08 - Bijlage 1 - 231019 Stedenbouwkundige QS
Tekst van het document
STUDIE werk: 23-4740 Quickscan goot- en bouwhoogte Centrumgebied Burgum opdrachtgever: Gemeente Tytsjerksteradiel
datum: 18-10-2023 gewijzigd: -
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10
inleiding situering plangebied bouwwerken met een status binnen plangebied archiefbeelden plangebied waardevolle bouwwerken zonder status binnen plangebied overzicht waardevolle bouwwerken aan Lageweg overzicht waardevolle bouwwerken aan Schoolstraat trekkers in het centrumgebied wonen in centrumgebied versmallen straatprofiel Schoolstraat conclusies en aanbevelingen
INHOUD Dorenbos Architekten Trynwaldsterdyk 20 9061 DB Gytsjerk 058 2562003
www.dorenbosarchitekten.nl
Inleiding Op 20 april 2023 heeft de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit vastgesteld ter voorbereiding van een bestemmingsplan voor het centrumgebied. Het besluit heeft tot gevolg dat voor de periode van één jaar aanvragen voor een omgevingsvergunning worden aangehouden. Daarnaast is er in de gemeenteraad ook bepaald dat er in deze 'periode van bevriezen' nog eens kritisch gekeken moet worden naar de in het vigerend bestemmingsplan vastgestelde bouw- en goothoogtes van een deel van het centrumgebied. Een centrale vraag die hieraan ten grondslag heeft gelegen is of er met de geldende goot- en bouwhoogtes het dorpse karakter niet te veel geweld wordt aangedaan. In deze quickscan willen wij inzichtelijk maken in hoeverre de goot- en bouwhoogtes vastgesteld in het vigerend bestemmingsplan in de toekomst nog steeds wenselijk zijn. Het plangebied waarvoor we deze quickscan hebben uitgevoerd behelst een deel van het centrum, te weten: het oostelijk deel van de Tsjibbe Geartsstrjitte, het westelijk deel van de Schoolstraat en het noordelijk deel van de Lageweg. Het plangebied heeft de bestemming Centrum en voor de bouwwerken in dit gebied gelden de volgende regels: de goothoogte zal ten hoogste 7 meter en de bouwhoogte ten hoogste 12 meter bedragen. De quickscan bestaat uit 3 delen en is als volgt opgebouwd: 1.
Het eerste deel biedt een overzicht van de bouwwerken binnen het plangebied die aangewezen zijn als monument (rijks danwel gemeentelijk) of reeds een beeldondersteunende status hebben. Daarnaast is er met een aantal archieffoto's inzichtelijk gemaakt hoe de verschillende straatprofielen van oudsher gekarakteriseerd werden. Tenslotte is er bepaald welke van de overige bouwwerken in het plangebied als karakteristiek bestempeld kunnen worden. 2. In het tweede deel wordt het plangebied vanuit commercieel oogpunt geanalyseerd: waar bevinden zich de trekkers en wat zijn de aanlooproutes naar deze trekkers? Hier wordt ook een doorkijk gemaakt naar de toekomst: op welke wijze kan het commerciële centrumgebied inkrimpen wanneer het winkelaanbod afneemt? 3. Het derde deel bestaat uit de conclusies voortkomend uit de quickscan en aanbevelingen voor het plangebied.
55 3a
33
11-11a
3
rtsstrjit Tsjibbe Gea 4
6
17-19
12
23
21
21
29
25
27
40
46
31
35
Schools
Schoolstraat
te 16
18
2
2b
2a
2 2b
4
6
8
10
24
26
43
37
48
50
45 47
51
53
31b
60
56
64
traat 68
70
82
72
74
76-78
M a rk t
9
9-13 10b-10l
7 7a-7b
5
3
31a
1a 4
3
Lagew
2 6 8
eg
10
5 7 9
15 12-16
17-19 18
20
H.W.K. Ridde
21
MARKT
n Kattendijk
07483G0000 36A
BGM02G
r Huyssen va eweg
N schaal 1:2000
Situering plangebied Het plangebied bevindt zich ten oosten van de H.W.K. Ridder Huyssen van Kattendijkeweg en ten noorden van de Markt. Binnen het plangebied bevinden zich delen van de Tsjibbe Geartsstrjitte, de Schoolstraat en de Lageweg.
55
BO 3a
33
9
RM
11-11a
6
31
31a
16
18
2b
2a
2 2b
2
4
4
3
eg Lagew
2 6 8
8
10
24
26
40
48
50
53
31b
traat Schools
GM 27
46
51
60
BO 56
64
68
70
74
72
76-78
82
RM
De Passaazje
1a
6
45 47
Markt
artsstrjitte Tsjibbe Ge 4
25
29
43
37
Schoolstraat
3
12
21
23
21
7 7a-7b
5
3
17-19
9-13 10b-10l
35
5 7 9
10
15 12-16
Bouwwerken met een status In het plangebied bevinden zich een achttal bouwwerken die reeds als monumentaal of beeldondersteunend aangewezen zijn. Het voormalige postkantoor aan de Lageweg 17-19 en de notabelenwoning aan de Lageweg 21 zijn aangewezen als Gemeentelijk Monument. Het woonhuis aan de Lageweg 20 heeft de status Rijksmonument. Aan de Schoolstraat bevinden zich nog twee Rijksmonumenten: het woonhuis op nummer 17-19 en de boerderij op nummer 82. Het woonhuis aan de Schoolstraat 27 is aangewezen als Gemeentelijk Monument. Tenslotte bevinden zich aan de Schoolstraat 55 en 56 nog twee panden met een beeldondersteunende status.
17-19
GM 18
20
RM
GM 21
N
Bronnen: Stichting Karakteristyk Tytsjerksteradiel Rijksdienst voor monumentenzorg
07483G0000 36A
BGM02G
schaal 1:2000
Historische straatprofielen plangebied
Lageweg gezien in noordelijke richting. Foto genomen ter hoogte van huidig huisnummer 25. Datering ca. 1920
Schoolstraat gezien in oostelijke richting. Datering ca. 1920
Tsjibbe Geartsstrjitte gezien in westelijke richting. Datering ca. 1920
Lageweg gezien in noordelijke richting. Tramrails aanwezig in straat. Datering ca. 1905
Historische straatprofielen plangebied
Schoolstraat gezien in oostelijke richting. Datering ca. 1920
Lageweg gezien in noordelijke richting. Datering ca. 1900-1925
Schoolstraat gezien in oostelijke richting. Datering ca. 1900-1925
55 3a
33
9
17-19
11-11a
12
31a
te 16
18
2
2b
2a
2 2b
4
1a 4
3
Lagew
2 6
eg
8
6
8
10
24
26
40
48
53
31b
S chool
27
46
51
60
56
50
64
68
70
s t ra a t 74
72
82 76-78
Markt
6
31
45 47
De Passaazje
4
25
29
43
37
Schoolstraat
3
artsstrjit Tsjibbe Ge
21
23
21
7 7a-7b
5
3
9-13 10b-10l
35
5 7 9
10
15 12-16
17-19 18
Waardevolle bouwwerken zonder status 20
In het plangebied bevinden zich een aantal bouwwerken die niet als monument of beeldondersteunend aangewezen zijn, maar wel een zekere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en/of een bijdrage leveren aan het dorpse karakter van het plangebied. Deze (in het blauw aangegeven) panden zijn op één uitzondering na geconcentreerd aan de Lageweg en op het kruispunt van de Lageweg en de Schoolstraat.
21
N
07483G0000 36A
BGM02G
schaal 1:2000
Waardevolle bouwwerken aan de Lageweg
Lageweg 18
Lageweg 15
Lageweg 3,5,7,9
Lageweg 4 (zijaanzicht)
Lageweg 4 (vooraanzicht)
Lageweg 2
Waardevolle bouwwerken aan de Schoolstraat
Schoolstraat 2 (zijgevel)
Schoolstraat 21
Schoolstraat 2 (voorgevel)
Schoolstraat 3
55 3a
Shoeby Trekpleister 9
11-11a
3
Tsjibbe Gea 4
6
9-13 10b-10l
16
18
21
23
29
25
27
40
46
31
35
2
2b
2a
2 2b
4
6
8
10
24
26
48
3
7
8
51
53
60
56
64
68
72
70
74
76-78
Blokker
zje
5 6
50
De Passaa
1a
2
45 47
82
Hema 4
43
37
31b
Schoolstraat
rtsstrjitte
12
17-19
21
7 7a-7b
5
3
33 31a
9
10
Plus
15
M a rk t
12-16
17-19
Kruidvat
18
M a rk t
Aldi
07483G0000
21
BGM02G
20
36A
M a rk t
Action Jumbo
N schaal 1:2000
Trekkers in het centrumgebied In het plangebied zijn vier trekkers gesitueerd: de Hema, Trekpleister, Shoeby en Blokker. Direct ten zuiden, aan de Markt, bevinden zich nog een vijftal trekkers: drie supermarkten (Plus, Aldi en Jumbo), Action en Kruidvat. De belangrijkste route in het plangebied loopt door de Tsjibbe Geartsstrjitte, de Schoolstraat en de Passaazje naar de Markt. Het oostelijk deel van de Schoolstraat (tussen De Passaazje en De Pleats) en de Lageweg worden eerder gekenmerkt als aanlooproute en zijn daarmee vanuit commercieel van onderschikt belang.
55
3a
33
9
11-11a
3
Tsjibbe Gea 4
6
9-13 10b-10l
12
18
21
23
29
25
27
40
46
31
35
2
2b
2a
2 2b
4
3
6
7
8
26
51
53
82
48
50
60
56
64
68
70
72
74
76-78
zje
5
2
8
24
45 47
De Passaa
1a 4
6
10
43
37
31b
Schoolstraat
rtsstrjitte 16
17-19
21
7 7a-7b
5
3
31a
WONEN IN DE PLINT?
9
10
15
M a rk t
12-16
17-19 18
M a rk t
36A
07483G0000
21
BGM02G
20
M a rk t
Wonen in het centrumgebied
N schaal 1:2000
Het oostelijk deel van de Schoolstraat wordt hooguit gekenmerkt als aanlooproute richting de commerciële functies in het plangebied. Daarnaast is de verbinding tussen dit deel van de Schoolstraat en de Markt weinig uitnodigend door de achterkantsituatie van een groot deel van de belendende bebouwing. Wij kunnen ons daarom voorstellen om in een toekomstige situatie het commerciële deel van de Schoolstraat te laten eindigen bij de Passaazje en het oostelijke deel van de Schoolstraat een woonbestemming te geven.
55 3a
33
9
11-11a
3
Tsjibbe Gea 4
6
9-13 10b-10l
12
18
21
23
29
25
27
40
46
31
35
2
2b
2a
2 2b
4
3
6
7
8
26
51
53
82
48
50
60
56
64
68
70
72
74
76-78
zje
5
2
8
24
45 47
De Passaa
1a 4
6
10
43
37
31b
Schoolstraat
rtsstrjitte 16
17-19
21
7 7a-7b
5
3
31a
9
10
15
M a rk t
12-16
17-19 18
M a rk t
36A
07483G0000
21
BGM02G
20
M a rk t
Versmallen straatprofiel
N schaal 1:2000
De transformatie van het oostelijk deel van de Schoolstraat naar een woonbestemming biedt de mogelijkheid om het straatprofiel in deze zone weer te versmallen naar de oorspronkelijke breedte. Ten noorden van de woningen ontstaat voldoende ruimte om de woningen van achtertuinen te voorzien.
Conclusies en aanbevelingen -
-
-
De Schoolstraat heeft niet langer het historische dorpse karakter, enkel een beperkt aantal solitaire panden herinnert hier nog aan. Door de inzet van bomen kan de Schoolstraat weer een meer dorps profiel krijgen. Op de archiefbeelden is zichtbaar dat het groen van oudsher voor een belangrijk deel het karakter van de Schoolstraat uitmaakte. De aangewezen karakteristieke bebouwing uit deze quickscan bevindt zich in aan de Lageweg en op het Kruispunt van de Lageweg en de Schoolstraat. Hier kan de relatie van het centrumgebied met de historie behouden worden. Een hoge gootlijn voor de overige bebouwing is goed voorstelbaar. Vanuit financieel oogpunt kan enkel een commerciële plint de investering van een goed onderhouden en duuzaam gebouw niet waarborgen. Aan het toepassen van een hoge gootlijn kan wel een voorwaarde gesteld worden: Er kan een zekere samenhang worden gezocht met de omringende lagere bebouwing door een zorgvuldige gevelcompositie, massaopbouw, korrelgrootte en beukmaat. Om leegstand van het commerciële programma in de Schoolstraat in de toekomst te voorkomen is het voorstelbaar om het winkelgebied iets compacter te maken. De oostzijde van de Schoolstraat (ten oosten van de Passaazje) kan dan getransformeerd worden naar wonen.
Tenslotte kan de incidentele verbreding van het straatprofiel in deze zone van de Schoolstraat weer teruggebracht worden naar de oorspronkelijke rooilijn. Aan de noordzijde kunnen de woningen van een achtertuin worden voorzien.