1 - Toelichting bestemmingsplan

Tenslotte bevatten de meeste bestemmingen regels om het bestemmingsplan te wijzigen. De wijzigingen kunnen betrekking hebben op een functiewijziging en/of op het veranderen van bouw- en/of gebruiksregels. Voor de indeling van de enkel- en dubbelbestemmingen gelden de bindende hoofdgroepen uit de SVBP 2012. In de sub paragrafen hierna wordt per bestemming een toelichting gegeven.

4. 3. 2 Enkelbestemmingen Agrarisch - Cultuurgrond Deze bestemming is toegekend aan de gronden met een (semi-)agrarische functie. De gronden kunnen voor zowel het bedrijfsmatige als het hobbymatige agrarische gebruik worden aangewend. Het beleid is erop gericht de landschappelijke waarden van de gronden zoveel mogelijk in stand te houden. Deze doelstelling is juridisch verankerd door het bouwen van bouwwerken slechts beperkt mogelijk te maken en regels voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden op te nemen. Dit houdt in dat in bepaalde situaties een vergunning aangevraagd moet worden voor activiteiten die van negatieve invloed kunnen zijn op de landschappelijk waarden. Te denken valt aan activiteiten, zoals het aanbrengen van verhardingen of van voorzieningen voor recreatief medegebruik. -

29

Groen - Groenvoorziening Deze bestemming is gelegd op de grotere en/of structuurbepalende groeneenheden binnen het plangebied. De bermen en groenstroken langs wegen en sloten die een ondergeschikte functie hebben, zijn veelal onder de bestemmingshoofdgroep 'Verkeer - Verblijf' ondergebracht. Een voedselbos is toegestaan ter plaatse van de functieaanduiding 'Voedselbos'. -

Tuin Om het onbebouwde karakter van voor- en bepalende zijtuinen te beschermen, is daarvoor de afzonderlijke bestemming 'Tuin' opgenomen. Dit dient zowel het ruimtelijk beeld als het belang van omwonenden. Bebouwing is binnen deze bestemming niet toegestaan. Dat sluit aan de op de gegroeide praktijk. Om een zekere flexibiliteit mogelijk te maken mag een woning binnen deze bestemming wel uitbreiden met een erker of voorportaal. Bij grote, diepe voortuinen kan afgeweken worden van het bouwverbod. Onder voorwaarden kan worden toegestaan dat een tuinprieel of iets dergelijks van geringe omvang wordt gebouwd. Daarnaast is het via afwijking mogelijk om een deel van de woning in de tuinbestemming te bouwen. Deze afwijkingsbevoegdheid zal dan altijd toegepast moeten worden in combinatie met de afwijkingsbevoegdheid binnen de diverse woonbestemmingen om bouwen van de woning buiten het bouwvlak toe te staan. -

Verkeer - Ontsluitingswegen Binnen deze bestemming staat de ontsluitings- c. q. stroomfunctie voorop. Wegen en kruispunten met een belangrijke doorgaande en/of lokaal ontsluitende verkeersfunctie, zijn onder deze bestemming gebracht. Er is geen regeling voor het bouwen van infrastructurele of openbare voorzieningen opgenomen omdat dit al via het Besluit omgevingsrecht vergunningsvrij kan worden geregeld. Deze bestemming ligt op een deel van de Teije Tolstraat (zuidelijk deel) en op de Zwarte Weg. -

Verkeer - Verblijf De gronden die deze bestemming hebben zijn met name de openbare straten met in hoofdzaak een functie voor bestemmingsverkeer. Groenvoorzieningen (bermen, overhoeken) en parkeervoorzieningen vallen onder deze bestemming, evenals de bijbehorende bouwwerken. -

Water De bestemming water is toegekend aan de waterwegen en de vijver in het plan. -

Wonen Binnen de hoofdgroep 'Wonen' is aan de hand van types woningen en bouw- en goothoogtes een indeling gemaakt in de volgende categorieën: -

Type woning Vrijstaande woning (W-V) Twee onder één kap (W-T) Rijenbouw (W-R)

Goothoogte in m 5,5 5,5 5,5 30

Bouwhoogte in m 10 10 10

Voor de verschillende categorieën van woningtypes geldt dat de goothoogte in de eerste 3 meter gerekend vanuit de voorgevelrooilijn 5,5. De bouwhoogtes betreft 10 meter. Mocht sprake zijn van een afwijkende hoogte dan wordt dit met een aanduiding op de verbeelding geregeld. Per bestemming wordt door een bouwvlak aangegeven waar het hoofdgebouw is gepositioneerd. De bouwvlakken zijn dus hoofdzakelijk afgestemd op de aanwezige situatie maar geven ook enige ontwikkelingsmogelijkheid. Iedere woning wordt beschouwd als hoofdgebouw, dus ook de woningen binnen de twee onder één kap bestemming. Voor het bepalen van de geldende bouwregels is het bouwvlak leidend. Het bestemmingsplan geeft regels voor het bouwen van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken binnen een bouwvlak en het bouwen van bijbehorende bouwwerken buiten een bouwvlak. Voor het bepalen van de maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken is gekozen voor een berekeningsmethodiek die aansluit bij het Bor. Dit betekent dat hoe groter het erf is, hoe meer bebouwingsmogelijkheden er zijn. In de regels is opgenomen dat de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken buiten een bouwvlak ten hoogste 30% van het 'hiem' mag zijn. Binnen de woonbestemming geldt het 'hiem' als de oppervlakte woonbestemming + de oppervlakte tuinbestemming - het bouwvlak.

Als maximum geldt dat de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken niet meer dan 150 m2 mag bedragen. Als sprake is van bestaande bijbehorende bouwwerken met afwijkende bouwhoogtes c. q. oppervlaktes dan geldt een apart regime waarbij het uitgangspunt is dat het bestaande mag worden hersteld, verbouwd of vervangen. Om enige flexibiliteit te creëren zijn een aantal afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Na zorgvuldige afweging kan dan: vergunning worden verleend voor het verhogen van de goothoogte met maximaal 2 meter;

vergunning worden verleend voor een groter oppervlakte dan 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken voor woningen met een 'hiem' groter dan 500 m2 (met een maximum van 250 m2). Daarnaast geldt voor de vrijstaande en de twee onder één kap-woningen nog de mogelijkheid een afwijkingsvergunning te verlenen om het hoofdgebouw voor 20% buiten het bouwvlak te bouwen. Over het algemeen zal deze afwijkingsbevoegdheid toegepast moeten worden in combinatie met de afwijkingsbevoegdheid binnen de tuin-bestemming. Het geeft de mogelijkheid om te schuiven met het hoofdgebouw, het is niet bedoeld om extra bouwoppervlakte te creëren. Als gebruik wordt gemaakt van deze afwijkingsbevoegdheid gelden vervolgens de bouwregels voor het bouwen binnen het bouwvlak.

31

De woonfunctie mag bij recht gecombineerd worden met een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis, een beroep dat in of bij een woonhuis met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend en dat is gericht op het verlenen van diensten (zie bijlage 2 van de regels). Een vergelijkbare regeling geldt voor bedrijfswoningen. Binnen de woonbestemmingen zijn enkele wijzigingsbevoegdheden opgenomen die het mogelijk maken het bouwvlak te vergroten of te verschuiven. De ruimte voor de vergroting van het bouwvlak hangt af van de type woning en de omvang van het 'hiem'. Daarnaast kan de woonbestemming in een andere woongerelateerde bestemming worden gewijzigd.

4. 3. 3 Dubbelbestemmingen Waarde - Landschap (Woudenlandschap) Voor een aantal onderdelen van het plangebied geldt deze dubbelbestemming die bedoeld is voor de bescherming van de cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden van het woudenlandschap, en meer specifiek, het coulisselandschap. Met name het in standhouden van kenmerkende houtsingels en houtwallen (dykswâlen) is een belangrijk uitgangspunt. De toekomstige ontwikkeling heeft invloed op de landschappelijke kwaliteit van de omgeving. En op de bij dat landschap horende natuurwaarden, cultuurhistorische waarden en menselijke beleving van het landschap. Het huidige bestemmingsplan stelt dat voor het verlenen van vergunningen […] geen afbreuk mag worden gedaan aan de landschappelijke of natuurwaarden van de gronden, of aan de rust en de openheid van voor weidevogels geschikte gebieden. Om de landschappelijke waarden te beschermen is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld (bijlage 5). Dit inpassingsplan maakt duidelijk op welke wijze veranderingen in het landschap worden ingepast, rekening houdend met onder meer de volgende aspecten: de historisch gegroeide landschapsstructuur; de landschappelijke waarden die kenmerkend zijn voor het landschapstype, waarbinnen het plan is gesitueerd; de beoogde inrichting van bebouwing en de infrastructurele ontsluiting -

Om te zorgen dat het landschappelijk inpassingsplan ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd is in de regels onder de algemene voorwaardelijke verplichtingen (artikel 14) een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Hierin staat: onder verboden gebruik wordt mede verstaan een gebruik overeenkomstig de bestemming indien niet binnen één jaar na gereedmelding van de vrijstaande en twee onder één kapwoningen, de gronden zijn ingericht en in stand worden gehouden overeenkomstig het landschappelijk inpassingsplan.

4. 4 Algemene regels In hoofdstuk 3 van de bestemmingsplanregels staan de algemene regels.

32

Anti-dubbeltelregelDe regel vloeit voort uit het Besluit ruimtelijke ordening en moet verplicht worden opgenomen in de bestemmingsplanregels. Het regelt dat grond niet twee kaar mag worden meegerekend voor het toetsen van bouwplannen. -

Algemene bouwregels Hierin wordt geregeld dat via welstand nadere eisen aan de situering en maatvoering van bouwwerken kan worden gesteld. Ook is hierin het bouwverbod opgenomen van windturbines. -

Algemene gebruiksregels Dit artikel bepaalt welke activiteiten in ieder geval in strijd zijn met de diverse bestemmingen. Deze algemene gebruiksverboden laten onverlet dat er ook nog specifieke gebruiksverboden in de bestemmingen zijn opgenomen. -

Algemene afwijkingsregels In dit artikel wordt geregeld dat onder voorwaarden bij afwijking een lichte horecafunctie bij een bedrijf of woning kan worden toegestaan, bijv. een theetuin. -

Algemene voorwaardelijke verplichting met betrekking tot parkeren Door een wijziging in de wetgeving kan voor bestemmingsplannen geen rekening meer worden gehouden met een gemeentelijke bouwverordening. Dit leidde ertoe dat wanneer het bestemmingsplan zelf geen parkeernormen bevat en het overgangsrecht niet van toepassing is, het niet mogelijk is dat een omgevingsvergunning wordt getoetst aan door de raad vastgestelde parkeernormen. Tot 1 juli 2018 was voorzien in een overgangssituatie voor bestemmingsplannen die uiterlijk 29 november 2014 waren vastgesteld. Dit betekent dat na 1 juli 2018 de stedenbouwkundige bepalingen in de bouwverordening hun (aanvullende) werking verliezen. Deze bepalingen kunnen vanaf dat moment dus niet meer dienen als vangnet om een aanvraag omgevingsvergunning aan te toetsen. Om die reden is het nodig om de parkeernormen op te nemen in bestemmingsplannen. Daartoe is dit artikel opgenomen en is aan de artikelen die algemene criteria bevatten het volgende criterium toegevoegd: en mits er sprake is van: -

voldoende parkeergelegenheid welke in stand wordt gehouden, overeenkomstig de in de beleidsregels uit bijlage 2 van het Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan (GVVP). Als deze beleidsregels worden gewijzigd wordt met die wijziging rekening gehouden. -

normen

Algemene wijzigingsregels In dit artikel wordt het aanbrengen van diverse dubbelbestemmingen mogelijk gemaakt. -

Overige regels In dit artikel is de verwijzingsregeling opgenomen. Indien gewijzigd wordt naar een bestemming die niet direct in de bestemmingsplanregels is opgenomen dan gelden de regels zoals in de bijlage bij de planregels opgenomen. -

33

4. 5 Overgangs- en slotregels In hoofdstuk 4 van de bestemmingsplanregels staan de Overgangs- en slotregels. Overgangsrecht Het Bro stelt de verplichting om het overgangsrecht uit het Bro op te nemen in het bestemmingsplan. Het overgangsrecht bestaat uit een specifieke regeling voor zowel het bouwen als het gebruiken. -

Slotregel In de slotregel wordt aangegeven op weke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. -

34

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid In dit hoofdstuk worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid beschreven. De maatschappelijke uitvoerbaarheid heeft als doel om aan te tonen dat het bestemmingsplan maatschappelijk draagvlak heeft.

5. 1 Economisch Bij de voorbereiding van een ruimtelijk besluit dient op grond van artikel 3. 1. 6 Bro minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Ook bestaat overeenkomstig Hoofdstuk 6 in de Wet ruimtelijke ordening de verplichting om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken (bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut) en de plankosten, deze verhaald moeten kunnen worden op de initiatiefnemer c. q. ontwikkelaar. De kosten van de ontwikkeling liggen bij de initiatiefnemer. Hiertoe zal tussen de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten worden. Deze overeenkomst bevat ook afspraken over eventuele planschadeclaims. Gelet hierop is het plan financieel uitvoerbaar. Op grond van het voorgaande kan worden aangenomen dat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is gegarandeerd.

5. 2 Maatschappelijk Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zijn. De voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan, zijn besproken met belanghebbenden. Daarnaast dient het plan in overwegende mate op maatschappelijk draagvlak te kunnen rekenen. De ervaring leeft dat het niet altijd mogelijk is om alle belanghebbenden bij dergelijke ruimtelijke ontwikkelingen volledig tegemoet te komen. De raadpleging van belanghebbenden tijdens verschillende fasen in het planvormingsproces moet er dan ook vooral toe leiden dat het bevoegd gezag een goede afweging kan maken tussen eventuele tegenstrijdige ruimtelijke belangen. Inspraak en overleg Op grond van artikel 3. 1. 1 van de Bro worden burgemeester en wethouders verplicht gesteld om bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan in overleg te treden met de besturen van andere gemeenten, het waterschap, de provincie, de inspecteur op de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van het Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

35

Inspraak en overleg In het kader van de inspraakprocedure zijn de belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om hun mening over het voorontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken. Daarnaast is het voorontwerp in het kader van het overleg ex artikel 10 Besluit ruimtelijke ordening toegezonden aan een aantal instanties. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen vanaf 13 juli 2023 tot en met 23 augustus 2023. Hierop zijn 1 inspraak- en 3 overlegreactie binnengekomen. In de ‘Notitie inspraak en overleg bestemmingsplan ‘Uitbreiding Eastermar’ zijn de ingekomen reacties voorzien van een gemeentelijk antwoord. De notitie is opgenomen als bijlage 13 bij deze toelichting. De ingekomen reacties en aanvullingen daarop zijn als bijlage 14 t/m 19 opgenomen en hebben met name betrekking op de waterafvoer / huishouding, landschappelijke inpassing, bluswatervoorzieningen, woningbouw en planschade. Participatie Ter vervanging van de ter inzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan heeft initiatiefnemer direct contact opgenomen met omwonden en is het planvoornemen besproken met dorpsbelangen. De inhoud, reacties en de verwerking van de reacties in het planvoornemen zijn terug te vinden in bijlage 2: het participatiedocument. Ontwerp Op grond van vorenstaand besluit heeft het ontwerpbestemmingsplan van 20 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage gelegen.

In deze periode kon iedereen een zienswijze op het ontwerp indienen. Op het ontwerp zijn twee zienswijzen ontvangen. Hiervoor is een zienswijzenota opgesteld. Geconcludeerd is dat de zienswijzen niet leiden tot een wijziging van het ontwerpbestemmingsplan. Vaststelling Vervolgens is het plan in ongewijzigde vorm ter vaststelling aangeboden aan de raad. Het vaststellingsbesluit wordt wederom voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan beroep worden ingediend bij de Raad van State.

36

Bijlagen Bijlage 1: Enquête woningbouwbehoefte Eastermar Bijlage 2: Participatie document juni 2023 Bijlage 3: Archeologisch onderzoek Bijlage 4: Aangevuld bodemonderzoek Bijlage 5: Landschappelijke inpassing Bijlage 6: Akoestisch onderzoek wegverkeer Bijlage 7: Advies externe veiligheid FUMO Bijlage 8: Luchtkwaliteit onderzoek Bijlage 9: Aanvulling ecologische quickscan Bijlage 10: Stikstofdepositie onderzoek Bijlage 11: AERIUS projectberekening bouw Bijlage 12: AERIUS projectberekening gebruik Bijlage 13: Notitie inspraak en overleg Bijlage 14: Vooroverleg Wetterskip Bijlage 15: Vooroverleg Wetterskip aanvulling 1 Bijlage 16: Vooroverleg Wetterskip aanvulling 2 Bijlage 17: Vooroverleg provincie Bijlage 18: Vooroverleg brandweer Bijlage 19: Inspraakreactie omwonende

37