Bijlage Woonvisie Tubbergen_2021+.pdf
Tekst van het document
Woonvisie 2021+ Gemeente Tubbergen
2 juni 2021 Concept
DATUM
2 juni 2021
TITEL
Woonvisie 2021+
OPDRACHTGEVER
Gemeente Tubbergen
AUTEUR(S)
Pim Tiggeloven Koen Klouwen
PROJECTNUMMER
1774.111
STATUS
Concept
Inhoud 1
Inleiding 1.1 Wonen in Tubbergen; noaberkracht, natuur en nuchterheid! 1.2 De grote uitdaging: betaalbaar aanbod voor starters en senioren 1.3 In afstemming met de Regionale Woonagenda Twente 1.4 Woonvisie als programma onder de Omgevingsvisie 1.5 Woonvisie als basis voor Prestatieafspraken 1.6 Samen met onze partners
4 4 4 4 5 5 5
7
Bijlage I: Uitvoeringsprogramma
40
Meer woningen met de juiste kwaliteit 2.1 Woningbouw om te voorzien in de vraag 2.2 Bouwen op de juiste plek 2.3 Prioriteit voor starters en senioren 2.4 Acties en afspraken
8 8 11 11 14
Bijlage II: Woningbouwprogrammering
44
Bijlage III: Onderbouwing toekomstige behoefte
45
Bijlage IV: Verslagen panelgesprekken
52
3
Huren in Tubbergen 3.1 Voldoende en passend aanbod sociale huur 3.2 Bescheiden opgave particuliere huur 3.3 Acties en afspraken
17 17 19 20
4
Kwaliteit bestaande voorraad op peil 4.1 Energietransitie: pilotaanpak per kern 4.2 Verduurzaming bestaande voorraad 4.3 Levensloopgeschiktheid van woningen 4.4 Acties en afspraken
23 23 24 24 25
5
Wonen met zorg 5.1 Ouderen met een zorgvraag 5.2 Overige zorgdoelgroepen 5.3 Een prettige woonomgeving 5.4 Acties en afspraken
27 27 29 30 30
6
Specifieke woningbehoeften 6.1 Huisvesting voor arbeidsmigranten 6.2 Huisvesting voor statushouders 6.3 Woonwagens en standplaatsen 6.4 Acties en afspraken
33 33 33 34 34
2
Kwaliteitskader 7.1 Toelichting 7.2 Belangrijkste bevindingen 7.3 Bouwen naar behoefte 7.4 Acties en afspraken
37 37 37 38 39
1 Inleiding
1.2
1.1
Onze woningvoorraad kenmerkt zich door veel ruime (koop)woningen met vaak grote
Wonen in Tubbergen; noaberkracht, natuur en nuchterheid!
De grote uitdaging: betaalbaar aanbod voor starters en senioren
tuinen. Doordat veel mensen zelf hun woning bouwen of verbouwen is men vaak in staat om deze wens voor een ruime woning te realiseren. Dit geldt ook voor een deel
Noaberkracht en nuchterheid; daar staat de Tukker bekend om. Dat geldt zeker ook voor
van de jongeren, zeker als zij ook nog een financieel steuntje in de rug krijgen van hun
de inwoners van de gemeente Tubbergen. Dat maakt onze inwoners niet minder trots
ouders. Maar door de alsmaar stijgende woningprijzen zien we dat ook in onze
op hun dorpen. We zijn gesteld op onze mooie woonomgeving. Wie fijn wil wonen in
gemeente het voor veel jongeren steeds lastiger wordt om een woning te vinden die
een groene omgeving is hier op de goede plek. Zeker voor gezinnen met kinderen is het
past bij hun wensen. In onze woonvisie willen we daarom ook inzetten op meer
een ideale plek om te wonen. Alle ruimte om buiten te spelen en in elke kern zijn scholen
betaalbare woningen voor starters op de woningmarkt. Daarnaast zijn er meer kleinere
dichtbij.
woningen nodig voor de steeds grotere groep oudere huishoudens. Voor hen is het
Onze woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit ruime, grondgebonden
belangrijk dat die woningen levensloopgeschikt zijn. Dat betekent dat ouderen er
koopwoningen. We steken onze handen uit de mouwen om deze woningen zelf te
kunnen blijven wonen als zij te maken krijgen met lichamelijke beperkingen, maar ook
bouwen en te onderhouden. Dat typeert de organisatiekracht in Tubbergen.
dat de woning zowel op de korte als lange termijn aantrekkelijk genoeg is voor andere
Dat zien we ook terug bij het omkijken en zorgen voor elkaar; onze noaberkracht.
(jongere) leeftijdsgroepen.
Ouderen blijven lang zelfstandig wonen, mede omdat veel kinderen en familieleden
Naast onze nieuwbouwopgave is het ook van belang dat we de kwaliteit van onze
mantelzorg verlenen. Die betrokkenheid zien we ook terug bij de toekomst van onze
bestaande woningvoorraad op peil houden. Daarbij gaat het onder andere om het
dorpen. De sociale cohesie is sterk. Verhuizingen vinden vaak plaats binnen het eigen
verduurzamen van woningen en het aanpassen van woningen zodat mensen met een
dorp of hooguit de meest nabije omliggende plaatsen. In vrijwel elke kern is een
zorgvraag langer zelfstandig kunnen blijven wonen.
dorpsraad actief (MijnDorp2030), waarbij men ook actief meedenkt over de
Voor de sociale huursector is daarin onze samenwerking met Woningstichting
toekomstige woningbouwopgaven.
Tubbergen en hun huurdersorganisatie van groot belang. Maar de grootste opgave op
Met Tubbergen en Geesteren beschikken we over kernen met veel voorzieningen.
het vlak van de bestaande voorraad ligt in de koopsector, waar het overgrote deel van
Tegelijkertijd is het in alle kernen rustig en prettig wonen met de natuur en glooiende
onze woningvoorraad uit bestaat. Hierbij is het zaak dat woningeigenaren voldoende
esgronden direct om de hoek. Hoewel Tubbergen een echte plattelandsgemeente is,
worden gefaciliteerd om de kwaliteit van hun woning op peil te houden.
zijn Almelo, Hengelo en Enschede met hun stedelijke voorzieningen niet ver weg. Ook dat maakt de gemeente Tubbergen tot een veelzijdige en fijne plek om te wonen.
1.3
In afstemming met de Regionale Woonagenda Twente
Tegelijkertijd met de gemeentelijke woonvisie worden in de verschillende Overijsselse regio’s Regionale Woonagenda’s opgesteld. Voor Tubbergen is daarin de Regionale
1774.111 | Woonvisie 2021+
4
Woonagenda Twente van belang. Hierin worden de belangrijkste regionale ambities op
huurders met deze wet intensiever geworden. Voor het invulling geven aan de opgaven
het vlak van het wonen vastgelegd.
op het vlak van de sociale huur maken partijen gezamenlijk prestatieafspraken,
Een van de belangrijkste punten daarbij is de grote woningbouwopgave voor de
bestaande uit een raamovereenkomst voor de komende jaren, welke vervolgens
komende tien jaar. Om in de vraag naar woningen te voorzien én om het bestaande
jaarlijks worden uitgewerkt voor het komende jaar. Deze woonvisie vormt de basis om
woningtekort terug te dringen, heeft de Provincie als doel gesteld om in de periode
vervolgens nadere prestatieafspraken met elkaar te maken. Als gemeente geven we
2020-2030 60.000 woningen toe te voegen. Hierbij wordt ook rekening gehouden met
hierin onze visie op de sociale huuropgaven weer. Vervolgens is het aan de corporatie
de toenemende trek vanuit de Randstand naar (onder andere) Overijssel. Deze vraag zal
om naar redelijkheid van hun mogelijkheden een bod op deze opgaven te doen. In de
in eerste instantie in de steden terecht komen (Zwolle, Deventer), maar vanwege de
daaropvolgende gesprekken worden de exacte prestatieafspraken vastgelegd.
forse woningbouwopgave in de steden zal voor de invulling van de woningbouwopgave ook naar de dorpse gemeenten gekeken worden.
1.6
Samen met onze partners
Om de komende jaren stappen te kunnen zetten bij het invullen van deze opgave zal een flexibele wijze van woningbouwprogrammering noodzakelijk zijn. De Provincie wil
Om tot een gedragen woonbeleid te komen, hebben we deze visie samen met onze
daarom de komende jaren vooral sturing geven op de kwalitatieve samenstelling van de
partners op het vlak van de woningmarkt opgesteld:
woningbouwprogramma’s in plaats van te sturen op aantallen.
•
In het kader van MijnDorp2030 heeft vrijwel elke kern een enquête onder haar inwoners gehouden om inzicht te krijgen in de woonwensen. De uitkomsten van
1.4
Woonvisie als programma onder de Omgevingsvisie
deze enquêtes hebben we meegenomen bij het opstellen van de nieuwe woonvisie en het actualiseren van het Kwaliteitskader. Deze en eventuele volgende enquêtes
Vanaf 1 juli 2022 wordt de Omgevingswet van kracht. Elke gemeente dient dan over een
gebruiken we bij de beoordeling van concrete initiatieven voor woningbouw in de
Omgevingsvisie te beschikken. Hierin verwoordt de gemeente haar integrale visie op de
kernen. Als laatste stap naar de kernen is de concept-woonvisie voorgelegd aan
ruimtelijke leefomgeving. Hoe gaan we in de toekomst om met onze ruimte voor natuur,
MijnDorp2030.
economie, mobiliteit, water, maar ook wonen? In deze Omgevingsvisie worden de
•
hoofdlijnen van onze visie op het wonen en de woonomgeving van Tubbergen weergegeven en de relatie met andere ruimtelijke domeinen. In de Woonvisie werken
de belangrijke thema’s voor de nieuwe woonvisie. •
we die ambities nader uit. Daarmee kan de woonvisie als een gedetailleerd programma
huursector verkend. •
Woonvisie als basis voor Prestatieafspraken
Op 22 september 2020 heeft de Avond van de Sociale Huur plaatsgevonden. Met de corporatie en huurdersorganisatie zijn de belangrijkste opgaven voor de sociale
onder de Omgevingsvisie gezien worden.
1.5
Op 8 september 2020 heeft de gemeenteraad een eerste discussie gevoerd over
Op 5 oktober 2020 vond een marktkennerspanel plaats. Daarbij hebben makelaars, ontwikkelaars, hypotheekverstrekkers en woningcorporaties kunnen aangeven wat zij als belangrijke opgaven voor de woningmarkt in Tubbergen zien en hoe de
In de herziene Woningwet (2015) is de taakafbakening voor de woningcorporaties
visie daarop in zou moeten spelen.
beschreven. Tevens is de samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties en
1774.111 | Woonvisie 2021+
5
•
Op 8 oktober 2020 is het woonzorgpanel georganiseerd. Hierbij heeft een discussie plaatsgevonden met diverse zorgaanbieders en de woningcorporatie over de opgaven op het vlak van wonen met zorg en langer zelfstandig wonen.
•
De Adviesraad Sociaal Domein heeft een reactie gegeven op het onderdeel wonen en zorg uit de woonvisie. Deze input is meegenomen bij het aanscherpen van de visie.
•
De concept-woonvisie is besproken met de Provincie Overijssel met als doel om tot een goede afstemming tussen ons lokale woonbeleid en de regionale Woonagenda te komen.
Een levend document De afgelopen jaren hebben aangetoond dat de woningmarkt zeer dynamisch is. Onze woonvisie beschrijft daarom de gemeentelijke koers voor de komende jaren, maar we houden wel voldoende flexibiliteit om tussentijds bij te sturen, mochten de ontwikkelingen op de woningmarkt daarom vragen. Hiervoor zetten we een monitoringssysteem op. Indien nodig zullen ingezette maatregelen tussentijds geëvalueerd en aangepast worden door de Woonvisie te wijzigen of aan te vullen. Op deze manier zorgen we voor een levend document dat aansluit bij de actuele woningbehoefte en vraagstukken op de woningmarkt.
1774.111 | Woonvisie 2021+
6
2 Meer woningen met de juiste kwaliteit 1774.111 | Woonvisie 2021+
7
Enkele cijfers over de demografische ontwikkelingen in de Gemeente Tubbergen
2 Meer woningen met de juiste kwaliteit 2.1 Woningbouw om te voorzien in de vraag Platteland in trek; toenemend aantal vestigers De komende jaren willen we voldoende woningen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. Om dat te bewerkstelligen is het ten eerste zaak om goed inzicht te hebben in die verwachte woningvraag. De afgelopen vijf jaar is het aantal huishoudens in Tubbergen gegroeid met ongeveer +300. Deze groei is mede tot stand gekomen door een positief binnenlands migratiesaldo. Er vestigden zich meer mensen in Tubbergen
Figuur 1: Terugblik op demografische trends in Gemeente Tubbergen 2010-2019
100 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100 2010
vanuit andere gemeenten, dan er vertrokken. In de jaren voor 2016 was er nog sprake
2011
van een vertrekoverschot. Het zijn vooral jongeren tussen 15 en 25 jaar die de gemeente verlaten. Dat komt voor een belangrijk deel vanwege werk of studie elders. Maar voor een deel van de vertrekkende jongeren speelt het woningaanbod mee. Voor hen zijn er niet of
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Geboortesaldo
Binnenlandse migratie
Buitenlandse migratie
Bevolkingsontwikkeling
2018
2019
2018
2019
Bron: CBS (2020)
nauwelijks betaalbare woningen beschikbaar, waardoor zij (al dan niet tijdelijk) opteren voor een woning in een gemeente waar het aanbod goedkoper is. Een deel van de jongeren keert na verloop van tijd terug als men een gezin gaat stichten en meer
Figuur 2: Binnenlands migratiesaldo naar leeftijdsklasse in Gemeente Tubbergen (2010-2019)
100
financiële mogelijkheden heeft om een woning te kopen. We staan immers bekend als een zeer kindvriendelijke gemeente met veel ruime gezinswoningen en in elke kern een
50
school aanwezig. Daarnaast zien we zeker de laatste jaren een vestigingsoverschot van 50-plussers. Door
0
de stijgende woningprijzen in de steden zijn we als groene, rustige woongemeente met ruime woningen steeds aantrekkelijker geworden voor vestigers. Het gaat vaak om
-50
vestigers die vanuit de stedelijke omgeving van Almelo en Hengelo op zoek zijn naar een ruime gezinswoning in het groen, maar steeds vaker gaat het ook om vestigers van ver
-100
buiten de regio. Dat kunnen mensen zijn die van oorsprong uit Tubbergen of omgeving komen, maar ook vestigers van verder weg die onze gemeente kennen omdat ze hier
-150 2010
2011 < 15 jaar
1774.111 | Woonvisie 2021+
Bron: CBS (2020)
2012
2013
15-25 jaar
2014
2015
25-49 jaar
2016 50-65 jaar
2017
> 65 jaar 8
Enkele cijfers over de woningbehoefte in de Gemeente Tubbergen
bijvoorbeeld ooit op vakantie zijn geweest. Het zijn nu nog met name 50- en 65-plussers,
Figuur 3: Bandbreedte verwachte woningbehoefte Gemeente Tubbergen 2020-2040 (in vergelijking met feitelijke ontwikkeling 2010-2020)
waarvoor de reisafstand tot werk minder (of helemaal geen) een rol speelt. Maar onze
9.300
aantrekkingskracht neemt in de komende jaren wellicht ook toe bij andere
9.100
leeftijdscategorieën, omdat thuiswerken door de Coronacrisis een hoge vlucht heeft genomen. De fysieke nabijheid van kantoor is daardoor minder belangrijk geworden, terwijl een ruime woning (met ruimte voor een werkplek) juist belangrijker wordt.
8.900 8.700 8.500 8.300 8.100 7.900
De gemeente Tubbergen heeft in het verleden altijd een realistische koers gevaren als
7.700
het ging om woningbouwontwikkeling en grondaankopen. Pas als een plan voor circa
7.500
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040
Woningbouwprogramma: +640 woningen
90% was uitgegeven, werd een volgend woningbouwplan in ontwikkeling genomen. Van projectontwikkeling was nagenoeg geen sprake. In 2017 zijn de regionale woonafspraken Twente (RWP) gemaakt. Ze waren gebaseerd op Primos2017 en de LVDV en vormden voor de Twentse gemeenten het kader voor de woonprogrammering. Op basis van deze (in 2019 geactualiseerde) regionale afspraken is het gemeentelijk woningbouwprogramma opgesteld met een verdeling van het aantal
Feitelijk
Primos2020
RWP gemiddeld (2019)
CBS Bovengrens-scenario
Companen - Lokale behoefte
Companen - trendraming
Bron: CBS (2020), Companen (2020)
te bouwen woningen over de kernen op basis van verwachte huishoudensgroei. In 2018 zijn in het kader van het Maatschappelijk Akkoord Tubbergen (in samenwerking met
Figuur 4: Ontwikkeling huishoudenssamenstelling in Gemeente Tubbergen 2020-2030.
Mijn Dorp 2030 van de 9 kernen in de gemeente) zowel de potentiële inbreidingslocaties
50%
als de kwalitatieve behoefte in kaart gebracht. Dit heeft geresulteerd in een
45%
gemeentelijk woningbouwprogramma met een verdeling van het aantal te bouwen
40%
woningen over de kernen op basis van verwachte huishoudensgroei. Op basis van dit
35%
programma zijn plannen in voorbereiding genomen en dat we willen voortzetten. Figuur 3 laat de bandbreedte voor de toekomstige woningbehoefte zien. Ten aanzien van de verwachte huishoudensgroei zijn er diverse prognosemodellen zoals Primos2020, de huishoudensprognose van het CBS en de ramingen van de RWP gebruikt. Daarnaast hebben we op basis van actuele, lokale cijfers twee nieuwe
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1-2 phh tot 35 jaar
1-2 phh 35 tot 55 jaar
Gezinnen
2020
1774.111 | Woonvisie 2021+ Bron: Companen (2020)
1-2 phh 55 tot 65 jaar 2025
2030
1-2 phh 65 tot 1-2 phh 75 jaar 75 jaar en ouder 9
scenario’s doorgerekend (voor een nadere toelichting, zie bijlage III). Bevolkings- en
op de behoefte dan is een zachte plancapaciteit van 130% reëel; zo’n 830 woningen
huishoudensprognoses gebruiken verschillende demografische cijfers (aantal inwoners,
(ervan uitgaande dat 30% van de plannen niet of vertraagd wordt gerealiseerd).
leeftijden, geboortes en sterftecijfers) en bijvoorbeeld verhuisgegevens en cijfers over nieuwbouw als input. Deze gegevens worden doorgetrokken naar de toekomst.
Woningbouwopgave per gebied
Afhankelijk van de gegevens die in prognoses worden doorgerekend (en zelfs de periode
Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en
waarover wordt teruggekeken) komen er verschillende voorspellingen uit verschillende
vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Tubbergen kan worden
prognoses. Daarom is niet één model leidend voor het bepalen van de
gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma per kern (zie bijlage
huishoudensontwikkeling. Om deze reden gaan we uit van een bandbreedte
II). We willen echter ruimte geven aan goede plannen die mogelijk de woningbehoefte
waarbinnen de woningbehoefte zich de komende jaren zal ontwikkelen. De ondergrens
in een kern overstijgt. Om die ruimte te bieden, voegen we de woningbehoefte voor de
wordt gevormd door het lage gemiddelde scenario van de RWP (2019): +365 woningen
grote en kleine kernen samen. Dit biedt meer flexibiliteit. De behoefte per kern blijft
Deze raming ging uit van een scenario waarin groei vooral het gevolg was van de eigen
echter het uitgangspunt.
demografische ontwikkeling (het verwachte aantal geboorten afgezet tegen het aantal sterftegevallen).
Tabel 1.1: Gemeente Tubbergen: Woningbouwopgave naar deelgebied (2020-2030)
De bovengrens gaat uit van een situatie waarin het gemiddelde vestigingsoverschot van de afgelopen jaren wordt voortgezet. In dit scenario zal de woningvraag vooral tot ongeveer 2030 groot zijn (+755 woningen), vooral vanwege het aantal vestigers in de gemeente in combinatie met de gezinsverdunning. Na 2030 zal het effect van de vergrijzing (geboorte-overschot slaat om in een sterfte-overschot) toenemen, maar zal er nog steeds een positief migratiesaldo zijn. De behoefte aan extra woningen blijft in dit scenario dus ook na 2030 bestaan, zij het in mindere mate dan daarvoor. Voor de komende jaren gaan we uit van een woningbehoefte die een middeling is van de verschillende prognoses die genoemd zijn in figuur 3. Dit betekent dat we uitgaan van een woningbehoefte van 640 woningen voor de periode 2020-2030. Gezien de huidige druk op de markt willen we deze woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren. Mochten we na de eerste vijf jaar meer woningen gebouwd hebben dan de geprognosticeerde behoefte, dan zullen we daar met onze woningbouwopgave na 2025 rekening mee houden. Daarnaast is het wenselijk om een ruimere plancapaciteit aan te houden dan enkel te koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. Willen we tijdig kunnen inspelen
1774.111 | Woonvisie 2021+
Grote kernen (Albergen, Geesteren, Tubbergen) Overige woonkernen Rood voor rood Knelpuntenpot Totaal
100% (behoefte) 350 210 40 40 640
130% (plannen) 460 270 50 50 830
Bron: Gemeente Tubbergen (2021)
Dit houdt in dat ruim de helft van de woningbehoefte landt in de drie grotere kernen. In deze kernen geldt de grootste woningbehoefte vanwege de nabijheid van voorzieningen; iets wat met name voor senioren en mensen met een zorgvraag een grote rol speelt. Ongeveer een derde van de behoefte landt in de overige woonkernen. Daarnaast reserveren we 40 woningen voor het buitengebied. De overige 40 woningen wijzen we niet op voorhand toe maar kunnen vrij worden toegewezen aan kansrijke plannen die zich voor doen (knelpuntenpot). Realisatie vindt plaats per kern in kleine (evt. gefaseerde) plannen plaats. Dus niet alles in een paar grote plannen. Hierdoor kan goed worden bijgestuurd als dat nodig blijkt te
10
zijn. Mochten de geluiden vanuit de dorpen ten aanzien van krapte op de markt niet
Bouwen in het buitengebied
juist zijn, dan zal dat blijken bij de uitgifte en/of realisatie van de plannen. In dat geval
Er blijven op beperkte schaal mogelijkheden voor woningbouw in het buitengebied. Die
zal niet ook nog eens aan andere plannen in de betreffende dorpen begonnen worden.
zijn vooral gekoppeld aan de rood voor rood regeling. Door de gestage daling van het
De gemeente monitort jaarlijks/tweejaarlijks het woningbouwprogramma aan de hand
aantal agrarische bedrijven hebben we in de afgelopen jaren een toename gezien in het
van prognoses de huishoudensontwikkeling, de migratiecijfers, de zachte en harde
aantal aanvragen voor de rood voor rood regeling. Woningbouw op deze plekken biedt
plancapaciteit en stuurt bij waar nodig bij.
de mogelijkheid om vrijgekomen agrarische bebouwing te verwijderen. Het is wel belangrijk dat de te realiseren woningen tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied leiden.
2.2 Bouwen op de juiste plek Inbreiding krijgt prioriteit boven uitbreiding
2.3 Prioriteit voor starters en senioren
In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking gaan we de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties
Woningen voor starters
realiseren. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. In Provinciaal
Onze huidige woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit ruime, grondgebonden
verband (Regionale Woonagenda) is al aangegeven dat voor inbreidingsplannen de
koopwoningen. Voor de meeste inwoners van de gemeente Tubbergen is dit ook het
komende jaren geen kwantitatieve limiet wordt gesteld. Wel moeten deze plannen
ideaalbeeld. Ook veel starters op de woningmarkt hebben een voorkeur om direct te
kwalitatief getoetst worden.
starten in een ruime grondgebonden koopwoning. Voor een deel van de starters is dit
In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat
ook haalbaar. Veel jongeren zijn handig en zijn bereid om zelf een woning te
inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet
(ver)bouwen. Daarnaast hebben relatief veel starters in de gemeente Tubbergen (meer
of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Daarom zetten we ons er voor in dat
dan gemiddeld in Nederland) de financiële mogelijkheden om een woning in het
het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële
middeldure koopsegment2 (of zelfs meer) te betalen (of op een bouwkavel zelf een
locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. De Regionale Woonagenda
woning te bouwen), omdat ze veel gespaard hebben en/of dankzij ondersteuning van
biedt ook die ruimte1.
de ouders.
1 In het geval van een bovenlokale vraag moeten nieuwe initiatieven wel getoetst worden aan een
2 Als definitie van een goedkope koopwoning gaan we uit van een transactieprijs tot ongeveer
Regionaal afwegingskader en lokale uitgangspunten.
1774.111 | Woonvisie 2021+
€250.000, middeldure koop = €250.000 tot ongeveer €400.000, duur meer dan €400.000 (Prijspeil 2021). Deze bedragen moeten gezien worden als richtinggevend en zullen we jaarlijks indexeren op basis van de indexering van de NHG-grens.
11
Wat verstaan we onder een starter?
andere gemeenten. Een belangrijk aandachtspunt daarbij is het vergroten van het
We hanteren hiervoor de definitie zoals opgenomen in de gemeentelijke uitgifteregeling voor
aanbod aan goedkope koopwoningen voor starters met beperkte financiële
bouwkavels. Een starter is een belangstellende die…
mogelijkheden (waaronder alleenstaande starters). Om die woningen betaalbaar te
•
geen eigen woning bewoont en niet op enig moment in de tien jaren voorafgaand aan
kunnen houden, zal de kwaliteit (qua m², aantal kamers, uitrusting) daarop aangepast
het indienen van het keuzeformulier (voor een kavel) een eigen woning heeft bewoond;
moeten worden. Maar dan wel op zo’n manier dat deze woningen aantrekkelijk blijven
een door de gemeente aangemerkte starterskavel heeft gekocht, daarop een eigen
voor starters. Samen met ontwikkelende partijen willen we kijken wat de mogelijkheden
woning heeft gesticht en die woning tot inschrijving (voor een kavel) onafgebroken heeft
hiervoor zijn binnen de gegeven kaders en de stijgende bouwkosten. Hierbij kan ook
bewoond; of
gedacht worden aan een woonconcept dat dusdanig flexibel is dat het in de loop der
een door de Woningstichting Tubbergen aangemerkte Koopgarantwoning of MGE-
jaren ook voor andere doelgroepen aantrekkelijk kan zijn. Een voorbeeld hiervan is de
woning (maatschappelijk gebonden eigendom) van de Woningstichting Tubbergen heeft
bouw van boven- en benedenwoningen die de komende jaren kunnen voorzien in de
gekocht en die woning tot inschrijving (voor een kavel) onafgebroken heeft bewoond;
woningbehoefte van starters, maar eventueel op lange termijn samengevoegd kunnen
•
•
worden tot één gezinswoning. Maar dit geldt zeker niet voor alle starters op de woningmarkt. Vooral voor
Wat verstaan we onder een starterswoning?
alleenstaande starters en starters met een beperkt inkomen zijn de mogelijkheden voor
Een starterswoning is de woning van een huishouden dat voor het eerst zelfstandig gaat
een koopwoning beperkt. Zij kunnen wellicht in aanmerking komen voor een sociale
wonen. Er bestaat dus niet één (stereo)type starterswoning.
huurwoning, maar veel starters blijven toch doorzoeken naar een koopwoning. De
De praktijk laat zien dat voor veel starters in Tubbergen een koopwoning de eerste zelfstandige
koopcultuur is diepgeworteld in onze gemeente. Het is van belang om starters met
woning vormt. Soms is dat een woning in het goedkope koopsegment, gezien hun financiële
beperkte mogelijkheden ook te wijzen op de mogelijkheden binnen de sociale huur. Dit
mogelijkheden. Maar er zijn ook starters (wellicht meer dan elders in het land) die al meer
is voor starters met een beperkt budget immers de snelste weg naar een eigen
gespaard hebben en dus ook een duurdere tweekapper of zelfs vrijstaande woning kunnen
zelfstandige woning, van waaruit men wellicht op een later moment alsnog kan
veroorloven. Daarnaast begint een deel van de starters hun wooncarrière in de (sociale) huur.
doorstromen naar een koopwoning.
De woonwensen en financiële mogelijkheden van deze doelgroep zijn zeer divers.
In algemene zin neemt de behoefte aan kleinere woningen onder starters toe. Er zijn nog steeds starters die een ruime woning met grote kavel kopen of bouwen, maar we zien nu ook nieuwbouwinitiatieven met rijwoningen opkomen, waar veel interesse voor is. Bij zelfbouw richt de vraag zich met name op kavels van 250 / 300 m², deels geholpen door het financiële voordeel dat de starter bij deze kavels krijgt (20% korting op de grondprijs bij een kavel van maximaal 250 m²). De komende jaren willen we het woningaanbod voor starters vergroten. Het is hierbij zaak om snel aan de slag te gaan, om te voorkomen dat (nog meer) starters op zoek gaan naar goedkoper aanbod in
1774.111 | Woonvisie 2021+
Naast reguliere nieuwbouw kan transformatie van leegstaand vastgoed een mogelijkheid zijn om het aanbod aan betaalbare (koop)woningen voor starters te vergroten. Te denken valt aan herbestemming van leegstaande winkel- of bedrijfspanden tot woonruimte en de verkoop van sociale huurwoningen. Een andere optie is de bouw van tiny houses. Daarbij gaat het om zeer kleine, doorgaans tijdelijke woningen (voor een periode van tien jaar) die met name voor de
12
eerstkomende jaren invulling kunnen geven aan de vraag naar starterswoningen. De
een locatie ver van voorzieningen (bijvoorbeeld in het buitengebied) is deze situatie niet
vraag naar dit type woning lijkt vooralsnog niet heel groot te zijn onder starters in
altijd even gewenst.
Tubbergen. Veel starters opteren liever voor een permanente en ruimere
Het voordeel van gerichte nieuwbouw voor senioren is dat er meer doorstroming op de
grondgebonden woning. Daarom leggen we als gemeente de focus op het bouwen van
woningmarkt komt. Als senioren gaan verhuizen, komen er meer bestaande ruime
permante woningen voor starters. We blijven echter open staan voor goede initiatieven
woningen op de markt die geschikt zijn voor gezinnen, waardoor er uiteindelijk ook weer
die invulling kunnen geven aan de vraag naar betaalbare woonruimte voor starters.
meer woningen voor jonge doorstromers en starters beschikbaar komen. Daarom
Bovenal geldt dat er niet één uniforme woonwens van starters is. Daarom zetten we
hebben we als ambitie om een substantieel deel van de nieuwbouw de komende jaren
primair in op het bouwen van meer betaalbare woningen voor starters met beperkte
levensloopgeschikt te realiseren.
mogelijkheden, maar daarnaast zetten we voor een deel ook in op de bouw van middeldure koopwoningen.
Wat verstaan we onder een levensloopgeschikte woning*? Met een levensloopgeschikte woning bedoelen we een woning die geschikt is voor bewoning
Levensloopgeschikte woningen voor senioren (…en andere doelgroepen)
door mensen met én zonder zorgvraag. Daarvoor is het belangrijk dat:
Een tweede belangrijke doelgroep zijn de senioren op de woningmarkt. Het aantal
•
huishoudens van 65 jaar en ouder neemt de komende jaren verder toe. Op dit moment vormt de groep 1+2 persoonshuishoudens van 65 jaar en ouder 31% van het totaal aantal huishoudens in Tubbergen, in 2030 is dat gestegen naar 38%. Veel oudere huishoudens wonen op dit moment in een ruime eengezinswoning. Een groot deel van deze groep wil het liefst zo lang mogelijk in hun eigen woning in de
alle belangrijke functies zonder traplopen te bereiken zijn (woonkamer, badkamer, slaapkamer, keuken) net als de toegang van de woning.
•
Daarvoor dient een woning ruim genoeg te zijn om een volledig programma op één verdieping te realiseren, inclusief de mogelijkheid voor 2 slaapkamers op een eerste verdieping (zodat een woning ook geschikt is voor een huishouden zonder zorgvraag),
*met betrekking tot nieuwbouw
vertrouwde woonomgeving blijven wonen. Zowel landelijk als lokaal beleid heeft hier de afgelopen jaren ook sterk op ingezet. Maar een deel van de ouderen overweegt wel
Een woning met een zeer groot woon- en kaveloppervlak is niet te kwalificeren als
te verhuizen. Vooral omdat zij op zoek zijn naar een levensloopgeschikte woning waar
levensloopgeschikt, vanwege het grote onderhoud dat hier bij komt kijken, ondanks dat de
zij ook kunnen wonen als de gezondheid achteruit zou gaan. Belangrijk voor zo’n woning
woning technisch gezien voldoende mogelijkheden heeft om een volledig programma om de
is dat slaap- en badkamer bij voorkeur op de begane grond zitten en bij voorkeur in de
begane grond te realiseren.
eigen vertrouwde omgeving (de buurt of kern waar men nu woont) en op loopafstand van voorzieningen staat. De woning moet ook nog enigszins betaalbaar zijn (meestal betekent dat goedkoper dan de huidige woning). Al deze wensen maakt het lastig om tot een geschikt woonproduct te komen. In de praktijk blijven veel ouderen daardoor in hun huidige woning wonen, ondanks hun verhuiswens. In veel gevallen is dat ook goed mogelijk, zeker als men enkele aanpassingen aan de woning doorvoert (zoals een traplift). Maar als er sprake is van zeer veel onderhoud (bijvoorbeeld een grote tuin) of
1774.111 | Woonvisie 2021+
Aantrekkelijke nieuwbouw kan senioren verleiden om tot verhuizing naar een meer geschikte woning over te gaan. Een interessant concept hiervoor is het hofjeswonen; een woonvorm bestaande uit meerdere (vaak grondgebonden) nultredenwoningen. Het wonen in een hofje geeft ouderen enerzijds een gevoel van beschutting, anderzijds creëert
het
saamhorigheid
doordat
mensen
elkaar
vaak
treffen
in
een
13
gemeenschappelijke ontmoetingsruimte en/of binnentuin. Zo’n woonconcept hoeft
a.
Periodiek overleg met MijnDorp2030 om de woningbehoefte te peilen
zich overigens niet alleen te richten op de doelgroep ouderen. Het kan juist interessant
b.
Gesprekken met ontwikkelende partijen om woningbouwplannen beter
zijn om een mix van jongeren en ouderen in een wooncomplex te creëren, waarbij
aan te laten sluiten op de behoefte en volkshuisvestelijke ambities
bewoners elkaar kunnen helpen waar nodig; een naoberhof. Beperkte woningbouwopgave voor gezinnen
c. 3.
We reserveren 40 woningen voor in het buitengebied.
4.
We
De grootste groep huishoudens wordt in onze gemeente gevormd door gezinnen met kinderen. De verwachting is dat deze groep in omvang iets zal afnemen de komende
Versnelling van bestemmingsplanprocedures
zetten
het
herstructureringsfonds
in
om
waar
nodig
complexe
inbreidingsprojecten financieel mogelijk te maken. 5.
Als zich kansrijke inbreidingslocaties voordoen waar woningbouw gewenst is, zijn
jaren. Daar staat tegenover dat een groot deel van de huidige woningvoorraad nu al
we bereid om actief gronden aan te kopen. Dat geldt vooral voor locaties waar we
gericht is op deze doelgroep; namelijk ruime grondgebonden koopwoningen. In de basis
een specifiek woonmilieu willen realiseren (bijvoorbeeld betaalbare woningen) die
zien we daarom geen grote opgave om het woningaanbod voor deze doelgroep uit te
anders niet op deze plek gerealiseerd zouden worden vanwege hoge
breiden. Toch zijn er enkele redenen waarom we op beperkte schaal ruimte willen
ontwikkelkosten.
blijven bieden voor (middel)dure grondgebonden koopwoningen.
6.
Ten eerste zullen de bestaande grondgebonden koopwoningen niet van vandaag op
nieuwbouwprojecten in de gemeente. Dit leggen wij vast in een anterieure
morgen allemaal beschikbaar komen. Dit hangt af van de doorstroming van met name senioren. Zij vormen echter geen sterk verhuisgeneigde doelgroep. Willen we de
overeenkomst met de projectontwikkelaars. 7.
eerstkomende jaren ruimte blijven bieden aan gezinnen die hier willen (blijven) wonen, dan is enige mate van nieuwbouw noodzakelijk.
De huidige zelfbewoningsplicht bij uitgifte van kavels wordt uitgebreid naar alle
Nieuwe woningbouwinitiatieven toetsen we aan ons lokale Kwaliteitskader. De uitgangspunten van dit kader wordt elke twee jaar geactualiseerd.
8.
Ten tweede willen we gevarieerde nieuwbouwlocaties ontwikkelen, met een mix van
We monitoren de woningmarkt periodiek, zodat we kunnen inspelen op veranderingen in de vraagdruk.
woningtypen, huur/koop en prijsklassen. We willen voorkomen dat we met nieuwbouw eenzijdige wijken creëren met alleen goedkope woningen of buurten met een eenzijdige
Woningbouw voor starters
bevolkingssamenstelling.
9.
We zetten sterk in op de realisatie van koopwoningen voor starters. Dat kunnen woningen in meerdere prijsklassen zijn, maar de ontwikkeling van goedkope koop vraagt extra aandacht.
2.4 Acties en afspraken
10. We stellen nadere voorwaarden met betrekking tot uitbouwmogelijkheden om betaalbare koopwoningen voor starters ook op de lange termijn betaalbaar te
Algemeen
houden (bijvoorbeeld beperkte kavelgrootte, beperkt aantal slaapkamers, kleine
1.
beukmaat).
We gaan uit van een woningbouwprogramma van 640 woningen tot en met 2030. Het streven is om hiervan een substantieel deel in de eerste vijf jaar te realiseren.
2.
We continueren onze lopende acties om de realisatie van plannen te versnellen:
1774.111 | Woonvisie 2021+
11. Als initiatieven voor Tiny Houses zich aandienen, staan we hier als gemeente open voor, mits er sprake is van een aantoonbare lokale behoefte.
14
12. We continueren de Starterslening, zodat starters daarmee meer financiële ruimte krijgen om een woning aan te kopen. We passen deze regeling periodiek aan naar aanleiding van de ontwikkeling van de prijzen op de woningmarkt. 13. We continueren de korting op kavels tot en met 250 m² voor starters. Levensloopgeschikte woningbouw 14. We zetten sterk in op de realisatie van levensloopgeschikte woningen (of woningen die hier makkelijk toe aan te passen zijn). De criteria voor een levensloopgeschikte woning worden nader uitgewerkt. 15. Als initiatieven voor collectieve woonvormen (bijvoorbeeld wonen in een hofje of Collectief Particulier Opdrachtgeversschap) zich aandienen, willen we deze faciliteren en ondersteunen, mits er sprake is van een aantoonbare lokale behoefte. Woningbouw voor gezinnen 16. Een (beperkt) deel van het woningbouwprogramma richten we op de ontwikkeling van (koop)woningen voor gezinnen. Dit is van belang om gevarieerde nieuwbouwlocaties (qua typologie en prijsklasse) te creëren.
1774.111 | Woonvisie 2021+
15
3 Huren in Tubbergen
1774.111 | Woonvisie 2021+
16
Enkele cijfers over de sociale huurvoorraad in de Gemeente Tubbergen Figuur 5: Samenstelling sociale huurvoorraad naar prijsklasse en woningtype (2020)
Eengezinswoning
3 Huren in Tubbergen
Appartement 0
3.1 Voldoende en passend aanbod sociale huur
100
< €442 Geleidelijke afname van sociale huurvoorraad
200
€442 - €633
300
400
€633 - €678
500
600
€678 - €752
> €752
700
Bron: Woningstichting Tubbergen (2020)
In onze gemeente staan ongeveer 1.000 sociale huurwoningen die in het bezit zijn van de woningcorporatie (Woningstichting Tubbergen); zo’n 12% van de totale
Figuur 6: Samenstelling sociale huurvoorraad per kern (2020)
woningvoorraad. Daarnaast bevindt ook een deel van de particuliere huursector zich in Fleringen
100%
De toekomstige behoefte aan sociale huur wordt bepaald op basis van woonwensen van
Langeveen
100%
woningzoekenden en door toewijzingseisen. Voornamelijk huishoudens met een
Manderveen
100%
inkomen tot €40.024 komen nog in aanmerking voor sociale huur. In onze gemeente
Reutum
100%
zien we dat de woonwens misschien wel bepalender is dan de toewijzingseisen. Er
Harbrinkhoek-Mariaparochie
bestaat van oudsher een zeer sterke kooporiëntatie. Zowel jong als oud gaat bij
Vasse
het goedkope prijssegment (< €752); tussen de 430 en 595 huurwoningen3.
85%
15%
76%
24%
verhuizing op zoek naar een koopwoning, ook veel huishoudens met een inkomen onder
Albergen
de €40.024. De verwachting is bovendien dat de kooporiëntatie de komende jaren
Tubbergen
56%
44%
verder gaat toenemen. Onder andere als gevolg van de huidige generatie ouderen die
Geesteren
54%
46%
minder dan in het verleden nog de overstap van hun huidige koopwoning naar een
Totaal
sociale huurwoning zullen overwegen. Uit onderzoek van het EIB (2019) werd voor de
72%
63%
0%
gemeente Tubbergen een forse afname van de behoefte aan sociale huurwoningen
onze gemeente.
20%
Eengezinswoning
geprognosticeerd. Dit beeld wordt bevestigd door de relatief korte zoekduur; gemiddeld genomen vindt een woningzoekende binnen een half jaar een sociale huurwoning in
28%
37%
40%
60%
80%
100%
Appartement
Bron: Woningstichting Tubbergen (2020) Figuur 6: Huidige voorraad particuliere huurwoningen (naar prijsklasse*) in Gemeente Tubbergen
500 400 3 Het exacte aantal particuliere huurwoningen in de prijsklasse tot €752 is lastig te bepalen.
Genoemde bandbreedte vormt een benadering op basis van meerdere analysemethoden (CBS, Lokale Monitor Wonen).
300 200 100
1774.111 | Woonvisie 2021+
17
0 < €442
€442-€633
Bron: Lokale Monitor Wonen (2020) *Prijspeil 2020
€633-€752
€752-€950
> €950
Onbekend
Belangrijke inkomensgrenzen voor het toewijzen van sociale huurwoningen (Prijspeil 2021) Toch willen we een slag om de arm houden wat betreft de opgave voor de sociale huur.
Doelgroep sociale huur
De Coronacrisis zal gevolgen hebben voor de economische groei en daarmee de
Woningcorporaties dienen vrijkomende sociale huurwoningen voornamelijk toe te wijzen aan
koopkracht van huishoudens. Daarnaast is de kloof tussen de huur- en koopsector in
huishoudens met een beperkt inkomen. Hiervoor gelden de volgende inkomensgrenzen:
Tubbergen als gevolg van de stijgende koopprijzen groter geworden. Het wordt steeds
•
lastiger om vanuit een sociale huurwoning door te stromen naar de koopsector. Tenslotte is de verwachting dat de voorraad goedkope huurwoningen in de particuliere
huishoudens met een inkomen tot €40.024. •
sector door huurprijsstijgingen zal verminderen. Voor de komende jaren gaan we uit van een geleidelijke afname van het aantal sociale
Minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurvoorraad moet worden toegewezen aan Maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurvoorraad kan worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen de €40.024 en €44.655.
•
huurwoningen in onze gemeente. We willen dat deze afname vooral plaatsvindt door
Maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurvoorraad kan worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen van €44.655 of hoger.
middel van verkoop. Daarmee vergroten we namelijk het aanbod aan betaalbare
Er ligt een voorstel bij de Tweede Kamer om de laagste inkomensgrens (gericht op 80% van de toe te
koopwoningen (segment €180.000-€200.000) voor starters. Een andere mogelijkheid is
wijzen huurwoningen) te splitsen een twee verschillende inkomensgrenzen, afhankelijk van de
om sociale huurwoningen (al dan niet tijdelijk) te liberaliseren (naar een huurprijs boven
huishoudensgrootte.
de €752), mits daar behoefte aan is. Dit zou een uitkomst kunnen bieden voor mensen die een te hoog inkomen hebben voor de sociale huur, maar te laag om een woning te
Passend Toewijzen
kunnen kopen.
Het Passend Toewijzen is per 1 januari 2016 ingevoerd en houdt in dat de goedkoopste sociale
In de tussentijd monitoren gemeente en Woningstichting Tubbergen de vraag naar
huurwoningen voornamelijk worden toegewezen aan de huishoudens met de laagste inkomens. Het
sociale huur. Op basis van deze monitoring bekijken we periodiek of we de kwantitatieve
doel hiervan was enerzijds betaalbaarheidsproblemen te beperken (doordat huishoudens een
opgave voor de sociale huur moeten bijstellen.
huurwoning passend bij hun financiële mogelijkheden krijgen toegewezen) en anderzijds het beperken van de overheidsuitgaven voor de huurtoeslag.
In elke kern een mix van koop en huur
Uitgangspunt bij het Passend Toewijzen is dat 95% van de huishoudens met recht op huur toeslag een
Woningstichting Tubbergen ziet dat de vraag naar sociale huur in de kern Tubbergen
sociale huurwoning tot de aftoppingsgrenzen krijgen toegewezen. De volgende inkomensgrenzen gelden
wat groter is dan in de andere kernen. Met name in de kleinste kernen ligt de vraag naar
per aftoppingsgrens:
sociale huur wat lager en is men ook het meest koopgeoriënteerd. Niettemin vinden we
•
Eenpersoonshuishoudens tot AOW leeftijd: €23.725 (inkomen) - €633 (1e aftoppingsgrens)
het belangrijk dat elke kern (in meer of mindere mate) over aanbod aan sociale
•
Tweepersoonshuishouden tot AOW leeftijd: €32.200 (inkomen) - €633 (1e aftoppingsgrens)
huurwoningen beschikt. Een mix van koop- en huurwoningen levert een bijdrage aan
•
Drie of meerpersoonshuishoudens tot AOW leeftijd: €32.200 (inkomen) - €678 (2e aftoppingsgrens)
een gevarieerde bevolkingssamenstelling en daarmee de leefbaarheid van een kern.
•
Eenpersoonshuishoudens vanaf AOW leeftijd: €23.650 (inkomen) - €633 (1e aftoppingsgrens)
Mocht het voorkomen dat de vraag in sommige kernen zo beperkt is dat zelfs een klein
•
Tweepersoonshuishouden vanaf AOW leeftijd: €32.075 (inkomen) - €633 (1e aftoppingsgrens)
aantal sociale huurwoningen niet (meer) nodig is, dan gaan gemeente en
•
Drie of meerpersoonshuishoudens tot AOW leeftijd: €32.075 (inkomen) - €678 (2e aftoppingsgrens)
Woningstichting Tubbergen hierover met elkaar in gesprek.
1774.111 | Woonvisie 2021+
18
Kwalitatieve nieuwbouwopgave sociale huur
kent. Als er nieuwbouw plaatsvindt, vinden we het belangrijk dat deze woningen
Net als voor de totale woningmarkt geldt ook dat binnen de huursector het aantal 1+2
voornamelijk in het segment tot de aftoppingsgrenzen verhuurd worden.
persoonshuishoudens de komende jaren gaat toenemen, terwijl het aantal gezinnen
Tegelijkertijd zien we dat de betaalbaarheid van nieuwe sociale huur onder druk komt
wat zal afnemen. Dit is een gevolg van de vergrijzing; het aantal oudere 1+2
te staan door een stapeling van kwaliteitseisen (duurzaamheid, levensloopgeschiktheid,
persoonshuishoudens neemt toe.
bouwen op inbreidingslocaties) en stijgende bouwkosten. Als gemeente willen we
Dit vraagt ook wat van de samenstelling van de sociale huurvoorraad. Op dit moment
samen met Woningstichting Tubbergen kijken welke mogelijkheden er zijn om de
bestaat de sociale huurvoorraad grotendeels uit ruime eengezinswoningen. In de
realisatie van betaalbare sociale huurwoningen financieel haalbaar te maken.
toekomst zal de behoefte wellicht wat meer uitgaan naar iets kleinere, (maar vooral)
De betaalbaarheid van de sociale huursector is niet alleen van belang bij nieuwe
levensloopgeschikte woningen. Daarbij gaat het om woningen die voor ouderen maar
huurders, maar zeker ook voor zittende huurders. In dat opzicht constateren we dat de
ook andere leeftijdsgroepen aantrekkelijk zijn. Bij nieuwbouw in de sociale huur willen
invoering van het Passend Toewijzen heeft geholpen bij het verminderen van
we daarom primair inzetten op het vergroten van het aanbod aan kleine
betalingsproblematiek in de sociale huur. Toch blijft de betaalbaarheid van het wonen
grondgebonden levensloopgeschikte woningen. Deze woningen zouden de komende
een aandachtspunt. Woningstichting Tubbergen en de gemeente werken daarom al
jaren met name toegewezen kunnen worden aan senioren, maar (als de vergrijzingspiek
enige jaren intensief samen om betalingsproblemen bij huurders tijdig te signaleren en
is geweest) op lange termijn meer en meer ingezet worden voor het huisvesting van
hier opvolging aan te geven (via hulpverlening en ondersteuning). Als er toch sprake is
jonge 1+2 persoonshuishoudens. De opgave verschilt hierin per kern. Met name in de
van ontruiming, hanteert de corporatie een tweede kansbeleid.
voorzieningenkernen is al een substantieel aantal levensloopgeschikte woningen
Vooral bij het aanbrengen van duurzaamheidsmaatregelen is de betaalbaarheid een
aanwezig in de sociale huur, in kleinere kernen als Fleringen, Langeveen, Manderveen
aandachtspunt. Als gemeente vinden we het van belang dat huurders na
en Reutum is dat veel minder het geval.
duurzaamheidsaanpassingen niet geconfronteerd worden met substantieel hogere
In beperkte mate is er ook vraag naar levensloopgeschikte appartementen, maar dit
woonlasten.
speelt vooral in de kernen met veel voorzieningen; Geesteren, Tubbergen en in mindere mate Albergen. Toch zullen de meeste woningzoekenden (nu en in de toekomst) op zoek zijn naar een grondgebonden woning.
3.2 Bescheiden opgave particuliere huur
Voldoende betaalbare huurwoningen
Particuliere huur voor middeninkomens
Het is belangrijk dat de sociale huurwoningen in onze gemeente voldoende betaalbaar
Ongeveer 10% van de woningvoorraad in Tubbergen bestaat uit particuliere huur. Het
zijn voor de doelgroep die hier behoefte aan heeft. Daarbij gaat het in eerste instantie
aanbod bevindt zich in de grotere kernen, waar particuliere beleggers vaak bestaand
om voldoende betaalbaar aanbod voor de primaire doelgroep (de huishoudens die qua
vastgoed hebben aangepast tot huurwoningen; bijvoorbeeld door woonruimte boven
inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag). Daarvoor is het zaak dat het grootste
winkels te creëren of door het opkopen van een goedkope koopwoning om deze
deel van de sociale huurvoorraad een huurprijs tot de 1e danwel 2e aftoppingsgrens
vervolgens als particuliere huurwoning aan te bieden. Al is het goedkope koopsegment de afgelopen jaren steeds kleiner geworden.
1774.111 | Woonvisie 2021+
19
Daarnaast zien we ook aanbod aan particuliere huur in boerderijen in het buitengebied.
3.3 Acties en afspraken
Vaak is er dan sprake van een inwoningssituatie; twee huishoudens die op één adres woonachtig zijn. Bewoners zijn vaak starters die gedurende hun zoektocht naar een
Beschikbaarheid sociale huur
goedkope koopwoning een woonplek in de particuliere huur hebben gevonden.
17. In 2025 beschikken we over minimaal 950 sociale huurwoningen die in het bezit
Op dit moment is er een grote vraag naar particuliere huur, vooral in de grote kernen. De vraag is met name afkomstig van alleenstaande starters die (nog) te weinig mogelijkheden hebben om een woning te kopen en tweeverdieners die een particuliere
zijn van een woningcorporatie. 18. We streven naar een gemiddelde actieve zoektijd voor woningzoekenden van maximaal 1 jaar.
huurwoning zoeken ter overbrugging van de periode tot koop van een woning. Vooral
19. Als er een behoefte is aan sociale huurwoningen (< liberalisatiegrens), dan is de
in het segment tot €900 valt nog vraag te verwachten de komende jaren (veroorzaakt
corporatie (in dit geval Woningstichting Tubbergen) de eerst aangewezen partij
door middeninkomens die niet in aanmerking komen voor sociale huur, maar te weinig financiële middelen hebben om een woning te kopen).
voor de ontwikkeling hiervan. 20. In elke kern van de gemeente blijft aanbod van sociale huur aanwezig. Mocht het
Ondanks de huidige grote vraag, zien we voor de komende jaren een bescheiden opgave
voorkomen dat de vraag in sommige kernen zo beperkt is dat zelfs een klein aantal
voor uitbreiding van de particuliere huursector. Immers; veel mensen die nu in een
sociale huurwoningen niet (meer) nodig is, dan gaan gemeente en Woningstichting
particuliere huurwoning wonen, zien dit als alternatief voor een (betaalbare)
Tubbergen hierover met elkaar in gesprek.
koopwoning. De mutatiegraad in de particuliere huur is daardoor relatief hoog; mensen
21. Samen met Woningstichting Tubbergen monitoren we de vraagdruk in de sociale
wonen er korte tijd, dus woningen komen weer snel beschikbaar. We zien een opgave
huur. Zo nodig passen we daarop de ambities met betrekking tot de
in de grote kernen om het particuliere huuraanbod aan levensloopgeschikte woningen
beschikbaarheid van sociale huur aan.
(zowel grondgebonden als gestapeld) uit te breiden, vooral gericht op de groep
22. De gemeente en Woningstichting Tubbergen gaan jongeren (en andere
middeninkomens; mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te
doelgroepen) actief informeren over hun mogelijkheden in de sociale huur.
weinig om een woning te kunnen kopen. Daarnaast is het van belang om bij thuiswonende jongeren (de potentiële starters) de
Betaalbaarheid sociale huur
mogelijkheden voor de sociale huursector beter onder de aandacht te brengen. Een deel
23. We maken nadere prestatieafspraken met Woningstichting Tubbergen over het zo
van de jongeren die een particuliere huurwoning zoeken, zou ook (snel) terecht kunnen
veel mogelijk behouden van de huidige sociale huurvoorraad onder de
in een goedkopere sociale huurwoning, maar zij zijn onvoldoende bekend met de mogelijkheden.
aftoppingsgrens (< €633, prijspeil 2021). 24. We vinden het belangrijk dat nieuwbouw in de sociale huur met name in het segment tot de 2e aftoppingsgrens wordt gerealiseerd. We maken hierover nadere prestatieafspraken met Woningstichting Tubbergen. 25. We denken mee met Woningstichting Tubbergen over hoe we tot een betaalbaar nieuwbouwconcept kunnen komen binnen de gegeven omstandigheden en
1774.111 | Woonvisie 2021+
20
geldende kwaliteitseisen (zoals stijgende bouwkosten en kwaliteitseisen m.bt. duurzaamheid, levensloopgeschiktheid) Huuraanbod voor middeninkomens 26. Er is behoefte aan uitbreiding van het middeldure huuraanbod voor middeninkomens (>€40.024). Het gaat daarbij vooral om ontwikkeling van huurwoningen in de categorie €752 tot €900. Particuliere ontwikkelaars zijn de eerst aangewezen partij voor de ontwikkeling van dit segment. Als vanuit deze partijen onvoldoende interesse hiervoor is, voorzien we een rol voor Woningstichting Tubbergen om in dit aanbod te voorzien. Op dit moment richt de Woningstichting zich alleen op sociale huur. 27. Voor geclusterde woonvormen voor mensen met een zorgvraag zien we tevens ruimte om particuliere huur in het segment tot €752 te realiseren (mits de woonkwaliteit dan nog steeds aansluit bij de behoefte van de toekomstige huurder). Het aanbod aan deze woonvorm is namelijk zeer beperkt en een lagere huurprijs kan ouderen stimuleren om de stap tot verhuizing te zetten.
1774.111 | Woonvisie 2021+
21
4 Kwaliteit bestaande voorraad op peil 1774.111 | Woonvisie 2021+
22
Enkele cijfers over de bestaande woningvoorraad in de Gemeente Tubbergen
4 Kwaliteit bestaande voorraad op peil 4.1 Energietransitie: pilotaanpak per kern
Figuur 5: Ontwikkeling gemiddeld gasverbruik per woning (in m³ in Gemeente Tubbergen (2015-2018) 2.500 2.000 1.500
Om de CO₂ uitstoot te beperken, zullen we anders om moeten gaan met de beschikbare
1.000
energie. In het Klimaatakkoord is als doelstelling opgenomen om in 2050 100% van onze energie duurzaam op te wekken. Alle huishoudens zijn dan van het aardgas af. In het
500
Maatschappelijk Akkoord Tubbergen hebben we als ambitie opgenomen om de
0
komende jaren meer vormen van duurzame energieopwekking toe te passen, waardoor
Tubbergen
het gebruik van fossiele brandstoffen af gaat nemen.
Nederland
Tubbergen
Koop
Hierbij ligt een belangrijke opgave bij de woningvoorraad. Voor de nieuwbouw zijn al
Nederland Huur
2015
2016
2017
2018*
duidelijke kaders gesteld. Nieuwbouw dient sinds 1 juli 2018 aardgasloos te zijn en bijna energieneutraal (BENG). Maar nieuwbouw vormt slechts een klein deel van de totale
Bron: CBS (2020)
woningvoorraad. Het grootste deel bestaat uit bestaande woningen die nog zijn aangesloten op het aardgasnetwerk. Ook deze woningen zullen uiteindelijk gebruik moeten maken van duurzame energiebronnen.
Figuur 6: (Potentiële) geschiktheid huidige woningvoorraad Gemeente Tubbergen, vergeleken met Regio Twente (2020).
In de regionale Warmtevisie Noordoost-Twente zijn hiervoor al duidelijke richtinggevende kaders aangegeven. We leggen de eerste jaren de focus op no-regret
Niet geschikt
maatregelen; eerst woningen optimaal isoleren, daarna de aandacht verleggen naar duurzame energieopwekking. Een dergelijk grote opgave vergt goede samenwerking tussen betrokken partijen. Er
Potentieel geschikt
vindt daarom een integrale aanpak per kern / wijk plaats. Hierbij geldt als uitgangspunt: lusten en lasten lokaal. De ambitie is om in 2030 de eerste kernen aardgasvrij te hebben. Hiervoor zijn Manderveen, Harbrinkhoek-Mariaparochie, Albergen en enkele buurten
(Theoretisch) geschikt
van Geesteren en Tubbergen als eerste aan de beurt. De ervaringen die we daar op doen gebruiken we voor de energietransitie in andere kernen. Wel is duidelijk dat de mogelijkheden per gebied verschillen. Gezien de bebouwingsdichtheid kan voor Geesteren, Tubbergen en Albergen onderzocht worden of een warmtenet haalbaar is. Dat kan mogelijk ook gelden voor Habrinkhoek-Mariaparochie, gezien de nabijheid van
1774.111 | Woonvisie 2021+
0%
10%
20%
30%
Twente
40%
50%
60%
70%
Tubbergen
Bron: Monitor Gezond Wonen, Provincie Overijssel (2020)
23
80%
Almelo in combinatie met mogelijk gebruik van restwarmte (biomassa) van een
Daarom willen we particuliere woningeigenaren beter in staat stellen om hun woning
houtzagerij. In de kleinere kernen en het buitengebied zal dat niet haalbaar zijn. Hierbij
te verduurzamen. Via externe partijen willen we onze inwoners nog beter ondersteunen
zullen andere opties verkend worden. Uitgangspunt is dat woningen van na 1992
met advies en bij vragen die zij hebben over het verduurzamen van hun woning
doorgaans kunnen worden aangesloten op een all-electric warmtepomp. Bij woningen
(bijvoorbeeld via Duurzaam Thuis Twente, Energieloket, Stichting Energieke Regio).
van voor 1992 ligt de keuze voor een hybride warmtepomp voor de hand, waarbij deels
Verder verkennen we de mogelijkheden voor invoering van aanvullende instrumenten
gebruik wordt gemaakt van duurzaam gas (zoals groengas of waterstof).
ter stimulering van het verduurzamen van oudere woningen.
Daarnaast stimuleren we duurzame initiatieven van onderop. Daarvoor gaan we bij de
In de sociale huursector heeft Woningstichting Tubbergen de afgelopen jaren de nodige
energietransitie nauw samenwerken met Essenkracht; het energiecollectief van onze
duurzaamheidsinvesteringen gedaan, waardoor de energetische kwaliteit van de
inwoners. Nu al ontstaan mooie initiatieven zoals de aanleg van zonnepanelen op daken
voorraad op gemiddeld label A ligt. Daarmee loopt de corporatie voor op de landelijke
van schuren, zodat veel huishoudens gebruik kunnen maken van duurzame energie. Op
ambitie (in 2021 gemiddeld label B). Voor de komende jaren kijken we waar verdere
dat vlak volgen we pro-actief de Versnellingsaanpak asbestsanering door Rijk en
energetische winst te behalen valt. Bijvoorbeeld door zoveel mogelijk daken van
Provincie en stimuleren we projecten waarbij asbestdaken worden gesaneerd inclusief
zonnepanelen te voorzien. Woningstichting Tubbergen maakt op dit moment een visie
het aanbrengen van zonnepanelen.
op duurzaamheid. Vervolgens maken we in de prestatieafspraken nadere afspraken over onze inspanningen op dit gebied.
4.2 Verduurzaming bestaande voorraad 4.3 Levensloopgeschiktheid van woningen De transitie naar aardgasloze wijken vergt een lange aanlooptijd. In de tussentijd gaan we aan de slag met no regretmaatregelen om snel stappen te kunnen zetten. Daarbij
Zoals benoemd in hoofdstuk 2 zal het aantal ouderen de komende jaren toenemen. Om
constateren we dat het energieverbruik per woning in Tubbergen op dit moment ruim
in hun woningvraag te voorzien willen we in eerste instantie inzetten op het toevoegen
boven het landelijk gemiddelde ligt. Dit komt voor een belangrijk deel doordat de
van levensloopgeschikte woningen. Daarmee creëren we doorstroming; senioren
woningen in Tubbergen groter zijn dan gemiddeld; veel ruime, grondgebonden
verhuizen naar een levensloopgeschikte woning en maken zo weer een gezinswoning
woningen. Binnen de gemeente is te zien dat het energieverbruik bij koopwoningen
vrij voor een jonger, groter huishouden.
hoger is dan bij huurwoningen. Ook hier speelt het woonoppervlak en woningtype een
De verwachting is echter dat een substantieel deel van de oudere huishoudens niet zal
rol; koopwoningen zijn ruimer en zijn vaker (half)vrijstaand, waardoor minder warmte
verhuizen naar een andere, aangepaste woning. Zij willen het liefst in de huidige woning
wordt vastgehouden dan bij een rijwoning of appartement (waar veel huurwoningen uit
in hun vertrouwde buurt blijven wonen. Daarom blijft het belangrijk om oudere
bestaan). Ook heeft Woningstichting Tubbergen de afgelopen jaren al de nodige
huishoudens bewust te maken over hun toekomstige woonsituatie, zowel als het gaat
investeringen gedaan om woningen te verduurzamen. De particuliere woningvoorraad
om het verhuizen als het aanpassen van de huidige woning.
blijft daar bij achter.
Woningeigenaren kunnen hiervoor een beroep doen op een van de wooncoaches van Duurzaam (t)huis Twente. Zij geven informatie over het verduurzamen, maar ook het
1774.111 | Woonvisie 2021+
24
levensloopbestendiger maken van de woning. Daarnaast bieden we de Blijverslening aan waarmee woningeigenaren maatregelen kunnen financieren om hun woning levensloopbestendiger te maken. Tot op heden wordt echter niet of nauwelijks van deze lening gebruik gemaakt. We willen daarom samen met diverse belangenorganisaties en
30. We verkennen de mogelijkheden voor aanvullende maatregelen, zoals de inzet van een Duurzaamheidslening of -fonds. 31. We zetten in op een verdere verduurzaming van de sociale huurvoorraad. Hierover maken we nadere afspraken met Woningstichting Tubbergen.
zorgaanbieders in gesprek om te komen tot een aangepaste communicatiestrategie om woningeigenaren gerichter van informatie te kunnen voorzien. Het effect en eventuele
Levensloopgeschikter maken van bestaande woningen
voortzetting Blijverslening evalueren we vervolgens het komende jaar.
32. We gaan nog meer bekendheid geven aan de mogelijkheden van de Blijverslening
Ook voor de sociale huursector geldt dat veel oudere huurders het liefst zo lang mogelijk
richting particuliere woningeigenaren. Komend jaar evalueren we het effect van de
in hun huidige woning willen blijven wonen (en dus niet willen verhuizen). Met enkele
Blijverslening en kijken we hoe we de inzet van dit instrument continueren.
aanpassingen kunnen veel oudere huurders in hun huidige woning blijven wonen
33. We vinden het belangrijk dat bestaande sociale huurwoningen waar mogelijk
(beugels/handgrepen, verwijderen van drempels). Als gemeente vinden we het
levensloopgeschikter worden gemaakt. De mogelijkheden hiervoor verschillen per
belangrijk dat -daar waar mogelijk- sociale huurwoningen levensloopgeschikter worden
complex. In de prestatieafspraken kijken we samen met Woningstichting
gemaakt, zodat ze bewoonbaar zijn voor zowel huurders met als zonder zorgvraag. Voor
Tubbergen welke aanpassingen gemaakt kunnen worden en wat hierin ook de
de meeste huurders met een zorgvraag volstaat daarin een traplift, toilet op de
behoefte van bewoners is.
bovenverdieping en het wegnemen van drempels. Vooral bij renovatie of groot onderhoud zijn er mogelijkheden om dergelijke maatregelen te nemen. De mogelijkheden om deze aanpassingen in bestaande huurwoningen aan te brengen verschillen echter per complex. Daarom willen we samen met Woningstichting Tubbergen