Bijlage TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eikenhof_vastgesteld_1_Motivering.pdf

Bestemmingsplan

TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eikenhof

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.0183.TAMKKEIKENHOF-VG01

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eikenhof

Inhoudsopgave Motivering

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Inleiding en aanduiding plangebied 1.2 Beoordelingskader en belangenafweging 1.3 Leeswijzer

5 5 5 6

Hoofdstuk 2 Toekomstige situatie 2.1 Huidige situatie 2.2 Gewenste ontwikkeling 2.3 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving

7 7 7 8

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan 3.1 Omschrijving nieuwe situatie 3.2 Toetsing aan omgevingsplan

9 9 9

Hoofdstuk 4 Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg en participatie 4.1 Visie en beleid voor het plangebied 4.2 Voorbereidingsfase/ verkenningsfase met stakeholders

11 11 20

Hoofdstuk 5 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu 5.1 Ladder voor duurzame verstedelijking 5.2 M.e.r.-beoordeling

21 21 22

5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12

23 24 26 27 29 30 32 33 34 34

Verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren Soortenbescherming en gebiedsbescherming Luchtkwaliteit Geluid Geur Omgevingsveiligheid Trillingen Archeologie en cultuurhistorie Bodem Waterbelang

Hoofdstuk 6

Financiële haalbaarheid

Hoofdstuk 7 Juridische verantwoording 7.1 Inleiding 7.2 Opzet van de regels 7.3 Verantwoording van de regels

2

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eikenhof

37 39 39 39 40

Motivering

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eik enhof

3

4

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eikenhof

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Inleiding en aanduiding plangebied Voorliggend TAM-omgevingsplan heeft betrekking op woningbouwontwikkeling aan de Oldenzaalseweg 90 in Fleringen. Binnen het plangebied staat een voormalig schoolgebouw. Het voornemen is om de school te slopen en vier nieuwe woningen te realiseren. Daarbij worden twee vrijstaande woningen gerealiseerd en twee twee-onder-een-kap woningen. Vanuit het omgevingsplan van de gemeente Tubbergen heeft het plangebied een maatschappelijke functie. Binnen deze functie is ontbreken de bouw- en gebruiksregels om woningen te realiseren. Het voornemen is daarmee in strijd met het omgevingsplan van de gemeente Tubbergen. De voorgestelde ontwikkeling speelt in op de toenemende woningvraag in de regio en voorziet in een breed woningaanbod voor diverse doelgroepen. Om het voornemen te realiseren, is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Voorliggend TAM-omgevingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kader en toont aan de het voornemen in overeenstemming is met 'een evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. Het plangebied ligt aan de Oldenzaalseweg 90 in de kern Fleringen. In afbeelding 1.1 is de globale ligging van het plangebied weergegeven ten opzicht van de kern Fleringen en de directe omgeving. Het plangebied wordt respectievelijk aangeduid met een ster en de rode omlijning.

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied ten opzichte van de omgeving (Bron: openstreetmap.org, bewerkt)

1.2 Beoordelingskader en belangenafweging Beoordelingskader De voorgenomen activiteit voldoet niet aan de regels van het omgevingsplan van de gemeente Tubbergen.

Het initiatief kan alleen leiden tot een wijziging van het omgevingsplan als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving en milieu relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader worden onderzocht en afgewogen. De taak om te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ligt primair bij de gemeente. De beleidsruimte van de gemeente wordt op verschillende manieren ingekaderd. De belangrijkste zijn de instructieregels van het Rijk en de provincie. Op basis van artikel 8.0b lid 1 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn de volgende regels en instructies van toepassing: de instructieregels van hoofdstuk 5 van het Bkl; de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening; eventuele andere instructies van het Rijk en provincie. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld. Bij de beoordeling of de gemeente een besluit wil nemen tot wijziging van het omgevingsplan is rekening gehouden met deze regels dan wel zijn de regels betrokken of in acht genomen. bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eik enhof

5

Daarnaast heeft de gemeente haar beleidsruimte ingevuld met beleidsregels voor de fysieke leefomgeving, zodat de buitenplanse omgevingsplanactiviteit ook hieraan wordt getoetst. Het gaat hier om de omgevingsvisie en de andere beleidsdocumenten voor de verschillende specifieke onderdelen. De evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit plangebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijzen zijn afgewogen. De aanvrager wenst de gevraagde activiteiten te realiseren. De gemeente wenst de doelen uit haar beleid te verwezenlijken. De belangen van de omwonenden zijn gelegen in een goed woon- en leefklimaat. De omliggende bedrijven hebben belang bij een ongehinderde bedrijfsvoering en een goed werkklimaat. Belangenafweging De raad heeft bij het bepalen om een besluit tot wijziging van het omgevingsplan vast te stellen beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende functies en maatvoering vanuit het oogpunt van evenwichtige toedeling van functies aan locaties aanvaardbaar is. Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij de gemeente bestaan over de wenselijk geachte ontwikkelingen in het plangebied. Verder mag het project niet in strijd zijn met de instructie(regels)s van het Rijk en de provincie.

Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit plangebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijzen worden afgewogen. Ondanks dat het initiatief in strijd is met het omgevingsplan kan worden besloten tot wijziging van het omgevingsplan, omdat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Zoals uit de hierna opgenomen hoofdstukken blijkt draagt het initiatief bij aan de visie en beleid die de gemeente voor dit plangebied heeft en blijkt dat wordt voldaan de instructieregels van het Rijk en provincie. In de voorbereidingsfase heeft bestuurlijke afstemming plaatsgevonden. Provincie en het waterschap zijn akkoord met het project. Verder is het project afgestemd met omwonenden en heeft initiatiefnemer daarvan een verslag overgelegd. Voorts zijn in hoofdstuk 5 de ruimtelijk relevante aspecten voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit afgewogen. Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de belangen van omwonenden, levert het besluit tot wijziging van het omgevingsplan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. Het besluit tot wijziging van het omgevingsplan is evenwichtig en geschikt om het project te realiseren.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een omschrijving gegeven van de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Hoofdstuk 4 omschrijft de toetsing van de ontwikkeling aan de visie en beleid voor het plangebied op rijks-, provinciaals en gemeentelijk niveau, tevens wordt ingegaan op het vooroverleg en het participatieproces. In hoofdstuk 5 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 6 komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 de opzet van de planregels en de juridische verantwoording uiteengezet.

6

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eikenhof

Hoofdstuk 2

Toekomstige situatie

2.1 Huidige situatie Binnen het plangebied staat de Rooms Katholieke Basisschool Heilig Hart. Aan de noordzijde ligt het schoolplein, wat zo goed als volledig verhard is. Aan de noordzijde van het plangebied ligt de Oldenzaalseweg. Tussen de het schoolplein en de weg staan tevens enige solitaire bomen. Rondom het plangebied liggen verschillende functies. Ten noordoosten van het plangebied liggen voornamelijk woningen. Ten zuidoosten ligt eveneens een woning met daarnaast een kerk en begraafplaats. Aan de noordwestzijde van het plangebied ligt het Kulturhus met verschillende maatschappelijke functies. Aan de (zuid)westzijde van het plangebied staan enige bomen struiken, met daar achter de provinciale N343 weg. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto opgenomen waarin het plangebied met een rode contour is aangeduid.

Afbeeld ing 2.1 Huidige situatie plangebied (Bron: PDOK, bewerkt)

2.2 Gewenste ontwikkeling De school is verhuisd naar het naastgelegen Kulturhus. Het schoolgebouw wordt daarom gesloopt. Op de locatie van de school zullen vier nieuwe woningen worden gerealiseerd, bestaande uit twee vrijstaande woningen en twee twee-onder-een-kap woningen. De woningen krijgen een ontsluitingsweg op de Oldenzaalseweg. De woningen worden daarbij als een hofje rondom deze ontsluitingsweg gecentreerd. In de noordoostzijde van het plangebied worden groenvoorzieningen in de vorm van enkele bomen aangebracht. Aan de noordwestzijde van het plangebied wordt een waterberging van 187 m2 met een bergingscapaciteit van 56 m3 aangebracht. In afbeelding 2.2 is een overzicht van de nieuwe inrichting van het plangebied weergeven.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eik enhof

7

Afbeelding 2.2 Situatieoverzicht inrichting plangebied. (Bron: gemeente Tubbergen)

2.3 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving Om de nieuwe woningen goed in te passen in de kern Fleringen wordt voor de ruimtelijke uitstraling aangesloten bij de specifieke kenmerken uit de Nota Ruimtelijke kwaliteit. In paragraaf 4.1.5 wordt het plan hieraan nader getoetst. De vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen sluiten aan bij de bestaande bebouwing in de omgeving. In de woonwijk ten noorden van het plangebied komen overwegend vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen voor. Bij de uitwerking wordt rekening gehouden met het bestaande materiaal- en kleurgebruik in de omgeving, zodat een samenhangend straatbeeld ontstaat. Door de aanleg van groenstructuren en watervoorzieningen wordt het plangebied zorgvuldig ingepast en wordt bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteit, biodiversiteit en klimaatbestendigheid van Fleringen.

8

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eikenhof

Hoofdstuk 3 Toetsing aan omgevingsplan 3.1 Omschrijving nieuwe situatie Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de sloop van het schoolgebouw en de realisatie van vier woningen. Het gehele plangebied heeft de functie 'Maatschappelijk' met een bouwvlak. Het realiseren van reguliere woningen is niet toegestaan. Hiermee past beoogde ontwikkeling niet in de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Voorliggende wijziging van het omgevingsplan voorziet in het mogelijk maken van reguliere woningen binnen het plangebied.

3.2 Toetsing aan omgevingsplan 3.2.1

Geldende bestemmingsplannen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het omgevingsplan van de gemeente Tubbergen. Ter plaatse van het plangebied is sprake van het omgevingsplan van rechtswege zoals deze in werking is getreden op 1 januari 2024, met een laatste wijziging op 3 juli 2024. Het omgevingsplan van rechtswege bestaat ter plaatse uit de volgende documenten: Omgevingsplan gemeente Tubbergen (03-07-2024) (Veeg)bestemmingsplan kernen gemeente Tubbergen (25-05-2020) Bestemmingsplan Kleine Kernen (14-03-2016) Voor de duiding van het planologisch regime van het plangebied is met name het bestemmingsplan 'Kleine Kernen' van belang. Het omgevingsplan bevat in de huidige situatie namelijk uitsluitend de regels van de bruidsschat. Op basis van het omgevingsplan is het plangebied voorzien van de functies 'Maatschappelijk' en 'Waarde – Archeologie' met de functieaanduidingen 'speelvoorziening' en 'specifieke vorm van waarde middelhoge archeologische verwachting'. In afbeelding 3.1 is een uitsnede van de verbeelding, behorende bij het geldende bestemmingsplan opgenomen. Het plangebied is hierin indicatief weergegeven met de rode contour.

Afbeeld ing 3.1: Uitsnede bestemmingsplan "Kleine kernen" (Bron: omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart) bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eik enhof

9

'Maatschappelijk' De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen, bedrijfswoningen, speelvoorzieningen, groenvoorzieningen, openbare nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen, wegen, paden, tuinen, erven en terreinen. Een gebouw mag niet worden gerealiseerd op gronden die vallen buiten het bouwvlak en heeft een maximum goothoogte van 4 meter en een maximum bouwhoogte van 10 meter. 'Waarde – Archeologie' De voor 'Waarde – Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende functies, mede bestemd voor de bescherming van en onderzoek naar aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden. Voor de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde – middelhoge archeologische verwachting' geldt dat er geen bouwwerken mogen worden gebouwd met een oppervlakte van meer dan 5.000 m2 , waarbij de bodem niet op een grotere diepte dan 0,4 m zal kunnen worden verstoord. 3.2.2

Strijdigheden met het geldend planologisch regime

Het realiseren van reguliere woningen is in strijd met de maatschappelijke functie. De beoogde ontwikkeling past daarmee niet binnen de regels van het omgevingsplan.. Om het voornemen te realiseren, is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Voorliggend TAM-omgevingsplan voorziet in het gewenste juridisch planologische kader. Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) ondersteunt bij het werken volgens de Omgevingswet. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) voor organisaties die bij de voorbereiding en inwerkingtreding van de wet nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Eén van de tijdelijke alternatieve maatregelen is de TAM-IMRO ofwel het TAM omgevingsplan. Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de huidige techniek voor planvorming tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de bestaande uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de bestaande voorziening Ruimtelijke Plannen. IMRO is een bekende en functionerende techniek. Juridisch maakt het TAM omgevingsplan deel uit van het omgevingsplan van de gemeente Tubbergen. Technisch is het dat niet, waardoor 3.2.3

Bruidsschat

De bruidsschat bevatten regels over onderwerpen die tot het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet in nationale regelgeving waren opgenomen (door het Rijk opgestelde regels). Onder de Omgevingswet worden deze door gemeenten geregeld. De bruidsschat maakt onderdeel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. De bruidsschat bevat regels op het gebied van bouwen, milieubelastende activiteiten en overige activiteiten en is opgenomen in hoofdstuk 22 van de regels van het omgevingsplan. Het grootste gedeelte van deze regels is gericht op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit geldt bijvoorbeeld voor milieuregels (zoals regels over geurnormen en de afstand tot een geurgevoelig object). Voor dat deel van de regels geldt dat het mogelijk is om van het omgevingsplan af te wijken. In hoofdstuk 5 wordt de ontwikkeling getoetst aan regelgeving omtrent de fysieke leefomgeving, waaronder de bruidsschat.

10

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eikenhof

Hoofdstuk 4 Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg en participatie 4.1 Visie en beleid voor het plangebied 4.1.1

Nationale omgevingsvisie

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. Duurzaam economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio's 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd.

Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het Rijksbeleid Het realiseren van vier woningen draagt bij aan het realiseren van een grotere woningvoorraad. Voor het overige zijn er geen nationale belangen in het geding en is er geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in de voorliggende ruimtelijke onderbouwing opgenomen ontwikkeling.

4.1.2

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel 2024

Omgevingsvisie Overijssel De omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Omgevingsverordening Overijssel bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eik enhof

11

gebied. Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes (OF); ontwikkelingsperspectieven (WAAR); gebiedskenmerken (HOE). Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes (OF) Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel 2024. Ontwikkelingsperspectieven (WAAR) Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken (HOE) Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

12

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eikenhof

Afbeelding 4.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Of- Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase "generieke beleidskeuzes" zijn met name de artikelen 4.4 (principe van concentratie), 4.6 (toekomstbestendigheid), 4.8 (ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit), 4.13 (klimaatrobuust water- en bodemsysteem) 4.14 (woonafspraken), en 4.55 (nieuwe ontwikkelingen in nationaal landschap noordoost-Twente) van belang. Op de betreffende artikelen wordt hierna nader ingegaan. Artikel 4.4: Principe van concentratie In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. In beginsel moeten nieuwe bouwinitiatieven geconcentreerd worden in of bij bestaande kernen. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.4 van de Omgevingsverordening Overijssel Het voornemen bestaat uit de realisatie van vier woningen, met bijbehorende voorzieningen voor groen, parkeren en waterberging in Fleringen. De woningen zijn bedoeld voor de lokale behoefte.

De nieuwe woningen sluiten aan op de uitgangspunten van de woonvisie met het kwaliteitskader van de gemeente Tubbergen. Dit blijkt onder meer uit de paragraaf 4.1.4. Het voldoet daarmee aan het principe van concentratie. Artikel 4.6: Toekomstbestendigheid In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, anders dan voor tijdelijk gebruik, waarvan aannemelijk is dat die toekomstbestendig zijn en dus: a. de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen; b. duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden; en c. ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben. bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eik enhof

13

Toetsing van het initiatief aan artikel 4.6 van de Omgevingsverordening Overijssel De sloop van het voormalige schoolgebouw en de bouw van vier woningen binnen bestaand stedelijk gebied zorgt voor efficiënt ruimtegebruik en voorkomt leegstand. De nieuwe, energiezuinige woningen dragen duurzaam bij aan de kwaliteit van de woningvoorraad en het woonmilieu. Daarmee wordt zorgvuldig omgegaan met natuurlijke hulpbronnen en ontstaat een blijvende meerwaarde voor het gebied. De ontwikkeling kan daarom als toekomstbestendig worden beschouwd. Gesteld wordt dat het voornemen voldoet aan artikel 4.6 van de provinciale omgevingsverordening. Artikel 4.8: Ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die de ruimtelijke kwaliteit versterken. Het gaat hierbij om een degelijke landschappelijke inpassing, een versterking van de omgevingskwaliteit, het ontwikkelen in samenhang met de omgeving, aandacht voor biodiversiteit klimaatadaptatie, gezondheid en duurzaamheid, en participatie. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.8 van de Omgevingsverordening Overijssel De voorgenomen ontwikkeling versterkt de ruimtelijke kwaliteit. Er worden diverse groenstructuren aangelegd die de ruimtelijke kwaliteit versterken.

Daarnaast wordt door de voorgenomen ontwikkeling de verloedering van de aanwezige bebouwing binnen het plangebied tegengegaan. Gesteld wordt dat het voornemen voldoet aan artikel 4.8 van de provinciale omgevingsverordening.

Artikel 4.13: Klimaatrobuust water- en bodemsysteem a. In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt als onderbouwd is dat deze ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en het versterken van een klimaatrobuust water- en bodemsysteem. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.13 van de Omgevingsverordening Overijssel De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand bebouwd gebied en vervangt een verhard schoolterrein door een kleinschalige wooninvulling. Hiermee ontstaat ruimte voor een meer klimaatadaptieve inrichting, zoals infiltratie van regenwater op eigen terrein en beperking van verhard oppervlak. Dit draagt bij aan een robuuster water- en bodemsysteem. Omdat het geen ontwikkeling in landelijk gebied betreft, is een nadere onderbouwing richting het regionaal perspectief water en bodem niet vereist. Gesteld wordt dat het voornemen voldoet aan artikel 4.13 van de provinciale omgevingsverordening. Artikel 4.14: Woonafspraken a. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten. b. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven.

Toetsing van het initiatief aan artikel 4.14 van de Omgevingsverordening Overijssel Met de realisatie van vier woningen in Fleringen wordt bijgedragen aan de (gemeentelijke) woningbouw ambitie. Aan het woningbouwprogramma wordt nader getoetst in paragraaf 4.1.4 en Bijlage 2. Geconcludeerd wordt dat het voornemen voldoet aan artikel 4.14. Artikel 4.55: Nieuwe ontwikkelingen in Nationaal Landschap Noordoost-Twente 1. Een omgevingsplan voorziet alleen in nieuwe ontwikkelingen binnen het nationaal Landschap Noordoost-Twente als die nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten van dat landschap. 2. De kernkwaliteiten van het nationaal Landschap Noordoost-Twente zijn a. het samenhangend complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen; b. de grote mate van kleinschaligheid; 14

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eikenhof

c. het groene karakter. 3. Het omgevingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt rekening is gehouden met het Ontwikkelperspectief nationaal Landschap Noordoost-Twente en met Bijlage IX van deze verordening (Nader uitgewerkte kernkwaliteiten Nationaal Landschap Noordoost-Twente) waarin de kernkwaliteiten nader zijn uitgewerkt. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.55 van de Omgevingsverordening Overijssel Het plangebied ligt in het nationaal Landschap Noordoost Twente. Het plangebied is in de huidige situatie al bebouwd. De kernkwaliteiten zoals genoemd in artikel 4.55 zijn nauwelijks (meer) zichtbaar. Binnen het plangebied worden ook groenvoorzieningen aangeplant en de bestaande groenstructuren worden waar mogelijk behouden. Het plan voldoet daarmee aan artikel 4.55 van de omgevingsverordening. Waar- Ontwikkelingsperspectieven Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken.

Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwikkelingsperspectief' Voorgenomen ontwikkeling gaat uit van het realiseren van vier woningen. Door de ontwikkeling wordt voorzien in een deel van de woningbehoefte van de kern Fleringen. Het voornemen sluit aan op de ambities binnen het perspectief en sluit qua ontwerp goed aan op de stedenbouwkundige en functionele structuur van de omgeving. Met de ontwikkeling wordt rekening gehouden met de kenmerken van het watersysteem (zie paragraaf 5.12) en is er ruimte voor een groene invulling. De ontwikkeling kan zodanig worden opgezet dat deze goed past binnen het ontwikkelingsperspectief, bijvoorbeeld door met energiezuinige of energie neutrale woningen bij te dragen aan de energietransitie.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de ter plekke geldende ontwikkelingsperspectieven. Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen is van belang dat de locatie in bestaand bebouwd gebied ligt. Dit betekent dat de 'natuurlijke laag' en 'laag van agrarisch cultuurlandschap' buiten beschouwing kan blijven. Daarnaast zijn voor de 'Laag van beleving' geen specifieke gebiedskenmerken opgenomen. De 'Stedelijke laag' Voor het plangebied zijn de gebiedstypen 'Informele trage netwerk' en 'Woonwijken 1955 - nu' van toepassing. 'Informele trage netwerk' Het informele trage netwerk is het 'langzame' netwerk (wandelpaden, fietspaden, ruiterpaden, vaarroutes) van de provincie, dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en het natuurlijke laag toegankelijk en ervaarbaar maakt. De oude zandwegen en paden vormen het basisstramien. Als ontwikkelingen plaats vinden in de gebieden die in de directe invloedssfeer van stad en dorp liggen (bv. bedrijventerreinen, woonwijken), dan dragen deze ontwikkelingen bij aan behoud en verkleining van de maaswijdte van het padennetwerk.

Nieuwe mogelijkheden voor lange afstands-, wandel- en fietsroutes worden benut. 'Woonwijken 1955 – nu' De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eik enhof

15

Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Toetsing van het initiatief aan de 'Stedelijke laag' Het voorliggende initiatief voorziet in de realisatie van vier woningen binnen de bebouwde kom van Fleringen. De uitstraling van de woningen sluit aan bij de bestaande bebouwing in de directe omgeving, waardoor het initiatief zorgvuldig aansluit bij het karakter van de naoorlogse woonwijken ('Woonwijken 1955 – nu'). Daarnaast heeft het initiatief geen invloed op het informele trage netwerk. De geplande ontwikkeling raakt noch belemmert bestaande wandel-, fiets- of ruiterpaden, zodat de toegankelijkheid en beleving van het agrarisch en natuurlijk cultuurlandschap behouden blijven. Conclusie Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie Overijssel, die is verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. 4.1.3

Omgevingsvisie Tubbergen

Algemeen MijnOmgevingsvisie gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, willen sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. MijnOmgevingsvisie gaat in op: 1. 2. 3. 4.

de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten); hoe men daarop kan inspelen (speerpunten); hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan); welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart).

Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn: We doen het samen; We geven het goed voorbeeld; We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. We wentelen niet af op volgende generaties. Speerpunten In de omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op de thema's Buitengebied in balans, Leefbare kernen, Leefomgeving van de toekomst. In voorliggend geval is gezien de ontwikkeling met name het thema's 'leefbare kernen' en 'aantrekkelijk wonen' van belang. 'Leefbare kernen' De gemeente Tubbergen wil kernen waar het lekker wonen is, waar bedrijvigheid is en waar mensen werk kunnen vinden. Maar ook vooral kernen waar ruimte is om elkaar te ontmoeten en om samen te komen. Van oudsher zijn inwoners van de kernen van Tubbergen gewend om de leefbaarheid van hun omgeving in eigen hand te nemen en te zorgen dat het er goed toeven is. Het versterken van de leefbaarheid van de kernen wordt door inwoners en gemeente via MijnDorp al langer samen opgepakt.

Dit wil de gemeente voorzetten aan de hand van de speerpunten: voldoende voorzieningen; aantrekkelijk wonen; ruimte voor ondernemen en leefbare openbare ruimte. 'Aantrekkelijk wonen' De gemeente wil zorgen dat het aantal en soort woningen past bij de vraag. De gemeente wil graag binnen de grenzen van de kern bouwen. Wanneer daar geen plek beschikbaar is, dan wordt er gekeken naar de randen van de kern. De huidige knelpunten zijn betaalbare woningen voor starters en ouderen. In de Woonvisie (zie paragraaf 4.1.4) van de gemeente wordt nader vooruit gekeken naar de vraag naar woningen. De gemeente houdt de behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog. Dit doet de gemeente door een meerjaren woningbouwprogramma op te stellen met inbreng van de kernen. Zo worden nieuwe woongebieden 16

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eikenhof

gezamenlijk ingericht. In afbeelding 4.3 is een uitsnede van de bijbehorende Waardenkaart weergegeven. Het plangebied is ierop aangeduid met de rode cirkel. Het gebied ligt in het 'Kernen landelijk'.

Afbeelding 4.2 Uitsnede waardenkaart (Bron: Omgevingsvisie gemeente Tubbergen) 'Kernen landelijk' De kernen worden gekenmerkt door kleinschalige bebouwing die sterk verbonden is met het omliggende buitengebied. Centraal gelegen ontmoetingsplekken, zichtbare groenstructuren en rafelige, afwisselende dorpsranden dragen bij aan het karakter van de plaats. In veel dorpen vormt de kerk het belangrijkste gebouw in het silhouet, terwijl op enkele locaties ook andere karakteristieke bebouwing aanwezig is. Cultureel-historisch zijn de waarden zichtbaar in het wegen- en padenpatroon, het bebouwingspatroon, de groenstructuren en de inrichting van de kern. De belevingswaarde komt tot uiting in de ruimtelijke ervaring en de leesbaarheid van de historische ontwikkeling. Ontwikkelingen dienen aan te sluiten bij het kleinschalige bebouwingsbeeld, de ontmoetingsmogelijkheden, de verbondenheid met het buitengebied, de afwisselende dorpsrand, het behoud van zicht op de kerk en karakteristieke bebouwing, de aanwezigheid van groen en bomen, en de zichtbaarheid en toegankelijkheid van het omliggende landschap. Toetsing van het initiatief aan de omgevingsvisie De voorgenomen ontwikkeling, het toevoegen van vier woningen in Fleringen, is passend binnen de omgeving. Het plangebied is onderdeel van landelijke kernen.

De woningen zullen aansluiten op de bestaande kern en zijn voornamelijk bedoeld voor de bewoners van de kern Fleringen. Het voornemen draagt bij aan de speerpunten van aantrekkelijk wonen en leefbare kernen. In het plangebied is voldoende ruimte voor groen en er worden wadi's gerealiseerd waardoor water wordt vastgehouden alvorens het infiltreert in de bodem. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen 'MijnOmgevingsvisie Tubbergen'. 4.1.4

Woonvisie 2021+ Tubbergen

Het woonbeleid van de gemeente Tubbergen voor de komende jaren is weergegeven in de 'Woonvisie 2021+'. De afgelopen jaren hebben aangetoond dat de woningmarkt zeer dynamisch is. De woonvisie beschrijft daarom de gemeentelijke koers voor de komende jaren, maar er wordt flexibiliteit gehouden om tussentijds bij te sturen, mochten de ontwikkelingen op de woningmarkt daarom vragen. Platteland in trek; toenemend aantal vestigers De komende jaren wil de gemeente voldoende woningen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. Om dat te bewerkstelligen is het ten eerste zaak om goed inzicht te hebben in die verwachte woningvraag. De afgelopen vijf jaar is het aantal huishoudens in Tubbergen gegroeid met ongeveer +300. Deze groei is mede tot stand gekomen door een positief binnenlands migratiesaldo. Er vestigden zich meer mensen in Tubbergen vanuit andere gemeenten, dan er vertrokken. In de jaren voor 2016 was er nog sprake van een vertrekoverschot. Het zijn vooral jongeren tussen 15 en 25 jaar die de gemeente verlaten. Dat komt voor een belangrijk deel vanwege werk of studie elders. Maar voor een deel van de vertrekkende jongeren speelt het woningaanbod bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eik enhof

17

mee. Voor hen zijn er niet of nauwelijks betaalbare woningen beschikbaar, waardoor zij (al dan niet tijdelijk) opteren voor een woning in een gemeente waar het aanbod goedkoper is. Een deel van de jongeren keert na verloop van tijd terug als men een gezin gaat stichten en meer financiële mogelijkheden heeft om een woning te kopen. Tubbergen staan immers bekend als een zeer kindvriendelijke gemeente met veel ruime gezinswoningen en met een school in elke kern. Daarnaast ziet de gemeente zeker de laatste jaren een vestigingsoverschot van 50-plussers. Door de stijgende woningprijzen in de steden is de gemeente als groene, rustige woongemeente met ruime woningen steeds aantrekkelijker geworden voor vestigers. Het gaat vaak om vestigers die vanuit de stedelijke omgeving van Almelo en Hengelo op zoek zijn naar een ruime gezinswoning in het groen, maar steeds vaker gaat het ook om vestigers van ver buiten de regio. Dat kunnen mensen zijn die van oorsprong uit Tubbergen of omgeving komen, maar ook vestigers van verder weg die onze gemeente kennen omdat ze hier bijvoorbeeld ooit op vakantie zijn geweest. Het zijn nu nog met name 50- en 65-plussers, waarvoor de reisafstand tot werk minder (of helemaal geen) een rol speelt.

Maar de aantrekkingskracht van de gemeente Tubbergen neemt in de komende jaren wellicht ook toe bij andere leeftijdscategorieën, omdat thuiswerken door de Coronacrisis een hoge vlucht heeft genomen. De fysieke nabijheid van kantoor is daardoor minder belangrijk geworden, terwijl een ruime woning (met ruimte voor een werkplek) juist belangrijker wordt. Woningbouwprogramma: +640 woningen De gemeente gaat uit van een woningbehoefte van 640 woningen voor de periode 2020-2030. Gezien de huidige druk op de markt wil de gemeente deze woningbouwopgave zoveel mogelijk binnen vijf jaar realiseren. Mocht er na de eerste vijf jaar meer woningen gebouwd zijn dan de geprognosticeerde behoefte, dan zal de gemeente daar met de woningbouwopgave na 2025 rekening mee houden. Daarnaast is het wenselijk om een ruimere plancapaciteit aan te houden dan enkel te koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat. Voor het tijdig kunnen inspelen op de behoefte is een zachte plancapaciteit van 130% reëel; zo'n 830 woningen over de gehele gemeente (ervan uitgaande dat 30% van de plannen niet of vertraagd wordt gerealiseerd). Voor de kern Fleringen ligt het totaal op 50 woningen. De voorkeur geeft aan het invullen van de woningbouwbehoefte in kleine, eventueel gefaseerde, plannen.

Hierdoor kan goed worden bijgestuurd als dit wenselijk is. Bouwen op de juiste plek In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking gaat de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. Wel moeten deze plannen kwalitatief getoetst worden. In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Daarom zetten we ons er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. De Regionale Woonagenda biedt ook die ruimte. Prioriteiten voor starters en senioren In algemene zin neemt de behoefte aan kleinere woningen onder starters toe. Er zijn nog steeds starters die een ruime woning met grote kavel kopen of bouwen, maar de gemeente ziet nu ook nieuwbouwinitiatieven met rijwoningen opkomen, waar veel interesse voor is. De komende jaren wil de gemeente het woningaanbod voor starters vergroten. Het is hierbij zaak om snel aan de slag te gaan, om te voorkomen dat (nog meer) starters op zoek gaan naar goedkoper aanbod in andere gemeenten.

Een belangrijk aandachtspunt daarbij is het vergroten van het aanbod aan goedkope koopwoningen voor starters met beperkte financiële mogelijkheden (waaronder alleenstaande starters). Een tweede belangrijke doelgroep zijn de senioren op de woningmarkt. Het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder neemt de komende jaren verder toe. Op dit moment vormt de groep 1+2 persoonshuishoudens van 65 jaar en ouder 31% van het totaal aantal huishoudens in Tubbergen, in 2030 is dat gestegen naar 38%. Veel oudere huishoudens wonen op dit moment in een ruime eengezinswoning. Een groot deel van deze groep wil het liefst zo lang mogelijk in hun eigen woning in de vertrouwde woonomgeving blijven wonen. Zowel landelijk als lokaal beleid heeft hier de afgelopen jaren ook sterk op ingezet. Maar een deel van de ouderen overweegt wel te verhuizen. Vooral omdat zij op zoek zijn naar een levensloopgeschikte woning waar zij ook kunnen wonen als de gezondheid achteruit zou gaan. Belangrijk voor zo'n woning is dat slaap- en badkamer bij voorkeur op de begane grond zitten en bij voorkeur in de eigen vertrouwde omgeving (de buurt of kern waar men nu woont) en op loopafstand van voorzieningen staat. De woning moet ook nog enigszins betaalbaar zijn (meestal betekent dat 18

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eikenhof

goedkoper dan de huidige woning). Al deze wensen maakt het lastig om tot een geschikt woonproduct te komen. In de praktijk blijven veel ouderen daardoor in hun huidige woning wonen, ondanks hun verhuiswens. Het voordeel van gerichte nieuwbouw voor senioren is dat er meer doorstroming op de woningmarkt komt. Als senioren gaan verhuizen, komen er meer bestaande ruime woningen op de markt die geschikt zijn voor gezinnen, waardoor er uiteindelijk ook weer meer woningen voor jonge doorstromers en starters beschikbaar komen. Daarom heeft de gemeente als ambitie om een substantieel deel van de nieuwbouw de komende jaren levensloopgeschikt te realiseren. Beperkte bouwopgave voor gezinnen De grootste groep huishoudens wordt in onze gemeente gevormd door gezinnen met kinderen. De verwachting is dat deze groep in omvang iets zal afnemen de komende jaren. Daar staat tegenover dat een groot deel van de huidige woningvoorraad nu al gericht is op deze doelgroep; namelijk ruime grondgebonden koopwoningen. In de basis zien we daarom geen grote opgave om het woningaanbod voor deze doelgroep uit te breiden. Toch zijn er enkele redenen waarom we op beperkte schaal ruimte willen blijven bieden voor (middel)dure grondgebonden koopwoningen. Ten eerste zullen de bestaande grondgebonden koopwoningen niet van vandaag op morgen allemaal beschikbaar komen.

Dit hangt af van de doorstroming van met name senioren. Zij vormen echter geen sterk verhuisgeneigde doelgroep. Indien het gewenst is om de eerstkomende jaren ruimte te blijven bieden aan gezinnen die hier willen (blijven) wonen, dan is enige mate van nieuwbouw noodzakelijk. Ten tweede wil de gemeente gevarieerde nieuwbouwlocaties ontwikkelen, met een mix van woningtypen, huur/koop en prijsklassen. De gemeente wil voorkomen dat met nieuwbouw eenzijdige wijken gecreëerd worden met alleen goedkope woningen of buurten met een eenzijdige bevolkingssamenstelling. Toetsing initiatief aan de woonvisie Het realiseren van vier koopwoningen in de kern Fleringen past bij de kwantitatieve opgave om 50 woningen in Fleringen te realiseren. Dit initiatief draagt hier in passende schaal aan bij en sluit bovendien aan bij de voorkeur om woningbouw in kleinere, gefaseerde plannen te realiseren, zodat flexibel kan worden ingespeeld op de actuele marktvraag. Wat betreft de kwalitatieve behoefte spelen de woningen in op meerdere gemeentelijke prioriteiten. Het plan sluit aan bij de ambitie om een gevarieerd woningaanbod te realiseren, met aandacht voor zowel starters als ouderen, en om inbreidingslocaties en zorgvuldig gekozen uitbreidingen aan de rand van de kern te benutten. 4.1.5

Nota Omgevingskwaliteit

4.1.5.1 Algemeen Op grond van artikel 4.114 Invoeringswet Omgevingswet, geldt de welstandsnota die is vastgesteld op basis van art. 12a Woningwet (oud), als een beleidsregel als bedoeld in 4.19 Omgevingswet. De aanvraag om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit wordt getoetst aan de Nota Omgevingskwaliteit. Welstand gaat over hoe de uiterlijke kenmerken van een bouwwerk in de omgeving passen, denk aan vorm, kleur of gebruikte materialen. De redelijke eisen van welstand zijn uitgewerkt in de welstandsnota van de gemeente. In de bruidsschat zijn regels opgenomen met betrekking tot (1) repressief welstand (art. 22.7 BS), oftewel de excessenregeling en (2) beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning met betrekking tot een bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerk (art. 22.29 BS). Artikel 22.29 lid 1 onder b BS bepaalt dat een omgevingsvergunning met betrekking tot een bouwactiviteit en het in stand houden en gebruiken van het te bouwen bouwwerken alleen wordt verleend als het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk niet in strijd is met de redelijke eisen van welstand, beoordeeld volgens de criteria van de welstandsnota. De nota omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen (geldend van 3 juni 2020, tot op heden) beschrijft het welstandsbeleid voor de gemeentes Dinkelland en Tubbergen (Noaberkracht).

De nota omgevingskwaliteit is bedoeld om te kunnen beoordelen of bouwplannen voldoen aan redelijke eisen van welstand. De locatie is in de Nota Omgevingskwaliteit aangewezen als midden omgeving in de kern Fleringen. De welstandsbeoordeling in deze gebieden is gericht op het behouden en versterken van de basiskwaliteiten van de gebieden. Bij de welstandsbeoordeling wordt vooral gekeken of het bouwplan bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving (van hoofdvorm tot materiaal en detail). Afhankelijk van het soort bouwwerk komen de volgende beoordelingsmodellen voor: 'Ambtelijk': alleen kleine bouwwerken van- en voor de voorgevel worden getoetst. Deze toets vindt ambtelijk bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eik enhof

19

plaats. Bouw- plannen achter de voorgevel zijn toetsvrij; 'Stadsbouwmeester': de stadsbouwmeester toetst; 'Q-team': het Q-team beoordeelt en kan daarbij in overleg treden met de initiatiefnemer en/of ontwerper. Fleringen De eerste bebouwing heeft tot en met de jaren '60 plaatsgevonden langs de Oldenzaalseweg. De bebouwing wordt gekenmerkt door uiteenlopende functies met een individuele en dorpse uitstraling. Fleringen is over grote afstand waarneembaar waardoor een zorgvuldig kleur- en materiaalgebruik van belang is. 4.1.5.2 Toetsing van het initiatief aan de Nota Omgevingskwaliteit Het initiatief betreft de bouw van twee vrijstaande woningen en twee twee-onder-een-kapwoningen binnen de bebouwde kom van Fleringen. De locatie valt volgens de Nota Omgevingskwaliteit onder het welstandsniveau 'Midden omgeving'. Voor deze categorie geldt dat bij de welstandsbeoordeling wordt gekeken of het bouwplan bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving, waarbij de basiskwaliteiten behouden of versterkt moeten worden. Daarbij wordt beoordeeld op hoofdvorm, kapvorm, gevelindeling, materiaalgebruik en kleurstelling. De nieuwe woningen sluiten wat betreft typologie aan bij de bestaande woonwijk direct ten noorden van het plangebied, waar eveneens voornamelijk vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen voorkomen.

Daarmee wordt aangesloten bij de dorpse schaal en opbouw van Fleringen. De woningen worden ontworpen met een traditionele hoofdvorm en kapopbouw die aansluiten bij het beeld van de kern. Bij de uitwerking wordt gebruikgemaakt van materialen en kleuren die in de omgeving reeds voorkomen, zoals baksteen in aardetinten en donkere dakpannen. Hiermee wordt recht gedaan aan het uitgangspunt van zorgvuldig kleur- en materiaalgebruik, dat voor Fleringen van bijzonder belang is vanwege de herkenbaarheid van de kern vanaf grotere afstand. Het plan draagt bij aan het behouden en versterken van de basiskwaliteiten van de kern Fleringen en voldoet daarmee aan de redelijke eisen van welstand als bedoeld in artikel 22.29 lid 1 onder b van de bruidsschat Omgevingswet.

4.2 Voorbereidingsfase/ verkenningsfase met stakeholders 4.2.1

Vooroverleg provincie

De provincie Overijssel heeft de 'uitzonderingenlijst vooroverleg ruimtelijke initiatieven 2023' vastgesteld. In dit document is opgenomen welke ruimtelijke initiatieven/ontwikkelingen de provincie niet hoeft te zien zolang geen ander provinciaal beleid en/of andere provinciale belangen zoals NNN en grondwaterbescherming geraakt worden. Het plangebied ligt in Fleringen. Bij woningbouwontwikkelingen met meer dan 11 woningen geldt dat er vooroverleg dient plaats te vinden. De grens ligt bij 11 woningen, omdat daarboven sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, conform ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953. Het plan is daarom niet voorgelegd aan de provincie. 4.2.2

Vooroverleg Waterschap Vechtstromen

Het waterschap Vechtstromen is op de hoogte gesteld van het voornemen door middel van de digitale watertoets. Het waterschap heeft aangegeven geen bezwaar te hebben tegen het voornemen. 4.2.3

Participatie omgeving

De gemeenteraad heeft het beleid 'Inwonersparticipatie' vastgesteld en daarin is een 'Checklist Aan de slag met inwonersparticipatie' opgenomen. Deze checklijst is doorlopen. De gemeente heeft de dorpsraad en de omwonenden van het plangebied uitgenodigd voor een inloopbijeenkomst. Het verslag hiervan is opgenomen in Bijlage 1 bij deze ruimtelijke motivering. De reacties uit de buurt zijn wisselend en er wordt vooral vergeleken met het plan wat door de buurt is gemaakt. Het plan van de buurt zelf betreft een hofje. Op 4 juni 2025 is een afvaardiging van de buurt en de dorpsraad op het gemeentehuis geweest. In de tussentijd heeft de gemeente intern verschillende afdelingen geraadpleegd over het plan wat de buurt heeft aangeleverd. De gemeente heeft wat kleine wijzigingen aangebracht en dit aan de dorpsraad en buren voorgelegd. Het gaat hierbij vooral om de wegbreedte, ruimte voor parkeren, waterberging etc.

20

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eikenhof

Hoofdstuk 5 Aspecten fysieke leefomgeving en milieu Zoals blijkt uit hoofdstuk 1.2 geldt bij het doorlopen van een wijziging van het omgevingsplan dat de voorgenomen activiteit enkel wordt verleend wanneer bij de ontwikkeling of activiteit sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 4.2 lid 1 Ow). Om dit te kunnen beoordelen zijn alle voor de fysieke leefomgeving relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader onderzocht en afgewogen. Voor de beoordeling van de wijziging van het omgevingsplan zijn op basis van artikel 8.0b lid 1 Bkl de volgende regels en instructies van toepassing: de instructieregels van hoofdstuk 5, met name afdeling 5.1 'Instructieregels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties' van het Bkl; de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening; eventuele andere instructies van het Rijk en provincie. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld, zoals bijvoorbeeld het effect van cumulatie. Voor zover relevant is er voor de aspecten fysieke leefomgeving en milieu ook getoetst aan het gemeentelijk beleid.

5.1 Ladder voor duurzame verstedelijking 5.1.1

Algemeen

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik van de fysieke leefomgeving en het tegengaan van leegstand van gebouwen. De instructieregel in artikel 5.129g van het Bkl verplicht om bij een wijziging van het omgevingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, rekening te houden met de behoefte aan de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g lid 2 van het Bkl behelst een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes. Voor het maken en onderbouwen van die keuzes is zo nodig, op grond van artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht (Awb), onderzoek geboden waarbij de nodige kennis wordt vergaard omtrent de behoefte aan de in het project voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met de uitkomsten daarvan dient in het omgevingsplan rekening te worden gehouden. Het bestuursorgaan heeft bij de toepassing van deze instructieregel beoordelingsvrijheid. Andere belangen dan het belang dat wordt gediend met de instructieregel kunnen de doorslag geven.

De ladder is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van het toetsingskader van dit artikellid nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (ABRS 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 en ABRS 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579. De laddertoets is in ieder geval van toepassing op een stedelijk ontwikkeling of uitbreiding van o.a. bedrijventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening. De opsomming in het eerste lid is niet limitatief, ook andere dan de genoemde ontwikkelingen kunnen zich als een stedelijke ontwikkeling kwalificeren. Voorts geldt dat een stedelijke ontwikkeling voldoende substantieel dient te zijn om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te worden aangemerkt.

Of aan dit criterium wordt voldaan is in sterke mate afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. Stedelijke ontwikkeling In artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving staat de instructieregel dat de Ladder wordt toegepast bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er zijn meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over de begripsdefinitie van 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Op het realiseren van woningen is ondermeer de uitspraak ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921 van toepassing. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22ab Fleringen Eik enhof

21

5.1.2

Het plan

Het voornemen voorziet in de realisatie van vier woningen. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling moet bepaald worden aan de hand van de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het plan 'Eikenhof Fleringen' voorziet in vier woningen, als uitbreiding van de kern Fleringen. Wanneer een plan voorziet in woningen niet meer dan 11 woningen dan kan dit niet worden gezien als een stedelijke ontwikkeling. Een uitgangspunt hiervoor is de rechtsuitspraak 'ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921'. Desondanks is het planvoornemen getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. De toetsing hiervan is opgenomen in Bijlage 2 van deze ruimtelijke motivering. 5.1.3