Bijlage toelichting bp Hondebrink, Mariaparochie.pdf

Bestemmingsplan

Hondebrink, Mariaparochie

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.0183.MARBPHONDEBRINK-VG01

Hondebrink, Mariaparochie

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

7 7 7 8 9 9

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Ontstaansgeschiedenis en landschapstypologie 2.2 Huidige situatie 2.3 Toekomstige situatie

11 11 13 14

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

17 17 21 28

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.2 Milieuzonering 4.3 Geur

35 35 36 37

4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

37 38 40 41 42 44 45 46

Bodem Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Water Ecologie Archeologie en Cultuurhistorie Verkeer / parkeren

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Planopzet en systematiek 5.2 Toelichting op de regels

49 49 49

Hoofdstuk 6

53

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg 7.2 Zienswijzen

55 55 55

Bijlagen bij toelichting

57

Bijlage 1

inrichtingsplan

58

Bijlage 2

groenplan

60

Bijlage 3

aanmeldnotitie

62

Bijlage 4

besluit op aanmeldnotitie

69

2

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

Bijlage 5

verkennend bodemonderzoek

73

Bijlage 6

akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

289

Bijlage 7

waterhuishoudkundig plan

313

Bijlage 8

quickscan natuurwaarden

359

Bijlage 9

stikstofdepositieberekening

390

Bijlage 10

archeologisch verkennend onderzoek

420

Regels

439

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

441 441 446

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Bestemmingsregels Agrarisch - 1 Groen Verkeer Wonen Waarde - Archeologie Waarde - Archeologie 3 Waarde - Archeologie 4

447 447 450 452 454 459 461 463

Hoofdstuk 3 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

465 465 466 467 468 469

Hoofdstuk 4 Artikel 15 Artikel 16

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

471 471 472

Bijlagen bij regels

473

Bijlage 1

groenplan

474

Bijlage 2

waterhuiskundige maatregelen

476

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

3

4

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

Toelichting

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

5

6

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Ten zuidoosten van de bestaande woonwijk Leuvinksveld in Mariaparochie ligt een voormalig bedrijfsperceel. De locatie betrof tot voor kort een perceel met meerdere autobedrijven en een tankstation met LPG-installatie. Op deze locatie heeft de laatste eigenaar, familie Hondebrink, jarenlang een autobedrijf uitgeoefend. Sinds het staken van de eigen activiteiten is het bedrijfsperceel verhuurd geweest. De bebouwing is inmddels verouderd en heeft geen fraaie uitstraling. Er is daarom een plan ontwikkeld om woningbouw op de locatie realiseren in de vorm van een inbreiding van Mariaparochie. De bestaande bedrijfslocatie wordt hierbij omgevormd naar een onderdeel van woonwijk Leuvinksveld. Op deze wijze worden 19 extra woningen op de locatie gerealiseerd. De bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een reguliere woning. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied De betreffende woningbouwgrond is opgedeeld in drie percelen, kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie I, nummers 4595, 4437 en 4427. Daarnaast is een deel plangebied betrokken om de veiligheidszone voor LPG-opslag weg te bestemmen. De planlocatie ligt in de nabijheid van de wegen Almeloseweg aan de zuidzijde en de Slagenweg aan de oostzijde. Aan de west- en noordzijde is de bestaande woonbebouwing van het Leuvinksveld gelegen. Aan de overzijden van de omliggende wegen is agrarische cultuurgrond aanwezig. Onderstaand is de globale ligging en begrenzing ten opzichte van Mariaparochie weergegeven.

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

7

Figuur 1.1 & 1.2: Ligging en indicatieve begrenzing plangebied (rood aamgeduid) binnen de kern Mariaparochie (bron: Atlas van Overijssel)

1.3 Vigerend bestemmingsplan De projectlocatie ligt binnen de bestemmingsplannen 'LPG tankstations', 'Kleine Kernen', 'facetbestemmingsplan parkeren Tubbergen' en het (veeg)bestemmingsplan 'kernen gemeente Tubbergen'. Binnen het geldende kader heeft de locatie de bestemming 'Bedrijf' en een dubbelbestemming 'Waarde -Archeologie'. Hierbij zijn eveneens de functieaanduidingen 'garage', 'verkooppunt motorbrandstoffen met lpg', 'bedrijfswoning' en 'specifieke vorm van waarde - middelhoge archeologische verwachting' geprojecteerd. Verder is het perceel voorzien van diverse bouwvlakken en maatvoeringen. Op basis van het bestemmingsplan is de locatie daarmee hoofdzakelijk bestemd voor het bedrijfsmatig gebruik. De dubbelbestemming 'Waarde Archeologie' geeft aan dat tevens een archeologische verwachtingswaarde van toepassing is.

Figuur 1.3: uitsnede verbeelding omgeving projectgebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Het realiseren van een woningbouwontwikkeling is derhalve niet toegestaan binnen de huidige bestemming. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om deze ontwikkeling te realiseren.

8

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

1.4 De bij het plan behorende stukken Het onderhavige bestemmingsplan 'Hondebrink, Mariaparochie' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0183.MARBPHONDEBRINK-VG01); Bijlagen bij de toelichting; Regels; Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

9

10

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

Hoofdstuk 2

Het plan

2.1 Ontstaansgeschiedenis en landschapstypologie Mariaparochie is een klein, voornamelijk rooms-katholiek, kerkdorp in Twente in de Nederlandse provincie Overijssel. Het dorp ontstond in de afgelopen eeuw rond de parochiekerk Onze Lieve Vrouwe van Altijddurende Bijstand, waarvan ook de dorpsnaam afgeleid is, namelijk de dagelijkse naam van de parochie. Het dorp ligt ten noordoosten van Almelo. De kern Mariaparochie is opgedeeld in twee gemeenten, Almelo en Tubbergen. Dit brengt met zich mee dat ook in het verenigingsleven en de school de inwoners van de beide gemeenten vertegenwoordigd zijn. De kernen Harbrinkhoek - Mariaparochie vormen tezamen een dubbeldorp, omdat veel voorzieningen en verenigingen in de beide dorpen gedeeld worden. Het dubbeldorp Mariaparochie Harbrinkhoek ligt op de overgang van het oude cultuurlandschap (essen) en het ontginningenlandschap. Een overzicht van de ontwikkeling in de omgeving van het plangebied (rood omcirkeld) is in onderstaand figuur zichtbaar.

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

11

Figuur 2.1 Topografische kaarten omgeving uit 1950, 1970 en 2019 (Bron: Atlas van Overijssel)

12

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

2.2 Huidige situatie Ten zuidoosten van de bestaande woonwijk Leuvinksveld in Mariaparochie ligt het beoogde projectgebied voor de plannen van initiatiefnemers. De locatie betreft op dit moment een bedrijfsperceel en werd tot voor kort benut door meerdere autobedrijven en een tankstation met LPG. Op deze locatie heeft laatste eigenaar jarenlang een autobedrijf uitgeoefend, sinds het staken van de eigen activiteiten is het bedrijfsperceel verhuurd geweest.

Figuur 2.1 & 2.2: aanzichten plangebied uit 2016 vanaf Almeloseweg en Slagenweg (bron: Google Maps) Binnen het plangebied is diverse bebouwing aanwezig, waaronder de stellage van het tankstation, de bedrijfshallen van het voormalig autobedrijf en de bedrijfswoning. Het plangebied is nagenoeg volledig verhard (met uitzondering van een grasstrook voor de showroom aan de Almeloseweg). Omliggend aan de bedrijfspanden werden tot voor kort auto's gestald (ook zichtbaar in bovenstaande figuren). De locatie ligt in de nabijheid van de wegen Almeloseweg aan de zuidzijde en de Slagenweg aan de oostzijde. Aan de west- en noordzijde is de bestaande woonbebouwing van het Leuvinksveld gelegen. Aan de overzijden van de omliggende wegen is agrarische cultuurgrond aanwezig.

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

13

2.3 Toekomstige situatie 2.3.1

Gewenste inrichting

Het plan bestaat dan ook om het terrein te herontwikkelen naar een gemengd woningbouwplan voor in totaal 19 woningen. Het huidige stedenbouwkundige programma bestaat uit planvorming voor in totaal 12 dubbele woningen, 4 rijwoningen en 3 vrijstaande woningen. De ontwikkeling gaat daarnaast vergezeld van ruimte voor infrastructuur, groenvoorzieningen en parkeergelegenheid. Tevens is het de bedoeling dat de huidige bedrijfswoning op het perceel wordt omgezet naar een reguliere woning. Het stedenbouwkundig plan is weergegeven in figuur 2.3, waar de kavelindeling, infrastructuur en groen/waterberging is weergegeven. Het inrichtingsplan is tevens opgenomen in Bijlage 1.

Figuur 2.3: Toekomstige situatie plan Hondebrink (bron: Building Design Architectuur) 2.3.2

Infrastructuur

De ontsluiting van het woningbouwplan wordt gesitueerd op de Slagenweg. Het is de bedoeling om via deze aansluiting middels een lus een nieuwe woonstraat c.q. woonerf te creëren. Tevens zijn een aantal woningen rechtstreeks gesitueerd aan de Slagenweg en is één nieuwe woning gesitueerd aan de Almeloseweg. Het aantal woningen aan de Almeloseweg is zoveel mogelijk beperkt gehouden vanwege het feit dat dit de hoofdontsluitingsweg voor Mariaparochie en Harbrinkhoek betreft. Bovendien leent de Slagenweg hiervoor zich beter vanwege het 30 km/u snelheidsregime. Binnen het plangebied is een éénrichtingverkeer constructie gehanteerd zodat er een lus ontstaat voor aanwonenden en bezoekers om langs te rijden. Dit moet zorgen voor een goede doorstroming en benaderbaarheid, tevens is het een meerwaarde voor het woon- en leefklimaat van het gebied.

14

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

2.3.3

Beeldkwaliteit

Het plan voorziet totaal in 19 woningen, opgedeeld in 3 vrijstaande woningen, 12 twee-onder-een-kap woningen en 4 rijwoningen. De vrijstaande woningen zijn gepositioneerd aan de buitenranden en sluiten door de open bebouwingsstructuur aan op de bestaande bebouwingskarakteristieken uit de omgeving. De rijwoningen zijn gepositioneerd in de kern van het plangebied en vormen een solide wand aan de kop van de nieuwe hof. Op de overige kavels zijn tweekappers ingepast. Er zijn diverse richtlijnen voor de beeldkwaliteit geformuleerd. Voor het beeldkwaliteitsplan wordt parralel aan het bestemmingsplan een procedure doorlopen. De uitgangspunten voor beeldkwaliteit worden onderstaand toegelicht. Te beginnen met de uitgangspunten voor bebouwing: ORIËNTATIE voor zover de woningen aan de openbare ruimte liggen of van daaruit duidelijk zichtbaar zijn, hebben deze een alzijdig karakter waarmee de architectuur ‘reageert’ op de openbare ruimte. blinde gevels aan de zijde van de openbare ruimte zijn niet gewenst. de woning op de hoek van de Almeloseweg/slagenweg dient vanwege de bijzondere ligging te worden voorzien van een tweezijdige oriëntatie.

ARCHITECTUUR & DETAILLERING Woningen sluiten aan bij het dorpse bebouwingsbeeld, hebben een evenwichtige gevelcompositie met een sterke verticaliteit en ritmiek; bijbehorende bouwwerken en dakkapellen zijn ondergeschikt en worden vormgegeven in lijn met de archictectuur van de hoofdbouw; kozijnen en dakranden: passend in de architectuur van het gebouw. de detaillering is verfijnd, zorvuldig en afgestemd op de architectuur. belangrijke elementen als de entree, plint en dakrand krijgen extra aandacht. MATERIAAl- EN KLEURGEBRUIK de gevels worden voornamelijk opgebouwd uit metselwerk in een warme aardetint als hoofdmateriaal. de hellende daken worden bedekt met keramische pannen. per bouwvolume kan de kleur variëren van rood/oranje tot antraciet/zwart; rijwoningen onder één dak kennen dus dezelfde kleurtoepassing. bij toepassing van zonnepanelen moet gebruik worden gemaakt van panelen met zwarte (geanodiseerde) randen. ook dakpan-zonnepanelen (panelen in de vorm en kleur van de dakpan) zijn een goede optie. het kleurgebruik van bijbehorende bouwwerken is passend binnen het kleurenschema van de hoofdmassa. Richtlijnen buiteninrichting In plan De Brink wil de ontwikkelaar de mogelijkheden scheppen voor een blijvend duurzame wijk. Op stedenbouwkundig niveau wordt onder andere het hemelwater afgevoerd naar en geborgen in een centraal gelegen wadi en in de groenstroken.

Vanuit de wadi kan infiltratie in de bodem plaatsvinden. Hiermee wordt niet alleen overbelasting van het riool voorkomen maar ook uitdroging van de bodem tegengegaan. Op kavelniveau worden de erfafscheidingen die grenzen aan de openbare ruimte vormgegeven als natuurlijke groene elementen. Dit kan o.a. in de vorm van een volledig groene erfafscheiding zoals een haag. Dit heeft altijd de voorkeur vanwege het groene karakter. Voorbeelden van veel toegepaste natuurlijke erfafscheidingen zijn de Beukenhaag, Taxus, Liguster, Meidoorn en Hedera. Een natuurlijke erfafscheiding kan ook worden uitgevoerd als een hekwerk met begroeiing. Ook een combinatie van klimplanten en bouwkundige elementen is mogelijk, maar deze dienen elkaar dan af te wisselen met een verhouding van maximaal 1/3 gesloten tegenover 2/3 groen. Op die manier blijft het beoogde groene karakter van het plan in stand. in het plan wordt onderscheid gemaakt tussen lage hagen en hoge hagen. op de perceelsgrenzen waar geen haag is aangeduid kan naar eigen invulling een erfafscheiding worden gerealiseerd. Speelvoorzieningen en inrichtingselementen Op de centrale groenstrook zal ruimte worden gereserveerd voor speelvoorzieningen. Daarnaast zullen in het gebied ook inrichtingselementen worden toegepast zoals straatverlichting.

Deze objecten vormen onderdeel van het nieuwe woonerf en dienen daarom een bescheiden uitstraling te hebben. De kleurstelling is landelijk en/of traditioneel. vooral speelvoorzieningen hebben geen schreeuwerige, felle kleuren. Houten speeltoestellen versterken het landelijke karakter en hebben de voorkeur. Verhardingen bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

15

De verharding van straten is zoveel mogelijk doorlopende bestrating, met variatie in legverbanden voor de rijloper en parkeerstroken. Uitgangspunt bij het ontwerp van de bestrating is een in materiaal en kleur samenhangend rustig geheel maar wel met kleurvariatie. De nieuwe woonkavels worden ontsloten met elk een eigen oprit. Bewoners zijn vrij in de keuze van type verharding van de oprit. 2.3.4

Groenstructuur

Het toekomstig woongebied gaat vergezeld van een groenplan en -visie zoals deze in de paragraaf beeldkwaliteit reeds is toegelicht. Binnen de wijk worden daarom bomengroepen en solitaire bomen aangebracht. Tevens wordt gebruik gemaakt van sierheesters, hagen en groene erfafscheidingen. Het groenplan is zichtbaar in figuur 2.4 en in grootformaat via Bijlage 2 weergegeven.

Figuur 2.4 groenplan toekomstige situatie (bron: Borgerink Groendesign) 2.3.5

Omgevingsdialoog

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling en de bestemmingsplanprocedure hebben er overleggen en bijeenkomsten met de omgeving plaatsgevonden. Bijeenkomst omwonenden 12 mei 2021 Op 12 mei 2021 heeft een digitale bijeenkomst plaatsgevonden met omwonenden van het plangebied. De omwonenden hebben hiervoor allen een brief aan huis ontvangen. Deze bijeenkomst was digitaal in verband met de destijds geldende corona-maatregelen. Gedurende de avond hebben initiatiefnemers een presentatie van de plannen voor de herontwikkeling van locatie Hondebrink in Mariaparochie gegeven en zijn diverse vragen gesteld en/of opmerkingen omtrent de plannen gemaakt. De vragen hadden met name betrekking op de overgang van het plangebied naar de bestaande woonwijk Leuvinksveld. Onder andere ging het over de wijze waarop de erfafscheiding plaats gaat vinden aan deze zijde. Daarnaast of een bestaande brandgang achter De Kievit behouden zou worden. In gesprek is zoveel mogelijk antwoord verschaft op de vragen en zijn voorstellen in de planvorming gedaan. Doorwerking omgevingsdialoog in onderhavig plan: Met omwonenden is afgesproken dat overleg plaats vindt over de wijze waarop de erfafscheiding tussen de bestaande woonwijk en het plangebied gerealiseerd gaat worden. Gezien de meerdere grondeigenaren is het wenselijk om hier eenheid in te creëren.

In dit bestemmingsplan worden hiervoor geen additionele regels gesteld maar dit wordt privaat geregeld.

16

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het ontwikkelen van een sterk en gezonde regio doordat de kern Mariaparochie de mogelijkheid verkrijgt om (deels) te voorzien in een lokale woonbehoefte. Het plan is niet in strijd met nationale belangen en past binnen de prioriteiten van de NOVI. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

3.1.2.1 Inleiding De zgn. laddertoets die is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes en zo nodig wordt onderzoek gedaan naar behoefte aan de in het bestemmingsplan voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van dit toetsingskader nadrukkelijk in de plantoelichting wordt gemotiveerd en afgewogen. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (uitspraken van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 (Hengelo) en van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven). Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Dit betekent dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied een nadrukkelijke motivering nodig is, dat wil zeggen in aanvulling op de algemene vereisten van artikel 3.1.6, eerste lid, van het Bro, waarom niet in het bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen. bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

17

Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Bestaand stedelijk gebied is in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro gedefinieerd als: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt, is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Dit neemt niet weg dat aan de eisen van het eerste lid van artikel 3.1.6 van het Bro dient te worden voldaan. Bij de toets of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient onder meer beoordeeld te worden of de in het plan voorziene bestemmingen passende bestemmingen zijn (ABRvS 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2294 (Weert) en of de mogelijk gemaakte ontwikkeling voorziet in een behoefte (ABRvS 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:943 (Ermelo)). De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling dient met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan te zijn onderbouwd (ABRvS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2471 (Weststellingwerf)).

3.1.2.2 Het plan Het plangebied is gelegen in het dorp Mariaparochie, op de locatie waar momenteel nog een garagebedrijf is gevestigd (waarin meerdere bedrijfjes zijn gevestigd) welke is gevestigd aan de Slagenweg/Almeloseweg. Het betreft een bebouwd bedrijfsperceel, gelegen op de hoek Slagenweg/Almeloseweg tegen de bestaande bebouwing van de kern Mariaparochie. De locatie is in de huidige situatie met bedrijfsgebouwen bebouwd. Het plangebied wordt globaal begrensd door de Slagenweg en de Almeloseweg aan respectievelijk de oost- en de zuidzijde en woningbouw aan de noord- en westzijde. De ruimtelijke en functionele structuur van de directe omgeving bestaat voornamelijk uit woningbouw en agrarische gronden. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een woningbouwontwikkeling op gronden die momenteel bebouwd en ingericht zijn als bedrijf. Het plan voorziet in totaal in 19 woningbouwkavels, in de vorm van 4 rijwoningen, 12 twee-onder-een kap-/geschakelde woningen en 3 vrijstaande woningen. Naast woonkavels wordt binnen het projectgebied infrastructuur, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen aangelegd. In totaal 12 woonkavels hebben een omvang tot en met 250 m². Het gaat hierbij om rijwoningen en twee-onder-een-kap woningen. Dit betreffen starterskavels.

De overige twee-onder-één-kapwoningen zijn gesitueerd op kavels (iets) ruimer dan 250m2 en geschikt voor meerdere doelgroepen. De woningen worden georiënteerd op de Slagenweg, in die zin dat het plan hierop ontsloten is. De te realiseren woningen krijgen overwegend een goot- en bouwhoogte van respectievelijk maximaal 6 en 10 meter. De nokrichting van de woningen is gevarieerd. Tot slot bestaat de mogelijkheid om bij de woningen aan- en bijgebouwen te realiseren. Deze kunnen dienst doen als berging/garage bij de woningen of als (extra) woonruimte (bijv. woon-/slaapkamer) in geval van een levensloopbestendige woning. De overige gronden binnen het plangebied worden ingericht met infrastructuur, groen- en water huishoudkundige voorzieningen, met centraal gelegen een wadi waarin het overtollige hemelwater zal worden opgevangen. Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is in beginsel sprake als het bestemmingsplan voorziet in meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro kunnen worden aangemerkt (ABRvS 25 maart 3015, ECLI:NL:RVS:2015:953). Gelet op de voorziene ontwikkeling is er sprake van een nieuwe stedelijke functie binnen bestaand stedelijk gebied.

Daarom is er voor deze ontwikkeling hierna een beschrijving van de behoefte opgenomen en gemotiveerd waarom de behoefte al dan niet kan in het bestaand stedelijk gebied. 3.1.2.3 De Woonvisie 2021 De 'Woonvisie 2021+' is op 6 juli 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Tubbergen vastgesteld. De woonvisie bevat het woonbeleid van de gemeente Tubbergen voor de komende jaren en is gebaseerd op cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Met het vaststellen van de woonvisie biedt de gemeenteraad een kwantitatief en kwalitatief kader voor woningbouwontwikkelingen in de gemeente Tubbergen. Woningbouwprogramma De gemeente Tubbergen heeft in het verleden altijd een realistische koers gevaren als het ging om woningbouwontwikkeling en grondaankopen. Pas als een plan voor circa 90% was uitgegeven, werd een volgend woningbouwplan in ontwikkeling genomen. Van projectontwikkeling was nagenoeg geen sprake. In 2017 zijn de regionale woonafspraken Twente (RWP) gemaakt. Ze waren gebaseerd op Primos2017 en de 18

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

LVDV en vormden voor de Twentse gemeenten het kader voor de woonprogrammering. Op basis van deze (in 2019 geactualiseerde) regionale afspraken is het gemeentelijk woningbouwprogramma opgesteld met een verdeling van het aantal te bouwen woningen over de kernen op basis van verwachte huishoudensgroei. In 2018 zijn in het kader van het Maatschappelijk Akkoord Tubbergen (in samenwerking met Mijn Dorp 2030 van de 9 kernen in de gemeente) zowel de potentiële inbreidingslocaties als de kwalitatieve behoefte in kaart gebracht. Dit heeft geresulteerd in een gemeentelijk woningbouwprogramma met een verdeling van het aantal te bouwen woningen over de kernen op basis van verwachte huishoudensgroei. Op basis van dit programma zijn plannen in voorbereiding genomen en dat we willen voortzetten. Figuur 3 uit de Woonvisie 2021 laat de bandbreedte voor de toekomstige woningbehoefte zien. Ten aanzien van de verwachte huishoudensgroei zijn er diverse prognosemodellen zoals Primos2020, de huishoudensprognose van het CBS en de ramingen van de RWP gebruikt. Daarnaast zijn er op basis van actuele, lokale cijfers twee nieuwe scenario's doorgerekend. Deze gegevens zijn doorgetrokken naar de toekomst. Afhankelijk van de gegevens die in prognoses worden doorgerekend (en zelfs de periode waarover wordt teruggekeken) komen er verschillende voorspellingen uit verschillende prognoses.

Daarom is niet één model leidend voor het bepalen van de huishoudensontwikkeling. Om deze reden gaan we uit van een bandbreedte waarbinnen de woningbehoefte zich de komende jaren zal ontwikkelen. De ondergrens wordt gevormd door het lage gemiddelde scenario van de RWP (2019): +365 woningen. Deze raming ging uit van een scenario waarin groei vooral het gevolg was van de eigen demografische ontwikkeling (het verwachte aantal geboorten afgezet tegen het aantal sterftegevallen).

De bovengrens gaat uit van een situatie waarin het gemiddelde vestigingsoverschot van de afgelopen jaren wordt voortgezet. In dit scenario zal de woningvraag vooral tot ongeveer 2030 groot zijn (+755 woningen), vooral vanwege het aantal vestigers in de gemeente in combinatie met de gezinsverdunning. Na 2030 zal het effect van de vergrijzing (geboorteoverschot slaat om in een sterfteoverschot) toenemen, maar zal er nog steeds een positief migratiesaldo zijn. De behoefte aan extra woningen blijft in dit scenario dus ook na 2030 bestaan, zij het in mindere mate dan daarvoor. Voor de komende jaren gaan we uit van een woningbehoefte die een middeling is van de verschillende prognoses die genoemd zijn in figuur 3. Dit betekent dat we uitgaan van een woningbehoefte van 640 woningen voor de periode 2020-2030. Gezien de huidige druk op de markt willen we deze woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren. Mochten we na de eerste vijf jaar meer woningen gebouwd hebben dan de geprognosticeerde behoefte, dan zullen we daar met onze woningbouwopgave na 2025 rekening mee houden. Daarnaast is het wenselijk om een ruimere plancapaciteit aan te houden dan enkel te koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat.

Willen we tijdig kunnen inspelen op de behoefte dan is een zachte plancapaciteit van 130% reëel; zo'n 830 woningen (ervan uitgaande dat 30% van de plannen niet of vertraagd wordt gerealiseerd). Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Tubbergen kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma per kern (Bron: bijlage II van de Woonvisie 2021). We willen echter ruimte geven aan goede plannen die mogelijk de woningbehoefte in een kern overstijgt. Om die ruimte te bieden, voegen we de woningbehoefte voor de grote en kleine kernen samen. Dit biedt meer flexibiliteit. De behoefte per kern blijft echter het uitgangspunt. Inbreiding krijgt prioriteit boven uitbreiding bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

19

In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. In Provinciaal verband (Regionale Woonagenda) is al aangegeven dat voor inbreidingsplannen de komende jaren geen kwantitatieve limiet wordt gesteld. Wel moeten deze plannen kwalitatief getoetst worden. In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Daarom zet de gemeente zich er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. De Regionale Woonagenda biedt ook die ruimte. Kwaliteitskader Woningbouw 2021 Naast de woonvisie is separaat ook een Kwaliteitskader opgesteld. Het geeft een woningbehoefteprofiel per doelgroep op gemeenteniveau en uitgewerkt per kern. Deze profielen zijn richtinggevend voor de toekomstige woningbouwopgave. Voor het dubbeldorp Harbinkhoek-Mariaparochie is het profiel als volgt: Starters Men heeft behoefte aan een grondgebonden koopwoning, vooral in het goedkope segment tot, maar ook in het middeldure segment.

Gezinnen/doorstromers Een groot deel van de woningvoorraad bestaat uit ruime grondgebonden woningen. Doelgroep neemt de komende jaren wel af. Waarschijnlijk vooral vervangingsopgave maar ook beperkte nieuwbouwopgave. Senioren Deze groep groeit het sterkst de komende jaren, terwijl het aanbod beperkt is. Men wenst vooral een grondgebonden woning, maar ook appartementen zijn op beperkte schaal mogelijk. Ook vraag naar hofjeswonen. 3.1.2.4 Toetsing van de ontwikkeling aan de ladder In deze paragraaf is de behoefte van de in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkeling opgenomen. Daarvoor is eerst het ruimtelijk verzorgingsgebied bepaald. Vervolgens is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan op gemeenteniveau en op het niveau van de kern Harbrinkhoek-Mariaparochie. Ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling is het noodzakelijk om in te zoomen op de afbakening van het ruimtelijk verzorgingsgebied. De omvang van het ruimtelijk verzorgingsgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per definitie samen met de bestuurlijke regio. Op bestuurlijk vlak vindt regionale afstemming van woningbouwprogrammering en plannen plaats binnen de regio Twente en de subregio Noord.

Het zwaartepunt van het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde ontwikkeling ligt op een lager schaalniveau en komt grotendeels overeen met de kern Harbrinkhoek-Mariaparochie zelf. Het betreft hier een (sub)lokaal ruimtelijk verzorgingsgebied: de kern en directe omgeving. Uit onderzoek naar de kaveluitgifte van de meest recente woningbouwplannen in de kern Harbrinkhoek-Mariaparochie blijkt dat vanaf medio 2010 25 kavels zijn verkocht. Hiervan zijn er 11 verkocht aan mensen uit de kern Harbrinkhoek-Mariaparochie, 4 aan de Woningstichting Tubbergen en 3 uit een andere kern van de gemeente Tubbergen. Er zijn 7 kavels verkocht aan mensen van buiten de gemeente (6 uit de gemeente Almelo en 1 uit de gemeente Houten). Uit de verhuisbewegingen van en naar Harbrinkhoek-Mariaparochie blijkt dat ongeveer 37% van de personen die naar Mariaparochie verhuizen, uit de eigen gemeente komen en 57% uit de regio. Hiermee mag zijn aangetoond dat het ruimtelijk verzorgingsgebied grotendeels overeenkomt met de kern Harbrinkhoek-Mariaparochie. De aard en de omvang van de in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling zijn bepalend voor de reikwijdte van het onderzoek naar de behoefte, de beschrijving van en het overleg over de behoefte. De omvang van het ruimtelijk verzorgingsgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per definitie samen met de bestuurlijke regio.

Kwantitatieve behoefte De in de Woonvisie 2021+ gekozen middellijn van de verschillende prognoses voorziet in een huishoudensontwikkeling die in totaal 640 woningen vraagt voor de komende 10 jaar. Een verdeling over de verschillende kernen laat zien dat in de kern Harbrinkhoek-Mariaparochie behoefte is aan 50 extra woningen. Er is naast onderhavige woningbouwontwikkeling in Mariaparochie, momenteel ook een woningbouwontwikkeling in 20

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

voorbereiding in Harbrinkhoek. In dat plan komen 20 woningbouwkavels, met name gericht op de doelgroep senioren. Gezamenlijk zullen in beide woningbouwplannen in totaal 39 woningen worden gerealiseerd; dit past binnen de berekende additionele behoefte zoals die is berekend in de Woonvisie 2021+. Kwalitatieve behoefte Ook in kwalitatieve zin voorziet het voorliggende plan in de concrete behoefte. Hiervoor is samen met de kern aan de hand van enquêtes en gesprekken met de specifieke doelgroepen de concrete behoefte van die doelgroepen nader in beeld gebracht. De onderhavige verkaveling is hier op afgestemd. Een deel van de woonkavels heeft een omvang tot en met 250 m2 (7 kavels). Deze kavels zijn geschikt als kavels voor een starterswoning dan wel levensloopbestendige woning. Het gaat hierbij om alle rijwoningen en 4 twee-onder-een-kap-woningen. De overige 8 woningen betreffen woningen voor doorstromers/gezinnen (ook voor dit segment is kwantitatief beperkt uitbreiding nodig op basis van het Kwaliteitskader), maar eventueel ook voor starters. Vanuit de nauwe contacten met de kernen is namelijk gebleken dat er onder de doelgroep starters ook een behoefte is aan grotere kavels. Enkele twee-onder-een-kap woningen voor senioren kunnen levensloopbestendig worden uitgevoerd.

Behoefte kan binnen bestaand stedelijk gebied worden ontwikkeld In de kern Harbrinkhoek-Mariaparochie is het onderhavige woningbouwplan geprojecteerd op een bedrijvenbestemming; een (voormalig) garagebedrijf. Met de aankoop van deze locatie wordt ingezet op transformatie op een inbreidingslocatie in een kleine kern. 3.1.2.5 Conclusie Geconcludeerd wordt dat de ladder voor duurzame verstedelijking geen belemmering vormt voor uitvoering van het bestemmingsplan.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

21

gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving.

Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

22

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. In Hierbij is onder andere het principe van 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik' (artikel 2.1.3) van belang die er voor staat dat in eerste instantie bestaande bebouwing en stedelijk gebied wordt benut, voordat er nieuwbouw in de groene omgeving plaatsvindt. artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

lid 2 Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt: dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Doorwerking voor voorliggend plan: Op grond van de Omgevingsverordening Overijssel wordt de Groene omgeving aangemerkt als: "de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied". Onder bestaand bebouwd gebied wordt verstaan: "de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro". Een stedelijke functie wordt in de Omgevingsverordening aangemerkt als "functies van steden en dorpen zoals wonen, bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke, educatieve, culturele en religieuze voorzieningen met de bijbehorende infrastructuur, stedelijk water en stedelijk groen".

Het voorliggend plangebied wordt aangemerkt als gronden met stedelijke functies omdat binnen het plangebied een bedrijfsbestemming geldt. Derhalve kan worden geconcludeerd dat het plan behoort tot het bestaand stedelijk gebied en geen extra ruimtebeslag door bouwen en verharden legt op de Groene Omgeving. Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen (lid 1) Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Doorwerking voor voorliggend plan: Op de gronden binnen het plangebied worden als gevolg van het voornemen 19 extra woningen toegevoegd. Dit aantal is passend binnen de kwantitatieve behoefte die voor de overige kernen in de gemeente Tubbergen geldt. Het voornemen past daarmee binnen het actuele gemeentelijk woningbouwprogramma en is in overeenstemming met het RWP Twente (april 2017), zie voor een nadere toetsing aan de behoefte ook de paragraaf voor de ladder van duurzame verstedelijking, 3.1.2 in deze toelichting. artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

Doorwerking voor voorliggend plan: Met voorliggend plan wordt een inmiddels leegstaand bedrijfsperceel omgevormd naar een woningbouwlocatie. De voorheen aanwezige bedrijvigheid (autobedrijf en tankstation) wordt hiermee van de locatie verwijderd. De bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

23

omgeving kenmerkt zich door de aanwezigheid van woonwijk Het Leuvinksveld in Mariaparochie. De onderhavige ontwikkeling sluit qua bebouwingsbeeld goed aan bij de reeds bestaande woonbebouwing. Dit levert een verbetering van ruimtelijk kwaliteit op. Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel) Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). De plannen van initiatiefnemers geven invulling aan transformatie van een bedrijfslocatie naar een woningbouwlocatie. Hierbij wordt ook gekeken naar de opgaves als het gaat om verduurzaming en rekening houdende met relevante milieuaspecten en bergingsopgaves. De plannen doen hiermee geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied en leveren geen extra belemmeringen op voor functies in de omgeving.

Gebiedskenmerken Natuurlijke laag

24

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

De natuurlijke laag geeft aan het gebied het kenmerk 'Beekdalen en natte laagtes' (zie figuur 3.3).

Figuur 3.3: Natuurlijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren. De ambitie is de beekdalen als functionele en ruimtelijke dragende structuren van het landschap betekenis te geven. Ruimte voor water, continuïteit van het systeem zijn leidend. Tevens is de ambitie afwenteling van wateroverlast op stroomafwaarts gelegen gebieden te voorkomen door het beeksysteem als eenheid te beschouwen en het vasthouden van water te bevorderen. Tot slot zijn beekdalen belangrijke verbindingen voor mens, plant en dier. In onderhavig plangebied is reeds sprake van een bestaand stedelijk gebied. Het gebied is al langdurig gebouwd en de natuurlijk laag is niet zozeer waarneembaar binnen het gebied. Wel wordt rekening gehouden met ruimte voor water binnen het plangebied door de aanleg van waterbergingsmogelijkheden ten behoeve van de woningbouwontwikkeling. Dit voorkomt afwenteling op de omgeving en geeft hiermee wel invulling aan de geformuleerde doelstellingen voor dergelijke gebieden. Het plan doet geen verdere afbreuk aan de kenmerken van de natuurlijke laag.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap De laag van het agrarisch cultuurlandschap kent het kenmerk 'jonge heide en broekontginningslandschap' aan het gebied toe. In figuur 3.4 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven.

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

25

Figuur 3.4: Laag van het agrarische cultuurlandschap, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) De laag van het agrarisch cultuurlandschap kent het kenmerk 'jong heide- en broekontginningslandschap' aan het gebied toe. De grote oppervlakte aan – voormalige – natte en droge heidegronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap. Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het ‘inbreidings’landschappen met een rommelige driehoekstructuren als resultaat. Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen. Voorliggend plan voorziet in een transformatie van een bestaand bedrijfsperceel naar een woningbouwontwikkeling. De gronden zijn hiermee reeds bestaand bebouwd gebied en de ontwikkeling doet dan ook geen afbreuk aan de laag van agrarisch cultuurlandschap, omdat deze kenmerken reeds vrijwel niet meer waarneembaar zijn binnen het plangebied. Stedelijke laag Voor de stedelijke laag geldt het kenmerk 'woonwijken 1955 - nu'.

26

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

Figuur 3.5: stedelijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) De gronden in het plangebied zijn aangemerkt als 'woonwijken 1955-nu', net zoals omliggende woonbebouwing in de kern Marparochie. Ambitie is om bij herstructurering van de wijk wordt voortgeborduurd op de bestaande kwaliteiten van de bebouwing en het stedenbouwkundig ontwerp en deze verwijst naar de voormalige natuurlijke laag en die van het agrarisch cultuurlandschap door bijvoorbeeld nog resterende sloten- en beplantingspatronen te benutten dan wel te herintroduceren. Nieuwe bebouwing dient zich in aard, maat en karakter van het grotere geheel te voegen maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. De wijk zal als een afzonderlijke woonstraat binnen de wijk Leuvinksveld herkenbaar zijn. De 'ingekapselde' ligging tussen de wegen Almeloseweg en Slagenweg en de bestaande woongebouwing, draagt daar aan bij. Bij de totstandkoming van de stedenbouwkundige opzet van het woningbouwplan is voor zover mogelijk gebruikt gemaakt van bestaande structuren. Dit geldt met name voor de aansluiting op bestaande wegen (aansluiting wijk op Slagenweg en Almeloseweg.

Qua maatvoering wordt aangesloten op de maatvoering van bestaande woonbebouwing in de omgeving en hierbij is ook rekening gehouden met de ligging in de dorpsrand (bebouwing aan de rand minder massaal). De groenstructuren maken onderdeel uit van het wijkontwerp. Hiermee wordt invulling gegeven aan de doelstellignen voor de stedelijke laag. Laag van de beleving In de Laag van de beleving heeft het plangebied zelf geen kenmerken. De Almeloseweg is als historische route aangegeven op de Laag van de beleving. Dit heeft geen gevolgen voor de planvorming. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

27

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

Omgevingsvisie Tubbergen

De gemeenteraad van de gemeente Tubbergen heeft op 16 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Tubbergen, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Tubbergen en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld. De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn: 1. We doen het samen; 2. We geven het goed voorbeeld; 3. We wentelen niet af op volgende generaties; 4. We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. Leefbare kernen De gemeente Tubbergen wil kernen waar het lekker wonen is. Waar bedrijvigheid is en waar mensen werk kunnen vinden. Maar vooral ook kernen waar ruimte is om elkaar te ontmoeten en om samen te komen. Onze inwoners zien hun leefomgeving veranderen. Het wordt moeilijker om voorzieningen in stand te houden. Dit geldt voor winkels, horeca, kerken, kultuurhuizen, sportvoorzieningen en scholen. Aan de andere kant zien we ook nieuwe plannen en combinaties van functies van onderop die kernen juistkrachtiger maken.

Van oudsher zijn inwoners van onze kernen gewend om de leefbaarheid van hun omgeving in eigen hand te nemen en te zorgen dat het er goed toeven is. Het versterken van de leefbaarheid van onze kernen wordt door inwoners en gemeente via MijnDorp al langer samen opgepakt. Dit willen we voortzetten aan de hand van vier speerpunten: voldoende voorzieningen; aantrekkelijk wonen; ruimte voor ondernemen; leefbare openbare ruimte Aantrekkelijk wonen Betaalbaar wonen in je eigen gemeente Wij willen dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn. Inbreiden voor uitbreiden Vanuit de gemeente Tubbergen wil men graag binnen de grenzen van een kern bouwen. In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerkgebouw of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijkt de gemeente naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom is de gemeente samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past.

Kijken naar de toekomst Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen. In onze woonvisie kijken we op basis van onderzoek en gesprekken met alle betrokkenen vooruit op de vraag naar woningen. Als gemeente wordt geprobeerd erop te sturen dat het aanbod van woningen daarop aansluit. Hierbij houdt de gemeente de behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog. Toets De waardenkaart van de omgevingsvisie kent de volgende kernmerken toe:

28

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

Figuur 3.6: uitsnede waardenkaart omgevingsvisie, plangebied rood omcirkeld De waarden bij het kenmerk 'landelijke kernen' luiden als volgt: kernen met kleinschalige bebouwing verbonden met het buitengebied; rafelige en afwisselende dorpsranden; een groene omgeving; aanwezigheid van ontmoetingsplekken; in veel kernen met een kerk als belangrijkste gebouw in het dorpssilhouet; tevens is er op enkele plekken karakteristieke bebouwing aanwezig. Bij ontwikkeling dient ingespeeld te worden op: het kleinschalige bebouwingsbeeld; aanwezigheid van en zicht op groen en bomen in de kern; behoud van (het zicht op) de kerk en de beleefbaarheid van karakteristieke bebouwing; mogelijkheden om te ontmoeten; de verbondenheid met het buitengebied; de afwisselende dorpsrand; de zichtbaarheid en toegankelijkheid van het omringende landschap met waardevolle cultuurhistorische elementen. Het voorliggend plan is een invulling van een inbreidingslocatie ten behoeve van woningbouw binnen Mariaparochie. Het plan geeft hiermee invulling aan een lokale behoefte voor woningen. Het type woningen is afgestemd op de woonvsiie en woningmarktanalyse van de gemeente Tubbergen. Qua ontwikkeling wordt een verouderde bedrijfslocatie uit de dorpsrand van Mariaparochie gesaneerd. Hier komt woningbouw voor in de plaats, waardoor een pretiger en kleinschaliger aanzicht ontstaat.

De ontwikkeling wordt op een passende wijze in de omgeving opgenomen en draagt bij aan een verbetering van ruimtelijke kwaliteit. Hiermee past het plan uitstekend binnen de kaders van de Omgevingsvisie Tubbergen. 3.3.2

Woonvisie 2021+ gemeente Tubbergen

De 'Woonvisie 2021+' is op 6 juli 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Tubbergen vastgesteld. De woonvisie bevat het woonbeleid van de gemeente Tubbergen voor de komende jaren en is gebaseerd op cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Met het vaststellen van de woonvisie biedt de gemeenteraad een kwantitatief en kwalitatief kader voor woningbouwontwikkelingen in de gemeente Tubbergen. Woningbouwprogramma Voor de periode 2020-2030 gaat de gemeente uit van een woningbehoefte van 640 woningen. Vanwege de huidige druk op de markt wil de gemeente deze woningbouwopgave zoveel mogelijk tussen 2020 en 2025 realiseren. Daarnaast houdt de gemeente een ruimere plancapaciteit aan dan enkel te koersen op de verwachte

bestemmingsplan Hondebrink, Mariaparochie

29

woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. De gemeente wil hier tijdig op kunnen inspelen. Er wordt uitgegaan van een zachte plancapaciteit van 130%, zo'n 830 woningen. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma per kern. De gemeente geeft echter ruimte aan goede plannen die mogelijk de woningbehoefte per kern overstijgt. Hieronder is de woningbehoefte per kern opgenomen.

Figuur 3.7: overzicht behoefte en plancapaciteit kernen gemeente Tubbergen Inbreiding krijgt prioriteit boven uitbreiding In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. In Provinciaal verband (Regionale Woonagenda) is al aangegeven dat voor inbreidingsplannen de komende jaren geen kwantitatieve limiet wordt gesteld. Wel moeten deze plannen kwalitatief getoetst worden. In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Daarom zet de gemeente zich er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. De Regionale Woonagenda biedt ook die ruimte. Kwaliteitskader Woningbouw 2021 Naast de woonvisie is separaat ook een Kwaliteitskader opgesteld. Het geeft een woningbehoefteprofiel per doelgroep op gemeenteniveau en uitgewerkt per kern. Deze profielen zijn richtinggevend voor de toekomstige woningbouwopgave.

Voor Harbrinkhoek-Mariaparochie is het profiel als volgt: Starters Men heeft behoefte aan een grondgebonden koopwoning, vooral in het goedkope segment tot, maar ook in het middeldure segment. Gezinnen/doorstromers Een groot deel van de woningvoorraad bestaat uit ruime grondgebonden woningen. Doelgroep neemt de komende jaren wel af. Waarschijnlijk vooral vervangingsopgave maar ook beperkte nieuwbouwopgave. Senioren Deze groep groeit het sterkst de komende jaren, terwijl het aanbod beperkt is. Men wenst vooral een grondgebonden woning, maar ook appartementen zijn op beperkte schaal mogelijk. Ook vraag naar hofjeswonen. Toets Prognoses laten zien dat in de kernen Harbrinkhoek-Mariaparochie behoefte is aan 40 extra woningen. Met dit 30