Bijlage 2 - Centrumvisie Burgum

Online winkelen Het gebruik van internet voor het doen van aankopen is de afgelopen jaren sterk blijven stijgen. Het aantal webwinkels in Nederland is in tien jaar tijd meer dan verdrievoudigd en de online bestedingen groeien elk jaar. De effecten van de coronapandemie op het online winkelen worden in paragraaf 8.2 besproken.

Afnemende behoefte aan fysieke winkelmeters De vraag naar vierkante meters winkelruimte neemt af. Online winkelen, demografische ontwikkelingen en veranderende consumentenbestedingen zijn hierin belangrijke factoren. De mate van afname/toename in het aantal winkelmeters verschilt echter tussen winkelgebieden. Zo ervaren gebieden met relatief veel niet-dagelijks aanbod een sterkere concurrentie van het internet dan gebieden met voornamelijk dagelijks aanbod. Ook in krimpgebieden neemt de vraag naar winkelmeters sneller af dan in gebieden waar de bevolking groeit.

Schaalvergroting en de ‘trek weg uit het midden’ Zowel in de dagelijkse als niet-dagelijkse sector neemt de noodzakelijk benodigde massa (=aantal m2 WVO) voor een winkelgebied toe. Met name supermarkten, maar ook grootschalige aanbieders in bijvoorbeeld sport, spel en elektronica kiezen voor ruim opgezette winkels met een breed en diep aanbod. Daarbij is wel sprake van een duidelijke tweedeling: naast grootschalige winkels zijn er ook veel zelfstandige ondernemers en ketens die voor een wat klein winkeloppervlak kiezen, waar sfeer en beleving centraal staan, idealiter aangevuld met een aanbod online. De middelgrote winkel (oppervlaktes 250-500 m2) verdwijnt steeds meer uit het straatbeeld.

Branchevervaging en blurring Sterk samenhangend met de schaalvergroting is de trend van de branchevervaging. Winkels verbreden hun assortiment om de consument meer te kunnen bieden. Bouwmarkten verkopen ook planten en supermarkten ook mediaproducten. ‘Blurring’ ontstaat wanneer diverse sectoren zich met elkaar mengen, zoals horeca, cultuur en retail.

Consumentengedrag

37 Het consumentengedrag is sterk veranderd door veranderingen in de wensen van de consument. Beleving, service en gemak zijn in toenemende mate van belang in winkelgebieden. Ook klimaatbewustheid, duurzaamheid en social impact zijn tegenwoordig van grote invloed bij keuzegedrag van consumenten. Ontwikkelingen zoals de e-bike hebben daarnaast gezorgd voor een grotere mobiliteit van de consument.

Identiteit, authenticiteit en beleving Een stad, wijk of regio kan door een sterk onderscheidend vermogen in de markt worden geplaatst. Door een sterke eigen identiteit kan de plaats consumenten naar zich toetrekken en aan zich binden. Tegenwoordig zijn winkelgebieden niet meer enkel ‘places to buy’, maar ook ‘places to be’.

Wijzigend trekkerbeeld Voorheen waren vooral de Nederlandse warenhuizen (V&D, Bijenkorf, HEMA) belangrijke ankerpunten in de verzorgingsstructuur van winkelgebieden. Nu V&D verdwenen is en de Bijenkorf enkel nog in de grootste steden is gevestigd, bepalen andere winkelketens de looproutes in winkelgebieden. Zeker voor kleinere kernen zijn supermarkten, aangevuld met kleiner dagelijks aanbod en kleinere warenhuizen zoals HEMA, Action, Kruidvat en Blokker, belangrijke trekkers. De positionering en juiste locatie van belangrijke formules is van wezenlijk belang voor winkelgebieden.

Sanering supermarkten In de afgelopen twee decennia zijn diverse kleinere supermarkten en supermarktformules verdwenen. Een verdere reorganisatie van de branche is niet ondenkbaar en heeft gevolgen voor de supermarktstructuur in bestaande winkelgebieden.

Opvolgingsproblematiek De vergrijzing onder mkb’ers stijgt en de komende jaren bereiken veel ondernemers de pensioengerechtigde leeftijd. De opvolging van het bedrijf is echter vaak een probleem. Door lage vaste lasten kunnen huidige ondernemers het nog lang volhouden, maar voor nieuwe starters is het vaak niet rendabel te maken. In grotere kernen komt wellicht een filiaalbedrijf in het pand, maar in kleinere kernen met een beperkt draagvlak en op minder goede locaties ontstaat vaker leegstand.

Financiering en huurniveau Bij gewenste investeringen in een onderneming lopen ondernemers vaak aan tegen een financieringsprobleem. Banken blijken veelal niet, of alleen tegen zeer forse tarieven, bereid tot financiering. Daarnaast wordt op veel plaatsen het huurprijsniveau niet aangepast aan de huidige werkelijkheid, waardoor de huur van een pand op verschillende plekken erg duur is.

Ontwikkeling leegstand Onder andere de economische crisis en het online winkelen hebben gezorgd voor een toename van de leegstand, vooral aan de randen van het land en in middelgrote steden. De afgelopen jaren was de leegstand iets teruggelopen, maar als gevolg van de coronacrisis zal deze waarschijnlijk weer gaan toenemen.

38 7.2 Coronacrisis De coronacrisis, die zich medio maart 2020 ontwikkelde, leidde een periode in met ongekende impact op de maatschappij. Dit geldt zeker ook voor de Nederlandse economie: er is bijna geen sector te bedenken die niet op een of andere manier de effecten van de coronacrisis voelt. Zo ook de retailsector. De diverse (intelligente) lockdowns in 2020 en 2021 hebben grote impact gehad. Het consumentenvertrouwen daalde, de bezoekersaantallen namen af, het recreatief winkelen lag zwaar onder druk en winkels maakten flinke omzetverliezen. Voornamelijk winkels in de dagelijkse sector, zoals supermarkten en vers-speciaalzaken, en winkels in ‘doe-het-zelf’, ‘woninginrichting’ en ‘tuin’ bleven relatief goed functioneren tijdens de coronacrisis. Echter zijn onder andere horecaondernemingen en winkels die grotendeels afhankelijk zijn van het recreatieve winkelen (zoals modezaken) zwaar getroffen. Doordat recreatief winkelen werd ontmoedigd en omdat er in de grote steden niks meer te beleven viel qua evenementen, gaf de consument zijn voorkeur aan het lokale winkelgebied dicht bij huis. De 1,5 meter regel zorgde voor beperkingen en er was vrees voor nieuwe coronabesmettingen. De kleinere kernen zijn hierdoor, relatief gezien, beter blijven functioneren dan de grote steden.

De korte en lange termijneffecten van de coronacrisis zijn nog onzeker, maar een aantal ontwikkelingen zijn nu al zichtbaar. De onlinemarkt heeft een nog sterkere positie gekregen ten opzichte van de fysieke winkels. Webshops en online diensten trokken het afgelopen jaar meer (nieuwe) bezoekers en door groeiende omzetten heeft de online markt de kans gehad om te investeren in hun marktpositie, aanbod, marketing en logistiek. Fysieke winkelgebieden moeten nog sterker dan voorheen concurreren met de onlinesector, waardoor er per winkelgebied kritisch zal moeten worden gekeken naar zowel het aantal winkelmeters als de kwaliteit van de winkelmeters. Binnen de horecasector is het personeelstekort (dat er ook vóór de coronacrisis al was) een groot probleem. Horecapersoneel moest noodgedwongen op zoek naar ander werk tijdens de lockdownperiodes waarin de horeca gesloten was, maar keert niet zo makkelijk terug. Het aantal faillissementen van bedrijven binnen de retail en horeca is nu nog beperkt, maar er is veel onzekerheid ten aanzien van de toekomst. Op het moment dat de steunmaatregelen wegvallen, de volledige huren weer moeten worden betaald en de uitgestelde aanslagen van de belasting komen, zal het blijken wat de weerbaarheid van de bedrijven is en of het aantal faillissementen beperkt blijft.

Het is de komende maanden afwachten in welke mate het winkelend publiek terugkeert naar de winkelgebieden, wat de omzetten zijn van de winkels en de horecaondernemingen en of de liquide middelen van deze bedrijven voldoende zijn om overeind te blijven.

39 7.3 Ontwikkelingen Burgum In deze paragraaf staan we in beknopte zin stil bij enkele ontwikkelingen in Burgum sinds het verschijnen van het vorige Masterplan voor het centrum van Burgum.

Herontwikkeling Markt met komst Jumbo en Action Aan de zuidzijde van de Markt is op de hoek met de Kûperstrjitte een bouwblok gerealiseerd met daarin een supermarkt van Jumbo (1.577 m2 WVO) en op de verdieping een vestiging van Action. Parkeren was al mogelijk op de Markt, maar de Markt is fors heringericht met veel meer parkeerplaatsen en is het plein rondom aantrekkelijker gemaakt. Zo zijn onder meer aan de randen bomenrijen geplaatst. Met de komst van Jumbo en Action en de aanpassing van de Markt is het zwaartepunt van de bewinkeling meer in het zuidelijk deel terecht gekomen.

Aanleg ‘Centrale As’ De Centrale As is de nieuw aangelegde provinciale weg die van Dokkum langs Damwoude, Zwaagwesteinde, Veenwouden, Hurdegaryp en Burgum richting Nijega loopt, waar de aantakking op de N31 (Leeuwarden – Drachten) plaatsvindt. In oktober 2016 is de weg in gebruik genomen. Het betreft grotendeels een nieuw tracé met overwegend 2x2 rijstroken. Voor de ingebruikname liep de route door de verschillende plaatsen, waaronder Burgum, heen. De reistijden in het gebied zijn nu fors verminderd. Hierdoor is het mogelijk om vanuit diverse regioplaatsen sneller Burgum te bereiken. Omgekeerd geldt ook, dat inwoners van Burgum sneller andere plaatsen kunnen bereiken. Het lijkt erop dat vooral ondernemers in de kleinere kernen (bv. Hurdegaryp en Damwoude) het doorgaande (forenzen-)verkeer missen; zij rijden nu om het dorp heen, en nemen niet de moeite om de afslag naar de betreffende kern te nemen. In welke mate Burgum van de Centrale As profiteert of er juist last van heeft, komt verderop in het rapport nog aan de orde.

Ontwikkeling project kop Tsjibbe Geartsstrjitte Bij de entree van het winkelgebied aan de westzijde van het centrum is op de plek van een eerder ‘naar voren stekend’ pand een nieuwe ontwikkeling bezig (zie figuur 7.1). Hier worden drie bouwblokken gerealiseerd met op de verdiepingen appartementen en op de begane grond is ruimte voor commerciële invulling. Het blok dat het dichtst bij de winkels is gelegen (en waar ook winkels aanwezig waren, Koopman) komt op de begane grond opnieuw ruimte voor winkels. In het tweede blok (Werkman) is ruimte gereserveerd voor horeca, terwijl in het derde blok (Edelman) dienstverlening op de begane grond mogelijk is. Met welke commerciële ondernemers de panden ingevuld gaan worden is nog niet bekend.

Verkoop leegstaande Rabobankpand Bulthuissingel Recentelijk is het pand van de voormalige Rabobank verkocht. In december 2021 is de voormalige Rabobank verkocht aan 3 ondernemers. Het is de bedoeling dat er een gezondheidscentrum wordt gevestigd, met ruimte voor ondernemers uit andere branches. Welke invloed de invulling van de voormalige Rabobank zal hebben op het functioneren van het centrum kan moeilijk worden ingeschat.

40 Figuur 7.1: Planontwikkeling drie bouwblokken (De 3 van Sminia)

Bron: Blue Banner RED 2021

41

8

Kwantitatieve analyse

Detailhandel en horeca zijn beide belangrijke centrumfuncties. In dit hoofdstuk geven we inzicht in het kwantitatieve aanbod dat Burgum heeft, zowel qua detailhandel (9.1) als qua horeca (9.2). Daarnaast gaan we in op de verdeling van de meters en de leegstandssituatie in het dorp.

8.1 Detailhandelsaanbod In Burgum is in totaal 22.869 m2 winkelvloeroppervlak (WVO) in de detailhandel aanwezig, exclusief leegstand. Deze meters zijn verdeeld over 74 verkooppunten. Het overgrote deel van het detailhandelsaanbod is gelegen in het centrumgebied en daarnaast zijn er nog diverse verspreide winkels in het dorp, onder andere op de noordelijke en zuidelijke bedrijventerreinen. Omdat we ons in deze centrumvisie focussen op het centrumgebied van Burgum, gaan we in dit hoofdstuk enkel in op het detailhandelsaanbod dat centraal in het dorp is gelegen. Het gaat dan om in totaal 16.069 m2 WVO verdeeld over 67 verkooppunten (exclusief leegstand). Het detailhandelsaanbod in het centrum van Burgum wordt weergegeven in figuur 8.1 en 8.2, respectievelijk in m2 WVO en aantal verkooppunten (VKP). In beide grafieken is het aanbod uitgesplitst naar de verschillende detailhandelsgroepen; ‘Dagelijks’, ‘Mode & Luxe’, ‘Vrije Tijd’, ‘In/Om Huis’, ‘Detailhandel Overig’ en ‘Leegstand’. De groepen ‘Dagelijks’ en ‘Mode & Luxe’ hebben in Burgum veruit het grootste aanbod. Het dagelijkse aanbod bestaat in dit geval uit vier supermarkten, drie drogisterijen, diverse verszaken (zoals groente/fruit, bakker, slager) en een aantal overige winkels. In Burgum vallen in totaal 20 winkels binnen de dagelijkse sector.

Winkels die tot de groep ‘Mode & Luxe’ behoren, zijn onder andere alle kledingzaken, opticiens en winkels waar huishoudelijke en cadeauartikelen worden verkocht. In totaal vallen 31 winkels in deze groep. Figuur 8.1: Detailhandelsaanbod Burgum, in m2 WVO

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

42 Figuur 8.2: Detailhandelsaanbod Burgum, in aantal verkooppunten

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

Verdeling winkelmeters Van de in totaal 22.869 m2 WVO dat in heel Burgum aanwezig is, ligt 16.069 m2 WVO in het centrumgebied van het dorp. Dit komt neer op zo’n 70% van het totale aanbod. Wanneer we kijken naar dit centrumaanbod, zien we dat de 67 winkels verdeeld zijn over acht straten (Bulthuissingel, De Passaazje, Freerk Bosgraafstraat, Lageweg, Markt, Noordersingel, Schoolstraat en Tsjibbe Geartsstrjitte)5. De Schoolstraat en Markt zijn overduidelijk de gebieden waarbinnen het meeste aanbod valt, met respectievelijk 26 en 18 verkooppunten. De Lageweg en Tsjibbe Geartsstrjitte hebben gezamenlijk 16 verkooppunten en in de overige straten zitten hooguit 3 winkels per straat.

Benchmark Het aanbod van Burgum in diverse branches of sectoren kunnen we vergelijken met andere kernen met ongeveer hetzelfde inwonertal. Burgum ligt op de grens van twee groepen, namelijk 7.500 tot 10.000 en 10.000 tot 15.000 inwoners. Om deze reden vergelijken we met beide groepen. Uit eerder onderzoek is al bekend, dat het aanbod in Burgum aan detailhandel aan de royale kant is; in de meeste groepen is dit het geval. Dit blijkt ook uit deze benchmark. Het winkelaanbod is in m2 WVO ongeveer even groot als van kernen met een hoger inwonertal. Hieruit blijkt ook de regiofunctie van Burgum. In de inwonerklasse tot 10.000 inwoners zijn er slechts enkele kernen met evenveel aanbod als Burgum. Kernen met meer dan 10.000 inwoners hebben dat veel vaker, zeker wanneer ook hier sprake is van kernen met een regionale functie. Het aanbod in de horeca in Burgum is weliswaar volledig in het centrum aanwezig, maar is naar verhouding gering in oppervlakte. Wat diensten betreft zijn de verschillen relatief gering.

5

NB. Locatus definieert deze acht straten als ‘Centrum Burgum’.

43 Figuur 8.3: Aanbod Burgum in m2 WVO, in vergelijking met andere kernen

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

Leegstand Het centrum van Burgum kent 934 m2 WVO leegstand, verdeeld over 4 panden6. Het dorp heeft op basis van het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlak te maken met een leegstandspercentage van 4,0%. Gemeten naar het aantal verkooppunten ligt het op 2,7%. In vergelijking met het landelijk gemiddelde liggen de percentages in Burgum een stuk lager; in Nederland liggen de percentages op 7,1% (WVO) en 7,2% (VKP). Wat betreft het type leegstand maakt Locatus onderscheid naar drie types: - Frictie- of aanvangsleegstand: korter dan 1 jaar leeg; - Langdurige leegstand: tussen 1 en 3 jaar leeg; - Structurele leegstand: langer dan 3 jaar leeg. Wanneer we kijken naar hoelang de meters en panden in het centrumgebied van Burgum leegstaan krijgen we het beeld zoals dat in tabel 8.1 is weergegeven. Wat opvalt is dat driekwart van de leegstaande winkelpanden korter dan 1 jaar leeg staat. Slechts 1 winkelpand staat op het moment van schrijven van deze rapportage langer dan 3 jaar leeg. Het gaat hier om het pand dat momenteel tijdelijk wordt ingevuld door een zorginstelling6. Tabel 8.1: Type leegstand in centrum Burgum Type leegstand Frictie/aanvang

m2 WVO 84,5%

# VKP 75,0%

Langdurig

0%

0%

Structureel

15,5%

25,0%

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies 6

NB. Eén van deze vier panden stond leeg, maar wordt nu tijdelijk ingevuld door een zorginstelling. Daarnaast zijn Tsjibbe Geartsstrjitte 1 en 3 in ontwikkeling; deze panden worden niet aangemerkt als leegstand.

44 Supermarkten In Burgum zijn vier supermarkten gevestigd in het centrumgebied. Het gaat om drie full service supermarkten (Poiesz, Plus en Jumbo) en één discounter (Aldi). Tabel 8.2 geeft voor elke supermarkt het aantal vierkante meters weer. Jumbo heeft veruit het grootste oppervlak, gevolgd door Plus. De Poiesz en met name de Aldi zijn relatief klein van formaat. Aldi is de enige discounter in de plaats en kent geen moderne afmetingen. Tabel 8.2: Supermarkten in Burgum met bijbehorende m2 WVO Supermarkt Poiesz

m2 WVO 964

Plus

1183

Jumbo

1577

Aldi

651

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

8.2 Horeca aanbod Naast inzicht in het detailhandelsaanbod is ook inzicht in het horeca aanbod van belang bij het opstellen van deze centrumvisie. Centrumgebieden zijn immers niet meer enkel plekken om te kopen, maar ook plekken om te verblijven. Een waardevol horeca aanbod kan bijdragen aan een goed verblijfsklimaat en is daarom een belangrijke aanvullende functie in winkelcentra. In Burgum is in totaal 1.434 m2 vloeroppervlak in de horecasector aanwezig, verdeeld over 14 panden. De groep ‘Horeca’ wordt door Locatus uitgesplitst in meerdere hoofdbranches met diverse subcategorieën7: • Dranken (café, discotheek) • Eten (lunchroom, pannenkoeken, café-restaurant, restaurant) • Fastfood (bezorg/halen, fastfood, grillroom) • Koffie & Desserts (koffiehuis, ijssalon, crêpes/wafels/donuts, koffiebar) • Hotels (hotel, hotel-restaurant) Zoals te zien is in figuur 8.3 bestaat het horeca aanbod in Burgum hoofdzakelijk uit eetgelegenheden. Er zijn onder andere drie pizzeria’s, twee Chinese restaurants en diverse snackbars/eetcafés. Wat opvalt is dat het dorp voornamelijk avondhoreca heeft, in de vorm van restaurants. Daarentegen is er op papier relatief weinig aanbod aan daghoreca. Maar diverse restaurants/hotels zijn ook overdag geopend (zoals bv. ’t Roodhert). De aanwezige horecavestigingen in het centrum van Burgum zijn allen gelegen aan de Schoolstraat, Lageweg of De Passaazje.

7

Branche overzicht Locatus 2021 (Locatus, 2021)

45 Figuur 8.3: Horeca aanbod Burgum, in aantal verkooppunten

Bron: Locatus 2021, bewerking door BRDG Advies

8.3 Relevant onderzoek Onderzoeken die ook voor deze centrumvisie relevant zijn, zijn onder andere het Koopstromenonderzoek provincie Friesland 2017 en de SWOT-analyses uit 2019 en 2020. Hieronder geven we de belangrijkste uitkomsten van het koopstromenonderzoek weer.

Koopstromenonderzoek provincie Friesland 2017 In 2017 is een grootschalig koopstromenonderzoek8 uitgevoerd in de provincie Friesland. Ook het winkelgebied van Burgum is in dit onderzoek meegenomen. Voor vrijwel alle kernen in Friesland geldt dat er sprake is van een relatief hoge koopkrachtbinding in de dagelijkse sector, zo ook in Burgum. De koopkrachtbinding in het dorp ligt op 93%. In de niet-dagelijkse sector is de binding 56%, wat relatief hoog is. De toevloeiing van koopkracht (niet-dagelijks) richting Burgum ligt op 55%. Hiermee behoort Burgum tot de enige vijf kernen in Friesland (naast Heerenveen, Wolvega, St. Annaparochie en Winsum) die een koopkrachttoevloeiing hebben van meer dan 50%. Het dorp wordt op basis van het aanbod in de detailhandel, de vastgestelde koopstromen, de koopkrachtcijfers en de herkomst van de omzet, geclassificeerd als ‘beperkt regionaal verzorgend’. In het koopstromenonderzoek is ook onderzocht wat de beoordeling van het centrum is. Op basis van een aantal kwalitatieve vragen aan bezoekers is destijds de waardering gepeild. Aan de klant is gevraagd om voor een aantal onderwerpen (zie tabel 8.4) een rapportcijfer op de schaal van 1 tot 10 te geven.

8

Koopstromenonderzoek Provincie Fryslân 2017 (Broekhuis Rijs Advisering, 2017)

46 Tabel 8.4: Waardering winkelgebied Burgum Onderwerp Aantal winkels in het winkelgebied

Score 7,8

Kwaliteit van de winkels

7,8

Bereikbaarheid van het winkelgebied per auto

8,2

Parkeermogelijkheden voor de auto

8,4

Stallingsmogelijkheden voor de fiets

7,5

Gezelligheid en sfeer in het winkelgebied

7,3

Inrichting en aankleding van het winkelgebied

7,3

Aanbod aan daghoreca

6,8

Bron: Broekhuis Rijs Advisering, 2017 De waardering voor het centrum van Burgum (zie tabel 8.4) was zeer goed. De hoogste waarderingen werden, in vergelijking met andere onderzochte kernen, gegeven voor de bereikbaarheid per auto en de parkeermogelijkheden, hetgeen voor een kern met een regiofunctie ook erg belangrijk is. De gezelligheid en sfeer in het centrum evenals de inrichting van het winkelgebied scoorden met een 7,3 goed. Ook in vergelijking met de andere onderzochte kernen. De laagste beoordeling werd gegeven aan het aanbod aan daghoreca, maar ook met de lagere waardering voor dit onderwerp scoorde Burgum boven het gemiddelde van de onderzochte kernen in de provincie. Het aanbod aan daghoreca in Burgum is beperkt en dit zal bij de beoordeling een rol hebben gespeeld.

SWOT-analyses 2019 en 2020 In het voorjaar van 2019 is in het kader van de Friese Retailaanpak een SWOT-analyse uitgevoerd onder 71 winkelgebieden in de provincie. Opdrachtgevers waren de provincie en de deelnemende gemeenten. Naast kwantitatieve gegevens zijn hier ook een aantal kwalitatieve aspecten beoordeeld. Ook is gekeken naar de aanwezige beleidsinstrumenten voor de winkelgebieden en bijvoorbeeld het gebruik van social media door de ondernemers. Per winkelgebied zijn adviezen gegeven voor het vergroten van de aantrekkingskracht en het economisch renderen van het gebied. Voor gedetailleerde informatie verwijzen we naar het betreffende document9. In het najaar van 2020 is een vervolg op het SWOT-onderzoek uitgevoerd, om de ontwikkeling in de Friese kernen te monitoren. Tussen beide periodes was het aanbod vrijwel gelijk gebleven. De leegstand leek iets te zijn toegenomen, maar dit werd grotendeels veroorzaakt door bouwwerkzaamheden.

9

SWOT-analyse Friese winkelgebieden (Broekhuis Rijs Advisering, 2019 en 2020)

47 8.4 Distributieplanologische analyse Bij een distributieve berekening gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaalde door de omzet van winkels per hoofd van de bevolking, de omvang van het verzorgingsgebied (aantal inwoners), de koopkrachtbinding en de koopkrachttoevloeiing. Aan de aanbodzijde spelen de omvang (m2 winkelaanbod) en de benodigde omzet per m2 (vloerproductiviteit) een rol. We maken binnen de distributieplanologische analyse onderscheid tussen de dagelijkse en niet-dagelijkse sector. Voor de berekening gaan we uit van de inwonersgegevens, zoals die in hoofdstuk 7 zijn weergegeven. Tevens maken we gebruik van de uitkomsten van het koopstromenonderzoek. Voor de cijfers van omzet per hoofd en vloerproductiviteit is uitgegaan van de meest recente gegevens van onderzoek van Panteia10, dat op basis van gegevens van Locatus en het CBS deze gegevens jaarlijks verstrekt. De omzetgegevens zijn gecorrigeerd voor het gemiddeld besteedbaar inkomen in het dorp. Door grote onderlinge verschillen in type winkelgebieden, branches en winkelformules moeten dergelijke distributieve berekeningen genuanceerd worden beoordeeld. De berekening geeft een indicatie van overbewinkeling of uitbreidingspotenties, maar kan niet exact tot op de m2 uitrekenen wat economisch haalbaar is.

In de dagelijkse sector is volgens de berekening sprake van een geringe overbewinkeling; de getallen laten een negatief getal zien. De verschillen zijn evenwel niet erg groot; in feite maakt het vooral duidelijk dat de ruimte voor een extra supermarkt niet aanwezig is. Optimalisaties of beperkte uitbreidingen van bestaande supermarkten om up-to-date te blijven zullen veelal wel gefaciliteerd kunnen worden (mits voldaan wordt aan bestaande regels en wetten). In de niet-dagelijkse sector lijkt nog relatief veel uitbreidingsruimte aanwezig te zijn in de markt. Op dit moment is het aanbod niet-dagelijks ruim 10.000 m2 WVO groot, waar ruimte aanwezig is voor ruim 14.000 m2 WVO. Ook hier zijn enkele opmerkingen op z’n plaats. Het Koopstroomonderzoek dateert van 2017, waarbij in de percentages internetaankopen nog niet zijn meegenomen. Inmiddels is duidelijk geworden, dat juist in de niet-dagelijkse sector deze aankopen een substantieel onderdeel van de bestedingen van consumenten uitmaken. Hierdoor zal in de praktijk de ruimte in de markt op dit moment geringer zijn dan de 4.000 m2, zoals uit de berekening naar voren komt. Conclusie van de berekening is dat Burgum in ieder geval veel inwoners aan zich weet te binden, en bovendien veel bezoekers van buiten Burgum weet te verleiden om in Burgum de aankopen te verrichten of om te shoppen.

10

Omzetkengetallen 2020 (Panteia, 2021)

48 Tabel 8.5: Distributieplanologische berekening Burgum Omzet per hoofd (excl. btw)

Dagelijks € 2.508

Niet-dagelijks € 2.115

Bron Panteia

Aantal inwoners

9.780

9.780

CBS

Koopkrachtbinding (%)

93%

56%

KSO

Omzet verzorgingsgebied

€ 22.8 mln.

€ 11.6 mln.

Toevloeiing koopkracht (%)

39%

55%

Omzet toevloeiing

€ 14.6 mln.

€ 14.1 mln.

Totale omzet

€ 37.4 mln.

€ 25.7 mln.

Vloerproductiviteit

€ 7.577

€ 1.785

2

4.935

14.422

Aanwezig winkelaanbod m2

5.699

10.370

Ruimte/tekort in markt

-764

4.052

Potentieel winkelaanbod m

KSO

Panteia Locatus

49

9

Kwalitatieve analyse

9.1 Verzorgingsstructuur Met bijna 10.000 inwoners is Burgum qua inwonertal één van de middelgrote kernen in de provincie Friesland vergelijkbaar met Lemmer, Bolsward en Oosterwolde. De stad Leeuwarden ligt ten westen van Burgum en in zuidoostelijke richting ligt Drachten. De afstand tot de centra van de plaatsen bedraagt over de weg 17 en 15 kilometer. Deze twee kernen zijn beide een stuk groter dan Burgum met respectievelijk circa 92.000 en 45.000 inwoners. Uit het Koopstroomonderzoek bleek dat inwoners van Burgum vooral deze twee kernen bezoeken voor hun niet-dagelijkse aankopen. De stad Leeuwarden is bereikbaar via de N31 (zuidelijke route) of via de N355 (noordelijke route via Hurdegaryp). Burgum heeft door de ligging tussen een aantal makkelijk bereikbare grotere plaatsen een regiofunctie voor de nabij gelegen kleinere kernen in de eigen gemeente, maar ook in aangrenzende gemeenten. Kleinere kernen rondom Burgum zijn onder andere Garyp, Sumar, Eastermar, Noardburgum en Feanwâlden (zie figuur 9.2). Figuur 9.1: Ligging Burgum t.o.v. andere kernen

Bron: BRDG Advies

50 Figuur 9.2: Kernen met meer dan 1.000 inwoners rondom Burgum

Bron: BRDG Advies

9.2 Structuur winkelgebied De Schoolstraat is de historische winkelstraat van Burgum. Dit deel van het winkelgebied begint aan de westzijde bij de Noordersingel via de Tsjibbe Geartsstritte en eindigt even voorbij de aansluiting op de J.D. de Vriesstraat en de Markt. In het grootste deel van de Schoolstraat liggen de winkels aaneengesloten. Richting de oostzijde van de straat neemt het aantal woningen tussen de winkels toe. Sub-trekker Scapino is onlangs vanuit het oostelijke deel van de Schoolstraat richting de Markt verhuisd.

51 Een zijstraat van de Schoolstraat waar ook nog enkele winkels zijn, is de Lageweg. In het deel van deze straat dat loopt tot aan de Skipfeart, zitten verspreid meerdere winkels en horecavestigingen. Door de grote tussenliggende ruimtes met woningen wordt de straat tegenwoordig veel minder als een winkelstraat gezien dan in het verleden. Het pand van de voormalige Omrin kringloopwinkel op de hoek van de Lageweg en het tussenstraatje naar de Markt is een markant pand met veel beeldkwaliteit. Hierin vestigt zich een babyartikelenwinkel. De entree van deze winkel komt niet aan de Lageweg maar aan de zijkant van het gebouw aan de verbindingsstraat met de Markt. Ten zuiden van de Schoolstraat en ten oosten van de Lageweg is het grote parkeerterrein op de Markt gesitueerd. Rondom de Markt zijn diverse winkelpanden aanwezig. In 2014 heeft Burgum aan de zuidzijde van de Markt een Jumbo en een Action gekregen. Door de toevoeging van deze winkels is dit zuidelijk deel van de Markt eveneens een belangrijk onderdeel geworden van het centrum. We zien vaak dat supermarkten door de gewenste grote oppervlaktes niet meer direct in het centrum gevestigd blijven en uitgeplaatst worden. In het geval van Burgum liggen de supermarkten nog wel in het centrum, zoals de Jumbo. Aan de oostzijde van de Markt zijn achter andere gevels onder andere een Aldi en een Kruidvat gesitueerd.

De Aldi is in vergelijking met andere discountsupermarkten in de omgeving relatief klein van omvang. De verbinding tussen het parkeerterrein op de Markt en de Schoolstraat wordt op het midden van het plein gevormd door de Passaazje. Aan dit straatje liggen meerdere winkels, waaronder de Plus-supermarkt op de hoek met de Markt, en horecazaken. Aan de noordoostzijde van het plein bestaat nog een verbinding tussen de Markt en de Schoolstraat. Hieraan ligt alleen een grote horecagelegenheid, maar geen winkels. Ook in de twee verbindingsstraten van de Markt aan de westzijde met de Lageweg zijn geen winkels gevestigd. Aan de noordwestzijde sluit de Bulthuissingel aan op het begin van de Schoolstraat. Iets verderop aan de Bulthuissingel ligt de Poiesz supermarkt, maar door het verder ontbreken van winkels in deze straat wordt zij niet tot het winkelgebied gerekend. Opvallend voor Burgum qua structuur is met name de compactheid van het winkelgebied. Op korte (loop-)afstand van elkaar zijn zowel de trekkers in de dagelijkse als niet-dagelijkse sector te bezoeken. Combinatiebezoek is goed mogelijk. Ook andere voorzieningen zijn in en nabij het centrum gesitueerd. Dat is o.a. de bibliotheek in het midden van de Schoolstraat, maar ook zakelijke dienstverlening (uitzendbureau, makelaar) is aanwezig.

52 Figuur 9.3: Winkelstructuur en (sub-)trekkers centrum Burgum

Bron: BRDG Advies De Schoolstraat heeft een diverse mix van winkels met onder andere modezaken, opticiens/audiciens, winkels waar eet- en drinkwaren worden verkocht en zaken voor witgoed. De straat heeft een aantal karakteristieke panden waarin veelal zelfstandige winkels zitten. Die winkels geven een ‘couleur locale’ aan het winkelgebied. Er zijn een aantal ketens aanwezig, zoals de Blokker, Zeeman, Intertoys en Expert. Een andere keten is de Hema die aan de westzijde van het centrum in de Tsjibbe Geartsstrjitte gevestigd is. De combinatie van zelfstandige winkels en ketens maken dat het centrum interessant is voor niet alleen inwoners van Burgum maar ook voor bezoekers uit de regio. Opvallend is de aanwezigheid van de openbare bibliotheek met een entree in het midden van de Schoolstraat. Met name in het oostelijke deel van de Schoolstraat zijn tussen de winkels ook enkele woningen gesitueerd. Drie van de vier supermarkten (Plus, Aldi en Jumbo) in het centrum liggen aan de Markt. Daardoor is de bereikbaarheid en de parkeervoorziening voor deze trekkers goed. Boven op de Jumbo is de Action gesitueerd en naast de Aldi zit de Kruidvat drogisterij. Deze trekkers van het centrum zitten geclusterd aan één zijde van het centrum en vormen daarmee een sterk bronpunt. Als trekkers aan de andere zijde van het centrum zitten de Hema en de Poiesz-supermarkt aan de noordwestzijde.

Ook de nieuwe ontwikkelingen vinden aan deze zijde plaats. Er is vanaf de Markt in het centrum wel een rondje (of een achtje) te lopen maar in een groot deel van de verbindingsstraten tussen de Markt en de Schoolstraat zijn niet of nauwelijks

53 winkels of horeca gevestigd. Alleen de Passaazje is in potentie aantrekkelijk als winkelgebied. De horeca is beperkt verspreid over het centrum aanwezig aan met name het begin en einde van de Schoolstraat en aan het verbindingsstraatje met de Markt (De Passaazje). Het zwaartepunt van de winkels beweegt zich de laatste jaren sterker richting het westelijk deel van de Schoolstraat, de Tsjibbe Geartsstritte en de Markt. Op de kop van de Tsjibbe Geartsstritte is de nieuwe ontwikkeling gaande; hier zullen enkele nieuwe winkels op de begane grond gerealiseerd worden, met woningen op de verdiepingen. Met het vertrek van Scapino aan de oostzijde van de Schoolstraat en een versterking in het westelijk deel van het centrum neemt de kracht van het westelijk deel (tot ongeveer De Passaazje) verder toe.

Parkeren en bereikbaarheid Het grote parkeerbronpunt voor parkeren is de Markt. Deze circa 385 parkeerplaatsen zijn vanaf de zuidzijde en oostzijde het beste bereikbaar. Het parkeren op de Markt is gratis. Een strook met ruim 100 parkeerplaatsen aan de noordzijde kent een regime van blauwe zone. Op vrijdagochtend wordt op dat deel van de Markt (de noordrand) de weekmarkt gehouden, waardoor op dat moment het aantal beschikbare plaatsen beperkter is. De evenementen vinden plaats op het grote deel van het plein. Figuur 9.4: Overzicht parkeervoorzieningen centrum Burgum

Bron: BRDG Advies

54 Aan de noordwestzijde van de Schoolstraat zijn bij de Rabobank aan de Bulthuissingel zo’n 20 parkeerplaatsen gesitueerd op eigen terrein. Aan de J. D. de Vriesstraat aan de noodoostzijde van de Schoolstraat is nog een parkeerterrein t.b.v. 40 auto’s aanwezig. Ook bij Poiesz (50 plaatsen), aan het Dominee J. Kooiplein (40 plaatsen) en aan de achterzijde van de bibliotheek aan Pastoriekamp (ca 25 plaatsen) is parkeergelegenheid gerealiseerd. Bij elkaar opgeteld gaat het om zo’n 200 parkeerplaatsen aan de noordzijde van het centrum. Daarnaast is op diverse plekken in het centrumgebied de mogelijkheid voor parkeren, zoals langsparkeren in grote delen van de Schoolstraat en de J. D. de Vriesstraat. Bij de nieuwe ontwikkelingen rondom het Van Sminiaplein komt eveneens parkeergelegenheid voor ca. 40 auto’s.

De Schoolstraat is vanaf de Bulthuissingel vanuit west naar oost in één richting berijdbaar voor auto’s. Het meest westelijk gelegen deel van de winkelstraat in de Tsjibbe Geartsstritte is autovrij. In de Lageweg vanaf de Markt zuidwaarts zijn auto’s in beide richtingen toegestaan. De aanwezigheid van auto’s in de historische winkelstraat wordt niet als storend ervaren. In het centrum is een parkeerregime met een beperkte parkeertijd (d.m.v. een blauwe schijf) van toepassing in de Schoolstraat en op een deel van de Markt. Voor het overige is het parkeren gratis, hetgeen een sterke USP is voor het winkelen in Burgum. De parkeergelegenheid lijkt op het eerste gezicht royaal aanwezig te zijn; toch is richting het weekend de Markt veelal (te) drukbezet. De bereikbaarheid binnen het centrum is prima. De route naar het centrum toe is binnen de kern eveneens goed aangegeven, maar de entrees en de routing zijn niet overal duidelijk of even logisch.

Inrichting winkelgebied Met de relatief kleinschalige bebouwing waaronder een aantal karakteristieke panden, de aanwezigheid van een aantal groene bomen en het type bestrating (gebakken klinkers) oogt de Schoolstraat niet te stenig. Het straatprofiel voorziet in een smalle rijbaan voor auto’s (éénrichting) en brede trottoirs zonder niveauverschillen. Ondanks de langsparkeerplaatsen die her in der in de straat liggen en de auto’s die langsrijden wordt het verblijfgebied niet als onveilig of ongezellig ervaren. De lichtmasten en paaltjes zijn redelijk up to date, maar er ontbreken fietsnietjes en bankjes. Fietsen worden her en der geparkeerd. De verbindingsstraat tussen de Markt en de Schoolstraat, de Passaazje, is relatief smal, en mist gezelligheid en sfeer. Dat komt met name door de uitstraling van de gevels. De aanwezigheid van vers-speciaalzaken en het terras van de pizzeria bieden wel mogelijkheden.

55

De verbindingsstraten vanaf de Lageweg naar de Markt zijn met name woonstraten en worden gebruikt als bevoorradingsstraten. Ze hebben momenteel geen functie als winkelstraat. Het plein van de Markt is groot, en voelt ook groot. Aan de noord- en zuidzijde zijn groene stroken met bomen aangebracht. Maar door de grote oppervlakte aan aaneengesloten parkeerplaatsen oogt het terrein erg stenig en ongezellig. De afstand tot Jumbo/Action lijkt hierdoor ook groter dan in de praktijk het geval is. De afwateringsgoot in het midden van het plein voelt als verkeersgebruiker onveilig aan.

9.3 Afbakening kernwinkelgebied In figuur 9.5 is de huidige begrenzing van het winkelgebied van Burgum aangegeven. In onderstaande kaart staat de bestemming van de panden in het centrum aangegeven. Alles in zalm/roze-kleur heeft op dit moment de bestemming ‘centrum’. Dit gebied loopt nagenoeg gelijk met die van figuur 9.3. Het enige verschil zit in het zuidelijke deel van de Lageweg, vanaf de noordzijde van de Markt.

56 Figuur 9.5: Begrenzing centrumgebied

Bron; Ruimtelijke Plannen Het kenmerk van de bestemming ‘centrum’ is dat in principe elke bestemming in dit gebied op de begane grond mogelijk is. Naast detailhandel kan dat horeca, dienstverlening of een maatschappelijke voorziening zijn, maar ook wonen. Juist in het hart van de bewinkeling is een woonhuis op de begane grond minder gewenst; voor bezoekers is dit een onderbreking van het winkelfront. Hierdoor neemt de aandacht van bezoekers af. Voor een aantrekkelijk winkelgebied is een aaneengesloten winkelfront prettig en sfeer-verhogend. In aanloopgebieden ligt dit anders; hier is een menging van functies geen probleem en ook algemeen gangbaar. Om deze reden is een onderscheid tussen het nader te definiëren kernwinkelgebied en aanloopgebied gewenst.

9.4 SWOT-analyse Het centrum van Burgum biedt een vrij groot aanbod aan winkels en overige voorzieningen in een gezellig met relatief kleinschalige bebouwing waaronder een aantal karakteristieke panden. Het aanbod aan winkels in Burgum is divers, met een groot aanbod aan nietdagelijkse winkels. Door ontwikkelingen van de afgelopen jaren rondom de Markt zijn een aantal belangrijke trekkers in de food en non-food goed gehuisvest, waarmee de verzorgende regiofunctie vergroot is. Hoewel het aanbod aan winkels relatief geconcentreerd gevestigd is in de

57 Schoolstraat, bestaat er geen duidelijk ‘winkelrondje’. Er is tussen het parkeerbronpunt op de Markt en de Schoolstraat alleen een beperkt aantrekkelijke route via De Passaazje. De zichtbaarheid en de looproutes in het centrum zijn voor verbetering vatbaar. Aan alle zijden ontbreekt het aan heldere ‘entrees’ van het centrum en zeker van het kernwinkelgebied: het is voor de consument niet direct duidelijk waar en wanneer het gebied begint of eindigt. Met name de entree van de parkeervoorziening op de Markt aan de zuidoostkant is niet fraai. De herkenbaarheid van het centrum en de toegang tot het centrum vanaf de Noordersingel vanuit noordelijke richting is beperkt. Tabel 9.1: SWOT-analyse centrum Burgum

Sterkte

Zwakte

Ruim en gevarieerd aanbod qua winkels en supermarkten Veel zelfstandige kwaliteitswinkels

Geen logisch winkelrondje

Kwaliteit grootste deel vastgoed

Looproutes niet erg duidelijk

Compact centrum

Ontbreken heldere entrees centrum

Weinig leegstand

Beperkt horeca aanbod (kwalitatief)

Goede en gratis parkeermogelijkheden

Uitstraling Passaazje

Dorpse mentaliteit

Verschil Schoolstraat en Markt qua inrichting openbare ruimte

‘Stenige’ Markt

Goede functiemix

Kansen

Bedreigingen

Verbetering bereikbaarheid

Toenemende kracht online

Versterken horeca (kwalitatief)

Langetermijneffecten coronacrisis

Meer beleving en gastvrijheid

Groeipotentieel vanuit Burgum beperkt

Woningbouw

Bedrijfsopvolging

Centrale As Toerisme Bron; BRDG Advies Het aanbod qua service-supermarkten is goed. Aan de noordwestzijde enigszins buiten het centrum zit een Poiesz, in het kernwinkelgebied aan de Markt zit een Plus. Aan de andere zijden van de Markt zit een Aldi en een Jumbo. De enige discounter - Aldi - kent een relatief geringe oppervlakte. De horeca in het centrum is in beperkte mate aanwezig en is redelijk eenzijdig qua aanbod. De nieuwbouw op het Van Sminiaplein biedt wellicht kansen ter versterking. Waar aspecten

58 als beleving belangrijker worden is ook de ondersteunende functie van horeca in belang toegenomen. De kwaliteit van het vastgoed is op de meeste plekken van voldoende niveau. Midden in de Schoolstraat hebben in de afgelopen jaren diverse herontwikkelingen met, winkelunits, een horecagelegenheid en appartementen plaatsgevonden. De inrichting van de straten van het kernwinkelgebied heeft sterke en minder sterke elementen: de bestrating en het straatmeubilair, zoals straatverlichting en verwijsbordjes zijn op een goed niveau. Wat echter opvalt is het ontbreken van voldoende groen in het centrum. Dit geldt voor de winkelstraten, maar met name de Markt doet relatief ‘stenig’ aan. Dit wordt nog versterkt door het feit dat de afmeting van de Markt niet geheel in verhouding staat tot de rest van de omgeving. Een groene leefomgeving, ook in het centrum, komt sfeer en uitstraling ten goede en draagt ook bij aan klimaatadaptatie en het tegengaan van hittestress. Het verschil tussen de Schoolstraat en de Markt is duidelijk aanwezig. De Passaazje is de belangrijkste verbinding tussen beide winkeldelen, maar mist de nodige aantrekkingskracht. Vooral de gevelwanden trekken in negatieve zin de aandacht. De Centrale As biedt inwoners vanuit de regio (inclusief wijken van Leeuwarden) de mogelijkheid om sneller en eenvoudiger in Burgum te komen.

Dit biedt kansen, maar tegelijkertijd is dit ook een bedreiging. Immers, men kan ook snel langs Burgum rijden of vanuit Burgum juist in omgekeerde richting gaan.

59

10

Situatie woningmarkt

In dit hoofdstuk behandelen we eerst de ontwikkelingen op de woningmarkt van heel Burgum. Vervolgens wordt gespecificeerd wat dat betekent voor de mogelijkheden voor woningbouw in het centrum van Burgum.

10.1 Ontwikkelingen Burgum Aantal inwoners neemt af, mede door weinig nieuwbouw In de afgelopen vijf jaar is het inwonertal van Burgum van net boven de 10.000 inwoners naar net onder de 10.000 inwoners gedaald (zie tabel 6.1). Dat is vooral het gevolg van de vergrijzing. We zien namelijk dat de groep tot 45 jaar (vaak gezinnen) daalde en het aantal ouderen juist toenam. Ook het aantal huishoudens is sinds 2010 afgenomen: van 4.385 naar 4.195. Het aantal gezinnen daalde relatief snel, terwijl het aantal stellen zonder kind en alleenstaanden ongeveer gelijk bleef. De daling in inwoners van de afgelopen jaren is vrijwel zeker toe te schrijven aan een combinatie van herstructurering van vroeg-naoorlogse straten (vooral corporatiewoningen) en het gebrek aan geschikte locaties voor woningbouw. Burgum is namelijk een gewilde kern. Met name koopwoningen zijn in Burgum opvallend veel waard, zowel vrijstaand, tweekappers als appartementen.

Vergelijking woningvraag en planlijsten In zowel de woonvisie van de gemeente als in de woningmarktanalyse is volop aandacht voor de woningbouw in de gemeente en in de kern Burgum. Burgum heeft dankzij de Centrale As een goede bereikbaarheid. Ook de ligging in de regio en het voorzieningenniveau zijn goed. Dat maakt Burgum aantrekkelijk voor woningzoekenden. Volgens het woningmarktonderzoek van KAW (2020) is in de periode 2020-2025 ruimte voor toevoeging van 45 tot 90 woningen – waarvan ongeveer 25 sociale huur en 10 vrije huur. Met name appartementen en ‘patio’s’ (grondgebonden gelijkvloerse woningen met een kleine tuin) zijn gewenst. In de koopsector zijn die ook gewild, hoewel daar een mix aan producten (dus ook tweekappers en vrijstaande woningen) aangeboden moet worden. We zien dat de vraag naar wonen sinds de oplevering van het onderzoek verder is toegenomen. Het is dus aannemelijk dat de bandbreedte van 45 tot 90 woningen nu hoger uitkomt. In de Woonvisie 2019-2024 (2019) die Tytsjerksteradiel heeft vastgesteld wordt Burgum aangemerkt als belangrijke voorzieningenkern in de gemeente. Juist in de voorzieningenkernen is een grote woningvraag. In Burgum is er grote vraag naar extra woningen, zowel bij ouderen (die dicht bij voorzieningen willen wonen), gezinnen als bij starters. De plancapaciteit blijft volgens de gemeente achter.

Daarom is het belangrijk dat er meer plannen voor deze kern worden ontwikkeld, om te voorkomen dat woningzoekenden alternatieven in andere gemeenten gaan zoeken. Hierbij wil de gemeente inzetten op kleinere wooneenheden, gericht op (oudere) een- en tweepersoonshuishoudens die nu vaak in een ruime gezinswoning wonen. De vraagdruk op de sociale huurmarkt is binnen Tytsjerksteradiel het grootst in Burgum en omstreken. Daar zien gemeente en corporaties ruimte om het aantal sociale huurwoningen uit te breiden.

60 Huidige plancapaciteit In de bestaande planlijsten zijn nu twee projecten in het centrum al bestemd (harde plannen), eentje van 32 woningen, eentje met het ‘fictieve aantal’ van 52 woningen. In een reeds gestart nieuwbouwproject worden tien huurappartementen ontwikkeld aan de Schoolstraat. Dan zijn er nog diverse andere locaties in het centrum (meestal winkels) waar woningbouw mogelijk gemaakt wordt, maar waar nu nog geen harde plannen voor zijn. In potentie voorzien die locaties in toevoeging van 32 woningen.

10.2 Kansen voor het centrum Inzichten makelaars Voor dit onderzoek zijn drie in Burgum gevestigde makelaars gesproken. Zij merken op dat er in de gehele plaats de laatste jaren te weinig ontwikkelingen zijn op de woningmarkt: sinds grote toevoeging van appartementen in 2004-2005 zijn er slechts mondjesmaat woningen bijgebouwd. Dat is zonde, omdat er overduidelijk vraag is naar meer woningen. Ook in het centrum. Als daar ruime appartementen gerealiseerd kunnen worden (meer dan 100 m²), zullen daar met name ouderen in geïnteresseerd zijn. Jongeren mogelijk ook, hoewel die waarschijnlijk meer moeite hebben met de hogere prijzen in (de buurt van) het centrum dan ouderen. Die laten een grotere gezinswoning elders achter en willen niet in één stap terug naar een veel kleinere woning, maar zoeken wel de aanwezigheid van voorzieningen en het gemak van een gelijkvloerse woning. Het liefst zouden zij waarschijnlijk een grondgebonden woning betrekken, maar in het centrum moeten de plinten volgens de makelaars gebruikt blijven worden voor winkels. Het centrum moet namelijk levendig blijven en zijn regiofunctie niet verliezen. Vervanging van commerciële activiteiten door woningen is dan ook ongewenst. Bovendien is transformatie van leegstaande of -komende panden kansloos: deze zijn zo moeilijk en kostbaar om te zetten in woningen dat sloop-nieuwbouw beter is.

Volgens de makelaars zijn wonen en winkelen twee elkaar versterkende thema’s: het goede voorzieningenaanbod is nu een reden voor mensen om in of bij het centrum van Burgum te gaan wonen. Tegelijkertijd zijn er voldoende woningen in en rond het centrum nodig om het levendig te houden en voldoende draagvlak voor voorzieningen te onderhouden. Woningbouwprojecten die nu gerealiseerd worden (met name in het buitengebied) concurreren niet met eventuele nieuwe woningen in het centrum, daarvoor zijn de doelgroepen te verschillend. Het winkelgebied kan maar een bepaald aantal woningen ‘absorberen’ voordat het voorzieningenniveau er te laag wordt om nog aantrekkelijk te zijn. Volgens de makelaars wordt dat maximale aantal al gauw gehaald als woningen winkels gaan vervangen. Op dit moment is er erg weinig horeca in het centrum. Als dat in plaats van verdwijnende winkels kan komen, draagt dat meer bij aan de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van het centrum. Dan blijven de plinten in gebruik voor commerciële activiteiten. Sinds de vorige centrumvisie zijn de bestemmingsplannen in het centrum flexibeler geworden. Dat heeft positief bijgedragen aan de mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen en functieveranderingen.

Nu is het advies om de visie voor het centrum ruim op te vatten: commerciële activiteiten zijn zich al aan het uitbreiden naar locaties buiten het officieel aangegeven centrum, bovendien zijn er juist mogelijkheden voor woningbouw op locaties net daarbuiten. Het huidige pand van de Rabobank (die gaat vertrekken) zou bijvoorbeeld wel geschikt kunnen zijn voor

61 transformatie of sloop-nieuwbouw naar appartementen. Maar door ook naar de (directe) omgeving van het centrum te kijken komen sowieso nieuwe kansen in beeld voor het verbeteren van de aantrekkelijkheid en doorloop van het centrum. Het centrum zal baat hebben bij het stimuleren van meer woningbouw in Burgum in het algemeen, maar met name in de locaties in de buurt.

Woningmarktanalyse In de woningmarktanalyse is ook onderzoek gedaan naar de kwaliteit en gewildheid van de woningen. Daaruit blijkt dat juist in het centrum van Burgum de woningen staan met mindere kwaliteit (ouder, daardoor minder energiezuinig), terwijl de (nieuwere) uitbreidingswijken betere woningen bevatten. Daardoor is de vierkantemeter-waarde in het centrum gemiddeld ook lager, hoewel de marktpositie van die woningen even goed is. De aanwezigheid van voorzieningen compenseert namelijk de mindere kwaliteit van de woningen. Het centrum is dus gewild als woonlocatie, dat biedt kansen voor ontwikkeling van woningen. Op basis van het marktonderzoek is het raadzaam om daar met name appartementen en patio’s toe te voegen: daarnaar is vraag en ze passen qua doelgroep (ouderen die gelijkvloers willen wonen, dichtbij voorzieningen of juist jongere starters die levendigheid zoeken) goed in het centrum. Sinds de uitbraak van het coronavirus en de beperkende maatregelen sinds maart 2020, is de woningmarkt volgens de makelaars alleen maar nog meer op slot geraakt. Mensen blijven nog vaker in hun huidige woning zitten en prijzen zijn verder gestegen. Het toegenomen thuiswerken kan een positief effect hebben voor Burgum, dat als woonkern (waar normaliter veel mensen forenzen) nu meer in beeld komt bij instromers die niet per se dicht bij hun werk hoeven te wonen.

Dit zal waarschijnlijk echter weinig gevolgen hebben voor de woonvraag in het centrum: de thuiswerkers zijn niet de doelgroep voor het woningtype dat in het centrum aangeboden wordt. Figuur 10.1: Marktsignalen die iets zeggen over de gewildheid van wonen in Burgum

Bron: Woningmarktonderzoek Noordoost-Fryslân (KAW, 2020)

Ontwikkelingen huurmarkt In 2020 zijn vertegenwoordigers van vier in Tytsjerksteradiel actieve corporaties gesproken. Alleen WoonFriesland en Accolade hebben op dit moment bezit in Burgum, waarvan WoonFriesland duidelijk de grootste partij is. Zij merken op dat de afgelopen jaren de vraagdruk overal is toegenomen, waarbij grotere voorzieningenkernen (waaronder Burgum) nóg populairder zijn geworden ten koste van de kleinere dorpen. Appartementen zijn alleen iets voor ouderen, en dan ook nog alleen in de centra van grotere dorpen, waar ze alle benodigde voorzieningen dichtbij hebben. Aan de randen van kernen voorzien ze al niet meer in een vraag. Over het algemeen zijn appartementen in de regio minder gewild en ze worden dan ook nauwelijks bijgebouwd door corporaties. Echte seniorenwoningen

62 (grondgebonden of in gebouwen met een lift) hebben vaak een relatief hoge huur (rond de liberalisatiegrens). Veel mensen in de regio kunnen of willen dat niet betalen.

63

Bijlage 1 - Trends en ontwikkelingen Er zijn een aantal trends te onderscheiden die direct of indirect invloed hebben op de Nederlandse winkelgebieden en winkelstructuur. Deze trends op landelijk niveau zijn vaak ook op regionaal of lokaal niveau zichtbaar. De diverse ontwikkelingen zullen vroeg of laat gevolgen hebben voor het te voeren gemeentelijke detailhandelsbeleid. De belangrijkste trends en ontwikkelingen geven we hier weer.

Online winkelen Het gebruik van internet voor het doen van aankopen is de afgelopen jaren sterk blijven stijgen. Het aantal webwinkels in Nederland is in tien jaar tijd meer dan verdrievoudigd, van circa 15.000 webwinkels in 2010 tot ruim 50.000 in 202011. Ook de online bestedingen zijn flink gestegen; in 2013 bedroeg het nog ongeveer 10 miljard euro, in 2018 ruim 23 miljard euro en in 2019 al bijna 26 miljard euro12. Het aandeel bestedingen dat online gedaan wordt aan producten is van bijna 8% in 2014 gestegen naar 13 à 17% in 2018 en dit aandeel stijgt jaarlijks hard door. Zo lag het aandeel online in Q2 van 2019 op 24% en in Q2 van 2020 op 26%13. Behalve de branches media, elektronica, mode en speelgoed, laat ook de food sector sterke groeipercentages zien. Social media vervullen tegenwoordig een grote rol bij het nemen van beslissingen door consumenten. Reviews van influencers/vloggers/bloggers worden steeds belangrijker ten opzichte van reguliere advertentiekanalen. Consumenten hebben tal van keuzemogelijkheden en kunnen gemakkelijk producten met elkaar vergelijken. Daarnaast is de smartphone onontbeerlijk geworden, waarmee potentiële consumenten op elke gewenste plek van de meest actuele aanbiedingen op de hoogte kunnen worden gehouden. Winkels maken veel gebruik van de technische mogelijkheden; apps bieden vele kansen.

Dat de smartphone onmisbaar is geworden blijkt uit de cijfers: in 2019 gebruikte 37% van de online kopers wel eens zijn telefoon om een aankoop te doen, in 2020 lag dit percentage al op 43%14. Bepaalde soorten winkels, zoals fotozaken en reisbureaus, zijn door de komst van het internet deels verdwenen, maar er is ook een omgekeerde trend ontstaan waarbij onlineaanbieders ervoor kiezen om ook met een fysieke winkel in de stad aanwezig te zijn (zoals Coolblue). Ontegenzeggelijk is echter het feit dat de grote retailplatformen (Bol.com, Wehkamp, Zalando, Amazon en Ali Express) een groeiend aandeel van de consumentenbestedingen voor hun rekening nemen. Hoe dit uiteindelijk uitpakt in een nieuwe stabiele situatie blijft ongewis. Lokale winkeliers staan daarbij ook voor de vraag: hoe acteer ik in het sociale domein? Werk ik met een (eigen) webshop? Sluit ik me aan bij lokale initiatieven? Maak ik gebruik van een groot retailplatform?

11

Hoeveel webwinkels zijn er in Nederland (Thuiswinkel.org, 2020) Nederlandse consumenten geven online €25,8 miljard uit in 2019 (Thuiswinkel.org, maart 2020) 13 Infographic Thuiswinkel Markt Monitor Q2 2020 (Thuiswinkel.org, 2020) 14 Nederlandse online consumentenbestedingen stijgen in Q2 met 12% naar 6,36 miljard (Thuiswinkel.org, september 2020) 12

64 Afnemende behoefte aan fysieke winkelmeters De vraag naar vierkante meters winkelruimte neemt af. De groei van het online winkelen is hierbij een belangrijke factor, maar ook demografische ontwikkelingen (vergrijzing, bevolkingskrimp) en veranderende consumentenbestedingen (meer bestedingen aan diensten in plaats van goederen) zorgen ervoor dat er minder behoefte is aan fysieke winkelmeters. Ondernemers in fysieke winkels opereren in een dynamischere omgeving dan voorheen, waarin consumenten kritischer zijn op hun uitgaven, meer waarde hechten aan beleving en waarin transparantie door internet de retail onder druk zet. Hoe groot en of er een afname is van het aantal vierkante meters is afhankelijk van het type winkelgebied. Winkelgebieden met veel niet-dagelijks aanbod ervaren bijvoorbeeld een sterkere concurrentie van het internet dan gebieden waar de focus voornamelijk ligt op de dagelijkse sector. Figuur 1 geeft voor alle Nederlandse gemeentes weer waar een afname of toename van de vraag naar winkelmeters wordt verwacht. In tegenstelling tot het midden van het land en de Randstad, worden in delen van Friesland, Groningen, Drenthe, oost-Overijssel, oostGelderland, Limburg en Zeeland sterke afnames verwacht. Figuur 1: Vraag naar winkelmeters per gemeente

Bron: CBRE 2019

65 Schaalvergroting en -verkleining en de ‘trek weg uit het midden’ Er vindt een schaalvergroting plaats in de voorzieningenstructuur. De consument verwacht tegenwoordig een completer assortiment, of het nu gaat om levensmiddelen, mode of meubelen. In zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse sector neemt de noodzakelijk benodigde massa (= aantal m² WVO) toe. Tien jaar geleden was een supermarkt van 600 à 800 m² WVO voldoende groot, tegenwoordig heeft een full service supermarkt minimaal het dubbele nodig. Ondernemers hebben daardoor soms een groter pand nodig om zich te huisvesten. Mede gezien de gewenste bereikbaarheid voor de consument en een efficiënte bevoorrading groeit de vraag naar een vestiging buiten, of aan de rand van, bestaande winkelcentra. Hier staat tegenover dat een groot aandeel van de ondernemers niet kiest voor groot, groter grootst, maar er juist voor kiest om op een relatief beperkt oppervlak te ondernemen. Persoonlijke aandacht, authenticiteit en beleving staan daarbij centraal. In sommige gevallen wordt het minder brede assortiment in de winkel gecompenseerd met een online bestelmogelijkheid. De afhankelijkheid van een keten of franchiseformule brengt risico’s met zich mee. Diverse bedrijven hebben afgelopen jaren te kampen gekregen met een faillissement. Met name het middensegment heeft hier hinder van ondervonden.

De profilering is niet altijd meer de juiste, waardoor de bedrijfseconomische situatie voor meerdere ketens nijpender is geworden. Door onvoldoende onderscheidend eigen gezicht zijn al diverse formules omgevallen. De omgevallen formules beperken zich niet alleen tot middelgrote spelers, maar ook de grote formules met weinig eigen profilering hebben het erg lastig. Bekende voorbeelden die moeilijke tijden doormaken zijn onder meer HEMA en Blokker, maar zij hebben het tij nog kunnen keren. Voor onder meer V&D, Coolcat, Steps, Didi en Miller&Monroe is dit niet gelukt. Doordat sommige eigenaren meerdere formules hebben, zien we ook dat door herprofilering formules wegvallen.

Branchevervaging en blurring Samenhangend met de schaalvergroting is de trend van de branchevervaging. Winkels verbreden hun assortiment om de consument meer te kunnen bieden. Eenieder kent de voorbeelden in zijn eigen omgeving: bouwmarkten verkopen ook planten, tuincentra verkopen ook huishoudelijke artikelen en supermarkten verkopen ook mediaproducten. Hier is sprake van een onomkeerbaar proces; de consument is er nu aan gewend dat deze mogelijkheden er zijn. ‘Blurring’ ontstaat wanneer diverse sectoren zich met elkaar mengen, zoals horecaconcepten met detailhandelsverkopen en omgekeerd. Meerdere disciplines worden onder één dak aangeboden, zoals retail, horeca, cultuur en vermaak. Een al langer bestaand voorbeeld is de bakker met lunchroom, maar ook in het kader van de behoefte aan beleving komen steeds meer nieuwe concepten in beeld.

66 Figuur 2: Bakker Haafs en Boomker Boeken in het centrum van Haren (Groningen) vinden elkaar letterlijk in het midden via een bakkerscafé annex leesgedeelte

Bron: Oogst Groningen

Consumentengedrag Door veranderingen in de wensen van de consument is het consumentengedrag de afgelopen decennia sterk veranderd. Verblijf in en beleving van winkelgebieden is in toenemende mate van belang. Zowel in de detailhandel als in de horeca wordt de vraag naar service en gemak steeds groter. Ook is de consument tegenwoordig meer klimaatbewust en zijn thema’s als duurzaamheid en social impact van grote invloed bij keuzegedrag. Een andere ontwikkeling is dat afstand, door de opkomst van de e-bike, niet meer een allesbepalende factor is bij het bezoeken van winkelgebieden. De e-bike is niet gebonden aan autoparkeerplaatsen, waardoor de consument tot in het centrum kan komen. Onder andere door deze ontwikkeling is de consument mobieler dan voorheen en stelt hij/zij andere eisen aan een bezoek aan de stad.

Identiteit, authenticiteit, beleving De laatste jaren zijn identiteit en authenticiteit belangrijke thema’s in het ruimtelijk beleid, en een middel om een gebied onderscheidend vermogen te geven. Hierdoor kan een stad, wijk of regio op de kaart en in de markt geplaatst worden. De consument is door de toegenomen mobiliteit en behoefte aan andere vormen van tijdsbesteding bereid om langere afstanden af te leggen naar aantrekkelijke winkelcentra. Het onderscheid tussen het doen van boodschappen en shoppen is steeds duidelijker geworden. Wanneer de consument ervoor kiest om te gaan shoppen, zijn omgeving, sfeer en ambiance heel belangrijk. Deze beleving van een winkelgebied wordt bepaald door diverse elementen. Het gaat dan onder andere om de servicegraad, de parkeergelegenheid, de inrichting van de openbare ruimte, de aanwezigheid van evenementen, de kwaliteit van de (dag)horeca en technologische snufjes zoals gratis wifi en apps met aanbiedingen. Bij parkeren gaat het niet alleen om de

67 beschikbaarheid van een parkeerplaats, maar ook of deze gratis is, voldoende maatvoering heeft en op welke afstand van de winkels hij ligt. Dit alles draagt sterk bij aan het realiseren van een eigen identiteit van een stad of kern.