Bijlagen motivering Bijlage 3 Ladder voor duurzame ontwikkeling

1. Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik van de fysieke leefomgeving en het tegengaan van leegstand van gebouwen. De instructieregel in artikel 5.129g van het Bkl verplicht om bij een wijziging van het omgevingsplan, die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, rekening te houden met de behoefte aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g lid 2 van het Bkl bevat een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes. Voor het maken en onderbouwen van die keuzes is zo nodig, op grond van artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht (Awb), onderzoek geboden waarbij de nodige kennis wordt vergaard omtrent de behoefte aan de in het project voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met de uitkomsten daarvan dient in het omgevingsplan rekening te worden gehouden. De ladder is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van het toetsingskader van dit artikellid nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt.

Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (ABRS 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 en ABRS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579. De laddertoets is in ieder geval van toepassing op een stedelijk ontwikkeling of uitbreiding van o.a. bedrijventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening. De opsomming in het eerste lid is niet limitatief, ook andere dan de genoemde ontwikkelingen kunnen als een stedelijke ontwikkeling worden gekwalificeerd. Voorts geldt dat een stedelijke ontwikkeling voldoende substantieel dient te zijn om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt. Of aan dit criterium wordt voldaan is in sterke mate afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. Stedelijke ontwikkeling Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling moet bepaald worden aan de hand van de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het plan ‘Locatie Randweg’ voorziet in woningen, als uitbreiding van de kern Geesteren. Volgens jurisprudentie is bij meer dan 11 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling, waardoor dit plan als zodanig wordt aangemerkt.

Behoefte In deze paragraaf is de behoefte van de in dit plan voorziene ontwikkeling opgenomen. Daarvoor is eerst het ruimtelijk verzorgingsgebied bepaald. Vervolgens is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Ruimtelijk verzorgingsgebied Het aantal verhuisbewegingen van, naar en binnen gemeente Tubbergen is een belangrijke indicator van het ruimtelijke verzorgingsgebied. Hieronder wordt eerst migratie (verhuisbewegingen) op intergemeentelijk niveau beschreven, waarna vervolgens specifiek op de binnengemeentelijke kernen wordt ingegaan. Migratie op intergemeentelijk niveau Kijkend naar de migratie van gemeente Tubbergen, zien we een relatief stabiel verloop over de periode van 2021 tot en met 2025, zie figuur 1. De verhouding tussen verhuisbewegingen binnen de gemeente (hervestiging), naar de gemeente toe (vestiging/positieve migratie) en vertrek (negatieve migratie) uit de gemeente is eveneens stabiel gebleven. Over de periode 2021-2025 laten migratiecijfers zien dat circa 38% van de verhuisde personen binnen de gemeente Tubbergen verhuisde, 32% zich vestigde in de gemeente Tubbergen en 30% verhuisde uit gemeente Tubbergen. Daarmee (her-)vestigde gemiddeld ca. 70% van de verhuisde personen zich in Tubbergen over de periode 2021 | - 2025.

Figuur 1 CBS: binnenlandse verhuizingen Het gemeentelijke migratiesaldo over de periode van 2020-2025 per jaar geeft een wisselend beeld; van -28 tot +72, met een negatieve uitschieter van -99 in 2023, met een gemiddeld positief migratiesaldo van | 8 verhuisde personen per jaar (zie tabel 1). Verder tonen de migratiegegevens (2020 | -2025) aan dat 55% (4602/8400) van alle gevestigde personen in Tubbergen uit de gemeente zelf komt. Hiermee is het ruimtelijk verzorgingsgebied de gemeente Tubbergen en kent de gemeente Tubbergen een overwegend lokale woningmarkt. Tabel 1 Personen | Personen | Totaal | (Her- | (Her- Jaar | Binnen Tubbergen | gevestigd in | vertrokken | Migratiesaldo | aantal | vestigers in | vestigers in verhuisde personen | Tubbergen | uit | Tubbergen | verhuisde | Tubbergen | % Tubbergen | personen 2020 | 838 | 657 | 585 | 72 | 2080 | 1495 | 71,88 2021 | 848 | 593 | 567 | 26 | 2008 | 1441 | 71,76 2022 | 638 | 518 | 518 | 0 | 1674 | 1156 | 69,06 2023 | 724 | 546 | 645 | -99 | 1915 | 1270 | 66,32 2024 | 781 | 658 | 589 | 69 | 2028 | 1439 | 70,96 2025 | 773 | 826 | 854 | -28 | 2453 | 1599 | 65,19 Totaal | 4602 | 3798 | 3758 | 40 | 12158 | 8400 | 69,09 Bevolkingsontwikkeling door migratie (Bron: gemeente Tubbergen) Voor zover er sprake is van bovengemeentelijke verhuismigratie, betreft dit voor ruim de helft een regionale dynamiek (zie figuur 2).

Daarover vindt regionale afstemming plaats. Door deze regionale afstemming is geborgd dat het regionale woningbouwprogramma aansluit bij de actuele en te verwachten vraag in de regio, zonder dat er sprake is van onnodige concurrentie tussen gemeenten of overprogrammering binnen de regio. Figuur 2 Migratie op kernniveau in de gemeente Tubbergen Om de migratie van de kern Geesteren binnen de gemeente in kaart te brengen, is gebruik gemaakt van gegevens over de periode 2021 t/m 2025 van de gemeente Tubbergen. Het grootste deel van de verhuisbewegingen van inwoners van Geesteren betreft verhuizingen binnen de eigen kern. Gemiddeld vond in de periode 2022–2025 circa 62% van alle verhuisbewegingen plaats binnen Geesteren zelf. Dit wijst erop dat veel inwoners bij een verhuizing binnen de eigen woonkern blijven wonen. Daarnaast heeft Geesteren verreweg de sterkste verhuisrelatie met de kern Tubbergen. Jaarlijks vonden de meeste verhuisbewegingen tussen deze twee kernen plaats. De verhuisuitwisseling met andere kernen, zoals Albergen, Langeveen en Harbrinkhoek, blijft duidelijk beperkter en schommelt doorgaans tussen enkele en circa tien verhuizingen per jaar. Verder laten de cijfers zien dat 2023 een uitschieter vormt wat betreft het aantal interne verhuizingen binnen Geesteren.

In dat jaar werden 165 verhuizingen binnen de kern geregistreerd, aanzienlijk meer dan in de overige jaren van de onderzochte periode. Tabel 1 Jaar | Binnen Geesteren | Vanuit | Vanuit andere | Totaal verhuisd | Geesteren naar | kern naar | verhuisbewegingen andere kern | Geesteren | Geesteren 2022 | 110 | 46 | 45 | 201 2023 | 165 | 48 | 43 | 256 2024 | 108 | 38 | 34 | 180 2025 | 136 | 32 | 32 | 200 Totaal | 519 | 164 | 154 | 837 Gemiddeld per | 129,8 (61,8%) | 41,0 (19,7%) | 38,5 (18,5%) | 209,3 (100%) jaar Bron: gemeente Tubbergen Migratie gemeente Tubbergen met Twentse gemeenten (2022–2024) Deze figuur toont de gecombineerde migratiecijfers over de jaren 2022 tot en met 2024 tussen de gemeente Tubbergen en de afzonderlijke gemeenten van de regio Twente. Positieve waarden duiden op vestiging in Tubbergen, negatieve op vertrek uit Tubbergen. Het migratiesaldo per gemeente is weergegeven als label. Bron: gemeente Tubbergen Tubbergen kent een migratiesaldo dat per Twentse gemeente sterk varieert, maar overwegend negatief is. Negatief saldo: Voor de meeste Twentse gemeenten (zoals Almelo, Hengelo, Enschede, Oldenzaal en Rijssen- Holten) verhuizen meer mensen vanuit Tubbergen naar die gemeenten dan andersom. Dit wijst op een uitstroom vanuit Tubbergen richting stedelijker gebieden.

Positief of klein saldo: Alleen bij enkele gemeenten (zoals bijvoorbeeld Borne, Losser en Hellendoorn) is het saldo licht positief of bijna neutraal, wat kan duiden op wederzijdse of meer gebalanceerde verhuisbewegingen. Relatief lage instroom uit veel Twentse gemeenten in combinatie met een constante uitstroom geeft aan dat Tubbergen in deze periode mogelijk een structurele migratie-uitdaging kent ten opzichte van de rest van Twente. Concluderend kent de gemeente Tubbergen een overwegend lokale woningmarkt. Voor zover bovengemeentelijke verhuismigratie plaatsvindt is deze voor de helft regionaal van aard en wordt deze regionaal afgestemd. Door deze regionale afstemming wordt overprogrammering voorkomen. De cijfers over de periode 2022–2025 laten zien dat gemiddeld circa 80% van alle verhuisbewegingen betrekking heeft op vestiging of hervestiging in de kern Geesteren. Ongeveer 62% van de verhuisbewegingen betreft verhuizingen binnen Geesteren zelf, terwijl circa 18% bestaat uit vestiging vanuit een andere kern binnen de gemeente Tubbergen. Slechts ongeveer 20% van de verhuisbewegingen betreft een vertrek vanuit Geesteren naar een andere kern. Dit maakt dat er sprake is van een sterke lokale verhuisdynamiek binnen zowel gemeente Tubbergen als de kern Geesteren. Het ruimtelijk verzorgingsgebied van voorliggend plan is daarom de gemeente Tubbergen.

Kwantitatieve Behoefte Regionaal In de Actualisatie Woondeal Twente 2025 t/m 2030 ‘Wonen met Kwaliteit’ (verder Woondeal Twente) hebben provincie Overijssel en de 14 Twentse gemeenten vastgelegd welke bijdrage regio Twente in de periode tot en met eind 2030 levert aan de nationale ambitie | s op het gebied van woningbouw. De Twentse woningbouwopgave omvat minimaal 19.100 nieuw te bouwen woningen. Op dit moment bedraagt in Twente de plancapaciteit 32.762 woningen (periode 2024 t/m 2030), waarvan 17.207 woningen vallen onder de harde plancapac | iteit en 15.555 woningen onder de zachte plancapaciteit (zie figuur 4). Er is dus sprake van een aanzienlijk woningtekort van 1.893 woningen. Figuur 4 Kerncijfers Woondeal | ‘Wonen met Kwaliteit | ’ (2025 t/m 2030). Bron: Woondeal Twente, concept februari 2025 Woondeal Twente Twentse woningbouwopgave | minimaal 19.100 woningen Plancapaciteit Harde/zachte plannen | 32.762 woningen Verdeling plancapaciteit Harde plannen: 17.207 woningen | Zachte plannen: 15.555 woningen Additionele Inspanningen woningbouw Omzetten plancapaciteit zacht naar hard | Realiseren harde plancapaciteit Concluderend is voorliggend plan in het met de provincie afgestemde woonprogramma meegenomen en is ook in de regio afgestemd.

De Woondeal Twente laat met een woningbouwopgave van minimaal 19.100 woningen en een harde plancapaciteit van 17.207 woningen vol | doende ruimte voor realisatie van voorliggend plan. Kwantitatieve Behoefte | Lokaal De in de Woonvisie 2021+ gehanteerde middellijn van de prognoses leidt tot een woningbehoefte van 640 woningen tot 2030. Voor de kern Geesteren betreft dit circa 60 | woningen. Om realisatie van deze behoefte te borgen, wordt uitgegaan van een plancapaciteit van 130%. De extra 30% wordt ingevuld met zachte plannen, die vanwege hun voorbereidende status een hoger risico op vertraging of uitval kennen. Deze werkwijze slui | t aan bij de Actualisatie Woondeal 2025 en voorziet in een noodzakelijke buffer om de woningbouwproductie op peil te houden. Voor Geesteren betekent dit een planvoorraad van circa 80 woningen. Er zijn naast onderhavige woningbouwontwikkeling in Geesteren binnen de looptijd van de Woonvisie 45 woningen in harde plannen weggezet en 85 woningen in zachte plannen, in totaal derhalve 130 woningen. Met de 20 woningen in het onderhavige woningbouwplan, zijn derhalve 150 woningen in plannen weggezet.

In het woningbouwprogramma van de Woonvisie 2021+ is een knelpuntenpot van 50 woningen opgenomen die ingezet kan worden, in het geval er in een bepaalde kern een goede woningbouwontwikkeling wordt voorgesteld en er onvoldoende woningen voor de betreffende kern beschikbaar zijn. Het zijn derhalve nog niet aan een kern toegekende aantallen woningen. Van deze pot is tot nog toe nog geen gebruik gemaakt. Gezien de grootte van de drie grote kernen en de respectievelijk toegewezen aantallen woningen per kern, is het reëel om deze knelpuntenpot in te zetten voor de kern Geesteren. Hiermee komen de cijfers in een meer logische verhouding te staan. bevolking | huishoudens | aantal te bouwen woningen | knelpuntenpot | totaal Tubbergen | 6420 | 2625 | 225 | 225 Geesteren | 4310 | 1665 | 80 | 50 | 130 Albergen | 3595 | 1375 | 125 | 125 Met deze toevoeging van 50 woningen aan de kern Geesteren, zijn nog niet alle genoemde woningbouwplannen passend binnen de aantallen voor de kern Geesteren; er zijn 20 woningen te veel in plannen weggezet. Echter, 32 woningen zijn opgenomen in inbreidingsplannen waar in Provinciaal verband (Regionale Woonagenda) geen kwantitatieve limiet wordt gesteld.

Daarnaast is de termijn van de Woonvisie 2021+ | eind vorig jaar verstreken en zal er een nieuw tijdvak worden gehanteerd voor de opvolger van de Woonvisie 2021+, | te weten het gemeentelijk Volkshuisvestingsprogramma waarin ook nieuwe aantallen zullen worden opgenomen | voor de periode 2026 tm 20235 | . Met een berekende behoefte tot 2035 van in totaal 1140 woningen, is voor de kern Geesteren, op basis van 130% plancapaciteit, een behoefte van 180 woningen berekend. Deze nieuwe aantallen zullen ruimte geven voor nieuwe woningbouwplannen, zodat aan dit woningbouwplan medewerking kan worden verleend. concept gemeentelijk Volkshuisvestingsprogramma Tubbergse woningbouwopgave / behoefte | 1140 woningen (130% plancapaciteit) Plancapaciteit Harde plannen: 139 | Open plancapaciteit: 551 Kern Geesteren Woningbehoefte | 180 woningen Plancapaciteit Geesteren Harde plannen: 45 | Open plancapaciteit: 135 Plan Locatie Randweg Aantal woningen: 20 woningen Concluderend passen de 20 woningen van voorliggend plan | (net) niet in de resterende plancapaciteit van de kern Geesteren, zoals opgenomen in de Woonvisie 2021+ | , maar wel in het programma van het concept gemeentelijk Volkshuisvestingsprogramma | .

Kwalitatieve Behoefte Kwaliteitskader Woningbouw 2021 Naast de woonvisie is separaat ook een Kwaliteitskader opgesteld om te beoordelen of plannen van ontwikkelende partijen goed aansluiten bij de marktvraag. Dit Kwaliteitskader wordt tweejaarlijks bijgesteld op basis van verzamelde informatie over het funct | ioneren van de woningmarkt en informatie van marktpartijen. Ook demografische trends zoals bevolkings | - en huishoudensgroei worden daarin meegenomen. Het kwaliteitskader bestaat uit een woningbehoefteprofiel per doelgroep (starters, doorstromers, gezinnen, senioren) op gemeenteniveau, nader uitgewerkt naar een profiel per kern. Deze woningbehoefteprofielen zijn richtinggevend voor de toekomstige woningbouwopgave, maar zijn niet in beton gegoten. Plannen die hier enigszins van afwijken maar toch een goede onderbouwing kunnen geven van de wijze waarop zij voorzien in de lokale behoefte kunnen eveneens in aanmerking komen voor realisatie. Het kwaliteitskader is opgenomen als bijlage bij de Woonvisie. Het geeft een woningbehoefteprofiel per doelgroep op gemeenteniveau en uitgewerkt per kern. Deze profielen zijn richtinggevend voor de toekomstige woningbouwopgave. Voor het dorp Geesteren is het profiel als volgt: Starters Veel starters zoeken een middeldure koopwoning.

Maar een deel van hen zoekt in het goedkope segment en een deel zelfs een ruime (en daarmee duurdere) woning. Een deel van de starters wenst een kavel om zelf een woning te bouwen. Gezinnen/doorstromers De huidige voorraad gezinswoningen lijkt goed aan te sluiten bij de huidige en toekomstige vraag. Er is een beperkte kwantitatieve opgave. Ook is het aanbod nog relatief betaalbaar. Er ligt geen grote kwalitatieve opgave. Senioren Deze groep groeit het sterkst de komende jaren. De nabijheid van voorzieningen zorgt voor een extra aantrekkingskracht. Er is behoefte aan levensloopgeschikte woningen (voornamelijk koop). Een substantieel deel van deze vraag heeft betrekking op appartementen. Door de verkaveling af te stemmen op de doelgroepen starters en senioren, wordt voldaan aan de Woonvisie 2021+, waarin aan deze doelgroepen prioriteit wordt gegeven om voor te bouwen (zie paragraaf 2.3 Woonvisie 2021+). Er zijn afspraken gemaakt ten aanzien van de betaalbaarheid van een aantal te realiseren woningen om zo ook (deels) in de behoefte van starters te voorzien. Er worden rijwoningen en twee-onder-een kapwoningen gerealiseerd. Er zijn afspraken gemaakt ten aanzien van het realiseren van levensloopbestendige woningen; deze zijn specifiek ten behoeve van de doelgroep senioren. In de kern Geesteren is het onderhavige woningbouwplan binnen bebouwd gebied geprojecteerd.

Er is sprake van transformatie: een fabriekscomplex wordt gesloopt en daarvoor in de plaats komen woningen. Conclusie Geconcludeerd wordt dat de ladder voor duurzame verstedelijking geen belemmering vormt voor uitvoering van het omgevingsplan.