2021 06 17 Nota Gronduitgifte 2021 - 2024.pdf

Nota Gronduitgifte 2021 - 2024, gemeente Urk

Nota Gronduitgifte 2021 - 2024, gemeente Urk Opdrachtgever: Project: Datum: Status: Opstellers:

Gemeente Urk Nota Gronduitgifte 2021 - 2024 17 juni 2021 Concept Angela de Vries - Meuleman Kristian van de Laar

2 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ............................................................................................................... 6 1.1.

Inleiding .................................................................................................................. 6

1.2.

Doel van de nota ..................................................................................................... 7

1.2.1.

Transparantie................................................................................................... 7

1.2.2.

Marktconformiteit ............................................................................................. 7

1.2.3.

Eerlijke concurrentie en gelijke kansen ............................................................ 7

1.3. Advies uitgifte gronden voor de bouw van projectmatige woningen van Bregman advisering .......................................................................................................................... 8 DEEL A:

Gronduitgifte woningbouw ................................................................................... 9

2.

Inzet van de gemeente bij de gronduitgifte ........................................................ 10

3.

Vormen van toewijzing van (uitgifte van) gronden ............................................. 12 3.1.

(C)PO, bouwkavels voor (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap ................... 12

3.2.

Sociale woningbouw (sociale huur- en koopwoningen) ......................................... 12

3.3.

Specifieke woonvormen ........................................................................................ 12

3.4.

Projectmatige bouw van woningen........................................................................ 13

4.

Toewijzing van gronden voor woningbouw, algemeen ....................................... 14 4.1.

Is er een aanbestedingsplicht bij gronduitgifte?..................................................... 14

4.2.

Het arrest-Müller ................................................................................................... 14

4.2.1.

Rechtstreeks economisch belang .................................................................. 15

4.2.2.

De bouwplicht ................................................................................................ 16

4.2.3.

Door overheden te stellen eisen aan vastgoed .............................................. 17

4.2.4.

Conclusie ....................................................................................................... 17

5. Toewijzing van gronden voor (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap (vrije bouwkavels) ........................................................................................................................ 18 5.1.

Algemeen ............................................................................................................. 18

5.2.

Verkoopproces...................................................................................................... 18

5.2.1. 6.

Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding ................................................ 18 Toewijzing van gronden voor sociale woningbouw ............................................ 19

6.1.

Algemeen ............................................................................................................. 19

6.2.

Sociale huurwoningen ........................................................................................... 19

6.3.

Sociale koopwoningen .......................................................................................... 19

7.

Toewijzing van gronden voor specifieke woonvormen ....................................... 20 7.1.

Eén-op-één selectie .............................................................................................. 20

7.2.

Selectie middels bijvoorbeeld een biedprocedure ................................................. 20

3 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

8.

Toewijzing van gronden voor projectmatige woningbouw, inleiding ................... 21 8.1.

Algemeen ............................................................................................................. 21

8.2.

Projectmatige bouw huurwoningen ....................................................................... 21

8.3.

Afwegingskader keuze omvang velden ................................................................. 21

8.4.

De aan de gemeente ter beschikking staande biedprocedures ............................. 22

8.4.1. 8.5.

Algemeen ...................................................................................................... 22

De keuze van de gemeente Urk inzake de biedprocedures .................................. 22

8.5.1.

De openbare procedure met voorselectie ...................................................... 22

8.5.2.

De meervoudig onderhandse procedure ........................................................ 23

8.6.

Afwegingskader type biedprocedure ..................................................................... 23

8.7.

Uitgangspunten biedprocedures ........................................................................... 23

8.8.

Social return.......................................................................................................... 24

8.9.

Lokale economie ................................................................................................... 24

8.10.

Groslijst en uit te nodigen partijen (meervoudig onderhands) ............................ 25

8.11.

Bepalen beste inschrijving ................................................................................. 25

8.12.

Marktwaarde van de gronden ............................................................................ 25

8.13.

Bouwstromen .................................................................................................... 26

8.14.

Woningbouwprogramma ................................................................................... 27

8.14.1. 8.15.

Fasen en deelgebieden .............................................................................. 27

Lotingsysteem ................................................................................................... 27

9.

Toewijzing van gronden voor projectmatige woningbouw, uitleg biedprocedures 28 9.1.

Biedprocedure, selectiefase .................................................................................. 28

9.1.1.

Juridische vereisten ....................................................................................... 28

9.1.2.

Uitsluitingsgronden ........................................................................................ 28

9.1.3.

Geschiktheidseisen ........................................................................................ 29

9.1.4.

Selectiefase meervoudig onderhandse biedprocedure................................... 29

9.1.5.

Selectiefase openbare biedprocedure ............................................................ 30

9.2.

Biedprocedure, gunningsfase ............................................................................... 30

9.2.1.

Het publieke kader ......................................................................................... 30

9.2.2.

Gunningscriteria............................................................................................. 31

9.2.3.

Relatie tussen gunningscriteria en kader van de uitvraag .............................. 32

9.2.4.

Weging gunningscriteria ................................................................................ 32

9.2.5.

Beoordeling biedingen ................................................................................... 32

9.2.6.

Afronding biedprocedure met (voorlopige) gunning ........................................ 33 4

Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

9.2.7. 9.3.

Opstellen selectie- en/of gunningsleidraad..................................................... 33

Evaluatie ............................................................................................................... 33

5 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

1. Inleiding 1.1.

Inleiding

De gemeenteraad heeft in 2020 de Nota Grondbeleid 2020 – 2024 vastgesteld. In deze nota is opgenomen dat er tevens een Nota Gronduitgifte ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden. In de betreffende Nota grondbeleid 2020 – 2024 is aangegeven dat de gemeente bij de uitgifte van gronden rekening wil houden met de stedenbouwkundige invulling van gebieden. De gemeente zal daarnaast zoveel mogelijk inzetten op het behalen van haar doelstellingen bij de uitgifte van gronden. De gemeente Urk voert een ‘Situationeel, met een actieve basis’ grondbeleid. Voor de nieuw te ontwikkelen gebieden, wordt een actief grondbeleid gevoerd. Dat betekent dat de gemeente de gronden zelf gaat verwerven, de gronden bouw- en woonrijp maakt en vervolgens de bouwgrond uitgeeft. De reden voor deze methode van grondbeleid is niet ingegeven vanuit een winstoogmerk, maar om het ‘wonen’ op Urk te garanderen voor Urk en haar huidige inwoners, toekomstige generaties en inwoners die zich graag op Urk willen vestigen. Omwille van transparantie en vrije concurrentie moet de gemeente zich bij de uitgifte van gronden aan een transparant proces houden. Het belang van volkshuisvesting voor de burgers van Urk staat derhalve voorop.

Tot op heden heeft de gemeente de gronden voor projectmatige woningbouw door middel van een inschrijvingsprocedure via het ‘Uitgifteloket’ verkocht aan ontwikkelaars en aannemers op Urk. Ook de verdeling van de gronden onder de leden werd gedaan door het ‘Uitgifteloket’. De gemeente heeft de wens om meer regie en sturing te hebben op de uitgifte van gronden voor projectmatige woningbouw. Ze neemt daarbij haar ervaringen uit het verleden mee. De gemeente heeft de wens om de uitgifte voor woningbouw anders vorm te geven. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat de gemeente wenst dat een ieder een gelijke kans maakt om een geschikte woning te kopen of te huren. De gemeente wil het volkshuisvestingsbelang voor haar burgers voorop stellen. Het zijn immers juist haar burgers die de te realiseren woningen gaan huren of kopen en daarin gaan wonen. De gemeente zal de uitgifte van gronden, de selectie van de marktpartijen en de gunning van gronden aan de marktpartijen zelf ter hand gaan nemen en derhalve afscheid nemen van het “Uitgifteloket”. De gemeente Urk heeft voor haar uitgiftebeleid van gronden voor woningbouw het volgende doel gesteld: ‘Het tijdig beschikbaar hebben van geschikte en toekomstbestendige woningen, die toegankelijk en bereikbaar zijn voor de diverse doelgroepen binnen een daarvoor geschikte woon- en leefomgeving’

6 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

De gemeente is voorts bezig met een nieuw bedrijventerrein, Port of Urk – Binnendijks bedrijventerrein. De gemeente wil bij de uitgifte van de gronden voor dat bedrijventerrein meer regie hebben en al dan niet samen met ondernemers bekijken welke locatie het meest geschikt is voor een bepaald bedrijf. In de Nota Grondbeleid 2020 – 2024, gemeente Urk is aangegeven dat de gemeente Urk haar beleid omtrent de uitgifte van gronden zal uitwerken en vastleggen in een Nota Gronduitgifte. Deze nota is bedoeld om het beleid rondom de uitgifte van gronden voor met name woningbouw en bedrijventerreinen vast te leggen. Dit is een uitwerking van de Nota Grondbeleid 2020 – 2024, gemeente Urk.

1.2.

Doel van de nota

Het opstellen en vaststellen van beleidsuitgangspunten en werkwijzen met betrekking tot gronduitgifte is de basis voor een kenbare en eenduidige werkwijze rondom de uitgifte van gronden. Deze nota is niet alleen van belang voor de medewerkers die dit beleid uitvoeren, het biedt ook aan particulieren en private partijen zoals bouwbedrijven, ontwikkelaars en corporaties inzicht in de kaders en beleidsuitgangspunten welke de gemeente Urk hanteert in haar uitgiftebeleid. Met deze nota stelt de gemeenteraad de kaders vast waarbinnen het college kan manoeuvreren met het betrekking tot uitgifte van gronden voor woningbouw. Deze nota dient een drietal doelen: -

Transparantie; Marktconformiteit; Eerlijke concurrentie en gelijke kansen;

1.2.1. Transparantie De overheid is verplicht om transparant te werk te gaan. Burgers en belanghebbenden kunnen dan begrijpen waarom een bepaalde werkwijze wordt gehanteerd en hoe en waarom bepaalde beslissingen tot stand komen. 1.2.2. Marktconformiteit De gemeente Urk is gelet op de regels omtrent staatssteun bij de uitgifte (verkoop) van gronden gehouden om deze marktconform te verkopen. In bijzondere gevallen kunnen andere doeleinden een rol spelen, zoals in het geval van volkshuisvestingdoeleinden. Hiermee wordt bereikt dat de gemeente op het financiële vlak niet tekort wordt gedaan, dat marktpartijen en derden gelijk worden behandeld en dat geen ongeoorloofde en onbedoelde staatssteun wordt verleend. 1.2.3. Eerlijke concurrentie en gelijke kansen Bij haar functioneren op de vastgoedmarkt mag een gemeente eerlijke concurrentie niet in de weg staan en moet recht worden gedaan aan het gelijkheidsbeginsel. Het verkoopbeleid en prijsstelling moeten er daarom op gericht zijn alle marktpartijen die deelnemen aan een biedprocedure gelijke kansen te geven.

7 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

1.3.

Advies uitgifte gronden voor de bouw van projectmatige woningen van Bregman advisering

Bij het opstellen en de totstandkoming van deze Nota, meer specifiek het onderdeel voor de uitgifte van gronden voor de bouw van projectmatige woningen, is gebruik gemaakt van de advisering van prof. dr. ir. A.G. (Arjan) Bregman van Bregman advisering, tevens hoogleraar gebiedsontwikkeling van de Rijksuniversiteit Groningen (hierna te noemen: “Bregman”). Bregman heeft de gemeente geadviseerd omtrent de gronduitgifte van de gemeente in relatie tot het aanbestedingsrecht, de regelgeving op het gebied van staatsteun en welke procedure geschikt is voor de uitgifte van gronden voor projectmatige woningbouw in de gemeente Urk. De concept tekst van deze Nota is tevens voor commentaar aan Bregman voorgelegd.

8 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

DEEL A: Gronduitgifte woningbouw

9 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

2. Inzet van de gemeente bij de gronduitgifte Om het door de gemeente gewenste doel bij de gronduitgifte voor projectmatige bouw te krijgen is sturing van de gemeente nodig. Om het eerder genoemde doel en inzet van de gemeente bij de gronduitgifte te kunnen realiseren dient er een nieuwe balans (tussen die van de kopers van de woningen en de bouwers daarvan) gevonden te worden bij de gronduitgifte. Deze balans moet worden gevonden doordat de gemeente de taak van verdeling van de gronden op zich moet nemen. De inzet van de gemeente bij de gronduitgifte is: “De juiste woning, op de juiste locatie, op het juiste moment, voor de juiste doelgroep (koper), voor de juiste prijs door de juiste partij.”

De juiste woning De type woningen die gerealiseerd kunnen worden zijn gebaseerd op het woningbouwprogramma, zoals deze binnen het gemeentelijke Woonbeleid (Woonvisie) is opgenomen. Doorgaans wordt door de realisatie van dit vastgestelde woningbouwprogramma aangesloten bij de behoefte vanuit de bevolking. Op dit moment is het Woonbeleid van de gemeente Urk onderhevig aan een actualisatieproces. Vooruitlopend op een eventuele bijstelling van het Woonbeleid, alsmede de aanstaande realisatie in de Zeeheldenwijk, heeft de gemeente, maar ook Provincie Flevoland diverse onderzoeken uitgevoerd om meer inzicht te krijgen in de actuele woonbehoefte en woonwensen. Eén van deze onderzoeken is het Woonwensen – en Leefbaarheidsonderzoek, welke in 2020 uitgevoerd is door de gemeente. De uitkomst van de meest recent uitgevoerde onderzoeken geven aan dat het woningbouwprogramma, zoals deze gehanteerd is binnen Het Nieuwe Dorp, op veel punten overeenkomen met de woonbehoefte en woonwensen van de Urker inwoners. Het vastgestelde woningbouwprogramma zoals opgenomen in het bestemmingsplan “Zeeheldenwijk” is gebaseerd op het gekozen woonmilieu.

Hierbij is uitgegaan van een compacte, dorpse en organistische stedenbouwkundige structuur (als verwijzing naar het Oude Dorp), maar waarbij voorzien wordt in de hedendaagse woonwensen, zoals terug te zien is in de omvang van de woningen en kavels, parkeervoorzieningen nabij de woning en de groene inrichting binnen het gebied. Eveneens is er binnen het woningbouwprogramma van de 1e fase van de Zeeheldenwijk gekeken naar de huidige harde planvoorraad (woningen die binnen andere woningbouwplannen nog gebouwd en opgeleverd moeten worden). Momenteel bestaat deze harde planvoorraad uit een groot aandeel gestapelde wooneenheden. De juiste locatie Binnen de 1e fase van de Zeeheldenwijk wordt een woningbouwprogramma gerealiseerd ten behoeve van de reguliere woningbouw. Naast de woningen/wooneenheden worden er ook woningen gerealiseerd in andere deelgebieden binnen de Zeeheldenwijk (zoals het 10 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

centrumgebied en het woonzorgcluster), maar bijvoorbeeld ook buiten de Zeeheldenwijk (potentiële inbreidingslocaties). Dit vraagt om afstemming op gemeenteniveau. Het juiste moment Om een afgestemde vraag en aanbod situatie te verkrijgen is het moment waarop de woning aangeboden wordt van groot belang. De insteek van de gemeente Urk is om een evenwichtig en gecontroleerd aanbod door de jaren heen aan te kunnen blijven bieden. Hierbij dienen pieken en dalen in uitgifte en een missmatch tussen vraag en aanbod voorkomen te worden. De gemeente gaat dit doen door een geleidelijke en evenwichtige dosering van de gronduitgifte. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar de ontwikkelingen binnen de Zeeheldenwijk, maar worden de woningbouwopgaven voor heel Urk beschouwd. Dit vergt een adequate afstemming tussen voorbereiding, verwachte bouwactiviteiten en het woonrijp maken van een gebied. De juiste doelgroep Binnen de Zeeheldenwijk wordt ingezet op differentiatie in woningtype, maar ook de vermenging van diverse woningsegmenten. Hierdoor worden diverse doelgroepen (van jong naar oud) en met een verschillend investeringsvermogen gemengd. Het doel hiervan is het stimuleren van een prettige sociale cohesie, woon- en leefmilieu. Het is hierbij belangrijk om ook binnen eenzelfde woningtype te differentiëren. Een voorbeeld hiervan is een rijwoning.

Deze kan uitgevoerd worden met een fors bouwvolume, waardoor deze geschikt is voor een gezin of met een kleiner bouwvolume zodat deze geschikt is voor een starter. Hiernaast kan er ook gekozen worden voor een traditionele aanleunwoning waarbij een veel geringere bouwvolume noodzakelijk en wenselijk is. De gemeente heeft deze differentiatie aangebracht in het stedenbouwkundig plan. De juiste prijs Naast het aanbieden van juiste type woningen zijn ook andere zaken relevant voor het verkrijgen van de juiste woning voor de juiste doelgroep. Ten aanzien van de projectmatige woningbouw is de V.O.N. prijs van een woning, die verkocht gaat worden aan een burger een zeer belangrijk aspect. Alleen als er sprake is van een balans tussen prijs en kwaliteit blijft de toegankelijkheid en bereikbaarheid van het ‘wonen’ op Urk geborgd. Om een goede prijs / kwaliteit verhouding te borgen wil de gemeente dat de te realiseren woningen zich qua V.O.N.-prijs binnen een per woningtype te bepalen (realistische) bandbreedte bevinden. Deze prijs is gebaseerd op de kavelomvang, de bouwmogelijkheden die geboden worden op een kavel, kwaliteitseisen (zoals beeldkwaliteitseisen), technische bouwvereisten (zoals afkomstig uit het bouwbesluit, het Woonkeur enz.) woningtype en dergelijke.

De juiste partij De gemeente gaat door middel van biedprocedures op zoek naar marktpartijen, die de juiste woning, voor de juiste doelgroep (burgers), voor de juiste prijs op het juiste moment voor rekening en risico kan realiseren. Hierbij wil de gemeente een gelijk speelveld hanteren tussen de marktpartijen die deelnemen aan een biedprocedure.

11 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

3. Vormen van toewijzing van (uitgifte van) gronden De gemeente hanteert bij de uitgifte van gronden voor woningbouw diverse vormen. Ieder van deze vormen heeft een eigen vorm van toewijzing van (uitgifte van) gronden. Voor alle woningbouwlocaties wordt een onderscheid gemaakt in een aantal vormen van gronduitgifte, namelijk: -

Als bouwkavels voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap ((C)PO); Voor sociale woningbouw (sociale huur- en koopwoningen); Voor specifieke woonvormen; Voor projectmatige bouw van woningen.

3.1.

(C)PO, bouwkavels voor (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap

Hierbij wordt de bouwkavel door de gemeente rechtstreeks verkocht aan een particulier (of groep particulieren in de vorm van een collectief) naar aanleiding van een verloting. De particulier of het collectief ontwikkelt en bouwt zelf een woning op de bouwkavel of laat de woning in eigen beheer realiseren door derden. De particulier gaat de woning na realisatie zelf bewonen.

3.2.

Sociale woningbouw (sociale huur- en koopwoningen)

Bij sociale woningbouw wordt een onderscheid gemaakt tussen sociale huurwoningen en sociale koopwoningen. Bij bouwkavels voor reguliere sociale huurwoningen gaat het om woningen die worden verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De bouwkavels worden toegewezen aan een sociale woningbouwvereniging of woningbouwcorporatie. Een marktpartij ontwikkelt en realiseert, in opdracht van de woningbouwvereniging of woningbouwcorporatie, de sociale huurwoningen op basis van een Programma van Eisen, welke door de sociale woningbouwvereniging of woningbouwcorporatie wordt opgesteld. De sociale woningbouwvereniging of woningbouwcorporatie neemt na oplevering de woningen af van de marktpartij en verhuurt de woning aan een huurder, die de woning gaat bewonen. Het eigendom blijft in handen van de sociale woningbouwvereniging of woningbouwcorporatie. Een sociale koopwoning wordt in het Besluit ruimtelijke ordening aangemerkt als een koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000 (2021). Als de Omgevingswet in werking treedt (naar verwachting) in 2022 dan wordt deze grens in het Besluit kwaliteit leefomgeving gelijk getrokken tot ten hoogste de kostengrens, bedoeld in de Voorwaarden en Normen van de Nationale Hypotheek Garantie, zijnde € 325.000 (2021).

In beginsel betekent dat, dat een groot deel van de koopwoningen op Urk als sociale koopwoning kan worden aangemerkt.

3.3.

Specifieke woonvormen

Bij specifieke woonvormen gaat het om woonvormen die niet vallen onder een van de andere categorieën zoals woningen met een maatschappelijk doel, zorgwoningen, huisvesting voor arbeidsmigranten en dergelijke. Het gaat daarbij om woningvormen of woningen die (contractueel) verbonden zijn aan een andere maatschappelijke functie, zoals het verlenen van zorg.

12 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

De toewijzing van gronden voor deze specifieke woonvormen vindt één-op-één plaats mits de hoofdfunctie (meer dan 50%) een maatschappelijk doel heeft. Indien de hoofdfunctie als een commerciële functie wordt gezien dan zal de toewijzing van de gronden plaatsvinden met inachtneming van de biedprocedureregels. In dat geval kan de toewijzing plaatsvinden bijvoorbeeld middels een biedprocedure.

3.4.

Projectmatige bouw van woningen

Bij bouwkavels voor de projectmatige bouw van een woning gaat het om woningen die projectmatig worden ontwikkeld, gerealiseerd en verkocht door een samenwerkend bouwcollectief. Daarbij wordt een bouwkavel zelf door de gemeente voor rekening en risico verkocht aan een projectontwikkelaar, ontwikkelende aannemer of bouwbedrijf, die eveneens de vertegenwoordiger en aanspreekpunt kan zijn namens een samenwerkend bouwcollectief. De projectontwikkelaar, ontwikkelende aannemer of bouwbedrijf wordt door middel van een biedprocedure geselecteerd. Aan deze biedprocedure worden door de gemeente diverse eisen gesteld. De projectontwikkelaar, ontwikkelende aannemer of bouwbedrijf verkoopt de woning aan een particulier, die de woning na realisatie gaat bewonen. In dit kader wordt een projectontwikkelaar gezien als een persoon of onderneming die projecten voor eigen risico voorbereidt en laat uitvoeren door derden. Een ontwikkelende aannemer wordt gezien als persoon of onderneming die projecten voor eigen risico voorbereidt en eveneens uitvoert. Een bouwbedrijf is een bedrijf die een bouwbedrijf uitoefent, waaronder begrepen ‘het aannemen en uitvoeren van werken op het gebied van de burgerlijke en utiliteitsbouw, het uitvoeren van onderhoudswerken’.

En een bouwcollectief is een collectief waarin de navolgende functies (al dan niet gecombineerd) aanwezig zijn: de ontwikkelaar en uitvoerende (ontwerpende, verkopende en bouwende) partijen. Degene die deelneemt aan de biedprocedure dient te voldoen aan de door de gemeente gestelde eisen. In het navolgende zal de overkoepelende term marktpartij worden gebruikt. Onderdeel van de projectmatige bouw van woningen kunnen ook zijn woningen die beschikbaar worden gesteld als huurwoningen. De gemeente zal bij de toewijzing van die gronden nadere eisen stellen.

13 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

4. Toewijzing van gronden voor woningbouw, algemeen In het algemeen geldt dat de gemeente alleen gronden toewijst en verkoopt aan marktpartijen of kopers indien deze in staat en bereid zijn om de gronden te ontwikkelen en te bebouwen conform de eisen die de gemeente daaraan stelt, bijvoorbeeld eisen die worden gesteld in het bestemmingsplan/omgevingsplan. Dit brengt ook met zich mee dat dergelijke partijen niet alleen de kennis en kunde moeten hebben, maar ook financieel in staat moeten zijn om de woning(en) op de uit te geven gronden te bouwen.

4.1.

Is er een aanbestedingsplicht bij gronduitgifte?

In de eerste overweging bij de Europese aanbestedingsrichtlijn 2014/24/EU wordt het volgende gesteld: “Wanneer door of namens overheden van de lidstaten overheidsopdrachten worden gegund, moeten de beginselen van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU) worden geëerbiedigd, met name het vrije verkeer van goederen, de vrijheid van vestiging en de vrijheid van dienstverlening, alsmede de daarvan afgeleide beginselen, zoals gelijke behandeling, niet-discriminatie, wederzijdse erkenning, evenredigheid en transparantie. Voor overheidsopdrachten met een waarde boven een bepaald drempelbedrag moeten echter bepalingen worden opgesteld die nationale procedures voor aanbestedingen coördineren om te waarborgen dat deze beginselen in de praktijk worden geëerbiedigd en dat overheidsopdrachten worden opengesteld voor mededinging”. Over de reikwijdte van het Europese aanbestedingsrecht bij gebiedsontwikkeling deed het Europese Hof van Justitie op 25 maart 2010 een belangrijke uitspraak. Op die dag wees het Europese Hof het arrest in de zaak Müller (zaak C-451/08) waarin het gaat om een gronduitgifte in de Duitse gemeente Wildeshausen.

4.2.

Het arrest-Müller

In 2010 heeft het Europees Hof van Justitie het arrest in de zaak-Müller (zaak C-451/08) gewezen. In dit arrest ging het om een gemeentelijke gronduitgifte. De hamvraag in dit arrest is of de combinatie van gronduitgifte en vaststelling van stedenbouwkundige voorschriften door de gemeente een overheidsopdracht oplevert. Het Hof maakt duidelijk dat grondverkoop door de overheid en het op eigen gronden door marktpartijen voor eigen rekening en risico realiseren van vastgoed binnen publiekrechtelijke kaders, in beginsel buiten het bereik van het aanbestedingsrecht vallen. Het Hof maakt ook duidelijk dat, wil überhaupt sprake kunnen zijn van een overheidsopdracht voor werken, cumulatief moet zijn voldaan aan drie voorwaarden: 1. er is een rechtstreeks economisch belang van de overheid mee gemoeid; 2. er wordt een bouwplicht opgelegd, en; 3. er worden eisen gesteld die verder gaan dan de mogelijkheden van het publiekrechtelijke kader. Op deze drie voorwaarden zal hierna nader worden ingegaan.

14 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

4.2.1. Rechtstreeks economisch belang Van een dergelijk rechtstreeks economisch belang is volgens het Hof sprake in een aantal situaties, namelijk: 1. indien de gemeente eigenaar wordt van het werk; 2. sprake is van een werk met een openbaar karakter en; 3. indien het werk gedeeltelijk voor rekening en/of risico van de gemeente plaatsvindt of de gemeente financieel voordeel uit het werk haalt, nu of in de toekomst. Ter voorkoming van een rechtstreeks economisch belang van de gemeente is van wezenlijk belang dat door de marktpartij een marktconforme grondprijs wordt betaald en dat de ontwikkeling van het vastgoed werkelijk voor rekening en risico van de marktpartij plaatsvindt. Als de werkelijk gerealiseerde opbrengsten van vastgoed hoger zijn dan bij ondertekening van het contract was voorzien, moet worden voorkomen dat de gemeenten dit met een bepaald percentage afromen. Er ontstaat anders een gemeentelijk rechtstreeks economisch belang bij het vastgoed. Het is wel mogelijk om bij hogere vastgoedopbrengsten de grondprijs te herberekenen. Die moet immers marktconform zijn en bij hogere vastgoedopbrengsten hoort (als de grondprijs via een residuele methode wordt bepaald) ook een hogere grondprijs.

De prestatie van de marktpartij moet volgens het Hof “wegens de aard ervan alsook de systematiek en de doelstellingen van richtlijn 2004/18 voor de aanbestedende dienst een rechtstreeks economisch belang inhouden”. Aansluitend noemt het Hof een aantal situaties waarin van een dergelijk “rechtstreeks economisch belang” sprake is: “Dit economisch belang staat duidelijk vast wanneer is bepaald dat de aanbestedende dienst eigenaar zal worden van de werken of het werk waarop de opdracht betrekking heeft. Een dergelijk economisch belang kan ook worden vastgesteld wanneer is bepaald dat de aanbestedende dienst krachtens een rechtstitel over de in het kader van de opdracht uit te voeren werken zal kunnen beschikken met het oog op hun openbare bestemming”. Het uitgangspunt bij de gronduitgifte is het gemeentelijke grondprijsbeleid, waarbij het uitgangspunt is dat het grondprijsbeleid marktconform is. Bij gronden voor woningbouw worden de grondprijzen residueel bepaald op basis van “modelwoningen met model V.O.N.prijzen”, waarbij de wens is dat de V.O.N.-prijzen betaalbaar blijven. Het uitgangspunt bij de biedingen die door marktpartijen worden gedaan in de biedprocedures is dat deze marktconform moeten zijn en minimaal conform het vigerende grondprijsbeleid moeten zijn. Biedingen die lager liggen vormen een uitsluitingsgrond.

De gemeente zal zich eveneens het recht voorbehouden om gronden niet te gunnen indien op de betreffende gronden slechts één bieding is binnengekomen. De reden hiervoor is dat de gemeente wenst dat bij de biedingen rekening wordt gehouden met concurrentie en dat marktpartijen onafhankelijk van elkaar biedingen doen. Het gaat bij een rechtstreeks economisch overheidsbelang als genoemd door het Europese Hof in het arrest Müller om een specifiek economisch belang bij het betreffende vastgoed. Daarvan is bij gronduitgifte waarbij een bepaald grondprijsbeleid wordt gehanteerd geen sprake. Het bovenstaande brengt met zich mee dat bij gronduitgifte t.b.v. woningbouw aan de eerste voorwaarde van het arrest Müller niet wordt voldaan.

15 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

4.2.2. De bouwplicht Het criterium omtrent de bouwplicht is uiterst relevant voor de Europese Commissie als indicatie voor het bestaan van een overheidsopdracht en derhalve van een Europese aanbestedingsplicht. Volgens het Hof in de zaak-Müller moet een gegadigde zich tot de uitvoering van werken verbinden, wil sprake kunnen zijn van een bezwarende titel. Een bouwplicht levert een dergelijke verbintenis op, maar een (terug)leverplicht van de grond in het geval niet binnen een bepaalde termijn wordt gestart met de bouw niet, aangezien een gemeente die in die situatie gronden geleverd krijgt, nog steeds niet de realisatie heeft afgedwongen. In de nieuwe Algemene Verkoopvoorwaarden van de gemeente wordt uitgegaan van de mogelijkheden die de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht de gemeente biedt en is een (terug)leverplicht opgenomen. Het opleggen van een bouwplicht is derhalve niet nodig en zal ook niet worden opgelegd. De gemeente zal geen bouwplicht opleggen maar wel maximale zekerheid wensen dat de beoogde woningbouw voortgang vindt. De gemeente zal dit vorm geven door in de overeenkomst met de winnende bieder: a. Een grondafnameplicht op te nemen, in combinatie met: b. De verplichting om tijdig een ontvankelijke omgevingsvergunning voor het bouwen aan te vragen; c.

Een terugleverrecht van de gemeente ingeval van het niet voldoen aan de verplichting onder b of het niet tijdig beginnen met bouwen. Aan de verplichtingen onder a en b zal voorts een boetebeding worden gekoppeld. Een grondafnameplicht bevat voor de ontwikkelaar een zeer sterke financiële prikkel om tot realisatie over te gaan. De kosten voor de aanschaf van de grond kunnen door de aannemer/ontwikkelaar immers slechts worden terugverdiend door het realiseren van de woningbouw. Indien de aannemer/ontwikkelaar gerede twijfel heeft over de afzetbaarheid van dit vastgoed, zal de aannemer/ontwikkelaar derhalve ook geen grondafnameplicht aanvaarden. Een grondafnameplicht in combinatie met de verplichting tot het tijdig aanvragen van een ontvankelijke omgevingsvergunning voor het bouwen én het consequent intrekken van omgevingsvergunningen die niet binnen 26 weken worden gebruikt (zoals bedoeld in artikel 2.33 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)) biedt de gemeente Urk daarmee feitelijk een vergelijkbare zekerheid als een bouwplicht, terwijl dan geen discussie over het aanbestedingsrecht behoeft te ontstaan. De grondafnameplicht kan op zich op gespannen voet staan met ABC-leveringen.

Immers indien de gemeente het mogelijk maakt om gronden op elk door marktpartijen te kiezen moment de gronden, via een ABC-levering, te kunnen leveren aan de kopers van de woningen, dan zou dat als gevolg hebben dat er geen financiële prikkel is om tot realisatie over te gaan. De gemeente zal het mogelijk blijven maken om gronden via een ABC-levering af te nemen maar zal de termijn limiteren. Gedacht kan worden aan een gelimiteerde termijn tot aan het moment waarbinnen de marktpartij moet beginnen met de bouw van de woningen, de termijn van 26 weken als bedoeld in de Wabo. Na verloop van de gelimiteerde termijn moet de marktpartij alle kavels overnemen, verkocht of niet verkocht aan kopers van 16 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

woningen. Deze afspraak filtert marktpartijen met wie problemen kunnen worden verwacht bij de voortgang van projecten, er effectief uit. Een nadere uitwerking van de termijn zal plaatsvinden in de algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente en worden opgenomen in de selectie- en/of gunningsleidraad. Het bovenstaande brengt met zich mee dat de gemeente bij de uitgifte van gronden niet voldoet aan het meeste belangrijke criterium uit het Müller-arrest. 4.2.3. Door overheden te stellen eisen aan vastgoed Het gaat hier om eisen die verder reiken dan publiekrechtelijke mogelijkheden van gemeenten om ten aanzien van vastgoed regulerend op te treden. Dit kader (bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan) bevat generieke eisen waarbinnen marktpartijen hun bouwplannen kunnen ontwikkelen en waaraan bij de aanvraag om omgevingsvergunning wordt getoetst. De gemeente wenst bij de uitgifte meer regels te stellen dan op grond van het publiekrechtelijke kader tot haar wettelijke mogelijkheden behoort. De wens daartoe is gelegen in “de juiste woning, voor de juiste prijs voor de juiste koper”. Het gaat hierbij om eisen ten aanzien van: -

-

-

-

Het aangeven van woningtypen: Het aangeven van woningtypen gaat verder dan op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) mogelijk is. De Wro geeft de gemeente de mogelijkheid om in een bestemmingsplan percentages op te nemen ten aanzien van sociale woningbouw, woningen voor middenhuur en vrije kavels. De gemeente wenst richting te geven aan de locatie van rijen en hoekwoningen en huurwoningen; Bandbreedtes ten aanzien van de te realiseren woningen: In combinatie met het voorgaande wil de gemeente bandbreedtes aangeven waarbinnen de woningen gerealiseerd moeten worden. Het gaat dan om bandbreedtes m.b.t.: o V.O.N.-prijzen; o Woninggrootte; o Kaveloppervlakte. De levensloopbestendigheid van woningen: De gemeente zal eisen stellen aan welke woningen een levensloopbesteding karakter moeten hebben; Duurzaamheidseisen: Het voldoen aan duurzaamheidseisen bovenop de wettelijke verplichte minimale eisen, zoals circulair bouwen, nul op de meter; Toewijzing van woningen aan kopers: De gemeente wil het toewijzen van woningen aan kopers in eigen hand houden. Het gaat dan om alle woningen die worden verkocht voor een V.O.N.-prijs die lager is dan de NHG-grens. Het toewijzen van woningen aan doelgroepen: De gemeente wil woningen kunnen toewijzen aan bepaalde doelgroepen, zoals starters en ouderen.

4.2.4. Conclusie Het bovenstaande heeft als gevolg dat de werkwijze zoals de gemeente die voor ogen heeft, niet tot gevolg heeft dat de gronduitgifte is aan te merken als een overheidsopdracht voor werken, waardoor er geen aanbestedingsplicht geldt.

17 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

5. Toewijzing van gronden voor (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap (vrije bouwkavels) 5.1.

Algemeen

De woningbouwgebieden worden in verschillende fases uitgegeven. Van het totaal aantal woningen is het de bedoeling dat een percentage daarvan wordt uitgegeven als kavels voor (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap ofwel de zogenaamde vrije bouwkavels. Deze vrije bouwkavels kunnen door particulieren worden gekocht die daarop voor eigen rekening en risico een woning kunnen laten ontwerpen en bouwen.

5.2.

Verkoopproces

De uitgifte van gronden voor vrije bouwkavels vindt plaats middels een lotingssysteem. Per selectie van uitgifte voor vrije bouwkavels zal een selectie- en/of gunningsleidraad worden opgesteld waarin wordt ingegaan op de navolgende punten: De bekendmaking van de selectieprocedure; -

-

Inschrijvingseisen, zoals: o eisen aan wie zich kunnen inschrijven; o kwaliteitseisen aan de te realiseren woning. de wijze waarop ingeschreven kan worden en het inschrijfgeld; De lotingsprocedure, de toewijzing van een vrije bouwkavel en de reservelijst; Een zelfbewoningsplicht; Een anti-speculatiebeding.

5.2.1. Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding De gemeente wenst anti-speculatie bij de woningbouw tegen te gaan middels het opnemen van een bewoningsplicht en anti-speculatiebeding.

18 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

6. Toewijzing van gronden voor sociale woningbouw 6.1.

Algemeen

Het gaat hierbij om de uitgifte van gronden voor sociale woningbouw, te verdelen in gronden voor sociale huurwoningen en sociale koopwoningen.

6.2.

Sociale huurwoningen

Sociale huurwoningen zijn woningen die verhuurd dienen te worden onder de liberalisatiegrens. De bouwkavels worden toegewezen aan een sociale woningbouwvereniging of woningbouwcorporatie. De gemeente maakt jaarlijks prestatieafspraken met Christelijke Woonstichting Patrimonium (hierna: Patrimonium) en huurdersvereniging de Bult ten behoeve van de sociale huursector op Urk. In de prestatieafspraken worden eveneens afspraken gemaakt over de ontwikkeling en bouw van nieuwe sociale huurwoningen. De gemeente en Patrimonium zijn in de prestatieafspraken overeengekomen dat Patrimonium de eerste aangewezen partij is voor de ontwikkeling en realisatie van sociale huurwoningen. De sociale huurwoningen worden in eerste aanleg 1op-1 toegewezen aan Patrimonium. Hierbij gelden de navolgende uitgangspunten: -

-

-

Op basis van het gemeentelijke Woonbeleid doet Patrimonium jaarlijks een ‘bod’ op onder andere de ontwikkeling van nieuwe sociale huurwoningen. Indien Patrimonium niet kan voldoen aan het verwachte programma en/of voorwaarden, dan is de gemeente vrij om de gronden toe te wijzen aan een andere partij, die sociale huurwoningen onder de gelijke voorwaarden kan en wil realiseren; Jaarlijks maakt de gemeente met Patrimonium ‘Prestatieafspraken’ conform de verplichting uit de Woningwet. Hierin worden onder andere afspraken ten aanzien van nieuw te bouwen sociale huurwoningen opgenomen; De bouwplannen worden ontwikkeld conform het daarvoor van toepassing zijnde bestemmingsplan en beeldkwaliteitseisen; De toewijzing en verkoop van de gronden wordt rechtstreeks aan Patrimonium gedaan.

6.3.

Sociale koopwoningen

Een definitie van een sociale koopwoning is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Een sociale koopwoning is een woning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000, - waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor een in de verordening vastgesteld tijdvak van ten minste een jaar en ten hoogste tien jaar na ingebruikname is verzekerd. Indien de Omgevingswet in werking treedt dan wordt in het Besluit kwaliteit leefomgeving een sociale koopwoning gedefinieerd als een koopwoning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste de kostengrens, bedoeld in de Voorwaarden en Normen Nationale Hypotheek Garantie. De vraag hoe de toewijzing van deze gronden gaat plaatsvinden is afhankelijk van de vraag of een sociale koopwoning als huurkoopwoning is aan te merken. In dat geval vindt de toewijzing plaats conform de methode zoals omschreven bij de sociale huurwoningen. Als een sociale koopwoning geen huurkoopwoning is maar een “gewone” koopwoning dan zal de toewijzing plaatsvinden conform de methode zoals omschreven bij de projectmatige woningbouw.

19 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

7. Toewijzing van gronden voor specifieke woonvormen Bij specifieke woonvormen gaat het om woonvormen die niet vallen om een van de andere categorieën zoals woningen met een maatschappelijk doel, zorgwoningen, huisvesting voor arbeidsmigranten en dergelijke. Het gaat daarbij om woningvormen of woningen die (contractueel) verbonden zijn aan een andere maatschappelijke functie, zoals het verlenen van zorg. Het kan ook gaan om bijvoorbeeld een commerciële ontwikkeling waarbij woningbouw een onderdeel is. De selectie van een partij voor deze gronden kan op 2 manieren plaatsvinden, namelijk: -

Een één-op-één selectie; De selectie middels bijvoorbeeld een biedprocedure.

7.1.

Eén-op-één selectie

Deze methode is toepasbaar in het geval het om een specifieke woonvorm die gekoppeld wordt aan een andere functie (zoals het verlenen van zorg) die als hoofdfunctie (meer dan 50%) is aan te merken en de hoofdfunctie een maatschappelijk doel heeft.

7.2.

Selectie middels bijvoorbeeld een biedprocedure

De methode zal worden gehanteerd in het geval de hoofdfunctie bij een specifieke woonvorm een commercieel karakter heeft. De selectie zal dan plaatsvinden middels bijvoorbeeld een biedprocedure waarbij marktpartijen op basis van een selectie- en/of gunningsleidraad een bieding kunnen doen en daarbij gelijke kansen hebben.

20 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

8. Toewijzing van gronden voor projectmatige woningbouw, inleiding 8.1.

Algemeen

De gemeente voert een actief grondbeleid voor de ontwikkelingsgebieden (uitleggebieden). De gemeente koopt dan de gronden, maakt ze bouwrijp en geeft vervolgens bouwrijpe gronden uit. Het toewijzen van gronden voor projectmatige woningbouw is een van de belangrijkste onderdelen van het uitgiftebeleid. Met name vanwege het belang van deze categorie in het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente wil en moet de gemeente zich vanwege transparantie, vrije concurrentie en vrije keuze van woningen houden aan een transparant uitgifteproces. De gemeente acht het belangrijk dat haar volkshuisvestingsdoelen worden gerealiseerd en dat een ieder een geschikte woning kan kopen of huren. Dat betekent ook dat ieder woningtype moet worden gerealiseerd en dat een ieder een gelijke kans heeft om een bepaalde woning in eigendom te krijgen. Bij de uitgifte van gronden dient het belang voor degene die een woning gaat kopen of huren voorop te staan. Dat zijn immers degene die in de woning gaan wonen.

8.2.

Projectmatige bouw huurwoningen

Een gedeelte van de woningen die projectmatig gerealiseerd gaan worden zullen aan de markt ter beschikking worden gesteld als huurwoning. Het gaat daarbij dan om huurwoningen waarbij de huurprijs boven de liberalisatiegrens is gelegen. Het is daarbij van belang dat deze woningen beschikbaar blijven voor de doelgroep. Om die reden zal bij de toewijzing van deze huurwoningen eisen worden gesteld om er zorg voor te dragen dat deze woningen als huurwoning (dus voor de doelgroep) beschikbaar blijven. Het gaat dan om eisen zoals: -

-

De woningen moeten in eigendom komen bij een professionele belegger/verhuurmaatschappij die als doel heeft om woningen als huurwoningen beschikbaar te stellen, waarbij specifieke voorwaarden en afspraken worden vastgelegd in een aanvullende overeenkomst; De huurwoningen moeten minimaal voor een periode van 10 jaar beschikbaar zijn voor de verhuurmarkt; In voorkomende gevallen kan er voor worden gekozen om deze huurwoningen beschikbaar te stellen aan een specifieke doelgroep, zoals 50-plussers. In de selectie- en/of gunningsleidraad zullen dan aanvullend eisen worden gesteld.

8.3.

Afwegingskader keuze omvang velden

De gemeente zal bij de uitgifte van gronden voor de bouw van projectmatige woningen velden definiëren. Deze definiëring van de velden komt tot stand waarbij wordt gekeken naar de stedenbouwkundige, architectonische en ruimtelijke samenhang van woningen binnen een veld.

21 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

8.4.

De aan de gemeente ter beschikking staande biedprocedures

8.4.1. Algemeen In het kader van het toewijzen van gronden zijn er diverse methodieken voor het verkopen van de betreffende gronden aan marktpartijen. De gemeente is niet aanbestedingsplichtig maar de gemeente heeft wel dezelfde mogelijkheden bij het kiezen van een biedprocedure. Deze kunnen zijn: -

Een 1 op 1 methode (enkelvoudig onderhands biedprocedure); Een (meervoudig) onderhandse biedprocedure; Een (nationaal) openbare biedprocedure al dan niet met voorselectie; Een Europese openbare biedprocedure.

8.5.

De keuze van de gemeente Urk inzake de biedprocedures

Bij de toewijzing van gronden voor de projectmatige bouw van koopwoningen zal de gemeente meer regie gaan nemen. De gemeente heeft als inzet bij de realisatie van woningen voor projectmatige bouw: “De juiste woning, voor de juiste prijs, op het juiste moment, voor de juiste doelgroep/koper, door de juiste partner”. Dit doel brengt met zich mee dat de gemeente de gronden wenst te gunnen aan de partner die het beste plan wil realiseren, zijn het plan dat het beste de door de gemeente gestelde uitgangspunten benadert. Het gaat dan om een zogenaamde planselectie. De keuze voor het type biedprocedure is gemaakt in samenwerking en op advies van Bregman. Uit het advies van Bregman volgt dat de gemeente bij de uitgifte van gronden een gedifferentieerde aanpak kan volgen. De gemeente kan daarbij, op basis van het gegeven advies, de keuze maken uit de volgende biedprocedures: -

Een meervoudig onderhandse biedprocedure; Een openbare biedprocedure met voorselectie.

8.5.1. De openbare procedure met voorselectie De openbare procedure met voorselectie start met een openbare aankondiging. De voorselectie die onderdeel uitmaakt van deze openbare procedure heeft tot gevolg dat niet alle marktpartijen die interesse hebben in de betreffende opdracht ook in de gelegenheid worden gesteld om daadwerkelijk een aanbieding te doen. De openbare procedure met voorselectie is namelijk verdeeld in een tweetal fasen: de selectiefase en de gunningsfase. In de eerste fase, de selectiefase, wordt de geschiktheid van de marktpartijen die zich hebben aangemeld beoordeeld en wordt er in hun geschiktheid een zodanige rangorde aangebracht, dat een vooraf bepaald maximumaantal marktpartijen wordt uitgenodigd om daadwerkelijk een aanbieding te doen. In de gunningsfase worden de door de geselecteerde marktpartijen aanbiedingen ingediend en beoordeeld aan de hand van de gunningscriteria. De openbare procedure met voorselectie is bij gebiedsontwikkeling een relatief veel voorkomende procedure. Met deze procedure kan worden bereikt dat uitsluitend marktpartijen die aantoonbaar zijn gekwalificeerd voor het realiseren van een bouwproject 22 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

worden toegelaten en dat het aantal marktpartijen dat (hoge) kosten moet maken om een aanbieding op te stellen beperkt blijft. 8.5.2. De meervoudig onderhandse procedure Feitelijk is de meervoudig onderhandse procedure vergelijkbaar met de tweede fase, de gunningsfase, van de openbare procedure met voorselectie. Waar de openbare procedure met voorselectie echter start met een aanmelding van marktpartijen na een openbare aankondiging, worden de marktpartijen die willen deelnemen aan de meervoudig onderhandse procedure op voorhand door de gemeente geselecteerd, doorgaans op basis van kennis van en/of ervaring met de betreffende marktpartijen bij vergelijkbare opgaven. De gemeente zal daartoe gaan werken met een groslijst op basis waarvan partijen worden uitgenodigd om een bieding uit te brengen. Bij gebiedsontwikkeling wordt de meervoudig onderhandse procedure wel gebruikt voor de keuze van bijvoorbeeld projectontwikkelaars voor gronduitgifte ten behoeve van het realiseren van (een deel van) het bouwprogramma, indien daarvoor geen verplichting tot openbare aanbesteding geldt, maar de gemeente het volgen van een meervoudig onderhandse biedprocedure ziet als een goede mogelijkheid om de prijskwaliteitsverhouding (grondbod versus kwaliteit van het bouwprogramma) te optimaliseren.

8.6.

Afwegingskader type biedprocedure

Per uit te geven veld zal worden gekeken wat voor het betreffende veld de beste methode is voor de uitgifte van gronden. In algemene zin lijkt de meervoudig onderhandse biedprocedure met name geschikt te zijn voor de uitgifte van velden met een ‘standaard’ bouwprogramma voor relatief kleine velden, terwijl een openbare biedprocedure vooral geschikt is voor de uitgifte van velden met een bouwprogramma met speciale kenmerken (op het gebied van bij voorbeeld duurzaamheid, ontwerp, stedenbouwkundige aspecten). Dit zullen in de praktijk vaak vooral de grotere velden zijn.

8.7.

Uitgangspunten biedprocedures

De door de gemeente voorgestane werkwijze leidt, door het niet cumulatief van toepassing zijn van de Müller-criteria, er toe dat er geen sprake is van een verplichting tot (Europese of nationale) openbare aanbesteding. De gemeente heeft beleidsruimte om te kiezen voor een gedifferentieerde aanpak. In het voorgaande is aangegeven dat de toewijzing van gronden voor projectmatige woningbouw zal plaatsvinden middels biedprocedures. De gemeente is bij de toewijzing van gronden gehouden om zich te houden aan de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Er gelden om die reden een aantal uitgangspunten: -

Het non-discriminatiebeginsel/level playing field: Een van de beginselen is het nondiscriminatiebeginsel ofwel het creëren van een level playing field. Alle marktpartijen moeten een gelijke behandeling krijgen. Dit beginsel bevordert de ontwikkeling van de concurrentie en zorgt er voor dat alle marktpartijen dezelfde kansen krijgen. Discriminatie (bijvoorbeeld naar nationaliteit) is expliciet uitgesloten. Nondiscriminatie moet ervoor zorgen dat marktpartijen die willen meedoen aan een biedprocedure niet bevoordeeld of benadeeld worden ten opzichte van derden of elkaar. Een voorbeeld van een verboden, discriminerende voorwaarde is de eis dat 23

Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

-

marktpartijen die interesse hebben in de opdracht in dezelfde regio als de aanbestedende dienst gevestigd moeten zijn. (zie hiervoor zaak C-324/98 Telaustria). De gemeente wil bij de toewijzing van gronden voor projectmatige bouw van woningen een level playing field hebben waarbij aan een biedprocedure deelnemende marktpartijen een gelijke kans dienen te hebben; Het gelijkheidsbeginsel: Alle potentiële marktpartijen moeten hetzelfde worden behandeld; Het transparantiebeginsel: De gemeente moet duidelijke informatie aan potentiële marktpartijen geven over de biedprocedures; Het proportionaliteitsbeginsel: De gemeente moet eisen stellen die in verhouding staan tot de opdracht en de grootte daarvan; Het fair-play beginsel: Het zogenaamde fair-play beginsel is vastgelegd in artikel 2.4 Algemene wet bestuursrecht (Awb), dat als volgt luidt: 1. Het bestuursorgaan vervult zijn taak zonder vooringenomenheid; 2. Het bestuursorgaan waakt ertegen dat tot het bestuursorgaan behorende of daarvoor werkzame personen die een persoonlijk belang bij een besluit hebben, de besluitvorming beïnvloeden.

8.8.

Social return

De Gemeente hecht grote waarde aan het bieden van kansen aan mensen met afstand tot de arbeidsmarkt. In het kader van Social return on Investment (SROI) wordt geen aanleiding gezien af te wijken van het gemeentelijke inkoopbeleid. Daarom wordt van de toekomstige opdrachtnemer geëist om minimaal 2% van de contractwaarde (in dit geval de bieding op de grond) aan te wenden voor stageplekken, werkzoekenden of mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. De werkelijke invulling (wie, wanneer, waar inzetten) wordt na gunning in een plan van aanpak tussen opdrachtnemer en het projectbureau SROI van de gemeente overeengekomen.

8.9.

Lokale economie

De gemeente vindt het belangrijk dat lokale marktpartijen kunnen meedoen aan de biedprocedures. Dit zal plaatsvinden door: -

Het selecteren van lokale marktpartijen bij meervoudig onderhandse biedprocedures: De gemeente heeft oog voor de lokale economie maar ook voor concurrentiestelling om voor de gemeente de beste condities uit een biedprocedure te genereren. De gemeente hanteert als uitgangspunt dat lokale marktpartijen worden geselecteerd om in te schrijven. Bij een meervoudig onderhandse procedure zullen ten minste 3 partijen en maximaal 5 partijen worden uitgenodigd. Het vertrekpunt is dat in het geval er sprake is van 3 partijen er 2 partijen van Urk en 1 van buiten Urk wordt geselecteerd voor het doen van een bieding en bij 5 partijen 3 partijen van Urk en 2 partijen van buiten Urk. De partijen van buiten Urk kunnen zowel regionaal als nationaal zijn. Op deze manier wordt concurrentie gewaarborgd, waardoor de gemeente de beste prijs en beste kwaliteit verkrijgt. Tevens wil de gemeente hierbij de lokale economie zoveel mogelijk de kans geven om de opdracht voor de gemeente uit te voeren zonder in overtreding van de wet- en regelgeving te zijn op de beginselen van gelijkheid en non-discriminatie. De gemeente houdt rekening met lokale marktpartijen, bijvoorbeeld door het aangaan van combinaties toe te staan en 24

Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

-

onderaanneming en het voorkomen van het hanteren van onnodig zware selectie- en gunningscriteria; Het bevorderen van de lokale economie: De Gemeente heeft oog voor de lokale economie maar ook voor concurrentiestelling om voor de Gemeente de beste condities uit een biedprocedure te genereren.

8.10. Groslijst en uit te nodigen partijen (meervoudig onderhands) Indien uit de overweging per veld volgt dat een veld op basis van een meervoudig onderhandse biedprocedure in de markt wordt gezet dan zal de gemeente een beperkt aantal marktpartijen vragen een bieding te doen. De gemeente zal bij een meervoudig onderhandse biedprocedure eerst een groslijst gaan samenstellen. In basis wordt gedacht om eerst partijen uit te nodigen om aan te geven wie op een dergelijke groslijst wenst te komen. Na de uitnodiging van partijen zal de gemeente beoordelen welke aangemelde partijen kunnen voldoen aan de te stellen selectie-eisen. Partijen (lokale) die niet zelfstandig kunnen voldoen aan de selectie-eisen zullen uitdrukkelijk worden gevraagd om bouwcombinaties te vormen die gezamenlijk wel aan de te stellen selectie-eisen kunnen voldoen. In de selectie voor de uit te nodigen partijen is ook van belang dat een marktpartij een totaalpakket zal moeten aanbieden en dus bijvoorbeeld welke makelaar of architect zal worden ingeschakeld. De gemeente zal daar bij de selectie rekening mee moeten houden. De gemeente wenst samen te werken met solide partijen en er rekening mee houden dat de gemeente in sommige gevallen met de samenwerkingspartners van de aannemers minder goede ervaringen heeft.

In de nog op te stellen selectie- en gunningsleidraad zal gemotiveerd worden wat per perceel het meest geschikte aantal is, welke partijen worden uitgenodigd en wat de motivering is, de criteria voor de gemeente voor het uitnodigen van marktpartijen. Het is van belang dat de gemeente kan motiveren hoe tot deze keuze is gekomen. Indien en voor zover de gemeente daarom wordt gevraagd moet de gemeente kunnen verantwoorden hoe de keuze is gemaakt.

8.11. Bepalen beste inschrijving In de biedprocedures moet de gemeente aangeven hoe ze de beste prijs gaat bepalen. Hiervoor bestaan een drietal opties, namelijk: -

de laagste kosten; de laagste prijs, of; de beste prijs-kwaliteitverhouding.

De gemeente kiest bij de uitgifte van gronden voor de beste prijs-kwaliteitverhouding omdat deze het meest recht doet aan eisen die de gemeente wil stellen aan de te realiseren woningen.

8.12. Marktwaarde van de gronden In het kader van staatsteun is het voor de gemeente cruciaal dat de gemeente Urk zich jegens de marktpartijen aan wie de toewijzing van gronden plaatsvindt, gedraagt als een marktdeelnemer in een markteconomie. Dit betekent concreet dat de gronduitgifteprijzen 25 Nota Gronduitgifte 2021 – 2024, gemeente Urk

marktconform dienen te zijn en de gemeente Urk niet mag instemmen met afspraken die hieraan niet voldoen. Bij de uitgifte van gronden kan de gemeente aan de staatssteunregels voldoen door te waarborgen dat alle gronduitgifteprijzen worden gebaseerd op taxaties die zijn opgesteld door van zowel de gemeente als van de marktpartijen onafhankelijke deskundigen. De verschillende biedprocedures brengen echter wel een verschillende behandeling met zich mee, namelijk: -

-

Meervoudig onderhandse biedprocedure: Ingeval van een meervoudig onderhandse procedure, waarin door de gemeente een beperkt aantal marktpartijen wordt uitgenodigd om een aanbieding te doen, is per definitie geen sprake van een openbare biedprocedure en moet reeds om die reden het aanbod van de winnaar van een onderhandse procedure worden getoetst door een van partijen onafhankelijke deskundige; Openbare biedprocedure: Indien een openbare procedure wordt gevolgd op grond waarvan alleen de hoogte van de aangeboden grondprijs als gunningscriterium geldt, dan zou een taxatie achterwege kunnen blijven. Bij de biedprocedure worden ook kwalitatieve aspecten van de door de deelnemende marktpartijen aan een openbare procedure voorgestelde plannen als selectiecriterium gehanteerd. De gemeente krijgt dan feitelijk van alle marktpartijen inhoudelijk verschillende woningbouwplannen met daarbij behorende grondprijsaanbiedingen. Het kan dan voorkomen dat de geboden grondprijs door de marktpartijen te laag is voor het bouwplan.

Om dat risico te elimineren zal ook bij openbare biedprocedures, waarbij zowel prijs als kwaliteit van aanbiedingen een rol spelen, op voorhand aan de marktpartijen die deelnemen aan een biedprocedure moeten worden meegedeeld dat de grondprijs die behoort bij de winnende aanbieding, marktconform dient te zijn, aangetoond door een taxatie van een onafhankelijke deskundige, behorende bij het betreffende woningbouwplan.

8.13. Bouwstromen Het is van belang dat de uitgifte van gronden voor woningbouw en de bouw van de daarop te realiseren woningen een gelijkmatige trend houdt met de vraag naar woningen. Jaarlijks dienen in gelijke mate woningen beschikbaar te komen voor de markt en er dienen geen al te grote verschillen of gaten in de realisatie van woningen te ontstaan. Aan de hand van het bouw- en woonrijp maken van de gronden zal de gemeente de uitgifte van gronden faseren waardoor er sprake is van een continue bouwstroom en gronden voor projectmatige woningen in een continu proces aan de marktpartijen ter beschikking worden gesteld. De gemeente wil voortgang in de bouw van de woningen. In de selectie- en/of gunningsleidraad zal nader ingegaan moeten worden op welke wijze dat bereikt kan worden. De gemeente zal in de biedprocedure aan de marktpartijen vragen om inzicht te geven in het door hen voorgestane proces. Het gaat dan om de door een marktpartij te doorlopen stappen zoals het ontwerpproces, de aanvraag van de omgevingsvergunning, kopersbegeleiding en voorbereiding van de bouw met een daarbij behorende streefplanning voor de bouw van de woningen zelf.