kunnen pakken. Het realiseren van woningen is echter kostbaar en vraagt veel kennis. Ook zitten er een hoop haken en ogen aan. Denk bijvoorbeeld aan vragen als: Is woningbouw een primaire taak van de gemeente, wie houdt de woningen in bezit en voor hoe lang etc.) Voor- en nadelen Voordelen Nadelen • Geeft de mogelijkheid om woningen te creëren • Financiële risico's voor de gemeente. Wat als de waar wel veel vraag naar is maar die niemand woningen minder waard worden. wil/kan bouwen. • Martkpartijen en partners zullen niet altijd even • Gemeente is niet afhankelijk van de belangen blij zijn met het feit dat de gemeente hun taak van andere partijen. invult. • Als de gemeente veel grond heeft kunnen • De "knowhow" om woningen zelf te ontwikkelen woningen op gemeentegrond tegen lagere is niet altijd aanwezig in gemeenten. bouwkosten gerealiseerd worden. • Vergunningsprocessen kunnen sneller verlopen. • projecten kunnen een rendement opleveren.

Weging complexiteit / inspanning gemeentelijke organisatie Implementatie Uitvoering Zwaar Zwaar • Financiële risico’s afkaderen in een businessplan • Personeel aantrekken/omscholen met kennis om dat op politieke steun kan rekenen in de Raad. projecten te begeleiden • Geld en grond verkrijgen/beschikbaar stellen. • Tenders uitzetten bij bouwbedrijven om woningen te bouwen • Mogelijk een entiteit opzetten die woningen in eigendom kan nemen en onderhouden • In geval van koopwoningen: aantrekken van personeel/leveranciers die woningen kunnen verkopen. • In geval van huurwoningen: aantrekken van personeel en financiële middelen om woningen te onderhouden, huur te innen etc.

184.104 | Nota Regie op sociale woningbouw voor koop en huursector

23

Waarom niet: De gemeente heeft aangegeven woningbouw momenteel niet als een primaire taak voor de gemeente te zien.

184.104 | Nota Regie op sociale woningbouw voor koop en huursector

24