09 - Bijlage 1 - Meerjarenprognose Grondexploitaties TD 2021.

Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2021

Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doelstelling Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) 1.3 Relatie met de planning- en control cyclus 1.4 Afbakening MPG 1.5 Indeling MPG 2. Nieuwe wetgeving Grondexploitaties 2.1 Actualiteiten/wijzigingen BBV 2016 2.2 Invoering van de vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen 2.2.1 Verhaalbare kosten 2.2.2 Looptijd maximaal 10 jaar 2.2.3 Toerekenen kosten aan BIE’s 2.2.4 Jaarlijkse herziening grondexploitatiebegroting 2.3 Invoering van de vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen 2.3.1 Openingsbalans 2.3.2 Jaarlijkse Vpb 2.4 Tussentijds winstnemen volgens poc-methode 2.4.1 Poc-methode (Percentage of completion) 2.4.2 Voldoende zekerheid 2.4.3 Poc-methode in de praktijk 2.5 Afschaffing van de categorie ‘Niet in exploitatie genomen gronden’ 3. Actualisatie grondexploitaties 3.1 Rekenmethodiek 3.2 Gekozen model 3.3 Uitgangspunten 3.3.1 Financiële basisinformatie 3.3.2 Parameters 3.3.3 Grondprijzen 3.3.4 Programma 3.3.5 Hoeveelheden en eenheidsprijzen 3.3.1 Fasering 4. Programma 8.1 Ruimtelijke ordening 4.1 Initiële plankosten 4.2 Anterieure overeenkomst

5. Programma 3.2 Grondexploitaties Bedrijventerreinen 5.1 In exploitatie genomen gronden 5.1.1 63 - Oentsjerk Sanjesfjild 5.1.2 75 - Burgum bedrijventerrein West 5.1.3 79 - Garyp bedrijventerrein Noard 5.1.4 80 - Gytsjerk Centrumplan 5.2 Totale resultaat programma 3.2 5.3 Afsluiting complexen 5.4 Onderbouwing verliesvoorziening 5.5 Onderbouwing winstneming 5.6 Opbouw balanswaarde 6. Programma 8.2 Grondexploitaties Woningbouw 6.1 In exploitatie genomen gronden 6.1.1 22 - Garyp Sânhichte 1e fase 6.1.2 31 - Hurdegaryp It Sud II (fase I & II) 6.1.3 33 - Ryptsjerk De Opslach Noord 6.1.4 40 - Suwâld 3e fase 6.1.5 43 - Mûnein 3e fase 6.1.6 44 - Oentsjerk Kaetsjemuoiwei 6.1.7 48 - Tytsjerk De Krite 6.1.8 50 - Sumar 2e fase 6.1.9 51 - Hurdegaryp locatie Wynia 6.1.10 52 - Garyp Sânhichte 2e fase 6.2 Totale resultaat programma 8.2 6.3 Afsluiting complexen 6.4 Onderbouwing verliesvoorziening 6.5 Onderbouwing winstneming 6.6 Opbouw balanswaarde 7. Totaaloverzicht Grondexploitaties 7.1 Overzichten per complex 7.2 Overzicht verliesnemingen 7.3 Overzicht winstneming en gerealiseerde winstnemingen 8. Toelichting overige gronden 8.1 Te verkopen opstallen 8.2 Voorraad bouwrijpe kavels 9. Risicoberekening grondexploitaties 9.1 Wijze van risicoberekening 9.2 Hoogte van het risicobedrag

Gehanteerde afkortingen: MPG Meerjaren prognose grondexploitaties BIE Bouwgrond in Exploitatie NIEGG Niet in exploitatie genomen gronden BVV Besluit begroting en verantwoording Vpb Vennootschapsbelasting BW Boekwaarde NW Nominale waarde EW Eindwaarde CW Contante waarde Brm Bouwrijpmaken Wrm Woonrijpmaken V&T Voorbereiding en toezicht

Begrippen: Eindwaarde of eindresultaat Winstneming

Verliesneming Verliesvoorziening

Boekwaarde Balanswaarde

Verwachte toekomstige (nog niet gerealiseerde) winsten als het complex geheel is afgerond. Het is een winstindicatie. Het tussentijds verwerken in de jaarrekening van een deel van de verwachte toekomstige winst van het nog niet afgewikkelde complex. Het verwerken van de gerealiseerde winst (eindwaarde) in de jaarrekening van het afgewikkelde complex. Het tussentijds verwerken in de jaarrekening (afboeken/afwaarderen) van voorziene verliezen van het nog niet afgewikkelde complex. Het verwerken van het verlies in de jaarrekening van het afgewikkelde complex. Het tussentijds verwerken van een toekomst ingeschat verlies via een voorziening. Indien door veranderde omstandigheden het verwachte toekomstige resultaat verbeterd kun je deze boeking herstellen. De verwerking in de jaarrekening is niet definitief zoals bij verliesneming. Aanschafwaarde + kosten (vermeerderingen) -/- opbrengsten (verminderingen) -/- winst of verlies. Boekwaarde -/- verliesvoorziening.

1 Inleiding De kosten van grondbeleid zijn afhankelijk van de specifieke omstandigheden en de conjunctuur. Meerdere factoren zijn van invloed op het grondbeleid. Een deel van deze factoren is niet of nauwelijks door een gemeente te beïnvloeden. Denk aan macro-invloeden zoals rentepercentages, grond- en verkoopprijzen of andere marktomstandigheden of aan meer specifieke risico’s zoals kans op vertragingen door inspraakprocedures, het moeten voldoen aan de milieueis of afhankelijkheden van betrokken andere partijen (provincie, Rijkswaterstaat, leveranciers). De kosten van gebiedsontwikkeling op reeds bebouwde locaties zijn hoog. Vanwege de bestaande bebouwing, infrastructuur en eigendomssituatie, zullen wijzigingen hierin gepaard gaan met hoge kosten die niet altijd binnen sluitende grondexploitaties of via volledig kostenverhaal kunnen worden gedekt en daarmee dus een inzet van gemeentelijke middelen vergen. Bij locaties die minder intensieve ingrepen met zich meebrengen kunnen daarentegen - afhankelijk van de marktprijzen – in geval van actief grondbeleid voordelige resultaten worden behaald. Gemeenten maken steeds vaker afwegingen om kosten en risico’s te beperken. Bijvoorbeeld door bij gebiedsontwikkeling te kiezen voor een combinatie van enerzijds sloop en nieuwbouw en anderzijds het omvormen van bestaande bebouwing voor nieuwe functies en bestemmingen (transformatie).

1.1 Aanleiding De kosten en opbrengsten die samenhangen met het grondbeleid strekken zich uit over meerdere jaren. De raad moet – alvorens goedkeuring te geven aan de gebiedsontwikkeling – vooraf informatie krijgen over de voorgenomen ingrepen en de kosten, opbrengsten, risico’s en looptijd. Tevens moet daarbij in beeld worden gebracht hoe verliezen zullen worden gedekt en in geval van winstgevende projecten, ten gunste waarvan deze middelen zullen worden gebracht, zowel tussentijds als na afronding van het project. Vanwege de impact van gebiedsontwikkeling voor een gemeente en haar financiële positie is een jaarlijkse actualisatie - zeker bij actief grondbeleid - nodig. De gemeente kan ervoor kiezen dit bijvoorbeeld via de begroting te doen, of door een afzonderlijke meerjarenprognose grondexploitaties (MPG) aan de raad voor te leggen om op basis daarvan - al dan niet in geconsolideerde vorm - de begroting te actualiseren. De actualisatie via een MPG is feitelijk een nieuwe begroting en daarmee onderhevig aan besluitvorming door de gemeenteraad. 1.2 Doelstelling Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) Het doel van de MPG is het verkrijgen van inzicht in de actuele financiële stand van zaken van de afzonderlijke grondexploitatiecomplexen en van de grondexploitatiecomplexen in totaliteit.

Daarnaast worden de mogelijke aanwezige financiële risico’s binnen de afzonderlijke projecten in beeld gebracht. Eventuele risico’s worden afgedekt door een te vormen reserve, het zogenaamde Weerstandsvermogen. Het Weerstandsvermogen geeft de mate aan waarin de gemeente in staat is risico’s en tegenvallers op te vangen. 1.3 Relatie met de planning- en control cyclus De MPG heeft een relatie met diverse documenten uit de planning- en control cyclus en wordt jaarlijks gelijktijdig met de jaarrekening aan de raad aangeboden. De cijfers van de jaarrekening 2020 liggen ten grondslag aan de MPG 2021. De basis voor de actualisaties is de door de afdeling Financiën aangeleverde boekwaarde per 31 december 2020 van de afzonderlijke projecten. De boekwaarde is het saldo van de tot en met 31 december 2020 gerealiseerde investeringen, opbrengsten, afwaarderingen en winstnemingen.

Op basis van deze boekwaarde is een actualisatie van de grondexploitaties gemaakt. Bij de actualisaties is een prognose gemaakt van kosten, opbrengsten, risico’s en het resultaat. Deze gegevens worden weer verwerkt in de jaarrekening 2020. Daarnaast heeft de MPG een relatie met de begroting. De geactualiseerde prognoses van kosten en opbrengsten, resultaten (winst en verlies) en risico’s worden verwerkt in de begroting en meerjarenraming 2021-2024. Zo worden de grondexploitaties via de begroting betrokken bij de integrale afweging van de besteding van middelen. De Meerjarenprognose heeft een relatie met verschillende paragrafen. In de paragraaf Grondbeleid wordt de visie en de werkwijze beschreven, de resultaten weergegeven, de winstneming onderbouwd en het beleid m.b.t. de risico’s beschreven. In de paragraaf Weerstandsvermogen worden de wordt het kengetal grondexploitatie beschreven en in de paragraaf Financiering komt de rentetoerekening aan grondexploitaties aan de orde. 1.4 Afbakening MPG De MPG heeft geen betrekking op financiën van het faciliterend grondbeleid van de gemeente. Van faciliterend grondbeleid is sprake indien de bouwplannen worden gerealiseerd op grond van particuliere eigenaren. De gemeente heeft een faciliterende rol indien er een bestemmingswijziging noodzakelijk is.

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeente de kosten die zij hiervoor maakt op de initiatiefnemer verhalen. Het faciliterend grondbeleid is voor de gemeente dan budgetneutraal. Er is geen sprake van bouwgrond in exploitatie of een voorraad grond in eigendom van de gemeente, maar van een vordering op een derde partij. Conform het Besluit Begroting en Verantwoording moet het faciliterend grondbeleid administratief gescheiden worden van het actief grondbeleid. 1.5 Indeling MPG In hoofdstuk 2 wordt een weergave gegeven van de geldende wetgeving op het gebied van grondexploitaties. In hoofdstuk 3 wordt omschreven op welke manier de grondexploitaties geactualiseerd zijn, welke rekenmethodiek is toegepast en wat de gehanteerde uitgangspunten zijn. In hoofdstuk 4, 5 en 6 komen achtereenvolgens de grondexploitaties in voorbereiding, de vastgestelde grondexploitaties bedrijventerreinen en de vastgestelde grondexploitaties woningbouw aan de orde. Welke complexen zijn er, wat wordt er gerealiseerd, hoe loopt de eventuele verkoop en wat zijn de financiële resultaten en de risico’s van een complex. Ook komt het gezamenlijke resultaat aan de orde en worden de af te sluiten complexen beschreven. In hoofdstuk 7 worden de overige gronden benoemd die niet in exploitatie zijn genomen.

In het laatste hoofdstuk wordt de wijze van risicoberekening beschreven en de hoogte van het risicobedrag.

2 Geldende wetgeving Grondexploitaties en Beleid Met betrekking tot de grondexploitaties zijn er de laatste jaren diversen wijzigingen in de geldende wetgeving doorgevoerd. Het betreft: - De wijziging van de verslaggevingsregels in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) per 1 januari 2016; - De vernieuwde notitie Grondbeleid, gepubliceerd op 31 juli 2019; - De invoering van de vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen per 1 januari 2016; - De invoering van tussentijds winst nemen volgens de poc-methode per 1 januari 2017.

2.1 Actualiteiten/wijzigingen BBV 2016 De commissie BBV heeft in 2016 de afbakening, definiëring en verslaggevingsregels rondom grondexploitaties kritisch onder de loep genomen. De reden hiervoor was een aantal ontwikkelingen op het gebied van grondexploitaties: - de forse afboekingen van gemeenten op grondposities in de jaren daarvoor; - de aanbevelingen uit het rapport Vernieuwing BBV over transparantie en vergelijkbaarheid; - de invoering van de belastingplicht voor de vennootschapsbelasting (Vpb) voor overheidsondernemingen. Dit heeft geleid tot een aantal wijzigingen in het BBV en de uitwerking hiervan in de notities van de Commissie BBV. De wijzigingen leiden tot meer transparantie, eenduidigheid en behoedzaamheid. Bij de actualisering van de grondexploitaties is met de nieuwe regelgeving rekening gehouden. 2.1.1 Definiëring van bouwgronden in exploitatie

Vanuit het belang van eenduidigheid is het begrip ‘Bouwgrond in exploitatie’(BIE) scherper gedefinieerd: gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor de raad een grondexploitatiecomplex en een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld. 2.1.2 Rente gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen

De toegestane toe te rekenen rente aan BIE moet worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. De toe te rekenen rente aan de grondexploitaties is in 2020 berekend op 2,16% 2.1.3 Toerekenen kosten aan grondexploitaties in voorbereiding

Het activeren van voorbereidingskosten aan grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële activa is toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. de kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst Wro/Bro en; 2. de kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vast activa, na 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie en kunnen dan worden overgeboekt naar de desbetreffende BIE, dan wel worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat en; 3. plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit. 2.2 Actualiteiten/wijzigingen BBV 2019 2.2.1 Verhaalbare kosten

Kosten die gemeenten hebben gemaakt en die in het kader van faciliterend grondbeleid op basis van een overeenkomst kunnen worden verhaald op derden, is een vordering die opgenomen moet worden bij de balanspost overige nog te ontvangen bedragen (artikel 40a lid 1 onderdeel b BBV) op de gemeentelijke balans. In de toelichting op deze balansposten moeten deze vorderingen expliciet worden toegelicht en gespecificeerd als zijnde ‘verhaalbare kosten’. 2.2.2 Looptijd maximaal 10 jaar

Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Deze 10 jaar dient te worden gehanteerd als richtlijn, die voortschrijdend moet worden bezien en waar gemotiveerd van kan worden afgeweken. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat een langere looptijd is toegestaan, mits deze looptijd en de motivatie expliciet zijn geautoriseerd door de raad en zijn verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet teven zijn voorzien van risicobeperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risiso’s die gepaard gaan met de langere looptijd te beperken.

2.2.3 Toerekenen kosten aan BIE’s

Voor de bepaling van kosten van BIE, die tot de vervaardigingskosten als bedoeld in artikel 63 lid 3 BBV kunnen worden gerekend, wordt aangesloten op de kostensoorten zoals opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (artikel 6.13) en het besluit ruimtelijke ordening (artikelen 6.2.3 t/m 6.2.5). Dit betekent dat maximaal deze kostensoorten kunnen worden toegerekend aan een BIE, waarbij ten aanzien van de rente alleen de rente over het vreemd vermogen mag worden toegerekend en geen rente over het eigen vermogen en waarbij dotaties/bijdragen aan een voorziening (fonds) voor bovenplanse kosten in de BIE niet zijn toegestaan. 2.2.4 Jaarlijkse herziening grondexploitatiebegroting

Jaarlijks moet een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld. 2.3 Invoering van de vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen Per 1 januari 2016 is de Wet op de Vennootschapsbelasting van toepassing op overheidsondernemingen. De gemeentelijke grondexploitatie wordt alleen als overheidsonderneming aangemerkt indien er structureel winst wordt gemaakt. Bij de beoordeling of sprake is van winst, worden alleen de BIE’s in aanmerking genomen. 2.3.1 Openingsbalans

Als de (geclusterde) activiteiten van het gemeentelijk grondbedrijf door de ondernemingspoort komen, moeten de lopende projecten per 1 januari 2016 gewaardeerd worden op de waarde in het economisch verkeer. Dit wordt weergeven op de openingsbalans. De waarde in het economisch verkeer kan worden bepaald door de indirecte opbrengstwaarde te berekenen. Op basis van de (realistisch) geschatte ingaande en uitgaande geldstromen over de resterende looptijd van een grex wordt de waarde van die geldstromen op het moment van de openingsbalans (1 januari 2016) bepaald. De openingsbalans is opgesteld in samenwerking met het adviesbureau EFK Belastingadviseurs. De openingsbalans fungeert door de contant gemaakte kosten en opbrengsten als een soort 0situatie. Als de kosten in de toekomst lager blijken te zijn of de opbrengsten hoger blijken te zijn dan de contant gemaakte waarden op de openingsbalans, dan stijgt de Vpb last. 2.3.2 Jaarlijkse Vpb

Er is een aangifte voor de jaren 2016, 2017 en 2018 ingediend. De Vbp last voor deze jaren was nihil.

Gemeente Tytsjerksteradiel –Vpb-last 2.4 Tussentijds winstnemen volgens poc-methode Sinds 2017 is het op basis van het BBV verplicht om tussentijds winst te nemen volgens de pocmethode. 2.4.1 Poc-methode (Percentage of completion)

Voor het bepalen van de tussentijdse winst is aansluiting gezocht bij een algemeen aanvaardbare methodiek (bedrijfsleven, fiscaal), waarbij rekening is gehouden met de bijzondere kenmerken van gemeentelijke grondexploitaties. De doelstelling van het gemeentelijk grondbeleid is immers niet primair gericht op het behalen van financieel rendement, maar op het bereiken van het gewenste voorzieningenniveau voor inwoners en bedrijven. De Poc-methode houdt rekening met de fase waarin de grondexploitatie, zowel voor wat betreft de opbrengsten als de kosten, verkeert.

Daarnaast is deze methode eenvoudig toepasbaar en kan eenduidig worden gehanteerd voor alle positieve grondexploitaties die door gemeenten worden uitgevoerd. Hiermee wordt aangesloten bij de doelstelling van de vernieuwing van het BBV, namelijk vereenvoudiging en eenduidigheid en daarmee een betere onderlinge vergelijkbaarheid tussen gemeenten. 2.4.2 Voldoende zekerheid

Voor het tussentijds verantwoorden van winst is het noodzakelijk dat voldoende zekerheid bestaat over het (verwachte) resultaat van de grondexploitatie, ofwel het resultaat moet op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Het gaat hierbij niet om het hebben van zekerheid over alle aspecten die bij het uitvoeren van een grondexploitatie spelen en over macro ontwikkelingen die zich kunnen voordoen. Aan schattingen kleven in alle gevallen inherente onzekerheden. Uitgangspunt is het hebben van een degelijke onderbouwing van de schattingen voor de te verrichten werkzaamheden, te maken kosten en te realiseren opbrengsten in overeenstemming met de specifieke invulling van het grondexploitatiecomplex. Deze onderbouwing is nodig voor de grondexploitatiebegroting zoals deze ter besluitvorming wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Voorts moet deze onderbouwing (grondexploitatiebegroting) jaarlijks worden herzien/geactualiseerd en moeten de specifieke projectrisico’s worden benoemd, onderbouwd en gemonitord. Een dergelijke basis geeft voldoende zekerheid over het verwachte resultaat. Dit verwachte resultaat is niet te positief en ook niet te negatief bepaald (best estimate). 2.4.3 Poc methode in de praktijk

Naar rato van de voortgang van het project wordt tussentijds winst verantwoord. Hierbij wordt voor wat betreft de berekeningsmethodiek en de planinhoudelijke uitgangspunten niet afgeweken van de grondexploitatie of herziening zoals deze tot en met het verslagjaar door de raad is vastgesteld. De voortgang wordt berekend naar de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd per individuele grondexploitatie. Hiermee wordt de totale winst over de individuele grondexploitatie opgedeeld/toegerekend aan de reeds verkochte kavels. Indien er nog geen gronden zijn verkocht is er dus nog geen sprake van gerealiseerde winst. Maatgevend is de realisatie tot en met het lopende jaar ten opzichte van het totaal van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie. In formule: % kostenrealisatie x % opbrengstrealisatie = % Poc. (ingeval de kosten voor 50% zijn gerealiseerd en de gronden voor 50% zijn verkocht, dan is de Poc dus 25%). De op basis van de poc-methode berekende winstneming wordt verminderd met de in het verleden reeds genomen winst. Het bedrag wat overblijft wordt als winst in het betreffende boekjaar genomen. 2.5 Afschaffing van de categorie ‘Niet in exploitatie genomen gronden’ Al enkele jaren is het bekend dat er voor 31 december 2019 concrete plannen voor de voormalige NIEG gronden moeten zijn.

Zijn deze er niet dan zal er moeten worden afgeboekt naar de huidige bestemming (veelal agrarisch, € 4 per m2). In de nieuwe notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (Commissie BBV, juli 2019) zijn nadere regels bepaald: Er komt naast IEGG (In Exploitatie Genomen Grond) en overige gronden (landbouwgronden) een nieuwe categorie gronden, namelijk ‘warme gronden’. Deze gronden mogen tegen toekomstige waarde worden gewaardeerd, mits deze voldoen aan alle volgende criteria: 1. de gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten grondexploitatie(s), waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deelgrondexploitaties is vastgelegd; 2. de gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid;

3. de visie / het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of rijk; 4. er is een betrokkenheid bij de gebiedsontwikkeling van provincie of rijksoverheid; 5. het mag alleen gaan om gebiedsontwikkeling voor de bouw van woningen en niet voor bedrijfsterreinen; 6. periodiek (minimaal eens in de 2 jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige woningbouwbestemming, met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden. Voldoen de gronden niet aan al deze punten dan moet er een (tijdelijke) afwaardering plaatsvinden naar de huidige waarde, die grotendeels kan worden teruggedraaid zodra tot bouwgrond wordt besloten. Dit is een zogenaamde tijdelijke voorziening. In Tytsjerksteradiel staan geen voormalige NIEGG op de balans voor een hogere waarde dan de huidige bestemming (veelal agrarisch).

3 Actualisatie grondexploitaties Begin 2020 waren er 13 complexen in exploitatie. In 2020 is daar 1 complex bijgekomen (Garyp Sânhichte 2e fase). 3.1. Rekenmethodiek De actualisatie van grondexploitatiebegrotingen van de lopende complexen zijn opgesteld met toepassing van de zogenaamde Dynamische Eindwaarde Methode. Bij toepassing van deze berekeningssystematiek wordt rekening gehouden met rente en inflatie gedurende de looptijd van het project. Dit geldt zowel voor rentekosten en renteopbrengsten alsook voor de toe te passen inflatiecorrectie op kosten en opbrengsten. Investeringen en opbrengsten worden doorberekend naar de datum waarop het project vermoedelijk gereed zal zijn, de eindwaardedatum. 3.2. Gekozen model Er zijn diverse modellen verkrijgbaar om grondexploitaties in op te zetten en te beheren. Er is gekozen om hetzelfde model (op basis van Excel) als vorig jaar te hanteren. In de toekomst zal worden gestreefd naar een gezamenlijk model voor Achtkarspelen en Tytsjerksteradiel. Door de gerealiseerde kosten en opbrengsten in te voeren, de nog te maken kosten en opbrengsten in te schatten, deze in tijd weg te zetten, parameters toe te passen en prijzen te bepalen wordt uiteindelijk de eindwaarde waarde van een complex berekend. De eindwaarde staat op de samenvattende pagina van de grondexploitatie duidelijk aangegeven, evenals de boekwaarde van het complex. 3.3.

Uitgangspunten Ten behoeve van de actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen zijn een aantal werkzaamheden verricht. Hierna volgen de uitgangspunten met korte omschrijving. 3.3.1_Financiële basisinformatie

In overleg met Financiën zijn er in het financiële systeem van ieder complex van elke gemeente een beperkt aantal kostensoorten toegevoegd waarop men de ingekomen nota’s en de interne verrekening van kosten kan boeken. Deze kostensoorten zijn vervolgens als kosten- of opbrengstencategorie opgenomen in de grondexploitatie. Het betreft de volgende:

-

aankoop grond verhardingen opbrengst grondverkopen groenaanleg overige kosten uitbestede investeringen

- overige inkomsten - woonrijp maken - toerekening reële rente - lichtmasten en brandkranen - bouwrijp maken

3.3.2_Parameters

Parameters zijn correctiefactoren als gevolg van toepassing van de berekeningsmethode Dynamische Eindwaarde Methode. Bij de actualisatie zijn de volgende parameters gehanteerd: - Percentage rentekosten 2,16 % en renteopbrengsten 2,16 % (werkelijke rente); - Percentage inflatie voor kostenstijging 0,5 % en opbrengstenstijging 0 %. 3.3.3_Grondprijzen

Het uitgangspunt in de gemeente Tytsjerksteradiel is dat de grond wordt verkocht tegen marktconforme prijzen en tegen minimaal kostendekkende prijzen. Er mag geen sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun. Dit kan gevolgen hebben voor de grondprijs. Alle grondprijzen zijn exclusief btw en overige kosten (zoals van de notaris en belastingen), tenzij anders is vermeld. Bij grondverkoop ten behoeve van een gemeentelijke ontwikkeling wordt de grond bouwrijp geleverd aan de afnemer. Verder moet de bodemkwaliteit geschikt zijn voor de beoogde bestemming. Indien een ontwikkelaar zelf het perceel bouwrijp maakt, worden de kosten hiervan verrekend met de grondprijs.

Tytsjerksteradiel – vastgestelde grondprijzen 3.3.4_Programma

Voor de lopende complexen wordt het afgesproken bouwprogramma gevolgd. 3.3.5_Hoeveelheden en eenheidsprijzen

Ten aanzien van projecten die nog in ontwikkeling worden genomen en waarvoor nog geen exploitatiebegroting is opgesteld, wordt een voorlopige berekening of plan economische verkenning opgesteld. Hoeveelheden en eenheidsprijzen worden normatief toegepast. Bij de definitieve grondexploitatie wordt de grondexploitatie opgesteld aan de hand van berekende hoeveelheden, naar verwachting in te richten, hoeveelheden openbaar gebied en met daaraan gekoppeld de geldende eenheidsprijzen. 3.3.6_Fasering

Ten behoeve van de fasering heeft overleg plaatsgevonden met de betreffende projectleider. Op basis van dit overleg zijn de investeringen en opbrengsten in “de tijd” gezet.

4 Programma 8.1 Ruimtelijke ordening 4.1 Initiële plankosten Tot dit taakveld behoren taken op grond van de wet Ruimtelijke Ordening. Het onderdeel van dit taakveld, wat met ontwikkeling van doen heeft, zijn de initiële plankosten. Dit zijn kosten die gemaakt worden in het kader van de planontwikkeling als voorbereiding op een te openen complex BIE. De BBV bepaalt dat kosten, waarvoor een kans op dekking is maximaal voor een periode van 5 jaar kunnen worden geactiveerd voordat ze worden ingebracht in een te openen complex BIE. Voorwaarde is dat een collegebesluit is genomen om de voorbereiding van een locatie te starten. Vanaf begin 2021 wordt gestart met het aanvragen van voorbereidingskredieten waarop de gemaakte kosten worden verantwoord. De gemaakte kosten binnen de gevoteerde kredieten worden bij vaststelling van een bouwgrondexploitatie ingebracht in de betreffende exploitatie. Hiermee zijn de kosten gedekt. Leidt de voorbereiding niet tot een vaststelling dan zullen de kosten als verlies worden afgeboekt. Hier is momenteel geen sprake van. Op dit moment zijn er geen projecten in voorbereiding. 4.2 Anterieure overeenkomsten (faciliterend grondbeleid) Een anterieure overeenkomst wordt gebruikt voor het opnemen van de kosten/opbrengsten die gemaakt worden in het kader van faciliterend grondbeleid.

Via de GREX-wet is de gemeente verplicht om bij werkzaamheden voor derden deze te verhalen. Tot nu toe is geen interne procedure vastgelegd waardoor het kan voorkomen dat plankosten voor rekening van de gemeente zijn gebleven. Een dergelijke procedure is onderdeel van de herziening van de nota Grondbeleid. Het onderscheid moet worden gemaakt tussen de projecten waarvoor een overeenkomst is gesloten en de projecten waarvoor in de toekomst een overeenkomst zal worden gesloten. Voor de volgende projecten zijn anterieure overeenkomsten opgesteld: - Aldtsjerk Foarrut

5 Programma 3.2 Grondexploitaties Bedrijventerreinen In programma 3.2 worden de in exploitatie genomen complexen behandeld in de categorie Grondexploitaties Bedrijventerreinen. Per complex wordt een beschrijving van het project, de fase waarin het project zich bevindt, het financiële resultaat, de afwijkingen t.o.v. de vorige actualisatie en de mogelijke risico’s toegelicht. Tevens worden de totale resultaten weergeven en de winst- en verliesnemingen toegelicht. 5.1 In exploitatie genomen gronden 5.1.1 Complex 63 Oentsjerk Sanjesfjild

Beschrijving van het project Door de Raad is de bouwgrondexploitatie voor de ontwikkeling van Oentsjerk-Sanjesfjild vastgesteld. Het gaat om de ontwikkeling van 4,9 hectare bedrijventerrein waarin ca. 2,9 hectare uitgeefbare gronden is opgenomen. Fase waarin het project zich bevindt. Voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein is een planologische procedure gestart.

Financiële resultaat Na actualisatie per 31 december 2020 bedraagt het resultaat op basis van de eindwaarde € 231.236 positief. Afwijkingen t.o.v. vorige actualisatie Door planaanpassing t.o.v. vorige actualisatie is het verwachte resultaat met € 55.000 gestegen. Risico’s Vertraging in planologische procedure t.g.v. bezwaren, tegenvallende grondverkoop, kostenstijging bouw-en woonrijp maken. 5.1.2 Complex 75 Burgum bedrijventerrein Burgum West

Beschrijving van het project: Bouwgrondexploitatie bedrijventerrein Burgum West is actief vanaf 2000. De totale ontwikkeling omvat 16,8 ha, waarvan ca. 8,5 ha uitgeefbaar. De looptijd is gepland tot en met 2023. Fase waarin het project zich bevindt: In 2020 is er 1.727 m2 bedrijfskavel verkocht. Er moet nog 4.537 m2 verkocht worden, de verwachting is dat dit in 2e kwartaal 2021 gebeurd. Na de verkoop van deze laatste kavels kunnen de resterende werkzaamheden worden uitgevoerd. Financiële resultaat Na actualisatie per 31 december 2020 bedraagt het resultaat op basis van de eindwaarde € 13.795 positief. Afwijkingen t.o.v. vorige actualisatie Ten opzichte van de vorige actualisatie is het resultaat met € 95.439 gestegen. Dit verschil is te verklaren door vrijvallen van de post planschade (welke door verjaringstermijn niet langer nodig is) en een lichte rente en kostenverschuiving. Verliesvoorziening. De getroffen verliesvoorziening van € 84.000 is niet langer nodig en kan vrijvallen. Risico’s Tegenvallende grondverkoop. 5.1.3 Complex 79 Garyp Bedrijventerrein Noard

Beschrijving van het project In 2003 zijn gronden aangekocht voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein, gelegen tussen Garyp en Sumar. Hierbij werd gedacht aan een bedrijventerrein met een bruto oppervlakte van ca. 15 ha. Door doorsnijding van de Centrale As is dit teruggebracht naar ca. 7 ha. bruto, waarvan 3,5 ha uitgeefbaar. Fase waarin het project zich bevindt In 2008 is voor deze ontwikkeling een complex binnen de bouwgrondexploitatie geopend. Om risico’s die samenhangen met (zeer) lang lopende projecten te beperken is het uitgangspunt dat de looptijd van een bouwgrondexploitatie maximaal 10 jaar bedraagt (notitie Grondbeleid BBV 2019) Deze 10 jaar wordt gehanteerd als richtlijn, waar ‘gemotiveerd’ van kan worden afgeweken. Op dit moment is er echter geen reëel uitzicht (datum) op daadwerkelijke ontwikkeling.

Financiële resultaat Het bedrijventerrein zal per 31 december 2020 uit exploitatie worden genomen en de gronden zullen worden afgewaardeerd naar agrarische waarde. De boekwaarde van het complex bedraagt per 31 december 2020 € 800.153. Voor het complex is reeds een verliesvoorziening is getroffen van € 173.765. Dit betekent dat er bij het afsluiten van het complex nog € 280.113 zal moet worden afgewaardeerd.

5.1.4 Complex 80 Gytsjerk Centrumplan

Beschrijving van het project Dit project is vanaf 2014 in exploitatie, en omvat een volledige herinrichting van het winkelcentrum. Ook de renovatie van de ijsbaan behoort bij het project. Alle bestaande (winkel)panden zijn aangekocht en gesloopt. Het nieuwe centrum omvat 6 elementen nl: - De Hoeve: Dit betreft de bouw van een supermarkt en 4 commerciële ruimten met daarboven 4 appartementen. Deze bouw is in 2017 gerealiseerd. - De Kiosk: Bouw van een ‘torentje’ op de hoek Rinia van Nautaweg – Canterlandseweg met één winkel (kiosk) en 6 appartementen. Deze bouw is in 2020 gerealiseerd. - De Schuur: Bestemd voor commerciële ruimte(n) en maximaal 15 appartementen. - De Kazerne: Het betreft hier de locatie van de voormalige brandweerkazerne aan de J.H. Riemersmastrjitte. Op deze locatie mak één vrijstaande woning worden gebouwd. - Woningbouw: Gaat om woningbouw aan de J.H. Riemersmastrjitte (rijenwoningen in de vrijesector huur) en Canterlandseweg (twee onder een kap woningen) De rijenwoningen (5 stuks) zijn in 2019 gerealiseerd. De 4 twee onder een kap woningen zijn in aanbouw. - Inrichting openbare voorzieningen: De (her)inrichting van het openbare gebied is uitgevoerd door de gemeente in 2019 Fase waarin het project zich bevindt In 2020 is er voor € 210.160 aan grond verkocht. In totaal moet er nu nog voor € 566.600 worden verkocht.

Financiële resultaat Na actualisatie per 31 december 2020 bedraagt het resultaat op basis van de eindwaarde € 165.461 positief. Afwijkingen t.o.v. vorige actualisatie Ten opzichte van de vorige actualisatie is het resultaat met € 14.970 negatief. Dit wordt veroorzaakt door een verschuiving in kosten. Winstneming In 2018 en 2019 is een winstgenomen van respectievelijk € 139.000 en € 198.000 (totaal € 337.000) Voor 2020 kan op dit complex een tussentijdse winst worden genomen van € 38.000. Risico’s Tegenvallende grondverkoop.

5.2 Totale resultaat Grondexploitaties Bedrijventerreinen In onderstaande tabel is een totaaloverzicht weergegeven van de eindwaarde van alle in exploitatie genomen gronden binnen het programma Grondexploitaties Bedrijventerreinen.

Resultaten grondexploitaties bedrijventerrein Het totale resultaat van alle complexen bedraagt op 31 december 2020 op basis van eindwaarde € 410.492 positief. 5.3 Afsluiting complexen In 2020 wordt complex 79 (Garyp- bedrijventerrein Noard) uit exploitatie genomen en afgesloten. 5.4 Onderbouwing verliesvoorziening Complex 79 Garyp bedrijventerrein Noard Er is een verliesvoorziening van € 173.765 gevormd voor dit complex. Bij het afsluiten van het complex zal dit worden ingezet. Complex 75 Burgum bedrijventerrein West Na actualisatie moet deze worden bijgesteld naar € 0. Een vrijval van € 84.000.

Overzicht verliesvoorzieningen bedrijventerrein 5.5 Onderbouwing winstneming Volgens het BBV moeten gemeenten tussentijds winst nemen bij grondexploitatiecomplexen volgens de Poc-methode, de Percentage of completion. Maatgevend is de realisatie tot en met het lopende jaar ten opzichte van het totaal van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie. In formule: % kostenrealisatie maal % opbrengstrealisatie is % poc. Dit betreft de totale winstneming, die bij de boekwaarde wordt opgeteld.

Winstnemingen 2020 bedrijventerrein 1. Bij het complex Burgum West is geen winst te verwachten. 2. Het complex Garyp Noard bedrijventerrein wordt per 31 december 2020 uit exploitatie genomen en afgesloten. 3. Bij het complex Oentsjerk Sanjesfjild, hoeft geen winst genomen te worden. Aangezien er nog geen opbrengsten zijn gerealiseerd, is het poc percentage 0%. 4. Bij het complex Gytsjerk Centrumplan kan een winst van € 38.000 winst worden genomen. 5.6 Opbouw balanswaarde De boekwaarde per 1 januari 2021 is de boekwaarde van 1 januari 2020 vermeerderd met alle in 2020 gerealiseerde kosten en opbrengsten vermeerderd met de verplichte winstneming. De vorming van verliesvoorzieningen zijn niet in de boekwaarde meegenomen, deze zijn omkeerbaar als het resultaat een volgend jaar meevalt. Bij de vorming van verliesvoorzieningen dient volgens het BBV rente aan een complex toegerekend te worden over de gehele boekwaarde.

Overzicht balanswaarde bedrijventerrein (exclusief verliesvoorziening) De totale boekwaarde van de complexen bedraagt € 741.636 op 1/1/2021.

6 Programma 8.2 Grondexploitaties Woningbouw In programma 8.2 worden de in exploitatie genomen complexen behandeld in de categorie Grondexploitaties Woningbouw. Per complex wordt een beschrijving van het project, de fase waarin het project zich bevindt, het financiële resultaat, de afwijkingen t.o.v. de vorige actualisatie en de mogelijke risico’s toegelicht. Tevens worden de totale resultaten weergeven en de winst- en verliesnemingen toegelicht. 6.1 In exploitatie genomen gronden 6.1.1 Complex 22 Garyp Sânhicht fase 1

Beschrijving van het project De bouwgrondexploitatie Garyp Sânhichte is actief vanaf 2013. Voor deze exploitatie is een Samenwerkingsovereenkomst gesloten met Bouwbedrijf De Haan uit Garyp. Het exploitatiegebied is 1,5 ha en 1,06 ha uitgeefbaar voor in totaal 18 woningen.

Fase waarin het project zich bevindt In 2017 is het complex bouwrijp gemaakt. In 2020 zijn de laatste 4 kavels verkocht. Financiële resultaat Na actualisatie per 31 december 2020 bedraagt het resultaat op basis van de eindwaarde € 42.429 positief. Afwijkingen t.o.v. vorige actualisatie Ten opzichte van de vorige actualisatie is het resultaat met € 21.745 gedaald. Dit verschil is te verklaren door winstneming in 2020 en een lichte rente en kostenverschuiving. Winstneming In 2018 en 2019 is een winstgenomen van respectievelijk € 91.000 en € 12.000 (totaal € 103.000) Voor 2020 kan op dit complex een tussentijdse winst worden genomen van € 25.000. Risico’s Stijging kosten woonrijp maken. 6.1.2 Complex 32 Hurdegaryp It Súd II (fase I en II)

Beschrijving van het project Deze bouwgrondexploitatie is actief vanaf 2006 en ligt aan de oostzijde van Hurdegaryp. Dit complex beslaat een oppervlakte 17,5 ha, waarvan 9,2 ha uitgeefbaar. De looptijd is tot en met 2021. Fase waarin het project zich bevindt Er zijn nog 4 kavels beschikbaar. In 2020 zijn er geen kavels verkocht. De werkzaamheden m.b.t. woonrijp maken zijn voor 90% gereed. Financiële resultaat Na actualisatie per 31 december 2020 bedraagt het resultaat op basis van de eindwaarde € 64.623 positief. Afwijkingen t.o.v. vorige actualisatie Ten opzichte van de vorige actualisatie is het resultaat met € 3.230 negatief. Dit wordt veroorzaakt door een lichte rente en kostenverschuiving. Winstneming: In 2018 en 2019 is respectievelijk € 624.000 en € 376.000 (totaal € 1.000.000) genomen. Voor 2020 kan een winst worden genomen van € 18.000. Risico’s n.v.t. 6.1.3 Complex 33 Ryptsjerk De Opslach noord

Beschrijving van het project Bouwgrondexploitatie loopt vanaf 2017, en de gronduitgifte is vanaf 2018 gestart. Binnen het complex zijn geen kavels meer beschikbaar. De looptijd van de exploitatie is tot eind 2021. Fase waarin het project zich bevindt In 2020 zijn de werken m.b.t. woonrijp maken aangevangen.

Financiële resultaat Na actualisatie per 31 december 2020 bedraagt het resultaat op basis van de eindwaarde € 9.746 positief. Afwijkingen t.o.v. vorige actualisatie Ten opzichte van de vorige actualisatie is het resultaat met € 28.711 gedaald. Deze verschillen zijn te verklaren doordat er in 2020 winst is genomen. Verder is er sprake van een kleine verschuiving van rente en kosten. Winstneming In 2020 kan er € 97.000 winst worden genomen. Risico’s n.v.t. 6.1.4 Complex 40 Suwâld 3e fase

Beschrijving van het project Dit betreft een uitbreiding aan de westzijde van het dorp Suwâld. Dit complex is in 2011 in exploitatie genomen en biedt ruimte voor 8 woningen. Fase waarin het project zich bevindt In 2019 zijn er 5 kavels verkocht. In 2020 zijn er geen kavels verkocht en er is nog 1 kavels beschikbaar. Deze kavel zal naar verwachting in het 1e kwartaal van 2021 worden verkocht. Financiële resultaat Na actualisatie per 31 december 2020 bedraagt het resultaat op basis van de eindwaarde € 9.324 positief. Afwijkingen t.o.v. vorige actualisatie Ten opzichte van de vorige actualisatie is het resultaat met € 2.832 gedaald. Deze verschillen zijn te verklaren door een lichte verschuiving in rente en kosten. Winstneming In 2018 en 2019 is respectievelijk € 5.000 en € 12.000 (totaal € 19.000) winst genomen. In 2020 is er geen winstuitname te verwachten. Risico’s n.v.t. 6.1.5 Complex 43 Mûnein 3e fase

Beschrijving van het project Deze dorpsuitbreiding in Mûnein ligt aan de zuidzijde van het dorp tussen de Dr. Kylstraweg en de Ekkelreed. Dit complex is in 2010 in exploitatie genomen en in 2011 is gestart met de uitgifte. Het plan heeft een capaciteit van 11 woningen. Fase waarin het project zich bevindt In 2020 zijn er 8 kavels verkocht en nog 1 kavel beschikbaar. De verwachting is dat deze laatste kavel in het 1e kwartaal van 2021 wordt verkocht. Eind 2021 kan begonnen worden met het woonrijp maken van het plan.

Financiële resultaat Na actualisatie per 31 december 2020 bedraagt het resultaat op basis van de eindwaarde € 12.189 positief. Afwijkingen t.o.v. vorige actualisatie Ten opzichte van de vorige actualisatie is het resultaat met € 27.687 gedaald. Deze verschillen zijn te verklaren winstneming in 2020. Winstneming In 2019 is een winst genomen van € 19.000. In 2020 kan een winst worden genomen van € 62.000. Risico’s n.v.t. 6.1.6 Complex 44 Oentsjerk Kaetsjemuoiwei

Beschrijving van het project Dit complex is in 2009 in exploitatie genomen, en de uitgifte is in 2011 gestart. Het plan heeft een capaciteit van 60 woningen. Het woningbouwprogramma bestaat o.a. uit vrije sector woningen, jongerenhuisvesting sociale huur (12 appartementen) en particulier sociale huurwoningen. Fase waarin het project zich bevindt In 2020 zijn de laatste 2 kavels verkocht, en is een aanvang gemaakt met het woonrijpmaken van het plan. Financiële resultaat Na actualisatie per 31 december 2020 bedraagt het resultaat op basis van de eindwaarde € 838 positief. Afwijkingen t.o.v. vorige actualisatie Ten opzichte van de vorige actualisatie is het resultaat met € 48.867 gedaald. Deze verschillen zijn te verklaren door winstuitname in 2020. Daarnaast is het woonrijp maken iets duurder uitgevallen dan begroot. Winstneming In 2018 en 2019 is respectievelijk € 105.000 en € 100.000 (totaal € 205.000) winst genomen. In 2020 kan € 35.000 winst worden genomen. Risico’s n.v.t. 6.1.7 Complex 48 Tytsjerk De Krite

Beschrijving van het project Dit plan is gelegen tussen de Buorren en de zandwinput Hurdegaryp. Het plan is in 2015 bouwrijp gemaakt, waarna de uitgifte is gestart. Het plan heeft een capaciteit van 23 woningen. In samenspraak met dorpsbelang is een project van 14 woningen in de sociale koop/huur gerealiseerd. Fase waarin het project zich bevindt In 2020 is er 1 kavel verkocht, en is er nog 1 kavel beschikbaar. De verwachting is dat verkoop van deze kavel in het 2e kwartaal van 2021 wordt verkocht.

Financiële resultaat Na actualisatie per 1 januari 2020 bedraagt het resultaat op basis van de eindwaarde € 20.114 positief. Afwijkingen t.o.v. vorige actualisatie Ten opzichte van de vorige actualisatie is het resultaat met € 10.605 gedaald. Dit verschil is te verklaren door een winstname in 2020. Winstname In 2018 en 2019 is respectievelijk € 95.000 en € 105.000 (totaal € 200.000) aan winst genomen. In 2020 kan € 23.000 winst worden genomen.  Als voortvloeisel uit het project van dorpsbelang is in 2015 een verlies genomen van € 180.000. Risico’s n.v.t. 6.1.8 Complex 50 Sumar 2e fase

Beschrijving van het project Dit complex ligt aan de zuidzijde van het dorps Sumar. Met de vaststelling van het bestemmingsplan “Sumar 2019” wordt deze uitbreiding mogelijk. Het plan heeft een capaciteit van 8 woningen. Fase waarin het project zich bevindt Het plan moet nog bouwrijp worden gemaakt. Dit zal plaats vinden in het 2e kwartaal van 2021. Uitgifte kan starten vanaf het 3e kwartaal 2021 Financiële resultaat Na actualisatie per 1 januari 2020 bedraagt het resultaat op basis van de eindwaarde € 59.857 positief. Afwijkingen t.o.v. vorige actualisatie Ten opzichte van de vorige actualisatie is het resultaat met € 3.810 gestegen. Dit verschil is te verklaren door een kleine verschuiving in kosten en opbrengsten. Winstname n.v.t. Risico’s Tegenvallende grondverkoop, kostenstijging bouw-en woonrijp maken. 6.1.9 Complex 51 Hurdegaryp locatie Wynia

Beschrijving van het project Dit betreft een (her)invullocatie van het voormalige garagebedrijf Wynia aan de Rijksstraatweg te Hurdegaryp. De grond is aangekocht in het kader van het project “Kansen in Kernen Hurdegaryp”. Voor het project is een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met bouwbedrijf Postma uit Kootstertille. Op de locatie kunnen 14 twee onder een kap woningen worden gebouwd. Fase waarin het project zich bevindt In 2020 is de locatie bouwrijp gemaakt. Voor de bouw van de woningen is een omgevingsvergunning verleend. De verkoop start 2e kwartaal 2021

Financiële resultaat Na actualisatie per 1 januari 2020 bedraagt het resultaat op basis van de eindwaarde € 38.855 negatief. Afwijkingen t.o.v. vorige actualisatie Ten opzichte van de vorige actualisatie is het resultaat met € 18.499 gestegen. Dit verschil is te verklaren door opbrengstenstijging. Verliesvoorziening De eerder gevormde verliesvoorziening van € 57.365 kan met € 18.500 verlaagd worden naar € 38.855. Risico’s Tegenvallende grondverkoop, kostenstijging woonrijp maken. 6.1.10 Complex 52 Garyp Sânhichte 2e fase

Beschrijving van het project Dit complex ligt aan de zuidzijde van het dorp Garyp en is de afronding met 4 woningen van de uitbreiding Garyp Sânhichte. Voor de ontwikkeling is een samenwerkingsovereenkomst gesloten met bouwbedrijf De Haan uit Garyp. Fase waarin het project zich bevindt Het plan wordt eind 1e kwartaal 2021 bouwrijp gemaakt, en uitgifte start 2e kwartaal 2021 Financiële resultaat Het betreft hier een nieuwe exploitatie. Het verwachte resultaat op basis van de eindwaarde bedraagt € 358.569 positief. Afwijkingen t.o.v. vorige actualisatie n.v.t. Winstname n.v.t. Risico’s Tegenvallende grondverkoop, kostenstijging bouw-en woonrijp maken. 6.2 Totaalresultaat Grondexploitaties Woningbouw In onderstaande tabel is een totaaloverzicht weergegeven van de eindwaarde van alle in exploitatie genomen gronden binnen het programma Grondexploitaties Woningbouw.

Overzicht grondexploitaties woningbouw Het totale resultaat van alle complexen bedraagt op 31 december 2020 op basis van eindwaarde € 538.835 positief. Er is ervoor gekozen om de verliesvoorziening te baseren op de negatieve eindwaarde. Dit is de waarde op het moment van afsluiting van de complexen, ook het moment dat het verlies definitief wordt afgeboekt. 6.3 Afsluiting complexen In 2020 worden er geen complexen afgesloten. 6.4 Onderbouwing verliesvoorziening De verliesvoorziening van € 38.855 is als volgt opgebouwd: Complex 51 Hurdegaryp locatie Wynia - € 38.855 51 Hurdegaryp locatie Wynia Vorig jaar is er een verliesvoorziening van € 57.354 gevormd voor dit complex. Na actualisatie moet deze worden verlaagd naar € 38.855. Een vrijval van € 18.500.

Verliesvoorziening woningbouw De totale verliesvoorziening is ten opzichte van vorig jaar met € 18.500 gedaald. 6.5 Onderbouwing winstneming Volgens het BBV moeten gemeenten tussentijds winst nemen bij grondexploitatiecomplexen volgens de Poc-methode, de Percentage of completion. Maatgevend is de realisatie tot en met het lopende jaar ten opzichte van het totaal van de kosten en opbrengsten van de grondexploitatie. In formule: % kostenrealisatie maal % opbrengstrealisatie is % poc. Dit betreft de totale winstneming, die bij de boekwaarde wordt opgeteld.

Winstnemingen woningbouw 2020 6.6 Opbouw balanswaarde De boekwaarde per 1 januari 2021 is de boekwaarde van 1 januari 2020 vermeerderd met alle in 2020 gerealiseerde kosten en opbrengsten vermeerderd met de verplichte winstneming. De vorming van verliesvoorzieningen zijn niet in de boekwaarde meegenomen, deze zijn omkeerbaar als het resultaat een volgend jaar meevalt. Bij de vorming van verliesvoorzieningen dient volgens het BBV rente aan een complex toegerekend te worden over de gehele boekwaarde.

Overzicht balanswaarde woningbouw (exclusief verliesvoorziening) De totale boekwaarde van de complexen bedraagt € - 77.505 op 1/1/2021.

7 Totaaloverzicht resultaten bouwgrondexploitatie 7.1 Resultaten per complex

7.2 Overzicht verliesvoorzieningen

7.3 Winstnemingen en gerealiseerde winstnemingen

8. Toelichting overige gronden In dit hoofdstuk worden de gronden behandeld die binnen een afzienbare termijn worden verkocht. Als deze gronden nog tijdelijk worden gebruikt voor een maatschappelijke of economische functie dan behoren dergelijke gronden gedurende deze tijd tot de materiële vaste activa. In deze paragraaf worden de volgende grondposities als onderdeel van het grondbedrijf behandeld; Te verkopen opstallen; opstallen te verkopen voor herontwikkelingen Bouwkavels uit de Voorraad gronden te verkopen. Te verkopen bouwkavels die niet (meer) zijn opgenomen in een BIE. Alle andere losse grondeigendommen, veelal landerijen die worden verhuurd/ verpacht worden in deze paragraaf niet opgenomen. Strategische gronden, grond bedoeld voor eventuele toekomstige ontwikkelingen, worden ook niet in deze paragraaf opgenomen. De gronden die binnenkort in ontwikkeling worden genomen zijn genoemd bij de projecten waarvoor initiële plankosten voor de opstart van de ontwikkeling zijn vastgesteld. 8.1 Te verkopen opstallen De gemeente heeft een aantal panden waarvan het gebruik voor sociaal maatschappelijke doeleinden niet meer noodzakelijk is. Er is besloten deze panden te verkopen. In 2020 zijn de volgende panden verkocht: -N.v.t.

8.2 Voorraad bouwrijpe kavels De gemeente beschikt over een voorraad van bouwrijpe kavels die per 1 januari 2020 geen onderdeel (meer) uitmaken van een actieve bouwgrondexploitatie. De meeste kavels zijn in 2018 uit de lopende, af te sluiten grondexploitaties gehaald tegen kostprijs. Aangezien de kostprijs lager is dan de marktwaarde van de bouwrijpe kavels, wordt bij verkoop een resultaat behaald. In de onderstaande tabel zijn de boekwaarden (lees; kostenprijs) per locatie vermeld met daarbij de huidige verkoopwaarde (marktwaarde). Het verschil geeft de winstpotentie weer.

Voorraad bouwrijpe gronden

In 2020 zijn de volgende kavels verkocht:

9 Risicoberekening grondexploitaties Het grondbedrijf is een onderdeel van de totale gemeentelijke exploitatie. Het is een activiteit waar veel geld in omgaat en behoorlijk risico’s gelopen worden. Er zijn diverse manieren om risico’s te berekenen. 9.1 Wijze van risicoberekening Momenteel wordt er incidenteel risico berekend. Als er zich een situatie voor doet waarvoor een extra risico bedrag moet worden opgenomen, dan wordt dit bedrag gereserveerd. 9.2 Hoogte van het risicobedrag Complex N.v.t. Totaal

BW 31/12 n.v.t. 0

Nog te investeren n.v.t. 0

Momenteel zijn er geen complexen waar een extra risicobedrag voor gereserveerd is.