07 - Raadsvoorstel - Doelgroepenverordening

Riedsútstel Ried Agindapunt Status Program Eardere behandeling Portefúljehâlder Amtner Taheakke Saak- en stiknûmer

: : : : : : : : :

20 april 2023 7 Opiniërend Programma 8 - Volkshuisvesting Presintaasje Iepen Poadium 13 april 2023 Mevr. B. van Zandbergen Mevr. D. Kuipers 1. Doelgroepenverordening Z2023-00101 / S2023-01647

Underwerp Doelgroepenverordening Koarte ynhâld In 2022 is door uw raad ingestemd met een motie om een huisvestings- en/of doelgroepenverordening op te stellen. Naar aanleiding van deze motie is onder andere de memo huisvestings- en doelgroepenverordening opgesteld waarin de (on)mogelijkheden ten aanzien van een huisvestings – en doelgroepenverordening voor de gemeente zijn uitgewerkt. Deze memo is tijdens de raadsvergadering in oktober 2022 aan bod gekomen. In navolging hiervan is een concept doelgroepenverordening opgesteld. Deze wordt opiniërend voorgelegd aan uw raad. Foech fan de ried / kolleezje Het vaststellen van een doelgroepenverordening is een raadsbevoegdheid. Taljochting In de Wet ruimtelijke ordening wordt gemeenten de mogelijkheid geboden om in een bestemmingsplan op te nemen dat bij nieuwbouw een percentage moet worden gerealiseerd binnen een bepaalde woningbouwcategorie. Deze categorieën zijn wettelijk vastgelegd; sociale huurwoningen, sociale koopwoningen, middeldure huurwoningen en particulier opdrachtgeverschap. Om percentages van (een van) deze categorieën op te kunnen nemen in een bestemmingsplan moet een gemeentelijke doelgroepenverordening vastgesteld zijn.

Een doelgroepenverordening vormt een juridische basis voor het doorvoeren van gemeentelijk beleid in bestemmingsplannen en is een middel om uitvoering te geven aan de ambities ten aanzien van de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen in de lagere en middensegmenten. In de verordening worden algemene uitgangspunten vastgesteld voor de verdeling van de woningbouwcategorieën, doelgroepen (op basis van inkomen) en instandhoudingstermijnen. Door de koppeling met het bestemmingsplan worden de uitgangspunten niet generiek bij ieder plan in ieder dorp toegepast, maar juist daar waar wenselijk. Een goede onderbouwing richting ontwikkelende partijen is daarbij van belang. Via deze verordening kan de gemeente ook sturing geven aan het toewijzen van betaalbare huur- en /of koopwoningen. Maar die sturing heeft enkel betrekking op het inkomen van huishoudens. Op die manier komen betaalbare woningen ook terecht bij de huishoudens die hier qua financiële mogelijkheden het meest behoefte aan hebben.

Ried Punt Side

: : :

20 april 2023 7 2

In een doelgroepenverordening kunnen geen regels worden opgenomen over het voorrang verlenen aan huishoudens met binding aan de gemeente of dorp. Dat kan enkel in een huisvestingsverordening en op dit moment alleen als het gaat om het toewijzen van huurwoningen. Er ligt een wetsvoorstel voor aanpassing van de Huisvestingswet om ook bij de toewijzing van sociale koopwoningen voorrang te kunnen verlenen aan huishoudens met lokale binding (nu geldt op dit vlak alleen een uitzonderingspositie voor de Waddeneilanden). Een doelgroepenverordening blijft gelden na inwerkingtreding van de Omgevingswet. Vanaf het moment dat de overgangsfase van het omgevingsplan is afgelopen is de verordening niet meer geldig. Een gemeente moet dan de doelgroepenverordening in het omgevingsplan hebben verwerkt. Opties Via wet- en regelgeving zijn voor de sociale huur de maximale huurprijs (in samenhang met de huurtoeslag), doelgroepen en minimale instandhoudingtermijn in relatie tot een doelgroepenverordening gekaderd. Ook voor de middenhuur zijn kaders opgesteld voor de huurgrenzen en doelgroepen. Voor de gemeentelijke doelgroepenverordening liggen de volgende opties voor ten aanzien van de sociale koop; 1. Instandhoudingtermijn sociale koop In het besluit Ruimtelijke Ordening is opgenomen dat de instandhoudingstermijn voor sociale koop ten minste 1 jaar en maximaal 10 jaar bedraagt.

Dit maximum is lager dan bij de categorieën sociale huur en middelhuur. Daarvoor geldt een instandhoudingstermijn van minstens 10 jaar. Dit is omdat bij sociale koop getornd wordt aan het eigendomsrecht. Na deze instandhoudingstermijn vervalt de voorwaarde om deze woning te verkopen binnen de vooraf bepaalde prijscategorie voor sociale koop. Er zijn verschillende opties mogelijk: 1. Een instandhoudingstermijn van 1 jaar. In dit scenario kan de sociale koopwoning een jaar na eerste ingebruikname weer vrij van voorwaarden verkocht worden. 2. Een instandhoudingstermijn > 1 jaar en < 10 jaar. Een mogelijkheid is een koppeling met de looptijd van de regionale woondeal en de regionale woningbouwafspraken. Deze lopen op dit moment tot 2030. 3. Het maximum aantal jaar aanhouden voor de instandhoudingstermijn (10 jaar). Vraag: aan welke optie geeft uw raad de voorkeur? Indien optie 2: aan welke termijn geeft u raad de voorkeur binnen deze ` bandbreedte? 2. Verkoopprijs sociale koopwoning In het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen dat een sociale koopwoning een maximaal toegestane verkoopprijs heeft van 200.000 euro (vrij op naam). Gelet op de huidige marktomstandigheden werkt deze prijs belemmerend voor nieuwbouw. Het kabinet heeft daarom in 2021 binnen de Crisis- en Herstelwet de maximaal toegestane verkoopprijs bij wijze van experiment verhoogd naar de NHG grens.

In krappe woningmarktregio’s kunnen gemeenten hierdoor kiezen voor een hogere

Ried Punt Side

: : :

20 april 2023 7 3

maximumprijs om te zorgen dat het voor ontwikkelaars mogelijk is om sociale koopwoningen te bouwen. In minder krappe regio’s met lagere grondprijzen kunnen gemeenten kiezen voor een lagere maximumprijs die beter past bij de lokale omstandigheden. Een individuele gemeente moet zich bij het rijk aanmelden voor deze verruiming. Wanneer de omgevingswet in werking treedt dan wordt deze grens opgetrokken naar 355.000 euro (NHG grens 2022). De prijzen voor reguliere nieuwbouwwoningen in Tytsjerksteradiel liggen in 2021/2022 tussen de 287.500 en 583.000 euro. Het gaat daarbij om appartementen, twee onder 1 kap woningen en vrijstaande woningen. De gemiddelde prijs komt in deze periode uit op 437.000 euro (NVM/Wijmenga Makelaars). De wettelijk toegestane maximumprijs voor de sociale koop in het Besluit Ruimtelijk ordening is met deze kennis ook binnen onze gemeente te laag. De volgende opties liggen voor; 1. De maximum toegestane verkoopprijs voor de categorie sociale koop verhogen naar 259.500 euro en deze verruiming van de prijs aan te vragen bij het rijk. Bij deze prijsstelling is ook rekening gehouden met de beoogde doelgroep (inkomen tot 1,5 keer de DAEB norm). Deze maximum verkoopprijs is gebaseerd op de gemiddelde m2 waarde uit de jaarlijkse monitoring van KAW en het gemiddelde woonoppervlakte in Tytsjerksteradiel. 2.

De maximum toegestane verkoopprijs verhogen naar 355.000 euro, conform de bepaling die in werking gaat treden wanneer de omgevingswet ingevoerd wordt. Vraag: aan welke optie geeft uw raad de voorkeur? 3. Doelgroep sociale koop Het Besluit ruimtelijke ordening biedt de ruimte om een doelgroep aan te wijzen voor de sociale koop. Vanuit de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat alleen bij sociale huur voorrang op basis van lokale binding verleend mag worden en daarmee dus niet bij sociale koop. De gemeente kan wel een doelgroep voor de sociale koop bepalen gebaseerd op het inkomen. De uitvoerbaarheid is daarbij wel van belang; in welke mate is het haalbaar en/of wenselijk om bij verkoop van een woning door een particuliere eigenaar te sturen en te handhaven op een maximale verkoopprijs en verkoop enkel aan huishoudens met een gemaximeerd inkomen op basis van de doelgroepenverordening? Er zijn verschillende mogelijkheden; 1. Geen doelgroep voor sociale koop opnemen in de verordening. Nieuwe wet- en regelgeving zijn in ontwikkeling die de gemeente meer mogelijkheden biedt om te sturen op het behoud van betaalbare koopwoningen. Ook ligt zoals benoemd op dit moment het voorstel voor om ook bij de toewijzing van sociale koopwoningen voorrang te kunnen verlenen aan huishoudens met lokale binding.

Vanwege de complexiteit qua uitvoerbaarheid en de ontwikkelingen ten aanzien van de wet - en regelgeving kan de keuze gemaakt worden om nu geen doelgroep voor de sociale koop aan te wijzen in de gemeentelijke doelgroepenverordening. Wanneer nieuwe wet- en regelgeving zich op dit punt aandient kan de toepassing daarvan doorgevoerd worden.

Ried Punt Side

: : :

20 april 2023 7 4

Gelet op het gemiddelde huishoudinkomen in Tytsjerksteradiel is het college van mening dat het niet opnemen van een doelgroep voor de sociale koop aanvaardbaar is, ook gezien de uitvoerbaarheid. 2. Wel een doelgroep voor sociale koop opnemen in de verordening. Hiermee wordt juridisch gezien gewaarborgd dat de woningen volledig beschikbaar zijn voor de beoogde doelgroep. Er kan gekozen worden om; a) huishoudens met een huishoudinkomen tot maximaal 1,5 keer de lage inkomensgrens uit het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 als doelgroep aanwijzen voor sociale koop. Voor 2023 komt deze berekening uit op 72.937 euro. De inkomensgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd. b) op basis van nader onderzoek een gemeentelijke inkomensgrens, en daarmee ook de doelgroep, bepalen voor sociale koop en deze jaarlijks indexeren. In aanvulling op de doelgroep kan voor de sociale koop kan een anti-speculatiebeding opgenomen worden in een anterieure overeenkomst. Deze maatregel staat juridisch gezien los van de doelgroepenverordening en kan niet afgedwongen worden. Behoud van de sociale koopwoning voor de doelgroep wordt hiermee niet geregeld, maar het kan wel een preventieve werking hebben ten aanzien van speculatie met sociale koopwoningen.

Vragen: aan welke optie geeft uw raad de voorkeur? En; wil uw raad in aanvulling op de doelgroepenverordening de toepassingsmogelijkheden van een anti-speculatiebeding nader onderzoeken? Risico’s Er zijn geen strakke richtlijnen of standaard berekeningen voor het vaststellen van instandhoudingstermijnen, aangepaste verkoopprijzen en doelgroepen voor sociale koop. Dit houdt in dat de gebruikte onderbouwing gemeente specifiek is. Hierbij is rekening gehouden met wat gebruikelijk is bij andere gemeenten die een dergelijke verordening al vastgesteld hebben. De uitvoerbaarheid, het toezicht en de handhaving zijn belangrijke aandachtspunten. Evaluatie Onder voorbehoud van veranderende wet- en regelgeving wordt de verordening jaarlijks geëvalueerd en waar nodig aangepast. Burgum, 14 maart 2023 Het college van burgemeester en wethouders van Tytsjerksteradiel, secretaris,

burgemeester,

mevr. H.M. van Gils

dhr. drs. L.J. Gebben