TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen (toelichting en regels).pdf

Bestemmingsplan

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum En Ossendijk 45 Langeveen

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.0183.TAMBUIROTGW9OSSD45VG01

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

Inhoudsopgave vaststellingsbesluit dummy

5

Toelichting

7

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Inleiding en aanduiding plangebied 1.2 Beoordelingskader en belangenafweging 1.3 Leeswijzer 1.4 De bij het plan behorende stukken

9 9 10 11 11

Hoofdstuk 2 Toekomstige situatie 2.1 Huidige situatie en gewenste ontwikkeling 2.2 Gewenste ontwikkeling 2.3 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving

13 13 14 16

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege 3.1 Omschrijving gevraagde activiteiten 3.2 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege

17 17 17

Hoofdstuk 4 Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg, participatie en bindend adviesrecht 4.1 Visie en beleid voor het plangebied 4.2 Voorbereidingsfase / Verkenningsfase met stakeholders

19 19 33

Hoofdstuk 5 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu 5.1 Ladder voor duurzame verstedelijking 5.2 Besluit milieueffectrapportage 5.3 Verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren 5.4 Gebiedsbescherming en soortenbescherming 5.5 Luchtkwaliteit 5.6 Geluid 5.7 Geur 5.8 Omgevingsveiligheid 5.9 Trillingen 5.10 Archeologie 5.11 Bodem 5.12 Waterbelang 5.13 Milieuzonering 5.14 Spuitvrije zone gewasbeschermingsmiddelen

35 35 36 36 37 41 42 44 44 46 47 48 50 51 51

Hoofdstuk 6

53

Financiële uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Juridische toelichting 7.1 Wijziging omgevingsplan 7.2 Artikelsgewijze toelichting

55 55 55

Bijlagen bij de toelichting

59

Bijlage 1

ruimtelijk kwaliteitsplan

60

Bijlage 2

bodemonderzoek Rötgerinksweg

83

2

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

Bijlage 3

bodemonderzoek Ossendijk

152

Bijlage 4

watertoets

245

Bijlage 5

quickscan natuurwaarden

249

Bijlage 6

AERIUS-berekening

297

Regels

335

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Artikel 3

Inleidende regels Begripsbepalingen Meet- en rekenbepalingen Toepassingsbereik

337 337 338 339

Hoofdstuk 2 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Functies en gebiedsaanwijzingen Agrarisch - 1 Wonen - Wonen in het buitengebied Waarde - Archeologie 3 Waarde - Archeologie 4 Overige zone - geen boom- en sierteelt toegestaan Overige zone - vrijwaringszone radarverstoringsgebied

341 341 343 347 349 351 352

Hoofdstuk 3 Artikel 10 Artikel 11

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene ruimtelijke bouwregels

353 353 354

Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14

Planologische gebruiksactiviteiten Regels parkeren Overige regels

355 356 357

Hoofdstuk 4 Artikel 15

Overgangsrecht Overgangsrecht

359 359

Bijlagen bij de regels

361

Bijlage 1

Begripsbepalingen

362

Bijlage 2

Erfinrichtingsplan Rötgerinksweg

372

Bijlage 3

Erfinrichtingsplan Ossendijk

374

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

3

4

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

vaststellingsbesluit dummy

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

5

Toelichting

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

7

8

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Inleiding en aanduiding plangebied Aan de Rötgerinksweg 9 te Reutum bevindt zich een erf. Op het bestaande erf zijn een woonhuis met bijgebouw te vinden, die in een wat verstrooide opzet zijn gesitueerd, passend bij zowel het aanwezige essenlandschap als het matenlandschap. Het erf bevindt zich in de overgang van deze landschappen in het buitengebied van de gemeente Tubbergen. Aan de Ossendijk 45 te Langeveen bevindt zich een voormalig agrarisch erf. Op het bestaande erf zijn meerdere gebouwen terug te vinden in een rechtlijnige structuur, passend bij het hoogveen ontginningslandschap waarin het erf is gelegen. De locatie maakt eveneens deel uit van het buitengebied. Aan de Rötgerinksweg (hierna ook ‘bouwlocatie’ genoemd) heeft de initiatiefnemer de wens om op het bestaande erf een extra woning te realiseren inclusief bijbehorende bouwwerken. Ter plaatse heeft initiatiefnemer een veehandelsbedrijf. Dit betreft echter kleinschalige bedrijvigheid ondergeschikt aan de woonfunctie. Zodoende wordt de functie ter plaatse omgezet naar woonfunctie. Om de tweede woning te realiseren wordt gebruik gemaakt van de rood-voor-rood regeling. De benodigde sloopmeters (1.200 m2) worden verkregen van de locatie Ossendijk 45 te Langeveen (hierna ook ‘slooplocatie’ genoemd).

Aan de Ossendijk zullen na inbreng van de 1.200 m2 sloopmeters voor het rood voor rood-woonrecht nog te slopen meters (400 m2) overblijven. Daarvan wil de eigenaar nog 75 m2 gebruiken op zijn eigen erf en de overige 325 m2 worden volgens de sloopverhouding binnen de schuur voor schuur regeling verplaatst naar de Rötgerinksweg (dat levert aldaar 212 m2 extra maximale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken op). De plannen passen niet in het omgevingsplan van rechtswege. Daarom is met behulp van voorliggend plan een aanpassing van het planologisch kader noodzakelijk. Voorliggend kader verschaft een goed juridisch en ruimtelijk kader voor de genoemde ontwikkeling. Ligging planlocaties Deellocatie Rötgerinksweg Het plangebied ligt aan de Rötgerinksweg, in het buitengebied van Reutum. De dorpskern van Reutum ligt ten zuiden van de planlocatie. Tubbergen ligt ten westen van de planlocatie en Ootmarsum ten oosten ervan. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie Q met perceelnummers 1821 en 1822. Een overzichtskaart met daarop het plangebied rood aangegeven is onderstaand zichtbaar. De begrenzing van het plangebied is zichtbaar op de digitale verbeelding.

Afbeelding 1.1: topografische kaart met plangebied (in rood) ten opzichte van omliggende plaatsen Tubbergen en Ootmarsum (bron: Map5 kaarten) Deellocatie Ossendijk bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

9

Het plangebied ligt aan de Ossendijk 45 in Langeveen. De dorpskern van Langeveen ligt ten noorden van de planlocatie. Geesteren ligt op enige afstand ten zuidoosten van de planlocatie. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie A, perceelnummers 8171 en 8172. Een overzichtskaart met daarop het plangebied rood aangegeven is onderstaand zichtbaar. De begrenzing van het plangebied is zichtbaar op de digitale verbeelding.

Afbeelding 1.2: topografische kaart met plangebied (in rood) ten opzichte van omliggende plaatsen Langeveen en Geesteren (bron: Map5 kaarten)

1.2 Beoordelingskader en belangenafweging Beoordelingskader De voorgenomen activiteit voldoet niet aan de regels van het omgevingsplan. Het initiatief kan alleen leiden tot een wijziging van het omgevingsplan als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving en milieu relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader worden onderzocht en afgewogen. De taak om te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ligt primair bij de gemeente. De beleidsruimte van de gemeente wordt op verschillende manieren ingekaderd. De belangrijkste zijn de instructieregels van het Rijk en de provincie. De volgende regels en instructies van toepassing: de instructieregels van hoofdstuk 5 van het Bkl; de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening; eventuele andere instructies van het Rijk en provincie. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld. Bij de beoordeling of wij een besluit willen nemen tot wijziging van het omgevingsplan is rekening gehouden met deze regels dan wel zijn de regels betrokken of in acht genomen.

Daarnaast heeft de gemeente haar beleidsruimte ingevuld met beleidsregels voor de fysieke leefomgeving, zodat de de wijziging van het omgevingsplan ook hieraan wordt getoetst. Het gaat hier om de omgevingsvisie en de andere beleidsdocumenten voor de verschillende specifieke onderdelen. Belangenafweging De raad heeft bij het bepalen om een besluit tot wijziging van het omgevingsplan vast te stellen beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende functies en maatvoering vanuit het oogpunt van evenwichtige toedeling van functies aan locaties aanvaardbaar is. Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij de gemeente bestaan over de wenselijk geachte ontwikkelingen in het projectgebied. Verder mag het project niet in strijd zijn met de 10

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

instructie(regels)s van het Rijk en de provincie. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit projectgebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijzen worden afgewogen. Ondanks dat het initiatief in strijd is met het omgevingsplan kan worden besloten tot wijziging van het omgevingsplan, omdat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het wijzigen van het omgevingsplan is evenwichtig en geschikt om het project te realiseren. Zoals uit de hierna opgenomen hoofdstukken blijkt draagt het initiatief bij aan de visie en beleid die de gemeente voor dit plangebied heeft en blijkt dat wordt voldaan de instructieregels van het Rijk en provincie. In de voorbereidingsfase heeft bestuurlijke afstemming plaatsgevonden. Provincie en het waterschap zijn akkoord met het project. Verder is het project afgestemd met omwonenden en heeft initiatiefnemer daarvan een verslag overgelegd. Voorts zijn in hoofdstuk 5 de ruimtelijk relevante aspecten voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit afgewogen. Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de belangen van omwonenden, levert de wijziging van het omgevingsplan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op.

Het wijzigen van het omgevingsplan is evenwichtig en geschikt om het project te realiseren.

Zienswijzen Het ontwerpbesluit tot wijziging van het omgevingsplan heeft voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Het was voor eenieder mogelijk om tegen het ontwerpbesluit een zienswijze in te dienen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Conclusie belangenafweging Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de belangen van omwonenden, levert de wijziging van het omgevingsplan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. Het wijzigen van het omgevingsplan is evenwichtig en geschikt om het project te realiseren.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een omschrijving gegeven van de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Hoofdstuk 4 omschrijft de toetsing van de ontwikkeling aan de visie en beleid voor het plangebied op rijks-, provinciaals en gemeentelijk niveau. Daarna wordt ingegaan op de resultaten van het (bestuurlijk) vooroverleg en het participatietraject. In hoofdstuk 5 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 6 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot is in hoofdstuk 7 een toelichting op de planregels opgenomen.

1.4 De bij het plan behorende stukken Het "TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen" bestaat uit de volgende stukken: toelichting; bijlagen bij de toelichting; verbeelding, schaal 1:1.000 (tek.no. NL.IMRO.0183.TAMBUIROTGW9OSSD45-VG01) regels; bijlagen bij de regels. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het TAM-omgevingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de functies van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze functies zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan wordt daarnaast vergezeld van een toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de omschrijving, motivering en verantwoording van het omgevingsplan.

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

11

12

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

Hoofdstuk 2

Toekomstige situatie

2.1 Huidige situatie en gewenste ontwikkeling 2.1.1

Historische context en bestaande situatie

Rötgerinksweg 9 Reutum Het erf is rond 1900 terug te zien op de topografische kaart. In de jaren ‘60 hebben ontwikkelingen plaatsgevonden op het erf waardoor er destijds een woonhuis is gerealiseerd met een bijgebouw. Het erf bevindt zich op de zuidoostflank van het stuwwallencomplex van Ootmarsum en Vasse, in een overgangsgebied tussen het essenlandschap en het maten- en flierenlandschap. Aan de westkant van de locatie is nog een kleine es (kamp) terug te zien. Het gebied meer westelijk van de locatie werd in gebruik genomen als gras- en hooilanden. Het huidige erf heeft een aantal cultuurhistorische kenmerken, zoals de robuuste bomenrij ten zuidoosten van het perceel. Van een landschapsgerichte bewoningsvorm is hier geen sprake. De ontwikkelingen op dit erf zijn een uitgelezen kans om de cultuurhistorie en verbinding met de westelijk gelegen kamp terug te brengen. Het landschap waarin het erf zich bevindt is kleinschalig en besloten. Een weergave van het huidig erf en directe omgeving is onderstaand zichtbaar. Op het erf zijn een woonhuis met bijgebouw te vinden. Het woonhuis is parallel aan de weg gesitueerd, met het bijgebouw gedraaid ten opzichte van het woonhuis, wat in het essenlandschap passend is. Het erf is aan de zuidoost zijde door houtopstanden omrand.

Ten zuidwesten van het woonhuis staat een authentieke eik die in de nieuwe situatie een onderdeel wordt van het erf.

Afbeelding 2.1: recente luchtfoto planlocatie Rötgerinksweg (bron: PDOK.nl) Ossendijk 45 Langeveen De slooplocatie in Langeveen bevindt zich in een grootschalig hoogveen-ontginningsgebied. Verschillende kenmerken van dit landschap zijn terug te vinden op de planlocatie, zoals de rechtlijnige bebouwingsstructuur en het grillige patroon van wegen. Op de slooplocatie is een afwisseling te zien tussen open landerijen en meer gesloten gebieden met bomensingels langs wegen en op de perceelsgrenzen.

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

13

Afbeelding 2.2: recente luchtfoto planlocatie Ossendijk, ingeklemd tussen twee andere erven (bron: PDOK.nl)

2.2 Gewenste ontwikkeling Rötgerinksweg 9 Reutum In onderstaande afbeelding is de nieuwe erfsituatie zichtbaar. In de nieuwe situatie zal de nieuwe woning (E) dienen als hoofdwoning in het geheel. Het hart van het erf zal zich dus verplaatsen in zuidelijke richting (G). De nieuwe woning zal gerealiseerd worden in boerderijmodel en op een cultuurhistorische manier in het landschap gesitueerd worden. Dit betekent dat door voorkant van de woning van de straat af ligt (K), zoals dat in het verleden ook gebruikelijk was in het essenlandschap. De voorkant was het domein van de ‘boerin’, met de keuken richting de voorkant waar zich ook de moestuin, siertuin en boomgaard bevonden. De achterkant van de woonboerderij zal richting de straat en de es gekeerd zijn. Hier was vroeger het werkterrein van de ‘boer’ gelegen, waar zich ook de ‘niendeur’ (inrijdeur) bevond. Vanuit de essen kon de oogst gemakkelijk naar binnen worden gebracht. In de nieuwe situatie op deze locatie kan deze opzet prachtig worden terug gebracht, waardoor de relatie met de es (H) aan de overkant van de weg in ere wordt hersteld (J). De bestaande bijbehorende bouwwerken (B en C) hebben in de nieuwe situatie geen verbinding meer met het geheel, waardoor deze gesloopt zullen worden. Er zal een nieuw bijgebouw worden gerealiseerd (D), behorend bij woning A.

De hoofdwoning (E) zal een bijgebouw krijgen in de vorm van een kapschuur (F). Deze is passend gepositioneerd aan de straatkant met de dichte kant richting het zuidwesten wat de overheersende windrichting is. De bestaande houtsingels zullen worden behouden (L) en aan elkaar worden verbonden met nieuw aan te planten bomen (eik en linde) (M). Ook op het erf zelf zullen een aantal solitaire bomen worden aangeplant die ervoor zorgen dat het nieuwe erf wordt ingepast in het landschap (N). In het nieuwe geheel zal de bestaande boom (I) een prominente plek krijgen, waardoor deze nu betrokken wordt bij het erf.

14

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

Afbeeld ing 2.3: nieuwe landschappelijke situatie Rötgerinksweg (bron: N+L Landschapsontwerpers)

Ossendiijk 45 Op deze locatie wordt een viertal gebouwen gesloopt, met een totaaloppervlakte van ongeveer 1.600 m2. De sloop van de gebouwen en het verwijderen van een deel van de erfverharding zal ten goede komen aan de landschappelijke kwaliteit op de locatie. Daarnaast wordt het erf in de nieuwe situatie landschappelijk ingepast. Aan de noordkant van de woning wordt een nieuwe houtsingel aangelegd (J), die ervoor zorgt dat de landschapsstructuur vanaf de weg wordt doorgetrokken. Daarnaast dient de singel als afscheiding tussen het erf en het bedrijf van de buren aan de Ossendijk 47/47a. De bomen aan de noordwest zijde (H) worden verwijderd, omdat deze niet passend zijn in de nieuwe situatie. De overige houtopstanden (F en G) zullen behouden blijven.

Afbeelding 2.4: nieuwe landschappelijke situatie Ossendijk 45 (bron: N+L Landschapsontwerpers)

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

15

2.3 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving Rötgerinksweg De ontwikkeling op dit erf is een uitgelezen kans om het karakter van het essenlandschap terug te brengen. De nieuwe woning zal de uitstraling krijgen van een boerderij en deze gaat duidelijk te herkennen zijn als de hoofdwoning. De boerderij wordt op een passende manier gesitueerd op het erf, met de ‘niendeur’ naar de straatkant en de voorkant richting het landschap. Van oudsher is dit een kenmerkende opzet, waarbij het erf goed toegankelijk was vanaf de achterkant van de boerderij. Aan de voorkant was de keuken gelegen van waaruit het landschap te zien was. Aan deze kant van de boerderij bevond zich ook de siertuin en/of een fruitgaard. In de nieuwe opzet van dit erf staan de bijbehorende bouwwerken in een verstrooide opzet op het erf, maar hebben allemaal binding met het erf. De bestaande woning wordt in het nieuwe erfensemble betrokken, vandaar dat ook het bestaande bijgebouw wordt gesloopt, deze past niet in de nieuwe erfopzet. Daarnaast wordt de verbinding met de es weer zichtbaar, doordat de nieuwe woning een duidelijke relatie heeft met de es aan de noordwest zijde. De robuuste houtopstanden zullen worden versterkt met nieuwe aanplant. Ossendijk Er is sprake van een half open landschap met robuuste groenstructuren zoals zware houtsingels, laanbeplanting of boscomplexen.

De structuren benadrukken het rechtlijnige karakter van het landschap. In een nieuwe situatie moet het landschap niet verder verdichten. Het halfopen karakter is een belangrijk kenmerk dat behouden moet blijven. Het plan moet derhalve voornamelijk van behoud uitgaan.

16

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege 3.1 Omschrijving gevraagde activiteiten Zoals in Hoofdstuk 1 reeds aangegeven is er een plan voor een rood voor rood ontwikkeling op de locaties Rötgerinksweg 9 in Reutum en Ossendijk 45 in Langeveen. Op de locatie Rötgerinksweg is een bedrijfsbestemming toegekend. Hoewel deze bedrijfsacitviteiten nog steeds aanwezig zijn, betreft het hier een bedrijfsomvang dat ondergeschikt is aan de woonfunctie. Het omzetten naar een reguliere woonbestemming met aanduiding voor de bedrijvigheid is daarom gewenst. Het bouwen van de compensatiewoning past daarnaast niet binnen de huidige planregels ter plaatse van de locatie Rötgerinksweg. Bovendien dient de sloop op de locatie Ossendijk 45 vastgelegd te worden, zodat deze oppervlakte aan bebouwing niet opnieuw kan worden teruggebouwd. Deze ontwikkelingen zijn niet mogelijk binnen de huidige planregels ter plaatse van de locatie. Een aanpassing van het omgevingsplan van rechtswege is daarvoor noodzakelijk.

3.2 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege Het geldend planologisch kader ter plaatse is van de planlocatie is het omgevingsplan van rechtswege met onderdelen 'Tubbergen Buitengebied 2016' en het plan 'Tubbergen Buitengebied 2016 Veegplan'. Rötgerinksweg 9, Reutum De locatie Rötgerinksweg is voorzien van de bestemming ‘Bedrijf’, met de dubbelbestemming “Waarde Archeologie 3” en 'Waarde - Archeologie 4'.

Afbeelding 3.1: uitsnede verbeelding omgevingsplan van rechtswege (bron: omgevingswet.overheid.nl) Ossendijk 45 Binnen het omgevingsplan van rechtswege is het erf voorzien van de bestemmingen 'Agrarisch - 1' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4'. Tevens zijn een bouwvlak en de aanduiding 'reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied' van toepassing.

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

17

Afbeeld ing 3.2: uitsnede verbeelding omgevingsplan van rechtswege (bron: omgevingswet.overheid.nl) Zoals in de aanleiding reeds aangegeven past het bouwen van de compensatiewoning niet binnen de huidige planregels ter plaatse van de locatie. Bovendien dient de sloop op de locatie Ossendijk 45 vastgelegd te worden, zodat deze oppervlakte niet opnieuw kan worden teruggebouwd. Een aanpassing van het omgevingsplan van rechtswege is daarvoor noodzakelijk.

18

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

Hoofdstuk 4 Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg, participatie en bindend adviesrecht 4.1 Visie en beleid voor het plangebied 4.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Vrijkomende Agrarische Bebouwing en de provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen waardoor VAB-locaties omgevormd kunnen worden tot aantrekkelijke nieuwe woonlocaties. Ook wordt ingegaan op de aspecten 'economie en landschap'. Landschap is immers een belangrijk onderdeel van het vestigingsklimaat, zowel voor de meer verstedelijkte gebieden als voor de landelijke regio's. Voor een hoogwaardige kenniseconomie als de Nederlandse, is de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van het omringende landschap van groot belang in de concurrentie met andere landen.

Een aantrekkelijke leefomgeving is tevens een randvoorwaarde voor toerisme. De aantrekkelijkheid van de leefomgeving is immers vaak de reden dat bezoekers naar een regio komen. Een aantrekkelijk landschap maakt dat mensen daar willen wonen, werken en recreëren. Vrijkomende agrarische bebouwing kan bijvoorbeeld met provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen omgevormd worden tot aantrekkelijke nieuwe woon- of werklocaties, waarbij de vrijkomende agrarische grond zo veel mogelijk kan worden ingezet voor een grotere grondgebondenheid van de omliggende agrarische bedrijven, of worden gebruikt voor agrarisch natuurbeheer. Rijk en regio's werken samen uit hoe kan worden omgegaan met de opgave van agrarische leegstand en herbestemming in relatie tot het combineren van functies in het landelijke gebied, behoud en versterking van de leefbaarheid op het platteland en het voorkomen van verdere aantasting van het landschap. Beoordeling van het plan: Dit plan heeft betrekking op een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en waarbij geen sprake is van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI.

Juist kan het plan een bijdrage leveren aan de toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied en goede invulling van een VAB-locatie, omdat een voormalig agrarisch erf wordt omgevormd naar regulier woonerf, waarbij bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

19

landschapsontsierende bebouwing wordt gesaneerd, maar met behoud van de (agrarische) karakteristieken en een zorgvuldige landschappelijke inpassing. Geconstateerd is dat een extra woning op de bestaande erflocatie Rötgerinksweg 9 een logische functie betreft. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld, hierbij wordt onder meer verwezen naar Bijlage 1 behorende bij de toelichting en de toetsing aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit plan opgenomen ontwikkeling. 4.1.2

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel

De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. Of - generieke beleidskeuzes (themagerichte artikelen met criteria waaraan (omgevings)plannen dienen te voldoen) 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven 3.

Hoe - gebiedskenmerken (conform lagenbenadering: natuurlijke laag, agrarische laag, stedelijke laag) Doorwerking in onderhavig plan: In voorliggende geval zijn in het kader van de generieke beleidskeuzes de volgende artikelen relevant: artikel 4.4 (principe van concentratie) artikel 4.5 (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) artikel 4.9 (onderbouwing ruimtelijke kwaliteit) artikel 4.11 (kwaliteitsimpuls groene omgeving) artikel 4.14 (woonafspraken) artikel 4.55 (Nationaal Landschap Noordoost-Twente) Onderstaand worden de beleidskeuzes benoemd en beoordeeld op welke wijze in het plan hiermee rekening is gehouden. Artikel 4.4: Principe van concentratie In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. Beoordeling van het plan: In dit geval is sprake van een ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt op gronden die momenteel in gebruik zijn als erf. De agrarische bedrijfsactiviteiten aan de Ossendijk zijn beëindigd en daarom wordt de voormalige bedrijfsbebouwing nu deels gesaneerd en de functie omgezet. Hier in de plaats mag een woning worden gebouwd op basis van de rood voor rood-regeling en de keuze is gemaakt om deze aan de Rötgerinksweg 9 in Reutum te realiseren.

Op basis van de gemeentelijke woonvisie is sprake van behoefte aan toevoeging van woningen. Dit is nader uitgewerkt in paragraaf 4.1.5 Woonvisie Tubbergen 2021+. Daarmee is sprake van een lokale behoefte en een goede invulling aan het principe van concentratie. Artikel 4.5: zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 2 Omgevingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt:

20

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

a. dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; b. dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Beoordeling van het plan: De locaties liggen buiten bestaand stedelijk gebied. Er is sprake van herontwikkeling, waarbij bestaande agrarische bebouwing wordt gesaneerd en een compensatiewoning wordt gebouwd. Er zijn een aantal redenen waarom de compensatiewoning op locatie Rötgerinksweg gerealiseerd kan worden: De slooplocatie Ossendijk 45 is niet geschikt om de woning te bouwen vanwege milieuafstanden. Omliggende bedrijven liggen direct aangrenzend aan deze planlocatie. De woning wordt daarom teruggebouwd op/bij een bestaand erf. Locatie Rötgerinksweg voldoet hieraan. In het totale plan is sprake van een afname van bebouwing en verharding. De ontwikkeling wordt zodoende zorgvuldig ruimtelijk en landschappelijk ingepast. Er is hiermee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik passend binnen dit artikel van de omgevingsverordening.

Artikel 4.9: Ruimtelijke kwaliteit In de toelichting bij omgevingsplannen wordt onderbouwd dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken, past binnen het ontwikkelingsperspectief, inzichtelijk wordt gemaakt op welke wijze toepassing wordt gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering). Beoordeling van het plan: Voor het plangebied is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld dat gebaseerd is op de toegekende gebiedskenmerken. Deze worden later in deze paragraaf afzonderlijk behandeld en getoetst. Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten voor artikel 4.9 van de verordening.

Artikel 4.11: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving In dit artikel wordt een generieke mogelijkheid geboden om onder voorwaarden nieuwe ontwikkelingen toe te staan in de Groene Omgeving. Deze regeling wordt 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' genoemd, omdat van deze nieuwe ontwikkelingen wordt verwacht dat ze een extra impuls opleveren voor investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Beoordeling van het plan: Het voorliggende plan leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied) van de gemeente Tubbergen. Deze meerwaarde vertaalt zich in: Sloop van 1.600 m2 aan landschapsontsierende bebouwing; de verwijdering van overtollige erfverhardingen e.d.; Het landschappelijk inpassen van de aangepaste erflocaties; In het onderhavig geval betreft het de ontmanteling van een agrarische bedrijfslocatie aan de Ossendijk, sanering van de voormalige bedrijfsgebouwen en de realisatie van één compensatiewoning met bijbehorende bouwwerken aan de Rötgerinksweg. Dit is in Bijlage 1 nader uitgewerkt en akkoord bevonden door de gemeente. Met inachtneming van dit ruimtelijk kwaliteitsplan wordt voldaan aan artikel 4.11. Artikel 4.14: woonafspraken 1.

Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven. Beoordeling van het plan: Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van één compensatiewoning met bijbehorende bouwwerken op basis van de rood-voor-rood-regeling. Door de sloop van landschapsontsierende bebouwing wordt het recht voor één extra wooneenheid verkregen. De woning voldoet aan de kwalitatieve behoefte en wordt gebouwd voor de lokale behoefte. Zoals uit paragraaf 4.1.5 Woonvisie Tubbergen 2021+ blijkt is er in de gemeente Tubbergen ruimte voor het toevoegen van extra woningen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat voorliggend omgevingsplan in overeenstemming is met artikel 4.14 uit de Omgevingsverordening Overijssel. bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

21

Artikel 4.55: Nationaal Landschap Noordoost-Twente Lid 1 Een omgevingsplan voorziet alleen in nieuwe ontwikkelingen binnen het Nationaal Landschap Noordoost-Twente als die nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten van dat landschap. Lid 2 De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente zijn: het samenhangend complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen; de grote mate van kleinschaligheid; het groene karakter. Lid 3 Het omgevingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt rekening is gehouden met het Ontwikkelperspectief Nationaal Landschap Noordoost-Twente en met bijlage IX van deze verordening (Nader uitgewerkte kernkwaliteiten Nationaal Landschap Noordoost-Twente) waarin de kernkwaliteiten nader zijn uitgewerkt. Beoordeling van het plan: De plannen van de eigenaren van Rötgerinksweg 9 en Ossendijk 45 brengen geen onaanvaardbare effecten voor het Nationaal Landschap Noordoost-Twente met zich mee. Juist kan de ontwikkeling voor een versterking zorgen van de beleefbaarheid van Noordoost-Twente. Er wordt op de locatie Rötgerinksweg gezorgd voor een (behoud van) diversiteit aan landschapstypen in een kleinschalige setting. De voormalige agrarische identiteit van de locatie wordt hierbij respecteerd door in een herkenbaar erfensemble te bouwen, vergezeld van passend landschappelijke ingrepen.

Aan de Ossendijk wordt landschapsontsierende bebouwing gesloopt, zodat een kleinschaliger (traditioneel meer passend) erfensemble blijft behouden. Bovendien wordt voldaan aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving en wordt het landschap, mede gelet op de (extra) investering in de ruimtelijke kwaliteit, juist versterkt. Ontwikkelingsperspectieven (waar) Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. Voor het voorliggende plan is in het deel Rötgerinksweg het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' van toepassing.

22

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

Afbeelding 4.1: ontwikkelingsperspectief, Rötgerinksweg in rood aangekruist. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl) Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden - net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven - de ruimtelijke kwaliteitsambities: zichtbaar en beleefbaar mooi landschap; sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel; continu en beleefbaar watersysteem. Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt.

De ontwikkeling van de woonfunctie binnen dit ontwikkelingsperspectief is mogelijk met inachtneming van Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.Het omvormen van de agrarische bedrijfsfunctie naar een reguliere woonfunctie na beeindiging van het agrarisch bedrijf is een passende activiteit in het mixlandschap. De voorgenomen ontwikkeling past goed bij de gestelde ambities.

Ossendijk 45 Voor het voorliggende plan is in het deel Ossendijk het ontwikkelingsperspectief 'Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap' van toepassing.

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

23

Afbeelding 4.2: ontwikkelingsperspectief, Ossendijk in rood aangekruist. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl) Het ontwikkelingsperspectief biedt ruimte aan concurrerende en innovatieve vormen van landbouw en aan opwekking van hernieuwbare energie. Denk daarbij aan zonnepanelen, maar ook aan windenergie en biovergisters. Wat betreft windenergie liggen vanuit de optiek van rendement de beste (wind)kansen in het noorden en noordwesten van de provincie: daar waait het het hardst. Initiatieven binnen het ontwikkelingsperspectief Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap mogen de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw in principe niet beperken en dienen aan te sluiten bij de bestaande bebouwing, weginfrastructuur en openbaar vervoer (ov)-routes. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de landbouw, rekening houdend met specifieke omstandigheden en de grenzen aan de mogelijkheden van het waterbeheer (onder andere door de klimaatverandering). De plannen aan de Ossendijk zorgen niet voor beperking van de agrarische bedrijven in de omgeving. Juist daarom wordt gekozen om de compensatiewoning niet op dezelfde locatie terug te bouwen, maar te verplaatsen naar een locatie die daarvoor meer geschikt is. De plannen zijn niet contrair aan het toegekende ontwikkelingsperspectief.

Gebiedskenmerken (hoe) Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend. De provincie onderscheidt de volgende vier lagen: 1. 2. 3. 4.

Natuurlijke laag. Laag van het agrarisch cultuurlandschap. Stedelijke laag. Laag van de beleving.

Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie is gelegen op de overgang van dekzandvlakte en ruggen naar beekdalen en natte laagtes. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat. Soms vlak bij elkaar, soms ver van elkaar verwijderd. Daardoor is er sprake van hoogteverschillen. In de jaren zijn hoogteverschillen geërodeerd door de wind. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, b.v. door egalisaties ten behoeve van de landbouw.

24

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

Afbeelding 4.3: uitsnede kaart natuurlijke laag (bron: provincie Overijssel) Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan.

Afbeeld ing 4.4: uitsnede kaart laag van cultuurlandschap (bron: provincie Overijssel) Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden zoals het plangebied. De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de grootschalige open heidecomplexen die pas laat zijn ontgonnen door - in eerste instantie - gebrek aan kennis. De open essen en eenmansesjes kwamen door het potstalsysteem hoger in het landschap te liggen met veelal scherpe randen. Al dan niet werden randen van de es beplant met houtsingels (steilrand beplanting) of bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

25

houtwallen met een - langs de randen van de es - kleinschaliger landschap tot gevolg. Afhankelijk van de grootte van de es werden meerdere boerderijen rondom een es gebouwd zoals dit het geval is rondom het plangebied. Bij de essen en kampenlandschap is er vaak sprake van grillige wegenpatronen met een aaneenschakeling van landschapselementen rondom de kampen of essen en verspreid liggende erven. Het plangebied ligt daarbij op de grens met het ‘maten en flierenlandschap’. Het betreft laaggelegen kleinschalig landschap dat zich langs de beken, in de natuurlijke laagten heeft ontwikkeld. Langs de ontwateringssloten haaks op de beek werd vaak hakhout aangeplant. Langs de ontwateringssloten haaks op de beek werd vaak hakhout aangeplant dat tevens diende als scheiding tussen de percelen voor de beweiding. Rond de beek ontstond een lineair landschap, met daaromheen in de natte laagtes een matenlandschap. Kleinschalig landschap langs beken en in laagten met veel variatie in ruimtelijke opbouw: de open ruimte van de watergang, de coulissen van hakhoutstruweel, de open kamers van de hooien weilanden, met hier en daar een broekbos op de nattere plekken. Vloeivelden maakten onderdeel uit van het bemestingssysteem. Het Maten- en Flierenlandschap is veelal de contramal van het essenlandschap en het oude hoevenlandschap en was daar functioneel aan verbonden.

De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. De mate van herstel is afhankelijk van meerdere factoren. In beginsel moet ervoor gezorgd worden dat het bestaande behouden blijft en dat erven op een juiste manier ingepast zijn en blijven. Laag van de beleving Het plangebied is omschreven als donkerte. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en deze waar mogelijk nog donkerder te maken. Er mag geen onnodig licht worden toegevoegd. De voorgenomen ontwikkeling past goed bij de gestelde ambities, woonfuncties hebben normaliter geen onevenredige lichtuitstraling, en ook voorliggende plan zal rekening houden met de beperking van lichtvervuiling.

Afbeelding 4.5: uitsnede kaart laag van de beleving (bron: provincie Overijssel) Conclusie Het in Bijlage 1 opgenomen ruimtelijk kwaliteitsplan is gebaseerd om de toegekende ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken. Met inachtneming hiervan wordt geconcludeerd dat de in dit voorliggende omgevingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

26

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

4.1.3

MijnOmgevingsvisie Tubbergen

De gemeente Tubbergen beschikt over een omgevingsvisie. MijnOmgevingsvisie Tubbergen gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. Hierin bouwt men verder op de basis die al in proces van MijnDorp gelegd is. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied , gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, willen sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. Door inbreng van de samenleving is MijnOmgevingsvisie van ons allemaal! MijnOmgevingsvisie gaat in op: 1. 2. 3. 4.

de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten); hoe men daarop kan inspelen (speerpunten); hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan); welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart).

Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn: We doen het samen; We geven het goed voorbeeld; We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. We wentelen niet af op volgende generaties. Speerpunten In de omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. In voorliggend geval is gezien de ontwikkeling met name het thema's 'Aantrekkelijk wonen' en 'Toekomstgerichte agrarische sector' van belang. Goede staat van landschap en natuur De landschapskwaliteiten van Noordoost-Twente, dus ook van Tubbergen, willen we behouden en ontwikkelen. Het landschap is gevormd door natuur en mens; de inwoners, hun cultuur en het gebruik van het gebied hebben ons landschap uiteindelijk bepaald. En dat gebeurt nog steeds. Hierin zien wij de volgende uitdagingen en wij willen ons als partner sterk maken voor: behouden en versterken van het veelzijdige cultuurlandschap; versterken van de biodiversiteit; behoud van natuur en landgoederen. Buitengebied in balans De gemeente wil een economisch sterk buitengebied met veel verschillende functies waarin alle bewoners en gebruikers aan hun trekken komen.

Het Twentse landschap is een uniek coulisselandschap met houtwallen, singels, essen, ontginningen, natuurgebieden en landgoederen. Dit landschap draagt in grote mate bij aan de identiteit van de streek. De houtwallen en singels vormen verbindingen van natuurgebied naar natuurgebied die voor veel planten en dieren belangrijk zijn. Kortom zowel mensen als dieren voelen zich hier thuis. Het is voor iedereen belangrijk om een sterk en mooi buitengebied te behouden. In het buitengebied van Tubbergen komen veel verschillende functies voor die allemaal ruimte nodig hebben. In het buitengebied van de gemeente is er landbouw, natuur, toerisme en bedrijvigheid, recreatie en ook wonen. Daarnaast vragen nieuwe functies om ruimte. Dit zijn bijvoorbeeld de hernieuwbare opwekking van energie en de vraag naar voldoende waterberging. Al deze functies leggen samen veel druk op het buitengebied. Daarom het uitgangspunt: de goede functies op de goede plek. Combinaties van functies zullen nodig zijn, om alles aan bod te laten komen. Er wordt gestreefd naar een buitengebied met een mooie balans tussen het landgebruik, de leefbaarheid en de kwaliteit van landschap, bodem, water en lucht. Dat maakt het buitengebied sterker en is gunstig voor de leefbaarheid. Dit doet de gemeente samen met haar inwoners, haar partners en de gebruikers.

De speerpunten voor het buitengebied zijn: toekomstgerichte agrarische sector waarbij duurzamere landbouw wordt gestimuleerd; goede staat van landschap en biodiversiteit waarbij we samenwerking zoeken met de landbouw; kwalitatief toerisme waarbij groei mogelijk is met respect voor landschap en natuur.

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

27

Beoordeling van de plannen: De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het slopen van landschapsontsierende bebouwing, waarbij de (agrarische) bedrijfsbestemmingen worden omgezet naar een woonbestemming. De compensatiewoning die hieruit gebouwd kan worden gaat naar de locatie Rötgerinksweg. Een deel van de sloopmeters wordt daarnaast naar ditzelfde erf verplaatst in het kader van schuur voor schuur. Door middel van een Ruimtelijk kwaliteitsplan in Bijlage 1 wordt het plangebied landschappelijk ingepast. Hiermee wordt het verval en de verkrotting van het karakteristieke erven voorkomen en bijgedragen aan het behoud en het versterken van de identiteit van het landschap. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse fors versterkt. Verder wordt er met de woonfunctie ter plaatse op een positieve wijze bijgedragen aan de leefbaarheid van het buitengebied. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen'. 4.1.4

Buitengebied met kwaliteit

Dit beleidsstuk bundelt en vervangt diverse beleidsregelingen binnen de gemeenten Tubbergen en Dinkelland zoals bijvoorbeeld Rood voor Rood, Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, Schuur voor Schuur en het VAB+ beleid. Mede vanwege de opgaven in het buitengebied zijn bepaalde onderdelen geactualiseerd en aangevuld. Het doel van deze beleidsregel is meervoudig. Enerzijds is deze beleidsregeling bedoeld om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel van deze beleidsregeling om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. De volgende passages uit het beleid zijn relevant: 3.2 Uitbreiden vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij woning 3.3 Uitbreiden woonperceel 3.5 Extra woningen (Rood voor Rood) 4.7.1 Functiewijziging ‘Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ De relevante artikelen worden onderstaand stapsgewijs behandeld.

3.2 Uitbreiden vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij woning Voor het uitbreiden van bij een woning toegelaten vrijstaande bijbehorende bouwwerken binnen de functie ‘Wonen’, gelden de volgende voorwaarden: 1. Extra m2 bebouwing wordt uitsluitend toegestaan indien elders binnen de gemeente Dinkelland of Tubbergen landschap ontsierende gebouwen worden gesloopt. Hierbij geldt de volgende bouw-/sloopverhouding:

2. Alleen legaal opgerichte gebouwen kunnen worden ingezet, of aangetoond moet worden dat de gebouwen voor 1998 aanwezig waren; 3. Landschap ontsierende veldschuren komen ook in aanmerking voor deze regeling; 4. Gebouwen moeten in het geheel worden gesloopt, inclusief funderingen en eventuele (mest)kelders; 5. Alleen volledige gebouwen kunnen worden ingezet en niet gedeeltes van gebouwen en/of (grotendeels) ingestorte gebouwen. De gemeente bepaalt of een niet-volledig gebouw kan worden ingezet voor deze regeling; 6. Karakteristieke en/of cultuurhistorisch waardevolle gebouwen kunnen niet worden ingezet voor sloop;

28

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinksweg 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

7. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie. Dit betekent onder andere dat de resterende bebouwing na sloop op de slooplocatie(s) beschouwd wordt als de maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing op het betreffende perceel. 3.5 Extra woningen (Rood voor Rood) Voor het toestaan van extra woningen binnen de functie ‘Wonen’ gelden de volgende voorwaarden: 1. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien sprake is van een kwaliteitsimpuls in de vorm van de sloop van landschap ontsierende gebouwen binnen de gemeente Dinkelland en Tubbergen. Hierbij geldt dat voor elke 1.200 m2 te slopen landschap ontsierende bebouwing, één bouwkavel voor een woning kan worden toegekend; 2. Voor bedrijfsmatige kassen/een kassencomplex geldt een sloopverhouding van 1:5 ten opzichte van overige landschap ontsierende bebouwing, waarbij geldt dat hiermee per plan/locatie maximaal 3 compensatiewoningen gerealiseerd kunnen worden; 3. Alleen (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen kunnen worden ingezet, voor gebouwen met een ander (voormalig) bedrijfsmatig gebruik geldt maatwerk; 4. Alleen gebouwen die tenminste 5 jaar geleden zijn opgericht kunnen worden ingezet; 5. Alleen legaal opgerichte gebouwen kunnen worden ingezet, of aangetoond moet worden dat de gebouwen voor 1998 aanwezig waren; 6.

Alleen volledige gebouwen kunnen worden ingezet en niet gedeeltes van gebouwen en/of (grotendeels) ingestorte gebouwen. De gemeente bepaalt of een niet-volledig gebouw kan worden ingezet voor deze regeling; 7. Karakteristieke en/of cultuurhistorisch waardevolle gebouwen kunnen niet worden ingezet voor sloop, maar worden ingepast in de nieuwe erfopzet; 8. Er mogen meerdere sloop- en bouwlocaties worden gecombineerd; 9. Tenminste 75% van de vereiste sloopoppervlakte voor een woning moet uit de gemeente komen waar de woning gebouwd wordt; 10. Op een slooplocatie moet tenminste 300m² worden gesloopt, tenzij het gaat om een veld-schuur; 11. Alle landschap ontsierende gebouwen op een slooplocatie moeten worden gesloopt; 12. Overtollige bouwwerken zoals sleufsilo’s, mestplaten, mestbassins, (mest)kelders en hobby-/tunnelkassen en erfverharding moeten worden verwijderd en tellen niet mee met de sloopoppervlakte. Torensilo’s en mestsilo’s kunnen wel worden meegeteld in de sloopoppervlakte; 13. De extra woning moet worden teruggebouwd op een slooplocatie waar sprake is van een erf met een functie (voormalig) agrarisch bedrijf, (voormalig) niet-agrarisch bedrijf dan wel een woonerf welke als zodanig is bestemd. Een locatie van een veldschuur geldt niet als geschikte terugbouwlocatie; 14.

De woning en de bijbehorende bouwwerken dienen één erfensemble te vormen met de overige bebouwing (één-erf gedachte); 15. Wanneer de slooplocatie(s) niet geschikt is/zijn om een extra woning te bouwen vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit, milieu-, ruimtelijke ordening- en/of overige wet- en regelgeving, kan de woning elders teruggebouwd worden. In dat geval dient de terugbouwlocatie aan te sluiten op bestaande bebouwing. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om het bouwen in kernen, dorpsranden, buurtschappen, lintbebouwing, een bestaand erfensemble/erfstructuur (hieronder kan eventueel ook het ensemble/ de erfstructuur van een historisch(e) landgoed/ buitenplaats worden verstaan) of op de locatie van een solitair gelegen recreatiewoning waarbij deze wordt omgezet in een reguliere woning; 16. Indien wordt voldaan aan de sloopnorm, mag een extra woning met bijgebouw(en) gebouwd worden conform de toegestane afmetingen (inhoud/oppervlakte/etc.) die gangbaar zijn in het geldend bestemmingsplan/omgevingsplan voor de functie ‘Wonen; 17. Van de sloopoppervlakte boven de sloopnorm, mag een gedeelte worden teruggebouwd dan wel behouden blijven voor het realiseren van een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. Voor de berekening van de terug te bouwen dan wel de te behouden oppervlakte wordt de tabel uit paragraaf 3.2 toegepast.

Indien de te behouden gebouwen landschap ontsierend zijn, worden eisen gesteld aan het verfraaien van de gebouwen zodat deze niet meer landschap ontsierend zijn; 18. In afwijking van lid 10 kunnen gebouwen die in eerste instantie landschap ontsierend zijn, maar waarin bedrijfsmatige activiteiten mogelijk zijn, worden uitgezonderd van sloop mits dit landschappelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar is, de gebouwen zodanig verfraaid worden dat deze niet meer landschap ontsierend zijn en voldaan wordt aan de voorwaarden uit paragraaf 3.4. 19. Middels een beeldkwaliteitsplan dient de beeldkwaliteit van de woning vastgelegd te worden. Er is een standaard beeldkwaliteitsplan opgesteld welke hiervoor gebruikt kan worden. Indien dit plan niet volstaat voor een specifiek project, dient een initiatiefnemer zelf een beeldkwaliteitsplan aan te leveren. Het beeldkwaliteitsplan dient akkoord te worden bevonden door de gemeente; 20. In het gemeentelijk woningbouwprogramma moet voldoende ruimte beschikbaar zijn voor de te bouwen bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22c Rötgerinkswe g 9 Reutum en Ossendijk 45 Langeveen

29

woningen in het buitengebied; 21. Het toepassen van de regeling houdt in dat dat op alle betrokken locaties de bedrijfsmatige agrarische activiteiten gestaakt moeten worden. Dit houdt tevens in dat de hiervoor bedoelde vergunningen en toestemmingen moeten worden ingetrokken door de vergunninghouder, de locaties een passende functie krijgen conform het nieuwe gebruik en planologisch wordt geregeld dat de bedrijfsmatige agrarische activiteiten moeten worden beëindigd; 22. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie. Dit betekent onder andere dat de resterende bebouwing na sloop op de slooplocatie(s) beschouwd wordt als de maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing op het betreffende perceel. 4.7.1 Functiewijziging ‘Agrarisch bedrijf’ naar ‘Wonen’ Voor de functiewijziging van de functie ‘Agrarisch bedrijf’ naar de functie ‘Wonen’ is, voor zover geen sprake is van de bouw van een extra woning, geen aanvullende kwaliteitsinvestering vereist. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien voldaan wordt aan de regels uit paragraaf 3.5. Het toepassen van deze regeling houdt tevens in dat dat op de betrokken locatie de bedrijfsmatige agrarische activiteiten gestaakt moeten worden. Dit houdt tevens in dat de hiervoor bedoelde vergunningen en toestemmingen moeten worden ingetrokken.

Beoordeling van plannen: 3.5 Extra woningen (Rood voor Rood) Ter compensatie van de sloop van tenminste 1.200 m² aan landschap ontsierende gebouwen en een investering in ruimtelijke kwaliteit, mag een woning met bijgebouw(en) worden gerealiseerd met een inhoud/oppervlakte conform het geldende bestemmingsplan "Buitengebied 2016". Uitgangspunt is dat de compensatiewoning teruggebouwd wordt op de slooplocatie, dat is met het voornemen niet het geval. Uit dossieronderzoek naar de situatie is een totale sloopoppervlakte van meer dan 1.600 m² voort gekomen. Hiermee wordt ruim voldaan aan de sloopnorm voor een compensatiewoning. De restmeters worden ingezet om de oppervlakte bijbehorende bouwwerken aan de Rötgerinksweg te vergroten en 75 m2 daarvan wordt behouden aan de Ossendijk 45. Alle landschap ontsierende gebouwen op de slooplocatie moeten worden gesloopt. Het is de wens om aan de Ossendijk bijbehorende bouwwerken te behouden. In dat kader worden maatregelen getroffen om de ruimtelijke uitstraling van deze bijbehorende bouwwerken te verbeteren. Uitgangspunt voor de compensatiewoning is dat deze moet worden teruggebouwd op een slooplocatie. Aan deze voorwaarde wordt in dit geval niet voldaan.