Bijlage rapport ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Tubbergen.pdf

Op die manier wordt zorgvuldig met de schaarse ruimte voor monofunctionele bedrijventerreinen omgegaan en bovendien kunnen dergelijke functies op een andere plek bijdragen aan een vitale kern. NB. Op enig moment wordt in dit rapport opgemerkt dat voor enkele functies ook het buitengebied en/of vrijkomende agrarische bebouwingen (VAB’s) kunnen worden overwogen. Daarvoor moet worden opgemerkt dat deze geen volwaardig alternatief zijn voor de volledige omvang van de ruimtevraag. Het gaat slechts om een klein deel van de ruimtevraag, bijvoorbeeld bedrijven die er al zijn gevestigd of bedrijven die u als gemeente om ruimtelijke redenen niet op een bedrijventerrein wilt faciliteren. Dat laatste doet de markt niet zelf. Uit analyse van de historische verhuisdynamiek en de gehouden enquête blijkt bijvoorbeeld dat er historisch weinig verhuisdynamiek is tussen de bedrijventerreinen en het buitengebied. Wel zien we in sommige gevallen dat bedrijven die momenteel in het buitengebied gevestigd zijn, die aangeven dat niet alleen vestiging op een bedrijventerrein, maar ook in het buitengebied een vergelijkbare voorkeur geniet. In hoeverre is het zinvol om, conform het huidige beleid, de behoefte van bedrijven primair in de drie verzorgingskernen Albergen, Geesteren en Tubbergen te faciliteren? We adviseren om dit beleid voort te zetten.

Niet alleen worden hiermee versnippering, problemen met ontsluiting en aantasting van het landschap voorkomen, maar ook sluit de focus op deze drie kernen aan op de marktbehoefte voor de komende jaren. Verdere concentratie is niet per se wenselijk. Hoewel in theorie uitwisseling tussen deze kernen niet onoverkomelijk zou moeten zijn voor bedrijven, constateren we dat dat afwijkt van de voorkeuren die de bedrijven zelf hebben. Omwille van het behoud van economie binnen de gemeente en een evenwichtige ontwikkeling van deze kernen – waarbij ruimte is voor wonen én werken – is het daarom een logische keuze om in alle kernen zoveel mogelijk in de lokale behoefte te voorzien. Mocht verdere concentratie desalniettemin worden overwogen, bijvoorbeeld omdat uitbreiding in één van de andere kernen ruimtelijk niet meer mogelijk of wenselijk is, lijkt de kern Tubbergen op basis van de enquête het meest reële alternatief als ‘centrum’ van de gemeente. Een onderlinge profilering van de kernen ten opzichte van elkaar, bijvoorbeeld waarin een bepaalde sector en/of bedrijven van een bepaalde omvang in één kern worden geclusterd. lijkt ons vanuit marktperspectief niet zinvol. Bovenstaande betekent niet dat de andere kernen ‘op slot’ hoeven. We adviseren hier echter terughoudend met initiatieven om te gaan.

Alleen uitbreiding van bestaande bedrijven zou in beginsel wenselijk moeten zijn, onder voorwaarde dat dat geen knelpunten oplevert op het gebied van ontsluiting en omgevingshinder, en onder de voorwaarde dat er geen alternatieve wenselijke invulling voor het gebied is (woningbouw). In andere gevallen heeft het sturen van een bedrijf naar een bestaand pand elders, een VAB of vestiging in één van de drie concentratiekernen de voorkeur

25

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Tubbergen 20.282

4.2 Aanvullende adviezen Denk breder dan bedrijventerreinen: wat draagt bij aan een sterke en robuuste kern? Uitgifte en groei van bedrijventerreinen moet nooit een doel op zichzelf zijn. Het is het resultaat van het willen faciliteren van groeiende economie, groeiende bedrijven of verhuizende bedrijven. Vanuit de klassieke ruimtelijke ordening wordt dan snel naar bedrijventerreinen gekeken, maar er is geen regel die dat verplicht. Sterker nog, voor sommige functies (kantoren, opslag, showrooms, winkels) kan het juist ruimtelijk heel aantrekkelijk zijn om alternatieven te overwegen: het centrum, herontwikkelingslocaties of een VAB. Uiteraard altijd indien dat geen problemen veroorzaakt ten aanzien van zaken als omgevingshinder en ontsluiting. Vestiging van dergelijke functies buiten bedrijventerreinen kan bijdragen aan levendige, vitale kernen en helpt om zuinig om te gaan met de (schaarse) grond die beschikbaar is om bedrijventerreinen te realiseren. Bij voorkeur wordt gekozen voor plekken die in de toekomst mogelijk ook een andere functie kunnen vervullen. De markt in de kernen in de gemeente Tubbergen is niet groot, dus het is nuttig om locaties te ontwikkelen die afhankelijk van de ontwikkeling van de economie (en na relatief lichte ingrepen) gebruikt kunnen worden als winkelruimte, kantoorruimte of potentiële woonruimte.

Vaak is dat op bedrijventerreinen moeilijk dan op eerder genoemde locaties. Bij voorkeur worden bedrijventerreinen dus primair benut voor bedrijven die écht niet op een andere plek passen. Dat gaat weliswaar ten koste van het uitgiftecijfer, maar draagt bij aan het creëren van sterke en robuuste kernen. Stuur op efficiënt en intensief gebruik van de (schaarse) grond De zogenaamde ‘terreinquotiënt’ (m2 kavel per werknemer) is in de gemeente Tubbergen relatief hoog ten opzichte van de rest van de regio Twente (terwijl de regio hoog scoort ten opzichte van de rest van Nederland). Daarnaast is ook de zogenaamde ‘floor space index’ (m2 vloeroppervlakte bebouwing per m2 kavel) relatief laag ten opzichte van het Nederlandse gemiddelde op bedrijventerreinen. Dit komt voornamelijk door de aanwezige sectoren in de gemeente - in de gemeente Tubbergen is bijvoorbeeld relatief minder dienstverlening en individuele kantoorruimte op de bedrijventerreinen gevestigd – maar zou wel een waarschuwing moeten zijn. De ruimte voor uitbreiding van bedrijventerreinen is schaars en wordt steeds schaarser. Het is daarom wenselijk om te sturen op zo intensief mogelijk gebruik van de beschikbare ruimte op de bedrijventerreinen (met de juiste inpassing van parkeer- en groenvoorzieningen).

Dat kan bijvoorbeeld door bij individuele initiatieven tot uitbreiding en/of verhuizing actief mee te denken en -helpen over de mogelijkheden tot intensivering op de bestaande kavel of herontwikkeling van naastgelegen kavels. Daarnaast kunnen strengere eisen worden gesteld aan nieuwbouw. Niet alleen ten aanzien van aantal werknemers per hectare, zoals al in de huidige Integrale Ontwikkelvisie Bedrijventerreinen is opgenomen, maar bijvoorbeeld ook ten aanzien ‘floor space index’. Hanteer duurzame uitgiftevoorwaarden: maak investeren in bestaande vastgoed aantrekkelijk Aanvullend adviseren we om strengere eisen die betrekking hebben op bijvoorbeeld de benodigde investeringen in circulariteit en duurzaamheid van pand en kavel. Op die manier zorgt u ervoor dat nieuwe ontwikkelingen niet alleen op de korte termijn profijtelijk zijn, maar ook toekomstbestendig zijn en over een relatief lange termijn hun waarde behouden. Vanuit een pessimistisch perspectief: op die manier voorkomt u dat de ontwikkelingen van nu niet de problemen opleveren van over 10 à 15 jaar. Bovendien zorgt u er op die manier voor dat voor bedrijven investeren in het bestaande pand relatief aantrekkelijker wordt ten opzichte van nieuwbouwen.

Dat is ook een positieve prikkel voor het gedeelte van de ondernemers dat in de enquête heeft aangegeven te willen verhuizen niet vanwege fysieke groei, maar vanwege de wens voor een duurzamer pand of representatiever pand. Bovendien gaan uitbreiding van locaties én investeren in het bestaande beleidsmatig hand-in-hand. Houd regionaal de programmering tegen het licht Voorgaand onderzoek heeft betrekking op de gemeente Tubbergen en de positie van de gemeente Tubbergen in de regio. De resultaten, conclusies en adviezen van dit onderzoek geven aanleiding om de

26

Ruimtebehoefte bedrijventerreinen in Tubbergen 20.282

regionale programmering tegen het licht te houden. Daarvoor is momentum. In de huidige regionale programmeringsafspraken is al afgesproken dat deze uiterlijk in 2022 worden geëvalueerd en herzien. In deze afspraken zouden vanuit het perspectief van dit onderzoek twee zaken terug moeten komen: 1.

2.

De verdeling tussen vraag en aanbod, en in het bijzonder de ruimte die gemeenten krijgen om nieuw plannen in procedure te brengen. De ‘Ladder voor duurzame verstedelijk’, die is opgenomen in de nationale wetgeving’, vraagt expliciet om regionale afstemming en een onderbouwing die verder reikt dan de eigen gemeentegrenzen. Het is dan ook wenselijk om regionaal overeenstemming te bereiken over de te hanteren scenario’s en cijfers. Als er licht zit tussen de gemeentelijke uitgangspunten en de regionale uitgangspunten, ontstaat namelijk al snel (onnodige) twijfel over de onderbouwing van ruimtelijke plannen. De eisen die worden gesteld aan de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Het is onwenselijk dat de gemeenten in de regio tegen elkaar uit worden gespeeld, omdat zij allen andere eisen stellen aan nieuwe ontwikkelingen en/of daarbij een andere grondprijssystematiek hanteren. De regionale afspraken zouden moeten voorzien in een ‘level playing field’ op dat gebied.

27