Rvs TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22g Woningbouw Randweg Geesteren

Raadsvoorstel Zaaknummer: 1513821 Datum vergadering: 27 oktober 2026 Datum voorstel: 8 september 2026 Nummer: A Onderwerp: TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22g Woningbouw Randweg Geesteren Voorgesteld raadsbesluit 1. het omgevingsplan ‘TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22g Woningbouw Randweg Geesteren’ als vervat in het digitale bestand met code NL.IMRO.0183.TAMGKWBRANDWEG-VG01 en de bijbehorende bestanden met de bijbehorende ondergrond gewijzigd vast te stellen; 2. de nota ‘Beeldkwaliteitsplan Randweg Geesteren’ als beleidsregel als bedoeld in artikel 4:81 Algemene wet bestuursrecht vast te stellen. Samenvatting van het voorstel De raad wordt voorgesteld om het besluit tot wijziging van het omgevingsplan ‘TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22g Woningbouw Randweg Geesteren’ vast te stellen. Dit besluit ziet van de ontwikkeling van 20 woningen voor verschillende doelgroepen aan de westzijde van de kern Geesteren. Om voorliggende planologische wijziging mogelijk te maken, wordt gebruikt gemaakt van het TAM-IMRO omgevingsplan. Dat is een tijdelijke alternatieve maatregel voor gemeenten om via de IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) het omgevingsplan te wijzigen om ontwikkelingen te kunnen blijven faciliteren. Er is één zienswijze tegen het ontwerpbesluit tot wijziging van het omgevingsplan ingediend.

Naar aanleiding van overleg met de indieners van de zienswijze is er een vaststellingsovereenkomst afgesloten en is het omgevingsplan op onderdelen gewijzigd waarna de zienswijze is ingetrokken. Aanleiding voor het voorstel Voor de kern Geesteren is in het verleden plan Hutten 2 in ontwikkeling gebracht en al een tijdje afgerond. Er is onderzocht of er binnen de kern Geesteren ruimte is voor een inbreidingslocatie voor met name grondgebonden woningen. Deze is gevonden op een aantal locaties in Geesteren. Echter is dit niet voldoende om tot 2030 alle woningen voor de kern Geesteren weg te zetten volgens de woonvisie. De gemeente Tubbergen heeft daarom ten zuiden van de voetbalvelden van STEVO in het verleden de grond verworven. Daarom kunnen wij dit plan tot ontwikkeling brengen. Dit plan voorziet in de concrete behoefte aan woningen voor onder andere starters op de korte termijn, zoals is gebleken uit gesprekken met de dorpsraad Geesteren en volgens de woonvisie. Beoogd resultaat van het voorstel Het project levert een bijdrage aan het voorzien in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de kern Geesteren. Deze gemeentelijke ontwikkeling sluit goed aan bij de woningbehoefte van zowel jongeren als senioren in de kern Geesteren. Tevens worden in dit plan zes sociale huurwoningen gerealiseerd door de Woningstichting Tubbergen.

Argumentatie Uit het besluit tot wijziging van het omgevingsplan blijkt dat de ontwikkeling bijdraagt aan de visie en beleid die de gemeente voor dit plangebied heeft en blijkt dat wordt voldaan aan de instructieregels van het Rijk en provincie. Ook zijn in de toelichting de ruimtelijk relevante aspecten voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit afgewogen. De evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen

die bij dit plangebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijzen zijn afgewogen. Het besluit maakt de realisatie van 20 woningen mogelijk voor de kern Geesteren. De percelen bevinden zich aan de zuidzijde van voetbalvereniging STEVO. Rondom de woonpercelen zijn groenvoorzieningen beoogd in combinatie met waterhuishoudkundige voorzieningen. Hiermee wordt de woonontwikkeling op een kwalitatief goede wijze ingepast en wordt rekening gehouden met de directe omgeving. Coalitieakkoord Tubbergen: In het nieuwe coalitieakkoord ''Blik veuroet en deurpakk’n'' van Tubbergen is opgenomen dat in alle kernen woningbouw een prominente plaats inneemt. In alle kernen vindt men woningbouw een heel belangrijk onderwerp en wordt een tekort aan woningen ervaren. Er is op korte termijn concrete behoefte aan betaalbare starterswoningen en levensloopbestendige woningen. In dit project worden woningen voor verschillende doelgroepen gerealiseerd waaronder betaalbare starterswoningen. In dit project zijn ook 6 sociale huurwoningen opgenomen die worden gerealiseerd door de woningstichting Tubbergen. Omgevingsvisie Tubbergen: In de Omgevingsvisie Tubbergen is neergelegd dat de Gemeente Tubbergen zich onder meer richt op het speerpunt 'aantrekkelijk wonen'. De Gemeente Tubbergen wil dat het aantal en het soort woningen in de kern past bij de vraag.

Daarbij is het tevens van belang dat er woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn. Voorliggend Omgevingsplan sluit hierop aan. Hiernaast is in de Omgevingsvisie Tubbergen ook neergelegd dat een 'leefbare openbare ruimte' een speerpunt is van de Gemeente Tubbergen. Het voorliggende plan voorziet in voldoende ruimte voor waterberging, parkeren en openbaar groen en geeft invulling aan een goede inrichting van de openbare ruimte. Wonen: In de Woonvisie 2021+ is voor de gemeente uitgegaan van een woningbehoefte van 640 woningen voor een periode van tien jaar. Voor de kern Geesteren betekende dit een behoefte aan 60 woningen. Rekening houdend met 130% plancapaciteit was er ruimte om plannen te ontwikkelen voor circa 80 woningen. Inmiddels is de looptijd van de Woonvisie 2021+ verstreken en wordt gewerkt aan het gemeentelijk Volkshuisvestingsprogramma (VHP). Op basis van de actuele prognoses bedraagt de woningbehoefte voor de gemeente tot 2035 circa 1.140 woningen. Voor Geesteren komt dit, rekening houdend met 130% plancapaciteit, neer op een plancapaciteit van circa 180 woningen. Per 1 januari 2026 bedraagt de resterende capaciteit in harde en zachte woningbouwplannen in Geesteren circa 50 woningen. De 20 woningen uit het voorliggende woningbouwplan passen daarmee binnen de berekende behoefte voor Geesteren zoals die wordt opgenomen in het nog vast te stellen VHP.

Daarbij geldt bovendien dat een deel van de woningbouwplannen in Geesteren betrekking heeft op inbreidingslocaties. Voor deze plannen geldt binnen de regionale woonafspraken geen afzonderlijke kwantitatieve begrenzing. Geconcludeerd wordt dat de toevoeging van 20 woningen past binnen de actuele woningbehoefte voor Geesteren en vooruitloopt op de woningbouwruimte die in het nieuwe gemeentelijke Volkshuisvestingsprogramma wordt opgenomen. Gelet op het vorengaande is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de belangen van omwonenden, levert de wijziging van het omgevingsplan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. De wijziging is evenwichtig en geschikt om het project te realiseren. Spuitvrije zones n het plan zijn spuitvrije zones opgenomen om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen. In de directe omgeving liggen agrarische gronden. Het enige direct aangrenzende agrarische perceel is echter eigendom van de gemeente en wordt ontwikkeld als bedrijventerrein. Hierdoor is agrarisch gebruik van dit perceel op termijn niet meer aan de orde. Participatie De gemeente heeft de omgeving geïnformeerd door middel van een inloopbijeenkomst over de beoogde ontwikkeling. Hiervan is een participatieverslag opgesteld. Ook zijn gesprekken gevoerd met de voorzitter van voetbalvereniging STEVO.

We hebben met STEVO een vaststellingsovereenkomst gesloten over afspraken van de muziekinstallatie en de vervanging daarvan. Ook doen wij een bijdrage voor de aanleg van een hekwerk/ballenvanger. Ter inzage Het ontwerpbesluit tot wijziging van het omgevingsplan wordt voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Inwoners, bedrijven, maatschappelijke organisatie en andere bestuursorganen kunnen het plan inzien. Het is voor een ieder mogelijk om tegen het ontwerpbesluit een zienswijze in te dienen. Er is een zienswijze ingediend tegen het ontwerp besluit. Naar aanleiding van de door STEVO ingediende zienswijze en de daaropvolgende gesprekken is met STEVO een vaststellingsovereenkomst gesloten. Hierin zijn afspraken gemaakt over onder meer geluid, verlichting en fysieke maatregelen op en rond het sportpark. Met de overeenkomst wordt zoveel mogelijk tegemoetgekomen aan de belangen van STEVO, zonder afbreuk te doen aan het belang van de woningbouwontwikkeling. De gemaakte afspraken hebben op enkele onderdelen geleid tot een aanpassing en verduidelijking van het Omgevingsplan. Uit het akoestisch onderzoek en het advies van de Omgevingsdienst Twente blijkt dat het gebruik van versterkte muziek bij wedstrijden van het eerste elftal niet binnen de reguliere geluidnormen past.

Om het bestaande gebruik van STEVO in voldoende mate te kunnen voortzetten, wordt in het Omgevingsplan een regeling opgenomen waarmee maximaal 20 keer per kalenderjaar gedurende een beperkte periode versterkte muziek kan worden gebruikt. In het ontwerp Omgevingsplan was nog een aantal van 12 keer opgenomen. Deze verruiming is planologisch aanvaardbaar, omdat het om een beperkt aantal momenten en een beperkte duur gaat. Hiermee wordt een evenwicht gevonden tussen het woon- en leefklimaat van de toekomstige bewoners en het maatschappelijke en sportieve belang van STEVO voor Geesteren. Onderdeel van de vaststellingsovereenkomst is dat toekomstige bewoners vooraf duidelijk worden geïnformeerd over de ligging van de woningen nabij het sportpark en over het toegestane gebruik van versterkte muziek bij maximaal 20 wedstrijden per kalenderjaar. De gemeente borgt dit door in de verkoopovereenkomsten van de gemeentelijke woningbouwkavels een kettingbeding op te nemen. Daarmee wordt deze informatie niet alleen aan de eerste kopers verstrekt, maar moet deze ook bij een eventuele doorverkoop worden doorgelegd aan opvolgende eigenaren. Zo zijn de verwachtingen over de geluidssituatie ook voor de toekomst duidelijk en transparant vastgelegd. Ook de regeling voor de verlichting van het sportpark wordt naar aanleiding van de onderzoeken en de gemaakte afspraken verduidelijkt.

De noodzakelijke maatregelen ter voorkoming van lichthinder mogen er niet toe leiden dat de lichtopbrengst en sporttechnische functionaliteit op de voetbalvelden verminderen. Hiermee wordt geborgd dat enerzijds bij de nieuwe woningen sprake is van een aanvaardbare situatie en anderzijds het bestaande gebruik van de sportvelden niet onevenredig wordt beperkt. De aanpassingen vloeien niet uitsluitend voort uit de met STEVO gesloten vaststellingsovereenkomst. De wijzigingen zijn ook vanuit planologisch uitgangspunt wenselijk. De woningbouwontwikkeling vindt plaats direct naast een bestaand sportpark. Het is daarom van belang dat zowel voor de toekomstige woningen een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt geborgd als voldoende ruimte blijft bestaan voor het bestaande en maatschappelijk relevante gebruik van het sportpark. Met de aangepaste regels voor geluid en verlichting worden deze belangen in het Omgevingsplan concreter en beter met elkaar in balans gebracht. Ook de voorwaardelijke verplichting voor de waterberging is wat aangepast en verduidelijkt. Dit is een ondergeschikte wijziging ten opzichte van het ontwerpplan en daarom hoeft het plan niet meer opnieuw ter inzage’. Belangenafweging Gelet op het vorengaande is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de belangen van omwonenden, levert de wijziging van het omgevingsplan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. De wijziging is evenwichtig en geschikt om het project te realiseren. Kostenverhaal De gemeenteraad is verplicht om een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Hieruit volgt dat de gemeente verplicht is om de kosten van de planontwikkeling op de grondeigenaar te verhalen, veelal de ontwikkelaar. Omdat de gemeente grondeigenaar is, is een gemeentelijke grondexploitatie opgesteld. Deze is financieel sluitend. TAM-omgevingsplan Sinds de Omgevingswet per 1 januari 2024 inwerking is getreden heeft elke gemeente één omgevingsplan voor haar gehele grondgebied. Een van de onderdelen waar momenteel nog aan wordt gewerkt is het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Het DSO levert digitale ondersteuning bij bijvoorbeeld het publiceren van omgevingsplannen. Het DSO is technisch nog niet gereed. Om voorliggende planologische wijziging mogelijk te maken, wordt daarom gebruikt gemaakt van de tijdelijke alternatieve maatregel (hierna: TAM) omgevingsplan. Het TAM-IMRO omgevingsplan is een tijdelijke alternatieve maatregel (TAM) voor gemeenten die is bedoeld om ontwikkeling te kunnen blijven faciliteren.

Kort gezegd houdt TAM-IMRO omgevingsplan in dat de oude IMRO-standaard voor planvorming tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet (nieuw juridisch kader, oude techniek). Een TAM-omgevingsplan wijzigt het omgevingsplan juridisch, maar de regels worden technisch niet geïntegreerd in het omgevingsplan. Nota Omgevingskwaliteit Voor onderhavig project bevat het omgevingsplan regels over het uiterlijk van bouwwerken. Dit heet welstandstoezicht. De Nota Omgevingskwaliteit (welstandsnota) bevat onvoldoende welstandscriteria voor het project. In het besluit tot wijziging van het omgevingsplan zijn daarom op grond van artikel 4.19 van de Omgevingswet regels opgenomen over het uiterlijk van bouwwerken en voor de uitleg daarvan stelt de gemeenteraad beleidsregels vast, zodat kan worden beoordeeld of bouwwerken aan die regels voldoen. Dit heet welstandscriteria. De beleidsregel met welstandscriteria voor dit plan wordt op grond van artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht vastgesteld. Participatie samenleving De gemeente heeft de omgeving geïnformeerd door middel van een inloopbijeenkomst over de beoogde ontwikkeling. Ook zijn gesprekken gevoerd met de voorzitter van voetbalvereniging STEVO. Hiervan is een participatieverslag opgesteld.

We hebben met STEVO een vaststellingsovereenkomst gesloten met afspraken over de vervanging van de muziekinstallatie waarbij het geluid beter gereguleerd wordt op de omgeving. Dit komt ten goede aan het woon-en leefklimaat van toekomstige bewoners van het woningbouwplan. Ook doen wij een bijdrage voor de aanleg van een hekwerk/ballenvanger. Externe communicatie Van het plan wordt kennisgegeven in het Gemeenteblad. Het plan wordt digitaal ontsloten via de landelijke voorziening ‘regels op de kaart’. Financiele paragraaf De kosten passen binnen de financieel sluitende grondexploitatie Randweg Geesteren. Uitvoering Niet van toepassing. Evaluatie Niet van toepassing. Harmonisatie Dinkelland-Tubbergen Niet van toepassing. Burgemeester en wethouders van Tubbergen, de secretaris de burgemeester ing. J.L.M. Scholten drs. A.H. Postma Raadsbesluit Datum: 27 oktober 2026 Nummer: B Onderwerp: TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22g Woningbouw Randweg Geesteren De raad van de gemeente Tubbergen, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 8 september 2026, nr. A; gelet op het advies van de raadscommissie van 6 oktober 2026; gelet op artikel 2.4 Omgevingswet en artikel 4:81 Algemene wet bestuursrecht; besluit: 1.

het omgevingsplan ‘TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22g Woningbouw Randweg Geesteren’ als vervat in het digitale bestand met code NL.IMRO.0183.TAMGKWBRANDWEG-VG01 en de bijbehorende bestanden met de bijbehorende ondergrond gewijzigd vast te stellen; 2. de nota ‘Beeldkwaliteitsplan Randweg Geesteren’ als beleidsregel als bedoeld in artikel 4:81 Algemene wet bestuursrecht vast te stellen. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 27 oktober 2026 De raadsgriffier, De voorzitter,