17 - Raadsbrief - Omgevingsvergunning schoolstraat 76 te Burgum

Burgum, 29 mei 2024

ons kenmerk dossier : behandeld door telefoonnummer uw brief van uw kenmerk onderwerp

: : : : : :

S2024-09902 Z2023-03137 Frank de Jong 14 0511 Informatie verstrekking omgevingsvergunning 25 appartementen en winkelplint (schoolstraat 68 tm 78)

Geachte raadsleden, Met deze brief geven wij u informatie over een besluit om een omgevingsvergunning te verlenen voor het bouwen van 25 appartementen met een winkelplint (Locatie Schoolstraat 76 te Burgum). Wij informeren u op deze wijze actief, omdat de omgevingsvergunning een omvangrijk bouwplan mogelijk maakt en afwijkt van het bestemmingsplan ‘’Burgum 2016’’ en het voorbereidingsbesluit ‘’Uitwerking centrumvisie Burgum’’. De aanvraag is voor de inwerkingtredingsdatum van het voorbereidingsbesluit ingediend waardoor de aanvraag aan het bestemmingsplan ‘’Burgum 2016’’ moest worden getoetst en deze regels het uitgangspunt waren. Het bouwplan is in strijd met een drietal bouwregels betreffende goothoogte, bouwhoogte en dakhelling maar kent ook grote delen die wel voldoen aan de bouwregels. Het betreft een omvangrijk bouwplan maar de aard van de strijdigheden zijn beperkt. Vanwege de omvang van het bouwplan, het voorbereidingsbesluit en de planafwijking is een particpatietraject met de buurt opgestart. Hieruit blijkt dat de directe omgeving (buren/belanghebbenden) geen bezwaren tegen het bouwplan hebben. Uit het particpatietraject is wel naar voren gekomen dat het parkeren in de omgeving een aandachtspunt is. Voor het parkeren is voor zover mogelijk en in redelijkheid kon worden geëist extra aandacht besteed in het aanvraagprocces.

Op pagina 3 van deze brief wordt hier meer informatie over gegeven. Hieronder worden de specifieke strijdigheden met het bestemmingsplan ‘’Burgum 2016’’ benoemd. De goothoogte mag maximaal 7 meter bedragen. Het bouwplan heeft incidenteel een goothoogte van 10,4 meter (goothoogten op de hoeken t.p.v. zadeldaken) en 7,5 meter (bij de tussen gedeelten). De bouwhoogte mag maximaal 12 meter bedragen. Het bouwplan heeft incidenteel (op de hoeken t.p.v. nokken zadeldaken) een bouwhoogte van 12,5 meter.

Postbus 3 | 9250 AA Burgum | Raadhuisweg 7 | tel 14 0511 | fax 0511 460 861 | gemeente@t-diel.nl | www.t-diel.nl

“ Mei niget eagje ik it lânskip oer: dit is it gea fan fearten, puollen, reiden, fan bûnt strewelleguod en wâldske greiden; hjir is gjin nee te keap yn ‘ e natoer”

Gemeente Tytsjerksteradiel T.a.v. de gemeenteraad Raadhuisweg 7 9251 GH BURGUM

De dakhelling zal, binnen een afstand van 10 m gerekend vanuit de voorbouwgrens, ten minste 30° en ten hoogste 80° bedragen. Het bouwplan heeft een dakhelling van 90° binnen 10m gerekend vanuit de voorbouwgrens. Hieronder is een 3D model van het bouwplan weergegeven om de hiervoor genoemde strijdigheden te verduidelijken.

Wij hebben om onderstaande redenen besloten de omgevingsvergunning te verlenen in afwijking van de hiervoor genoemde bouwregels van het bestemmingsplan ‘’Burgum 2016’’ en het voorbereidingsbesluit. 1. Door de ruime bouwregels in het bestemmingsplan ‘’Burgum 2016’’ kan nagenoeg hetzelfde bouwvolume mogelijk gemaakt worden dan nu aangevraagd is. Dit komt doordat de aanvraag voor de inwerkingtreding van het voorbereidingsbesluit is ingediend en het bestemmingsplan ‘’Burgum 2016’’ daardoor toetsingskader is. Een plan dat zou voldoen aan de bouwregels (bij recht) zou zonder verdere belangenafweging moeten worden vergund. Mocht de aanvrager hypothetisch zijn aanvraag aanpassen cf. de bouwregels van het bestemmingsplan ‘’Burgum 2016’’ dan zou een gebouw met een goothoogte van 7 meter met een zeer steile dakhelling (tot 80°) en een nokhoogte van 12 meter (bij recht) kunnen worden vergund. In zo’n geval zou sprake zijn van een gebonden beschikking. Wij zouden dan een vergunning moeten verlenen, zonder dat hiervoor een bredere belangenafweging aan te pas komt. 2. De aard en omvang van de afwijking is beperkt. Incidenteel wordt afgeweken van de toegestane goot- en nokhoogten. De gevraagde afwijking resulteert niet in een waarneembaar grotere bouwvolume of een toename in appartementen dan bij recht verkregen.

Het bouwvlak blijft gerespecteerd en belangen van directe buurpercelen worden door de beperkte omvang van de strijdigheden niet onevenredig geraakt.

3. Door de gevraagde afwijking te honoreren krijgt het bouwplan meer architectonische kwaliteit, de welstandsadvisering ondersteund dit argument. Het betreft een hoeklocatie (entree oostzijde). Aan de andere kant (entree westkant) van de Schoolstraat staan meer bijzondere gebouwen met andere maatvoering dan standaard. Doordat het aan de entree van de Schoolstraat ligt is het bouwplan (in afwijking van de betreffende bouwregels) in stedenbouwkundig opzicht een meerwaarde. 4. Vanwege het benodigde afwijkingsbesluit is bij de belangenafweging voor zover mogelijk (in redelijkheid) aandacht besteed (en inspanning verricht) aan de beschermingswaarden van het voorbereidingsbesluit. Het bouwplan heeft een commerciële plint. Dit komt overeen met punt a. van het voorbereidingsbesluit. Hypothetisch gezien mochten hier, volgens bestemmingsplan ‘’Burgum 2016’’, ook woningen bij recht worden gerealiseerd. Aan punt b, c en d van het voorbereidingsbesluit wordt niet voldaan. Hierna wordt beschreven hoe deze punten zich verhouden tot het aangevraagde bouwplan en afwijkingsbesluit en hoe omgegaan is met deze punten in het aanvraagprocces. Punt b Het bouwplan kent geen parkeerplaatsen op eigen erf en er is geen parkeerfondsverplichting overeengekomen.

In het aanvraagprocces is toch maximale inspanning verricht om de aanvrager een plan te laten dienen waarbij zoveel mogelijk (niet openbare) eigen parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Het parkeerplan zet voornamelijk in op de openbare voorzieningen. Redelijkerwijs kunnen er in dit geval geen verdere parkeereisen gesteld worden (op eigen grond of via een fonds). Het is namelijk vaste jurisprudentie dat de fictieve mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt moeten meegewogen in het afwijkingsbesluit. De Raad Van State vergelijkt de ruimtelijke effecten van de afwijking dus met de ruimtelijke effecten die zouden kunnen optreden bij realisatie conform het bestemmingsplan. Deze effecten zijn zeer beperkt zie ook argument 1 waarbij in zo’n geval een parkeertoets uitgesloten is. Punt c en d De aanvraag is van voor de indieningsdatum van het voorbereidingsbesluit. Dit betekent dat beoordeeld moet worden aan de bouwregels van het bestemmingsplan ‘’Burgum 2016’’ is. Deze regels zijn omvangrijk en het bouwplan wijkt daarvan minimaal af. Op dit punt zijn de waarden van het voorbereidingsbesluit niet van toepassing en haalbaar, omdat een bouwplan bij recht nagenoeg hetzelfde bouwvolume kan realiseren. In zo’n geval hoeft geen rekening te worden gehouden met het voorbereidingsbesluit. Gelet op voorgaande - de verhouding tussen: voorbereidingsbesluit, afwijkingesbesluit c.q.

omgevingsvergunning en indieningsdatum - lag het in de rede om de aangevraagde omgevingsvergunning te honoreren. 5. Vanwege afwijkende goot- en nokhoogte heeft een participatietraject plaatsgevonden. Dit is positief verlopen, belanghebbenden (de buren) hebben geen bezwaren tegen het bouwplan. Op 9 november2023 heeft een participatiesessie plaatsgevonden. De buurtbewoners, dorpsbelang en de ondernemers in de buurt zijn uitgenodigd. Dit is positief verlopen. De directe belanghebbenden hadden geen problemen met de afwijkende goot- en nokhoogten en dakhelling. Een aandachtspunt was wel het parkeren. In argument 4 is beschreven hoe met het parkeren omgegaan wordt. Daarnaast is een zonstudie gepresenteerd (om schaduw in kaart te brengen voor omliggende panden) in een tweede sessie. Deze sessie is ook positief verlopen.

In de bijlagen van deze brief zijn het collegebesluit en de bijbehorende bijlagen toegevoegd. Met vriendelijke groet, namens burgemeester en wethouders van Tytsjerksteradiel,

drs. J. Krul secretaris a.i. bijlagen: 1. 2. 3. 4.

omgevingsvergunning tekeningen gevels plattegronden doorsnede en situatie participatieverslag parkeerplan

drs. L.J. Gebben burgemeester