Presentatie woningbouwonderzoek Burgum

INHOUD

Locatieonderzoek woningbouw Burgum

1.

Inleiding

5

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Locaties Leeswijzer

5 5 6

2.

Modellenstudie

7

3.

Beoordelingsaspecten

14

3.1 3.2

Beleid en regelgeving Omgevingsaspecten 3.2.1 Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen 3.2.2 Geluid door activiteiten 3.2.3 Lichthinder 3.2.4 Bodem 3.2.5 Verkeer en parkeren 3.2.6 Omgevingsveiligheid 3.2.7 Ecologie (gebiedsbescherming) 3.2.8 Ecologie (soortenbescherming) 3.2.9 Beschermde gebieden 3.2.10 Water 3.2.11 Cultureel erfgoed 3.2.12 Kabels en leidingen 3.2.13 Bereikbaarheid 3.2.14 Deelconclusie

14 15 16 17 17 18 18 19 20 21 21 22 23 24 25 25

3.3

Financiële haalbaarheid 3.3.1 Uitgangspunten berekening financiële haalbaarheid 3.3.2 Berekening financiële haalbaarheid per model 3.3.3 Vergelijking resultaat financiële haalbaarheid

27 27 29 34

9 april 2025

1/35

2.1.1 2.1.2 2.1.3

Locatie Wettertoer/Elingsloane Locatie Tjalling H. Haismastraat Locatie Nijboerstrjitte

7 9 11

Locatie Elingsloane .

Locatie Elingsloane Appartementengebouw met circa 25 appartementen (circa 60 - 70 m2) Fietsenstalling en bergingen op de begane grond. Parkeren opgelost op bestaande parkeerterrein met bruggetje ter verbinding.

Kansen • verschillende typen woningen

Financiële haalbaarheid Tabel 3: Resultaat locatie Wettertoer/Elingsloane

Resultaat op prijspeil

Aandachtspunten • herinrichten groenzone • geluid- en lichthinder

Resultaat als netto contante waarde

Totale opbrengsten Totale kosten

€ 641.000 ,€ 170.000 ,-

€ 629.000 ,€ 168.000 ,-

Saldo

€ 471.000 ,-

€ 461.000 ,-

•Opbrengsten P.M.-posten: (watercompensatie) Het woningbouwprogramma is weergegeven in de onderstaande woningbibliotheek. Hierbij is per woningtype de residuele grondprijs weergegeven. Tevens zijnnadeelcompensatie de opbrengsten voor het totale woningbouwprogramma weergegeven. LOCATIE TJALLING H. HAISMASTRAAT

Tabel 4: Woningbibliotheek locatie Tjalling H. Haismastraat

Aantal woningen

Vervolgonderzoeken • bodem • ecologie (stikstof en soortenbescherming)

Veranda woningen

8

Totaal

8

Woonoppervlakte (in m2 GBO) 90 m2

Kaveloppervlakte (incl. berging) 75 m2

V.O.N.-prijs

€ 263.250

Residuele grondprijs (exclusief BTW) € 22.338

Opbrengsten

€ 179.000 € 179.000

Kosten Op basis van de in paragraaf 3.5.1 benoemde uitgangspunten kunnen de kosten voor de ontwikkeling van het plangebied berekend worden. De totale kosten bedragen € 116.000,-. Deze kosten zijn exclusief kosten voor watercompensatie en mogelijke nadeelcompensatie. De kosten zijn onderstaand weergegeven. Tabel 5: Kostenoverzicht locatie Tjalling H. Haismastraat

Kostenpost

Locatie Elingsloane .

Kosten

Sloopkosten en opruimwerkzaamheden

€ 8.000 ,-

Grondwerkzaamheden

€ 4.000 ,-

Bouwrijp maken Woonrijp maken

€ 24.000 ,€ 31.000 ,-

Verplaatsing trapveldje Plankosten

€ 19.000 ,€ 20.000 ,-

Onvoorziene kosten P.M.-post Totale kosten

€ 11.000 ,Watercompensatie + nadeelcompensatie € 116.000 ,-

Resultaat Op basis van de (grond)opbrengsten van het beoogde woningprogramma en de kosten die nodig zijn om deze ontwikkeling mogelijk te maken, kan het saldo van deze opgave inzichtelijk gemaakt worden. Het saldo is weergegeven op prijspeil en als

Locatie Tjalling H. Haismastraat .

Locatie Tjalling H. Haismastraat - verandawoningen bomen behouden

8 Bergingen 2,5x2,5 = 6,25 m2 langsparkeerplekken aanleggen aan overzijde straat

a verand

n parkere

n ehoude singel b

n e g n i g ber

8 verandawoningen, footprint woning 6x10 = 60 m2 + veranda 6x2,5 = 15 m2.

bomen behouden

n e g n i berg e singel b houden

a verand

n parkere

bomen behouden

Kansen • levensloopbestendige woningen

Financiële haalbaarheid Tabel 6: Resultaat locatie Tjalling H. Haismastraat

Resultaat op prijspeil

Uitdagingen • trapveldje verplaatsen • watercompensatie Aandachtspunten • geluidhinder • grondwaterbeschermingsgebied Vervolgonderzoeken • bodem • ecologie (stikstof en soortenbescherming) • archeologisch onderzoek • nadeelcompensatie

Totale opbrengsten Totale kosten

€ 179.000 ,€ 116.000 ,-

€ 175.000 ,€ 115.000 ,-

Saldo

€ 63.000 ,-

€ 60.000 ,-

LOCATIE NIJBOERSTRJITTE

• P.M.-posten: watercompensatie nadeelcompensatie

Model rug-aan-rugwoningen Opbrengsten Het woningbouwprogramma is weergegeven in de onderstaande woningbibliotheek. Hierbij is per woningtype de residuele grondprijs weergegeven. Tevens zijn de opbrengsten voor het totale woningbouwprogramma weergegeven. Tabel 7: Woningbibliotheek locatie Nijboerstrjitte model rug-aan-rugwoningen

Aantal woningen Rug- aan rugwoningen

16

Woonoppervlakte (in m2 GBO) 80 m2

Vrijstaande woning

1

150 m2

Totaal

17

Kaveloppervlakte

V.O.N.-prijs

91 m2

Residuele Opbrengsten grondprijs (exclusief BTW) € 240.000 € 24.815 € 397.000

839 m2

€ 622.500

€ 96.236

€ 96.000 € 493.000

Kosten Op basis van de in paragraaf 3.5.1 benoemde uitgangspunten kunnen de kosten voor de ontwikkeling van het plangebied berekend worden. De totale kosten bedragen € 249.000,-. Deze kosten zijn exclusief kosten voor watercompensatie, saneren, herplanting van groen naar aanleiding van saneren en mogelijke nadeelcompensatie. De kosten zijn onderstaand weergegeven. Tabel 8: Kostenoverzicht locatie Nijboerstrjitte model rug-aan-rugwoningen

Kostenpost Sloopkosten en opruimwerkzaamheden

Kosten € 19.000 ,-

Grondwerkzaamheden Bouwrijp maken

€ 16.000 ,€ 53.000 ,-

Woonrijp maken Plankosten

€ 86.000 ,€ 52.000 ,-

Locatie Tjalling H. Haismastraat Onvoorziene kosten P.M.-post

.

Resultaat als netto contante waarde

€ 23.000 ,Watercompensatie + saneringskosten (incl. herplanting groen)* + nadeelcompensatie Totale kosten € 249.000 ,*de bandbreedte voor de saneringskosten bedraagt tussen de € 840.000,- en € 2.100.000,-. De herplanting van groen naar aanleiding van het saneren bedraagt voor dit model € 181.000,- (prijspeil). Hierbij is tien procent onvoorzien meegenomen.

Locatie Nijboerstrjitte .

Locatie Nijboerstrjitte - model rug-aan-rugwoningen Vrijstaande woning op kavel van 838 m2, ‘voortuin’ met bomen aan de noordzijde blijft in eigendom van de gemeente.

bomen behouden

16 rug-aan-rugwoningen met tuin en een berging. vrije kavel

houden

pad be

parkeerpocket

n ehoude

groen b

parkeren

bomen behouden

n ehoude

groen b

n e g n i g ber

Locatie Nijboerstrjitte - model rijwoningen 8 rijwoningen met beukmaat 5,058 m en diepte 9,4 m. (4 kavels 102 m2, 4 kavels 121 m2)

bomen behouden

7 rijwoningen levensloopbestendig met beukmaat 6 m en diepte 9,4 m. (5 kavels 144 m2, 2 kavels 203 m2) pad be houden

2 twee-onder-een-kapwoningen, kavels 182 m2.

n ehoude

groen b

parkeren

bomen behouden

Kansen • verschillende typen woningen Uitdagingen • voormalige vuilstort • watercompensatie Aandachtspunten • herinrichten groen • geluidhinder • grondwaterbeschermingsgebied Vervolgonderzoeken • bodem(sanering) • ecologie (stikstof en soortenbescherming) • archeologisch onderzoek

Locatie Nijboerstrjitte .

Financiële haalbaarheid rug-aan-rugwoningen

P.M.-post + saneringskosten (incl.watercompensatie, herplanting groen)*sa+ netto contante waarde. Bij het saldo dient nog rekeningWatercompensatie gehouden te worden met de P.M.-posten nadeelcompensatie neren, herplanting van groen naar aanleiding van het saneren en eventuele nadeelcompensatie. Totale kosten € 341.000 ,Tabel 9: Resultaat locatie Nijboerstrjitte model rug-aan-rugwoningen *de bandbreedte voor de saneringskosten bedraagt tussen de € 840.000,- en € 2.100.000,-. De herplanting van groen naar aanleiding van het saneren bedraagt voorResultaat dit model op € 175.000,tien procent meegenomen. prijspeil (prijspeil). Hierbij isResultaat als onvoorzien netto contante waarde Totale opbrengsten € 493.000 ,€ 484.000 ,Resultaat Totale kosten € 249.000 ,€ 246.000 ,Op basis van de (grond)opbrengsten van het beoogde woningprogramma en de kosten die nodig zijn om deze ontwikkeling Saldo te maken, kan het saldo van deze opgave inzichtelijk gemaakt€ worden. 244.000 Het ,- saldo is weergegeven op prijspeil € 238.000 ,mogelijk en als netto contante waarde. Bij het saldo dient nog rekening gehouden te worden met de P.M.-posten watercompensatie, saModel rijwoningenvan groen naar aanleiding van het saneren en eventuele nadeelcompensatie.

neren, herplanting Opbrengsten Tabel 12: Resultaat locatie Nijboerstrjitte model rijwoningen Het woningbouwprogramma is weergegeven in de onderstaande woningbibliotheek. Hierbij is per woningtype de residuele grondprijs weergegeven. Tevens zijn de opbrengsten voor het totale woningbouwprogramma weergegeven. Resultaat op prijspeil Resultaat als netto contante waarde

rijwoningen

Tabel 10:opbrengsten Woningbibliotheek locatie Nijboerstrjitte model rijwoningen Totale

Totale kosten Saldo

Aantal woningen

Woonoppervlakte (in m2 GBO)

Kaveloppervlakte

€ 474.000 ,€ 341.000 ,V.O.N.-prijs € 133.000 ,-

Residuele grondprijs (exclusief BTW)

€ 464.000 ,€ 337.000 ,Opbrengsten € 127.000 ,-

Model vrije kavels Starterswonin4 90 m2 151 m2 € 270.000 € 27.916 € 112.000 Tijdens het proces werd voor de locatie Nijboerstrjitte ook geopperd om te kijken naar een invulling van volledig vrije kagen (hoek) vels. Hiermee wordt niet voldaan aan de wens van V.O.N.-prijzen onder de € 280.000 ,-, maar dit geeft wel een goed beeld 2 2 Starterswonin4 90 m 102 m € 265.500 € 24.197 € 97.000 voor een vergelijking. Onderstaand is dit model derhalve kort beschreven, evenals weergegeven in beeld. gen (midden) Levensloopbe2 90 m2 203 m2 € 279.000 € 28.907 € 58.000 stendige woningen (hoek)

• P.M.-posten: watercompensatie nadeelcompensatie bodemsanering (€ 840.000 - 2.100.000) Levensloopbe5 90 m 144 m groenherplant (€€ 274.500 175.000)€ 25.188 € 126.000 stendige wonin2

2

150 m2

182 m2

gen (midden)

2^1 kap woningen

2

Totaal

17

€ 495.000

€ 40.653

€ 81.000 € 474.000

Kosten Op basis van de in paragraaf 3.5.1 benoemde uitgangspunten kunnen de kosten voor de ontwikkeling van het plangebied berekend worden. De totale kosten bedragen € 116.000,-. Deze kosten zijn exclusief kosten voor watercompensatie, saneren, herplanting van groen naar aanleiding van saneren en mogelijke nadeelcompensatie. De kosten zijn onderstaand weergegeven. Tabel 11: Kostenoverzicht locatie Nijboerstrjitte model rijwoningen

Kostenpost

Kosten

Sloopkosten en opruimwerkzaamheden

€ 27.000 ,-

Grondwerkzaamheden

€ 25.000 ,-

Bouwrijp maken Woonrijp maken

€ 52.000 ,€ 134.000 ,-