Bijlage Ruimte voor Ondernemen bedrijventerreinenvisie gemeente Tubbergen.pdf

Ruimte voor ondernemen Bedrijventerreinenvisie gemeente Tubbergen 12 december 2024

1

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

2

Samenvatting

4

1.

Inleiding

5

1.1 1.2 1.3

Aanleiding Proces Leeswijzer

5 6 7

Feiten en cijfers

8

2.1 2.2 2.3

8 10 11

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Waarde van bedrijventerreinen Ruimtebehoefte Beter benutten van bestaande ruimte

Speerpunten

12

3.1 3.2

Waarom is dit belangrijk? Lokaal en structuurversterkend ondernemen

12 12

Ruimte voor uitbreiding en vestiging

14

4.1 4.2 4.3 4.4

14 14 16 16

Waarom is dit belangrijk? Realiseren van nieuw aanbod Samenwerken met dorps- en ondernemersvertegenwoordigingen Sturen op kwaliteit bij nieuwe ontwikkelingen

Beter benutten

19

5.1 5.2 5.3 5.4

Waarom is dit belangrijk? Bouwvlakken benutten en ophogen Juiste bedrijf op de juiste plek Bedrijfswoningen

19 19 20 20

Bedrijven in het buitengebied

21

6.1 6.2

Waarom is dit belangrijk? Aantrekkelijk en vitaal buitengebied

21 21

Bedrijven en beroepen aan huis

23

7.1 7.2

23 23

Waarom is dit belangrijk? Vitale kernen

Toekomstbestendige bedrijventerreinen

24 2

8.1 8.2

Waarom is dit belangrijk? Centrale thema’s

Bijlage 1 Resultaten ondernemersenquête 1.1 1.2 1.3 1.4

Een nieuwe ruimtebehoeftepeiling Algemene resultaten ruimtebehoeftepeiling Resultaten per kern Samenvatting en conclusie

Bijlage 2 Beter Benutten Indicator 2.1 2.2

Methode Resultaten onderzochte terreinen

24 24

27 27 28 32 44

46 46 48

3

Samenvatting Lokaal en structuurversterkend ondernemen in de gemeente Tubbergen

Ruimte voor uitbreiding en vestiging • Concentreren van het kavelaanbod in Albergen, Geesteren en Tubbergen • Ruimte bieden in overige dorpen door middel van maatwerk

Beter benutten van de bedrijventerreinen • Beter benutten en ophogen van bouwvlakken • Juiste bedrijf op de juiste plek: idealiter geen lichte functies op nieuwe terreinen • Kritisch zijn op bedrijfswoningen op de bedrijventerreinen

Aantrekkelijk en vitaal buitengebied • In aanvulling op 'Buitengebied met kwaliteit' • Ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied behouden door selectief te zijn op welke bedrijven wel/niet worden toegestaan • Ondersteunt het concentreren van bedrijvigheid op bedrijventerreinen

Bedrijven en beroepen aan huis • Ondernemers zoveel mogelijk lokaal ruimte bieden • Zorgen dat de bedrijvigheid in verhouding blijft tot de kernen

Toekomstbestendige bedrijventerreinen • Werken aan toekomstbestendige bedrijventerreinen door te focussen op vijf centrale thema's: 1) circulariteit, 2) vergroening, 3) netcongestie, 4) veiligheid en 5) arbeidsmigranten

4

1. Inleiding Dit hoofdstuk schetst de aanleiding voor het opstellen van deze bedrijventerreinenvisie. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk het doorlopen proces beknopt toegelicht en bevat het de leeswijzer voor het vervolg van het document.

1.1 Aanleiding Behoefte aan bedrijfsruimte en nieuwe uitdagingen op bedrijventerreinen De economie van gemeente Tubbergen groeit, en daarmee ook de vraag naar ruimte voor bedrijven. Uit onderzoek van zowel de provincie als de gemeente zelf blijkt dat er de komende jaren behoefte is aan uitbreiding van de bedrijventerreinen in de gemeente. Veel lokale ondernemers geven aan in de gemeente op zoek te zijn naar ruimte voor uitbreiding of vestiging, en daar wil de gemeente zoveel als mogelijk in kunnen voorzien. Lokale ondernemers zijn namelijk belangrijk voor de lokale economie en dragen veelal bij aan de leefbaarheid van de dorpen in de gemeente. Bouwkavels voor bedrijven zijn daarentegen beperkt beschikbaar en de leegstand is laag. Het vastgoed dat beschikbaar komt, wordt bovendien vrijwel meteen gevuld. Met andere woorden, de markt voor bedrijfsvastgoed is gespannen. De uitdaging is dus om de komende jaren voldoende ruimte te vinden voor uitbreiding en vestiging van bedrijven. Daarvoor kunnen nieuwe bedrijventerreinen gerealiseerd worden, kunnen bestaande bedrijventerreinen worden uitgebreid en/of kunnen bestaande bedrijventerreinen worden geherstructureerd om de ruimte daar beter te benutten.

Ondernemers hebben in dat kader ook behoefte aan een toekomstperspectief: waar kunnen zij zich straks nog vestigen en groeien? Tegelijkertijd dienen zich op de bestaande bedrijventerreinen ook andere uitdagingen aan. Denk aan het schoon, heel en veilig houden van de bedrijventerreinen, maar ook het zorgen voor een goede bereikbaarheid, voldoende parkeerruimte, het klimaatadaptief maken van de openbare ruimte en het oplossen van de netcongestieproblematiek. Dat zijn thema’s waar bij uitbreiding en herstructurering van bedrijventerreinen ook rekening gehouden moet worden. Op die manier werkt de gemeente niet alleen aan het oplossen van het ruimtetekort, maar ook aan alle andere relevante zaken die ondernemers aangaan. Visie als basis om komende jaren aan de slag te gaan Om antwoord te geven op al deze opgaven heeft de gemeenteraad van Tubbergen in 2023 een motie aangenomen de bedrijventerreinenvisie stammende uit 2010 te actualiseren. Deze bedrijventerreinenvisie is het resultaat. In deze visie wordt de koers neergezet om de komende jaren te werken aan voldoende en kwalitatief goede ruimte voor bedrijven in de gemeente. De focus ligt daarbij op ruimte voor bedrijven op bedrijventerreinen, maar vanwege de onderlinge relatie wordt ook ingegaan op de ruimte die wordt geboden aan niet-agrarische bedrijven in het buitengebied en bedrijven aan huis.

Het beantwoorden van de ruimtevraag van bedrijven staat in deze visie centraal.

5

De visie omvat geen plan om de bestaande bedrijventerreinen te verduurzamen en om problematiek omtrent bereikbaarheid, netcongestie en parkeren weg te nemen. De gemeente is voornemens om daar in een separaat traject mee aan de slag te gaan. Wél komen deze onderwerpen naar voren in relatie tot de ambities die de gemeente heeft voor nieuwe gebiedsontwikkelingen en in relatie tot het gronduitgiftebeleid dat de gemeente gaat voeren op de bedrijventerreinen. Deze visie bevat daarnaast geen gedetailleerde plannen voor gebiedsontwikkelingen, realisatie van nieuwe infrastructuur en het beheer van de bedrijventerreinen. Dat zijn vragen die buiten de focus van deze visie vallen en aanvullend hierop per project nader worden uitgewerkt. Deze visie heeft geen vastgestelde looptijd. Geheel in de gedachte van de Omgevingswet kijken we voortdurend of en in hoeverre de visie voldoet aan de vraagstukken die ondernemers op de bedrijventerreinen hebben en de ontwikkelingen die gemeente waarneemt. Wel zal er uiterlijk in 2028 een herijkingsmoment plaatsvinden, waarin bewust wordt teruggekeken en afgewogen of de visie aan herziening toe is.

Kernvragen De kernvragen waar de visie antwoord op geeft zijn: • Welke bedrijfsdoelgroepen en ontwikkelingen wil de gemeente faciliteren? • Waar biedt de gemeente komende jaren ruimte voor ondernemers? • Onder welke voorwaarden biedt de gemeente de komende jaren ruimte voor ondernemers? • Hoe en in hoeverre kunnen we de ruimte op de bestaande bedrijventerreinen beter benutten? • Welke mogelijkheden biedt de gemeente voor niet-agrarische bedrijven in het buitengebied? • Welke mogelijkheden biedt de gemeente voor bedrijven en beroepen aan huis?

1.2 Proces Tijdens de totstandkoming van deze visie zijn ondernemers meermaals geconsulteerd: • Als eerste is er in februari een bijeenkomst voor de ondernemersverenigingen georganiseerd in Tubbergen. Deze bijeenkomst stond in het teken van het verkennen van huidige kansen, uitdagingen en oplossingsrichtingen. Tijdens de bijeenkomst werden ideeën verzameld over hoe ondernemers kijken naar de opgaven en het toekomstperspectief van de bedrijventerreinen. • In april is een tweede bijeenkomst voor de ondernemersverenigingen georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomst is de eerste versie van de visie besproken en hebben de genodigden inbreng geleverd voor verdere aanpassingen. Ook is hierin afgesproken om met een kleinere groep vertegenwoordigers verder te praten over het beleid voor het buitengebied. Verder is er een oproep gedaan naar een nieuwe ruimtebehoeftepeiling. Naar aanleiding van dit overleg is: o er tweemaal een bijeenkomst gehouden met een groep vertegenwoordigers om te overleggen over het beleid in het buitengebied; o besloten een ondernemersenquête te houden. Ondernemers konden hier gedurende drie weken in juni en juli aan deelnemen. • In december is een afsluitende bijeenkomst georganiseerd voor de ondernemersverenigingen in Tubbergen.

Tijdens deze bijeenkomst zijn ondernemers ingelicht over de aanpassingen aan de visie en hebben ondernemers input geleverd op het eindconcept.

6

•

In het kader van de Omgevingsvisie komt deze Bedrijventerreinenvisie ter inzage te liggen gedurende een periode van zes weken.

1.3 Leeswijzer In het hoofdstuk 2 gaan we in op de algemene ruimtelijke en economische gegevens van de bedrijventerreinen in de gemeente. Aan de hand van cijfers en feiten wordt hierin toegelicht wat de waarde is van de bedrijventerreinen, hoe ze eruit zien en welke ontwikkelingen invloed hebben op de ruimtelijk-economische structuur van de terreinen. In de hoofdstukken daarna is de visie uitgewerkt aan de hand van de zes kernvragen die eerder zijn genoemd in dit hoofdstuk. Elk hoofdstuk geeft antwoord op een van deze vragen. In Bijlage 1 van deze visie zijn de methode en de uitkomsten van de ruimtebehoeftepeiling uitgewerkt. In Bijlage 2 van deze visie zijn de uitkomsten van de Beter Benutten analyse uitgewerkt. Hierin is de methode uitgelegd en zijn de cijfers aan ruimtewinst uitgewerkt. Tot slot wordt deze ruimtewinst weergegeven in kaartbeelden.

7

2. Feiten en cijfers Dit hoofdstuk gaat in op de ruimtelijke en economische gegevens van de bedrijventerreinen in de gemeente. Tubbergen is een landelijke gemeente, gekenmerkt door verspreide kernen en een groot buitengebied. Verder kenmerkt Tubbergen zich door een lokaal karakter. Dit geldt ook voor de ondernemers in de gemeente: veel ondernemers komen uit Tubbergen zelf en dragen daarom bij aan de leefbaarheid van de dorpen. Een aanzienlijk deel van deze ondernemers bevindt zich op een bedrijventerreinen, wat deze plekken van economische en maatschappelijke waarde maakt.

2.1 Waarde van bedrijventerreinen De bedrijventerreinen in Tubbergen zijn belangrijke plekken voor de lokale economie. De gemeente telt in totaal acht bedrijventerreinen, waar zich 239 bedrijven bevinden. Deze bedrijven zijn samen goed voor 1.991 banen. Dit betekent dat ongeveer 21% van de werkgelegenheid van de gemeente zich bevindt op de bedrijventerreinen. Op de bedrijventerreinen in Tubbergen is bijna 60% van de banen voor praktisch geschoold arbeidspersoneel. Bedrijventerreinen zijn daarom belangrijk voor mensen met vo- of mbo achtergrond. Dit personeel zoekt vaak werk relatief dichtbij huis en daarom huisvesten de bedrijventerreinen veel personeel uit eigen gemeente. Daarnaast wordt er jaarlijks € 159.000.000 aan toegevoegde waarde1 geproduceerd op de bedrijventerreinen. Naast de bijdrage aan de economie, zijn de bedrijventerreinen ook plekken waar ruimte wordt geboden aan innovatieve bedrijvigheid. Innovatieve bedrijven houden zich bezig met het vernieuwen en verduurzamen van technologieën in producten, diensten en productieprocessen. Deze bedrijven kunnen bijdragen aan actuele, maatschappelijke opgaven, zoals de energietransitie en circulariteit. Bedrijventerreinen zijn namelijk plekken met een hoog verbruik in grondstoffen en energie, en hebben dus een hoog verduurzamingspotentieel. Innovatieve bedrijven op bedrijventerreinen kunnen hier oplossingen voor bieden.

Hiermee spelen bedrijventerreinen een sleutelrol in de transitie naar een toekomstbestendige en circulaire regio.

1

De toegevoegde waarde staat gelijk aan het verschil tussen de productiewaarde en de waarde van de in het productieproces verbruikte goederen en diensten, op basis van kengetallen van het CBS.

8

Figuur 1: Bedrijventerreinen in de gemeente Tubbergen

Bron: Stec Groep (2024)

Bedrijventerreinen bedienen lokale ondernemers Over het algemeen bedienen de bedrijventerreinen in Tubbergen de lokale markt. De meeste kavels hebben geen unieke ligging of buitengewone ontsluiting, wat ertoe leidt dat vrijwel uitsluitend ondernemers uit Tubbergen zelf hier vestigen. Van alle verhuizingen die vanaf 2011 richting de bedrijventerreinen plaatsvonden, kwam 80% van de ondernemers uit de gemeente Tubbergen zelf (Vastgoeddata). Deze bedrijven zijn dan ook vaak lokaal betrokken. Daarmee dragen zij bij aan mooie, leefbare dorpen in de gemeente. Bouw, handel en reparatie grootste sector op de bedrijventerreinen Op de bedrijventerreinen in de gemeente zijn veel verschillende sectoren te vinden (zie figuur 1). Veruit de meeste banen bevinden zich in de bouw, handel en reparatie (32%). Daarnaast zijn er relatief veel banen te vinden in de logistiek en groothandel (16%) en dienstverlening en ICT (15%). We zien dat bedrijven die traditioneel gezien vaak op bedrijventerreinen te vinden zijn ook in Tubbergen op de bedrijventerreinen te vinden zijn. Naast de traditionele sectoren, bevatten de bedrijventerreinen ook andere sectoren, zoals kleinere logistiek, maakbedrijven, detailhandel. De bedrijventerreinen vertonen dus een mix van sectoren. Dit is kenmerkend voor lokale gemeentes als Tubbergen: vaak heeft elk dorp één terrein, waar allerlei soorten sectoren landen.

9

Figuur 2: Sectorindeling bedrijventerreinen op basis van aantal werknemers (buitenste ring) en aantal vestigingen (binnenste ring)

Bron: Bedrijven- en Instellingenregister Overijssel (2022), bewerking Stec Groep (2024)

2.2 Ruimtebehoefte Ruimtevraag op basis van behoefteraming toont vraag naar bedrijventerrein In de gemeente Tubbergen hebben ondernemers de komende jaren ruimte nodig. Vanuit de behoefteraming en regionale programmeringsafspraken zien we namelijk dat er op de korte- en middellange termijn vraag is naar bedrijventerrein2. Het gaat naar verwachting om in ieder geval 5 tot 10 hectare netto ruimte voor de gemeente. Ruimtevraag op basis van ruimtebehoeftepeiling bevestigt dit beeld De recent uitgevoerde ruimtebehoeftepeiling bevestigt dit (zie bijlage 1). De ruimtevraag doet zich vooral voor in de drie verzorgingskernen: in Albergen, Geesteren en Tubbergen gaat het ieder om enkele hectaren. In de overige dorpen gaat het om incidentele vraag. Deze cijfers zijn echter niet ‘hard’ voor het beleid - op basis van een veranderende markt of aanvullende vragen van ondernemers kan hiervan afgeweken worden - maar wel is het een goede indicatie van de opgave waarvoor de gemeente in de verschillende kernen staat.

Een nieuwe ruimtebehoeftepeiling De gemeente heeft besloten een nieuwe ruimtebehoeftepeiling te laten uitvoeren. De vorige ruimtebehoeftepeiling is gehouden in 2021. Gedurende drie weken in juni en juli 2024 konden ondernemers in de gemeente de enquête invullen. Dit leverde een totaal van 303 respondenten op, hetgeen aanzienlijk meer is dan de 115 respondenten uit de peiling van 2021. Op basis van deze ruimtebehoeftepeiling bedraagt de totale, concrete ruimtevraag naar bedrijventerreinen voor de gemeente Tubbergen circa 4,8 tot 8,8 hectare. In 2021 bedroeg de

2

Deze huidige behoefteraming loopt tot 2030 en wordt elke drie jaar bijgewerkt. De regionale programmeringsafspraken lopen tot 2026.

10

ruimtevraag nog 3,3 tot 6,7 hectare. Met de huidige ruimtebehoeftepeiling is er dus meer ruimtevraag in beeld.

Tegenover deze vraag staat geen aanbod. Er zijn op dit moment geen bedrijfskavels beschikbaar om nieuwe initiatieven te faciliteren. Daarnaast is er ook geen sprake van bovenmatige leegstand, waardoor de schuifruimte binnen het bestaande vastgoed grotendeels ontbreekt. Alleen op de uitbreiding van bedrijventerrein De Krön in de kern Harbrinkhoek kan op dit moment gebouwd worden. Vrije kavels zijn daar echter ook niet meer beschikbaar. Alle grond is inmiddels verkocht aan ondernemers.

2.3 Beter benutten van bestaande ruimte Omdat uitbreiding of de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein niet altijd mogelijk is – bijvoorbeeld omdat het niet altijd mogelijk of wenselijk is om groene ruimte te bebouwen – is het belangrijk om kritisch te kijken naar het gebruik van de ruimte op de bestaande bedrijventerreinen. Op de drie grote bedrijventerreinen (Albergen, Geesteren en Tubbergen) is de bestaande ruimte nog niet optimaal benut. Bedrijven gebruiken bijvoorbeeld niet het volledige bouwvlak of de binnen het omgevingsplan toegestane bouwhoogte. Bovendien hebben bedrijven op hun kavels vaak gezamenlijk meer parkeerruimte beschikbaar dan zij bij elkaar nodig hebben en zijn er ook lichtere functies (bijvoorbeeld sportgelegenheden) en woningen gevestigd op plekken waar een zwaardere milieucategorie is toegestaan. Ter illustratie wordt in de bijlage 2 weergegeven waar de theoretische kansen liggen voor het beter benutten van de ruimte. Door al deze vormen van onbenutte capaciteit aan te pakken, zijn er op de drie grote terreinen realistisch bezien enige hectares te winnen. Concreet gaat de gemeente aan de slag met het sturen op gewenste herontwikkeling van achterblijvende plekken en zorgt de gemeente voor de juiste randvoorwaarden om optimaal ruimtegebruik te stimuleren (bijvoorbeeld minimale bouwhoogtes).

Verder inventariseert de gemeente mogelijkheden om meer maatwerk te leveren in de parkeernormering, waardoor er niet meer parkeerruimte op de bedrijventerreinen is dan noodzakelijk. In hoofdstuk 5 lichten we deze acties verder toe. Het is belangrijk om te beseffen dat dit theoretische ruimtewinst is, als uitkomst van een analyse. Een aantal nuanceringen zijn dan ook op zijn plaats, want die ruimte is er niet van de één op de andere dag. Beter benutten is een kostbare operatie, het momentum moet passen voor de eigenaar en de gebruiker van het vastgoed en soms hebben bedrijven de open ruimte op dit moment simpelweg nodig voor parkeren, vervoersbewegingen of opslag. Het beter benutten van de bedrijventerreinen is dus een proces van de langere termijn, van het realiseren van kansen die zich voordoen. Desalniettemin is het relevant om het onderwerp te agenderen, omdat de beschikbare ruimte voor uitbreiding van de bedrijventerreinen schaars is. Iedere vierkante meter die op de bestaande terreinen gewonnen kan worden, is er één.

11

3. Speerpunten In dit hoofdstuk wordt toegelicht welke doelgroepen de gemeente wil faciliteren op de bedrijventerreinen in Tubbergen. Hierbij bespreken we eerst aan de hand van de context waarom het belangrijk is om deze doelgroepen scherp te hebben. Daarna worden de doelgroepen benoemd en beschreven.

3.1 Waarom is dit belangrijk? In de hele regio is er sprake van een tekort aan ruimte voor bedrijven, waardoor steeds meer bedrijven zich op een hoger schaalniveau oriënteren op vestigingsruimte. Daarnaast zijn er binnen de gemeente verschillende andere functies op zoek naar ruimte om zich te vestigen op de bedrijventerreinen. Denk aan de ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen en opslagboxen, kantoorruimtegebruikers en sportgelegenheden. Dat maakt de druk op deze plekken groot. Bovendien is de ruimte schaars. Op dit moment zijn er geen kavels beschikbaar, en het is de verwachting dat er de komende jaren meer vraag dan aanbod is voor de nieuwe kavels die beschikbaar komen. Het is daarom relevant om uit te spreken voor wie de bedrijventerreinen in Tubbergen worden ontwikkeld, voor welke doelgroepen we ruimte willen creëren. Dat helpt om keuzes te maken over (her)ontwikkeling van locaties en het formuleren van de juiste randvoorwaarden, bijvoorbeeld bij gronduitgifte of in het omgevingsplan.

3.2 Lokaal en structuurversterkend ondernemen Lokaal gebonden bedrijven hebben prioriteit Lokale bedrijven zijn voor de gemeente de belangrijkste doelgroep om te kunnen faciliteren. Het grootste deel van de economie op de bedrijventerreinen wordt gevormd door het midden- en kleinbedrijf uit uiteenlopende sectoren: van bouw tot maakbedrijven, logistiek, handel en allerhande dienstverleners. Deze bedrijven zijn vaak lokaal betrokken. Werknemers wonen in de gemeente, zij sponsoren het verenigingsleven en/of werken nauw samen met het onderwijs. Hiermee dragen lokale bedrijven bij aan leefbare, levendige dorpen en een prettige gemeente. De gemeente Tubbergen geeft daarom prioriteit en deze doelgroep en wil deze bedrijven zoveel als mogelijk de ruimte kunnen bieden. Daarbij maakt de gemeente geen onderscheid in omvang en aard. Ook een groot bedrijf kan immers lokaal geworteld zijn. Dat betekent niet dat het altijd mogelijk is om een plek te vinden. Het is in de gemeente bijvoorbeeld bijna onmogelijk om een bedrijf met een zware mate van omgevingshinder te huisvesten. Ook passen heel grote bedrijven niet altijd bij de bestaande infrastructuur en de omgeving.

Wanneer het onmogelijk blijkt om een lokaal bedrijf in de gemeente een goede plek te geven, bijvoorbeeld omdat geen geschikte ruimte gevonden kan worden, zal de gemeente zorgen voor een warme overdracht naar een andere plek in de regio.

12

Structuurversterkende bedrijven sluiten we niet uit Naast lokaal gebonden bedrijven zijn structuurversterkende bedrijven een belangrijke doelgroep voor de gemeente. Dat zijn bedrijven die met hun activiteiten een echte meerwaarde opleveren voor de lokale economie. Bijvoorbeeld omdat zij warmte kunnen leveren aan andere bedrijven in de gemeente, of omdat zij onderdelen leveren die aanwezige bedrijven gebruiken in hun bedrijfsactiviteiten en daarmee het perspectief van lokale bedrijven verbeteren. Of omdat zij op een andere manier nauw samenwerken met het bestaande bedrijfsleven in de gemeente. Ook bedrijven die nieuwe innovaties meebrengen die bijdragen aan de verduurzaming van de economie en de circulaire transitie zijn bijvoorbeeld structuurversterkend. Dit werkt de gemeente verder uit in het gronduitgifteprotocol. Daarom biedt de gemeente ook ruimte voor dergelijke bedrijven die niet lokaal geworteld zijn, bijvoorbeeld omdat zij niet uit de gemeente komen, maar zich er wel willen vestigen. De gemeente zal niet zelf op dergelijke bedrijven acquireren, maar kan en wil dergelijke geïnteresseerden ook niet uitsluiten.

Structuurversterkende bedrijven Onder structuurversterkend wordt verstaan (minimaal één van de onderstaande punten): • Bedrijven die bijdragen aan een positieve energiebalans onder de bedrijven (bijvoorbeeld een bedrijf dat openstaat voor het uitwisselen van energiestromen met andere bedrijven); • Bedrijven die bestaande sectoren ondersteunen in de transitie naar een circulaire economie (bijvoorbeeld door reststromen met andere bedrijven uit te wisselen of door zoveel mogelijk lokale grondstoffen te gebruiken die benodigd zijn voor bedrijfsactiviteiten); • Bedrijven die (baat hebben bij) samenwerken met bestaande bedrijven en daarmee bijdragen aan innovatie voor bestaande bedrijven.

Overige bedrijven vormen geen speerpunt voor de gemeente Het kan voorkomen dat ook andere bedrijven zich melden voor een kavel of voor vestiging in de gemeente. Bijvoorbeeld bedrijven die in omliggende gemeenten geen plek kunnen vinden. Als dat geen structuurversterkend bedrijf is, proberen we voor dergelijke bedrijven in regionaal verband naar een goede plek te zoeken. Op die manier zorgen we ervoor dat de beperkte ruimte die er is en beschikbaar komt in de gemeente ook wordt benut door bedrijven die we in Tubbergen het belangrijkst vinden.

13

4. Ruimte voor uitbreiding en vestiging In dit hoofdstuk wordt beschreven waar en onder welke voorwaarden de gemeente ruimte biedt voor ondernemers. We lichten eerst toe waarom dit belangrijk is. Daarna zetten we de gemeentelijke koers op dit onderwerp uiteen.

4.1 Waarom is dit belangrijk? Om in de ruimtebehoefte van ondernemers te voorzien, is uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen of ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen nodig. De locaties hiervoor zijn echter nog niet allemaal bekend. Daar moet de komende jaren in samenwerking met dorpen en ondernemers naar gezocht worden. Wel kunnen al uitgangspunten geformuleerd worden: waar is ontwikkeling in beginsel wel en niet mogelijk, en onder welke voorwaarden? Daarbij ligt ook een relatie met de speerpunten die in het vorige hoofdstuk uiteengezet zijn: hoe kan de gemeente er via haar instrumentarium voor zorgen dat deze bedrijven voorrang krijgen? Grond kan immers maar één keer worden uitgegeven. Hetzelfde geldt voor de kwalitatieve opgave op de bedrijventerreinen. Denk aan het schoon, heel en veilig houden van de bedrijventerreinen, maar ook het zorgen voor een goede bereikbaarheid, voldoende parkeerruimte, het klimaatadaptief maken van de openbare ruimte en het oplossen van de netcongestieproblematiek. Dat zijn thema’s waarmee bij uitbreiding van bedrijventerreinen ook rekening gehouden moet worden. Daarvoor zijn duidelijke beleidskaders nodig.

4.2 Realiseren van nieuw aanbod Concentreren van kavelaanbod in Albergen, Geesteren en Tubbergen De gemeente zet in op het concentreren van bedrijvigheid in de verzorgingskernen Albergen, Geesteren en Tubbergen. De gemeente voert alleen in deze drie kernen actief grondbeleid. Dat betekent dat alleen hier de gemeente grond verwerft, bouwrijp maakt en aanbiedt aan ondernemers. Bij uitzondering kunnen dit ook private ontwikkelingen zijn. Dit concentratiebeleid sluit aan op de ruimtebehoefte en voorkeuren die de gemeente bij ondernemers ziet. Bovendien worden via dit concentratiebeleid versnippering, ontsluitingsproblemen en aantasting van het landschap voorkomen. Een ondernemer die zich wil vestigen in de gemeente, kan dan ook altijd het snelst aan de slag in één van de verzorgingskernen, is het idee. Bij het zoeken naar geschikte locaties in de verzorgingskernen gelden de volgende criteria: •

Herstructurering heeft de voorkeur ten opzichte van uitbreiding van bestaand bedrijventerrein, en uitbreiding van bestaand bedrijventerrein heeft de voorkeur ten opzichte van een nieuwe, solitaire locatie; 14

• • • •

De omvang van de ontwikkeling moet in verhouding staan tot het dorp; De uitbreiding is passend bij de infrastructuur (waaronder ook energie-infrastructuur) van de dorpskern; De uitbreiding moet passend zijn bij het omliggende landschapstype; Op de beoogde locatie is verwerven van grond mogelijk.

Aanwijzen uitbreidingslocaties Uitbreidingslocaties worden gerealiseerd op basis van de hierboven beschreven criteria. Uitgangspunten hierbij zijn dat een nieuwe ontwikkeling bij voorkeur aansluit op bestaand bedrijventerrein en de ontwikkeling past bij de aard en omvang van de dorpskern en omgeving. Op deze manier wordt een consistente en goed doordachte groei mogelijk gemaakt die aansluit bij de behoeften van elke kern. Ruimte bieden in overige dorpen Ook in de andere dorpen biedt de gemeente ruimte voor huisvesting van lokale bedrijven. Uitgangspunt is dat de gemeente ondernemers zoveel mogelijk lokaal in deze dorpen wil faciliteren, met als doel de kernen leefbaar te houden. Daarbij werkt de gemeente op basis van maatwerk: de gemeente werkt mee aan uitbreiding als er sprake is van een concrete uitbreidingsbehoefte van één of meerdere lokaal gebonden ondernemers, en zoekt samen met de initiatiefnemer naar de best passende locatie. De gemeente koopt dus in deze kernen niet op risico grond aan, maar werkt wel mee aan planvorming met concrete initiatiefnemers. Op deze manier wordt ervoor gezorgd dat alle ontwikkelingen passen binnen de kaders voor de Ladder voor Duurzame Verstedelijking en worden grote financiële risico’s als gevolg van grondaankoop vermeden.

Bij de afweging van de gemeente om wel of niet mee te werken aan planvorming worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • • • • •

Het betreft een lokaal gebonden bedrijf; Uitbreiding van bestaand bedrijventerrein heeft altijd de voorkeur boven de ontwikkeling van een nieuwe locatie elders in het dorp; De omvang van de ontwikkeling moet in verhouding staan tot het dorp De uitbreiding is passend bij de infrastructuur van de dorpskern. De uitbreiding moet passend zijn bij het omliggende landschapstype;

Lokaal gebonden bedrijven Onder lokaal gebonden wordt een startend of zittend bedrijf verstaan dat voldoet aan minimaal één van de onderstaande punten: • Bedrijven die momenteel gehuisvest zijn op de bedrijventerreinen in de buurt; • Bedrijven waarvan minimaal 30% van de werknemers in de gemeente woont; • Bedrijven die aantonend bijdrage leveren aan de leefbaarheid en initiatieven in de gemeente; • Startende bedrijven waarvan de eigenaar woonachtig is in de gemeente Tubbergen.

15

4.3 Samenwerken met dorps- en ondernemersvertegenwoordigingen Uitbreiden van een bestaand bedrijventerrein of het realiseren van een nieuw bedrijventerrein is een aanzienlijke ontwikkeling voor een dorp, is relevant voor het perspectief van ondernemers en de lokale leefbaarheid en heeft potentieel veel ruimtelijke impact. Daarom is het belangrijk om tijdig over zowel huidige als toekomstige ontwikkelingen in gesprek te gaan met de dorps- en ondernemersvertegenwoordigingen. Samenwerking is bovendien ontzettend belangrijk om op alle fronten te kunnen werken aan leefbare, vitale kernen in de gemeente. De gemeente gaat daarom op regelmatige basis met dorpsverenigingen en ondernemersverenigingen in gesprek over ruimte voor bedrijven. De insteek is een gezamenlijke inzet waarborgen, waarbij alle partijen bijdragen door hun aanwezigheid en actieve betrokkenheid. Op deze manier wil de gemeente knelpunten die spelen, oplossingen daarvoor en potentiële nieuwe ontwikkelingen tijdig en constructief bespreekbaar maken. Zo worden dorps- en ondernemersvertegenwoordigingen vroeg in het proces ingelicht over en meegenomen in de overwegingen achter nieuwe ontwikkelingen en uitgangspunten die daarbij horen. Het is de ambitie van de gemeente om op die manier tot beter en gedragen beleid te komen.

4.4 Sturen op kwaliteit bij nieuwe ontwikkelingen Bij nieuwe ontwikkelingen stuurt de gemeente op kwaliteit. Dat betekent dat we toekomstbestendige bedrijventerreinen realiseren, bij gronduitgifte (realistische) eisen stellen ten aanzien van duurzame bouw en bij gronduitgifte prioriteit geven aan bedrijven die de grootste bijdrage leveren aan de economie en leefbaarheid in de gemeente. Kwaliteitsambities bij ontwikkelingen nieuwe bedrijventerreinen Bij de inrichting van een nieuwe bedrijventerreinenontwikkeling houdt de gemeente rekening met de toekomst. Daarom wordt er in de inrichting van de openbare ruimte en private kavels rekening gehouden met leefbaarheid in de gemeente: • • •

• • •

Er wordt voor de gebruiksfase van het gebied nagedacht over de manier waarop grondstoffen opnieuw hoogwaardig in de grondstofketen kunnen worden teruggebracht; Het plan houdt rekening met het creëren van een aantrekkelijke, toekomstbestendige en gezonde leefomgeving voor mens en dier; Het plan bevat maatregelen ten aanzien van voldoende waterberging, het voorkomen van hittestress en versterking van biodiversiteit (bijvoorbeeld door het aanleggen van infiltratiestroken, wadi’s en groenstroken en het ecologisch beheren van het aangelegde groen); Het plan houdt rekening met de (mogelijke) realisatie van smart-grid oplossingen en/of energy-hubs, teneinde netcapaciteitsproblematiek te beperken; Bij het inrichten van het terrein krijgt hergebruikt/circulair materiaal voorrang op nieuw materiaal, tenzij dit onmogelijk is (bijvoorbeeld financieel of technisch); Op nieuwe terreinen worden kavels van maximaal 5.000 m2 ontwikkeld waarvan maximaal 70% bebouwd mag worden. Hierbij geldt een minimum van 20 arbeidsplaatsen per hectare. Het college kan om drie redenen gemotiveerd afwijken van deze eisen: 1. Het bedrijf levert een dusdanig structuurversterkende bijdrage aan het ecosysteem dat dit zwaarder weegt dan bijdrage aan werkgelegenheid;

16

•

2. De arbeidsproductiviteit is dusdanig toegenomen (als gevolg van robotisering, automatisering, digitalisering) dat het aantal werknemers minder relevant is dan de totale productiviteit van het bedrijf. 3. Het bedrijf laat een bestaande locatie achter waardoor het ruimte creëert voor nieuwe bedrijven uit de regio. Om te voorkomen dat er alsnog grootschalige kavels ontstaan is het verboden om kavels samen te voegen. Het college kan hier gemotiveerd van afwijken indien intensivering van bestaand ruimtebeslag niet of onvoldoende mogelijk is en regionaal afgestemd is dat andere geschikte(re) locaties in de regio niet voorhanden zijn. Ook mag geen eerdere uitbreiding in de laatste vijf jaar hebben plaatsgevonden. Het college neemt hierbij nadrukkelijk in ogenschouw dat grootschaliger dan 0,5 hectare niet gewenst is.

Nieuwe voorwaarden bij grondverkoop De gemeente wil de bedrijventerreinen verduurzamen, zodat de bedrijventerreinen niet alleen nu, maar ook in de toekomst plekken zijn die waardevol bijdragen aan de economische en maatschappelijke ambities. Deze ambities worden vertaald naar een nieuw gronduitgiftebeleid. Daarin worden de ambities uit de regionale programmeringsafspraken nader uitgewerkt. Het betreft o.a. de volgende uitgangspunten; • •

• •

• •

Gronden worden enkel verkocht aan eindgebruikers of de combinatie van ontwikkelaar en eindgebruiker; Een aanbevolen lidmaatschap van de lokale ondernemersvereniging, parkmanagementorganisatie of een vergelijkbaar collectief; dit is niet verplicht bij aankoop van grond, maar wordt wel gestimuleerd om samenwerking en organisatie binnen het gebied te bevorderen. De minimale Floor Space Index (hierna FSI) van individuele kavels bedraagt 50%, tenzij dat aantoonbaar onmogelijk is voor de betreffende, gewenste bedrijfsvoering; Zonnepanelen zijn verplicht voor zover het energienetwerk dit toelaat. In het geval het energienetwerk de aanleg van zonnepanelen op het moment van bouwen onmogelijk maakt, stellen we als eis dat de dakconstructie van nieuwe bebouwing geschikt wordt gemaakt voor het dragen van zonnepanelen; Geen aardgasaansluiting, tenzij dat gemotiveerd noodzakelijk is voor de betreffende bedrijfsvoering; Bedrijven denken zichtbaar na over het doorvoeren van circulariteit in de bedrijfsactiviteiten. Te denken valt aan het duurzaam gebruik van drink- en zoetwater en het hoogwaardig terugbrengen van grondstoffen en materialen in de ketens.

Prioriteren bij grondverkoop Wanneer de gemeente grond verkoopt, moet zij iedereen een eerlijke kans geven om zich voor deze grond in te schrijven. Dat betekent dat bij meerdere geïnteresseerden voor hetzelfde kavel aan de voorkant duidelijk moet zijn op basis van welke objectieve, toetsbare en redelijke criteria de gemeente de keuze maakt voor de ene partij in plaats van de andere partij. Daarbij gaat de voorkeur uit naar bedrijven die de grootste bijdrage leveren aan de economie en leefbaarheid in de gemeente. De criteria hiervoor worden opgenomen in het nieuwe gronduitgiftebeleid, dat naar aanleiding van deze visie zal worden geactualiseerd. Daarin wordt onder andere rekening gehouden met volgende uitgangspunten: o o

Voorrang voor bedrijven met een lokale binding; Voorrang voor bedrijven die noodzakelijkerwijs moeten verplaatsen van een plek elders in de gemeente;

17

o

o o

Voorrang voor bedrijven die met hun activiteiten een bijdrage leveren aan de maatschappelijke opgaven en economische ambities die door de gemeente Tubbergen zijn geformuleerd in lokaal beleid, de regionale ruimtelijk-economische visie en/of ander actueel regionaal beleid; Voorrang voor (structuurversterkende) bedrijven die een hogere mate van circulaire en duurzame bouw realiseren en bedrijven die positief bijdragen aan de energiebalans op een terrein; Voorrang voor (structuurversterkende) bedrijven die in hun bedrijfsvoering een hoge mate van circulariteit integreren.

18

5. Beter benutten In dit hoofdstuk wordt uiteengezet hoe en in hoeverre ruimte op de bestaande terreinen beter benut kan worden. Hierbij bespreken we eerst waarom dit belangrijk is voor de gemeente Tubbergen. Daarna wordt er ingegaan op de visie van de gemeente op dit onderwerp.

5.1 Waarom is dit belangrijk? Het beter benutten van bedrijventerreinen is van toenemend belang om ruimte voor groei te faciliteren. Het uitbreiden en nieuw ontwikkelen van bedrijventerreinen is namelijk niet eindeloos mogelijk. Grenzen op het vlak van ecologie, stikstof, energie, water en simpelweg ruimte zijn bereikt of komen nabij. Door ruimte beter te benutten kan een deel van de vraag naar bedrijfsruimte op termijn mogelijk worden opgevangen op de bestaande bedrijventerreinen, aanvullend op de noodzakelijke nieuwe bedrijventerreinen en uitbreidingen van bedrijventerreinen die komende jaren worden geïnitieerd. Door in te zetten op het beter benutten van de bedrijventerreinen sluit het gemeentelijk beleid bovendien aan op de provinciale ambities en het Programma Werklocaties en de Nota Ruimte van het Rijk.

5.2 Bouwvlakken benutten en ophogen De gemeente wil, waar passend, het beter benutten van de bouwvlakken en de bouwhoogten op de bedrijventerreinen stimuleren. Daarvoor gaat de gemeente de komende jaren met het volgende aan de slag: •

•

•

•

De gemeente stuurt proactief op een gewenste herontwikkeling van achterblijvende plekken. De accountmanager gaat met het vertrekkende bedrijf en/of de eigenaar het gesprek aan over de invulling van het bestaande pand, wijst daarbij op de wachtlijsten van ondernemers met een ruimtevraag en attendeert de eigenaar waar zinvol op de mogelijkheden voor het verduurzamen van het vastgoed of herontwikkeling van de kavel. Bij een nieuwbouwvraag bespreekt de gemeente actief in hoeverre de beoogde plannen ook gerealiseerd kunnen worden door het beter benutten van het bestaande kavel van het bedrijf. Dit wordt vastgesteld in het gronduitgifteprotocol. Op de bedrijventerreinen zorgt de gemeente voor de juiste randvoorwaarden om optimaal ruimtegebruik te stimuleren, zoals een minimale bouwhoogte en/of hogere maximale bouwhoogte of een minimaal bebouwingspercentage of FSI, waar enkel bij gemotiveerde uitzondering vanaf kan worden geweken. De gemeente is voornemens dit via een buitenplanse omgevingsplanacitviteit (BOPA) te regelen. De gemeente heeft middels de nota Bouwen en Parkeren de mogelijkheid om maatwerk te leveren in de parkeernormering, zodat bedrijven niet meer parkeerplaatsen realiseren dan noodzakelijk voor de bedrijfsvoering.

Een nuancering is daarbij op zijn plaats. Niet voor elk type bedrijf is intensivering kansrijk, bijvoorbeeld door het type activiteit dat op een kavel plaatsvindt (zoals buitenopslag of parkeren). Ook heeft niet elk

19

bedrijf de mogelijkheden en middelen om intensivering te realiseren. Bovendien is een dergelijke ruimtewinst pas op termijn haalbaar en met forse inzet van middelen. Het gaat niet om het korte termijn perspectief, maar het lange termijn perspectief. We willen dit realiseren als de kans zich voordoet. Wanneer dit is, is afhankelijk van het investeringsmomentum van het bedrijf en de eigenaar van het pand. Desalniettemin is het relevant om het onderwerp te agenderen, omdat de beschikbare ruimte voor uitbreiding van de bedrijventerreinen schaars is. Iedere vierkante meter die op de bestaande terreinen gewonnen kan worden, is er één.

5.3 Juiste bedrijf op de juiste plek Idealiter wordt de beschikbare milieucategorie maximaal benut op bedrijventerreinen en worden er daarom geen nieuwe kavels uitgegeven aan lichte functies als detailhandel, kantoren en sport- en recreatiebedrijven. Deze bedrijven vestigen zich idealiter buiten de bedrijventerreinen of in bestaande bebouwing in de dorpen, zodat de nieuwe ruimte op de bedrijventerreinen benut wordt door bedrijven die de milieucategorie ook daadwerkelijk nodig hebben. Hiervoor gaat de gemeente met de volgende zaken aan de slag: • • • •

De gemeente sluit vestiging van lichte functies op nieuwe locaties uit via het gronduitgifteprotocol; Bij uitzondering kunnen lichte functies wel op nieuwe locaties worden toegestaan, mits er op de desbetreffende bedrijfslocatie geen hogere milieucategorie te realiseren is; In bestaande bebouwing staat de gemeente lichte functies alleen bij uitzondering toe, voor gevallen waarvoor er binnen een redelijke termijn geen alternatieve locaties in de gemeente voorhanden zijn; Een uitzondering wordt gemaakt voor bedrijven met een grote verkeer aantrekkende werking: deze worden wel toegestaan op bedrijventerreinen, om zo (verkeers-)overlast in de kernen te voorkomen.

5.4 Bedrijfswoningen Op verschillende bedrijventerreinen zijn bedrijfswoningen gesitueerd. We zien dat dat in toenemende mate problematisch is in relatie tot het goed benutten van de beschikbare ruimte en de ruimte die beschikbaar is voor huidige en toekomstige bedrijfsactiviteiten (milieuzonering). Ook constateert de gemeente steeds vaker splitsing van eigendom, waardoor er sprake is van oneigenlijke bewoning of oneigenlijk gebruik. Daarom kijkt de gemeente in het vervolg kritischer naar woningen op de bedrijventerreinen. Daarvoor wordt de volgende standaard gehanteerd: • •

•

Nieuwe bedrijfswoningen worden niet toegestaan; De gemeente beoogt, wanneer de kans zich voordoet, bijvoorbeeld bij verhuizing van bewoners en/of bedrijf te komen tot een invulling waarbij de woning niet meer als zodanig gebruikt wordt. Uitgangspunt is daarbij een minnelijk overeenkomst; Wanneer de mogelijkheid zich voordoet en in zeer uitzonderlijke gevallen, kan de gemeente overwegen om de grond en de bedrijfswoning aan te kopen om zelf te herontwikkelen, zodat er op lange termijn nieuwe ruimte voor bedrijvigheid ontstaat.

20

6. Bedrijven in het buitengebied In dit hoofdstuk wordt beschreven welke mogelijkheden de gemeente biedt in het buitengebied. Hierbij bespreken we eerst aan de hand van de context waarom dit belangrijk is voor de gemeente Tubbergen. Daarna wordt er ingegaan op de visie van de gemeente op dit onderwerp.

6.1 Waarom is dit belangrijk? Door de schaalvergroting in de landbouw en gebrek aan bedrijfsopvolging is er jaarlijks sprake van vrijkomende agrarische bebouwing en erven. In 2020 raamde de Wageningen University & Research, dat er in de gemeente Tubbergen tot 2030 circa 197.000 m2 agrarische bebouwing vrij zal komen. Daarnaast starten zittende agrariërs met nevenactiviteiten. Recreatiebedrijven, vrijetijdseconomie en handel, maar ook kleinschalige bouwbedrijven, maakbedrijven en machinebouw en -onderhoud zijn in het buitengebied daarbij regelmatig voorkomende ontwikkelingen. In vrijkomende agrarische bebouwing zien zij het voordeel van een authentieke, ruim opgezette locatie, vaak tegen huur- en koopprijzen die lager liggen dan op de bedrijventerreinen of in de kernen. In het geval het om een nevenactiviteit gaat, ziet de agrariër een nieuw verdienmodel en de voordelen van nabijheid. Deze ontwikkelingen maken het belangrijk om een afweging te maken: welke bedrijven willen we wel/niet een plek geven in het buitengebied en onder welke voorwaarden?

6.2 Aantrekkelijk en vitaal buitengebied In de gemeente bieden vrijkomende agrarische bebouwing en erven ruimte voor bedrijven. De randvoorwaarden hiervoor zijn opgenomen in het beleid 'Buitengebied met kwaliteit', dat regelmatig wordt bijgewerkt. Dit hoofdstuk van de bedrijventerreinenvisie leidt tot een aanscherping van het beleid 'Buitengebied met kwaliteit'. In deze bedrijventerreinenvisie is opgenomen welke bedrijven we op de bedrijventerrein willen vestigen en welke bedrijven zich in het buitengebied op VAB-locaties kunnen vestigen. Hiermee ontstaan er voor stoppende agrariërs reële mogelijkheden om hen erven te transformeren. De gemeente schept de volgende voorwaarden aan om het buitengebied aantrekkelijk en vitaal te houden, om zorgvuldig met de ruimte om te gaan en om stoppende agrariërs reële mogelijkheden te bieden hun erven opnieuw in te vullen: •

Vestiging van een bedrijf dat qua aard op een bedrijventerrein past (o.a. bouw, dienstverlening en industrie) is toegestaan in een VAB tot een maximum van 2.500 m2 bestemmingsvlak;

21

•

•

•

• •

Uitbreiding van een bedrijf dat qua aard op een bedrijventerrein past (o.a. bouw, dienstverlening, niet-agrarische logistiek en industrie) in het buitengebied is mogelijk tot een maximum van 2.500 m 2 bestemmingsvlak; Vestiging in een VAB en uitbreiding van een bedrijf in het buitengebied dat qua aard niet op een bedrijventerrein past (o.a. groen, grondverzet, infra, overige bedrijvigheid met een lage arbeidsdichtheid, en aan agrarisch activiteit gelieerde bedrijfsactiviteiten) is toegestaan; Vestiging van een bedrijf in een VAB is toegestaan, met uitzondering van bedrijvigheid in milieucategorie 4.1 of hoger, niet-agrarische logistieke bedrijfsactiviteiten en bedrijfsactiviteiten die een niet-proportioneel aantal vervoersbewegingen genereren; Voor uitbreidingen van m2 bedrijfsvastgoed in het buitengebied worden nadere eisen voor de beeldkwaliteit opgesteld, met als doel het buitengebied aantrekkelijk te houden; Uitzonderingen op voorgaande regels zijn mogelijk op voorwaarde dat het betreffende bedrijf geen reëel alternatief heeft voor de door hem voorgenomen ontwikkeling, ook niet in de regio.

22

7. Bedrijven en beroepen aan huis In dit hoofdstuk wordt beschreven welke mogelijkheden de gemeente biedt voor bedrijven en beroepen aan huis. Hierbij bespreken we eerst aan de hand van de context waarom dit belangrijk is voor de gemeente Tubbergen. Daarna wordt er ingegaan op de visie van de gemeente op dit onderwerp.

7.1 Waarom is dit belangrijk? De gemeente wil ruimte bieden voor bedrijven en beroepen aan huis, om ondernemers zoveel als mogelijk lokaal ruimte te bieden. Het is daarbij wel belangrijk dat het gaat om het huisvesten van bedrijven die in verhouding staan tot het dorp en niet voor overlast zorgen in de kernen. Daarom is het van belang dat duidelijk is welke eisen de gemeente stelt aan bedrijven en beroepen aan huis. Zo voorziet de gemeente aan de ene kant in de wens van ondernemers en zorgt er aan de andere kant voor dat de dorpen leefbare plekken blijven om te wonen.

7.2 Vitale kernen De gemeente hanteert de volgende eisen, zodat de bedrijvigheid in verhouding blijft en niet voor overlast in de kernen zorgt: • • •

• • •

Het beroep dient door een bewoner van de woning te worden uitgeoefend; Maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning, tot een maximum van 50 m2, mag worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroepsactiviteit; Het gebruik mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse, waarbij voor de parkeersituatie geldt dat op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn; Het gebruik dient qua aard, milieubelasting en uitstraling te passen in de woonomgeving; De bedrijvigheid mag geen horeca-activiteiten en/of prostitutieactiviteiten en/of detailhandel betreffen; Opslag vindt plaats binnen de woning of bijbehorende bebouwing.

23

8. Toekomstbestendige bedrijventerreinen In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke thema’s de gemeente inzet om de bedrijventerreinen toekomstbestendig te maken. Hierbij bespreken we eerst aan de hand van de context waarom dit belangrijk is voor de gemeente Tubbergen. Daarna worden de centrale thema’s besproken.

8.1 Waarom is dit belangrijk? Het toekomstbestendig maken van bedrijventerreinen levert winst op voor maatschappij en ondernemer. Naast de maatschappelijke opgaven (bijvoorbeeld de klimaatverandering), heeft het ook een positieve impact op werknemersgezondheid, het aantrekken van talent, energielasten, de vastgoedwaarde en financierbaarheid van ondernemingen. De gemeente en de ondernemer moeten met deze ontwikkelingen aan de slag gaan om concurrerend te blijven in de toekomst. Dit hoofdstuk bevat centrale thema’s waarop de gemeente in de toekomst plannen op maat wil maken samen met de ondernemers en eigenaren. Op deze manier werkt de gemeente aan toekomstbestendige en duurzame bedrijventerreinen.

8.2 Centrale thema’s Circulariteit Om als gemeente toekomstbestendig te zijn, is het van belang dat bedrijventerreinen en bedrijven op bedrijventerreinen gestuurd worden richting het participeren aan een circulaire economie. Bedrijven kunnen bijvoorbeeld producten efficiënter fabriceren door minder grondstoffen en materialen te gebruiken én producten zo te ontwerpen dat ze na de gebruiksperiode op eenzelfde kwaliteitsniveau hergebruikt kunnen worden. Verder kunnen bedrijfspanden met zoveel mogelijk circulaire en hergebruikte materialen worden gebouwd. Tot slot kunnen bedrijven reststromen (grondstoffen, materialen, energie, faciliteiten en/of water) met andere bedrijven op het bedrijventerrein, in de gemeente of in de regio uitwisselen. De gemeente heeft zich als doel gesteld in 2050 een volledig circulaire economie te hebben. De gemeente werkt daarom aan een actieplan om haar inzet te bepalen. Vergroening Om bedrijventerreinen toekomstbestendig te maken is het nodig om in te zetten op vergroening en klimaatadaptiviteit. In de toekomst zullen er bijvoorbeeld meer piekbuien zijn en zal hittestress een groter probleem worden. In onze regio is het daarnaast belangrijk om regenwater langer vast te houden in de bodem, in plaats van het direct af te voeren naar het riool. Het vergroenen van de terreinen draagt daaraan bij. Meer groen draagt bij aan wateropslag en werkt verkoelend.

Vergroening heeft bovendien positieve effecten op werknemersgezondheid, verzuim, uitstraling en daarmee ook vastgoedwaarden op de bedrijventerreinen. Idealiter worden er geen losse snippers groen, maar groen-blauwe structuren aangebracht. De gemeente werkt aan de volgende acties:

24

•

•

Samen met de ondernemers en de grondeigenaren inventariseert de gemeente welke terreinen prioriteit hebben. Welke terreinen zijn het sterkst versteend en waar zijn de eerste ‘quick wins’ te behalen? Samenwerking is in deze ambitie van groot belang: een vorm van collectieve verantwoordelijkheid op een bedrijventerrein draagt bij aan een goede publiek-private samenwerking om een bedrijventerrein te verduurzamen. Terreinen met een vorm van organisatie zijn dus het startpunt. We vergroenen plekken waar (onnodige) verharding aanwezig is, maar hebben bijvoorbeeld ook aandacht voor laagwaardig groen (gras) waar meer biodiverse beplanting kan groeien. Ook bij bestaande bebouwing en kavels is veel potentie, zonder dat er verlies van ruimte om te werken is. Denk bijvoorbeeld aan het vergroenen van de erfafscheiding, groene gevels of het wit schilderen van bedrijfsdaken.

Netcongestie Het stroomnet wordt voller en dat beperkt de verduurzaming van bepaalde processen, bijvoorbeeld de elektrificatie van een wagenpark. Uitbreiding van de netcapaciteit lost het probleem niet in één keer op. Daarom zijn bijvoorbeeld maatregelen om de netcongestie tegen te gaan en initiatieven voor lokale opwek en verhandeling van energie wenselijk. Een voorbeeld van zo’n maatregel is het opzetten van een energy-hub, waarbij opwek, opslag en verbruik van energie op elkaar wordt afgesteld. Hierdoor wordt de energie op een bedrijventerrein efficiënter gebruikt. Concreet werkt de gemeente aan het volgende: • De gemeente faciliteert bedrijven bij de planvorming voor verduurzaming van hun bedrijf door een energieloket op te richten en door het inzetten van instrumenten ter stimulering van het verduurzamen van bedrijven. • De gemeente onderzoekt mogelijkheden tot diverse maatregelen om het bestaande netwerk te optimaliseren. Onder andere door toepassing van cablepooling (zon en wind op één aansluiting), peak-shaving (aansluitwaarde lager dan piekvermogen productie-installatie) en tijdelijke opslag (elektriciteit opslaan tot er voldoende netcapaciteit is om te leveren) kunnen we meer duurzame energie opwekken binnen de bestaande netwerkcapaciteit.

• Voor de grotere lokale bedrijventerreinen onderzoeken we de mogelijkheid tot het opzetten van een lokaal energiesysteem (Smart Energy Hub). Dit is een systeem dat binnen een bedrijventerrein de opwek, opslag en het verbruik van elektriciteit optimaal op elkaar én op de beschikbare energieinfrastructuur afstemt. Hierbij is het doel om zoveel mogelijk lokaal opgewekte energie ook lokaal te gebruiken en zo efficiënt mogelijk met de bestaande energie-infrastructuur om te gaan. Op die manier wordt netcongestie voorkomen én kunnen bedrijven weer een aansluiting krijgen of duurzame energie terug leveren.

Veiligheid Om toekomstbestendig te zijn is het belangrijk dat een bedrijventerrein een veilige plek is om te verblijven. Onvoldoende ontsluiting en parkeerproblematiek leveren onveilige situaties op. Bovendien zorgt het voor overlast in de dorpen. Daarnaast zien we landelijk ondermijning als gevolg van criminele activiteiten op de bedrijventerreinen toenemen. Het is belangrijk om dat tegen te gaan, zodat een veilige werkomgeving voor ondernemers gewaarborgd blijft. Om knelpunten te identificeren en tot oplossingen te komen is samenwerking tussen verschillende partijen belangrijk. Een organisatiegraad, bijvoorbeeld, kan een effectieve manier zijn om de veiligheid op de bedrijventerreinen te bevorderen. De gemeente stelt dit dan ook als basisvoorwaarde voor grootschalige publieke investeringen in de revitalisering, herstructurering of verduurzaming van een bestaand bedrijventerrein. Daarom werkt de gemeente aan het volgende: 25

•

De gemeente streeft naar een zo hoog mogelijke organisatiegraad op terreinniveau. Organisatiegraad en organisatiekracht op terreinniveau is nodig om ontwikkelingen collectief in gang te zetten.

Arbeidsmigranten Een goed draaiende economie, maar ook de krapte op de arbeidsmarkt heeft geresulteerd in een groeiende afhankelijkheid van arbeidsmigranten. Om de huisvesting van arbeidsmigranten in goede banen te kunnen leiden is hiertoe separaat beleid opgesteld door de gemeente Tubbergen ("Beleid huisvesten arbeidsmigranten in het buitengebied gemeente Tubbergen"). In genoemde beleidsnota is aangegeven dat het huisvesten van arbeidsmigranten binnen de bebouwde kom en op bedrijventerreinen niet wenselijk is. De wet- en regelgeving op het gebied van milieu en externe veiligheid, maakt huisvesting van arbeidsmigranten op bedrijventerrein namelijk onwenselijk en in veel gevallen onmogelijk. Daarnaast dient de ruimte op bedrijventerrein zoveel mogelijk benut te worden voor de vestiging van bedrijvigheid. In plaats daarvan wordt het wenselijk geacht de aanwezigheid van arbeidsmigranten te spreiden in het buitengebied

26

Bijlage 1 Resultaten ondernemersenquête 1.1 Een nieuwe ruimtebehoeftepeiling Methode en opbouw enquête Met deze ruimtebehoeftepeiling wil de gemeente een actueel beeld krijgen van de vraag naar bedrijventerreinen in de gemeente Tubbergen. Het vorige peilmoment was in 2021. De gemeente heeft in samenspraak met de ondernemersverenigingen de vragenlijst voor de ruimtebehoeftepeiling opgesteld en de invulperiode afgestemd. Om een zo groot mogelijke respons te krijgen zijn er verschillende manieren toegepast om de ondernemers te attenderen op de enquête: via de ondernemersvereniging zijn de leden benaderd, naar alle ondernemers zijn brieven verstuurd en daarnaast is de enquête onder de aandacht gebracht via social media-uitingen en persoonlijk contact. De periode om de enquête in te vullen betrof vier weken, van 17 juni tot 15 juli 2024. Na twee weken is er een reminder verstuurd. Daarnaast is een aantal ondernemers waarvan de vraag bekend is, maar die de enquête na twee weken nog niet hadden ingevuld, aanvullend nog een keer persoonlijk benaderd. De vragen in de enquête kunnen grofweg worden ingedeeld in drie categorieën: eerst is een aantal vragen gesteld over de bedrijfssector, de omvang van en het type bedrijfsvastgoed om de representativiteit van de uitkomsten te interpreteren.

Vervolgens is aan de ondernemers gevraagd naar hun verhuis- en/of uitbreidingsplannen en de locaties die ze daarvoor zouden overwegen. De ondernemers zijn hierbij bevraagd naar de precieze ruimtevraag die ze hebben. Als derde categorie is een aantal kwalitatieve vragen gesteld over de verhuis- en/of uitbreidingsbehoefte van de ondernemers. Op basis van de resultaten van de ondernemersenquête is een taxatie gemaakt van de concrete ruimtevraag naar bedrijventerreinen die voor de komende jaren al in beeld is. Deze informatie geeft daarmee een concretisering van de ruimtevraag op de korte termijn. In paragraaf 1.1 beschrijven we de algemene resultaten voor de gemeente Tubbergen, in paragraaf 1.2 gaan we in op de resultaten per kern. In paragraaf 1.3 geven we een samenvatting en een conclusie. Kwantitatieve ruimtevraag op basis van drie perspectieven In de enquête is aan iedere respondent gevraagd of zij uitbreidings- en/of verhuisplannen hebben, wat de huidige omvang van het bedrijf is, wat de beoogde omvang van het bedrijf is, hoe concreet deze plannen zijn en op welke termijn deze plannen zich naar verwachting vertalen in een concrete vraag. Op basis van deze informatie is een taxatie gemaakt van de concrete ruimtevraag naar bedrijventerreinen die voor de komende jaren al in beeld is. Deze informatie geeft daarmee een concretisering van de ruimtevraag op de korte termijn.

Het geeft voornamelijk inzicht in het deel van de ruimtevraag dat nu al concreet in beeld is en waar dus zonder al te grote risico’s plannen voor ontwikkeld kunnen worden. De resultaten van de enquête kunnen niet worden geëxtrapoleerd naar de totale populatie van ondernemers (op de bedrijventerreinen) in de gemeente Tubbergen. Omdat de respondenten de enquête op eigen initiatief invulden, is de steekproef van ondervraagde respondenten niet willekeurig. De resultaten van deze analyse presenteren we in drie perspectieven die samen een compleet beeld geven van de omvang van de marktvraag voor de komende jaren. Hieronder een toelichting op de drie perspectieven: 27

1. Volledig nieuwbouw Dit perspectief geeft een beeld van de volledige omvang van de ruimtevraag die op basis van de enquête nu in beeld is. Daarvoor rekenen we fictief met het scenario waarop alle ruimtevraag die zich voordoet op een nieuwbouwkavel wordt gefaciliteerd. Bestaand, vrijkomend vastgoed wordt niet opnieuw ingevuld en iedereen krijgt alle ruimte. Dat maakt dit perspectief ook direct niet realistisch. In de praktijk wil niet ieder bedrijf nieuwbouw plegen en is het vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief (‘Ladder voor duurzame verstedelijking’) helemaal niet wenselijk en mogelijk dat iedereen nieuwbouw pleegt. 2. Netto ontwikkeling In dit perspectief kijken we alleen naar de netto groei van bedrijven, ofwel de ruimte die zij meer nodig hebben dan in de bestaande situatie. In dit scenario wordt ervan uitgegaan dat vrijkomend vastgoed maximaal wordt ingevuld én/of geherstructureerd om tot een passende invulling te komen: volledig efficiënt ruimtegebruik dus. Van de drie perspectieven zijn de cijfers uit dit perspectief het beste een-opeen te vergelijken met de ‘uitbreidingsvraag’ die in de provinciale prognose modelmatig is berekend. 3. Maximaal benutten van vrijkomende bebouwing In dit perspectief gaan we ervan uit dat vrijkomende bebouwing, mits kwalitatief ook passend (omvang, kern), opnieuw wordt ingevuld.

Alleen dat deel van de bedrijven die kwalitatief geen geschikte ruimte kan vinden, wordt gefaciliteerd op een nieuwbouwkavel. Dit perspectief is vanuit ruimtelijke ordeningsperspectief (‘Ladder voor duurzame verstedelijking’) het meest wenselijk en geeft de meest realistische weergave van de benodigde ruimte om de initiatieven te kunnen faciliteren die op dit moment concreet zijn.

Check hardheid plannen We hebben een aantal checks in onze methode ingebouwd. Uit ervaring weten we dat niet alle bedrijven met uitbreidings- en/of verhuisplannen deze plannen realiseren en omzetten in daadwerkelijke ruimtevraag. In de enquête wordt de hardheid van de plannen expliciet gecheckt. Er wordt daarom op basis van deze hardheid een correctie uitgevoerd op de geraamde uitbreidingsvraag op basis van ervaringsgetallen.

1.2 Algemene resultaten ruimtebehoeftepeiling In totaal 303 bruikbare3 enquêtes De peiling heeft in totaal 303 bruikbare enquêtes opgeleverd. Dit is meer dan in 2021: toen waren het 115 bruikbare enquêtes. Overigens is er een selectiebias: ondernemers met een ruimtevraag naar bedrijventerreinen zullen de enquête sneller invullen. Op basis van de respons nemen we aan dat de

3

Dit zijn enquêtes waarbij deelnemers ten minste zijn gekomen tot de vraag of zij een verhuis-/ of uitbreidingswens hebben

28

ruimtevraag met deze enquête goed in beeld is en het niet nodig is om de ruimtevraag te extrapoleren over de gehele gemeente. Grootste deel van respondenten bevindt zich in bebouwde kom 21% van de respondenten is gevestigd op één van de bedrijventerreinen in de gemeente. Overige respondenten bevinden zich in de bebouwde kom (34%), in het buitengebied (33%) of een overige locatie (12%). Circa driekwart van respondenten is gevestigd in Albergen, Geesteren of Tubbergen Het merendeel van de respondenten is gevestigd in Albergen (26%), Geesteren (24%) of Tubbergen (22%). De overige respondenten bevinden zich in de overige kernen.