Bijlage Motivering TAM-omgevingsplan Eschenhoek-Sportlaan, Tubbergen (oktober 2025).pdf

Motivering ten behoeve van een TAMomgevingsplan

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22k Eschenhoek Tubbergen

Plannaam: Plantype: Status: Datum:

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22k Eschenhoek Tubbergen Motivering behorende bij een TAM-omgevingsplan Vastgesteld November 2025

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ............................................................................................................................................ 4 1.1 1.2 1.3

2.

Toekomstige situatie ........................................................................................................................ 7 2.1 2.2 2.3

3.

Inleiding en aanduiding plangebied ..................................................................................... 4 Beoordelingskader en belangenafweging ........................................................................... 4 Leeswijzer ............................................................................................................................ 5

Huidige situatie .................................................................................................................... 7 Gewenste ontwikkeling ........................................................................................................ 7 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving ............................................................ 9

Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege ............................................................................... 11 3.1 3.2

Omschrijving gevraagde activiteiten .................................................................................. 11 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege .................................................................. 11

3.2.1 3.2.2 3.2.3

Geldende bestemmingsplannen ........................................................................................ 11 Strijdigheden met het geldend planologisch regime .......................................................... 13 Bruidsschat ........................................................................................................................ 13

4. Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg en participatie ................................................................. 14

5.

4.1

Visie en beleid voor het plangebied................................................................................... 14

4.1.1 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.1.7 4.1.8 4.1.9 4.1.10 4.1.11

Nationale omgevingsvisie .................................................................................................. 14 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel 2024 ............................................ 14 Omgevingsvisie Tubbergen ............................................................................................... 21 Woonvisie 2021+ ............................................................................................................... 23 Nota Omgevingskwaliteit ................................................................................................... 25 Voorbereidingsfase / Verkenningsfase met stakeholders ................................................. 26 Vooroverleg provincie ........................................................................................................ 26 Vooroverleg Waterschap Vechtstromen ........................................................................ 26 Participatie omgeving .................................................................................................... 26

Aspecten fysieke leefomgeving en milieu ...................................................................................... 27 5.1

Ladder voor duurzame verstedelijking............................................................................... 27

5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5 5.1.6

Algemeen ........................................................................................................................... 27 Het plan ............................................................................................................................. 27 De regionale Woonagenda ................................................................................................ 28 De Woonvisie 2021............................................................................................................ 28 Toetsing van de ontwikkeling aan de ladder ..................................................................... 31 Conclusie ........................................................................................................................... 32

5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

M.e.r.-beoordeling.............................................................................................................. 32 Verkeersgeneratie, -afwikkeling en parkeren .................................................................... 33 Soortenbescherming en gebiedsbescherming .................................................................. 34 Luchtkwaliteit ..................................................................................................................... 37 Geluid ................................................................................................................................ 37 Geur ................................................................................................................................... 40

5.7.1 5.7.2 5.7.3

Externe werking ................................................................................................................. 40 Interne werking .................................................................................................................. 40 Aanvaardbaar woon- en leefklimaat .................................................................................. 42

5.8 5.9 5.10 5.11 5.12

Omgevingsveiligheid.......................................................................................................... 43 Trillingen ............................................................................................................................ 44 Archeologie ........................................................................................................................ 44 Bodem ............................................................................................................................... 45 Lichthinder ......................................................................................................................... 46

6.

5.13 5.14 5.15 5.16

Waterbelang ...................................................................................................................... 47 Gezondheid ....................................................................................................................... 48 Duurzaamheid ................................................................................................................... 49 Klimaatadaptatie ................................................................................................................ 50

5.16.1 5.16.2 5.16.3 5.16.4 5.16.5

Hitte................................................................................................................................ 50 Wateroverlast ................................................................................................................. 51 Droogte .......................................................................................................................... 52 Overstromingsrisico ....................................................................................................... 52 Conclusie ....................................................................................................................... 53

Financiële haalbaarheid ................................................................................................................. 54 6.1 6.2

7.

Algemeen ........................................................................................................................... 54 Kostenverhaal .................................................................................................................... 54

Juridische verantwoording.............................................................................................................. 55 7.1 7.2

Inleiding ............................................................................................................................. 55 Opzet van de regels........................................................................................................... 55

7.2.1 7.2.2 7.2.3 7.2.4 7.2.5

Algemeen ........................................................................................................................... 55 Preambule ......................................................................................................................... 55 Toepassingsbereik van het wijzigingsbesluit ..................................................................... 56 Algemene regels ................................................................................................................ 56 Overgangsregels ............................................................................................................... 56

7.3

Verantwoording van de regels ........................................................................................... 56

Bijlagen bij de ruimtelijke onderbouwing ............................................................................................... 58 Bijlage 1 Beplantingsplan ......................................................................................................... 58 Bijlage 2 M.e.r.- beoordeling..................................................................................................... 58 Bijlage 3 Verkeersonderzoek.................................................................................................... 58 Bijlage 4 AERIUS-berekening .................................................................................................. 58 Bijlage 5 Quickscan Natuurwaardenonderzoek ....................................................................... 58 Bijlage 6 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai ................................................................ 58 Bijlage 7 Akoestisch onderzoek geluid door activiteiten (voetbalveld) ..................................... 58 Bijlage 8 Archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek ....................................... 58 Bijlage 9 Archeologisch nader onderzoek, inventariserend veldonderzoek en proefsleuvenonderzoek ..................................................................................................................

58 Bijlage 10 Bodemonderzoek....................................................................................................... 58 Bijlage 11 Lichthinder onderzoek ............................................................................................... 58 Bijlage 12 Waterhuishoudkundig plan ........................................................................................ 58 Bijlage 13 Participatieverslag ..................................................................................................... 58

1. Inleiding 1.1

Inleiding en aanduiding plangebied

Voorliggende ruimtelijke motivering heeft betrekking op de beoogde woningbouwontwikkeling die bekend staat als de Eschenhoek 2. Het plangebied ligt in het noorden van de kern Tubbergen, tegen de huidige woonwijk Eschenhoek. Binnen het plangebied wordt een gevarieerd woningbouwprogramma gerealiseerd bestaande uit in totaal circa 84 woningen. De ontwikkeling voorziet in een brede woonbehoefte binnen de gemeente Tubbergen, met aandacht voor starters, gezinnen, senioren en zorgbehoevenden. Concreet bestaat het woningbouwprogramma voor de reguliere bewoning bestaat uit 5 vrijstaande woningen, 12 tweeonder-één-kapwoningen, 23 rijwoningen 12 appartementen en 32 zorgwoningen in een woonzorgcomplex. Het initiatief voorziet in een uitbreiding van het bebouwde gebied van Tubbergen en vormt hiermee een nieuw overgangsgebied tussen de bebouwde kom en het omliggende landschap. In de positionering van bebouwing en het groen is dan ook rekening gehouden met een zachte overgang van de openheid van het landschap naar de bebouwde kom. Binnen de inrichting van het plangebied is daarnaast veel ruimte voor groen en water. Het plangebied ligt ten noorden van de kern Tubbergen aan de Sportlaan en ten noorden van de Borgstaete en voetbalvelden behorend bij sportpark De Grote Moat.

In afbeelding 1.1 is de globale ligging van het plangebied weergegeven ten opzicht van de kern Tubbergen en de directe omgeving. Het plangebied wordt respectievelijk aangeduid met een ster en de rode omlijning.

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied ten opzichte van de omgeving (Bron: openstreetmap.org, bewerkt)

1.2 Beoordelingskader en belangenafweging Beoordelingskader De voorgenomen activiteit voldoet niet aan de regels van het omgevingsplan van de gemeente Tubbergen. Het initiatief kan alleen leiden tot een wijziging van het omgevingsplan als er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om dit te kunnen beoordelen moeten alle voor de fysieke leefomgeving en milieu relevante aspecten (voor zover betrekking hebbend op de gevraagde activiteit) nader worden onderzocht en afgewogen. De taak om te voorzien in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties ligt primair bij de gemeente. De beleidsruimte van de gemeente wordt op verschillende manieren ingekaderd. De

belangrijkste zijn de instructieregels van het Rijk en de provincie. Op basis van artikel 8.0b lid 1 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn de volgende regels en instructies van toepassing: • • •

de instructieregels van hoofdstuk 5 van het Bkl; de instructieregels uit de provinciale omgevingsverordening; eventuele andere instructies van het Rijk en provincie.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties zijn niet alleen de in het Bkl geregelde milieu aspecten beoordeeld, maar zijn alle relevante aspecten van de fysieke leefomgeving en milieu beoordeeld. Bij de beoordeling of de gemeente een besluit wil nemen tot wijziging van het omgevingsplan is rekening gehouden met deze regels dan wel zijn de regels betrokken of in acht genomen. Daarnaast heeft de gemeente haar beleidsruimte ingevuld met beleidsregels voor de fysieke leefomgeving, zodat de buitenplanse omgevingsplanactiviteit ook hieraan wordt getoetst. Het gaat hier om de omgevingsvisie en de andere beleidsdocumenten voor de verschillende specifieke onderdelen. De evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit plangebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijzen zijn afgewogen. De aanvrager wenst de gevraagde activiteiten te realiseren. De gemeente wenst de doelen uit haar beleid te verwezenlijken. De belangen van de omwonenden zijn gelegen in een goed woon- en leefklimaat. De omliggende bedrijven hebben belang bij een ongehinderde bedrijfsvoering en een goed werkklimaat.

Belangenafweging De raad heeft bij het bepalen om een besluit tot wijziging van het omgevingsplan vast te stellen beleidsruimte om te bepalen of een bepaalde ontwikkeling met de daarbij behorende functies en maatvoering vanuit het oogpunt van evenwichtige toedeling van functies aan locaties aanvaardbaar is. Een dergelijk besluit is immers in belangrijke mate afhankelijk van de inzichten die bij de gemeente bestaan over de wenselijk geachte ontwikkelingen in het plangebied. Verder mag het project niet in strijd zijn met de instructie(regels)s van het Rijk en de provincie. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties brengt met zich mee dat alle in het geding zijnde (individuele) belangen die bij dit plangebied aan de orde zijn op een zorgvuldige wijzen worden afgewogen. Ondanks dat het initiatief in strijd is met het omgevingsplan kan worden besloten tot wijziging van het omgevingsplan, omdat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Zoals uit de hierna opgenomen hoofdstukken blijkt draagt het initiatief bij aan de visie en beleid die de gemeente voor dit plangebied heeft en blijkt dat wordt voldaan de instructieregels van het Rijk en provincie. In de voorbereidingsfase heeft bestuurlijke afstemming plaatsgevonden. Provincie en het waterschap zijn akkoord met het project.

Verder is het project afgestemd met omwonenden en heeft initiatiefnemer daarvan een verslag overgelegd. Voorts zijn in hoofdstuk 5 de ruimtelijk relevante aspecten voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit afgewogen. Gelet op alle aspecten die zijn afgewogen en de belangen van omwonenden, levert het besluit tot wijziging van het omgevingsplan geen onaanvaardbare aantasting van deze belangen op. Het besluit tot wijziging van het omgevingsplan is evenwichtig en geschikt om het project te realiseren. 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt een omschrijving gegeven van de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt het voorgenomen plan getoetst aan het omgevingsplan van rechtswege en worden de strijdigheden in beeld gebracht. Hoofdstuk 4 omschrijft de toetsing van de ontwikkeling aan de visie en beleid voor het plangebied op rijks-, provinciaals en gemeentelijk niveau, tevens wordt ingegaan op het vooroverleg en het participatieproces. In hoofdstuk 5 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 6

komt de financiële haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 de opzet van de planregels en de juridische verantwoording uiteengezet.

2. Toekomstige situatie 2.1 Huidige situatie Het plangebied is in de huidige situatie ingericht en in gebruik als agrarische cultuurgrond. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto opgenomen van de huidige situatie van het plangebied.

Afbeelding 2.1

Huidige situatie plangebied (Bron: PDOK, bewerkt)

2.2 Gewenste ontwikkeling Het voornemen is om binnen het plangebied woningen en een woon-zorgcomplex te realiseren. Het woningbouwprogramma bestaat uit 5 vrijstaande woningen, 12 twee-onder-één-kapwoningen, 23 rijwoningen, 12 appartementen en een woon-zorgcomplex met ruimte voor 32 zorgappartementen. De beoogde situatie is weergegeven in afbeelding 2.2 en wordt aansluitend toegelicht.

Afbeelding 2.2

Beoogde situatie plangebied (Bron: ODIN Landschapsontwerpers)

Het plangebied is ruimtelijke gezien op te delen in twee delen, namelijk het noordelijk en zuidelijk deel. Beide delen zijn aan elkaar verbonden door de beoogde ontsluitingsweg die is aangesloten op de Sportlaan. De 12 appartementen zijn voorzien in een kleinschalig appartementengebouw. Het appartementengebouw, evenals het woon-zorgcomplex zijn gepland aan de Sportlaan, in het zuiden van het plangebied. Hier is tevens ruimte voor parkeerplaatsen en (gezamenlijke) bergingen. Hierbij wordt opgemerkt dat bij het kleinschalig appartementengebouw tevens parkeren onder het gebouw mogelijk wordt gemaakt. Het appartementengebouw bestaat uit maximaal drie bouwlagen. Het is ook voorstelbaar om hier uit te gaan van twee bouwlagen waarbij de derde laag een steile kap heeft. De appartementen worden levensloopbestendig ingericht. Zo zullen de appartementen gelijkvloers zijn en zijn de appartementen op de verdiepingen te bereiken met een lift. Hierdoor kan een brede doelgroep worden bediend, zoals senioren, mensen die minder mobiel zijn en kleine huishoudens (1 of 2 persoons). Het woon-zorgcomplex bestaat uit twee bouwlagen met mogelijkheid voor een onbewoonde kap. Het gaat hier om sociale huurwoningen voor zorgbehoevende mensen die niet (meer) geheel zelfstandig kunnen wonen. In het noordelijke deel van het plangebied is ruimte voor grondgebonden woningen.

Het gaat hierbij om een gevarieerd programma bestaande uit rijwoningen, twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen. Bij de twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen worden op eigen terrein parkeervoorzieningen gerealiseerd. Bij de rijwoningen worden parkeerplaatsen langs de te realiseren ontsluitingsweg gerealiseerd. De rijwoningen worden in een hofje georiënteerd waarbij de ontsluitingsweg rondom de woningen loopt. Deze woningen bestaan uit één bouwlaag en een kap en zijn met de achterzijde naar elkaar

gepositioneerd. De voornaamste doelgroep die hier bediend kan worden zijn senioren en de kleinere huishoudens (1 of 2 persoons). De vrijstaande woningen en tweekappers bestaan uit een of twee bouwlagen en een kap. Deze woningen zijn primair bedoeld voor doorstromers, zoals gezinnen die hun huidige woning zijn ‘ontgroeid’. Met realisatie van deze woningen wordt de (verdere) doorstroming op de woningmarkt in Tubbergen en omgeving bevorderd. 2.3 Ruimtelijke uitstraling en inpassing in de omgeving Om de woonwijk goed in te passen als overgang tussen het stedelijk en landelijkgebied, is door Odin een landschappelijk inrichtingsplan met bijhorend beplantingsplan opgesteld. Uitgangspunten bij het beplantingsplan is het herstel en de versterking van de landschappelijke structuur rondom het plangebied. Om de toekomstige bouwplannen op de gewenste beeldkwaliteit te kunnen toetsen is tevens een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het gehele beplantingsplan ís bij de motivatie gevoegd als Bijlage 1. Het beeldkwaliteitsplan wordt voor het gehele plangebied vastgesteld in een aparte procedure. De uitvoering van het beplantingsplan is geborgd in de regels van dit TAM-omgevingsplan. Onderstaande afbeelding betreft een uitsnede van de verschillende onderdelen uit het beeldkwaliteitsplan. Onder de afbeelding wordt beknopt ingegaan op de belangrijkste elementen uit het beeldkwaliteitsplan.

Afbeelding 2.3

Uitsnede gehele stedenbouwkundig ontwerp (Bron: Odin landschapsontwerpers)

Appartementen In het zuiden van het plangebied wordt een appartementengebouw gerealiseerd bestaande uit 3 bouwlagen. Hierin is ruimte voor 12 appartementen. De goot- en nokhoogte van het gebouw is in het beeldkwaliteitsplan en in de verbeelding behorende bij dit TAM-omgevingsplan vastgelegd op respectievelijk 10,5 m en 15 m ten opzichte van het maaiveld.

Woonzorg Het woonzorg complex binnen het plangebied bied ruimte aan 32 zorgappartementen. Het gebouw krijgt twee volwaardige bouwlagen met een verspringende percelering en kleurverspringingen. De maximale goot- en nokhoogte bedraagt respectievelijk 8 m en 12 m ten opzichte van het maaiveld. De Eschenhof De rijwoningen uit het plan bestaan uit lage woningen van één bouwlaag met een kap. Door de positionering en het gebruik van metselstenen krijgt de opstelling een dorps karakter. De binnentuin biedt ruimte voor ontmoeten. De maximale goot- en nokhoogte van de rijwoningen bedraagt respectievelijk 3 en 9 meter ten opzichte van het maaiveld. De woonvelden De woonvelden bestaan uit twee-onder-een-kap woningen. Het uiterlijk van deze woningen sluit aan op het uiterlijk van de naastgelegen wijk. De woningen bestaan uit twee bouwlagen met kap. De maximale goot- en nokhoogte bedraagt respectievelijk 6 m en 10 m boven het maaiveld. Wonen aan de rand De woningen aan de noordelijke rand van het plangebied zijn 3 vrijstaande woningen met één bouwlaag en een zadeldak. Het uiterlijk van deze woningen komt uit de kenmerken van Twentse boerderijen, zoals rode dakpannen, metselwerk in landelijke kleuren en eventueel houten topgevels. Geen van de drie vrijstaande woningen zijn hetzelfde. Het gebruik van riet en gestucte gevels in een afwijkende kleur is hier niet toegestaan.

De maximale goot- en nokhoogte bedraagt respectievelijk 4 m en 9 m boven het maaiveld. Water en groen De hoofdgroenstructuur van het plangebied is opgebouwd rond bestaande landschapselementen, met name het markante eikenduo dat als ijkpunt voor de wijk dient. Robuuste bossingels en losse boomstructuren versterken de groene rugdekking rondom sportvelden en bebouwing, met strategische zichtlijnen naar het buitengebied. De erfafscheidingen in plan Eschenhoek bestaand voornamelijk uit hagen. Deze hagen bestaan uit een aaneengesloten gesnoeide beplanting van inheemse soorten. Daarnaast is in het plan veel ruimte voor natuurlijk spelen in het groen en bij het water. De groene buitenruimte en de speels vormgegeven wadi’s bieden alle ruimte voor kinderen om te spelen. Aan de noordelijke rand van het plangebied worden enkele speelvoorzieningen aangebracht, bijvoorbeeld een speelboomstam, evenwichtsbalk, keien, of een balenbos. De speelplaats wordt ingericht op de samenkomst met de uitstroomgoot van de wadi op deze plaats. Tevens worden één of meerdere zitboomstammen gerealiseerd voor ouders en ouderen. In het beeldkwaliteitsplan wordt in detail ingegaan op de begrenzing in hoogte en locatie van de verschillende groen en watervoorzieningen. Tevens wordt voor meer informatie over de waterhuishouding doorverwezen naar paragraaf 5.13 Waterbelang van deze motivering.

3. Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege 3.1 Omschrijving gevraagde activiteiten Nagenoeg het gehele plangebied heeft in de huidige situatie een agrarische functie. Daarnaast zijn enkele archeologische dubbelbestemmingen aanwezig. De gronden zijn in de huidige situatie in gebruik als akkerland. In de huidige situatie zijn er binnen het plangebied geen bouwvlakken of andere functieaanduidingen aanwezig die het bouwen of bewonen van een gebouw mogelijk maken. De ontwikkeling die met voorliggende wijziging van het omgevingsplan mogelijk wordt gemaakt, betreft een volledig nieuwe invulling van het plangebied. Na het aanwijzen van het plangebied als uitleggebied heeft de gemeente het woningbouwprogramma vastgesteld en opdracht gegeven om de gronden planologische geschikt te maken om het woningbouwplan voor de Eschenhoek 2 gereed te maken. Voorliggend TAM-omgevingsplan voorziet in de gewenste wijziging van het omgevingsplan. 3.2 Toetsing aan omgevingsplan van rechtswege Ter plaatse van het plangebied is sprake van het omgevingsplan van rechtswege zoals dat in werking is getreden op 3 juli 2024. Het omgevingsplan van rechtswege bestaat ter plaatse uit de volgende documenten: • • • • •

Omgevingsplan gemeente Tubbergen (in werking vanaf 01-07-2024); Tubbergen Buitengebied 2016 Veegplan (vastgesteld 15-12-2020); (veeg)bestemmingsplan kernen gemeente Tubbergen (vastgesteld 25-05-2020); Tubbergen Buitengebied 2016 (vastgesteld 23-05-2016); Tubbergen (vastgesteld 03-11-2014).

Daarnaast maken ook gemeentelijke verordeningen onderdeel uit van het omgevingsplan van rechtswege. 3.2.1 Geldende bestemmingsplannen Voor de duiding van het planologisch regime zijn met name het bestemmingsplan “Tubbergen Buitengebied 2016”, “Tubbergen Buitengebied 2016 Veegplan” en “Tubbergen” van belang. Het omgevingsplan bevat in de huidige situatie namelijk uitsluitend de regels van de bruidsschat. In afbeelding 3.1 is een uitsnede van de verbeelding behorende bij het geldende bestemmingsplan opgenomen. Het plangebied is hierin indicatief weergegeven met de rode contour.

Afbeelding 3.1: Uitsnede verbeelding uit het tijdelijk omgevingsplan (Bron: omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart)

Hieronder wordt kort ingegaan op de geldende functies binnen het plangebied. Agrarisch De voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn mede geschikt voor het agrarisch gebruik, met daaraan ondergeschikt: doeleinden van agrarisch natuurbeheer, het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke waarden, extensief dagrecreatief medegebruik, wegen en paden. De gronden mogen enkel worden gebruikt, en gebouwen mogen enkel worden gebouwd ten behoeve van de agrarische functie. Agrarisch – 1 De voor 'Agrarisch - 1' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor het agrarisch gebruik en het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke, landschappelijke, geomorfologische en cultuurhistorische waarden. Sport De voor ‘Sport’ aangewezen gronden zijn onder andere geschikt voor sport, sportactiviteiten, sportvelden en speelterreinen met bijbehorende voorzieningen. Hieraan ondergeschikt mag aanwezig zijn: horeca, speelvoorzieningen, groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen, wegen en paden en tuinen en erven. Gebouwen mogen enkel worden gebouwd binnen een bouwvlak.

Groen De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn onder andere geschikt voor: groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, kunstwerken; kunstobjecten, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, in- en uitritten, voet- en fietspaden en parkeervoorzieningen. Waarde Archeologie De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende functies, mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - middelhoge archeologische verwachtingswaarde' mogen geen bouwwerken worden gebouwd, tenzij het bouwwerk een kleinere oppervlakte heeft dan 5.000 m2

en waarbij de bodem niet op een grotere diepte wordt verstoort dan 0,4 m. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - middelhoge archeologische verwachtingswaarde' mogen geen bouwwerken worden gebouwd, tenzij het bouwwerk een kleinere oppervlakte heeft dan 2.500 m2 en waarbij de bodem niet op een grotere diepte wordt verstoort dan 0,4 m. Waarde - Archeologie 3 De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden. Er geldt een onderzoeksplicht voor activiteiten die een oppervlakte groter dan 2.500 m2 beslaan en dieper dan 0,4 meter onder het maaiveld plaatsvinden. Waarde - Archeologie 4 De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden. Er geldt een onderzoeksplicht voor activiteiten die een oppervlakte groter dan 5.000 m2 beslaan en dieper dan 0,4 meter onder het maaiveld plaatsvinden. 3.2.2

Strijdigheden met het geldend planologisch regime

Op basis van het geldend omgevingsplan is nagenoeg het gehele plangebied voorzien van een agrarische functie. Het is binnen deze functie niet toegestaan de beoogde ontwikkeling te realiseren en in gebruik te nemen. Omdat de beoogde ontwikkeling niet in overeenstemming is met het omgevingsplan, is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Het voorliggende TAM-omgevingsplan voorziet hierin. In deze motivering wordt aangetoond dat met deze ontwikkeling sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 3.2.3 Bruidsschat In hoofdstuk 5 wordt de ontwikkeling getoetst aan regelgeving omtrent de fysieke leefomgeving, waaronder de bruidsschat.

4. Toetsing aan visie en beleid, vooroverleg en participatie 4.1

Visie en beleid voor het plangebied

4.1.1 Nationale omgevingsvisie Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie 2. Duurzaam economisch groeipotentieel 3. Sterke en gezonde steden en regio’s 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd.

Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het Rijksbeleid De voorgenomen ontwikkeling betreft het uitbreiden van de bebouwde kom van Tubbergen om aan de groeiende woningbehoefte binnen de gemeente en de regio te voldoen. De woningen worden zowel in het betaalbare segment als het hogere segment gebouwd, en tevens worden zorgwoningen gerealiseerd. Door een gemengd aanbod te realiseren wordt een bijdrage geleverd aan de doorstroming in alle segmenten op de woningmarkt. Dit draagt bij aan een gezond vestigingsklimaat en een kwalitatief woningaanbod in Tubbergen en de omliggende kernen. Geconcludeerd wordt dat het initiatief hiermee aansluiting vindt bij met name prioriteit ‘Sterke en gezonde regio’s’.

4.1.4

Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel 2024

Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Leidende thema’s voor de Omgevingsvisie zijn: 1. Duurzaamheid; 2. Ruimtelijke kwaliteit.

Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn: • • • •

door meer aandacht voor herstructurering wordt ingezet op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu’s; dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan; zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik; deze methode gaat ervan uit dat eerst het gebruik van de ruimte wordt geoptimaliseerd, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik wordt onderzocht en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden, wordt bekeken; ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.

Omgevingsverordening Overijssel De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie Overijssel. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie Overijssel te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal.

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristischrecreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

Afbeelding 4.1

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

Hierna worden de lagen nader toegelicht. Of – generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in ons handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. Waar – ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheidt de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn.

De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaaleconomische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging t.a.v. functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. Hoe – gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken

beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in onze omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel Wanneer het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Of - Generieke beleidskeuzes In het kader van voorliggende ontwikkeling zijn bij het toetsen aan de 'generieke beleidskeuzes' voornamelijk de artikelen 4.4 (principe van concentratie), 4.5 (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik), 4.8 (ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit), 4.11 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving), 4.14 (woonafspraken) en 4.55 (nieuwe ontwikkelingen in Nationaal Landschap Noordoost-Twente) van belang. De hiervoor genoemde artikelen worden hierna nader toegelicht.

Artikel 4.4: Principe van concentratie In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. In beginsel moeten nieuwe bouwinitiatieven geconcentreerd worden in of bij bestaande kernen. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.4 van de Omgevingsverordening Overijssel Het plangebied sluit aan de bestaande kern van Tubbergen. Zowel in het zuiden als het oosten van het plangebied kan het plangebied ontsloten worden aan bestaande woonwijken. Met de beoogde ontwikkeling wordt deels voorzien in de behoefte aan woningen en zorgwoningen. In paragraaf 5.1 wordt de ontwikkeling getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, hieruit blijkt dat sprake is van een aantoonbare kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan de beoogde woningen en zorgwoningen. Hoewel wordt gebouwd in het buitengebied van de gemeente wordt gebouwd voor de eigen behoefte. De beoogde ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met artikel 4.4 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 4.5: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat: a. er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied; b. de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en c. mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.5 van de Omgevingsverordening Overijssel De beoogde ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt door een deel van het buitengebied, aansluitend aan de kern Tubbergen, te bebouwen. Hierbij wordt een nieuw ruimtebeslag gelegd op de Groene Omgeving. Deze locatie is gekozen boven een inbreidingslocatie zodat op korte termijn invulling gegeven kan worden aan de grote woningbehoefte. Binnen de kern zijn niet voldoende beschikbare ontwikkellocaties aanwezig om het grote aantal woningen te realiseren waarin het plan voorziet. Door

veel ruimte over te laten aan groen en voor wateropvang wordt de impact op het extra ruimtebeslag zo veel mogelijk beperkt gehouden. Het initiatief is hiermee in overeenstemming met artikel 4.5. Artikel 4.8: Ontwikkelen met ruimtelijke kwaliteit In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt die de ruimtelijke kwaliteit versterken. Het gaat hierbij om een degelijke landschappelijke inpassing, een versterking van de omgevingskwaliteit, het ontwikkelen in samenhang met de omgeving, aandacht voor biodiversiteit klimaatadaptatie, gezondheid en duurzaamheid, en participatie. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.8 van de Omgevingsverordening Overijssel De ontwikkeling is zorgvuldig ingepast in het bestaande landschap. De hoofdgroenstructuur is opgebouwd rondom de bestaande landschapselementen, met name het markante eikenduo dat als ijkpunt voor de wijk dient. Door het behoud van deze karakteristieke elementen wordt de historische gelaagdheid van het landschap gerespecteerd. De robuuste bossingels en losse boomstructuren die worden toegevoegd, versterken de groene inpassing rondom de sportvelden en bebouwing. Hierdoor ontstaat een natuurlijke overgang van het bebouwde gebied naar het omliggende landschap.

De ontwikkeling zorgt voor een verbetering van de omgevingskwaliteit door de toevoeging van kwalitatief hoogwaardige woningen en een woon-zorgcomplex die aansluiten bij de architectuur en uitstraling van de omgeving. De verschillende woningtypologieën (vrijstaande woningen, twee-onderéén-kapwoningen, rijwoningen en appartementen) zorgen voor diversiteit in het straatbeeld. Klimaatadaptatie is geïntegreerd in het plan door de aanleg van speels vormgegeven wadi's. Deze wadi's dragen bij aan waterberging tijdens hevige regenval en voorkomen wateroverlast. Ook zorgen de groenstructuren voor verkoeling, met name tijdens hittegolven. De ontwikkeling bevordert gezondheid door ruimte te bieden voor natuurlijk spelen in het groen en bij het water. De groene buitenruimte nodigt uit tot beweging en buitenactiviteiten. Binnen het plangebied is volop ruimte voor speelvoorzieningen in het groen, zoals speelboomstammen, evenwichtsbalken en keien, stimuleren fysieke activiteit bij kinderen. De omwonenden en belanghebbenden van/rondom het plangebied en de naastgelegen voetbalvereniging zijn uitgenodigd voor een informatieavond die gehouden werd op 27 maart 2025. Het algemene beeld over de ontwikkeling was positief. Het gehele participatiestraject en het verslag wordt behandeld in Hoofdstuk 4 van deze motivering.

Geconcludeerd wordt dat het voornemen voldoet aan artikel 4.8 van de Omgevingsverordening.

Artikel 4.11: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) 1. Omgevingsplannen laten alleen nieuwvestiging en grootschalige uitbreiding van bestaande functies toe in de Groene Omgeving als: a. daarvoor sociaaleconomische of maatschappelijke redenen voor zijn; b. het verlies aan ecologische of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen in versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. 2. Het eerste lid is in ieder geval van toepassing op: c.

de bouw van nieuwe woningen.

Toetsing van het initiatief aan artikel 4.11 van de Omgevingsverordening Overijssel De voorgenomen ontwikkeling vindt in zijn geheel plaats in de Groene Omgeving en betreft het omzetten van het eerdere gebruik van de gronden als agrarische grond naar stedelijk gebied. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt om aan de dringende woningbehoefte van verschillende doelgroepen tegemoet te komen. Doordat binnen de bebouwde kom onvoldoende ruimte is om in de

behoefte te voorzien, is gekozen voor een logische locatie aansluitend aan de kern. De huidige druk op de woningmarkt en het woningtekort wordt gezien als een belangrijke maatschappelijke reden. Bij de planontwikkeling is veel aandacht besteed aan een gebiedseigen inrichting zowel wat betreft de bebouwing als de groeninrichting. Door het toevoegen van veel inheemse bomen en struiken en diverse andere planten neemt de waarde van het plangebied ten opzichte van het voormalige agrarische gebruik toe. Ook wordt regenwater dat binnen het plangebied valt zo lang mogelijk vastgehouden in de daarvoor te realiseren wadi’s. De waterhuishouding van het plangebied is voorafgaand onderzocht en de opvang van water is gebaseerd op een waterhuishoudkundig plan. Gesteld wordt dat met de toegepaste maatregelen uit het inrichtingsplan, het beplantingsplan en het beeldkwaliteitsplan het verlies aan landschappelijke en ecologische waarden wordt gecompenseerd, dan niet wordt verbeterd. Gesteld wordt dat hiermee wordt voldaan aan artikel 4.11 van de Omgevingsverordening.

Artikel 4.55: Nieuwe ontwikkelingen in Nationaal Landschap Noordoost-Twente 1. Een omgevingsplan voorziet alleen in nieuwe ontwikkelingen binnen het nationaal Landschap Noordoost-Twente als die nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten van dat landschap. 2. De kernkwaliteiten van het nationaal Landschap Noordoost-Twente zijn a. het samenhangend complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen; b. de grote mate van kleinschaligheid; c. het groene karakter. 3. Het omgevingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt rekening is gehouden met het Ontwikkelperspectief nationaal Landschap Noordoost-Twente en met Bijlage IX van deze verordening (Nader uitgewerkte kernkwaliteiten Nationaal Landschap Noordoost-Twente) waarin de kernkwaliteiten nader zijn uitgewerkt. Toetsing van het initiatief aan artikel 4.55 van de Omgevingsverordening Overijssel Het plan respecteert de landschappelijke structuur van het gebied. Door het behoud van bestaande landschapselementen en de strategische zichtlijnen naar het buitengebied wordt de samenhang met het omliggende landschap behouden en versterkt. De overgang van bebouwd gebied naar het landelijke gebied wordt zorgvuldig vormgegeven. De ontwikkeling behoudt de kleinschaligheid die kenmerkend is voor Noordoost-Twente door: 1. Variatie in woningtypologie en bouwhoogte; 2.

Het dorpse karakter van de grondgebonden woningen, wat aansluit op woonwijk de Eschenhoek; 3. De menselijke maat van de bebouwing, met bouwlagen variërend van één laag met kap tot maximaal drie bouwlagen. De ontwikkeling draagt bij aan het behoud en de versterking van de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente. De kleinschaligheid en het groene karakter worden gerespecteerd en versterkt. Daarnaast wordt met het uitvoeren van het beplantingsplan de waarde voor de biodiversiteit van het plangebied versterkt, in vergelijking met het voorgaande agrarische gebruik. Geconcludeerd wordt dat het voornemen passend is bij nieuwe ontwikkelingen die in het Nationaal Landschap van Noordoost-Twente worden mogelijk gemaakt. Het initiatief is hiermee in overeenstemming met artikel 4.55. Waar- Ontwikkelingsperspectieven Het plangebied is op de Ontwikkelingsperspectievenkaart aangemerkt als ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’.

‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ Het ontwikkelingsperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie ‘Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen’ voorop. Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities: • • • •

zichtbaar en beleefbaar mooi landschap sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel continu en beleefbaar watersysteem

Toetsing van het initiatief aan het ‘Ontwikkelingsperspectief’ Het initiatief draagt bij aan het behouden van een vitale gemeenschap binnen Tubbergen. Door voor zowel jong als oud en vitaal als zorgbehoevend te bouwen wordt een gezonde mate van doorstroming en demografische opbouw behouden en versterkt. Door het gebiedseigen ontwerp wordt aangesloten bij de reeds bestaande structuren van Tubbergen en wordt een logische overgang naar het buitengebied gecreëerd. De overgang is natuurlijk doordat in de groenbeplanting rekening is gehouden met de kenmerkende landschapselementen van het oude hoevenlandschap. Geconcludeerd wordt dat het voornemen passend is binnen het ontwikkelingsperspectief wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap. Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van de vier lagen gebiedskenmerken (natuurlijke laag, laag van het agrarischcultuurlandschap, de stedelijke laag, en de laag van de beleving) Voor iedere laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Voor voorliggende ontwikkeling zijn geen gebiedskenmerken opgenomen in de Stedelijke laag en de Laag van beleving, een toetsing van het initiatief aan deze lagen is dan ook achterwege gelaten. Hierna wordt het voornemen getoetst aan de twee gebiedskenmerken. Toetsing aan de gebiedskenmerken 1.

Natuurlijke laag De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier ‘van nature’ op vestigt. Binnen het plangebied is het gebiedstype ‘Dekzandvlakte en ruggen’ en ‘Beekdalen en natte laagtes’ van toepassing. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en van de overgang tussen beekdalen en stuwwallen en de natte laagtes hier tussenin. Toetsing van het initiatief aan de 'Natuurlijke laag' Bij het ontwerpproces van het plangebied is rekening gehouden met de glooiingen van het landschap dat is gevormd door de stuwwallen. De dekzanden en ruggen en laagtes die hieruit zijn voortgekomen zijn nog deels herkenbaar in de glooiing in de agrarische gronden. Waar natuurlijke laagtes voorkomen is extra aandacht besteed aan de waterhuishouding, bij hoogtes worden de zichtlijnen benut. De waarden uit de natuurlijke laag en de laag van het agrarisch cultuurlandschap zijn van grote invloed geweest op het ontwerp van het beplantingsplan, het waterhuishoudkundig plan en het beeldkwaliteitsplan. 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap De 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' is het resultaat van de wisselwerking tussen verschillen in de natuurlijke ondergrond en de manier waarop gebieden in cultuur werden gebracht.

Door de eeuwen heen is een patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing (hoeven, kernen en dorpen) gegroeid.

Op de locatie is het gebiedstype ‘Oude hoevenlandschap’ van toepassing. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplantingen. Toetsing van het initiatief aan de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' Ondanks de grote schaal van het aantal woningen wordt door gebruik te maken van een kleine en geleidelijke verkaveling een kleinschalig karakter gegeven aan het plangebied. Hierdoor kan worden aangesloten bij het kleinschalige dorpse karakter. Vanuit het plangebied zal het landschap op veel verschillende plaatsen nog beleefbaar zijn door het zicht op het landschap en de groene indeling en beplanting. Daarmee is de ontwikkeling in overeenstemming met deze laag.

4.1.5 Omgevingsvisie Tubbergen Algemeen De gemeente Tubbergen beschikt over een omgevingsvisie. MijnOmgevingsvisie Tubbergen gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. Hierin bouwt men verder op de basis die al in proces van MijnDorp gelegd is. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, wil sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. MijnOmgevingsvisie gaat in op: • • • •

de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten); hoe men daarop kan inspelen (speerpunten); hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan); welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart).

Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn: • • • •

We doen het samen; We geven het goed voorbeeld; We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt; We wentelen niet af op volgende generaties.

Speerpunten In de omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. In voorliggend geval is gezien de ontwikkeling met name de thema’s ‘Aantrekkelijk wonen’ en ‘Leefbare openbare ruimte’ van belang. Aantrekkelijk wonen De gemeente wil dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn. Vanuit de gemeente is de wens om binnen de grenzen van een kern te bouwen. In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerk of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijkt de gemeente naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom gaat de gemeente samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past. Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen. In de gemeentelijke woonvisie wordt op basis van onderzoek en gesprekken met alle

betrokkenen vooruit gekeken op de vraag naar woningen. De gemeente probeert erop te sturen dat het aanbod van woningen daarop aansluit. Hierbij worden behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog gehouden. Leefbare openbare ruimte De gemeente werkt aan een openbare ruimte die bijdraagt aan de leefbaarheid in de kernen. De openbare ruimte heeft veel verschillende functies zoals bereikbaarheid, toegankelijkheid, spelen, ontmoeting, openbaar groen, schaduw, wateropvang. Samen (gemeente en inwoners) hebben we een beeld bij wat we belangrijk vinden om een fijne woon- en leefomgeving te hebben. De inrichting, het beheer en onderhoud van de openbare ruimte speelt daarin een belangrijke rol. Een goed ingerichte openbare ruimte zorgt ervoor dat de dorpen in de toekomst aantrekkelijk blijven. Voor de komende periode zien we vanuit de gemeente vooral uitdagingen op het gebied van het aanpassen van de openbare ruimte aan: • • •

wensen vanuit veiligheid, woongenot, gezondheid en duurzaamheid, de gevolgen van klimaatverandering, veranderende mobiliteit.

Waardenkaart Het plangebied ligt op de waardenkaart binnen het lichtgroene landschap met de waarde ‘Gericht op ontwikkeling door lage waarde en hoge dynamiek’.

Afbeelding 4.2

Uitsnede waardenkaart (Bron: Omgevingsvisie gemeente Tubbergen)

De waarden die in dit deelgebied worden benoemd in de Omgevingsvisie spelen in op: het agrarisch karakter, gemengde functies, een opgeruimd landschap, geclusterde bebouwing en heldere structuren. De waarden die hier gelden zijn: • • • • •

open met vergezichten; efficiënt agrarisch landschap; kavelsloten; wegen met bomenrijen; moderne erfopzet.

Toetsing van het initiatief aan de omgevingsvisie De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de ambities en doelstellingen van de gemeente zoals verwoord in de omgevingsvisie. Het plan voorziet in een gedifferentieerd woningaanbod dat tegemoet komt aan de behoeften van verschillende doelgroepen, waarbij zowel starters als ouderen expliciet worden bediend. De zorgvuldige inrichting van de openbare ruimte met aandacht voor klimaatadaptatie, spelen, veiligheid en sociale cohesie draagt bij aan een duurzame en leefbare woonomgeving. De locatie aan de rand van de kern Tubbergen vormt een logische afronding van de dorpsrand met respect voor de overgang naar het buitengebied. Het plan vormt daarmee een waardevolle aanvulling op het bestaande woningaanbod in de gemeente Tubbergen en draagt bij aan de leefbaarheid en toekomstbestendigheid van de kern. Geconcludeerd wordt dat het initiatief aansluit bij de uitgangspunten in de omgevingsvisie Tubbergen. 4.1.6 Woonvisie 2021+ 4.1.6.1 Algemeen Het woonbeleid van de gemeente Tubbergen voor de komende jaren is weergegeven in de 'Woonvisie 2021+'. De afgelopen jaren hebben aangetoond dat de woningmarkt zeer dynamisch is. De woonvisie beschrijft daarom de gemeentelijke koers voor de komende jaren, maar er wordt flexibiliteit gehouden om tussentijds bij te sturen, mochten de ontwikkelingen op de woningmarkt daarom vragen.