Beeldkwaliteitsplan BDBT A4 7-1-2021.pdf

Beeldkwaliteitsplan

Port of Urk - Binnendijks Bedrijventerrein Ambities en uitgangspunten 7 januari 2021

1

gemeente Urk Beeldkwaliteitsplan Port of Urk - Binnendijksbedrijventerrein BG7265 definitief B. van den Berg A. Meuleman, A. Klijnstra; gemeente Urk F. Baarslag 7-1-2021

2

Opdrachtgever Project Dossier Status Auteur Bijdrage Interne controle Projectmanager Datum

Inhoudsopgave

1. 1.1 1.2 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 3. 3.1 3.2 3.3 3.4 4.

Inleiding Doel Werkwijze Het stedenbouwkundigplan De ruimtelijke hoofdstructuur Verkeersstructuur Waterstructuur Bedrijfskavels De gebieden De Overgangszone Het Eiland De Polder De Dijkzone De openbare ruimte

4 4 4 6 7 7 8 8 10 10 12 14 16 18

3

1. Inleiding 1.1 Beeldkwaliteitsplan op hoofdlijnen Voor u ligt het Beeldkwaliteitsplan Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein. Dit beeldkwaliteitsplan (in het vervolg bkp) vormt een bkp op hoofdlijnen waarin ambities en uitgangspunten zijn vastgelegd. Deze geven enerzijds inzicht in de sferen waaraan gedacht wordt bij de ontwikkeling van dit bedrijventerrein. Anderzijds vormen deze de kaders voor de nadere formulering van eisen en wensen in de deelgebied uitwerkingen. Dit bkp wordt samen met het bestemmingsplan Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein door de gemeenteraad vastgesteld. Ook dit bestemmingsplan is een plan op hoofdlijnen. De uitwerkingen van beide plannen is afhankelijk van de fasering en de vragen vanuit de markt. Voor het bestemmingsplan hoeft geen nadere uitwerking te worden gemaakt. Voor het bkp wordt, gekoppeld aan de fasering, een bkp voor het desbetreffende deelgebied opgesteld. Samen met de nadere stedenbouwkundige uitwerking vormen deze het toetsingskader voor de uiteindelijke (omgevings) 4

vergunningsaanvragen. 1.2 Werkwijze Plannen op hoofdlijnen Zowel het bestemmingsplan als dit bkp geven inzichten en richtlijnen voor de ontwikkelingen binnen het bedrijventerrein op hoofdlijnen. Beide worden samen vastgesteld door de gemeenteraad. Deze plannen gelden voor het gehele plangebied van 100 hectare. Om deze plannen op te stellen is op verschillende Bkp op hoofdlijnen Ambities en uitgangspunten Op Hoofdlijnen: • Ten aanzien van de gebieden (beeldbepalende kenmerken en kaders voor nadere formulering van eisen en wensen in de bkp voor deelgebieden) •

Ten aanzien van de openbare ruimte (sfeerimpressie van de relevante profielen inclusief een verwijzing naar het Handboek Openbare Ruimte Urk)

Beschrijving van het proces van bkp op hoofdlijnen tot en met het opstellen van de deelgebied bkp’s

momenten in het proces contact geweest met de ondernemers binnen Urk. Input voor uitwerkingen Voor de noodzakelijke nadere uitwerkingen van het bkp in deelgebied plannen, wordt gedurende de volgende fase opnieuw input opgehaald bij de ondernemers van Urk. Daarbij gaat het om het uiteindelijk te bepalen toetsingskader om te zetten in eisen (wat vinden we dat moet) Bkp deelgebieden Eisen en wensen In detail: • Ten aanzien van de (architectuur van de) gebouwen (bijvoorbeeld situering van de gebouwen, de representatieve ruimtes, kleurgebruik, situering van bijgebouwen, omgaan met reclameuitingen/logo’s) • Ten aanzien van de inrichting en organisatie van de kavel (bijvoorbeeld parkeren, laden en lossen, opslag, erfscheidingen) • Ten aanzien van de openbare ruimte (nadere duiding van wegen) Beschrijving van het proces van kavelkeuze tot en met verlening omgevingsvergunning

en wensen (wat zouden we willen). Hierbij wordt nadrukkelijk gestreefd naar een gezamenlijk opgesteld pakket aan eisen en wensen. Dat ‘we’ niet alleen staat voor de gemeente Urk maar voor de gemeenschap Urk. En dat er dus draagvlak is voor het toetsingskader en dat ‘we’ een mooi, nieuw bedrijventerrein gaan ontwikkelen. Waar-bij het resultaat laat zien dat ‘we’ geleerd hebben van de fouten uit het verleden maar dat het nog wel een Urker bedrijventerrein is geworden.

Participatie In de volgende fase gaat de gemeente met (bereidwillige) ondernemers aan tafel om af te tasten wat haalbare eisen en wensen zijn. Omdat deze eisen en wensen vastgelegd moeten worden in een nadere uitwerking van het bkp voor de verschillende deelgebieden, hebben deze gesprekken geen formele

status. Het resultaat wordt binnen de gemeentelijke organisatie integraal beoordeeld. Daarna wordt het gebruikt als input voor zowel het bkp voor de deelgebieden als de nadere uitwerking van het stedenbouwkundigplan. In deze gesprekken zal het gaan over onderwerpen zoals in de tabel op bladzijde 4 zijn weergegeven.

5

2. Het stedenbouwkundigplan Voor het plangebied is een stedenbouwkundig plan gemaakt. In het stedenbouwkundig plan is een hoofdstructuur ontworpen, bestaande uit een ruimtelijk concept met bijbehorende verkeers- en waterstructuur, landschappelijke inpassing en een aanzet tot een functionele inrichting met bedrijfskavels. De uitgangspunten bestaan uit: - de begrenzing van het plangebied; - de Domineesweg als enige (provinciale) hoofdontsluitingsweg tussen dit nieuwe bedrijventerrein en zowel de A6 aan de oostzijde als het bedrijventerrein Zwolsehoek en de woongebieden op Urk aan de noorden westzijde; - de aanwezigheid van de IJsselmeerdijk langs de westzijde van het plangebied; - de noodzaak tot het ontsluiten van de te ontwikkelen MSNF aan de westzijde; - de aanwezigheid van een tweetal windturbines in het plangebied; - de aanwezigheid van bestaande woningen en bebouwing in het plangebied en de directe omgeving.

6

2.1 De ruimtelijke hoofdstructuur Het Eiland: een ‘schiereiland’ centraal op het bedrijventerrein Centraal in het plangebied is een ‘schiereiland’ gesitueerd; een aan zowel de oost-, zuid- als westzijde met een brede watergang omgeven kern van het bedrijventerrein. Dit eiland vormt het hart van het bedrijventerrein. Dit wordt ruimtelijk versterkt door bij de entrees over het water en op de hoeken het bijzondere karakter van het eiland te verbijzonderen in de openbare ruimte en/of de bebouwing. In dit bkp noemen we dit gebied Het Eiland. De Overgangszone tussen Zwolsehoek en Port of Urk - Binnendijks bedrijventerrein Tussen Het Eiland en de Domineesweg, de zone ten noorden van Het Eiland, ligt een zone die de overgang vormt met de Zwolsehoek. Langs de Domineesweg sluit de bebouwing wat schaal en maat betreft aan op de bebouwing op die van de Zwolsehoek. De bedrijven zullen hier direct op de Domineesweg georiënteerd en ontsloten worden. Ook voor de overige bedrijven in De Overgangszone geldt dat de maat en schaal relatief klein is.

De Polder: een overgangszone naar het polderlandschap Ten zuiden van Het Eiland ligt een zone grenzend aan het omliggende polderlandschap. Deze zone grenst zowel aan de oost als de zuidzijde aan het polderlandschap. De oostzijde van De Polder is het meest beeldbepalende voor het verkeer dat vanaf de A6 Urk nadert. De huidige groenstructuur langs de Zuidermeertocht wordt geheel gehandhaafd en waar mogelijk versterkt, zodat deze groenstructuur een groen filter vormt tussen de nieuw te ontwikkelen bebouwing en het landschap. Voor de bebouwing langs het noordelijk deel van het oostelijk gelegen water worden nadere eisen gesteld in het op te stellen bkp voor dit deelgebied (bijvoorbeeld voorkanten met de aantrekkelijke zijde richting het landschap). In de zone naar het polderlandschap wordt de groenstrook nog eens versterkt door achterkanten van bedrijven richting de Zuidermeerweg te situeren met een groenstrook op de overgang van deze kavels naar de Zuidermeerweg. Aan de zuidzijde blijven de gronden vooralsnog agrarisch bestemd. De Dijkzone In het verlengde van de rij windturbines is evenwijdig aan de dijk een

strook gelegen waarop de achterkanten van kavels grenzen aan de dijk. Twee van deze windturbines staan in deze zone. Door de maat en schaal van deze turbines zullen deze beeldbepalend zijn en blijven voor dit terrein. Deze relatief smalle strook wordt aan de oostzijde begrensd door een van de hoofdwegen van het bedrijventerrein. Tevens zal op termijn de toegang tot de beoogde Martieme Servicehaven Noord Flevoland deze zone kruisen voor de opgang over de dijk. De beoogde ontwikkeling van deze haven, zal overigens ook het beeld dit bedrijventerrein beïnvloeden. De bedrijfshallen die op deze haven ontwikkeld zouden mogen worden zullen boven de dijk uitsteken en in massa en schaal beeldbepalend zijn vanaf zowel het IJsselmeer als dit bedrijventerrein. 2.2 Verkeersstructuur De Boulevard De hoofd verkeersstructuur van het bedrijventerrein bestaat uit een aansluiting op de huidige rotonde in de Domineesweg in de noordoostzijde van het plangebied ter hoogte van het Ensgat. Via de op te waarderen Zuidermeerweg loopt deze hoofdstructuur in zuidelijke richting. Ongeveer halverwege het plangebied buigt de hoofdstructuur af in zuidwestelijke richting. Vanaf hier 7

loopt deze zogenaamde Boulevard in zuidwestelijke richting loodrecht op de dijk. In het verlengde van de Boulevard wordt de weg doorgetrokken over de dijk en vormt daarmee tevens de beoogde hoofdontsluiting voor de MSNF.

(nog te ontwikkelen) Zeeheldenwijk. Onderzocht wordt of het mogelijk is een directe doorsteek te maken voor het fietsverkeer naar de Zwolsehoek waardoor ook de fietsverbinding met de woonbuurten ten noorden van de Urkervaart verbeterd kan worden.

Hoofdontsluiting parallel aan de dijk Evenwijdig aan de dijk loopt vanaf de zuidelijke grens van het plangebied de hoofdstructuur in noordwestelijke richting en vervolgens in noordelijke richting terug naar de Domineesweg en vormt ongeveer ter hoogte van de watergang langs de Breehorn de tweede ontsluiting van het plangebied. Zoals opgenomen in het stedenbouwkundig plan kan de noordwestelijke hoofdstructuur in de toekomst doorgetrokken worden tot aan de Domineesweg om daar iets oostelijk van de Westwal aan te sluiten als derde ontsluiting of als tweede hoofdontsluiting ter vervanging van de hiervoor genoemde tweede ontsluiting.

Het overige ontsluitingsnetwerk Een onderliggende verkeersstructuur is indicatief opgenomen in het stedenbouwkundig plan. Deze verkeersstructuur is echter flexibel en kan naar gelang de ontwikkeling van het bedrijventerrein ingericht worden. Hierbij is het uitgangspunt dat er niet geparkeerd wordt op de openbare weg, maar dat al het parkeren, inclusief laden en lossen, plaatsvindt op de bedrijfskavels.

De centrale fietsroute Vanaf de Domineesweg is halverwege het plangebied een vrijliggend fietspad opgenomen in de plannen. Via het fietspad langs de Domineesweg sluit deze route aan op bestaande fietspaden richting het oude dorp, de Zwolsehoek en de 8

2.3 Waterstructuur In het midden van het plangebied rond Het Eiland heeft de waterstructuur een robuuster karakter; de watergangen zijn breder dan de andere watergangen in het plangebied en deze watergangen kennen ruime bochten. Hiermee wordt de suggestie van Het Eiland versterkt. Alle watergangen zijn gekoppeld aan de hoofdinfrastructuur binnen het bedrijventerrein. Dit versterkt de oriëntatie mogelijkheden binnen het gebied.

2.4 Bedrijfskavels Tussen en rondom de hoofdstructuur voor verkeer en water ontstaat een aangenaam, ruim bedrijventerrein waar ruimte is voor allerhande bedrijfskavels. Een nadere invulling van deze structuur ontstaat bij de ontwikkeling van dit terrein in samenspraak met de ondernemers. Binnen de mogelijke faseringen (afhankelijk van de beschikbaarheid van grond) wordt samen met de ondernemer gezocht naar de beste plek; gebaseerd op eisen en wensen van de ondernemer en op basis van kenmerken en mogelijkheden die het plan biedt. Op deze wijze groeit de uitwerking van het plan mee met de vraag vanuit de markt. Clustering van bedrijven is daarbij niet dwingend voorgeschreven, omdat deze afhankelijk is van de te vestigen bedrijven. Daarnaast ontstaat clustering door beeldkwaliteitseisen en milieuzonering. Op en zuidwestelijk van Het Eiland ontstaat bijvoorbeeld de meeste milieuruimte. Dit is hierdoor de meest geschikte plek voor de visverwerkende industrie, omdat deze hier zo min mogelijk omliggende gevoelige functies, zoals woningen, hindert. Zelfstandige kantoren kunnen gevoelige functies zijn of worden, af-

hankelijk van hun omvang. Om de visverwerkende industrie zo min mogelijk te hinderen, zijn zelfstandige kantoren uitsluitend toegestaan in het noordelijk deel van het plangebied (de overgangszone tussen Zwolsehoek en Port of Urk - Binnendijks bedrijventerrein). Ondergeschikte kantoorfuncties zijn van belang voor de te vestigen bedrijven en zijn uiteraard wel toegestaan. In verband met de aanwezigheid van de A6 in de nabijheid van het plangebied en het ontbreken van voldoende truckersparkeerplaatsen in de regio, biedt dit bedrijventerrein ruimte aan de mogelijkheid tot het realiseren van een truckersparkeerplaats. Op deze parkeerplaats is ruimte voor langparkeren van vrachtwagens. Hiermee bestaat er minder noodzaak tot het parkeren van vrachtwagens elders op willekeurige plekken op Urk.

9

3. De gebieden 3.1 De Overgangszone De ligging: De Overgangszone is gelegen ten zuiden van de Domineesweg en vormt de overgang tussen de kleinschalige bebouwing van het bedrijventerrein Zwolsche Hoek naar de grootschalige bebouwingsmogelijkheden op dit bedrijventerrein (Het Eiland en De Polder). De kenmerken: Hier worden zoveel mogelijk kleinschalige bebouwing ontwikkeld, veelal lokaal georiënteerde bedrijvigheid. De kavels zijn relatief klein. Hier passen geen grote bedrijfshallen met laadperrons. Alle (gemeentelijke) wegen in deze zone zijn erftoegangswegen. Alle bedrijfskavels zijn direct vanaf de weg bereikbaar. Vanaf de Domineesweg loopt een hoofdfietsroute van noord naar zuid over het bedrijventerrein. Deze met bomen begeleide (schaduwwerking en herkenning) route doorsnijdt ook De Overgangszone. De accenten: De Overgangszone is het eerste deel van het bedrijventerrein dat een passant vanaf de Domineesweg ervaart. 10

Bij de rotonde is daarom voorzien in een accent (bijzonder gebouw) dat passend is bij de plek (de maat en schaal van Urk en tegelijkertijd de opmaat naar een bedrijventerrein van 100 hectare).

GEBRUIK SCHIJNGEVEL ALS WANDVORMING KLEINSCHALIGE BEDRIJFSBEBOUWING: REPRESENTATIEVE DELEN ONDER ZELFDE DAK ALS BEDRIJFSHAL

KLEINSCHALIGE BEDRIJFSBEBOUWING: REPERSENTATIEVE DELEN OP DE HOEK

sfeerbeelden

KLEINSCHALIGE BEDRIJFSBEBOUWING: REPERSENTATIEVE DELEN OP VERDIEPING VOORZIJDE

KLEINSCHALIGE BEDRIJFSBEBOUWING: REPERSENTATIEVE DELEN OP VERDIEPING VOORZIJDE

KLEINSCHALIGE BEDRIJFSBEBOUWING: REPERSENTATIEVE DELEN OP VERDIEPING VOORZIJDE

KLEINSCHALIGE BEDRIJFSBEBOUWING: REPERSENTATIEVE DELEN VOORZIJDE EN TRANSPARANT

11

3.2 Het Eiland De ligging: Het Eiland bevindt zich in het hart van het bedrijventerrein. Hier kunnen in principe de hoogste milieucategorie bedrijven gesitueerd worden. De kenmerken: Het Eiland is in feite een schiereiland. Langs de hoofdstructuur wegen is echter de beleving van deze zone als die van een eiland. De brede robuuste waterstructuur met rond de hoeken verbredingen, versterkt die beleving. De bebouwing langs de waterrand staat georiënteerd op de overzijde van het water; dus met de voorkant naar het water en gericht naar de Boulevard. Dat betekent dat deze kavels (op de hoekkavel langs wegen na) een ontsluiting ‘van achteren’ krijgen vanaf Het Eiland. Deze hoeven niet strak in het gelid te staan. De gebouwen vormen samen met elkaar een aantrekkelijk ingerichte, groene oever. Vanaf De Overgangszone loopt een hoofdfietsroute van noord naar zuid over het bedrijventerrein richting het zuiden. Deze met bomen begeleide route doorsnijdt ook Het Eiland. Op Het Eiland is plek voor de grotere bedrijfshallen en kavels. Door de ligging leent Het Eiland zich uitstekend voor de aan vis of aan vis 12

gerelateerde bedrijvigheid. Laadperrons passen ook in dit beeld. De hoofdstructuur fietsroute is centraal over Het Eiland gelegen en verbindt De Overgangszone met De Polder. Ook hier is de fietsroute eenduidig ingericht; vrijliggend met een bomenrij die zorgt voor schaduwwerking op het fietspad. De accenten: De eerste hoek van Het Eiland, de noordoostelijke hoek, vormt het accent waarbij de passant die zich over de Boulevard beweegt, begrijpt dat hier Het Eiland begint. Aan de zuiden westzijde komen waarschijnlijk de entree’s vanaf de

hoofdontsluitingswegen richting Het Eiland. Deze plekken worden bijzondere plekken; geaccentueerd door bijzondere poortgebouwen als onderdeel van de bedrijvenkavels en/of door verbijzondering van de waterkunstwerken in de vorm van gemetselde duikers.

ACCENT BIJ DE WATEROVERGANGEN ALS POORT VOOR HET EILAND

BIJZONDER ACCENT OP DE HOEK VAN HET EILAND ALS ZICHTBARE MARKERING

REPRESENTATIEVE RUIMTES NAAR HET WATER. TRANSPARANTE GEVELS GEVEN AANTREKKELIJK INZICHT IN BEDRIJFSVOERING ALS RAND VAN HET EILAND

sfeerbeelden DE TOEGANG WORDT VORMGEGEVEN MET VERBIJZONDERDE DUIKERS

GROTE BEDRIJFSHALLEN (INCLUSIEF LAADPERRONS) ZIJN HIER MOGELIJK BIJZONDER PAND OP HOEK EILAND MET GROEN AFLOPEND TOT AAN HET WATER 13

3.3 De Polder De ligging: Aan de zuidezijde van het bedrijventerrein is De Polder gelegen. Deze zone vormt de overgang van het bedrijventerrein naar het polderlandschap aan de oost en zuidzijde. De kenmerken: De noordzijde van De Polder vormt het gezicht van deze zone richting de Boulevard. Deze rand krijgt een wandvorming met een redelijke mate van aaneengeslotenheid maar met een representatieve uitstraling. Deze rand van De Polder vormt een tegenhanger van de randbebouwing op Het Eiland die losser en in het groen geplaatst is. Deze gebouwen worden niet direct vanaf de Boulevard maar vanachteren ontsloten. Achter deze wand is ruimte voor de grote bedrijfshallen (met of zonder laadperrons) en andere grootschalige functies zoals een tankstation of een truckersparking inclusief bijbehorende horecagelegenheid. De oostzijde van De Polder wordt door de bestaande bomen langs de Zuidermeerweg afgeschermd van de open polder. Indien noodzakelijk wordt deze rij nog versterkt. De aangrenzende bedrijvenkavels zullen met de achterkant tegen deze groene buffer worden aangelegd en vanuit het bedrijventerrein worden 14

ontsloten. De zuidzijde is wel voorzien als te ontwikkelen bedrijventerrein maar nog niet in het bestemmingsplan als zodanig bestemd. Op termijn zal onderzocht worden of ook hier sprake gaat zijn van een dergelijke groene buffer als overgang tussen het bedrijventerrein en de polder of dat hier een ‘voorkant’ gerealiseerd wordt. De hoofdstructuur fietsroute krijgt een voorlopig einde in De Polder. Ook in deze zone is deze route herkenbaar aan een vrijliggend fietspad voorzien van een bomenrij als schaduwdak.

De accenten: De gehele wandvorming langs de Boulevard vormt het accent van deze zone. Deze accentvorming zal meer uitwerking krijgen in vorm van representativiteit dan in gewenste hoogte accenten.

IN DE POLDER IS RUIMTE VOOR EEN TANKSTATION

AANTREKKELIJKE OPLOSSING LAADPERRONS IN RELATIE TOT BEDRIJFSHAL EN REPRESENTATIEVE RUIMTES IN DE POLDER IS RUIMTE VOOR TRUCKERSPARKEERPLEK

sfeerbeelden BEOOGDE WANDVORMING LANGS DE BOULEVARD

GROTE BEDRIJFSHALLEN ZIJN HIER MOGELIJK AANTREKKELIJKE INRICHTING KAVELS LANGS DE BOULEVARD DRAGEN BIJ AAN DE KWALITEITSBELEVING 15

3.4 De Dijkzone De ligging: De Dijkzone wordt gevormd door een relatief smalle strook langs de dijk. Aan de westzijde grenst de taludsloot van de dijk en aan de oostzijde een van de hoofdontsluitingswegen van het bedrijventerrein. De kenmerken: In deze zone staan de laatste twee windturbines van een lange rij windturbines die langs de IJsselmeerdijk zijn gesitueerd. Deze zijn door de enorme maatvoering zeer beeld- en schaalbepalend voor dit terrein. De ligging naast de dijk betekent dat zowel passanten vanaf het bedrijventerrein (vanaf het maaiveld) als vanaf de dijk (opgang naar de toekomstige haven en wandelaars over de dijk) zicht hebben op deze zone. Een extra kenmerk is het zicht vanaf het maaiveld op het dijktalud en de daarachter te realiseren grootschalige bedrijfsbebouwing van de beoogde haven. Dat vraagt om aantrekkelijke gevelbeelden van de gebouwen naar beide zijden. De accenten: Aan de noordzijde van het bedrijventerrein, aan de Domineesweg, ligt straks de eerste kavel van dit terrein voor de passanten komend vanaf Urk (dorp en oude haven). Deze plek ligt 16

in de zichtlijn van de Domineesweg. Een gebouwd accent kan hier de entree van het nieuwe bedrijventerrein aanduiden.

DE BEOOGDE MSNF AAN DE ANDERE KANT VAN DE DIJK ZAL MEDE HET BEELD VAN DIT BEDRIJVENTERREIN BEPALEN

TRANSPARANTE EN GROENE ERFSCHEIDING LANGS DE WEG MAAKT ZICHT OP DE DIJK MOGELIJK

sfeerbeelden ALZIJDIGE VORMGEVING VAN DE GEBOUWEN ZORGT ERVOOR DAT OOK VANAF DE DIJKZIJDE DE GEBOUWEN AANTREKKELIJK OGEN 17

4. De openbare ruimte Voor wat betreft de inrichting openbare ruimte wordt verwezen naar het Handboek openbare ruimte, gemeente Urk (2017). Op dit moment wordt dit handboek geactualiseerd. Daarin zijn en worden zowel de gewenste maatvoering als de te gebruiken materialen vastgelegd. Om een impressie te geven van de voorgestelde profielen zijn in dit bkp de profielen voor de belangrijkste wegen nader uitgewerkt. Dit betreft het profiel voor de hoofdontsluitingswegen zonder directe ontsluiting van en naar de erven en de standaard ontsluitingswegen waarvandaan erven direct ontsloten worden.

18

19

20