Document · PDF

Bijlage TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie Geesteren_Motivering

Gemeenteraad Tubbergen 22 september 2026, gemeente TubbergenBij agendapunt: 8: TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie Geesteren26.878 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Status: vastgesteld Bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC Locatie Geesteren Status: vastgesteld Datum: IMRO-Code: NL.IMRO.0183.TAMGKTENCATE-VG01 Auteur(s):

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie Geesteren Motivering bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie G eesteren 3 4 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie Geesteren Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Inleiding en aanduiding plangebied 1.1.1 Aanleiding Voorliggend ruimtelijke motivering heeft betrekking op de herontwikkeling van het LTC terrein aan de Langeveenseweg in Geesteren. Het betreft een voormalig bedrijfspand aan de Langeveenseweg 55 aan de noordzijde van Geesteren. De ontwikkeling omvat de bouw van 61 woningen in een divers programma: 12 rijwoningen, sociale huur; 12 rijwoningen, koop, betaalbaar; 6 levensloopbestendige woningen; 18 twee-onder-kapwoningen; 13 vrijstaande woningen. Het terrein heeft een bedrijfsfunctie. Deze functie sluit niet langer aan bij de actuele ruimtelijke en maatschappelijke behoeften van Geesteren. De voorgestelde ontwikkeling speelt in op de toenemende woningvraag in de regio en voorziet in een breed woningaanbod voor diverse doelgroepen, waaronder starters, gezinnen en senioren. Hiermee wordt niet alleen bijgedragen aan de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van het dorp en ook aan het behoud en de versterking van maatschappelijke voorzieningen.

Een deel van de ontwikkeling betreft de sloop van bestaande bebouwing binnen het stedelijk gebied, waarbij de vrijgekomen ruimte wordt benut voor nieuwe woningbouw (inbreiding). Slechts een beperkt deel van het plangebied ligt buiten de bestaande stedelijke contour en bestaat uit voormalige agrarische cultuurgronden. Gezien de aard van de ontwikkeling is geconcludeerd dat de beoogde uitbreiding van het stedelijk gebied ruimtelijk en beleidsmatig aanvaardbaar is. Rondom het woongebied wordt een spuitvrije zone opgenomen in verband met het spuiten van gewasbeschermingsmiddelen. De gronden ter plaatse van deze zone zijn meegenomen in het plangebied. Dit betreft echter een ondergeschikt onderdeel van de ontwikkeling. De gemeente Tubbergen heeft middels positief principebesluit (4 december 2024) laten weten mee te willen werken aan de ontwikkeling onder voorwaarden. Het voornemen is strijdig met het geldende omgevingsplan. Om het voornemen te realiseren, is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Voorliggend TAM-omgevingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kader en toont aan de het voornemen in overeenstemming is met 'een evenwichtige toedeling van functies aan locaties'.

1.1.2 Ligging van het plangebied De gronden waarop de woningbouwontwikkeling wordt gerealiseerd, zijn kadastraal bekend onder de gemeente Tubbergen, sectie K, met de perceelnummers 9749, 9748, 10479, 10482 en 8685. Het woongebied wordt omsloten door de Langeveenseweg, Heetkampsweg en de Randweg. Ook de spuitvrije zone maakt onderdeel uit van het plangebied. De betreffende agrarische percelen zijn kadastraal geregistreerd als gemeente Tubbergen, sectie K, met de nummers 10481, 10127, 7218, 6136, 6137, 10511, 8240, 10173, 10427, 8026, 9639, 10480, 10426. In afbeelding 1.1 is het plangebied weergegeven ten opzichte van de dorpskern Geesteren. Het plangebied is indicatief rood omlijnd; de agrarische gronden waarin de spuitvrije zone is opgenomen, zijn aangeduid met een oranje stippellijn. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding. bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie G eesteren 5 Afbeelding 1.1: Ligging plangebied ten opzichte van de omgeving (Bron: Plattekaart.nl bewerkt) 1.2 Beoordelingskader en belangenafweging Beoordelingskader De voorgenomen activiteit voldoet niet aan de regels van het omgevingsplan van de gemeente Tubbergen. Het initiatief kan alleen leiden tot een wijziging van het omgevingsplan als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving en milieu relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader worden onderzocht en afgewogen. De taak om te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ligt primair bij de gemeente. De beleidsruimte van de gemeente wordt op verschillende manieren ingekaderd. De belangrijkste zijn de instructieregels van het Rijk en de provincie. Op basis van artikel 8.0b lid 1 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn de volgende regels en instructies van toepassing: de instructieregels van hoofdstuk 5 van het Bkl; de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening; eventuele andere instructies van het Rijk en provincie. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld. Bij de beoordeling of de gemeente een besluit wil nemen tot wijziging van het omgevingsplan is rekening gehouden met deze regels dan wel zijn de regels betrokken of in acht genomen. Daarnaast heeft de gemeente haar beleidsruimte ingevuld met beleidsregels voor de fysieke leefomgeving, zodat de wijziging van het omgevingsplan ook hieraan wordt getoetst.

Het gaat hier om de omgevingsvisie en de andere beleidsdocumenten voor de verschillende specifieke onderdelen. De evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit plangebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijzen zijn afgewogen. De aanvrager wenst de gevraagde activiteiten te realiseren. De gemeente wenst de doelen uit haar beleid te verwezenlijken. De belangen van de omwonenden zijn gelegen in een goed woon- en leefklimaat. De omliggende bedrijven hebben belang bij een ongehinderde bedrijfsvoering en een goed werkklimaat. Belangenafweging De raad heeft bij het bepalen om een besluit tot wijziging van het omgevingsplan vast te stellen beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende functies en maatvoering vanuit het oogpunt van evenwichtige toedeling van functies aan locaties aanvaardbaar is. Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij de gemeente bestaan over de wenselijk geachte ontwikkelingen in het plangebied. Verder mag het plan niet in strijd zijn met de instructie(regels)s van het Rijk en de provincie.

Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met 6 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie Geesteren zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit plangebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijzen worden afgewogen. Ondanks dat het initiatief in strijd is met het omgevingsplan kan worden besloten tot wijziging van het omgevingsplan, omdat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Zoals uit de hierna opgenomen hoofdstukken blijkt draagt het initiatief bij aan de visie en beleid die de gemeente voor dit plangebied heeft en blijkt dat wordt voldaan de instructieregels van het Rijk en provincie. In de voorbereidingsfase heeft bestuurlijke afstemming plaatsgevonden. Provincie en het waterschap zijn akkoord met het plan. Verder is het plan afgestemd met omwonenden en heeft initiatiefnemer daarvan een verslag overgelegd. Voorts zijn in hoofdstuk 5 de ruimtelijk relevante aspecten voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit afgewogen. Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de belangen van omwonenden, levert het besluit tot wijziging van het omgevingsplan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. Het besluit tot wijziging van het omgevingsplan is evenwichtig en geschikt om het plan te realiseren.

Zienswijzen Het ontwerpbesluit tot wijziging van het omgevingsplan heeft voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Het was voor eenieder mogelijk om tegen het ontwerpbesluit een zienswijze in te dienen. Er zijn drie reclamanten die gebruik hebben gemaakt van het recht om een zienswijze in te dienen. Mede naar aanleiding van deze zienswijzen zijn er meerdere gesprekken geweest met alle reclamanten. Mede op basis van de gesprekken is één zienswijze ingetrokken als er bij de vaststelling van het Omgevingsplan een bepaalde wijziging wordt doorgevoerd. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een reactie in het in Bijlage 17 opgenomen Reactienota zienswijzen. Hierin zijn tevens de doorgevoerde wijzigingen ten opzichte van het ontwerp omgevingsplan opgesomd. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een omschrijving gegeven van de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Hoofdstuk 4 omschrijft de toetsing van de ontwikkeling aan de visie en beleid voor het plangebied op rijks-, provinciaals en gemeentelijk niveau, tevens wordt ingegaan op het vooroverleg en het participatieproces. In hoofdstuk 5 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten.

In hoofdstuk 6 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 de opzet van de planregels en de juridische verantwoording uiteengezet. bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie G eesteren 7 8 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie Geesteren Hoofdstuk 2 Toekomstige situatie 2.1 Huidige situatie Het plangebied ligt aan de noordzijde van de kern Geesteren en wordt begrensd door de Heetkampsweg, de Langeveenseweg en de Randweg. De Langeveenseweg vormt de belangrijkste verbinding tussen het dorp Geesteren en het agrarische gebied ten noorden van het dorp. Het plangebied grenst aan de recentste uitbreiding van de kern Geesteren. De ruimtelijke structuur van de omgeving wordt gekarakteriseerd door een mix van agrarische, bedrijfs- en woonpercelen, aangezien het plangebied zich in het overgangsgebied tussen het dorp en het buitengebied bevindt. Voor doorgaand verkeer wordt gebruikgemaakt van de Randweg. Langs de Langeveenseweg worden diverse woon- en werkkavels direct ontsloten, terwijl er langs de Randweg geen directe kavelontsluitingen zijn. De Heetkampsweg is deels een onverhard pad. Het plangebied zelf omvat het voormalige bedrijfspand van LTC, met daarachter gelegen agrarische cultuurgronden. Het pand wordt momenteel verhuurd ten behoeve van opslag.

Aan de Langeveenseweg bevindt zich de hoofdontsluiting, aan de Heetkampsweg ligt een expeditieontsluting. Daarnaast bevinden zich binnen het plangebied enkele percelen met agrarisch gebruik. In afbeelding 2.1 is de huidige situatie weergegeven, het plangebied is daarin aangeduid met een rode contour. Afbeelding 2.1 Huidige situatie plangebied (Bron: PDOK, bewerkt) 2.2 Gewenste ontwikkeling Het voornemen is om het plangebied te ontwikkelingen tot woongebied. Concreet bestaat de ontwikkeling uit het volgende programma: bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie G eesteren 9 12 rijwoningen, sociale huur; 12 rijwoningen, koop, betaalbaar; 6 levensloopbestendige woningen; 18 twee-onder-kapwoningen; 13 vrijstaande woningen. Hierdoor ontstaat een gevarieerd woonprogramma voor diverse doelgroepen, waaronder starters, doorstromers en senioren. Daarnaast wordt een aanbod gerealiseerd in verschillende prijscategorieën. Het plangebied wordt ontsloten via een inrit aan zowel de Heetkampsweg als de Langeveenseweg. De woningen die aan deze wegen grenzen, zijn hierop georiënteerd en worden hier eveneens ontsloten. Het parkeren zal deels op eigen terrein plaatsvinden op het oprit. De woningen die geen oprit hebben kunnen parkeren in openbaar gebied. Bestaande bomenrijen in het plangebied blijven zoveel mogelijk behouden.

Daarnaast wordt er extra groenvoorziening aangelegd, evenals voorzieningen voor waterberging en speelvoorzieningen. In afbeelding 2.2 is de inrichtingsschets plan weergegeven. De inrichtingsschets is als Bijlage 1 bij deze motivering opgenomen. Afbeelding 2.2 Inrichtingsschets (Bron: Devri Infra) 2.3 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving Voor de uitstraling van de woningen is ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het volledige beeldkwaliteitsplan is opgenomen als Bijlage 2 bij deze motivering. De beeldkwaliteitsparagraaf wordt door het Q-team gebruikt om diverse woningbouwontwerpen te beoordelen. De bebouwing krijgt een afwisselende rooilijn waardoor een gevarieerd dorpsbeeld ontstaat. Overgangen tussen kavels en openbaar gebied worden gemarkeerd door hagen van 1?meter (of 2?meter bij zijtuinen), die eigendom en onderhoud van bewoners zijn. Ook rond parkeerplaatsen komen hagen met struiken voor meer biodiversiteit. Markante gebouwen op zichtlocaties krijgen extra aandacht in vormgeving, materiaalgebruik en gevelindeling. Er wordt gestreefd naar variatie in goothoogte, nokrichting en gevelafwerking, passend bij het karakter van Geesteren. De woningen worden hoofdzakelijk in donkerrode baksteen gebouwd, met variatie in steensoort, kleur en materiaal. Dakpannen zijn mat en gebakken in donkere of genuanceerde roodtinten, eventueel aangevuld met riet.

Kozijnen zijn wit of lichtgrijs. Bij biobased bouwen geldt ruime vrijheid in materiaalkeuze. 10 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie Geesteren bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie G eesteren 11 12 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie Geesteren Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege 3.1 Omschrijving gevraagde activiteiten De voorgestelde wijziging van het omgevingsplan heeft als doel de realisatie van een woongebied mogelijk te maken. Het beoogde gebruik van de gronden valt echter buiten de huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Het plangebied heeft in het tijdelijke deel van het omgevingsplan, het bestemmingsplan 'Geesteren, Hutten' deels de bestemmingen 'Bedrijf – Opslag' en 'Groen'. Daarnaast gelden vanuit het bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016' de bestemmingen 'Agrarisch - 1', 'Waarde – Archeologie 3', 'Waarde – Archeologie 4' en gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied'. Het realiseren van woningen met bijbehorende voorzieningen is in strijd met de voorgenoemde bestemmingen, omdat de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvoor ontbreken. Daarnaast gold ter plaatse de dubbelbestemming 'Leiding – Riool'. Deze was echter onterecht opgenomen, aangezien er op deze locatie nooit een rioolleiding aanwezig is geweest.

Wel liep hier een gasleiding richting het Ten Cate-terrein. Omdat deze gasleiding wordt verwijderd, is de dubbelbestemming niet langer noodzakelijk en wordt er in het plan geen rekening meer mee gehouden. Om de realisatie van woningen mogelijk te maken, moeten in de nieuwe situatie passende bouw- en gebruiksmogelijkheden worden toegekend. Dit omvat niet alleen woonvoorzieningen, maar ook verkeers- en parkeervoorzieningen, extra groen, waterbergingsvoorzieningen en speelvoorzieningen. Daarnaast worden enkele omliggende agrarische percelen betrokken in het plangebied. In een zone van 50 m rondom de gevoelige functies binnen het plangebied (de woonfunctie), is op agrarische gronden een functieaanduiding ('specifieke vorm van agrarisch uitgesloten – spuiten van gewasbeschermingsmiddelen') gelegd. Ook deze zone maakt onderdeel uit van het plangebied. 3.2 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege Ter plaatse van het plangebied is sprake van het omgevingsplan van rechtswege zoals dat in werking is getreden op 3 juli 2024.

Het omgevingsplan van rechtswege bestaat ter plaatse uit de volgende documenten: Omgevingsplan gemeente Tubbergen (in werking vanaf 03-07-2024); Tubbergen Buitengebied 2016 Veegplan (vastgesteld 15-12-2020); (veeg)bestemmingsplan kernen gemeente Tubbergen (vastgesteld 25-05-2020); Tubbergen Buitengebied 2016 (vastgesteld 23-05-2016); Geesteren, Hutten (vastgesteld 30-06-2015). Daarnaast maken ook gemeentelijke verordeningen onderdeel uit van het omgevingsplan van rechtswege. Voor de duiding van het planologische regime van het plangebied zijn met name het bestemmingsplan 'Geesteren, Hutten' en 'Tubbergen Buitengebied 2016' in combinatie met het daaropvolgende veegplan van belang. Het omgevingsplan bestaat in de huidige situatie uitsluitend uit hoofdstuk 22 'bruidsschat'. Andere documenten zijn minder van belang, maar hier zal wel rekening mee worden gehouden. Bestemmingsplannen maken sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet onderdeel uit van het omgevingsplan van rechtswege. In bestemmingsplannen wordt gesproken over bestemming in plaats van functies. 3.2.1 Bestemmingsplan 'G eesteren, Hutten' In afbeelding 3.1 is een uitsnede van de verbeelding behorende bij het geldende bestemmingsplan 'Geesteren, Hutten' opgenomen. Het plangebied is hierin indicatief weergegeven met de rode contour.

Gezien er voor de gebieden waar spuitvrije zones worden opgelegd geen regels gelden op grond van dit bestemmingsplan, zijn deze zones niet weergegeven in afbeelding 3.1. bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie G eesteren 13 Afbeelding 3.1: Uitsnede bestemmingsplan 'Geesteren, Hutten' uit het tijdelijk omgevingsplan (Bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerkt) Binnen het plangebied gelden de bestemmingen 'Bedrijf – Opslag' en 'Groen'. Binnen de bestemming 'Bedrijf – Opslag' bevindt zich bovendien gedeeltelijk een bouwvlak. Bovendien geldt voor een deel van het plangebied de maatvoeringsaanduiding 'maximum bouwhoogte: 10 m' en deels 'maximum bouwhoogte 5 m'. 3.2.2 Bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016' en 'Buitengebied Tubbergen 2016 Veegplan' In afbeelding 3.2 is een uitsnede van de verbeelding behorende bij het geldende bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016' opgenomen. Het plangebied is hierin indicatief weergegeven met de rode contour. Gezien er voor de gebieden waar spuitvrije zones worden opgelegd wel regels gelden op grond van dit bestemmingsplan, zijn deze zones met oranje stippellijn weergegeven in afbeelding 3.1. Het veegplan 'Buitengebied 2016 Veegplan' ziet slechts toe op het actualiseren van (beleids)uitgangspunten voor de bestemmingen. In dit geval is hierdoor de bestemming niet gewijzigd.

Binnen het plangebied gelden de bestemmingen 'Agrarisch - 1' en 'Waarde – Archeologie 4' en de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - landbouwontwikkelingsgebied'. Daarnaast gold ter plaatse de dubbelbestemming 'Leiding – Riool'. Deze was echter onterecht opgenomen, aangezien er op deze locatie nooit een rioolleiding aanwezig is geweest. Wel liep hier een gasleiding richting het Ten Cate-terrein. Omdat deze gasleiding wordt verwijderd, is de dubbelbestemming niet langer noodzakelijk en wordt er in het plan geen rekening meer mee gehouden. 14 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie Geesteren Afbeelding 3.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016' uit het tijdelijk omgevingsplan (Bron: ruimtelijkeplannen.nl, bewerkt) 3.2.3 Strijdigheden met het geldend planologisch regime Het plangebied heeft in het tijdelijke deel van het omgevingsplan, het bestemmingsplan 'Geesteren, Hutten' deels de bestemmingen 'Bedrijf – Opslag' en 'Groen'. Daarnaast gelden vanuit het bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016' de bestemmingen 'Agrarisch - 1' en 'Waarde – Archeologie 4'. Het realiseren van woningen met bijbehorende voorzieningen is in strijd met de voorgenoemde bestemmingen, omdat de bouw- en gebruiksmogelijkheden daarvoor ontbreken. Het voornemen is daarmee strijdig met het geldende omgevingsplan.

In een zone van 50 m rondom de gevoelige functies binnen het plangebied (de woonfunctie), is op agrarische gronden een functieaanduiding gelegd. Om het voornemen te realiseren, is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Voorliggend TAM-omgevingsplan voorziet in het gewenste juridisch planologische kader. Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) ondersteunt bij het werken volgens de Omgevingswet. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) voor organisaties die bij de voorbereiding en inwerkingtreding van de wet nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Eén van de tijdelijke alternatieve maatregelen is de TAM-IMRO ofwel het TAM omgevingsplan. Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de huidige techniek voor planvorming tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de bestaande uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de bestaande voorziening Ruimtelijke Plannen. IMRO is een bekende en functionerende techniek. Juridisch maakt het TAM omgevingsplan deel uit van het omgevingsplan van de gemeente Tubbergen. Technisch is het dat niet, waardoor aanvullende (voorrangs)regels noodzakelijk zijn. Hier wordt in hoofdstuk 7 nader op ingegaan.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie G eesteren 15 3.2.4 Bruidsschat In hoofdstuk 5 wordt de ontwikkeling getoetst aan regelgeving omtrent de fysieke leefomgeving, waaronder de bruidsschat. 16 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie Geesteren Hoofdstuk 4 Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg en participatie 4.1 Visie en beleid voor het plangebied 4.1.1 N ationale omgevingsvisie 4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. Duurzaam economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio's 4.

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

4.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het Rijksbeleid Een deel van de ontwikkeling betreft de sloop van een bestaand bedrijfspand binnen het stedelijk gebied, waarbij de vrijgekomen ruimte wordt benut voor woningbouw van 61 woningen in een gevarieerd programma (inbreiding). Het voornemen betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Wel geeft de NOVI het volgende aan ten aanzien van woningbouw: wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio's) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk.

Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen. Het plan wordt in paragraaf 4.1.2, 4.1.3 en 4.1.4 getoetst aan het provinciale bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie G eesteren 17 en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. 4.1.2 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel 2024 4.1.2.1 Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Leidende thema's voor de Omgevingsvisie zijn: 1. Duurzaamheid; 2. Ruimtelijke kwaliteit.

Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn: door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu's; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan; zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid. 4.1.2.2 Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie Overijssel. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie Overijssel te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 4.1.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan.

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. 18 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie Geesteren Afbeelding 4.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) Hierna worden de lagen nader toegelicht. Of – generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in ons handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

Waar – ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheidt de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaaleconomische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging t.a.v. functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. Hoe – gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap.

De gebiedskenmerken spelen een bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie G eesteren 19 belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in onze omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

4.1.2.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel Wanneer het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Of - Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of – generieke beleidskeuzes' zijn artikel 4.4 (Principe van concentratie), artikel 4.5 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik), artikel 4.6 (Toekomstbestendigheid), 4.13 (klimaatrobuust water- en bodemsysteem), artikel 4.14 (Woonafspraken) en 4.55 (Nieuwe ontwikkelingen in Nationaal Landschap Noordoost-Twente) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan. Artikel 4.4: Principe van concentratie In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. In beginsel moeten nieuwe bouwinitiatieven geconcentreerd worden in of bij bestaande kernen. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.4 van de Omgevingsverordening Overijssel De ontwikkeling betreft deels een binnenstedelijke locatie.

Zoals blijkt uit het geldende 'ontwikkelperspectief' en het gebiedskenmerk van de 'stedelijke laag', ligt het plangebied grotendeels binnen bestaand bebouwd gebied. Een deel van het plangebied valt echter buiten de 'stedelijke laag' en heeft een niet-stedelijk ontwikkelperspectief. Dit betekent dat de kern van Geesteren deels uitbreidt in de groene omgeving. Er wordt echter wel gestreefd naar het behoud van het groen in dit deel van het plangebied. Een klein deel van het plangebied ligt buiten het bestaande stedelijk gebied. Gezien de transformatieopgave van een grootschalig bedrijf naar woningbouw, is in overleg met de gemeente vastgesteld dat deze ontwikkeling aanvaardbaar is. In dit geval kan de woningbehoefte niet volledig binnen de kern worden opgevangen, waardoor uitbreiding noodzakelijk is. Op de locatie van een voormalig bedrijfspand worden 61 woningen toegevoegd, waarmee wordt voorzien in de lokale behoefte. In paragraaf 4.1.4 en paragraaf 5.1 wordt aangetoond dat deze toevoeging past binnen de gemeentelijke woningbouwprogrammering. Gezien het bovenstaande sluit het planvoornemen aan bij artikel 4.4 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 4.5: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat: a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied; b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Lid 2 Het tweede lid is niet van toepassing op stedelijke functies waarvoor extra ruimtebeslag op de Groene Omgeving plaatsvindt in de vorm van uitleg van dorpen en steden. 20 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie Geesteren Toetsing van het initiatief aan artikel 4.5 van de Omgevingsverordening Overijssel Uit het geldende 'ontwikkelperspectief' en de gebiedskenmerken van de 'stedelijke laag', blijkt dat het plangebied grotendeels binnen bestaand bebouwd gebied ligt (de huidige bedrijfskavel). Een deel van het plangebied valt hierbuiten en heeft een niet-stedelijk ontwikkelperspectief. Dit betekent dat de kern van Geesteren deels uitbreidt in de groene omgeving.

Gelet op de herontwikkelingsopgave binnen het plangebied van grootschalig bedrijf naar een woongebied met een bij de lokale behoefte passend woonprogramma qua prijsklasse en doelgroepen, een goede ruimtelijke kwaliteit en voldoende groen is sprake van een maatwerkinitiatief. Hierbij is vastgesteld dat een uitbreiding van kern Geesteren noodzakelijk en aanvaardbaar is om gewenste woonprogramma met bijbehorende ruimtelijke kwaliteit te kunnen realiseren. In paragraaf 4.4.1 en paragraaf 5.1 wordt aangetoond dat het initiatief past binnen de gemeentelijke woningbouwprogrammering. Gezien het bovenstaande sluit het planvoornemen aan bij artikel 4.5 van de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 4.6: Toekomstbestendigheid In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, anders dan voor tijdelijk gebruik, waarvan aannemelijk is dat die toekomstbestendig zijn en dus: a. de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen; b. duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden; en c. ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.6 van de Omgevingsverordening Overijssel Met voorgenomen ontwikkeling wordt bijgedragen aan de woningbehoefte in de gemeente Tubbergen.

Bovendien wordt door de groene inrichting en het behoud van de bestaande bomen een klimaatadaptief plan gerealiseerd waarin rekening is gehouden met wateroverlast en hitte. Daarnaast worden de woningen gasloos ontwikkeld en zullen ze voldoen aan de nieuwste BENG-normen. Op deze plek wordt geconcludeerd dat voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met artikel 4.6 van de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 4.13: Klimaatrobuust water- en bodemsysteem 1. In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt als onderbouwd is dat deze ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en het versterken van een klimaatrobuust water- en bodemsysteem. 2. In de onderbouwing bedoeld in het eerste lid wordt bij een ontwikkeling in het landelijk gebied in ieder geval duidelijk gemaakt hoe de ontwikkeling bijdraagt aan het regionaal perspectief water en bodem dat op die locatie van toepassing is. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.13 van de Omgevingsverordening Overijssel Voor het water- en bodemsysteem in Overijssel kunnen grofweg vier verschillende soorten gebieden worden aangewezen. Het plangebied ligt in het gebiedstype 'zandgronden'.

Het watersysteem in Overijssel was gericht op snelle afvoer van water om overlast te voorkomen, maar door klimaatverandering en verminderde waterberging ontstaan nu steeds langere droogteperiodes die schade veroorzaken aan landbouw en natuur, vooral in de hoge delen van Twente die volledig afhankelijk zijn van neerslag. Binnen het plangebied is het uitgangspunt dat regenwater zoveel mogelijk lokaal wordt vastgehouden en kan infiltreren in de bodem. Hierdoor wordt het grondwater beter aangevuld, neemt de sponswerking van de bodem toe en blijft de vochtbalans in stand tijdens droge perioden. Deze aanpak draagt bij aan een klimaatrobuust systeem, omdat het zowel wateroverlast in natte perioden helpt beperken als droogteschade in droge perioden vermindert, en de bodemstructuur en biodiversiteit ten goede komt. Hierover wordt in paragraaf 5.12 uitgeweid. Artikel 4.14: bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie G eesteren 21 Woonafspraken 1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven.

Toetsing van het initiatief aan artikel 4.14 van de Omgevingsverordening Overijssel Met de ontwikkeling worden 61 woningen toegevoegd op de locatie van een voormalig bedrijfspand, waarmee wordt ingespeeld op de lokale woonbehoefte. In paragraaf 4.1.4 en paragraaf 5.1 wordt aangetoond dat deze toevoeging aansluit bij de gemeentelijke woningbouwprogrammering. Artikel 4.55: N ieuwe ontwikkelingen in N ationaal Landschap N oordoost-Twente 1. Een omgevingsplan voorziet alleen in nieuwe ontwikkelingen binnen het nationaal Landschap Noordoost-Twente als die nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten van dat landschap. 2. De kernkwaliteiten van het nationaal Landschap Noordoost-Twente zijn a. het samenhangend complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen; b. de grote mate van kleinschaligheid; c. het groene karakter. 3. Het omgevingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt rekening is gehouden met het Ontwikkelperspectief nationaal Landschap Noordoost-Twente en met Bijlage IX van deze verordening (Nader uitgewerkte kernkwaliteiten Nationaal Landschap Noordoost-Twente) waarin de kernkwaliteiten nader zijn uitgewerkt. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.55 van de Omgevingsverordening Overijssel In paragraaf 2.3 is reeds ingegaan op de ruimtelijke uitstraling van het plan en de inpassing in de bestaande omgeving.

Doelstelling hierbij is het vormgeven van een zogenoemd kernrandgebied: een overgangszone die op natuurlijke wijze de dorpskern verbindt met het omliggende platteland. Deze overgang wordt via het bij dit Omgevingsplan behorende beplantings- en beeldkwaliteitsplan gerealiseerd door het openlaten van groene ruimten en het toepassen van gebiedseigen beplanting, waaronder bomen en struiken. De ontwikkeling vindt grotendeels plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Slechts een klein deel van het plangebied bestaat uit voormalige agrarische cultuurgronden. Deze gronden krijgen een landschappelijke invulling met groene en blauwe elementen, waarmee de aansluiting op het omliggende landschap wordt versterkt. Waar- Ontwikkelingsperspectieven Een deel van het plangebied valt onder het ontwikkelperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Het merendeel van het plangebied heeft echter het ontwikkelperspectief 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. Dit is ook weergegeven in afbeelding 4.2. Het plangebied is indicatief met rode stippellijn geduid. Hieronder worden beide ontwikkelperspectieven toegelicht.

22 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie Geesteren Afbeelding 4.2: Uitsnede ontwikkelperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel, bewerkt) 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken' Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld door in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening te houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' Het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied.

Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwikkelingsperspectief' De ontwikkeling betreft deels een binnenstedelijke locatie. Zoals blijkt uit het geldende 'ontwikkelperspectief' en het gebiedskenmerk van de 'stedelijke laag', ligt het plangebied grotendeels binnen bestaand bebouwd gebied. Een deel van het plangebied heeft echter een niet-stedelijk ontwikkelperspectief en valt buiten de 'stedelijke laag'. Hierdoor breidt de kern van Geesteren deels uit in de groene omgeving, wat neerkomt op een uitbreiding van de kern. Deze gronden krijgen een landschappelijke invulling met groene en blauwe elementen, waarmee de aansluiting op het omliggende landschap wordt versterkt. De woningbehoefte kan in dit geval niet volledig binnen de huidige kern worden opgevangen, wat uitbreiding noodzakelijk maakt. De geplande nieuwe woningen zullen stedenbouwkundig en functioneel goed in de omgeving passen, en het woongebied wordt op een zorgvuldige wijze in het landschap geïntegreerd. Hoofdstuk 5 toont aan dat er geen belemmeringen zijn voor het voornemen in relatie tot omliggende (agrarische) bedrijven.

Daarom kan er gemotiveerd worden afgeweken van het ontwikkelperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Het wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling in lijn is met het ontwikkelperspectief 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken' en dat er gemotiveerd kan worden afgeweken van het ontwikkelperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie G eesteren 23 Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van de vier lagen gebiedskenmerken (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, de stedelijke laag, en de laag van de beleving) Voor iedere laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Voor voorliggende ontwikkeling zijn geen gebiedskenmerken opgenomen in de Laag van beleving, een toetsing van het initiatief aan deze laag is dan ook achterwege gelaten. Hierna wordt het voornemen getoetst aan de overige gebiedskenmerken. Toetsing aan de gebiedskenmerken 1. N atuurlijke laag Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden.

Ook in steden en dorpen bij voorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp. Het plangebied ligt ter plaatse van de laag 'Dekzandvlakte en ruggen'. Onderstaand is dit nader uitgewerkt. 'Dekzandvlakte en ruggen' De dekzandgronden worden gekenmerkt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. De dekzandgebieden zijn voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, b.v. door egalisaties ten behoeve van de landbouw. Als ontwikkelingen plaatsvinden dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar maken en beleefbaar maken van hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn uitgangspunt bij inrichting. De strekkingsrichting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, dient uitgangspunt te zijn. Hiermee dient bij de planuitwerking rekening te worden gehouden. Toetsing van het initiatief aan de 'Natuurlijke laag' De gronden in het gebied zijn reeds bebouwd, of in agrarisch gebruik. De van oorsprong voorkomende natuurlijke laag is daardoor niet of nauwelijks meer aanwezig. Wel wordt met een inrichtingpslan ingespeeld op de plaatselijke gebiedskenmerken. De ontwikkeling is dan ook in overeenstemming met de natuurlijke laag. 2.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan. Het plangebied ligt in het landschapstype 'Jonge heide- en broekontginningslandschap'. Onderstaand wordt dit nader uitgewerkt. 'Jonge heide- en ontginningslandschap' De grote oppervlakte aan – voormalige – natte en droge heidegronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal; in de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Na de uitvinding van kunstmest ging deze functie verloren en werden deze gronden grotendeels in cultuur gebracht. Aanvankelijk kleinschalig en min of meer individueel door keuterboertjes, later werd de ontginning planmatig en grootschalig aangepakt (tot in de jaren 60 van de 20e eeuw).

De grote natte broekgebieden ondergingen een vergelijkbare ontwikkeling, waardoor de natte en de droge jonge ontginningen nu gelijkenis vertonen. Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het 'inbreidings' landschappen met en rommelige driehoekstructuren als resultaat. Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen. Toetsing van het initiatief aan de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' Voorgenomen ontwikkeling ziet toe op een woningbouwontwikkeling in de kern Geesteren. De herontwikkeling sluit functioneel en stedenbouwkundig goed aan bij de ruimtelijke en functionele structuur van de omgeving. Er ontstaat een passend woonmilieu. 24 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie Geesteren In een gedeelte van het plangebied zijn geen kenmerken meer van het agrarische cultuurlandschap aanwezig. Slechts voor een gedeelte van het plangebied geldt een niet-stedelijk ontwikkelperspectief en geen duiding binnen de 'stedelijke laag'.

Dit betekent dat de kern van Geesteren deels uitbreidt in de groene omgeving. Er wordt echter wel gestreefd naar het behoud van het groen in dit deel van het plangebied. Hierbij wordt rekening gehouden met de kenmerken van het jonge heide- en ontginningslandschap. Geconcludeerd kan worden dat er geen afbreuk wordt gedaan aan de kenmerken van de laag van het agrarische cultuurlandschap. 3. Stedelijke laag De 'Stedelijke laag' is de laag van de steden, dorpen, verspreide bebouwing, wegen, spoorwegen en waterwegen. Het gaat in deze laag om de dynamiek van de steden en de grote infrastructurele verbindingen, maar ook om de rust van de dorpen en de landelijke wegen en paden. De ligging van een stad of dorp in het landschap, op een kruispunt van infrastructuur of in de nabijheid van grondstoffen speelt een belangrijke rol in het functioneren ervan. Efficiëntie en bereikbaarheid zijn belangrijke vestigingsfactoren, maar daarbij wordt de kwaliteit, eigenheid en het onderscheidend vermogen van de regio steeds belangrijker. Het plangebied ligt is op de gebiedskenmerkenkaart 'Stedelijke laag' gekenmerkt met het gebiedstype 'Bedrijventerreinen'. Onderstaand wordt dit nader uitgewerkt. 'Bedrijventerreinen' De bedrijventerreinen zijn georganiseerd op basis van uitgegeven kavels aan bedrijven.

Het zijn meestal monofunctionele werkgebieden met een 'no nonsense' karakter en vaak krappe openbare ruimtes. De gebieden zijn ingericht en bebouwd op basis van een beperkte set aan kwaliteitsregels. De terreinen zijn veelal volledig gericht op autobereikbaarheid en hermetisch van karakter en liggen los van de woonwijken en het buitengebied. Er zijn veel verschillen in uitstraling en ambitieniveau per terrein. De bebouwing is functioneel, vaak eenvoudig en eenvormig, soms karakteristiek en historisch. Als ontwikkelingen plaats vinden op of rond bedrijventerreinen, dan dragen deze bij aan versterking van het vitale karakter en de kwaliteit van bedrijventerreinen, aan het verbinden van het terrein met de omgeving en aan versterking van de profilering gericht op onderlinge differentiatie, met respect voor het verstedelijkingspatroon. Toetsing van het initiatief aan de 'Stedelijke laag' De herontwikkeling van het plangebied sluit zowel functioneel als stedenbouwkundig aan bij de ruimtelijke en functionele structuur van de omgeving. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich namelijk veel woningen. Hoewel het terrein in de huidige situatie is aangemerkt als bedrijventerrein, komt deze bestemming niet langer overeen met de actuele behoeften van de kern Geesteren.

De voorgestelde herontwikkeling creëert een passend woonmilieu dat aansluit bij de karakteristieken van het gebied. Daaruit blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling goed aansluit bij het huidige karakter van de omliggende omgeving en daarom volledig past binnen de stedelijke laag. 4.1.2.5 Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie Overijssel, die is verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. 4.1.3 Omgevingsvisie Tubbergen 4.1.3.1 Algemeen De gemeente Tubbergen beschikt over een omgevingsvisie. MijnOmgevingsvisie Tubbergen gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. Hierin bouwt men verder op de basis die al in proces van MijnDorp gelegd is. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, wil sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. MijnOmgevingsvisie gaat in op: de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten); hoe men daarop kan inspelen (speerpunten); hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan); welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart).

Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie G eesteren 25 altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn: We doen het samen; We geven het goed voorbeeld; We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt; We wentelen niet af op volgende generaties. 4.1.3.2 Speerpunten In de omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. In voorliggend geval is de thema 'Aantrekkelijk wonen' van belang. Aantrekkelijk wonen Betaalbaar wonen in je eigen gemeente De gemeente wil dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn. Inbreiden voor uitbreiden Vanuit de gemeente is de wens om binnen de grenzen van een kern te bouwen. In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerk of het slopen van oude woningen.

Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijkt de gemeente naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom gaat de gemeente samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past. Kijken naar de toekomst Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen. In de gemeentelijke woonvisie wordt op basis van onderzoek en gesprekken met alle betrokkenen vooruit gekeken op de vraag naar woningen. De gemeente probeert erop te sturen dat het aanbod van woningen daarop aansluit. Hierbij worden behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog gehouden. 4.1.3.3 Waardenkaart Het plangebied ligt op de waardenkaart binnen het rode landschap landschap met de waarde 'Kernen met woon- en centrumfunctie'. In onderstaande afbeelding is een uitsnede van de waardenkaart weergegeven.

Afbeelding 4.3: Uitsnede waardenkaart (Bron: Omgevingsvisie gemeente Tubbergen, bewerkt) 26 bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o LTC locatie Geesteren De waarden die in dit deelgebied worden benoemd spelen in op: De opzet van dorpen met compacte bebouwing en ontmoetingsplekken in het dorpshart en lagere woonbebouwing aan de randen; Concentratie van de publieksgerichte functies; Mogelijkheden om te ontmoeten; De verbindingen met de groene omgeving; Behoud van (het zich op) de kerk en de beleefbaarheid van karakteristieke bebouwing; Voldoende vestigingsmogelijkheden voor bedrijven en ondernemers passend binnen het aanbod van de kern; Vasthouden van water. De waarden die hier gelden zijn: Kernen met kleinschalige woonbebouwing aan de randen en dichtere soms ook middelhoge bebouwing in het hart; Kernen met belangrijke voorzieningen zoals winkels, horeca, sportvoorzieningen, zorg, pinmogelijkheden; Aanwezigheid van ontmoetingsplekken in het bijzonder in de omgeving van voorzieningen; (verbindingen met) de groene omgeving; In veel gevallen een kerk als belangrijk gebouw in het silhouet van de kern als belangrijk gebouw in de dorpsstructuur, tevens is hier op enkele plekken karakteristieke bebouwing aanwezig. 4.1.3.4 Toetsing van het initiatief aan de omgevingsvisie Met voorgenomen ontwikkeling worden 61 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad van de kern Geesteren.

Hoewel het terrein in de huidige situatie is bestemd als bedrijventerrein, komt deze functie niet langer overeen met de actuele behoeften van de kern Geesteren. Het plan biedt een divers aanbod van woningen, afgestemd op verschillende doelgroepen, waardoor Geesteren aantrekkelijk blijft voor zowel jongere als oudere bewoners. Door te voldoen aan de vraag naar woningen draagt het plan bij aan de toekomstbestendigheid van het dorp en versterkt het de maatschappelijke voorzieningen en kansen. Bovendien bevindt het plangebied zich grotendeels binnen bestaand bebouwd gebied (de huidige bedrijfskavel). Een deel van het plangebied valt hierbuiten, wat betekent dat de kern van Geesteren deels uitbreidt in de groene omgeving. Gelet op de herontwikkelingsopgave binnen het plangebied van grootschalig bedrijf naar een woongebied met een bij de lokale behoefte passend woonprogramma qua prijsklasse en doelgroepen, een goede ruimtelijke kwaliteit en voldoende groen is sprake van een maatwerkinitiatief. Hierbij is vastgesteld dat een kleinschalige uitbreiding van kern Geesteren noodzakelijk en aanvaardbaar is om gewenste woonprogramma met bijbehorende ruimtelijke kwaliteit te kunnen realiseren. In paragraaf 4.4.1 en paragraaf 5.1 wordt aangetoond dat het initiatief past binnen de gemeentelijke woningbouwprogrammering.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://bestuur.tubbergen.nl/api/v1/meetings/1438/documents/27940