Bijlage TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen.pdf

Bestemmingsplan

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.0183.TAMBUILANGEMWEG16VG01

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

Inhoudsopgave Motivering

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Inleiding en aanduiding plangebied 1.2 Beoordelingskader en belangenafweging 1.3 Leeswijzer

7 7 8 9

Hoofdstuk 2 Toekomstige situatie 2.1 Huidige situatie en gewenste ontwikkeling 2.2 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving

11 11 12

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege 3.1 Omschrijving gevraagde activiteiten 3.2 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege

13 13 13

Hoofdstuk 4 Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg en participatie 4.1 Visie en beleid voor het plangebied 4.2 Voorbereidingsfase / Verkenningsfase met stakeholders

15 15 27

Hoofdstuk 5 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu 5.1 Ladder voor duurzame verstedelijking 5.2 m.e.r.-beoordeling 5.3 Verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren

29 29 30 30

5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13

31 35 36 38 38 39 40 41 42 43

Gebiedsbescherming en soortenbescherming Luchtkwaliteit Geluid Geur Omgevingsveiligheid Trillingen Archeologie en Cultuurhistorie Bodem Water Gezondheid

Hoofdstuk 6 Financiële haalbaarheid 6.1 Wettelijke kaders

45 45

Hoofdstuk 7 Toelichting planregels 7.1 Inleiding 7.2 Opzet van de regels 7.3 Wijziging omgevingsplan 7.4 Artikelsgewijze toelichting

47 47 47 47 48

Bijlagen bij de toelichting

51

Bijlage 1

ruimtelijk kwaliteitsplan

52

Bijlage 2

behoefteonderzoek

69

Bijlage 3

watertoets

81

2

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

Bijlage 4

quickscan natuurwaarden

Regels

85

123

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2 Artikel 3

Inleidende regels Begripsbepalingen Meet- en rekenbepalingen Toepassingsbereik

125 125 126 127

Hoofdstuk 2 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Functies en gebiedsaanwijzingen Recreatie - Verblijfsrecreatie Waarde - Archeologie 3 Waarde - Archeologie 4

129 129 132 134

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Ruimtelijke bouwactiviteiten Planologische gebruiksactiviteiten Regels parkeren Overige regels

137 137 138 139 140 141

Hoofdstuk 4 Artikel 12

Overgangsregels Overgangsrecht

143 143

Bijlagen bij de regels

145

Bijlage 1

Begripsbepalingen

146

Bijlage 2

Erfinrichtingsplan

154

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

3

4

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

Motivering

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

5

6

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Inleiding en aanduiding plangebied Aan de Langemaatsweg 16 in Manderveen ligt een voormalig agrarisch erf, waar momenteel een camping met vier logiesverblijven aanwezig is. Initiatiefnemers zijn voornemens de camping te herontwikkelen door het omvormen van een bestaand verblijfsrecreatief terrein, waarbij de reguliere kampeerplaatsen worden afgeschaald ten behoeve van de realisatie van 8 nieuwe recreatiewoningen. Daarnaast worden enkele veranderingen en vernieuwingen doorgevoerd, die de camping toekomstbestendig zullen maken. Het plan is daarbij om een nieuw sanitairgebouw te realiseren en wordt een groene aankleding beoogd van het terrein door middel van struweel en fruitbomen en wordt de locatie verbonden met bestaande wandelpaden in de omgeving. Ten slotte wordt de toegangsweg naar de camping verplaatst naar de bestaande meest noordelijke oprit. De toegang naar de camping vindt in de bestaande situatie nog plaats over de inrit die ook door de familie wordt gebruikt voor het woongedeelte. Men heeft de wens om een duidelijker scheiding te creëren tussen privé erf en de camping. Voor deze aanpassing zal een schuur gesloopt worden ten behoeve van de nieuwe toegangsweg. De plannen passen niet in het omgevingsplan van rechtswege, omdat de recreatiewoningen niet gebouwd mogen worden conform de geldende regels.

Daarom is met behulp van voorliggend plan een aanpassing van het planologisch kader noodzakelijk. Voorliggend kader verschaft een goed juridisch en ruimtelijk kader voor de genoemde ontwikkeling. Ligging plangebied De planlocatie ligt in het buitengebied van Manderveen. De dorpskern van Manderveen is ten noordoosten van de planlocatie gelegen. Geesteren ligt ten zuidwesten van de planlocatie. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie B met perceelnummers 4061, 4062, 4064, 4872, 4879, 5134 en 5135. Een luchtfoto met daarop het plangebied rood aangegeven is onderstaand zichtbaar. De begrenzing van het plangebied is zichtbaar op de digitale verbeelding.

Afbeelding 1.1: luchtfoto met plangebied (in rood) ten opzichte van omliggende plaatsen Geesteren en Manderveen (bron: geo.overijssel.nl)

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

7

Afbeelding 1.2: luchtfoto, ingezoomd op de planlocatie (bron: geo.overijssel.nl)

1.2 Beoordelingskader en belangenafweging Beoordelingskader De voorgenomen activiteit voldoet niet aan de regels van het omgevingsplan. Het initiatief kan alleen leiden tot een wijziging van het omgevingsplan als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving en milieu relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader worden onderzocht en afgewogen. De taak om te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ligt primair bij de gemeente. De beleidsruimte van de gemeente wordt op verschillende manieren ingekaderd. De belangrijkste zijn de instructieregels van het Rijk en de provincie. De volgende regels en instructies van toepassing: de instructieregels van hoofdstuk 5 van het Bkl; de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening; eventuele andere instructies van het Rijk en provincie. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld. Bij de beoordeling of wij een besluit willen nemen tot wijziging van het omgevingsplan is rekening gehouden met deze regels dan wel zijn de regels betrokken of in acht genomen.

Daarnaast heeft de gemeente haar beleidsruimte ingevuld met beleidsregels voor de fysieke leefomgeving, zodat de de wijziging van het omgevingsplan ook hieraan wordt getoetst. Het gaat hier om de omgevingsvisie en de andere beleidsdocumenten voor de verschillende specifieke onderdelen. De evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit projectgebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijze zijn afgewogen. De aanvrager wenst de gevraagde activiteiten te realiseren. De gemeente wenst de doelen uit haar beleid te verwezenlijken. De belangen van de omwonenden zijn gelegen in een goed woon- en leefklimaat. De omliggende bedrijven hebben belang bij een ongehinderde bedrijfsvoering en een goed werkklimaat. Belangenafweging De raad heeft bij het bepalen om een besluit tot wijziging van het omgevingsplan vast te stellen beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende functies en maatvoering vanuit het oogpunt van evenwichtige toedeling van functies aan locaties aanvaardbaar is. Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij de gemeente bestaan over de wenselijk geachte ontwikkelingen in het projectgebied. Verder mag het project niet in strijd zijn met de instructie(regels)s van het Rijk en de provincie.

Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met 8

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit projectgebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijzen worden afgewogen. Ondanks dat het initiatief in strijd is met het omgevingsplan kan worden besloten tot wijziging van het omgevingsplan, omdat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Zoals uit de hierna opgenomen hoofdstukken blijkt draagt het initiatief bij aan de visie en beleid die de gemeente voor dit plangebied heeft en blijkt dat wordt voldaan de instructieregels van het Rijk en provincie. In de voorbereidingsfase heeft bestuurlijke afstemming plaatsgevonden. Provincie en het waterschap zijn akkoord met het project. Verder is het project afgestemd met omwonenden en heeft initiatiefnemer daarvan een verslag overgelegd. Het ontwerp-omgevingsplan heeft daarnaast met ingang van 20 augustus 2025 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit omgevingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn geen zienswijzen binnengekomen. Voorts zijn in hoofdstuk 5 de ruimtelijk relevante aspecten voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit afgewogen.

Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de belangen van omwonenden, levert de wijziging van het omgevingsplan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. Het wijzigen van het omgevingsplan is evenwichtig en geschikt om het project te realiseren.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een omschrijving gegeven van de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Hoofdstuk 4 omschrijft de toetsing van de ontwikkeling aan de visie en beleid voor het plangebied op rijks-, provinciaals en gemeentelijk niveau. Daarna wordt ingegaan op de resultaten van het (bestuurlijk) vooroverleg, het participatietraject en of een bindend advies van de gemeenteraad benodigd is. In hoofdstuk 5 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 6 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot is in hoofdstuk 7 een toelichting op de planregels opgenomen.

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

9

10

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

Hoofdstuk 2

Toekomstige situatie

2.1 Huidige situatie en gewenste ontwikkeling Historische context De planlocatie ligt in het buitengebied van Manderveen. De dorpskern van Manderveen is ten noordoosten van de planlocatie gelegen. Geesteren ligt ten zuidwesten van de planlocatie. Op de historische kaart van 1900 is nog geen bebouwing te vinden, maar ligt de planlocatie op een kruispunt van zandwegen. Het zandpad dat aan de westkant van het perceel ligt is nog steeds terug te zien in de huidige situatie. Vanaf de jaren ‘30 is bebouwing terug te vinden ten zuiden van de planlocatie. De planlocatie bestond vroeger uit heide, die ontgonnen is tussen de jaren ‘30 en ‘60 van de vorige eeuw. Omdat deze ontginning pas relatief laat in de tijd heeft plaatsgevonden werd een planmatige en rechtlijnige structuur aangehouden die praktisch was voor de steeds groter wordende landbouwmachines. Rondom de dorpskern van Manderveen is ook duidelijk aan de rechtlijnige verkaveling te zien dat het gaat om een heide ontginningsgebied. De planlocatie ligt tussen de hoger gelegen essen van Geesteren aan de westkant en die van Vasse en Mander aan de oostkant. Huidige erfindeling Het erf aan de Langemaatsweg bestaat uit een woning met opstallen die zich aan de straatkant bevinden. Het erf kent een rechtlijnige indeling die passend is in dit landschap.

Het erf kent drie toegangswegen: één leidt naar de woning aan de linkerkant, de middelste toegangsweg leidt naar de rechterzijde van de woning, de bijgebouwen en de achterliggende camping en de laatste inrit is nu voor toegang tot de aldaar gelegen voormalige bedrijfsgebouwen. Dit betekent dat verkeer dat richting de camping gaat ook de toegangsweg volgt die langs de woning leidt. Achter de bebouwing is de camping gelegen met standplaatsen voor kampeermiddelen en een verzamelgebouw voor sanitair en een verblijfsruimte. Aan de achterzijde van het campingterrein bevindt zich campingterrein dat in de praktijk in gebruik is als een weide voor paarden en een open grasveld dat wordt omrand door struweel. Aan de achterzijde van het veld is een doorgang naar het zandpad dat achter het terrein langs ligt. Onderstaand is dit alles zichtbaar in een recent vogelvluchtaanzicht.

Afbeelding 2.1: recente luchtfoto planlocatie Langemaatsweg 16 (bron: Cyclomedia.nl) Gewenste ontwikkeling In de nieuwe situatie krijgt de camping een andere toegangsweg, gescheiden van de oprit naar het erf. Het grasveld aan de achterzijde van het terrein zal gebruikt worden voor de realisatie van recreatiewoningen (8 stuks). De recreatiewoningen hebben elk een eigen parkeerplek en kijken uit op een recreatieterrein met een natuurspeeltuin. Er is een verbinding met het bestaande wandelpad aan de achterzijde van het terrein. De camping is door groen omgeven en dit zal in de toekomst zo blijven en versterkt worden door bijvoorbeeld de bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

11

aanplant van struweel en fruitbomen. De camping zal een ruime, groene opzet kennen met waar mogelijk doorkijkjes naar en van het landschap. De camping wordt beheerd door de familie die woonachtig is in de woning (A op de volgende tekening) aan de voorzijde van het erf. Rondom de woning bevinden zich enkele bijgebouwen (B). Achter de woning bevindt zich een camping die plaats biedt aan campers en caravans. Ten behoeve van de camping is aan de noordkant een trefpunt (D) gesitueerd waarin de sanitaire voorzieningen zich bevinden en waar kampeerders kunnen samenkomen of recreëren, bijvoorbeeld in geval van slechte weersomstandigheden. De wens van de initiatiefnemer is een uitbreiding van de camping met recreatiewonignen en het realiseren van een (deels) nieuwe toegangsweg naar de camping, zodat het privéterrein wat meer gescheiden ligt van het camping-/recreatieterrein. De bedoeling is dat het meest noordelijke (bestaande) oprit gebruikt zal worden als toegangsweg naar de camping. Deze bestaande oprit zal worden verlengd (E) middels half verharding. Er zal één van de schuren (C) gesloopt worden, zodat deze toegangsweg kan worden gerealiseerd. Er zal daarnaast een nieuw sanitairgebouw (O) gerealiseerd worden. Op het achterste gedeelte (westelijke deel) van het perceel worden 8 nieuwe recreatiewoningen (F) gerealiseerd.

De half verharde toegangsweg wordt vanaf de camping ook doorgetrokken naar de recreatiewoningen en een half verhard wandelpad worden aangelegd (G) dat verbonden wordt met het bestaande wandelpad over het zandpad aan de westkant van het terrein. In het midden van het recreatieterrein zal een natuurlijke speeltuin (H) worden aangelegd met een bloemenweide (I). In de huidige struweelrand die het terrein omzoomd komen bescheiden openingen om de kenmerkende openheid van het landschap terug te brengen en zichtlijnen te creëren vanaf het recreatieterrein. Tussen de camping en het terrein met de recreatiewoningen is een overgangsdeel dat wordt aangeplant met fruitbomen (K) wat ervoor zorgt dat beide delen (camping en terrein met recreatiewoningen) aan elkaar worden verbonden. In de fruitgaard worden bankjes geplaatst die gebruikt kunnen worden door de gasten. De recreatiewoningen hebben elk een eigen parkeerplaats en voor gasten worden parkeerplaatsen gerealiseerd op grasklinkers (N). De weergave van de toekomstige situatie is zichtbaar in afbeelding 2.2. Tevens opgenomen in Bijlage 1.

Afbeelding 2.2: nieuwe landschappelijke situatie Langemaatsweg 16 (bron: N+L Landschapsontwerpers)

2.2 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving Er is sprake van een half open landschap met robuuste groenstructuren zoals zware houtsingels, laanbeplanting of boscomplexen. De structuren benadrukken het rechtlijnige karakter van het landschap. In een nieuwe situatie moet het landschap niet verder verdichten. Het halfopen karakter is een belangrijk kenmerk dat behouden moet blijven. Het plan moet derhalve voornamelijk van behoud uitgaan.

12

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege 3.1 Omschrijving gevraagde activiteiten Zoals in hoofdstuk 1 reeds aangegeven is er een plan voor herontwikkeling van het recreatieterrein aan de Langemaatsweg 16 in Manderveen. Dit voorziet in het plaatsen van 8 recreatiewonignen en het terugschalen van de kampeerplekken op de locatie. Deze ontwikkelingen zijn niet mogelijk binnen de huidige planregels ter plaatse van de locatie. Een aanpassing van het omgevingsplan van rechtswege is daarvoor noodzakelijk.

3.2 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege 3.2.1

Strijdigheden met bestemmingsplan

Het geldend planologisch kader ter plaatse is van de planlocatie is het omgevingsplan van rechtswege met onderdelen 'Zondermansweg 8 Albergen / Langemaatsweg 16 Manderveen'. De locatie is voorzien van de bestemming ‘Recreatie - Verblijfsrecreatie’, met de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4'. Daarnaast is een bouwvlak toegekend en gelden de aanduidingen 'specifieke vorm van waarde - landschappelijke inpassing bijlage 3', 'verblijfsrecreatie' en 'specifieke vorm van recreatie - overige voorzieningen'.

Afbeelding 3.1: uitsnede verbeelding omgevingsplan van rechtswege (bron: omgevingswet.overheid.nl) Zoals in de aanleiding reeds aangegeven past de gewenste ontwikkeling voor het plaatsen van recreatiewoningen en het terugschalen van de kampeerplekken niet binnen de huidige planregels ter plaatse van de locatie. Een aanpassing van het omgevingsplan van rechtswege is daarvoor noodzakelijk. 3.2.2

Bruidsschat

In het tijdelijke deel van dit omgevingsplan worden zowel ruimtelijke besluiten (artikel 22.1, onder a, van de Omgevingswet) als de omgevingsplanregels van rijkswege (artikel 22.1, onder c, van de Omgevingswet) opgenomen. Deze omgevingsplanregels van rijkswege wordt ook wel de bruidsschat genoemd. De bruidsschat bestaat uit de volgende onderdelen: begrippen (hoofdstuk 1) voorrangsbepalingen en overgangsrecht (afdeling 22.1) regels over bouwwerken, open erven en terreinen (afdeling 22.2) regels over milieubelastende activiteiten (afdeling 22.3) regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond (afdeling 22.4) regels over overige gemeentelijke omgevingsvergunningen (afdeling 22.5) De regels van afdeling 22.2 zijn relevant voor onderhavig voor zover deze betrekking hebben op het bouwen van bouwwerken. Het voorliggende plan voorziet niet in een bouwproject. bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

13

De regels van afdeling 22.3 zijn relevant voor zover sprake is van milieubelastende activiteiten. De Omgevingswet definieert een milieubelastende activiteit als: 'een activiteit die nadelige gevolgen voor het milieu kan veroorzaken, niet zijnde een lozingsactiviteit op een oppervlaktewaterlichaam of een lozingsactiviteit op een zuiveringtechnisch werk of een wateronttrekkingsactiviteit'. De in dit TAM-omgevingsplan mogelijk gemaakte activiteiten betreffen geen milieubelastende activiteiten. Indien dit wel het geval blijkt te zijn, dan worden de regels van afdeling 22.3 van toepassing. De overige in de bruidsschat opgenomen regels zijn niet relevant voor dit plan. 3.2.3

Gemeentelijke verordeningen

Voor zover sprake is van gemeentelijke verordeningen in het Omgevingsplan van rechtswege wordt aan deze verordeningen getoetst in Hoofdstuk 5 van deze motivering.

14

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

Hoofdstuk 4 Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg en participatie 4.1 Visie en beleid voor het plangebied 4.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Vrijkomende Agrarische Bebouwing en de provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen waardoor VAB-locaties omgevormd kunnen worden tot aantrekkelijke nieuwe woonlocaties. Ook wordt ingegaan op de aspecten 'economie en landschap'. Landschap is immers een belangrijk onderdeel van het vestigingsklimaat, zowel voor de meer verstedelijkte gebieden als voor de landelijke regio's. Voor een hoogwaardige kenniseconomie als de Nederlandse, is de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van het omringende landschap van groot belang in de concurrentie met andere landen.

Een aantrekkelijke leefomgeving is tevens een randvoorwaarde voor toerisme. De aantrekkelijkheid van de leefomgeving is immers vaak de reden dat bezoekers naar een regio komen. Een aantrekkelijk landschap maakt dat mensen daar willen wonen, werken en recreëren. Vrijkomende agrarische bebouwing kan bijvoorbeeld met provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen omgevormd worden tot aantrekkelijke nieuwe woon- of werklocaties, waarbij de vrijkomende agrarische grond zo veel mogelijk kan worden ingezet voor een grotere grondgebondenheid van de omliggende agrarische bedrijven, of worden gebruikt voor agrarisch natuurbeheer. Rijk en regio's werken samen uit hoe kan worden omgegaan met de opgave van agrarische leegstand en herbestemming in relatie tot het combineren van functies in het landelijke gebied, behoud en versterking van de leefbaarheid op het platteland en het voorkomen van verdere aantasting van het landschap. Beoordeling van het plan: Dit plan heeft betrekking op een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en waarbij geen sprake is van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI.

Juist kan het plan een bijdrage leveren aan de toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied en goede invulling van een VAB-locatie, omdat een voormalig agrarisch erf waarop een bestaande camping aanwezig is verder wordt toegesplitst op verblijfsrecreatie als nieuw economische drager. De ontwikkeling wordt voorzien van een behoud van de voormalige (agrarische) karakteristieken en een zorgvuldige landschappelijke inpassing. bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

15

Geconstateerd is dat de verdere ontwikkeling van verblijfsrecreatie een logische functie betreft. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld, hierbij wordt onder meer verwezen naar Bijlage 1 behorende bij de toelichting en de toetsing aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit plan opgenomen ontwikkeling. 4.1.2

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel 2024

De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. Of - generieke beleidskeuzes (themagerichte artikelen met criteria waaraan (omgevings)plannen dienen te voldoen) 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven 3.

Hoe - gebiedskenmerken (conform lagenbenadering: natuurlijke laag, agrarische laag, stedelijke laag) Doorwerking plan: In voorliggende geval zijn in het kader van de generieke beleidskeuzes de volgende artikelen relevant: artikel 4.4 (principe van concentratie); artikel 4.5 (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) artikel 4.6 (toekomstbestendigheid) artikel 4.9 (onderbouwing ruimtelijke kwaliteit); artikel 4.11 (kwaliteitsimpuls groene omgeving); artikel 4.30 (nieuwe recreatiewoningen); artikel 4.55 (Nationaal landschap Noordoost-Twente). Onderstaand worden de beleidskeuzes benoemd en beoordeeld op welke wijze in het plan hiermee rekening is gehouden. Artikel 4.4: principe van concentratie In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. Beoordeling van het plan: In dit geval is sprake van een ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt op een bestaande verblijfsrecreatieve locatie. Er is sprake van herontwikkeling van regulier kampeerterrein (inclusief een viertal bestaande logiesverblijven) naar een breder concept door de realisatie van een achttal recreatiewoningen. Hierbij worden de reguliere kampeerplekken afgeschaald naar 25.

De betreffende ontwikkeling past binnen de gestelde randvoorwaarden en visie voor wat betreft verblijfsrecreatie. Dit is ook in de paragraaf voor wat betreft het gemeentelijk beleid verder uitgewerkt, zie paragraaf 4.1.4 hiervoor. Daarmee is sprake van een lokale behoefte en een goede invulling aan het principe van concentratie.

Artikel 4.5: zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 2 Omgevingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt: a. dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; 16

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

b. dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Beoordeling van het plan: Het plangebied betreft een bestaand verblijfsrecreatief terrein in het buitengebied van de gemeente Tubbergen. Er wordt geen extra ruimtebeslag beoogd met de voorliggende plannen, maar een doorontwikkeling van het bestaande terrein. Er is hiermee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik passend binnen dit artikel van de omgevingsverordening.

Artikel 4.6: toekomstbestendigheid In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, anders dan voor tijdelijk gebruik, waarvan aannemelijk is dat die toekomstbestendig zijn en dus: a. de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen; b. duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden; en c. ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben. Beoordeling van het plan: De ontwikkeling van het verblijfsrecreatief terrein op de planlocatie voorziet in een toekomstbestendige ontwikkeling. De huidige camping wordt met het oog op de doorontwikkeling van het toerisme in deze regio meer jaarrond vormgegeven. Daarnaast wordt meer diversiteit in het aanbod van verblijfsrecreatie aangebracht door de combinatie van recreatiewoningen, een kleinschalig campingterrein en logiesverblijven. De ontwikkeling voorziet daarmee in toegevoegde waarde voor het bedrijf op lange termijn, waarbij overigens ook een bijdrage wordt geleverd in de aanplant en aanleg van meer groenstructuren en geen afbreuk wordt gedaan aan het milieu.

Artikel 4.9: ruimtelijke kwaliteit In de toelichting bij omgevingsplannen wordt onderbouwd dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken, past binnen het ontwikkelingsperspectief, inzichtelijk wordt gemaakt op welke wijze toepassing wordt gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering). Beoordeling van het plan: Voor het plangebied is een ruimtelijk kwaliteitsplan (Bijlage 1) opgesteld dat gebaseerd is op het toegekende ontwikkelingsperspectief en bijbehorende gebiedskenmerken. Deze elementen worden tevens later in deze paragraaf afzonderlijk behandeld en getoetst. Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten voor artikel 4.9 van de verordening.

Artikel 4.11: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving In dit artikel wordt een generieke mogelijkheid geboden om onder voorwaarden nieuwe ontwikkelingen toe te staan in de Groene Omgeving. Deze regeling wordt 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' genoemd, omdat van deze nieuwe ontwikkelingen wordt verwacht dat ze een extra impuls opleveren voor investeringen in de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Beoordeling van het plan: Het voorliggende plan leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied) van de gemeente Tubbergen. Deze meerwaarde vertaalt zich in: opwaarderen van het voorerf van de planlocatie door verbeteren toegang recreatieterrein en sloop/verbetering van de aanwezige bebouwig; de verwijdering van overtollige erfverhardingen en aanleg van halfverharde paden; toevoegen nieuwe beplanting op en rondom het terrein in de vorm van fruitgaard en bosplantsoen. In het onderhavig geval betreft het de transformatie van een verblijfrecreatief terrein aan de Langemaatsweg, waarbij een opwaardering van het terrein wordt beoogd in een passende landelijke setting. Dit is in Bijlage 1 nader uitgewerkt en akkoord bevonden door de gemeente. Voor wat betreft de kwaliteitsimpuls groene omgeving geldt overigens dat ook de toetsing aan het gemeentelijke KGO-kader is verricht. Dit is uitgewerkt in paragraaf 4.1.5.

Met inachtneming van de bevindingen aldaar en het uitgewerkte ruimtelijk kwaliteitsplan wordt voldaan aan artikel 4.11. bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

17

Artikel 4.30: nieuwe recreatiewoningen 1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe recreatiewoningen worden gerealiseerd als: a. er sprake is van een innovatief concept; b. verzekerd is dat recreatiewoningen bedrijfsmatig geëxploiteerd en verhuurd worden; en c. de recreatiewoningen in de vorm van een complex van recreatiewoningen worden gerealiseerd. 2. In afwijking van het eerste lid geldt de eis van complexgewijs realiseren van recreatiewoningen niet als: a. de recreatiewoningen worden gerealiseerd in het kader van de kwaliteitsimpulsGroene Omgeving; en b. de nieuwe recreatiewoningen wel voldoen aan de eisen van bedrijfsmatige exploitatie en verhuur. Beoordeling van het plan: Het onderhavig plan heeft betrekking op verhuurgerichte bedrijfsmatige exploitatie die middels de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving wordt mogelijk gemaakt. Er zal een zodanige exploitatie worden gevoerd dat er permanent wisselende recreatieve (nacht)verblijfsmogelijkheden geboden worden. Het bestaande recreatieterrein van camping Slutkeboer krijgt hiermee een aanvulling met een complex van recreatiewoningen en krijgt daardoor een kwalitatieve impuls. Dit komt ook reeds uitgebreid aan bod in het behoefteonderzoek in Bijlage 2 voor wat betreft de bijdrage aan het bestaande aanbod verblijfsrecreatie.

In de regels van onderhavig plan is permanente bewoning specifiek uitgesloten, evenals andere vormen van niet-recreatief verblijf. Hiermee wordt voldaan aan de in de verordening gestelde voorschrfiten.

Artikel 4.55: Nationaal landschap Noordoost-Twente Lid 1 Een omgevingsplan voorziet alleen in nieuwe ontwikkelingen binnen het Nationaal Landschap Noordoost-Twente als die nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten van dat landschap. Lid 2 De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente zijn: het samenhangend complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen; de grote mate van kleinschaligheid; het groene karakter. Lid 3 Het omgevingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt rekening is gehouden met het Ontwikkelperspectief Nationaal Landschap Noordoost-Twente en met bijlage IX van deze verordening (Nader uitgewerkte kernkwaliteiten Nationaal Landschap Noordoost-Twente) waarin de kernkwaliteiten nader zijn uitgewerkt. Beoordeling van het plan: De plannen van de eigenaren doen geen afbreuk aan de kernkwaliteiten van het Nationaal landschap Noordoost-Twente. Er wordt voldaan aan hergebruik van bestaande (agrarische) bebouwing en de randvoorwaarden voor ruimtelijke kwaliteit, daarmee worden ook investeringen verricht in (het behoud van) de ruimtelijke kwaliteit bij de inpassing van het bedrijfsperceel. Deze uitwerking heeft verder plaatsgevonden in Bijlage 1. Hiermee wordt geen afbreuk gedaan aan de toegekende kernkwaliteiten voor het nationaal landschap.

Ontwikkelingsperspectieven (waar) Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst. Voor het voorliggende plan is het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' van toepassing.

18

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

Afbeelding 4.1: ontwikkelingsperspectief, plangebied is rood gearceerd (bron: overijssel.tercera-ro.nl) Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden - net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven - de ruimtelijke kwaliteitsambities: zichtbaar en beleefbaar mooi landschap; sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel; continu en beleefbaar watersysteem. Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt. De ontwikkeling van de recreatieve functie binnen dit ontwikkelingsperspectief is mogelijk met inachtneming van Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

Het omvormen van het bestaande verblijfsrecreatief terrein op een voormalig agarisch erf is een passende activiteit in het mixlandschap. De voorgenomen ontwikkeling past goed bij de gestelde ambities.

Gebiedskenmerken (hoe) Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend. De provincie onderscheidt de volgende vier lagen: 1. Natuurlijke laag. 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap. 3. Stedelijke laag. 4. Laag van de beleving. De stedelijke laag heeft op de planlocatie geen specifieke kenmerken en wordt daarom niet verder uitgewerkt en/of getoetst. Natuurlijke laag bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

19

De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie is gelegen op de overgang van dekzandvlakte en ruggen naar beekdalen en natte laagtes. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat. Soms vlak bij elkaar, soms ver van elkaar verwijderd. Daardoor is er sprake van hoogteverschillen. In de jaren zijn hoogteverschillen geërodeerd door de wind. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, b.v. door egalisaties ten behoeve van de landbouw.

Afbeeld ing 4.2: uitsnede kaart natuurlijke laag (bron: provincie Overijssel)

Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan.

Afbeelding 4.3: uitsnede kaart laag van cultuurlandschap (bron: provincie Overijssel) Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden zoals het 20

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

plangebied. De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de grootschalige open heidecomplexen die pas laat zijn ontgonnen door - in eerste instantie - gebrek aan kennis. De planlocatie ligt in een heideontginningsgebied. De heidegebieden waren functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap. Op de heidegronden werd geweid en werden plaggen gestoken voor in de stal. Deze plaggen, vermengd met mest, dienden als bemesting voor de akkergronden op de essen. Door ontwikkelingen in de landbouw, met als belangrijkste uitvinding die van kunstmest, konden de heidevelden ook gebruikt worden als akkergrond. De ontginning werd planmatig en grootschalig aangepakt wat zorgde voor relatief grote, open ruimtes. Erven lagen in blokken aan de weg en de wegen kennen een rechtlijnige structuur. Beplantingen vinden we hier terug in de vorm van lanen en bosjes. De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. De mate van herstel is afhankelijk van meerdere factoren. In beginsel moet ervoor gezorgd worden dat het bestaande behouden blijft en dat erven op een juiste manier ingepast zijn en blijven.

Laag van de beleving Het plangebied is omschreven als “verblijfsrecreatie”. Deze gebieden liggen veelal in aantrekkelijke natuurlijke landschappen en/of agrarische cultuurlandschappen. Het bebouwingstype is vaak uniformer. De betreffende gebieden zijn verbonden met de kwaliteiten van het omliggende landschap. De ambitie is de verblijfsrecreatie sterker te verbinden met de kwaliteiten van de omgeving en onderdeel uit te laten maken van het hele recreatieve netwerk. Het aanbod wordt hierdoor specifieker en sterker verbonden met de Overijsselse kenmerken. Op de planlocatie wordt voor de uitbreiding uitsluitend gebruik gemaakt van het bestaande perceel. Daarnaast zal de nieuwe situatie sterk verbonden worden met de omgeving, wat bijvoorbeeld betekent dat de openheid van het ontginningslandschap duidelijk terug te zien zal zijn, rechtlijnige structuren worden gehanteerd, de aansluiting met bestaande routestructuren wordt verbetert en dat het geheel verbinding heeft met het omliggende landschap. De voorgenomen ontwikkeling past goed binnen de doelstellingen van dit toegekende gebiedskenmerk.

Afbeelding 4.4: uitsnede kaart laag van de beleving (bron: provincie Overijssel) Conclusie Het in Bijlage 1 opgenomen ruimtelijk kwaliteitsplan is gebaseerd om de toegekende ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken. Met inachtneming hiervan wordt geconcludeerd dat de in dit voorliggende omgevingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

21

verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid. 4.1.3

Mijn Omgevingsvisie Tubbergen

De gemeente Tubbergen beschikt over een omgevingsvisie. MijnOmgevingsvisie Tubbergen gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. Hierin bouwt men verder op de basis die al in proces van MijnDorp gelegd is. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied , gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, willen sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. Door inbreng van de samenleving is MijnOmgevingsvisie van ons allemaal! MijnOmgevingsvisie gaat in op: 1. 2. 3. 4.

de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten); hoe men daarop kan inspelen (speerpunten); hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan); welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart).

Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn: We doen het samen; We geven het goed voorbeeld; We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. We wentelen niet af op volgende generaties. Speerpunten In de omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. In voorliggend geval is gezien de ontwikkeling met name de volgende thema's van belang. Goede staat van landschap en natuur De landschapskwaliteiten van Noordoost-Twente, dus ook van Tubbergen, willen we behouden en ontwikkelen. Het landschap is gevormd door natuur en mens; de inwoners, hun cultuur en het gebruik van het gebied hebben ons landschap uiteindelijk bepaald. En dat gebeurt nog steeds. Hierin zien wij de volgende uitdagingen en wij willen ons als partner sterk maken voor: behouden en versterken van het veelzijdige cultuurlandschap; versterken van de biodiversiteit; behoud van natuur en landgoederen. Buitengebied in balans De gemeente wil een economisch sterk buitengebied met veel verschillende functies waarin alle bewoners en gebruikers aan hun trekken komen.

Het Twentse landschap is een uniek coulisselandschap met houtwallen, singels, essen, ontginningen, natuurgebieden en landgoederen. Dit landschap draagt in grote mate bij aan de identiteit van de streek. De houtwallen en singels vormen verbindingen van natuurgebied naar natuurgebied die voor veel planten en dieren belangrijk zijn. Kortom zowel mensen als dieren voelen zich hier thuis. Het is voor iedereen belangrijk om een sterk en mooi buitengebied te behouden. In het buitengebied van Tubbergen komen veel verschillende functies voor die allemaal ruimte nodig hebben. In het buitengebied van de gemeente is er landbouw, natuur, toerisme en bedrijvigheid, recreatie en ook wonen. Daarnaast vragen nieuwe functies om ruimte. Dit zijn bijvoorbeeld de hernieuwbare opwekking van energie en de vraag naar voldoende waterberging. Al deze functies leggen samen veel druk op het buitengebied. Daarom het uitgangspunt: de goede functies op de goede plek. Combinaties van functies zullen nodig zijn, om alles aan bod te laten komen. Er wordt gestreefd naar een buitengebied met een mooie balans tussen het landgebruik, de leefbaarheid en de kwaliteit van landschap, bodem, water en lucht. Dat maakt het buitengebied sterker en is gunstig voor de leefbaarheid. Dit doet de gemeente samen met haar inwoners, haar partners en de gebruikers.

De speerpunten voor het buitengebied zijn: toekomstgerichte agrarische sector waarbij duurzamere landbouw wordt gestimuleerd; goede staat van landschap en biodiversiteit waarbij we samenwerking zoeken met de landbouw; kwalitatief toerisme waarbij groei mogelijk is met respect voor landschap en natuur. 22

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

Kwalitatief toerisme De gemeente wil werken aan kwalitatief toerisme door middel van toerismespreiding en het behouden van een vitaal verblijfsaanbod. Dit doet de gemeente door: een goede balans te bewaken tussen de landschapskwaliteiten van ons gebied,de leef- en werkomgeving voor inwoners en de groeimogelijkheden van de toeristische sector; mogelijkheden te bieden voor marktconforme en gebiedspassende bedrijvigheid; projecten en ideeën te verwelkomen gericht op toerisme of dagrecreatie als ze een aanvulling zijn op het bestaande aanbod, gericht zijn op interessante doelgroepen of zorgen voor seizoensverlenging; toeristisch interessante locaties in te richten in zowel de kernen als in het buitengebied. Beoordeling van de plannen: Op grond van MijnOmgevingsvisie Tubbergen valt het plangebied onder de aanduiding 'gericht op ontwikkeling door lage waarde en hoge dynamiek'. Hierbij dient onder andere ingespeeld worden op: de schaal van het landschap, het agrarische karakter, gemengde functies, bouwwijze en inrichting die in de directe omgeving gebruikelijk is, opgeruimd landschap, heldere structuren, het verbeteren van de biodiversiteit en het vasthouden van water.

Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt hier rekening mee gehouden, doordat de openheid van het landschap wordt behouden en waar mogelijk terug wordt gebracht, gemengde functies blijven behouden en de bouwwijze en inrichting passen in het landschap. De gemeente Tubbergen ziet hier graag goed toegankelijke fiets- en wandelpaden. In de nieuwe situatie zal een verbinding met het bestaande wandelpad worden gecreëerd. Daarnaast zal hier de kleinschalige recreatie blijven bestaan, omdat het plangebied in omvang niet wordt uitgebreid.

Afbeelding 4.5: waardenkaart, lichtgroen: gericht op ontwikkeling door lage waarde en hoge dynamiek (bron: omgevingsvisietubbergen.nl) Het initiatief sluit aan bij het speerpunt voor kwalitatief toerisme. Een bestaand recreatieterrein wordt opgewaardeerd door de toevoeging van 8 verblijfsrecreatieve woningen. De camping wordt daarbij benut voor 25 standplaatsen. Het plangebied verkrijgt daarbij een passende groene inpassing. Het plan draagt bij aan meer jaarrond toerisme, doordat de recreatiewoningen ook geschikt zijn voor verblijf buiten de zomermaanden. Initiatiefnemers steken daarmee in op een breder verblijfsrecreatief concept. Door middel van een Ruimtelijk kwaliteitsplan in Bijlage 1 wordt het plangebied landschappelijk ingepast. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse fors versterkt. Verder wordt er op een positieve wijze bijgedragen aan de leefbaarheid van het buitengebied door behoud en versterking van een economsiche drager. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen'.

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

23

4.1.4

Beleidsnota Verblijfsrecreatie in Noordoost Twente 2018

Doel van de nota verblijfsrecreatie in Noordoost Twente is om kaders weer te geven waarbinnen de verschillende vormen van verblijfsrecreatie zich in de toekomst kunnen blijven ontwikkelen. In de analyse van deze nota kunnen aantal conclusies worden getrokken die van belang zijn voor het formuleren van de visie: De vrijetijdssector – in dit geval specifiek verblijfsrecreatie – is van groot economisch belang voor de regio Noordoost Twente. Een breed scala aan functies profiteert mee van een gezond, divers en onderscheidend, toekomst- en vraaggericht (verblijfs)recreatief product. In Noordoost Twente is sprake van de ‘verblijfsrecreatieparadox’. Er is een overaanbodsituatie ontstaan, waardoor de markt verzadigd is. Dit is met name het geval in de kampeersector. Het aanbod is in het laatste decennium sterker gegroeid dan de vraag. Met als resultaat teruglopende bezettingen, marges die onder druk staan en wisselend toekomstperspectief. Om de sector vitaal te houden is vernieuwing en innovatie nodig binnen de sector. In een relatief verzadigde markt is het daarom van belang om te kijken naar de toegevoegde waarde van een initiatief; het moet niet ‘meer van hetzelfde’ zijn, bijdragen aan diversificatie van het aanbod en/of beter inspringen op de wensen vanuit de markt. De markt vraagt om vernieuwend en luxe aanbod, waarbij beleving en authenticiteit centraal staan.

De visie voor verblijfsrecreatie luidt dan ook als volgt: "Versterking van het verblijfstoerisme in Noordoost Twente door middel van kwaliteitsverbetering, productvernieuwing en differentiatie in het verblijfsrecreatief aanbod" Bungalows/recreatiewoningen op recreatieterreinen Voor recreatiewoningen op recreatieterreinen zijn de volgende uitgangspunten van toepassing: De provincie geeft in haar omgevingsverordening de kaders aan. In de verordening is beperkt ruimte voor de bouw van nieuwe recreatiewoningen, te weten als er sprake is van: 1. een innovatief concept dan wel 2. een kwaliteitsimpuls van bestaande recreatieterrein waarvan de bouw van nieuwe recreatiewoningen onderdeel uitmaakt en 3. als verzekerd is dat de vakantiebungalows voor de verhuur beschikbaar zijn en bedrijfsmatig en centraal geëxploiteerd zullen worden. Geen permanente bewoning. Inzet op het versterken van het aanbod aan vakantiebungalows op vakantieparken, in eerste instantie op bestaande vakantieparken. De mogelijkheid moet behouden blijven voor nieuwvestiging van een bungalowpark als dit een duidelijke meerwaarde oplevert en een versterking en verbreding van het recreatief-toeristisch product Noordoost Twente. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan de toetsingscriteria zoals omschreven in hoofdstuk 5 van de beleidsnota.

Gezien de vraag naar grotere vakantiebungalows waar meerdere families in kunnen worden ondergebracht, wordt de mogelijkheid tot de bouw van een aantal grotere vakantiebungalows op vakantieparken toegestaan cq. gestimuleerd, mits dit leidt tot een duidelijke kwaliteitsverbetering. Door bestaande woningen aan elkaar te koppelen, kunnen ook grotere vakantiewoningen gerealiseerd worden. Beoordeling van de plannen: Onderliggend plan maakt de ontwikkeling van 8 recreatiewoningen en bijbehorende voorzieningen mogelijk. De recreatieve verblijven worden gerealiseerd op een bestaand campingterrein, daarmee is op locatie reeds sprake is van (verblijfs)recreatieve activiteiten. De huidige camping is toe aan vernieuwing en betere invulling aan de recreatieve behoefte. Daarom wordt de reguliere camping afgeschaald naar 25 standplaatsen voor caravans en/of campers. De recreatiewoningen zorgen voor een aanvulling op het aanbod in de omgeving aan verblijfsrecreatieve mogelijkheden en betreft een verbreding van het verblijfsrecreatieve concept op de locatie, waaraan ook behoefte is. De recreatieverblijven voldoen aan de maximale inhoudsmaat van 300 m3 zoals genoemd als randvoorwaarde. De kampeermarkt voor reguliere kampeerterreinen in Noordoost Twente is grotendeels verzadigd. De kampeermarkt staat onder druk.

In de nota verblijfsrecreatie Noordoost Twente wordt daarom voorrang gegeven aan innovatie en de herontwikkeling van bestaande (kleinschalige) kampeerterreinen boven nieuwvestiging. Bij het voorliggend plan inzake camping Slutkeboer is sprake van een herontwikkeling (revitalisering) van een bestaand regulier kampeerterrein. Het verzoek voldoet daarmee aan de algemene richtlijn van de nota verblijfsrecreatie Noordoost Twente. In Bijlage 2 is het behoefteonderzoek voor de wensen van camping Slutkeboer opgenomen. Volledigheidshalve wordt naar de inhoud hiervan verwezen. In de nota wordt samenvattend de bevinding gedaan dat Noordoost-Twente een aanzienlijk marktaandeel heeft als het gaat om het aantal toeristische overnachtingen in Twente. Er is daarbij sprake van een stijgende lijn, ook voor wat betreft de toeristische bestedingen ten aanzien 24

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

van bungalows en appartementen. De analyse van de verblijfsrecreatie in de nota laat zien dat er weinig vernieuwing en innovatie binnen de verblijfsaccommodaties is en dat de kwaliteit soms ook te wensen overlaat. Tegelijkertijd zijn er ook kansen, onder meer: de toenemende vraag naar verblijfsaccommodaties in een natuurrijke omgeving en toenemende vraag naar vernieuwende agrotoeristische concepten. Het plan voor de realisatie van recreatiewoningen bij camping Slutkeboer sluit naadloos bij deze kansen aan en speelt in op de in de nota geconstateerde toenemende vraag naar verblijfsrecreatie in Noordoost Twente. De recreatiewoningen zullen centraal worden geexploiteerd en alleen voor de recreatieve verhuur beschikbaar zijn. Permanente bewoning is in de regels van dit TAM-omgevingsplan ook specifiek uitgesloten, evenals het gebruik voor de huisvesting van elders werkzaam (tijdelijke) werknemers en het gebruik anders dan ten behoeve van een bedrijfsmatige exploitatie. Het plan voldoet daarmee aan de uitgangspunten en geeft invulling aan de doelstellingen uit de beleidsnota verblijfsrecreatie. 4.1.5

Buitengebied met kwaliteit

Dit beleidsstuk bundelt en vervangt diverse beleidsregelingen binnen de gemeenten Tubbergen en Dinkelland zoals bijvoorbeeld Rood voor Rood, Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, Schuur voor Schuur. de Nota verblijfsrecreatie Noordoost Twente en het VAB+ beleid. Mede vanwege de opgaven in het buitengebied zijn bepaalde onderdelen geactualiseerd en aangevuld. Het doel van deze beleidsregel is meervoudig. Enerzijds is deze beleidsregeling bedoeld om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel van deze beleidsregeling om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. De volgende passages uit het beleid zijn naast de algemene voorwaarden relevant: 6.5 Wijzigen verblijfsrecreatieve accommodaties Het relevante artikel is als volgt verwoord. 6.5 Wijzigen verblijfsrecreatieve accommodaties Voor het toestaan van een ander type verblijfsrecreatieve accommodaties passend binnen de functie ‘Verblijfsrecreatie’ is sprake van maatwerk. Niet elk ander type verblijfsrecreatieve accommodatie wordt wenselijk en/of aanvaardbaar gevonden. Dit zal van geval tot geval beoordeeld moeten worden en hierbij kan een aanvullende kwaliteitsimpuls vereist zijn.

De hoogte van deze kwaliteitsimpuls wordt bepaald door een berekening van de waardevermeerdering uit te voeren op basis van het bepaalde in paragraaf 8.1 van het beleid. Indien uitbreiding van bebouwing of het bedrijfsperceel gewenst is, gelden de regels uit respectievelijk paragraaf 6.3 of 6.6 van het beleid. Beoordeling van plannen: Er is geen sprake van een uitbreiding van het verblijfsrecreatieve terrein. Op het bestaande terrein vinden wijzigingen plaats in het type verblijf, waarbij in totaliteit sprake is van een afname van het aantal verblijfsplekken doordat 55 kampeerplaatsen verdwijnen en 8 recreatiewoningen worden toegevoegd. De tabel voor bepaling van waardevermeerdering voorziet niet in een dergelijk vergelijk. In dat geval is een taxatie noodzakelijk en deze is voor de plannen uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de huidige waarde van de ondergrond € 447.500,- is en de waarde na de ontwikkeling bedraagt € 444.985,-. Dit betekent een waardedaling van de ondergrond van €2.515,-. Uit deze taxatie blijkt dat er geen sprake is van waardevermeerdering. Een basisinspanning volstaat daarom in dit geval. Voor de beoordeling van de nieuwe situatie is het plan voorgelegd aan het Kwaliteitsteam. Dat heeft goedkeuring verschaft aan de opzet. Het ruimtelijke kwaliteitsplan in Bijlage 1 voorziet in een juiste verbetering van ruimtelijke kwaliteit op de planlocatie.

Resumerend De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten zoals gesteld in het beleid 'Buitengebied met kwaliteit' van de gemeente Tubbergen.

bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22h Buitengebied Langemaatsweg 16, Manderveen

25

4.1.6

Casco benadering Noordoost Twente

De gemeente Tubbergen hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de Casco zijn in principe niet te verwijderen (groen lijnen/vlakken op de kaart).

Afbeelding 4.6: fragment van de cascokaart ter plaatse van Langemaatsweg (bron: geo.overijssel.nl) Beoordeling van plannen: Op de planlocatie is sprake van een meerdere elementen die staan beschreven als casco elementen. Aan de noordkant ligt een donkergroen element dat bos betreft en niet verwijderd mag worden. Dit heeft te maken met de bevoegdheid waar een vergunning moet worden aangevraagd. Er wordt hier alleen getoetst aan het gemeentelijk cascobeleid en het donkergroene element mag niet worden verwijderd en het plan heeft geen gevolgen voor dit element. Daarnaast wordt geconstateerd dat er een blauwe cascolijn ligt in het zuidwestelijke deel van de planlocatie. De houtopstand aldaar is inmiddels door initiatiefnemer aangelegd. Op drie plekken wordt de houtopstand aangepast over een breedte van elk 10 meter breed. In deze 10 meter brede stukken wordt de onderbeplanting verwijderd. Hier blijven enkele boomvormers behouden. Hierdoor ontstaan enkele zichtlijnen het landschap in. Resumerend De ontwikkeling heeft daarom geen consequenties voor het cascobeleid en/of het cascobeleid heeft geen consequenties voor de ontwikkeling. 4.1.7