Bijlage Woonvisie Tubbergen_2021+.pdf
Tekst van het document
> 75 jaar
1.855
2.155
2.575
3.385
+300
+720
Totaal bevolking
21.245
21.615
21.980
22.505
+370
+735
Totaal huishoudens
8.160
8.600
8.915
9.105
+440
+755
Bron: Companen (2020)
Tubbergen in deze analyse behoort) zit op 2,3%5. Doorgaans wordt aangehouden dat een woningtekort van ongeveer 2% wenselijk is om enige mate van spanning op de woningmarkt te behouden (voorkomen van leegstand van minder gewilde woningen). Hoewel er op dit moment grote krapte is op de woningmarkt, hebben de afgelopen jaren ook laten zien dat de woningmarkt snel kan veranderen. Daarom vinden we het op dit moment realistisch om uit te gaan van een woningbouwopgave die het
Feitelijke huishoudensontwikkeling vergeleken met prognose (in twee scenario’s) 9.500 9.000 8.500
gemiddelde is van alle actuele woningbehoefteramingen (RWP, Primos2020, CBS en de twee scenario’s in deze bijlage). Dit betekent dat we voor de komende tien jaar uitgaan
8.000 7.500
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
7.000 5 Bron: ABf (2020)
Feitelijk aantal huishoudens 1774.111 | Woonvisie 2021+
Scenario 1: Lokale behoefte Scenario 2: Voortzetting migratietrends Bron: CBS (2020), Companen (2020)
50
van een woningbehoefte van +640 woningen. Daarbij houden we nog steeds rekening met enige instroom van vestigers, maar het grootste deel van de opgave richt zich op de lokale vraag (ongeveer 70%), gebaseerd op de verhuisbewegingen in de afgelopen jaren. Wel is het wenselijk om extra buffer in de plancapaciteit aan te houden, om te zorgen dat woningbouw tijdig voorziet in de vraag. De ervaring is namelijk dat een deel van de beoogde plannen te maken krijgt met vertraging of zelfs helemaal niet wordt gerealiseerd. Daarom gaan we ervan uit dat de benodigde zachte plancapaciteit op 130% van de woningbehoefte ligt. Dit betekent dat we streven naar een zachte plancapaciteit van 830 woningen voor de periode 2020-2030.
1774.111 | Woonvisie 2021+
51
Bijlage IV: Verslagen panelgesprekken Verslag Avond van de sociale huur gemeente Tubbergen en gemeente Dinkelland (22 september 2020) Aanwezig: Hanneke de Rijter (Woningstichting Tubbergen), Hans Holtkamp (Huurdersvereniging Woningstichting Tubbergen), Bart Vennegoor (HOME Makelaars), Robbin Groeneveld (Weusthuis Makelaardij), Hannie Polak (Mijande Wonen), Annie Hesseling (Huurdersraad Mijande Wonen), Guus Staarink (Gemeente Tubbergen), Danielle Bonenkamp (Gemeente Dinkelland), Pim Tiggeloven, Ellen Ootes, Koen Klouwen (allen Companen)
Particuliere huursector in Tubbergen Huidig aanbod •
Woningstichting Tubbergen en particuliere verhuurders hebben beide ongeveer 10% van de woningvoorraad in eigendom. Niet alle particuliere huur is vrije sectorhuur (dus boven de 730 euro per maand). Een deel heeft een huurprijs in het sociale segment.
•
Wat veel voorkomt is dat boerderijen in het buitengebied aan bijvoorbeeld lokale starters worden verhuurd. Deze starters wachten soms op de nieuwbouw van hun eerste huis, en wonen tijdelijke in een particuliere huurwoning. Soms gaat het hier om gesplitste woningen, maar vaak ook om een inwoningsconstructie (twee zelfstandige huishoudens in een woning). Dit in het buitengebied mogelijk.
•
Alhoewel dit type woningen soms voor 500 tot 600 per maand worden verhuurd, zijn er veel eigenaren die hun woning in de vrije sector verhuren. Eén van de redenen hiervoor is dat ze zo mensen met een sociaal-economisch lagere positie uit hun woningen proberen te weren. Tijdelijke huurcontracten komen vaak voor, omdat eigenaren hun woning meestal niet voor onbepaalde tijd willen verhuren. Vooral omdat huurders na twee jaar huurbescherming krijgen. Dan kunnen eigenaren niet meer gemakkelijk van hun woning af.
•
In de grotere kernen zijn er ook huurwoningen boven bijvoorbeeld winkels. Die woningen zijn dan vaak van ondernemers die een belegging zoeken in het betaalbare segment.
Vraag naar particuliere huur •
De belangrijkste doelgroep voor huurwoningen in Tubbergen zijn starters in bepaalde dorpen. Ook zijn mensen die alleen komen te staan (door bijvoorbeeld een scheiding) of mensen die kleiner willen wonen gericht op particuliere huur. Het verhuren van woningen gaat nu erg snel, geven de makelaars aan. Binnen een korte periode zijn er doorgaans veel reacties op vrijkomende huurwoningen.
•
Volgens de makelaars is er nog extra behoefte aan nieuwe particuliere huurwoningen. In de grotere kernen. Startende stellen met allebei een inkomen komen vaak al niet meer in aanmerking voor sociale huur. Voor ouderen geldt vooral een koopvraag; geen huurvraag.
•
De meeste starters zoeken dan een woning met een huurprijs van 500 tot 600 euro. Meer vermogende starters kunnen wel rond 800 euro betalen, in voorbereiding op een koopwoning. Voor alleenstaanden wordt dat lastiger. Maar voor hen is kopen ook moeilijk. Ook omdat goedkope huurwoningen die uitgepond worden snel worden opgekocht. Door starters, ouderen én beleggers.
•
Er is vraag naar woningen van 650 euro per maand, maar dit is moeilijk te realiseren in de nieuwbouw. Betekent dit dat er moet worden gekort op kwaliteit? Dat is de vraag. De markt richt zich op goede woningen – inboeten op kwaliteit ligt niet goed onder woningzoekenden.
•
Er zijn voorbeelden van huurconcepten waarbij appartementen van 700 tot 800 euro zijn gerealiseerd in een bestaand pand (boven winkels). Dat loopt goed, en is betaalbaarder dan nieuwbouw.
1774.111 | Woonvisie 2021+
52
Beschikbaarheid sociale huur •
Uit analyse van het EIB zou de vraag naar sociale huur in Tubbergen de komende tien jaar met 250 woningen afnemen. Daarbij gaat het echter om de sociale huurvoorraad van alle verhuurders in de gemeente. De opgave voor Woningstichting Tubbergen is bepaald op een afname van 125 woningen tussen 2020 en 20306.
•
Vooralsnog lijkt de vraag naar sociale huur langzaam af te nemen in Tubbergen. De toekomstige behoefte aan sociale huur is echter lastig te voorspellen – onder meer door corona. Wat doet dit met het inkomen van mensen, en met hun oriëntatie op huur / koop? Woningstichting Tubbergen bouwt haar bezit heel voorzichtig af, zodat ze gemakkelijker kunnen bijsturen als er toch méér vraag komt naar sociale huur. Woningstichting Tubbergen ziet overigens de laatste maanden een toename van het aantal reacties per woning. Dat zijn er nu zo’n 20, terwijl het doorgaans om gemiddeld 7 reacties per woning gaat. Met name op eengezinswoningen wordt veel gereageerd. Woningstichting Tubbergen heeft (nog) geen verklaring voor deze toename.
•
De geleidelijke afname van sociale huur past bij de marktdruk die Woningstichting Tubbergen zien. Verkoop van sociale huurwoningen gaat vooral naar starters – in de prijsklasse onder de 200 duizend euro. Dit zijn wel vaak woningen waar veel aan moet gebeuren. Ook op het gebied van verduurzaming. Woningstichting Tubbergen verkoopt met name gespikkeld bezit. Slopen doet Woningstichting Tubbergen nauwelijks: ze hebben kwalitatief goed bezit. Maar nieuwbouw om te woningbezit te verversen wil zij wel.
•
Huurders benadrukken dat een gebrek aan aanbod van sociale huur ervoor kan zorgen dat jongeren wegtrekken. Daarbij speelt ook mee dat leefbaarheid voor deze doelgroep belangrijk is. Er moet voldoende sociaal leven in het dorp zijn. Denk aan een café, een voetbalvereniging en school. Toch willen jongeren vooral kopen. De oriëntatie op sociale huur is beperkt.
•
Wel kan sociale huur een ‘opstapje’ zijn voor alleenstaande jongeren die op zichzelf willen gaan wonen. Zij kunnen dan op termijn doorstromen naar een duurdere (koop)woning. Maar aanbod voor deze doelgroep voorkomt dat zij wegtrekken. In Weerselo (gemeente Dinkelland) is een rijtje met duplexwoningen gerealiseerd. Daar waren de kosten rond de 130 tot 140 duizend euro per woning. Dat is uitstekend geschikt voor starters om te kopen.
Kwalitatieve (woontypologie) mismatch seniorenwoningen •
Het aanbod van seniorenwoningen is kwalitatief vaak niet goed. Dit zijn nu met name appartementen. Senioren willen graag een grondgebonden gelijkvloerse woning, met een tuintje. Mede door gebrek aan interesse gebeurt het wel eens dat seniorenappartementen nu aan jongeren worden verhuurd. Een kanttekening daarbij is dat deze complexen misschien nú niet voldoen, maar dat er een dubbele vergrijzing (meer oude ouderen) aan zit te komen. Daarvoor zijn de huidige appartementen misschien wel nodig. Dat pleit ervoor om terughoudend te zijn met het afstoten of anders inzetten van seniorenappartementen.
Huidige voorraad per kern •
De vraag naar sociale huur is in de kern Tubbergen duidelijk groter dan in de andere kernen. Met name in de kleinste kernen is de vraag naar sociale huur beperkt en richt de woningbehoefte zich vooral op koopwoningen.
•
Woningstichting Tubbergen wil voor de toekomstige opgave per kern meer nadruk leggen op het kijken naar het kwalitatieve aanbod per kern, dan op het kwantitatieve aanbod. Dus: welke typen woningen zijn nodig, in plaats van het aantal. In Langeveen heeft de Woningstichting bijvoorbeeld met name eengezinswoningen en weinig levensloopgeschikte woningen. Het zou dan eerder de vraag zijn of er dan een kwalitatief ander aanbod moet komen, in plaats van de vraag of er meer of minder woningen moeten komen.
6 De verwachting is dat particuliere verhuurders huurprijzen gaan verhogen om het potentiele overschot weg te werken.
1774.111 | Woonvisie 2021+
53
Betaalbaarheid •
De betalingsproblematiek valt over het algemeen erg mee in Tubbergen. Door het Passend toewijzen is de betalingsproblematiek afgenomen.
•
Woningstichting Tubbergen kijkt wat betreft betaalbaarheid naar alle woonlasten – niet alleen naar de huur. Zo krijgen huurders de helft van de besparing die duurzaamheidsmaatregelen opleveren terug als voordeel in de woonlasten.
•
De bouw van goedkope woningen tot de aftoppingsgrens staat onder druk door stapeling van kwaliteitseisen (duurzaamheid, inbreiding, levensloopgeschiktheid) en stijgende bouwkosten. Dat kan enkel als de corporatie werkt met een forse onrendabele top. Betaalbare woningen realiseren is kansrijker via transformatie van de bestaand vastgoed.
Wonen met zorg Ouderenhuisvesting - nieuwbouw •
De meeste inwoners in de gemeente hebben een sterke voorkeur voor een grondgebonden woning met tuin, ook senioren. Maar er is wel enige vraag naar appartementen voor senioren, zeker in de buurt van voorzieningen. De levensloopgeschikte woning van de toekomst heeft: o
Een volledig programma gelijksvloers (slaapkamer, badkamer, woonkamer, keuken), dat betekent niet dat woningen nu veel kleiner moeten zijn dan het huidige aanbod.
o
Maar ook 2 slaapkamers boven, zodat de woning ook aantrekkelijk genoeg is voor een jonger huishouden.
o
Flexibel woonconcept dat in de toekomst gesplitst of samengevoegd kan worden.
•
De huidige kavels voor nieuwbouw zijn nu over het algemeen erg groot. Voor levensloopgeschikte (grondgebonden) woningen zouden kleinere kavels veel geschikter zijn.
•
Door de vergrijzing zal de zorgvraag onder ouderen de komende tien jaar verder toenemen. Mensen met een zware zorgvraag wonen langer zelfstandig. Revalidatieplekken worden steeds belangrijker (bijvoorbeeld na een val in eigen huis of operatie in het ziekenhuis). Nu moeten mensen in Hellendoorn revalideren nadat ze uit een ziekenhuis worden ontslagen. Moet deze optie niet ook in Tubbergen mogelijk zijn?
•
Een concept als een Knarrenhof is goed afzetbaar in de kern Tubbergen. Daarbij heeft het mixen van doelgroepen de voorkeur boven het huisvesten van alleen ouderen. Vaak komen dit soort initiatieven vanuit bewoners zelf. Verschillende aanwezigen geven aan dat de gemeente er goed aan zou doen om deze initiatieven te ondersteunen. Er ligt daarbij ook een kans om bijvoorbeeld een aantal huurwoningen op te nemen in de plannen.
Ouderenhuisvesting – bestaande voorraad •
Er ligt een opgave om bestaande woningen levensloopgeschikt te maken. Maar is dit altijd (financieel) mogelijk en wenselijk? Het is met name de vraag wat ‘levensloopgeschikt’ inhoudt: in de vorige woonvisie stond Woonkeur als niveau voor levensloopgeschiktheid. Dat vereist een hoge kwaliteitsniveau, wat misschien niet altijd nodig is om mensen met een zorgvraag zelfstandig te kunnen laten wonen (laat staan financieel haalbaar). Aanpassen van de bestaande voorraad is zeker nog mogelijk, maar bespreek goed met huurders wat voor hen echt nodig is: o
Voor veel oudere huurders volstaat een traplift en toilet op de bovenverdieping. Eventueel aanpassen van de entree van de woning (wegnemen drempels, etc.)
o
Woningen echt rolstoeltoegankelijk maken is slechts voor een kleine zorgdoelgroep nodig, terwijl de kosten hiervoor zeer hoog zijn.
o
Een andere optie is om een slaapkamer op de bovenverdieping op te offeren voor een grotere badkamer, zeker als het een zeer kleine badkamer betreft.
1774.111 | Woonvisie 2021+
54
•
De Blijverslening (om woningen aan te passen) is mogelijk, maar wordt niet gebruikt. Het is dus de vraag hoe groot de behoefte is aan zo’n instrument.
Verstandelijke beperking •
De vraag naar geclusterd wonen neemt toe. Onder deze zorgdoelgroep wordt de vraag naar zelfstandige woonvormen groter, terwijl passend aanbod beperkt is.
•
Woningstichting Tubbergen verhuurt woningen aan zorgpartijen gehandicaptenzorg leveren. Die geven aan dat er nog vraag is aanbetaalbare woonruimte voor deze zorgdoelgroep.
Psychiatrische problematiek •
Ook deze doelgroep moet vaker zelfstandig wonen. Zij hebben behoefte aan een goedkope huurwoning, maar komen dan soms in wijken terecht waar al veel lage inkomens wonen, die zelf al moeite hebben het hoofd boven water te houden, laat staan ondersteuning te bieden aan mensen met een zorgvraag (wel is er in deze wijken vaak een sterke sociale cohesie). Hierdoor ontstaan soms overlastsituaties. Daarom is het van belang om aandacht te hebben voor de draagkracht van een buurt.
Energiezuinigheid •
Voor Woningstichting Tubbergen ligt geen grote opgave als het om labelverbetering gaat. Haar bezit is al gemiddeld label A. Wel kijkt zij naar mogelijkheden om meer duurzame oplossingen te vinden voor installaties. Warmtepompen moeten bijvoorbeeld relatief snel afgeschreven worden. Nog voor 2050 (het jaar waarin de gemeente energieneutraal wil zijn) zijn veel van de eerste generatie duurzame energiebronnen al aan vervanging toe. Het goed isoleren van woningen is wat dat betreft een meer duurzame oplossing om woningen verder te verbeteren.
Bijzondere doelgroepen Arbeidsmigranten •
Een deel van de arbeidsmigranten blijft hier langer wonen. Maar hoe informeer je die goed dat ze zich tijdig inschrijven voor een sociale huurwoning. Deze groep wordt soms nog niet goed bereikt, waardoor men te lang in een short stay verblijf blijft wonen.
Woonwagenbewoners •
Er zijn in Tubbergen twee standplaatsen voor woonwagens. De inschrijflijst die reeds jaren beheerd wordt door de Woningstichting, bevat een beperkt aantal geïnteresseerden. Het gaat om mensen van buiten de gemeente Tubbergen. De bestaande woonwagenlocatie is gerevitaliseerd en zal wederom uit 2 standplaatsen bestaan. Deze standplaatsen mét woonwagen worden verhuurd aan mensen die op de lijst staan. Daardoor zijn de huidige twee plekken voorzien. Aanvullend aanbod is op dit moment niet nodig omdat er geen woonwagenbewoners afkomstig uit Tubbergen op de inschrijflijst staan.
•
Woningstichting Tubbergen verhuurt de standplaatsen en zal twee huurwoonwagens plaatsen. Deze woonwagens vormen een behoorlijke investering omdat deze wagens ook moeten voldoen aan alle duurzaamheidseisen (ook gasloos). Wel geldt dat de huidige woonwagens van dusdanige kwaliteit zijn dat deze langer meegaan dan in het verleden, ook al gaat het om houtskeletbouw.
1774.111 | Woonvisie 2021+
55
Leefbaarheid •
Op sommige plekken in Tubbergen komt het voor dat omwonenden overlast ondervinden van mensen met een zorgvraag die zelfstandig in de wijk wonen (vaak mensen vanuit Beschermd wonen). Dit lijkt echter voornamelijk incidenteel te zijn.
•
Leefbaarheid is geen groot vraagstuk in Tubbergen, maar het is er wel. Zowel fysiek (onderhoud openbare ruimte en groen) als sociaal. De gemeente en corporatie hebben hier beiden een rol. Het is zaak om als gemeente en corporatie hierin samen op te treden en signalen aan elkaar uit te wisselen.
•
Sociale leefbaarheid wordt een onderwerp dat steeds belangrijker wordt. De Woningstichting Tubbergen zou het wenselijk vinden als er meer aandacht komt voor buurtbeheer in Tubbergen. Er is vooral behoefte aan een zichtbaar aanspreekpunt dat bijvoorbeeld 1x per week spreekuur houdt in elke kern, waar bewoners vragen, opmerkingen, signalen, klachten kunnen voorleggen.
•
Niet alleen ouderen, jongeren of andere specifieke doelgroepen hebben baat bij meer leefbaarheidsinitiatieven. Juist ook onder mensen van middelbare leeftijd zijn er genoeg die nu geen aansluiting vinden in hun buurt of dorp. Voor deze mensen moet ook aandacht zijn.
1774.111 | Woonvisie 2021+
56
Verslag marktkennerspanel woonvisies gemeente Dinkelland en gemeente Tubbergen (5 oktober 2020) Aanwezig: Klaas Hesselink, Marcel Hesselink (Ad Fontem), Tim Peters, Boukje Brookhuis (Silderhuis Makelaars), Frank Morsfieft (Morskiefst De Twentsche Makelaar), Marieke Niehof, Dennis Roelofs (Mijande Wonen), Ewald Steggink (Bouwbedrijf Steggink), Boudewijn Koopman (Koopman Vastgoed), Ineke Luijerink, Ronnie Nijhuis, Guus Staarink, Danielle Bonenkamp (allen Gemeenten Dinkelland-Tubbergen), Pim Tiggeloven, Koen Klouwen (beiden Companen) Doel van de middag Zowel de gemeente Dinkelland als Tubbergen stellen in het najaar van 2020 hun nieuwe woonvisie op. Als input voor de nieuwe visie heeft op 5 oktober 2020 het marktkennerspanel plaatsgevonden, waarbij met diverse makelaars, corporaties, ontwikkelaars is gesproken over de belangrijkste opgaven voor de woningmarkt. Huishoudensontwikkeling •
In de huishoudensprognose worden verschillende demografische trends meegenomen, zoals vergrijzing en ontgroening. Ook migratie van de afgelopen jaren wordt meegenomen. Deze is echter lastig te voorspellen. Zo geven verschillende aanwezigen aan dat zij nu – meer dan voorheen – een trek vanuit het westen naar Twente toe zien. Die trend was al een tijdje gaande, maar wordt door de coronacrisis versterkt. Mensen kunnen meer thuiswerken, en zijn dus minder genoodzaakt dichtbij werk te wonen. o
•
Toch zijn de meeste mensen die vanuit de Randstad naar het oosten verhuizen wat oudere mensen. Zij komen bijvoorbeeld oorspronkelijk uit Twente, en willen na jaren in het westen terugkeren.
Een aantal aanwezigen denkt dat de trek vanuit het ‘westen’ de verwachte daling in het aantal huishoudens in ieder geval deels tegen kan houden. Ook bouwen voor jongeren helpt daarbij, denken een aantal makelaars: dan trekken minder mensen in eerste instantie weg.
Verwachte trend per kern •
Voor mensen die vanuit het westen naar Dinkelland en Tubbergen verhuizen is bereikbaarheid wel een belangrijke vestigingseis: kernen die dichterbij snelwegen liggen zijn wat dat betreft kansrijker. Dat geldt ook voor de kernen die relatief bij de steden – Almelo, Hengelo en Oldenzaal – liggen.
•
De hoogste druk op de woningmarkt is in de kernen met de meeste voorzieningen te vinden. Dat komt mede doordat ouderen in de buurt van voorzieningen willen wonen – zo hebben de grotere kernen een aanzuigende werking op de kleine kernen.
•
Om de kleine kernen leefbaar te houden is het volgens veel aanwezigen belangrijk om te blijven bouwen: zo kunnen bijvoorbeeld scholen en sportvoorzieningen open blijven. o
Dan zou er voor verschillende doelgroepen gebouwd moeten worden: met name betaalbare woningen (voor jongeren). Maar ook voor senioren om doorstroming vanuit de ruimere eengezinswoningen op gang te helpen. Verschillende aanwezigen stellen dat 65-plussers meer hypotheekmogelijkheden hebben dan zij zelf denken. Er is alleen een gebrek aan geschikt aanbod, waardoor zij niet verhuizen.
•
Het bouwen van goedkopere, kleinere woningen of appartementen voor ouderen vraagt om een goede inpassing in de bestaande kernen. Daarbij is een belangrijke afweging: hoe krijgen we volkshuisvestelijke doelen behaald, maar houden we ook de kenmerken van locaties in stand? Starterswoningen in het buitengebied past ruimtelijk bijvoorbeeld vaak niet.
1774.111 | Woonvisie 2021+
57
Verschillen tussen Dinkelland en Tubbergen •
Tubbergen is volgens de aanwezigen net wat rijker dan Dinkelland. Zij verklaren daarom dat het logisch is dat er in de gemeenteraad van Dinkelland wat meer nadruk lag op het bouwen van goedkopere woningen.
Kwaliteitskader: starters •
De aanwezigen kunnen zich deels vinden in het profiel dat we schetsen van de woonmogelijkheden van starters. Met als belangrijke toevoeging dat (in ieder geval een deel van de) starters meer kunnen betalen dan €150.000 tot €250.000. In Tubbergen bijvoorbeeld gaan woningen tussen de 2 en 4,5 ton ook naar starters. Alleenstaanden kunnen vaak wel tot maximaal €200.000 kopen. Over het algemeen zijn starters in Dinkelland en Tubbergen wat rijker dan starters in de rest van Nederland, dus hebben ze relatief veel opties. o
Daarnaast willen starters vaak rechtstreeks naar een 2-1 kap
o
Nieuwbouw is duur. Ook rijwoningen kosten snel al tussen de €250.000 en €300.000 uit. Sommige starters kunnen dit betalen, maar er is ook een groep starters die daardoor niet aan een koopwoning kunnen komen. Een regeling als Koopgarant zou kunnen helpen, maar daar is Mijande Wonen terughoudend in. Daarbij speelt ook een imagoprobleem: de koopcultuur in Dinkelland en Tubbergen ziet “kopen met subsidie” niet zitten.
•
Tiny houses worden soms als goedkopere optie gepresenteerd. Dat is in Dinkelland en Tubbergen niet realistisch. Hier willen de meeste mensen niet in een ‘tiny house’ of andere alternatieve woonvorm wonen, stellen de aanwezigen.
Voorbeeldwoningen starters •
Appartementen kunnen wel gebouwd / verkocht worden voor een prijs onder de €200.000. Dan zijn starters qua hypotheek vaak ook goedkoper uit dan huren.
•
Het is wel een belangrijke vraag hoe woningen betaalbaar gehouden kunnen worden in een markt waar de prijzen almaar stijgen. o
Eén manier hiervoor is om de mogelijkheden tot uitbouwen te beperken. Dan kunnen woningen niet groter (en dus duurder) worden, en blijven ze beschikbaar voor de doelgroep.
o
Woningen bouwen voor starters of senioren kunnen redelijk hetzelfde zijn. Als je één product voor beiden bouwt (klein, niet goed uit te bouwen) kun je die ook goed bereikbaar houden voor beide doelgroepen.
o
‘Beperkt’ bouwen geeft meer mogelijkheden om woningen bereikbaar te houden dan financiële instrumenten – zoals een starterslening. Financiële instrumenten drijven de prijs alleen maar verder op.
•
Kleine koopwoningen zijn erg in trek. Woningen die Mijande Wonen afstoot worden momenteel snel verkocht. Nadeel van die woningen is dat ze vaak verduurzaamd moeten worden, waardoor ze alsnog duur zijn.
•
Sociale huur voor starters: Mijande voegt nultredenwoningen toe, waar ook ouderen in kunnen wonen. Daarnaast verkoopt zij een aantal woningen per jaar. Verkoopwoningen zouden zeer goed voor starters kunnen worden ingezet – dat blijkt ook uit de praktijk de afgelopen jaren.
•
In kernen als Lattrop (gemeente Dinkelland) wonen veel handige jongeren. Deze gaan liever zelf een woning bouwen dan een woning die nét niet aan de eisen voldoet kopen. Wat dat betreft zijn starters ook wel verwend, vinden verschillende aanwezigen – het is dus ook deels een luxeprobleem dat jongeren geen woning kunnen vinden.
•
Wat is de ondergrens voor starters? Recent zijn er een aantal duplexwoningen gebouwd in Weerselo (gemeente Dinkelland). Deze zijn klein, en daardoor goedkoop. Ze sloegen goed aan.
1774.111 | Woonvisie 2021+
58
•
Inboeten aan kwaliteit om koopwoningen goedkoper te kunnen bouwen is geen goede optie voor de meeste starters, zeggen de aanwezigen. Dan moet je zo ver afschalen dat starters beter kunnen huren.
Kwaliteitskader: doorstromers en gezinnen •
We onderscheidden twee verschillende groepen: doorstromers en gezinnen. De aanwezigen gaven aan dat zij deze twee groepen eigenlijk niet los van elkaar konden zien wat betreft woonwensen.
•
Over het algemeen staan doorstromers en gezinnen minder onder druk dan starters. Zij hebben al een woning, maar willen naar iets mooiers of ruimers doorstromen. Ze wachten tot er iets moois voorbij komt.
•
Minimaal 98% wil een grondgebonden woning. Mensen in Dinkelland en Tubbergen gaan gezinnen echt in grondgebonden woningen. Wat betreft prijssegment klopt onze inschatting van €400.000 tot €450.000 goed.
Voorbeeldwoningen doorstromers en gezinnen •
Doorstromers en gezinnen zoeken met name naar vrijstaande woningen en 2-onder-1-kappers. Sommigen willen zelf een woning bouwen. Kavels moeten zo’n 400 tot 500 m2 zijn. Vroeger was dat vaker richting de 700 m2, dus tuinen mogen tegenwoordig een stuk kleiner zijn.
•
Ondanks dat de doelgroep niet sterk onder druk staat, stellen verschillende aanwezigen dat er weinig aanbod is voor gezinnen. Dat komt deels doordat senioren niet doorstromen: zij houden zo geschikte woningen voor gezinnen ‘bezet’. Toch wil ook een groot deel van de gezinnen een nieuwbouwwoning, dus toevoegen van woningen voor gezinnen is gewenst. o
•
Differentiëren van aanbod is erg belangrijk: voor verschillende doelgroepen, maar ook op verschillende typen locaties: vrije kavels, Rood voor Rood, inbreiding, uitbreiding, etc.
Doordat beleid voornamelijk gericht is op inbreiding, worden planprocedures stroperig. Er zijn meer omwonenden, dus meer bezwaren, enzovoorts. Daardoor duurt het lang voor er gebouwd wordt.
Senioren •
Veel senioren die in de sociale huur wonen willen niet verhuizen. Dat komt mede doordat ze al in een relatief kleine woning wonen – er is dan geen noodzaak om door te stromen. Ook een deel van de ouderen die nu in een koopwoning wonen willen naar de sociale huur. Doordat ze met pensioen zijn komen ze daar ook vaker voor in aanmerking.
•
Senioren kunnen vaak een woning in de prijsklasse van ongeveer €200.000 tot €400.000 kopen.
•
Rijkere ouderen gaan niet in de sociale huur wonen. Zij zoeken meer naar luxe, bij elkaar – huurprijzen van €750 tot €1.250 per maand zijn dan zeer goed denkbaar. o
Een groene setting is belangrijk. In Tubbergen is weinig plek om dat te realiseren, stellen een aantal aanwezigen. Het is met name de opgave om plekken te vinden waar je het (stedenbouwkundig) kunt inpassen. Wat meer aan de randen ligt dan voor de hand. Dat is alsnog relatief dichtbij het centrum – wat belangrijk is voor de nabijheid van voorzieningen.
•
o
Patiowoningen met een kap zouden erg goed passen: kwaliteit is erg belangrijk.
o
In de verhuur is het lastig een partij te vinden om die het langdurig in exploitatie wil nemen.
Ook initiatieven als een Knarrenhof zouden zeer goed aanslaan in Dinkelland en Tubbergen, verwachten de aanwezigen. Vanuit onderzoek van Mijande Wonen is er echter weinig interesse in Knarrenhoven. Dat onderzoek was uitgezet onder 60-plussers die ingeschreven staan bij Mijande Wonen.
1774.111 | Woonvisie 2021+
59
•
Om meer woningen voor senioren te bouwen zijn kleinere kavels nodig dan nu gangbaar is. Zeker op locaties in de voorzieningenkernen. Daar zouden de gemeenten meer kleinere kavels uit moeten geven, zodat er ook seniorenwoningen kunnen worden gebouwd.
•
Door te gaan experimenteren met kleine aantallen (paar projecten met bijv. 15 woningen) kunnen seniorenwoningen worden toegevoegd zonder risico op gebrek aan vraag. Op die manier kunnen de gemeenten kijken wat aanslaat, en wat eventueel minder goed loopt.
•
Verhuizen blijft voor ouderen een grote stap. Uiteindelijk stromen niet veel ouderen door naar een nieuwe woning. Ouderen die wel verhuizen zijn vaak een jaar of 60. ‘Oude ouderen’ (van 75 jaar of ouder) verhuizen alleen nog uit noodzaak. o
Bejaardentehuizen zijn er niet meer. Dus ouderen wonen tot hun 85e in hun eigen woning. Dat zorgt voor een uitgestelde verhuisbeweging. Nu komt dat langzamerhand wel op gang.
o
Het inzetten op doorstroming strookt niet echt met ‘Lang zult u wonen’, waarbij ouderen juist gestimuleerd worden zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen.
Vanuit kernen: onderzoeken per kern in Dinkelland en Tubbergen •
Over het algemeen wordt het beeld vanuit de kernenonderzoeken goed herkend.
•
De aanwezigen zijn het er echter over eens dat er meer gebouwd moet worden. De ‘nulletjes’ in de tabellen van de kernenonderzoeken laten dan een vertekend beeld zien. Voor alle doelgroepen zijn er meer woningen nodig.
•
Daarbij is het belangrijk om te vermelden dat door voor ouderen te bouwen, de meeste doorstroom op gang komt. Ouderen laten eengezinswoningen achter, die op hun beurt starterswoningen achterlaten.
Aanpassen bestaande voorraad •
Mensen in Dinkelland en Tubbergen willen met name nieuwbouw. Ze zijn vooral gericht op gemak. Er zijn aan de andere kant ook mensen die graag woningen opknappen – die vinden dat leuk en kunnen dat. Er zijn ten opzichte van de rest van Nederland veel mensen in deze gemeenten die zelf kunnen bouwen of opknappen. o
Dat pleit volgens sommige aanwezigen voor het bouwen van seniorenwoningen, zodat er woningen vrijkomen. Die worden opgeknapt door jongere bewoners. Nu is er nog te weinig aanbod voor senioren.
•
Bestaande woningen slopen, en daar nieuwe woningen bouwen. Dat is het beste in theorie. Woningen opknappen verbetert een woning wellicht, maar het blijft uiteindelijk een verouderde woning. Sloop en nieuwbouw is wel heel duur – en daardoor in de praktijk lastig.
•
Verduurzamen door particulieren: daar de overheid volgens de aanwezigen actief geld in steken. Dat wordt heel lastig om met leningen te bewerkstelligen. Leningen moeten mensen terugbetalen, waardoor ze er terughoudend mee zijn. o
Tegelijkertijd verduurzamen nieuwe bewoners vaak wel in duurzaamheid. Bij verhuizing is hét moment om een woning aan te pakken. Daar zijn ook subsidies voor, dus dat doen ook wel veel mensen.
1774.111 | Woonvisie 2021+
60
Verslag woonzorgpanel woonvisies gemeente Dinkelland en gemeente Tubbergen (8 oktober 2020) Aanwezig: Guus Starink (Gemeente Tubbergen), Daniëlle Bonenkamp (Gemeente Dinkelland), Hanneke de Rijter (Woningstichting Tubbergen), Marieke Leijssen (consulent wonen bij Mijande wonen), Jan Aman (Amanshoeve: kleinschalig particulier verpleeghuis en woningen ouderen), Tim Rodger en Sjaak Leferink (zorggroep Sint Maarten), Ellen Loohuis (Boerderijcampus: 3 locaties woonboerderijen, met VZ en beschermd wonen), Anneke Hampsink (beleidsmaker WMO voor Tubbergen en Dinkelland), Frits/Cris van (Twentse zorgcentra, collega van aveleijn , Pim Tiggeloven en Ellen Ootes (Companen). Doel van de middag De gemeenten Dinkelland en Tubbergen stellen beiden dit najaar hun nieuwe woonvisie op. Als input hiervoor zijn tijdens woonzorgpanel van 8 oktober j.l. de belangrijkste opgaven voor wonen en zorg verkend in beide gemeenten verkend. Ouderen: Wachtlijsten en te laat op zoek naar passend wonen Bij de Amanshoeve is de wachtlijst minimaal een half jaar en dit loopt verder op voor ouderen met zorgcategorie 4, 5 en 6. Zorgzwaarte 4 kan nog zelfstandig wonen, maar ook voor deze groep zijn er interne kamers met gedeelde voorzieningen. Je ziet dat de ouderen pas aankloppen als ze alleen staande kunnen blijven met hoge inzet van thuiszorg en ondersteuning van de omgeving.
Ze gaan te laat op pad om iets te zoeken. Als je pas op zoek gaat als het water je tot de lippen staat is een wachtlijst echt vervelend. Meeste mensen houden te weinig rekening met de wachtlijsten. Er is daarin wel een verschil tussen alleenstaanden en echtparen. Als je in je eentje bent, ga je eerder op pad om wat te zoeken. Die zijn zich meer bewust van de afhankelijkheid. Met echtparen zie je dat ze elkaar staande houden en pas op zoek gaan naar een passende woning als een van de twee echt ‘onderuit’ gaat. Sint Maarten merkt hetzelfde, de maatschappij is ontzettend terughoudend om ouders naar verzorgingstehuizen te brengen. Dat komt voort uit maatschappelijke druk. Het is een lastig vraagstuk waarom mensen nu eigenlijk ‘te laat komen’. Daarnaast is het ook de overheid die stimuleert om zo lang mogelijk thuis te blijven wonen. Juist als je het eerder op kan pakken en als mensen eerder bij je komen wonen is dat veel beter. Zowel voor familie, partner en de seniore zelf. Als mensen er op tijd wonen als ze nog zelfstandig zijn, kan het echt nog hun ‘thuis’ worden. Misschien ligt daar ook wel een rol voor de zorgorganisatie, om daar opener en transparanten in te zijn. Wat gebeurt er achter die schuifdeuren? Goed overbrengen naar de bühne wat het inhoudt om daar te wonen. Een minder stigma zou de stap wel kleiner maken naar verpleeg of verzorging.
Toch zie je ook wel dat mensen zelf ook wel langer thuis willen wonen. Daarin zit ook wel een verschil tussen stad en platteland. In Twente helpen de kinderen tot het eind, terwijl dat vaak helemaal niet kan en ontzettend zwaar is voor de mantelzorgers. In de stad zetten ze de stap eerder. Vaak wanneer kinderen verder weg wonen, zijn ze er bewuster mee bezig. Dan moet je echt nadenken over zorg, terwijl het meer geleidelijk gaat als je bij elkaar in het dorp woont. Er wordt dan ook aangegeven dat er bijvoorbeeld ouderen uit Brabant of Amsterdam wonen in de Twentse verzorgingstehuizen. De organisatie van de zorg is minstens zo belangrijk als de woningen Er ligt ook een opdracht voor de zorgpartijen om te bouwen zodat dat de woningen ook voor andere doelgroepen geschikt zijn in de toekomst. Er zijn meerdere knoppen waar je aan kan draaien naast bijbouwen en stenen. Het gaat vaak voor een deel om de woning, maar het gaat nog veel meer over de zorg en of die dichtbij georganiseerd is. Er is te weinig zorgaanbod en ook gewoon te weinig handjes. Er moet daarom ook bij het bouwen van ouderenwoningen goed gekeken worden hoe je die handjes efficiënt bij de cliënt krijgt.
1774.111 | Woonvisie 2021+
61
Zorg en services dichtbij worden steeds belangrijker voor bewoners. Er moet daarom meer ingezet worden op samenwerking tussen de aanbieders, om goed te kijken wat je al hebt in de omgeving. Denk aan de ouderwetse zusterpost in de wijk. Je moet goed kijken naar alle zorg- en servicevoorzieningen die al bestaan in de dorpen en of die voldoende gebruikt worden. De opgave zit niet zozeer in de fysieke opgave (al is gelijkvloers wel de eis) maar veel meer in de servicesfeer. Woningstichting Tubbergen geeft dan ook aan dat zij niet denken dat je het probleem niet alleen oplost met bouwen. Ze staan best open om te bouwen, maar het is misschien meer een verdelings- en organisatievraagstuk. Locatie is ook erg belangrijk van de woningen, het gaat om afstanden naar voorzieningen en buurgemeenschappen toe. Je kan wel de hele woning aanpassen maar het moet wel goed liggen, anders is het zonde van alle moeite en overheidsgeld. Digitale middelen worden niet als dé oplossing gezien, dan kan je wel beeldbellen maar je zit wel uiteindelijk in je eentje in je woning. Aanbod levensloopbestendige woningen Wat is een belangrijk voor woningen voor ouderen De overstap naar een appartement is vaak wel groot voor mensen die uit een vrijstaande ruime woning komen. De doelgroep die eind zeventig is en nog een hoop kan, die krijg je niet in een appartement.
Als je die uit hun vrijstaande woning in het buitengebied wilt krijgen moet je ze toch wat meer bieden. Vaak is alles op de begane grond wel een eis, en ook toch nog wel een klein beetje ruimte buitenom maar niet een hele tuin om te onderhouden. Toch zijn er ook wel mensen die zo’n appartement zien zitten. Misschien wel iets meer dan vroeger, de ouderen van nu veranderen ook weer, dus hun woonwensen ook. Een ander aspect is dat het in een dorp uitmaakt wie er in het flatje wonen, en wat het beeld is dat er leeft van zo’n complex. Dat kan een aantrekkende of afstotende werking hebben. Er komen nu ook veel aanvragen binnen van paren die nu wonen in het buitengebied. Die zijn op zoek naar een woning in nabijheid en in de buurt van de sociale omgeving. Daarvoor moeten eigenlijk een soort aanleunwoningen gebouwd worden in de dorpen. De huidige aanleunwoningen die er zijn, zijn allemaal al verhuurd. Het gaat daarbij wel allemaal om mensen uit de omgeving. Niet allemaal uit het eigen dorp precies, maar zeker regionaal van een dorp verder. Er is een soort negatief beeld over de seniorenwoningen in Denekamp ontstaan, toen ze werden gebouwd was het heel populair. Dit komt ook deels omdat er geen buitenruimte is, dat is toch wel een afknapper voor veel mensen. In het centrum van Denekamp is het nu wel bijna alleen nog maar zorg, daar is ook niet iedereen positief over.
Het centrum zit ‘stampvol met zorgcomplexen’, dat is ook niet meer zo goed voor de reuring in het dorp. Het is dan ook niet zo positief voor het winkelhart, daar wordt het niet levendig van. We horen enerzijds dat jongeren vertrekken, en anderzijds dat de rijke westerling hierheen komt met pensioen. Dat trekt dus ook een ander type oudere aan, die rijker en iets jonger is. Die neigen misschien meer naar luxe en comfort. De eigen ouderen zijn veel kritischer op hun geld. Dat maakt het een gedifferentieerde vraag. Er is nog wel een sterke koopcultuur in beide gemeenten, al lijkt daar ook wel verandering in te komen. Er zijn ook mensen die willen hun nalatenschap verdelen terwijl je nog leeft. Toch zie je ook veel mensen die zuinig zijn, geen geld over de balk smijten en blijven kopen. Corporaties zien wel dat mensen toch een grondgebonden woning willen. Er zijn ook wel appartementencomplexen gebouwd, maar veel ouderen vinden het toch wel een te grote stap vanuit hun grote vrijstaande woning. Corporatie zien dat het wel ‘jongere’ ouderen zijn die daar komen wonen. De woningen met zorg zijn altijd mensen van 80+. Die kloppen pas op het laatste moment aan. Het zijn nooit mensen rond de 70 zijn en nog prima ter been zijn. Zorgwoningen zijn ook gewoon onder de huurtoeslaggrens te krijgen in de gemeenten. Ook met allemaal voorzieningen als ze dat willen.
Ze zijn ook duurder te vinden in een duurder segment. Huurwoningen van bijvoorbeeld de Amanshoeve is niet alleen wonen, maar daar kan van alles bij geregeld worden. Het kan all-inclusive met eten erbij en andere dingen zoals schoonmaak, onderhoud en afwas. Ze kunnen alles uit handen nemen. De groep die nu oud wordt heeft ook wel geld te besteden.
1774.111 | Woonvisie 2021+
62
In de vorige woonvisie stond woonzorg toevoegen in grote kernen, wil je dat weer? Lastig om te zeggen, mensen verhuizen gewoon echt pas als het moet. Nu is er een initiatief in Deurningen, heel mooi initiatief. Er zijn daar geen voorzieningen, dus je kan je afvragen of dat op de lange termijn een gewenste ontwikkeling. Daar is het een initiatief uit het dorp, dan leeft dus wel en wil je mensen eigenlijk de ruimte geven. St. Maarten merkt dat de zorgkantoren, de verpleeghuizen hebben nu te maken met gigantische wachtlijsten, voornamelijk dementie. Volledig pakket THUIS is lastig te organiseren vanuit budget technische redenen, dat is lastiger in een Deurningen dan in een grotere kern. 24uurs zorg is echt lastig i.v.m. financiering. Daar ga je dan echt mee worstelen, met steeds minder handen. In Deurningen heb je ook wel potentiële klandizie. Dus je kan ook kijken om het per kern te centreren met aanbieders. Iedere kern vergrijst. Zorgpartijen gaan over tot verkaveling, en verschillende partijen geven aan dat de huidige marktwerking niet werkt in de zorg. Het effect daarvan is dat er 3 thuiszorg-auto’s per straat rondrijden, dat is zonde. De belevenis bij cliënten is zo dat het niet uit wie het aanbiedt, terwijl het vanuit wetgeving zo is dat je als cliënt altijd zelf je zorg mag kiezen. Er loopt in een andere gemeente een pilot om het per gebied te gaan verdelen.
Partijen geven aan nu net rond te komen met het aantal medewerkers, als we het werk niet handig gaan verdelen dan gaan we nog meer last krijgen van het tekort aan handjes. De afgelopen jaren zijn al zorglocaties en voorzieningen gesloten. In de plint zit geen dagbesteding meer, maar allemaal eettentjes. De inloopvoorziening is weggegaan. Kijk goed naar samenwerking en of je dingen kan organiseren samen en de krachten kan bundelen. Ouderen met een middel(zware) zorgvraag Meerdere partijen geven aan dat er zeker vraag is naar PG en somatische zorg. Het geschetste beeld van de woonzorgweter is herkenbaar. Sint Maarten zou graag willen opschalen met somatische zorg. In Ootmarsum en Weerselo wordt gekeken of ze daar somatische zorgwoningen kunnen realiseren. Wanneer het aankomt op transformatie kan dat wel lastig zijn met oudere gebouwen. Het is daarom vaak de vraag of je kan vernieuwen of dat er zelfs gekeken moet worden naar slopen en nieuwbouw. Een kleine twee jaar terug is de richting ingezet naar zorgwoningen voor middelzware zorg rondom de kernen. St maarten kiest er daarom wel voor om bij te bouwen bij de centrale hubs. Dit is belangrijk om het nu en in de toekomst logistiek houdbaar te houden. Daarvoor is het belangrijk ook samen te werken met collega- aanbieders. De corporaties zien het ook geregeld dat dementerenden nog in de corporatiewoningen wonen.
Dat komt bijvoorbeeld voor in de gelijkvloerse corporatiewoningen, deze mensen kunnen niet ad hoc doorstromen naar het verzorgingstehuis. De mensen willen zelf ook gewoon zo lang mogelijk blijven zitten. Corporaties kunnen daar zelf niet zoveel mee, terwijl dat wel op buurtgenoten kan drukken die zorg. Je kan enkel zeggen: bel de huisarts. Het is echt een cultuur-ding, dat mensen terughoudend zijn tegenover zorg- en ouderenwoningen. Veel mensen willen echt in hun woning blijven wonen. Zorgpartijen vragen zich af waarom ouderen niet graag naar de zorgwoningen toe verhuizen. Er verhuizen bijvoorbeeld helemaal geen mensen van 65-70 naar de woningen toe. Terwijl zo’n woning echt nog je thuis kan worden als je er ‘op tijd’ komt te wonen. Als mensen pas op hun 85e naar een woning toe gaan, zijn ze er echt alleen voor het ‘einde’. Overal mogelijkheden tot zorgwoningen of centreren? Het is een lastige vraag of er in ieder dorpje zorgwoningen moeten zijn. Je wilt natuurlijk dat mensen zorg kunnen krijgen aan huis. Aan de andere kant is het ook zo dat er teveel ‘autootjes’ rondrijden om thuiszorg te leveren. De vraag is in hoeverre de gemeente zich moet bemoeien met het aantal zorgwoningen. Misschien komt er wel voldoende aanbod als je het aan de markt overlaat. De zorgpartijen geven aan dat wanneer iemand een initiatief heeft, dat daar dan goed over na gedacht hebben.
Je weet wel of het potentie heeft voordat je eraan begint. Je denkt als ondernemer goed na voordat je ergens aan
1774.111 | Woonvisie 2021+
63
begint. Als de financier buiten de gemeente ligt vind je gemeente het goed. Als het vanuit de gemeente komt zetten ze meer de hakken in het zand. De gemeente heeft in de jeugdwet wel belang om het zo goedkoop mogelijk te houden. Daarnaast is het ook maatschappelijk, of je vanuit de maatschappij weerstand krijgt tegen een doelgroep. Daar moet je goed over communiceren. Toch moet je als gemeente wel in de gaten houden of er voor alle groepen aanbod is. In de regionale woonagenda speelt dit ook, voor sommige groepen moet je het misschien op groter schaalniveau afspreken. Voor de hele regio geeft het een beter beeld om vraag en aanbod in kaart te brengen. Knarrenhofjes, gemixt wonen en andere initiatieven Met het soort initiatieven als het Knarrenhof werkt het goed in het begin, maar als iedereen tien jaar ouder is gaat het moeilijker worden. Kijk goed of dit op de langere termijn ook werkt. Eerste generatie gaat goed, daarna wordt het soms lastiger. Vraag je af of het over 15/20 jaar nog goed werkt. Soms moet je gewoon maar wat proberen en mensen de ruimte geven in de gemeente, dan komt er nog eens wat van de grond. Misschien liggen er mogelijkheden om ouderen samen met jongeren te laten wonen. De jongeren hoeven er misschien niet eens te wonen, maar je kan het ook zo organiseren dat diensten en activiteiten samenkomen.
Het gaat om handig en efficiënt gebruik van de voorzieningen die er zijn. Verenigingen kunnen in het dorp niet eens de broek ophouden, terwijl zorgpartijen allemaal bijvoorbeeld dingen organiseren. Daarnaast heb je niet overal een kroeg, terwijl je ook in een zorginstelling cafetaria-voorzieningen hebt. Dat samenbrengen is echt een zoektocht en vraagt om flexibiliteit. In Denekamp gebeurt het ook wel eens bij Mijande dat het mengen met jongere bewoners lang niet altijd goed ontvangen wordt door oudere bewoners. Veel mensen in seniorenwoningen zijn daar gaan wonen voor de rust en voor de generatiegenoten. In de seniorenwoningen hoor je toch wel gemor wanneer er jongeren komen wonen. Dit vraagt om een goede intake aan de voorkant. Goed kijken wie je daar gaat plaatsen en hierin een goede match in maken. In Denekmap staan de ouderenwoningen soms nog wel een tijd leeg bij mutatie omdat er geen senioren zijn te vinden. Daar wonen allemaal 65 plussers, en met het plaatsen van een 35-jarige bewoner ging dat heel goed omdat goed gekeken bij de intake. Dit kon omdat het iemand was die betrokken is en zelf geen kinderen heeft en dat gaat prima samen daar. Ondernemers wilden graag containerwoningen neerzetten voor jongeren en ouderen, maar dat loopt dan vast op wet- en regelgeving. Sta open voor functiemenging en buigzaam omgaan met bestemmingen.
Ondernemersvrijheid met kaders vanuit de gemeente De gemeente moet wel een kader vaststellen natuurlijk, maar biedt ruimte aan ondernemers om zelf dingen te organiseren en creatief te zijn. Hoe meer je vast gaat leggen, hoe meer creativiteit eruit gaat. In je visie daarom niet teveel vastleggen wat je kan met een gebouw of als je er iets anders mee wilt. Meewerken in bestemmingsplannen. Voor de gemeente is het belangrijk om bij initiatieven te kijken naar de flexibiliteit. Dan zorg je ervoor dat het project of de woningen later ook nog voor iets anders gebruikt kan worden. Voor een gemeente is het lastig te bepalen waar je aan mee wilt werken. Het is altijd mogelijk dat je ergens tijd en moeite instopt en dat dan de initiatiefnemer afhaakt. De reden kan ook zijn dat een bestemmingsplanprocedure lang duurt en dat je daardoor ingehaald wordt door de tijd. Daarom wil je als gemeente kritisch zijn in waar je energie en tijd in steekt. Aan de ene kant heb je wel kaders nodig, zonder het in beton te gieten. Het is logisch dat de gemeente wil zien of iets financieel haalbaar is en wil weten of er wel vraag naar is. Mensen met verstandelijke beperking Over de monitor uit de presentatie, die kent niet alle wooninitiatieven dus het aanbod is niet volledig. Er is nog wel een tekort, de vraag lijkt groter dan het aanbod.
Dat is over de hele breedte, van laag tot hoog niveau en niet zelfstandige woningen, je ziet dat de vraag toeneemt. Ook de vraag naar gezinssituatie-wonen neemt toe. Dit is wonen met samen eten, koffie drinken en werken op bijvoorbeeld een
1774.111 | Woonvisie 2021+
64
boerderij. Deze vraag komt vooral vanuit binnen de gemeente. Er is bijvoorbeeld een principeverzoek ingediend voor een nieuwe locatie, voor kinderen van 18+ om daar naar uit te stromen en dan te blijven wonen. Daarvoor is de wachtlijst al vol, dat gaat snel. Onder reguliere huurders bij corporaties zitten ook mensen met lichtere zorgzwaarte, die eigenlijk ook VG zouden zijn. Maar die zie je niet altijd terugkomen bij zorgpartijen. Dit zie je steeds meer. Deze mensen heb je als corporatie niet heel scherp in beeld, dat zie je pas als er problematiek ontstaat. Er zijn een hoop mensen die prima wonen met een licht-verstandelijke beperking. Gespikkeld wonen is er eigenlijk dus wel al heel veel, maar verstopt in de reguliere voorraad. Er is nog wel vraag naar extra lichtere zorgvormen maar dan gaat het om specifiekere vormen zoals een zorgboerderij. Dat is wel echt een keuze om daar te willen wonen en daarom lastig te voorspellen. Mensen die zich aanmelden op de wachtlijst, gaan niet 8 jaar wachten totdat er plek is. Dan gaan ze naar een andere aanbieder, maar ook wel eens naar een andere gemeente. Er is steeds meer behoefte aan huis-nabij. Je hebt tegenwoordig bij de voetbal ook een G team, dus je ziet dat deze groep steeds meer een eigen plek heeft binnen de gemeente. Ouders willen hun kinderen ouder laten worden in de eigen gemeente, daar kiezen ze voor.
Twentse zorgcentra is wel nog op zoek en bezig met nieuwe locaties. Om ook 24-uurszorg te leveren moet je enige omvang hebben. De dagbesteding wil je combineren met wonen om je bedrijfscase rond te krijgen. Samenwerking tussen de verschillende zorgpartijen is er niet echt, ze zien elkaar vaak meer als concurrentie. De gemeente kan dit misschien wel aanmoedigen en aanreiken. Via de WMO enzo kan je zeggen hier zit als dagbesteding en hier zitten deze voorzieningen bijvoorbeeld. Het gemeente heeft een beter overzicht van alle aanbieders en voorzieningen. Gewenste woning en prijsklasse Als voorbeeld wordt genoemd voor mensen vanaf 23 jaar die nu 510 huur inclusief servicekosten betalen. Voor initiatiefnemers is het belangrijk om vooraf duidelijkheid te hebben over of de gemeente het een zelfstandig huishouden vindt. Dan kan gaan over afvalstoffenheffing en dat soort zaken. Sommige zorgpartijen kiezen bewust voor 1 woning, zodat het echt een gezinssituatie is. Dan wil je niet voor iedere kamer dat soort heffingen betalen, dat wordt te duur. Qua locatie kan je mooie plannen hebben over waar je het liefst de woningen wil hebben. Het is meer de vraag: waar is er nog iets vrij en waar kan je op anticiperen. Een specifieke locatie is niet belangrijk voor de inwoners, als ze maar een thuis hebben. Een ander signaal is dat verstandelijk beperkte mensen steeds vaker een relatie hebben.
De zorgpartijen zijn gewend om altijd een eenpersoonsvoorziening te hebben, maar nu zie je ineens dat er ook vraag is naar samenwonen. Vanuit senioren-wonen is dat al meer bekender, maar dan andersom. Daar gaan huishoudens van 2 naar 1. Qua grootte moet je denken aan 45/60 meter voor verstandelijk beperkten en 60 meter als ondergrens voor ouderen. Wanneer er woningen worden overgenomen van ouderenzorg-partijen wordt gekeken of ze kunnen worden getransformeerd naar de nieuwe doelgroep. De woningen zijn namelijk vaak te groot. Misschien is het zo dat zorgpartijen die voor VG bouwen misschien nu te klein bouwen. Daardoor kan je er later niet zoveel mee, uitwisselbaarheid is erg belangrijk. Daar ligt ook een rol voor de gemeente, om tegen partijen te zeggen: ‘denk daar aan en denk daar aan’. Juist over dingen die niet over je eigen vakgebied gaan kan je dingen over het hoofd zien. Er zijn wel veldnormen, maar je mag bouwen wat je wil. Je kan ondernemers helpen om zo mee te denken naar de toekomst toe. Geef daarom als gemeente aan hoe je het flexibel houdt. BW/MO Beschermd wonen Er gaat een toename komen van mensen die vanuit beschermd wonen naar WLZ gaan. Hierin zie je vanuit Almelo naar Tubbergen, en vanuit Enschede naar Dinkelland. Het is in 60% van de gevallen zo dat mensen vanuit beschermd wonen weer teruggaan naar de WLZ.
Het wordt wel lastig in de toekomst, als je dat echt als gemeente los moet regelen. Het is wel goed als je als gemeente je eigen mensen kan
1774.111 | Woonvisie 2021+
65
herbergen, maar je moet wel de juiste expertise kunnen leveren. St. Maarten ziet steeds meer psychiatrische problematiek bij ouderen. Die mensen stromen in op PG niveau. Daar moet je wel op voorbereid zijn en daar is niet iedere oudereninstelling op ingericht. Er zijn gesprekken met de gemeente Almelo en Enschede, en in principe blijft de verdeling zoals het is. Dus meer gecentreerd in de grote steden. Vanuit Enschede is er wel de roep om meer spreiding. Nu bepaalt de indicatorsteller van beschermd wonen met wie ze zaken doen. Uitstroom van beschermd wonen Het is heel individueel of het goed werkt bij de corporaties, bij de één past het goed in een gewone wijk, bij de ander zorgt het voor meer wrijving. Hierover is een regio-convenant met corporaties, daar zijn wel al afspraken over gemaakt. Over de bereidheid om een rol te spelen. Begeleiding moet wel echt goed zijn. Zijn niet altijd mensen met grote problematiek, maar soms wel. Je ziet in dit gebied wel dat je een andere vorm van dagbesteding moet aanbieden om relevant te blijven. Er zijn ook hoogopgeleide klanten, die had je vroeger niet. Die mensen hebben echt andere behoefte en behoefte aan een zinvolle bijdrage. Als je die naar werk moet bemiddelen, moet je ze wel wat kunnen bieden waar ze echt blij van worden. Het duurt soms 6/7 jaar om dat proces en die organisatie daarvoor goed op poten te krijgen.
Hierbij is de afstand naar werk en andere sociale samenhang een heel groot ding. De bottleneck is vervoer, van de ene kant van Enschede naar de andere kant moeten kan een hele opgave zijn. Daar ontstaan dus problemen mee als mensen uitstromen en in een andere omgeving terechtkomen. Dat kan heel krap steken en daar is maatwerk voor nodig. Het vraagstuk is veel groter dan alleen een woning. Het is belangrijk waar de voorzieningen zijn en of iemand zijn draai vindt ligt er ook aan of de combinatie van wonen en werken goed past in de nieuwe situatie. Vaak betekent de sociale omgeving binnen de sociale werkplaats-achtige plekken veel voor mensen die hun leven op de rit proberen te krijgen. Die sociale kring is een belangrijk onderdeel van herstel. Wanneer mensen klaar zijn om zelfstandig te wonen, willen ze wel in hun vertrouwde cirkel blijven. Daarmee hangt ook samen dat wij misschien wel mensen in de eigen gemeente willen huisvesten, maar dat sommige mensen misschien wel in Enschede willen blijven. Een woonplek is zeer persoonlijk of het past en goed uitpakt. GGZ Voor corporaties gaat het ook vaak over reguliere woningen en huurders die tegen een grens aan lopen. Daar ligt dan een rol voor gemeente en zorgpartijen om te ondersteunen. Vaak moet het eerst heel erg worden voordat er iets gebeurt.
Nu komt er pas zorg als het escaleert, maar je wilt bij spanningen eigenlijk mensen al eerder helpen. Liever ben je er al eerder bij. Als gemeente heb je overleg met de centrumgemeente waar iemand vandaan komt, om te kijken waar iemand goed past. Je loopt wel aan tegen het informatie uitwisselen tussen corporatie en gemeente. Gemeente is bezig met ‘één toegang’, zodat mensen eerder met een zorgvraag aan durven kloppen en dat het beter geregeld is. Vroeger zat iedereen aan tafel, met scholen en kinderopvang enzo erbij, dat hielp dus wel bij de signalering. Nu loop je -mede door de AVG- achter de feiten aan. Multi-problemen gezinnen Werden genoemd als aanvulling op de besproken zorgdoelgroepen. Daar valt nog winst te behalen in combinatie met zorg, het zijn gezinnen waar veel signalen uitkomen. Die wil je tijdelijk kunnen opvangen als geheel gezin. Nu kan je alleen met kinderen aan de slag, maar dat schiet niet op. Het liefst biedt je zorg aan hele gezinnen om cirkels te doorbreken, daar zit wel potentie in.
1774.111 | Woonvisie 2021+
66