bijlage reactienota zienwijzen.pdf

REACTIENOTA ZIENSWIJZEN ONTWERPBESTEMMINGSPLAN ‘Woningbouw Amsinksweg, Vasse’.

Inhoudsopgave

1.

Inleiding

2

2.

Behandeling zienswijzen Reclamant 1 Reclamant 2 Reclamant 3 Reclamant 4

3 3 10 15 16

Wijzingen ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan

17

2.1 2.2 2.3 2.4

3.

1

1.

INLEIDING

In dit document worden de binnengekomen zienswijzen over het ontwerpbestemmingsplan ‘Woningbouw Amsinksweg Vasse’ behandeld. Na voorafgaande publicatie op 27 december 20231 is in overeenstemming met artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening met ingang van 28 december 2023 het ontwerpbestemmingsplan ‘Woningbouw Amsinskweg Vasse’ voor een ieder ter inzage gelegd. Het ontwerpbestemmingsplan met de hierbij behorende stukken kon tijdens de openingsuren in het gemeentehuis worden ingezien. Ook was het ontwerp te raadplegen op de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Plan Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om 29 grondgebonden woningen mogelijk voor de kern Vasse. Zienswijzen Gedurende de hiervoor genoemde termijn kon een ieder mondeling dan wel schriftelijk zienswijzen kenbaar maken. Er is een reclamant die gebruik heeft gemaakt van het recht om een zienswijze in te dienen. Belangenafweging wel of niet vaststellen bestemmingsplan De raad heeft bij het bepalen van de keuze om wel of geen medewerking te verlenen aan een herziening van het bestemmingsplan beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende maatvoeringen uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening acceptabel is.

Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij ons bestaan over de wenselijk geachte planologische ontwikkelingen in het betrokken gebied. Bepaalde beoordelingsmarges mogen echter niet worden overschreden en het recht mag ook niet onjuist worden toegepast. Tevens dienen de in het geding zijnde (individuele) belangen op een zorgvuldige wijze te zijn afgewogen en mogen nadelige gevolgen niet onevenredig zijn tot de met het plan te dienen doelen. De gevolgen van het vast te stellen bestemmingsplan zijn niet alleen beoordeeld aan de hand van het vast te stellen bestemmingsplan, maar alle relevante belangen zijn in de afweging betrokken. Het vast te stellen bestemmingsplan levert in onze optiek een planologisch wenselijke situatie op, welke wij vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar achten. De herziening van het bestemmingsplan is geschikt om het doel van het plan, als beschreven in de plantoelichting, te bereiken. Zoals blijkt uit de plantoelichting is ook de noodzakelijkheid van het plan gemotiveerd. Gelet op de aspecten die in de plantoelichting zijn opgenomen en de relevante belangen, levert het vast te stellen bestemmingsplan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. De nadelige gevolgen van de voorziene ontwikkelingen zijn niet onevenredig in verhouding tot de met het plan te dienen doelen.

De wijziging van het bestemmingsplan is evenwichtig. Opzet reactienota In hoofdstuk 2 worden de ingekomen zienswijzen tegen het bestemmingsplan samengevat en vervolgens van een gemeentelijk standpunt voorzien. Tenslotte wordt elke zienswijze afgesloten met een conclusie.

1

Gemeenteblad 2023, nr.547917.

2

2.

BEHANDELING ZIENSWIJZEN

2.1 Reclamant 1 Zienswijze is gedateerd 25 januari 2024 en ontvangen op 31 januari 2024. Vóórdat de zienswijze wordt voorzien van een inhoudelijk standpunt is het volgende van belang. Naar aanleiding van de zienswijze zijn er tussen de ontwikkelaar en reclamant 1 afspraken gemaakt. De woningen direct grenzend aan de Amsinksweg worden een kwartslag gedraaid zodat de voorgevel richting de Amsinksweg gesitueerd is. Ook is de goothoogte aangepast naar 4 meter. Deze afspraken zijn verwerkt in de planregels. Ook zijn er afspraken gemaakt over routing bouwverkeer en communicatie tijdens bouwproces. Zie hiervoor ook bijlage 12 van de toelichting (Omgevingsdialoog) en de bijlagen hiervan.

Alternatieve locaties Reclamant stelt dat er in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking ook alternatieve locaties in Vasse zijn die voor een aantal nieuwbouwwoningen geschikt zijn. Gemeentelijk standpunt Zoals in paragraaf 4.1.2.2 van de plantoelichting is gemotiveerd zijn er in Vasse een beperkt aantal mogelijkheden voor het realiseren van inbreidingslocaties die reeds alleen zijn of worden ingevuld. Deze locaties zijn niet van voldoende omvang om in de gehele woningbouwbehoefte voor de kern Vasse te voorzien. Er is daarom niet voldoende beschikbare voor Vasse binnen bestaand stedelijk gebied. Conclusie De zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan.

Landschap en beeldkwaliteitsplan Reclamant is van mening dat er onvoldoende rekening is gehouden met de landschappelijk en natuurlijk kwaliteiten van het gebied. Gemeentelijk standpunt Voor dit bestemmingsplan is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld. Bij dit ruimtelijk kwaliteitsplan is gekeken naar de huidige kenmerken van het landschap en hoe wij deze kunnen versterken. Het plangebied ligt in een maten- en flierenlandschap aan de rand van de es. Het plangebied betreft al decennia lang een onbebouwd grasland, waarbij de bomenrij langs de Amsinksweg een herkenbaar element van is. De nieuw aan te planten bomen ter plekke van de wadi herstellen juist een landschapselement van een eeuw geleden. Het waardevolle landschap wordt dus in stand gehouden door de bestaande landschappelijke elementen te gebruiken en te herstellen. Het ruimtelijk kwaliteitsplan is verankerd als voorwaardelijke verplichting in artikel 5.5.4 van de planregels, hiermee is de aanleg en instandhouding geborgd. Het beeldkwaliteitsplan is bedoeld als toetsingskader voor welstandaspecten voor de nieuwe woningen. De beoogde woningen worden niet gebouwd op de es en de huidige stijlrand wordt juist bewaard en versterkt door het beleefbaar te maken met een wandelpad.

3

Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Woningdichtheid, straatbeeld en architectuur Reclamant is van mening dat het plan niet past binnen het huidige straatbeeld. Reclamant zou graag vrijstaande woningen aan de Amsinksweg zien met de voorgevel naar de Amsinksweg gericht. Gemeentelijk standpunt Concreet bestaat het voornemen uit het realiseren van 29 grondgebonden woningen. Het gaat om 4 vrijstaande woningen, 18 twee-onder-één-kapwoningen en 7 rijwoningen. De woningen krijgen een goothoogte van 4 meter en een bouwhoogte van 10 meter. De woningen bestaan uit twee lagen met een kap. Het woongebied wordt ontsloten op de Amsinksweg. Binnen het plangebied wordt een weg aangelegd ter ontsluiting van de woningen. De opzet van het woningbouwplan en de woningdichtheid is vanuit stedenbouwkundige aanvaardbaar. Voor het plan is een inrichtingsplan opgesteld. De bestaande bomen aan de Amsinksweg blijven behouden. Daarnaast worden er nieuw te realiseren bomen aangeplant. In het groengebied aan de westzijde van het plangebied wordt ruimte voor wadi's, speelvoorzieningen en wandelen aangelegd. Aan de noordwestzijde van het plangebied wordt een uitkijkpunt over de Es aangelegd. De aanleg en de instandhouding van de landschappelijke inpassing is geborgd middels artikel 5.5.4 van de planregels.

De nieuwe woningen passen zowel vanuit stedenbouwkundig als functioneel oogpunt goed in de omgeving en de woonbuurt wordt op een adequate wijze ingepast. Het beeldkwaliteitsplan voor deze woningbouwlocatie is in overleg met onze stadsbouwmeester opgesteld. Deze is flexibel van aard, zodat de toekomstige bewoners veel vrijheid hebben met de soort woning wat ze willen realiseren. Dit sluit goed aan om de motie van de gemeenteraad om beeldkwaliteitsplannen voor uitbreidingswijken flexibel in te steken. Het beeldkwaliteitsplan geeft wel degelijk meerdere voorwaarden zodat de landelijke Twentse omgeving terugkomt in de architectuur. Reclamant geeft aan dat het beeldkwaliteitsplan niet naar voren komt hoe de zijgevels worden vormgegeven. In het beeldkwaliteitsplan is hierover het volgende opgenomen: gevels richting de openbare ruimte zijn samenhangend en representatief vormgegeven. De kavels variëren van 168 m2 (tussenwoning) tot 773 m2 (vrijstaande woning). De variatie in kavels betekent dat er voor meerdere doelgroepen gebouwd kan worden. De kleinere kavels zijn betaalbaar en geschikt voor starters, die over het algemeen namelijk nog minder te besteden hebben. Een lagere woningdichtheid betekent grotere kavels. Een grotere kavel is relatief duurder en niet geschikt voor starters. Oftewel, een lagere woningdichtheid betekent dat de kavels minder geschikt zijn voor starters.

Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Bouwhoogte In het bestemmingsplan “kleine kernen” hebben de huidige woningen aan de Amsinksweg een maximale bouwhoogte van 8 meter met een goothoogte van maximaal 4 meter. In voorliggend

4

bestemmingsplan is de maximale bouwhoogte 10 meter met een goothoogte van 6 meter. Reclamant is van mening dat de huidige bouw en goothoogte van de nieuw te realiseren woningen grenzend aan de Amsinksweg beter passen in de omgeving. Gemeentelijk standpunt Vanuit ruimtelijke oogpunt sluit de bouwhoogte van maximaal 10 en een goothoogte van 6 meter aan bij andere uitbreidingswijken in de gemeente Tubbergen. Echter heeft de ontwikkelaar afspraken gemaakt met reclamant. De goothoogte wordt voor de nieuwe woningen grenzend aan de Amsinksweg aangepast naar 4 meter. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Wel wordt een wijziging doorgevoerd dat de goothoogte voor de woningen grenzend aan de Amsinksweg wordt teruggebracht naar 4 meter. De verbeelding wordt hierop aangepast. Erfafscheiding Reclamant ziet graag in de regels worden vastgesteld dat erfafscheidingen moeten worden voorzien van beplanting of hagen. Gemeentelijk standpunt Het beeldkwaliteitsplan geeft aan dat schuttingen niet zijn toegestaan in het centrumgebied van de woningen. De woningen langs de Amsinksweg zullen dus geen schutting hebben als erfafscheiding. Tevens zijn erfafscheidingen richting het openbaar gebied altijd vergunningsplichting.

Om dit nog beter te borgen in het bestemmingsplan wordt een aanduiding opgenomen dat een erfafscheidingen in de vorm van een bouwwerk, geen gebouw zijnde richting de Amsinksweg niet toegelaten zijn. Dit heeft tot gevolg dat alleen een erfafscheiding in de vorm van beplanting is toegelaten. Tevens zijn er afspraken gemaakt tussen de ontwikkelaar en de indiener van de zienswijze. De woningen direct grenzend aan de Amsinksweg worden een kwart slag gedraaid zodat de voorgevel richting de Amsinksweg gesitueerd is. Ook is de goothoogte aangepast naar 4 meter. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Wel wordt het plan gewijzigd op dit onderdeel. Er wordt een functieaanduiding ’groen’ opgenomen om te voorkomen dat er bouwwerken, geen gebouw zijnde ter plaatse van deze aanduiding worden opgericht. Geluid Reclamant geeft aan dat de geluidsbelasting meer is dan in het bestemmingsplan aangegeven 45 dB. Met de toename van 225 verkeersbewegingen is niet zonder meer te zeggen dat de geluidshinder niet verhoogd wordt. Gemeentelijk standpunt Het plangebied is gelegen aan de Amsinksweg. Dit betreft een 30 km/h weg. De omschrijving zoals aangegeven in de toelichting is juist. Er is geen wettelijke geluidzone en onderzoeksplicht. Wel moet je bij planontwikkelingen ook 30km/h wegen meenemen in de beoordeling. Dat is hier ook gebeurd.

Er is verwezen naar een openbare bron, de atlas van de Leefomgeving. De gegevens komen uit verkeersmilieukaarten (VMK).

5

De Amsinksweg zelf ligt niet in de zone 51-55 dB zoals door de indiener van de zienswijze is aangegeven, maar in de zone 46-50 dB. De nieuwe woningen liggen buiten deze contour. De aanname dat wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet Geluidhinder is juist. Door de realisatie van 29 nieuwe woningen zal er een geringe toename zijn van de geluidbelasting, maar er zal nog steeds worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Er is dus sprake van goed woon- en leefklimaat. Door middel van tellingen kan bekeken worden of de verkeersgegevens zoals opgenomen in de VMK juist zijn. De Amsinksweg is opgenomen in de VMK en heeft een lage verkeersintensiteit. De wegen in de woonwijken zijn niet opgenomen, omdat de verkeersintensiteit nog lager is dan van de Amsinksweg. Zelf maken we ook gebruik van de Verkeersmilieukaart (VMK) waarin de geluidcontouren langs een weg zijn berekend. Ook de Amsinksweg is opgenomen in de VMK. De etmaalintensiteit bedraagt ca. 314 motorvoertuigen per etmaal. De 48 dB contour is gelegen op ruime afstand van de bestaande woningen. Als er 225 motorvoertuigen bijkomen en deze allemaal dezelfde kant uitrijden (wat niet zal gebeuren), zal de 48 dB contour iets opschuiven naar ca 10 m uit de wegas, maar wordt nog steeds voldaan aan 48 dB op de toekomstige en bestaande woningen.

Uitsnede VMK

Gelet op de beperkte verkeersintensiteit ter plaatse (met de verkeersgeneratie van voorliggend plan hierin verwerkt, zie Bijlage 2) tezamen met de maximale toegestane snelheid van 30 km/u wordt er ter plaatse van de bestaande woningen wordt er ter plaatse van de bestaande woningen langs het plangebied een acceptabel woon- en leefklimaat verwacht. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan.

6

Verkeersveiligheid Reclamant vindt dat door het plan de verkeersveiligheid op de Amsinksweg in het gedrang komt. Gemeentelijk standpunt De verkeerstoets is opgenomen als bijlage 2 bij de toelichting en uit paragraaf 6 volgt dat voorliggend plan niet leidt tot een verkeersonveilige situatie. Op basis van vormgeving en (toekomstige) verkeersbelasting volstaat de weginrichting van de Amsinksweg en de ontsluitingswegen in het plangebied. Ook de trottoirs en parkeervakken in het plangebied voldoen aan de richtlijnen voor de maatvoering, waarbij er ook voldoende ruimte is om uit te stappen en/of te manoeuvreren. Op kruispuntniveau ontstaan er vanuit de hoeveelheid verkeer geen onaanvaardbare veiligheidsrisico’s. De gelijkwaardige kruispunten (rechts heeft voorrang) op de Amsinksweg volstaan in een weginrichting die passend is bij de wegfunctie en een positief effect heeft op de verkeersveiligheid. Het te realiseren kruispuntplateau benadrukt hierbij nog meer de gelijkwaardige voorrang, maar heeft ook een meerwaarde als snelheidsremmende maatregel voor het (doorgaand) verkeer. Er is sprake van een meerwaarde, het is niet ruimtelijke relevant voor de aanvaardbaarheid van het plan. Fietsers en voetgangers kunnen ook op een acceptabele wijze verplaatsen in en rondom het plangebied.

De geprognotiseerde verkeersbelasting op de Amsinksweg is dusdanig laag dat gemengd gebruik van de rijbaan door fietsers en gemotoriseerd verkeer naar verwachting geen problemen opleveren. Voor voetgangers zijn er in en om het plangebied eigen trottoirs en voetpaden aanwezig, waarmee wordt voorzien in een eigen plek in het wegprofiel. Resumerend volstaat de planuitwerking in een verkeersveilige situatie voor alle verkeersdeelnemers. Aanvullende verkeersmaatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Communicatie De bewoners voelen zich onvoldoende betrokken bij de plannen zoals ze voorliggen. Reclamant is van mening dat ook tijdens het proces de initiatiefnemer daarin is tekort geschoten. Gemeentelijk standpunt Dit bestemmingsplan betreft een particulier plan. In de beantwoording van het principeverzoek tot realisatie van het woningbouwplan is aangegeven aan de ontwikkelaar dat participatie en goede communicatie met de omgeving een vereiste is in de planvorming. Initiatiefnemer heeft aangegeven de buurt door middel van een informatieavond te hebben geïnformeerd over de plannen. Van omwonden zijn signalen ontvangen dat de communicatie volgens hen onvoldoende was. Dit is teruggelegd bij de initiatiefnemers.

Zij zijn van mening dat wel degelijk aan communicatie is gedaan voordat het plan in procedure ging. Er zijn tijdens de planvoorbereiding verschillende gesprekken met verschillende personen gevoerd. Deze hebben ten dele ook geleid tot aanpassing van het planontwerp. Ook tijdens de terinzagelegging van het ontwerpplan hebben gesprekken plaats gevonden. Initiatiefnemers geven aan het lastig te vinden om de communicatie met alle buren in goede banen te leiden. Er zijn verschillende belangen en er was ook niet één aanspreekpunt. Wel is naar aanleiding van de individuele gesprekken waar mogelijk rekening gehouden met de belangen van de betreffende omwonende Conclusie

7

Er heeft op verschillende momenten en in verschillende gradaties communicatie plaats gevonden met de omwonenden (die deze als onvoldoende hebben ervaren). Het is een normale werkwijze dat, op basis van een aantal uitgangspunten, eerst een ontwerpplan wordt opgesteld en dan de omgeving wordt betrokken. De communicatie heeft tot een aantal aanpassingen van het plan geleid. Het feit dat niet alle opmerkingen tot aanpassing hebben geleid, staat niet gelijk aan tekortschieten in de communicatie. Het ontbreken van draagvlak onder omwonenden betekent niet dat voorliggend plan vanuit ruimtelijke oogpunt niet aanvaardbaar is. Uit hoofdstuk 7 van de plantoelichting volgt wat initiatiefnemer aan inspanningen heeft verricht om omwonenden te informeren over het plan. Er is een apart hoofdstuk omgevingsdialoog opgenomen in bijlage 12 van de plantoelichting. Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Ecologie Reclamant geeft aan dat een quickscan ontbreekt. Gemeentelijk standpunt In het ontwerp bestemmingsplan is per abuis de quickscan Flora & Fauna niet toegevoegd als bijlage bij de toelichting. Deze wordt toegevoegd bij de vaststelling van het bestemmingsplan onder bijlage 5 van de toelichting. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan.

Lichthinder verkeer Appellanten stellen dat er lichthinder van verkeer ontstaat vanuit de uitritten richting de Amsinksweg. Gemeentelijk standpunt Er is onderzoek verricht naar lichthinder die kan ontstaan van de lichtbundel van koplampen door de twee nieuwe ontsluitingingswegen vanaf het plangebied op de Amsinksweg. Voor lichthinder van voertuigverlichting zijn geen eisen gesteld. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is daarom een kwalitatieve beoordeling uitgevoerd op de situatie bij de woningen op de Amsinksweg 12, 14, 18 en 20. Bij de woning op nummer 20 is aanvullende afscherming in de vorm van wintergroene begroeiing in de berm wenselijk. Bij de overige woningen is er geen significant effect van de naderende autokoplampen. Ver is er op alle beoordeelde woningen sprake van een beperkt aantal auto’s dat het plangebied via de uitrit verlaat. Al met al zal, met uitzondering van de voorgestelde afscherming, eventuele lichthinder voor de woningen langs de Amsinksweg 12, 14, 18 en 20 niet significant zijn en daarmee niet leiden tot een onevenredige inbreuk op het woonen leefklimaat van de betreffende bewoners. Dit lichtonderzoek wordt toegevoegd als bijlage 11 van de toelichting. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan.

Infrastructuur, bouwverkeer en verkeersveiligheid tijdens bouwperiode Reclamant heeft ook zorgen geuit over infrastructuur, bouwverkeer en verkeersveiligheid tijdens bouwperiode, Gemeentelijk standpunt De inrichting van de huidige Amsinksweg wordt behouden en kan het bouwverkeer op een verkeersveilige manier afwikkelen.

8

Ter uitvoering van het bestemmingsplan maken wij met initiatiefnemer afspraken over de routering tijdens de bouwperiode. Wij als gemeente zullen hiervoor bewegwijzering aanbrengen. Ter informatie merken wij op dat de initiatiefnemer door een appgroep de omgeving wil gaan informeren bij de verschillende stappen in het bouwrijp maken van het plangebied. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Waarde woningen Reclamant vraagt zich af wat het plan doet met de waarde van de woningen. Gemeentelijk standpunt Als reclamant denkt recht te hebben op planschade kan reclamant een verzoek tot planschade indienen bij de gemeente Tubbergen, zie: https://www.tubbergen.nl/nadeelcompensatie-planschade. Reclamant kan nog planschade indienen tot 5 jaar nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Wij zullen een onafhankelijke commissie inschakelen om te onderzoeken of er daadwerkelijk planschade is opgetreden. Wij zullen bij planschade de kosten verhalen bij de ontwikkelaar. Conclusie De zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan.

9

2.2 Reclamant 2 Zienswijze is gedateerd 7 februari 2024 en ontvangen op 7 februari 2024. Vooroverleg en inspraak Reclamant voet zich onvoldoende gehoord en betrokken bij de plannen die voor liggen. Gemeentelijk standpunt Zie de gemeentelijke reactie onder communicatie van reclamant 1. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Bouwen voor doelgroep Reclamant maakt zich zorgen dat er geen garantie voor kaveluitgifte voor Vassenaren is en dat de gemeente dit laat aan een projectontwikkelaar en geen verantwoordelijk op zich neemt. Gemeentelijk standpunt Zie de gemeentelijke reactie onder communicatie van reclamant 1. Wij als gemeente hebben in dit plan een faciliterende rol en bepalen de ruimtelijke kaders. In de afgesloten exploitatieovereenkomst hebben wij wel zeker aandacht voor de kaveluitgifte aan de juiste doelgroepen en lokale bewoners. Het plan laat de bewoning door deze doelgroep toe, maar sluit andere groepen niet uit, omdat dit zou leiden tot een niet ruimtelijk relevant onderscheid. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan.

Stedenbouwkundige opzet Reclamant is het niet eens met de stedenbouwkundige opzet van het plan. De wens is er op een twee-kapper in te ruilen met een vrijstaande woning. Net zoals het was in de eerdere concept versie van het plan. Gemeentelijk standpunt Wij zijn van mening dat het plan stedenbouwkundig aanvaardbaar is. De verschillende woningtypes zijn nu beter verspreid binnen het plangebied. Op deze manier zijn de woningen evenwichtig verdeeld over het plangebied. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan.

Waterberging en waterschade woning Reclamant wil graag een schriftelijke garantie dat er geen schade door water ontstaat. Gemeentelijk standpunt Er is een waterhuishoudkundige plan opgesteld. In gesprekken is aangegeven dat in het gebied historische lage waterstanden aanwezig zijn en de wateropgave voldoet aan de gestelde beleidskaders. Het waterhuishoudkundige plan voldoet aan de bestelde beleidskaders qua waterberging.

10

De wadi is van voldoende grootte dat binnen het plangebied kan voorzien in haar eigen waterberging. De ontwikkelaar heeft met reclamant verschillende gesprekken gevoerd. De ontwikkelaar is bereid om een keerwand met drainage aan te leggen langs de perceelsgrens van reclamant. Dit is vastgelegd als voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan in bijlage 2. Hier is ook een dwarsdoorsnede opgenomen. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Wel moet het bestemmingsplan gewijzigd worden vastgesteld. In bijlage 2 van de regels wordt de voorwaardelijke verplichting van de keerwand met drainage juridisch geborgd. Fundering Reclamant wil graag een schriftelijke garantie dat er geen schade aan fundatie ontstaat. Gemeentelijk standpunt Dit betreft een aspect van uitvoering. De partijen hebben hier reeds afspraken over gemaakt. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan.

Vervuiling watergang Reclamant maakt zich zorgen over vervuiling van bladeren van de afvoersloot bij piekbuien. Tevens wens men een periodiek onderhoudsplan. Gemeentelijk standpunt Dit betreft een aspect van uitvoering. De gemeente draagt zorgt voor het onderhoud. In het voorjaar worden alleen de bermen gemaaid, in het najaar worden de bermen én de sloten gemaaid. De sloten worden 1 x in de 4 jaar gekorfd. Tevens wordt er dan ook gesnoeid. Waar nodig zal het onderhoud worden aangepast aan de situatie. Eventueel in overleg met de bewoners. Wij zijn bereid om het onderhoud op te voeren naar elk jaar mocht dit noodzakelijk zijn. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan.

Afvoer wadi Reclamant verwacht problemen bij een overstort van de wadi op de bestaande sloot. Reclamant ziet graag een dwarsdoorsnede van de toekomstige situatie van de wadi en de woning van reclamant. Gemeentelijk standpunt Water moet bovengronds worden afgevoerd en worden opgevangen in wadi’s. Zie hiervoor het waterhuiskundig plan en de reactie van Geofoxx d.d. 1 februari 2024. De volledige reactie van Geofoxx is opgenomen in bijlage 13 van de plantoelichting. In het plan is een waterberging in wadi’s aanwezig van 40 mm en voldoet daarmee aan de beleidskaders van de gemeente en het waterschap. Indien de waterberging van 40 mm vol benut wordt , vindt er een overstort op de aanwezige afvoerbuizen die deze hoeveelheid kunnen verwerken.

11

Dit is geborgd als voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Garanties bouwhoogte woningen Reclamant wil niet dat er hoger gebouwd wordt dat het aangegeven peil en de bouwhoogtes. Gemeentelijk standpunt Vanuit ruimtelijke oogpunt is het conform het waterhuishoudkundig plan relevant om te bouwen vanaf een bepaald peil. De planregels en de plankaart zijn hierop aangepast door per bouwvlak het peil aan te geven. Verder was de maximale bouw- en goothoogte reeds geborgd in de planregels. Hiermee is vanuit de rechtszekerheid afdoende verzekerd wat de bouwhoogte van de woningen maximaal mag worden. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Wel wordt op de verbeelding met een functieaanduiding het vloerpeil vastgelegd. Dit wordt gekoppeld met de planregels, zodat per hoofdgebouw het vloerpeil van het hoofdgebouw de hoogte moet bedragen die op de plankaart met de aanduiding ‘vloerpeil t.o.v. NAP (m)’ moet zijn. In artikel 1 wordt het begrip peil gewijzigd en aan artikel 5.2.2 wordt onderdeel j toegevoegd. Afstand bestemmingsvlak van bedrijf naar kavelgrens woningen Reclamant merkt op dat de wettelijke afstand van 30 meter tussen de kavelgrens en de nieuwe woningen niet overal gehaald wordt.

Gemeentelijk standpunt Wij hebben geconstateerd dat de 30 meter afstand tussen de bestemming “wonen” en de bestemming “bedrijventerrein” niet overal minimaal 30 meter is. De betreffende bestemmingsvlakken voor wonen worden hierop aangepast, zodat de afstand 30 meter bedraagt tussen deze bestemmingsvlakken “wonen” en het bestemmingsvlak ‘bedrijventerreinen”. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Wel wordt de verbeelding aangepast, zodat de afstand van 30 meter tussen bestemmingsvlakken “wonen” en het bestemmingsvlak “bedrijventerrein” gehaald wordt. Groen Reclamant ziet graag andere bomen en beplanting langs en in nabijheid van perceel van reclamant. Gemeentelijk standpunt Wij gaan het landschapsplan aanpassen conform de wens van reclamant leidt tot een wijziging van het inrichtingsplan, omdat die aanpassing ook ruimtelijk aanvaardbaar is. De aan te planten bomen worden iets verder van de perceelgrens van reclamant geplaatst en er worden soorten gekozen die minder hoog/groot worden. Conclusie

12

Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Wel wordt het landschapsplan aangepast naar de juiste beplanting en locatie in het plangebied. Hierdoor moet het bestemmingsplan gewijzigd worden vastgesteld.

Speelruimte Reclamant ziet graag dat de locatie van het spelen voor kinderen verplaatst wordt in de nabijheid van de nieuwe woningen en niet rondom de wadi. Gemeentelijk standpunt In het ontwerp bestemmingsplan is binnen de bestemming “groen” opgenomen onder punt 3.1 onder c dat speelvoorzieningen in de vorm van speelplaatsen/sport c.q. trapvelden met de hierbij behorende voorzieningen met een oppervlakte groter dan 50m2 niet zijn toegestaan. In overleg met de ontwikkelaar is besloten om een vaste plek aan te wijzen in de nabijheid van de nieuwe woningen. Om te borgen dat de speelvoorziening alleen ter plaatste van deze locatie is toegelaten zijn de planregels in artikel 3 een functieaanduiding opgenomen en is de verbeelding hierop aangepast. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Wel wordt artikel 3.1 onder c gewijzigd, wordt onderdeel c aan artikel 3.3.1 toegevoegd en wordt de verbeelding aangepast doordat de locatie voor speelvoorzieningen wordt aangeduid met een functieaanduiding. Overlast Reclamant verwacht overlast door het voetpad langs de wadi met speelvoorzieningen.

Gemeentelijk standpunt In het voorgaande bestemmingsplan was het plangebied voorzien van de bestemming agrarisch1 en was naast het agrarisch gebruik ook in ondergeschikte mate bijvoorbeeld extensief dagrecreatief medegebruik en bijvoorbeeld fiets- en wandelpaden toegelaten. Gelet op de beoogde bestemming groen en het vastleggen van de locatie van de speelvoorzieningen, leidt een voetpad langs de wadi niet tot een onevenredige inbreuk op het woon- en leefklimaat van reclamant. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Aanleg Meijersteg Reclamant zou graag zien dat er een wandelroute komt van de nieuwe woonwijk naar de Uelserweg. Gemeentelijk standpunt Wij verwijzen naar de gemeentelijke reactie van reclamant 4. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan.

Verkoop groenstrook Reclamant wil niet dat een deel van de groenstrook in de toekomst verkocht wordt aan de bewoners van de nieuwe woningen.

13

Gemeentelijk standpunt Het is planologisch geregeld dat deze gronden de bestemming “groen” en daarmee een openbare functie hebben. Het is niet mogelijk om deze gronden te gebruiken voor het wonen. Het is ook niet mogelijk om daar groen te verkopen in verband met de wadi functie en het wandelpad. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan. Planschade Reclamant vraagt zich af hoe de planschade wordt geregeld. Gemeentelijk standpunt Als reclamant denkt recht te hebben op planschade kan reclamant een verzoek tot planschade indienen bij de gemeente Tubbergen, zie: https://www.tubbergen.nl/nadeelcompensatie-planschade. Reclamant kan nog planschade indienen tot 5 jaar nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Wij zullen een onafhankelijke commissie inschakelen om te onderzoeken of er daadwerkelijk planschade is opgetreden. Wij zullen bij planschade de kosten verhalen bij de ontwikkelaar. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan.

Kaveluitgifte Reclamant vraagt zich af hoe de kaveluitgifte is geregeld en heeft de voorkeur voor uitgifte voor alleen Vassenaren Gemeentelijk standpunt In het bestemmingsplan wordt niet geborgd aan wie de kavels moeten worden verkocht. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat ze proberen om alleen aan Vassenaren woningen/cq kavels te verkopen. Zie ook hetgeen de ontwikkelaar heeft aangegeven in de omgevingsdialoog in bijlage 12 van de plantoelichting. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan.

14

2.3 Reclamant 3 Zienswijze is gedateerd 7 februari 2024 en ontvangen op 7 februari 2024. Zienswijze ingetrokken op 9 augustus 2024.

15

2.4 Reclamant 4 Zienswijze is gedateerd 7 februari 2024 en ontvangen op 7 februari 2024. Aanleggen/herstellen Mejerssteg (pad) Reclamant juicht de aanleg van een wandelpad binnen het plangebied toe. Reclamant zou graag zien dat het pad wordt doorgetrokken naar het bestaande pad “Mejerssteg” en verder richting het buurtschap Mander.

Gemeentelijk standpunt Het voorstel van reclamant om het “oude” Mejerssteg te herstellen/aan te leggen valt buiten de grenzen het plangebied. Binnen de grenzen van het plangebied wordt een wandelpad gelegd. De mogelijkheid om de Mejerssteg aan te leggen blijft in dit bestemmingsplan mogelijk. Zowel de gemeente als de ontwikkelaar juicht dit initiatief toe. Echter valt dit buiten de kaders van dit bestemmingsplan en de realisatie van deze nieuwe woonwijk met infrastructurele voorzieningen. Wij zien deze opgave meer iets voor de dorpsraad van Vasse. Conclusie Deze zienswijze leidt niet tot het niet vaststellen van het bestemmingsplan.

16

3.

WIJZINGEN TEN OPZICHTE VAN HET ONTWERP BESTEMMINGSPLAN

-

Waardenkaart Omgevingsvisie toegevoegd aan de toelichting; Planregels wat betreft parkeren aangepast naar nieuwe standaard van de gemeente (artikel 12) Verkeersplan Roelofs opgenomen in de toelichting en als bijlage bij de toelichting; Omgevingsdialoog opgenomen in de toelichting en als bijlage bij de toelichting; Quickscan flora fauna opgenomen in de toelichting en als bijlage bij de toelichting; Lichthinder notitie opgenomen in de toelichting (5.11) en als bijlage bij de toelichting; Brief Geofoxx opgenomen in de toelichting en als bijlage bij de toelichting; Speelvoorziening toegevoegd aan verbeelding en ter plaatse groenbestemming opgenomen; Speelvoorzieningen enkel toegestaan ter plaatse van aanduiding, dit aangepast op verbeelding en regels (3.1 onder c) en gebruiksverbod onder 3.3.1 onder c; Groene hagen richting Amsinksweg verplicht, dit aangepast op verbeelding en regels (5.2.5 onder b en c); Grondpeilen geborgd op verbeelding en regels (5.2.2 onder i en j), teven begripsbepaling aangepast (1.47); Aangepaste goothoogtes laagbouw (binnenste ring) richting Amsinksweg aangepast op verbeelding (4m); Verbeelding gewijzigd in de zin dat de laagbouw richting Amsinksweg (binnenste ring) nu qua voorgevel geprojecteerd zijn richting de Amsinksweg Complete verbeelding bouw/bestemmingsgrenzen opnieuw ingetekend nav laatste civiele tekeningen; Woonbestemming ingekort aan de

zuidwestkant zodat voldaan wordt aan de grens van 30m vanaf het naastgelegen bedrijf; In toelichting verwezen naar juiste versie van het waterhuishoudkundig plan (versie november ’23); Laatste versie waterhuishoudkundig plan opgenomen in bijlage van de regels en bijlage van de toelichting; Laatste versie ruimtelijke kwaliteitsplan van N+L opgenomen in de bijlage van de regels en bijlage van de toelichting; Paragraaf 8.3 (Zienswijzen) in toelichting verder uitgewerkt. Hierbij link gemaakt naar de brief van Geofoxx als reactie op de zienswijze; Aanpassingen in de regels verwerkt in paragraaf 6.3 van de toelichting (bestemmingen); Voorwaardelijke verplichting voor landschapsmaatregelen gewijzigd nav aangepast ruimtelijk kwaliteitsplan.

17