Bijlage Weemselerveld fase 4, Albergen.pdf

Bestemmingsplan

Weemselerveld Fase 4, Albergen

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.0183.ALBBPWEEMSVLD4-VG01

Weemselerveld fase 4, Albergen

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

7 7 7 8 9 9

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Historie Albergen en plangebied 2.2 Beschrijving huidige situatie 2.3 Toekomstige situatie

11 11 11 14

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

17 17 21 30

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.2 Milieuzonering 4.3 Geur

35 35 36 37

4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

38 39 40 41 42 44 46 48

Bodem Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Water Ecologie Archeologie en Cultuurhistorie Verkeer / parkeren

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Planopzet en systematiek 5.2 Bestemmingen

51 51 52

Hoofdstuk 6

55

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg 7.2 Zienswijzen

57 57 57

Bijlagen bij toelichting

59

Bijlage 1

Stedenbouwkundige schets

60

Bijlage 2

Groenplan

62

Bijlage 3

Aanmeldnotitie

64

Bijlage 4

Besluit op aanmeldnotitie

71

2

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

Bijlage 5

Verkennend bodemonderzoek

75

Bijlage 6

Akoestisch onderzoek

156

Bijlage 7

Waterhuishoudingsplan

189

Bijlage 8

Quickscan natuurwaardenonderzoek

254

Bijlage 9

Aerius-berekening

284

Bijlage 10

Bureauonderzoek archeologie

300

Bijlage 11

Verkeersonderzoek

329

Bijlage 12

Reactienota zienswijzen

367

Regels

373

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

375 375 380

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Bestemmingsregels Groen Maatschappelijk Verkeer Wonen Waarde - Archeologie 4

381 381 383 384 386 391

Hoofdstuk 3 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

393 393 394 395 396 397

Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

399 399 400

Bijlagen bij de regels

401

Bijlage 1

Waterbergingsvoorzieningen

402

Bijlage 2

Groenplan

404

Bijlage 3

Staat van Bedrijfsactiviteiten

406

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

3

4

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

Toelichting

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

5

6

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding In Albergen bestaat er voor de komende tien jaar behoefte aan nieuwbouwwoningen. Het huidige woningaanbod is zeer beperkt en kan voor de middellange termijn niet in de behoefte voor (nieuwbouw)woningen voorzien. Daartoe heeft de gemeente Tubbergen in eerder stadium circa 3,2 hectare landbouwgronden aan de oostzijde van Albergen aangekocht. Aan de rand van de huidige bebouwde kom van de kern Albergen zijn in de huidige situatie agrarische gronden aanwezig. De percelen liggen ingeklemd tussen de Weemselerweg en de Morsdijk. De gronden vormen tezamen een locatie die zich goed leent voor invulling van de woningbouwbehoefte in Albergen. Binnen de huidige kern Albergen zijn niet voldoende gronden voorhanden om een dergelijke woningbouwontwikkeling met grondgebonden woningen mogelijk te maken. Daarom wordt met onderhavig plan gekozen voor uitbreiding van de kern Albergen. Het plan Weemselerveld, fase 4 biedt ruimte aan de realisatie van 45 grondgebonden woningen voor met name starters en senioren. Hiervoor wordt binnen het plangebied een variatie aan woontypen aangebracht met vrijstaande woningen, twee-onderéén kappers en rijwoningen. Op basis van het huidig bestemmingsplan is deze ontwikkeling niet zonder meer mogelijk. Hierdoor is een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk om de nu gewenste woningbouwontwikkeling mogelijk te maken.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het planologisch-juridisch kader voor deze ontwikkeling.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Ligging Het plangebied is gelegen ten oosten van Albergen en valt net buiten de bebouwde kom. De betreffende percelen staan kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie H, perceelnummers 1512, 3852, 3853 en 5591. Het plangebied wordt in het noorden begrensd door de Morsdijk en aan de zuidzijde door de Weemselerweg. Aan de oostzijde zijn agrarische gronden gelegen. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied nabij Albergen weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (rood aangeduid) (bron: Atlas van Overijssel, bewerkt) Begrenzing De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven waarop de locatie van het plangebied te zien is. Het plangebied bestaat uit de gronden die ontwikkeld worden voor woningbouw en bijbehorende voorzieningen zoals infrastructuur, waterberging en groenvoorzieningen. De begrenzing komt voort uit het kadstrale eigendom van de gemeente Tubbergen. Daarnaast is een klein deel van het noordelijk gelegen terrein meegenomen, zodat bebouwing aldaar uit te

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

7

sluiten. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de digitale verbeelding.

Figuur 1.2 begrenzing plangebied (bron: atlasvanoverijssel.nl)

1.3 Vigerend bestemmingsplan Het plangebied is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan Buitengebied 2016, vastgesteld op 23 mei 2016 en is ter plaatse voorzien van de bestemming 'Agrarisch -1'. In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Tubbergen' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) De voor 'Agrarisch -1' aangewezen gronden (lichtgroene kleur) zijn bestemd voor het agrarisch gebruik, met daaraan ondergeschikt, doeleinden van agrarisch natuurbeheer, het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke waarden, extensief dagrecreatief medegebruik, wegen en paden, evenementen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, ten behoeve van afvoer, (tijdelijke)berging en infiltratie van (hemel)water, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, erven en terreinen. Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan binnen deze bestemming. De bestemming 'Agrarisch -1' kent voor verschillende werkzaamheden een vergunningenstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. 8

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

Het gehele plangebied heeft verder de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Daarnaast geldt voor het gehele gebied de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied'. Het plan voor de bouw van woningen en bijbehorende voorzieningen past niet binnen bovengenoemde bestemmingen en daarbij horende bouw- en gebruiksmogelijkheden. Om het plan te kunnen realiseren is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

1.4 De bij het plan behorende stukken Het onderhavige bestemmingsplan 'Weemselerveld fase 4, Albergen' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken: verbeelding, identificatie NL.IMRO.0183.ALBBPWEEMSVLD4-VG01; bijlagen bij de toelichting; regels; bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

9

10

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

Hoofdstuk 2

Het plan

2.1 Historie Albergen en plangebied De kern Albergen Albergen wordt voor het eerst genoemd in het jaar 933 onder de naam Alberge. Al vroeg kreeg Albergen bekendheid door het Sint-Antoniusklooster dat er werd gesticht. Het initiatief hiervoor werd genomen door een Zwolse rector in 1405 die enkele bouwmeesters naar het Twentse dorp zond. Hendrik Wetter legde een jaar later de basis voor het kloosterleven in Albergen. Men had destijds de beschikking over zeven hectare grond en verwierf daarnaast ook verschillende boerderijen, zowel in de naaste omgeving als op grotere afstand. In de periode van 1611 tot 1721, tussentijds rond 1672 is er kortstondig nog een prior aanwezig, zijn er geen kloosterlingen meer aanwezig in Albergen. In 1721 heeft een openbare verkoop van het klooster, althans wat er van over was, plaats. In 1725 brak in de restanten van het klooster brand uit. Nu herinneren alleen nog een paar straatnamen aan het kloosterleven in Albergen. Op de fundamenten van de kloosterkerk is een nieuwe kerk gebouwd die in 1787 in gebruik is genomen. Rond het eind van de Eerste Wereldoorlog onderging deze kerk, de zoveelste verbouwing en uitbreiding en ontleende daaraan de naam het ‘Witte kerkje’. Deze kerk is in 1954 vervangen door de huidige kerk van Albergen.

In die tijd liep de Brakenweg nog dwars door de heide, was het Weemselerveld nog een woestenij en was de Dijnsel een gebied van bos, heide en door houtwallen omsloten kleine weilanden (bron: Dorpsplan Albergen 2006/ Stichting Heemkunde Albergen/Harbrinkhoek). Met de (historische) topografische kaarten in figuur 2.1 wordt inzicht gegeven in de ontwikkelingen die Albergen vanaf ± 1900 heeft doorgemaakt. Duidelijk zichtbaar is dat Albergen pas na 1950 echt is uitgegroeid tot een woonkern.

Figuur 2.1: Kaarten ± 1900 (links) ± 1950 (midden) en ± 2014 (rechts) Albergen (Bron: provincie Overijssel) Plangebied In figuur 2.1 zijn historische kaarten weergegeven waarop de ontwikkeling van Albergen door de jaren heen en de routestructuren te zien zijn. Op de kaart van 1900 is in het plangebied nog geen bebouwing aanwezig, maar bestond het gebied uit omsloten akkers. De verbinding van Almelo naar Ootmarsum is wel duidelijk zichtbaar. Op de kaart van 1950 is er reeds een verandering opgetreden in die zin dat de omgeving opener wordt, bebouwing is nog wel met name geconcentreerd aan de Ootmarsumseweg en ligt verder verspreid in de omgeving. In 2014 is duidelijk zichtbaar dat Albergen een behoorlijke groei heeft doorgemaakt en dat de kern zich heeft ontwikkeld met bedrijventerrein en woongebied. Het plangebied ligt nu aan de rand van de bebouwde kom en wordt aan de west- en zuidzijde omgeven door woonbebouwing.

2.2 Beschrijving huidige situatie Op de percelen tussen de Weemselerweg en de Morsdijk is momenteel sprake van onbebouwde agrarische cultuurgrond. Het gebied wordt omzoomd door groenstructuren aan de noord, west- en zuidzijde. Aan de westzijde grenst agrarische cultuurgrond. De oppervlakte van de bestaande percelen bedraagt circa 32.000 m2. Het plangebied is momenteel ontsloten op de Weemselerweg en de Morsdijk. In figuur 2.1 is een aanzicht vanuit vogelvlucht zichtbaar.

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

11

Figuur 2.2: vogelvlucht aanzicht richting noord, plangebied en omgeving (bron: Cylcomedia)

Figuur 2.3 vogelvlucht aanzicht richting westl plangebied en omgeving (bron: Cyclomedia) Omgeving Ten westen en zuiden van het plangebied is een woongebied met vrijstaande woningen gelegen. Het betreft woningen op ruim opgezette kavels. Langs de noordzijde van het plangebied, aan de overzijde van de Morsdijk, ligt de ijsbaan van Albergen en is de Multifunctionele Accommodatie (MFA) Albergen gelegen. De Morsdijk is een onverhard pad en dient vooral als een langzaam verkeerroute. De Weemselerweg is de primaire ontsluiting voor de oostkant van de kern Albergen. Onderstaand volgen een aantal recente straatweergaves.

12

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

Figuur 2.4: aanzicht Morsdijk (links), plangebied en Weemselerweg (rechts) (bron: Cylcomedia)

Figuur 2.5: aanzicht zuidkant plangebied vanaf Weemselerweg (bron: Cyclomedia)

Figuur 2.6: aanzicht vanaf Morsdijk (noordoost) op plangebied (bron: Cylcomedia)

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

13

2.3 Toekomstige situatie De ontwikkeling van het plangebied als woningbouwlocatie kan vanuit stedenbouwkundige overwegingen als een logisch vervolg voor de woonkern Albergen worden beschouwd. Het plangebied wordt, behalve aan de westzijde omsloten door stedelijke functies. Invulling met woningbouw vormt een passende afronding van de bebouwde kom van het dorp en is in samenhang met de omgeving. Waar mogelijk is in de stedenbouwkundige opzet en structuur op bestaande structuren aangesloten. Daarbij geldt dat wat betreft bouwhoogtes wordt aangesloten bij de bouwmogelijkheden c.q rekening is gehouden met de omliggende woonbebouwing. Gemeente Tubbergen heeft plannen ontwikkeld voor de bouw van 45 woningen in het plangebied, met de daarbij horende voorzieningen zoals wegen, groen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Hiervoor wordt de huidige agrarische bestemming uit het gebied weggehaald. In figuur 2.7 is de stedenbouwkundige schets van het plangebied weergegeven, tevens is de vergrote versie bijgevoegd in Bijlage 1.

Figuur 2.7: stedenbouwkundige schets (bron: Stedenbouwkundig Advies en Ontwerp Art Bijsterbosch) Het plan voor nieuwbouw omvat de bouw van 24 halfvrijstaande woningen, 14 rijwoningen en 7 vrijstaande woningen. Drie inritten (wegverkeer) voor de woonbuurt worden gesitueerd richting de Weemselerweg, daarnaast zijn diverse langzaam verkeerroutes door het plangebied voorzien. De ontwikkeling wordt omzoomd door bestaand en nieuw groen en binnen het plangebied zijn een aantal bomen voorzien. Met het betrekken van dit perceel in het plangebied is er sprake van een stedenbouwkundig mooi afgeronde opzet van de buurt. Aan de noordzijde van dit perceel zal groen worden aangelegd. De primaire ontsluiting van de wijk ligt aan de noordzijde van het plangebied over een klein deel van de Morsdijk en vervolgens via de Weemselerweg. Door de wijk loopt een slingerende ontsluitingsweg en zijn diverse bebouwingsblokken voor woningbouw aanwezig. Door de gehele wijk is een mix van woningtypen zichtbaar. 14

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

Ter plaatse zijn ook groenstroken en wadi's aangelegd om het water en de hoogteverschillen in het terrein op te vangen. Voor wat betreft parkeren zijn diverse langsparkeerstroken aanwezig. Daarnaast zal het parkeren zo veel mogelijk plaatsvinden op eigen erf en is er op delen mogelijkheid om op de straat te parkeren (zie ook paragraaf 4.11.2). Groenstructuur

Figuur 2.8: groenstructuur Weemselerveld fase 4 (bron: Borgerink Groendesign)

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

15

De groenstructuur is weergegeven in figuur 2.8. Er worden op verschillende plekken groenvoorzieningen gerealiseerd. Forsere groenstructuren zijn aanwezig langs de oostelijke grens van het plangebied en de een groene buffer tussen de bestaande woningen en het nieuwe woongebied. Deze groenzones in combinatie met wadi's zorgen voor opvang van water en beleefbare hoogteverschillen. Naast dat dit groen een landschappelijke mooie afronding vormt voor het nieuwe woongebied en esthetisch fraai is, levert het ook een bijdrage aan klimaatbestendigheid en biodiversiteit. Het is dan zeer van belang in het voorliggend plan. Het volledig formaat van het groenplan is bijgevoegd in Bijlage 2 In het midden van de buurt ligt een groen gebied waar tevens een deel van het hemelwater wordt opgevangen. Gezien de ligging en compacte opzet van de buurt is de afstand tot speelvoorzieningen beperkt.

16

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het ontwikkelen van een sterk en gezonde regio doordat de kern Albergen de mogelijkheid verkrijgt om (deels) te voorzien in een lokale woonbehoefte. Het plan is niet in strijd met nationale belangen en past binnen de prioriteiten van de NOVI. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

3.1.2.1 Inleiding De zgn. laddertoets die is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes en zo nodig wordt onderzoek gedaan naar behoefte aan de in het bestemmingsplan voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van dit toetsingskader nadrukkelijk in de plantoelichting wordt gemotiveerd en afgewogen. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (uitspraken van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 (Hengelo) en van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven). Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Dit betekent dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied een nadrukkelijke motivering nodig is, dat wil zeggen in aanvulling op de algemene vereisten van artikel 3.1.6, eerste lid, van het Bro, waarom niet in het bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen. bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

17

Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Bestaand stedelijk gebied is in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro gedefinieerd als: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt, is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Dit neemt niet weg dat aan de eisen van het eerste lid van artikel 3.1.6 van het Bro dient te worden voldaan. Bij de toets of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient onder meer beoordeeld te worden of de in het plan voorziene bestemmingen passende bestemmingen zijn (ABRvS 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2294 (Weert) en of de mogelijk gemaakte ontwikkeling voorziet in een behoefte (ABRvS 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:943 (Ermelo)). De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling dient met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan te zijn onderbouwd (ABRvS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2471 (Weststellingwerf)).

3.1.2.2 Het plan Het plangebied is gelegen aan de Weemselerweg, aangrenzend aan het dorp Albergen. Het betreft een onbebouwd agrarisch perceel en ten oosten van de kern Albergen. De locatie is in de huidige situatie onbebouwd en ingericht als grasland. Het plangebied wordt globaal begrensd door een bomenrij en zandweg met daarachter de multifunctionele accommodatie en de ijsbaan, gelegen in agrarisch gebied aan de noordzijde, agrarische cultuurgronden aan de zuidoostzijde en bestaande woningbouw aan de westzijde. De ruimtelijke en functionele structuur van de directe omgeving bestaat voornamelijk uit woningbouw en agrarische gronden. Het plangebied zelf is onbebouwd en ingericht als agrarische cultuurgrond. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een woningbouwontwikkeling op gronden die momenteel onbebouwd en ingericht als grasland zijn. Het plan voorziet in totaal in 45 woningbouwkavels, in de vorm van 14 rijwoningen, 24 twee-onder-een kap-/geschakelde woningen en 7 vrijstaande woningen. Naast woonkavels wordt binnen het projectgebied infrastructuur, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen aangelegd. In totaal hebben 9 woonkavels hebben een omvang tot en met 250 m². Het gaat hierbij om enkele rijwoningen. Dit betreffen starterskavels.

De kavels voor de overige rijwoningen en de twee-onder-één-kapwoningen variëren in grootte van iets meer dan 250m2 tot ruim 350m2 en zijn geschikt voor een deel van de starters maar ook voor doorstromers en senioren. De te realiseren woningen krijgen overwegend een goot- en bouwhoogte van respectievelijk maximaal 6 en 10 meter. De nokrichting van de woningen is overwegend parallel met de weg, met uitzondering van de vrijstaande woningen. Tot slot bestaat de mogelijkheid om bij de woningen aan- en bijgebouwen te realiseren. Deze kunnen dienst doen als berging/garage bij de woningen of als (extra) woonruimte (bijv. woon-/slaapkamer) in geval van een levensloopbestendige woning (zoals de dubbele woning aan de noordwestzijde). De overige gronden binnen het plangebied worden ingericht met infrastructuur, groen- en water huishoudkundige voorzieningen, waaronder een wadi waarin het overtollige hemelwater zal worden opgevangen. Het gebied wordt op drie plekken ontsloten op de Weemselerweg. Het plan zal in één keer worden uitgegeven. Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is in beginsel sprake als het bestemmingsplan voorziet in meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro kunnen worden aangemerkt (ABRvS 25 maart 3015, ECLI:NL:RVS:2015:953).

Gelet op de locatie van het plangebied en de voorziene ontwikkeling is er sprake van een nieuwe stedelijke functie buiten bestaand stedelijk gebied. Daarom is er voor deze ontwikkeling hierna een beschrijving van de behoefte beschreven en gemotiveerd waarom de behoefte al dan niet kan in het bestaand stedelijk gebied. 3.1.2.3 De Woonvisie 2021 De 'Woonvisie 2021+' is op 6 juli 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Tubbergen vastgesteld. De woonvisie bevat het woonbeleid van de gemeente Tubbergen voor de komende jaren en is gebaseerd op cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Met het vaststellen van de woonvisie biedt de gemeenteraad een kwantitatief en kwalitatief kader voor woningbouwontwikkelingen in de gemeente Tubbergen. Woningbouwprogramma De gemeente Tubbergen heeft in het verleden altijd een realistische koers gevaren als het ging om 18

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

woningbouwontwikkeling en grondaankopen. Pas als een plan voor circa 90% was uitgegeven, werd een volgend woningbouwplan in ontwikkeling genomen. Van projectontwikkeling was nagenoeg geen sprake. In 2017 zijn de regionale woonafspraken Twente (RWP) gemaakt. Ze waren gebaseerd op Primos2017 en de LVDV en vormden voor de Twentse gemeenten het kader voor de woonprogrammering. Op basis van deze (in 2019 geactualiseerde) regionale afspraken is het gemeentelijk woningbouwprogramma opgesteld met een verdeling van het aantal te bouwen woningen over de kernen op basis van verwachte huishoudensgroei. In 2018 zijn in het kader van het Maatschappelijk Akkoord Tubbergen (in samenwerking met Mijn Dorp 2030 van de 9 kernen in de gemeente) zowel de potentiële inbreidingslocaties als de kwalitatieve behoefte in kaart gebracht. Dit heeft geresulteerd in een gemeentelijk woningbouwprogramma met een verdeling van het aantal te bouwen woningen over de kernen op basis van verwachte huishoudensgroei. Op basis van dit programma zijn plannen in voorbereiding genomen en dat we willen voortzetten. Figuur 3 uit de Woonvisie 2021 laat de bandbreedte voor de toekomstige woningbehoefte zien. Ten aanzien van de verwachte huishoudensgroei zijn er diverse prognosemodellen zoals Primos2020, de huishoudensprognose van het CBS en de ramingen van de RWP gebruikt.

Daarnaast zijn er op basis van actuele, lokale cijfers twee nieuwe scenario's doorgerekend. Deze gegevens zijn doorgetrokken naar de toekomst. Afhankelijk van de gegevens die in prognoses worden doorgerekend (en zelfs de periode waarover wordt teruggekeken) komen er verschillende voorspellingen uit verschillende prognoses. Daarom is niet één model leidend voor het bepalen van de huishoudensontwikkeling. Om deze reden gaan we uit van een bandbreedte waarbinnen de woningbehoefte zich de komende jaren zal ontwikkelen. De ondergrens wordt gevormd door het lage gemiddelde scenario van de RWP (2019): +365 woningen. Deze raming ging uit van een scenario waarin groei vooral het gevolg was van de eigen demografische ontwikkeling (het verwachte aantal geboorten afgezet tegen het aantal sterftegevallen).

De bovengrens gaat uit van een situatie waarin het gemiddelde vestigingsoverschot van de afgelopen jaren wordt voortgezet. In dit scenario zal de woningvraag vooral tot ongeveer 2030 groot zijn (+755 woningen), vooral vanwege het aantal vestigers in de gemeente in combinatie met de gezinsverdunning. Na 2030 zal het effect van de vergrijzing (geboorteoverschot slaat om in een sterfteoverschot) toenemen, maar zal er nog steeds een positief migratiesaldo zijn. De behoefte aan extra woningen blijft in dit scenario dus ook na 2030 bestaan, zij het in mindere mate dan daarvoor. Voor de komende jaren gaan we uit van een woningbehoefte die een middeling is van de verschillende prognoses die genoemd zijn in figuur 3. Dit betekent dat we uitgaan van een woningbehoefte van 640 woningen voor de periode 2020-2030. Gezien de huidige druk op de markt willen we deze woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren. Mochten we na de eerste vijf jaar meer woningen gebouwd hebben dan de geprognosticeerde behoefte, dan zullen we daar met onze woningbouwopgave na 2025 rekening mee houden. Daarnaast is het wenselijk om een ruimere plancapaciteit aan te houden dan enkel te koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat.

Willen we tijdig kunnen inspelen op de behoefte dan is een zachte plancapaciteit van 130% reëel; zo'n 830 woningen (ervan uitgaande dat 30% van de plannen niet of vertraagd wordt gerealiseerd). Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Tubbergen kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma per kern (Bron: bijlage II van de Woonvisie 2021). We willen echter ruimte geven aan goede plannen die mogelijk de woningbehoefte in een kern overstijgt. Om die ruimte te bieden, voegen we de woningbehoefte voor de grote en kleine kernen samen. Dit biedt meer flexibiliteit. De behoefte per kern blijft bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

19

echter het uitgangspunt. Inbreiding krijgt prioriteit boven uitbreiding In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. In Provinciaal verband (Regionale Woonagenda) is al aangegeven dat voor inbreidingsplannen de komende jaren geen kwantitatieve limiet wordt gesteld. Wel moeten deze plannen kwalitatief getoetst worden. In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Daarom zet de gemeente zich er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. De Regionale Woonagenda biedt ook die ruimte. Kwaliteitskader Woningbouw 2021 Naast de woonvisie is separaat ook een Kwaliteitskader opgesteld. Het geeft een woningbehoefteprofiel per doelgroep op gemeenteniveau en uitgewerkt per kern. Deze profielen zijn richtinggevend voor de toekomstige woningbouwopgave. Voor Albergen is het profiel als volgt: -

Starters

Er is behoefte aan goedkope koopwoningen. Daarbij moet gestreefd worden naar een grondgebonden woning of woning met grondgebonden uitstraling (boven- / benedenwoning). Daarnaast zoekt een deel van de starters een ruime koopwoning in het (middel)dure segment. -

Gezinnen/doorstromers

Men zoekt vooral een vrijstaande koopwoning. Deze zijn er in potentie voldoende, maar komen nu slechts beperkt beschikbaar. Op dit vlak ligt geen grote nieuwbouwopgave. -

Senioren

Deze groep groeit het sterkst de komende jaren. Men wenst vooral een grondgebonden woning, maar er is ook een substantiële vraag naar appartementen, mits deze op een goede plek staan. 3.1.2.4 Toetsing van de ontwikkeling aan de ladder In deze paragraaf is de behoefte van de in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkeling opgenomen. Daarvoor is eerst het ruimtelijk verzorgingsgebied bepaald. Vervolgens is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan op gemeenteniveau en op het niveau van de kern Albergen. Ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling is het noodzakelijk om in te zoomen op de afbakening van het ruimtelijk verzorgingsgebied. De omvang van het ruimtelijk verzorgingsgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per definitie samen met de bestuurlijke regio. Op bestuurlijk vlak vindt regionale afstemming van woningbouwprogrammering en plannen plaats binnen de regio Twente en de subregio Noord. Het zwaartepunt van het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde ontwikkeling ligt op een lager schaalniveau en komt grotendeels overeen met de kern Albergen zelf. Het betreft hier een (sub)lokaal ruimtelijk verzorgingsgebied: de kern Albergen en directe omgeving.

Uit de gemeentelijke gronduitgifte van woningbouwkavels in de kern Albergen blijkt dat de afgelopen 10 jaar in de verschillende fasen van het plan Weemselerveld in totaal 75 woningbouwkavels zijn uitgegeven en 1 complex aan de woningbouwcorporatie. Hiervan zijn er 64 verkocht aan mensen uit Albergen, 4 aan mensen buiten Albergen maar binnen de gemeente Tubbergen en 7 aan mensen van buiten de gemeente. Hiermee mag zijn aangetoond dat het ruimtelijk verzorgingsgebied grotendeels overeenkomt met de kern Albergen. De aard en de omvang van de in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling zijn bepalend voor de reikwijdte van het onderzoek naar de behoefte, de beschrijving van en het overleg over de behoefte. De omvang van het ruimtelijk verzorgingsgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per definitie samen met de bestuurlijke regio. Kwantitatieve behoefte De in de Woonvisie 2021+ gekozen middellijn van de verschillende prognoses voorziet in een huishoudensontwikkeling die in totaal 640 woningen vraagt voor de komende 10 jaar. Een verdeling over de verschillende kernen laat zien dat in de kern Albergen behoefte is aan 125 extra woningen. Er zijn naast

20

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

onderhavige woningbouwontwikkeling nog enkele woningontwikkeling meer, te weten een drietal verschillende inbreidingslocaties als particulier initiatieven, waarbij per saldo 22 woningen worden toegevoegd. Met dit bouwplan (45 woningen) zullen in totaal 67 woningen worden gerealiseerd; dit past binnen de berekende additionele behoefte zoals die is berekend in de Woonvisie 2021+. Kwalitatieve behoefte Ook in kwalitatieve zin voorziet het voorliggende plan in de concrete behoefte. Hiervoor is samen met de kern aan de hand van enquêtes en gesprekken met de specifieke doelgroepen de concrete behoefte van die doelgroepen nader in beeld gebracht. Hiermee is gekomen tot de onderhavige verkaveling. Een deel van de woonkavels heeft een omvang tot en met 250 m2 (9 kavels). Deze kavels zijn geschikt als kavels voor een starterswoning. De kavels voor de overige rijwoningen en de twee-onder-één-kapwoningen variëren in grootte van iets meer dan 250m2 tot ruim 350m2 en zijn geschikt voor een deel van de starters maar ook voor doorstromers en senioren. De overige 10 woningen betreffen woningen voor doorstromers/gezinnen (ook voor dit segment is kwantitatief beperkt uitbreiding nodig op basis van het Kwaliteitskader), maar zeker ook voor starters. Vanuit de nauwe contacten met de kernen is namelijk gebleken dat er onder de doelgroep starters ook een behoefte is aan grotere kavels.

De 2 onder een kap woningen voor senioren kunnen levensloopbestendig worden uitgevoerd. Behoefte kan deels binnen bestaand stedelijk gebied worden ontwikkeld De kern Albergen bevat enkele locaties die reeds ingezet zijn als inbreidingslocatie (zie hiervoor). Vanuit de kern is meermalen aangegeven dat er met name groepen starters de kern verlaten vanwege het gebrek aan mogelijkheden om op de woningmarkt te starten. Om op korte termijn te voorzien in deze concrete behoefte aan woningbouw in de kern Albergen is gekozen voor een uitbreidingslocatie aansluitend aan de meest recente uitbreiding. De onderhavige ontwikkeling is gezien de ruimtebehoefte ook niet als inbreidingslocatie te ontwikkelen. 3.1.2.5 Conclusie Geconcludeerd wordt dat de ladder voor duurzame verstedelijking geen belemmering vormt voor uitvoering van het bestemmingsplan.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de omgevingsverordening van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

21

gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase onderzocht of er sprake is van zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, het Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven.

In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

22

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

Figuur 3.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling nodig of mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Hierbij is onder andere het zorgvuldig en zuinig gebruiken van ruimte van belang die er voor staat dat in eerste instantie bestaande bebouwing en bebouwde percelen wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt. Artikel 2.1.2, lid 1: Principe van concentratie Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Doorwerking voor voorliggend bestemmingsplan: Zoals blijkt uit paragraaf 3.3.2 is in de gemeentelijke woningbouwprogrammering ook uitgegaan van woningbouw voor de lokale behoefte. Voorliggend voornemen voorziet hierin. De ontwikkeling wordt zoveel mogelijk in aansluiting op de bestaande kern beoogd. Hiermee is voldaan aan het principe van concentratie.

Gelet hierop wordt geconcludeerd dat dit plan voldoet aan artikel 2.1.2, lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.1.3, lid 1: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

23

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Doorwerking voor voorliggend bestemmingsplan: Vanuit het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik dient gekeken te worden of binnen de kern Albergen voorzien kan worden in de additionele woningbehoefte. Albergen kent meerdere kleinschalige inbreidingslocaties die over de afgelopen jaren invulling hebben gekregen of krijgen. Deze locaties zijn echter niet van voldoende omvang om in de gehele woningbehoefte voor de kern Albergen te voorzien. Er is daarom niet voldoende beschikbare ruimte voor de woonbehoefte in Albergen binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom is gekozen voor een woningbouwlocatie aan de oostkant van Albergen, in directe aansluiting bij de bestaande woonwijk aan deze zijde. Op deze wijze is er sprake van een uitbreiding in de groene omgeving, maar wel in zoveel mogelijk in samenhang en aansluiting met bestaande stedelijke functies. Het extra ruimtebeslag wordt hiermee zo beperkt mogelijk gehouden.

Gelet op het vorenstaande is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Doorwerking voor voorliggend plan: Met voorliggend plan worden agrarische cultuurgronden omgevormd naar een woningbouwlocatie. Het plan is vormgegeven in een stedenbouwkundig plan dat zoveel mogelijk rekening houdt met een goede overgang naar het buitengebied van Albergen en goede aansluiting vindt met bestaande woonfuncties in de omgeving. De onderhavige ontwikkeling sluit qua bebouwingsbeeld goed aan bij de reeds bestaande woonbebouwing, wordt goed ingepast door middel van een groenplan en levert derhalve een verbetering van ruimtelijk kwaliteit op. Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Doorwerking voor voorliggend bestemmingsplan: Het actuele gemeentelijk woningbouwprogramma is in overeenstemming met het Regionale Woonagenda Twente. Op de gronden in het plangebied kunnen op basis van voorliggend bestemmingsplan maximaal 45 woningen gerealiseerd worden. De bouw van deze woningen is passend binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma (zie ook paragraaf 3.3.2) en daarmee ook binnen de geldende woonafspraken, zoals deze tussen de gemeenten en provincie zijn gemaakt op basis van regionale afstemming (lid 3 en 4). Gelet hierop wordt voldaan aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

24

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie de locatie is rood aangepijld (bron: www.ruimtelijke plannen.nl)

Overijssel,

De locatie is gelegen op de grens van het gebied dat is aangemerkt als 'woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' (roze gebied in figuur 3.2) en het gebied dat is aangemerkt als 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' (lichtgroen in figuur 3.2). Het plangebied zelf is overigens geheel gelegen in het kleinschalig mixlandschap. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

Het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, willen we in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Doorwerking voor onderhavig plan: Ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend waarvan gemotiveerd afgeweken kan worden. In voorliggend geval is aangetoond dat de woningbehoefte niet kan worden opgevangen binnen de huidige kern, hierdoor is uitbreiding noodzakelijk. Het plangebied grenst aan bestaand stedelijk gebied en vormt hierdoor een geschikte uitbreidingslocatie. De ontwikkeling vormt geen belemmering voor overige functies in de omgeving (zie ook bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

25

Hoofdstuk 4). De nieuwe woningen passen zowel vanuit stedenbouwkundig als functioneel oogpunt goed in de omgeving en de woonbuurt wordt op een adequate wijze stedenbouwkundig en landschappelijk ingepast. Kortheidshalve wordt voor een nadere toelichting hierop verwezen naar het beeldkwaliteitsplan en het groenplan (Bijlage 1). Geconcludeerd wordt dat in voorliggend geval afgeweken kan worden van het geldende ontwikkelingsperspectief. Gebiedskenmerken Natuurlijke laag De natuurlijke laag geeft aan het gebied het kenmerk 'dekzandvlakte en ruggen' en 'beekdalen en natte laagtes' (zie figuur 3.3).

Figuur 3.3: Natuurlijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Dekzandvlakten zijn na de ijstijd door de wind gevormde zandlandschappen. Ze beslaan een groot deel van de provincie. De afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen met bijbehorende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. Opvallend is de overwegend oost-west georiënteerde richting van ruggen en dalen. Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren. De ambitie is de beekdalen als functionele en ruimtelijke dragende structuren van het landschap betekenis te geven. Ruimte voor water, continuïteit van het systeem zijn leidend. Tevens is de ambitie afwenteling van wateroverlast op stroomafwaarts gelegen gebieden te voorkomen door het beeksysteem als eenheid te beschouwen en het vasthouden van water te bevorderen. Tot slot zijn beekdalen belangrijke verbindingen voor mens, plant en dier. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dienen ze bij te dragen aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem.

Beiden zijn uitgangspunt bij (her)inrichting, net als (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen. Doorwerking voor onderhavig plan: 26

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

De planlocatie maakt reeds deel uit van in cultuur gebracht gebied. Het huidig gebruik is agrarisch, waarbij de percelen op regelmatige basis bewerkt worden voor dit gebruik. De natuurlijke laag is dan ook vrijwel niet zichtbaar binnen het plangebied. Desondanks wordt binnen het plan gewerkt met hoogteverschillen, waardoor een beleefbare omgeving juist versterkt wordt. Het plan past binnen de uitgangspunten voor de natuurlijke laag. Laag van het agrarisch cultuurlandschap De laag van het agrarisch cultuurlandschap kent het kenmerk 'jonge heide- en broekontginningslandschap' aan het gebied toe. In figuur 3.4 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven.

Figuur 3.4: Laag van het agrarische cultuurlandschap, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) De grote oppervlakte aan – voormalige – natte en droge heidegronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal; in de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Na de uitvinding van kunstmest ging deze functie verloren en werden deze gronden grotendeels in cultuur gebracht. Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten mt erven en de kenmerkende ruimtematen. Doorwerking voor onderhavig plan: Het voorliggend woningbouwplan brengt voldoende groene ruimten aan in het plangebied. Als gevolg van dit bestemmingsplan vindt een transformatie van het gebied plaats naar een woningbouwlocatie. De rechtlijnige structuren vanuit het landschap worden hierbij gerespecteerd en geaccentueerd door de aanleg van nieuw groen. Het plan doet geen afbreuk aan de herkenbaarheid van het agrarisch cultuurlandschap. Stedelijke laag In de stedelijke laag is het plangebied aangemerkt als 'informele trage netwerk' en als 'verspreide bebouwing' (witte kleur).

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

27

Figuur 3.5: Stedelijke laag (bron: Omgevingsvisie Overijssel (bron: www.overijssel.nl) De betreffende lagen geven weer dat in de huidige situatie nog geen sprake is van een stedelijke functie van het plangebied, zoals dit ook al eerder in de provinciale toetsing ter sprake is gekomen. Onderstaand wordt ingegaan op de toegekende kenmerken. Verspreide bebouwing De agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Elke boer deed dit naar eigen inzicht en afgestemd op de plaatselijke omstandigheden, maar wel volgens de wetmatigheden van het toenmalig landbouwsysteem. Door deze ‘eenheid in handelen’ ontstonden er samenhangende landschappen, die nu nog steeds herkenbaar zijn: essenlandschap, oude hoevenlandschappen, broek- en heideontginningen, veenlandschappen etc.. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft: de opbouw van erf, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landschap besloten liggen. Naast erven kent het buitengebied losliggende ‘gewone’ burgerwoningen met veelal een eigen, individueel karakter en eigen verhaal van ontstaan.

doorwerking voor onderhavig plan: Binnen het plangebied zijn geen bestaande erf of bebouwingstructuren aanwezig. Het voorliggend plan doet dan ook geen afbreuk aan eventuele waarden van verspreide bebouwing, wel is in het voorliggend stedenbouwkundig zoveel mogelijk rekening gehouden met een goede overgang tussen buitengebied en stedelijk gebied, door bijvoorbeeld duidelijke kapvormen en lage goothoogten te hanteren en landschappelijk bezien een passende inpassing te verzorgen. Informele trage netwerk Het informele trage netwerk is het ‘langzame’ netwerk (wandelpaden, fietspaden, ruiterpaden, vaarroutes) van de provincie, dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en het natuurlijke laag toegankelijk en ervaarbaar maakt. De oude zandwegen en paden vormen het basisstramien. doorwerking voor onderhavig plan: 28

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

Als ontwikkelingen plaats vinden in de gebieden die in de directe invloedssfeer van stad en dorp liggen (b.v. bedrijventerreinen, woonwijken) , dan dragen deze ontwikkelingen bij aan behoud en verkleining van de maaswijdte van het padennetwerk. Met voorliggend plan worden meerdere routestructuren voor langzaam verkeer in de dorpsrand van Denekamp aangebracht. Laag van de beleving Op grond van de 'Laag van de beleving' geldt voor het plangebied het kenmerk 'donkerte'.

Figuur 3.6: Laag van de beleving, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Doorwerking voor onderhavig plan: Met dit kenmerk wordt het contrast tussen lichte en donkere en drukke en stille gebieden weergegeven. De ‘donkere’ gebieden hebben een rustig en onthaast karakter en vormen hiermee een eigen kwaliteit voor mens en dier. Donkere gebieden vragen om een minimaal noodzakelijke toepassing van kunstlicht. De nieuwe woningen leveren, gelet op de aansluiting bij de bestaande kern van Albergen, geen onevenredige effecten ten aanzien van dit kenmerk. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

bestemmingsplan Weemselerveld fase 4, Albergen

29

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

Omgevingsvisie Tubbergen

De gemeenteraad van de gemeente Tubbergen heeft op 16 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Tubbergen, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Tubbergen en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld. De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn: 1. We doen het samen; 2. We geven het goed voorbeeld; 3. We wentelen niet af op volgende generaties; 4. We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. Leefbare kernen De gemeente Tubbergen wil kernen waar het lekker wonen is. Waar bedrijvigheid is en waar mensen werk kunnen vinden. Maar vooral ook kernen waar ruimte is om elkaar te ontmoeten en om samen te komen. Onze inwoners zien hun leefomgeving veranderen. Het wordt moeilijker om voorzieningen in stand te houden. Dit geldt voor winkels, horeca, kerken, kultuurhuizen, sportvoorzieningen en scholen. Aan de andere kant zien we ook nieuwe plannen en combinaties van functies van onderop die kernen juist krachtiger maken.

Van oudsher zijn inwoners van onze kernen gewend om de leefbaarheid van hun omgeving in eigen hand te nemen en te zorgen dat het er goed toeven is. Het versterken van de leefbaarheid van onze kernen wordt door inwoners en gemeente via MijnDorp al langer samen opgepakt. Dit willen we voortzetten aan de hand van vier speerpunten: voldoende voorzieningen; aantrekkelijk wonen; ruimte voor ondernemen; leefbare openbare ruimte. Aantrekkelijk wonen Betaalbaar wonen in je eigen gemeente De gemeente Tubbergen wil dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn. Inbreiden voor uitbreiden Vanuit de gemeente Tubbergen wil men graag binnen de grenzen van een kern bouwen. In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerkgebouw of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijkt de gemeente naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom is de gemeente samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past.

Kijken naar de toekomst Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen. In onze woonvisie kijken we op basis van onderzoek en gesprekken met alle betrokkenen vooruit op de vraag naar woningen. Als gemeente wordt geprobeerd erop te sturen dat het aanbod van woningen daarop aansluit. Hierbij houdt de gemeente de behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog. Toets De waardenkaart van de omgevingsvisie kent de volgende kernmerken toe: