Bijlage Herziening Industriestraat, Tubbergen.pdf

Bestemmingsplan

Herziening Industriestraat, Tubbergen

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.0183.TUBBPINDUSTRIESTRTVG01

Herziening Industriestraat, Tubbergen

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 De bij het plan behorende stukken 1.4 Geldend bestemmingsplan 1.5 Leeswijzer

7 7 7 7 8 9

Hoofdstuk 2 Huidige situatie 2.1 Tubbergen 2.2 Huidige situatie plangebied

11 11 11

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Gewenste ontwikkeling 3.2 Verkeer en parkeren

15 15 15

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Regionaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid

17 17 22 27 30

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Geluid 5.2 Bodem 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Externe veiligheid 5.5 Bedrijven en milieuzonering 5.6 Ecologie 5.7 Archeologie en cultuurhistorie 5.8 Water 5.9 Besluit Milieueffectrapportage

37 37 38 39 40 41 43 45 46 49

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten en planverantwoording 6.1 Inleiding 6.2 Opbouw van de regels 6.3 Bestemmingen

51 51 51 52

Hoofdstuk 7

55

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 8 Vooroverleg en inspraak 8.1 Vooroverleg 8.2 Inspraak 8.3 Zienswijzen

57 57 57 57

Bijlagen bij de toelichting

59

Bijlage 1

Beoogde situatie plangebied

60

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

62

2

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

Bijlage 3

Verkennend bodemonderzoek

117

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek industrielawaai

218

Bijlage 5

Stikstofonderzoek

257

Bijlage 6

Quickscan natuurwaardenonderzoek

273

Bijlage 7

Civieltechnische haalbaarheid

306

Bijlage 8

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

317

Regels

333

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

335 335 341

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Bestemmingsregels Bedrijventerrein Groen Verkeer Wonen Waarde - Archeologie

343 343 347 349 351 355

Hoofdstuk 3 Artikel 8

Algemene regels Anti-dubbeltelregel

357 357

Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

358 359 360 361

Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

363 363 364

Bijlagen bij de regels

365

Bijlage 1

Inpassingsplan

366

Bijlage 2

Staat van Bedrijfsactiviteiten Bedrijventerrein

368

Bijlage 3

Staat van Bedrijfsactiviteiten

386

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

3

4

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

Toelichting

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

5

6

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op een drietal bedrijfspercelen aan de Industriestraat te Tubbergen. Het gaat om de percelen kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie L, nummers 7649, 7650, 7651 en deels 10099 (hierna plangebied). Het voornemen is om de ter plaatse aanwezige bedrijfsgebouwen te slopen en het plangebied te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Concreet is het voornemen om binnen het plangebied 20 rijwoningen te realiseren, onderverdeeld in vijf rijtjes van vier woningen. Opgemerkt wordt dat ten oosten van de beoogde woningen de gronden zijn voorzien van een bedrijfsbestemming waar milieucategorie 3.2 bedrijvigheid en een radiatorenbedrijf is toegestaan. Deze gronden zijn in eigendom van het ten oosten gelegen radiatorenfabriek. Met eigenaar van de gronden is overeengekomen om de gronden direct ten oosten van de beoogde woningen af te waarderen voor wat betreft de toegestane milieucategorie. De gronden ten oosten van de beoogde woningen behouden hiermee de bedrijfsbestemming waarbinnen bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan tot maximaal milieucategorie 2. Dit betreft uitsluitend een planologische wijziging. Vooralsnog zijn voor deze gronden nog geen concrete (nieuwe) plannen.

De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan “Tubbergen”, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Hierbij zal worden aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een ‘goede ruimtelijke ordening'.

1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied bevindt zich aan de Industriestraat in de kern Tubbergen. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in de kern Tubbergen en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (Bron: PDOK)

1.3 De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan "Herziening Industriestraat, Tubbergen" bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0183.TUBBPINDUSTRIESTRT-VG01) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen) Op de verbeelding zijn de bestemmingen binnen het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan, maar maakt geen onderdeel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

7

1.4 Geldend bestemmingsplan 1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Tubbergen'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Tubbergen op 3 november 2014. Op basis van dit bestemmingsplan zijn de gronden ter plaatse van het plangebied voorzien van de bestemming 'Bedrijventerrein' en 'Verkeer'. Daarnaast is het plangebied voorzien van een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. In subparagraaf 1.4.2 wordt nader ingegaan op de geldende (dubbel)bestemmingen. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven, waarop het plangebied met de rode contour is aangegeven. Opgemerkt wordt dat tevens het '(veeg)bestemmingsplan kernen gemeente Tubbergen' van toepassing is. Het voert te ver om op dit plan uitgebreid in te gaan. Daar waar relevant zijn de regels van dit plan in voorliggend bestemmingsplan opgenomen.

Afbeelding 1.2: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Tubbergen' (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl) 1.4.2

Beschrijving bestemmingen

Bestemming 'Bedrijventerrein' Gronden met de bestemming 'Bedrijventerrein' zijn onder andere bestemd voor bedrijven tot en met categorie 2, 3.1 of 3.2 (afhankelijk van de functieaanduiding die van toepassing is). Verder is ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - radiatorenbedrijf' een radiatorenbedrijf toegestaan. In de bouwregels is onder andere bepaald dat gebouwen uitsluitend zijn toegestaan binnen het bouwvlak. Daarnaast is met maatvoeringsaanduidingen de maximaal toegestane bouwhoogte vastgelegd. Bestemming 'Verkeer' Gronden met de bestemming 'Verkeer' zijn onder andere bestemd voor wegen, straten en paden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ter plaatse van de voor 'Verkeer' bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van en onderzoek naar aanwezige of naar verwachting 8

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

aanwezige archeologische waarden. Het plangebied is voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde hoge archeologische verwachting'. Archeologisch onderzoek is noodzakelijk indien er sprake is van bouwwerken en -projecten met een oppervlakte van meer dan 2.500 m2, waarbij de bodem op een grotere diepte dan 0,4 m worden verstoord. 1.4.3

Strijdigheid

Het realiseren het beoogde woningen is niet in overeenstemming met de bouw- en gebruiksregels zoals opgenomen in de geldende bestemming. Daarnaast is het gewenst om de gronden ten oosten van de beoogde woningen af te waarderen voor wat betreft de toegestane milieucategorie. De gronden ten oosten van de beoogde woningen behouden hiermee de bedrijfsbestemming waarbinnen bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan tot maximaal milieucategorie 2. Om voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan vereist. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.5 Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. In hoofdstuk 3 is de beschrijving van het voorgenomen plan opgenomen. Hoofdstuk 4 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de relevante milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 6 gaat in op bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

9

10

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

Hoofdstuk 2

Huidige situatie

2.1 Tubbergen Het dorp Tubbergen is een esdorp, ontstaan uit een concentratie van boerderijen aan de rand van de es bij een knooppunt van samenkomende regionale wegen. In de loop der tijd heeft zich langs deze wegen, en dan met name de huidige Grotestraat, een min of meer gesloten lint van bebouwing gevormd. Deze bebouwing bestond naast boerderijen uit ambachtelijke bedrijvigheid, een kerk en pastorie en een school. De Grotestraat was rond 1855 reeds verhard. Het overige wegenpatroon bestond voornamelijk uit zandwegen die een verbinding vormden met de omliggende buurtschappen. De belangrijkste wegen hiervan waren de weg naar Geesteren en Langeveen (de huidige Hardenbergerweg) en de Reutummerweg. Tussen deze wegen ontstonden (korte) verbindingswegen waar zich incidenteel weer agrariërs vestigen. Voorbeelden van dergelijke wegen betreffen de Oranjestraat en de Molenstraat. Ook in de huidige ruimtelijke structuur van Tubbergen is deze historisch gegroeide radiale wegenstructuur, waarbij de van oudsher voorkomende wegen uit verschillende richtingen bijeenkomen in het centrum, nog goed herkenbaar. Tot 1940 veranderde het patroon van het dorp Tubbergen niet wezenlijk. Slechts langs de bestaande wegen ontstond verdichting van bebouwing of vond aansluiting van bebouwing op de kern plaats.

Verder ontstond aan de oostzijde van het dorp, min of meer achter de bebouwing langs de Grotestraat, een gebied met industriebebouwing ten behoeve van de zuivelfabriek. Pas na 1945 komen structurele uitbreidingen van het dorp tot stand. De eerste uitbreidingen hiervan liggen rondom het huidige centrumgebied, latere uitbreidingen zijn vooral in noordoostelijke en zuidoostelijke richting gesitueerd. De ontwikkeling die het dorp heeft doorgemaakt als gevolg van deze stedelijke ontwikkeling wordt weergegeven in de (historische) topografische kaarten uit ± 1900, ± 1950 en ± 2016 in afbeelding 2.1.

Afbeelding 2.1: Kaarten ± 1900 (links) ± 1950 (midden) en ± 2016 (rechts) Tubbergen (Bron: Provincie Overijssel/ ArcGIS)

2.2 Huidige situatie plangebied Het plangebied bevindt zich aan de Industriestraat in de kern Tubbergen. Het plangebied wordt aan de west- en zuidzijde begrensd door de Industriestraat en aan de noodzijde de Boskampstraat. Aan de oostzijde is bedrijvigheid (radiatorenbedrijf) aanwezig. De ruimtelijke en functionele structuur van de directe omgeving bestaat voornamelijk uit woonpercelen en bedrijvigheid. Binnen het plangebied is in de noordelijke helft bebouwing aanwezig behorend bij het radiatorenbedrijf aan de Boskampstraat 26. De bebouwing staat enige tijd leeg en is niet meer in gebruik. Hierdoor is dat staat van de bebouwing aan het verslechteren en het terrein eromheen aan het verloederen. De zuidelijke helft van het plangebied is onbebouwd en bestaat uit grasland. Aan de oostzijde, tegen de Industrieweg aan, is een houtwal aanwezig. In afbeelding 2.2, 2.3 en 2.4 is de huidige situatie op (lucht)foto's weergegeven.

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

11

Afbeelding 2.2: Huidige situatie (Bron luchtfoto: PDOK)

Afbeelding 2.3: Straatbeeld 1 (Bron: google streetview - september 2021)

12

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

Afbeelding 2.4: Straatbeeld 2 (Bron: google streetview - september 2021)

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

13

14

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

In hoofdstuk 2 is ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op de ontwikkeling zelf ingegaan.

3.1 Gewenste ontwikkeling Concreet is het voornemen om binnen het plangebied 20 rijwoningen te realiseren, onderverdeeld in vijf rijtjes van vier woningen. Hiervoor wordt de binnen het plangebied aanwezige bebouwing gesloopt en overtollige erfverharding gesaneerd. De doelgroep van deze woningen zijn starters. De beoogde rijwoningen worden georiënteerd op de Industriestraat. De voorgevel rooilijn van de verschillende rijtje verspringen. Hierdoor is enerzijds sprake van een minder 'statisch' ogend geheel en wordt er aan de voorzijde ruimte gecreëerd ten behoeve van groenvoorziening en hemelwaterberging (wadi's). Overeenkomstig de bestaande (rij)woningen aan de overzijde van de Industriestraat bestaat de beoogde woningen uit twee bouwlagen en een kap. Het parkeren wordt deels mogelijk gemaakt op eigen terrein en aan de Industriestaat en Boskampstraat (langsparkeren). Daarnaast worden er parkeerplaatsen gerealiseerd in de aan te leggen parkeerkoffer (zuidzijde plangebied). De gronden achter de beoogde woonkavels zijn planologisch gezien, op basis van het bestemmingsplan "Tubbergen", voorzien van een bedrijfsbestemming waar milieucategorie 3.2 bedrijvigheid en een radiatorenbedrijf is toegestaan. Deze gronden zijn in eigendom van het ten oosten gelegen radiatorenfabriek.

Met eigenaar van de gronden is overeengekomen om de gronden direct ten oosten van de beoogde woningen af te waarderen voor wat betreft de toegestane milieucategorie. De gronden ten oosten van de beoogde woningen (aangeduid als grasland) behouden hiermee de bedrijfsbestemming waarbinnen bedrijfsactiviteiten zijn toegestaan tot maximaal milieucategorie 2. In afbeelding 3.1 is de beoogde situatie weergegeven.

Afbeelding 3.1: Beoogde situatie plangebied (Bron: Twin Twentse Ingenieurs)

3.2 Verkeer en parkeren 3.2.1

Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Tubbergen hanteert hiervoor de gemeentelijke 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren'. In deze notitie zijn geen kencijfers opgenomen ten aanzien verkeersgeneratie. Hiertoe wordt de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW aangehouden. 3.2.2

Uitgangspunten

Qua functie, stedelijkheidsgraad en stedelijke zone worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

15

Functie: 'Koop, huis, tussen/hoek' Stedelijkheidsgraad: niet stedelijk, gemeente Tubbergen (CBS StatLine); Stedelijke zone: rest bebouwde kom. 3.2.3

Verkeer

De woningen leveren op basis van de gegevens uit de CROW-publicatie een totale verkeersgeneratie op van gemiddeld (7,4*20=) 148 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Opgemerkt wordt dat in het kader van voorliggende ontwikkeling de ter plaatse aanwezige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, de planologische mogelijkheden voor bedrijfsactiviteiten deels komen te vervallen (ter plaatse van de beoogde woningen) en deels worden afgeschaald (deel achter de beoogde woningen). In voorliggend geval worden daarom dan ook de bestaande planologische mogelijkheden in ogenschouw genomen. Het deel van de gronden waar op basis van het bestemmingsplan "Tubbergen" bedrijfsgebouwen zijn toegestaan (binnen het bouwvlak) en wat als gevolg van voorgenomen ontwikkeling komt te vervallen heeft een oppervlakte van circa 4.800 m2. In de bouwregels is bepaald dat maximaal 80% van een bouwperceel mag worden bebouwd. Vorenstaande betekend dat, daar waar de bedrijfsbestemming binnen het plangebied wordt wegbestemd, vanuit planologisch oogpunt 3.840 m2 aan bedrijfsgebouwen is toegestaan. Wanneer de bestaande planologische mogelijkheden worden vergeleken met de toekomstige planologische mogelijkheden ontstaat het volgende beeld. Opgemerkt wordt dat de gronden ten oosten van de beoogde woningen niet zijn meegenomen in onderstaande vergelijking.

Immers zijn deze gronden reeds voorzien van een bedrijfsbestemming met bouwmogelijkheden en behouden deze gronden de bedrijfsbestemming met dezelfde bouwmogelijkheden. Hier wordt uitsluitend de toegestane milieucategorie verlaagd van maximaal 4.1 (radiatorenbedrijf) en 3.2 naar 1 en 2 activiteiten. Functie

Verkeersgeneratie

Aantal

Koop, huis, tussen/hoek

7,4 verkeersbewegingen per woning 10 verkeersbewegingen per 100 m2 bvo

20

Totale verkeersgeneratie (per weekdagetmaal) 148

3.840 m2

384

Bedrijf arbeidsintensief/ bezoekersextensief

Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er vanuit planologisch oogpunt geen sprake is van een toename van het aantal verkeersbewegingen. De Industriestraat en omliggende infrastructuur zijn van voldoende capaciteit om de toekomstige verkeersbewegingen eenvoudig en veilig af te kunnen wikkelen. 3.2.4

Parkeren

Op basis van de parkeernormen van de gemeente Tubbergen is het benodigd aantal parkeerplaatsen berekend. Voor de beoogde rijwoningen geldt een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning. De totale parkeerbehoefte bedraagt hiermee (2*20=) 40 parkeerplaatsen. Ten behoeve van voorgenomen ontwikkeling worden er 40 parkeerplaatsen gerealiseerd, dit is terug te zien in de in Bijlage 1 opgenomen situatietekening. 3.2.5

Conclusie

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

16

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

Hoofdstuk 4

Beleidskader

4.1 Rijksbeleid 4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

17

mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten komst gaat van die van toekomstige generaties. 4.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan de NOVI De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling. 4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.1.2.1 Inleiding De zogenaamde laddertoets die is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is een motiveringseis en vraagt om explicitering van gemaakte keuzes en zo nodig wordt onderzoek gedaan naar behoefte aan de in het bestemmingsplan voorziene nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van dit toetsingskader nadrukkelijk in de plantoelichting wordt gemotiveerd en afgewogen. Deze bepaling schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling (uitspraken van 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1421 (Hengelo) en van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2579 (Eindhoven). Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient de toelichting, aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering te bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Dit betekent dat bij een ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied een nadrukkelijke motivering nodig is, dat wil zeggen in aanvulling op de algemene vereisten van artikel 3.1.6, eerste lid, van het Bro, waarom niet in het bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden in bestaand stedelijk gebied een rol spelen. Een stedelijke ontwikkeling is in artikel 1.1.1 lid 1 onder i van het Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Bestaand stedelijk gebied is in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro gedefinieerd als: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Wanneer een ruimtelijke ontwikkeling niet als nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt, is artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing. Dit neemt niet weg dat aan de eisen van het eerste lid van artikel 3.1.6 van het Bro dient te worden voldaan.

Bij de toets of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening dient onder meer beoordeeld te worden of de in het plan voorziene bestemmingen passende bestemmingen zijn (ABRvS 25 juni 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2294 (Weert) en of de mogelijk gemaakte ontwikkeling voorziet in een behoefte (ABRvS 5 april 2017, ECLI:NL:RVS:2017:943 (Ermelo)). De behoefte aan de mogelijk gemaakte ontwikkeling dient met het oog op de uitvoerbaarheid van het plan te zijn onderbouwd (ABRvS 18 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2471 (Weststellingwerf)). 4.1.2.2 Het plan Het plangebied ligt in de kern Tubbergen aan de Industriestraat. Het betreft een deels onbebouwd perceel en een deels bebouwd perceel in een bestaande woonwijk tegen een bedrijventerrein. De locatie is in de huidige situatie deels bebouwd en deels ingericht als een weide. De ruimtelijke en functionele structuur van de directe omgeving bestaat voornamelijk uit woningbouw en bedrijfsterrein. Het plangebied zelf is deels bebouwd met een al jaren leegstaand kantoorpand en deels als een weide. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van een woningbouwontwikkeling op gronden die momenteel deels bebouwd zijn (zie hiervoor). Het plan voorziet in totaal in 20 woningbouwkavels, in de vorm van 5 keer 4 rijwoningen.

Naast woonkavels wordt binnen het plangebied groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen aangelegd en wordt aangesloten op bestaande infrastructuur. De 20 woonkavels hebben een 18

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

omvang tot en met 250 m². Dit betreffen woningbouwkavels voor starters. De woningen worden georiënteerd op de bestaande Industriestraat. De te realiseren woningen krijgen overwegend een goot- en bouwhoogte van respectievelijk maximaal 6 en 10 meter. De nokrichting van de woningen is parallel met de weg. De overige gronden binnen het plangebied worden ingericht met groen- en water huishoudkundige voorzieningen, waaronder een wadi waarin het overtollige hemelwater zal worden opgevangen. Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is in beginsel sprake als het bestemmingsplan voorziet in meer dan 11 woningen die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onder h van het Bro kunnen worden aangemerkt (ABRvS 25 maart 3015, ECLI:NL:RVS:2015:953). Gelet op de locatie van het plangebied en de voorziene ontwikkeling van 20 woningen is er een sprake van een nieuwe stedelijke functie buiten bestaand stedelijk gebied. 4.1.2.3 Woonvisie 2021+ De 'Woonvisie 2021+' is op 6 juli 2021 door de gemeenteraad van de gemeente Tubbergen vastgesteld. De woonvisie bevat het woonbeleid van de gemeente Tubbergen voor de komende jaren en is gebaseerd op cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Met het vaststellen van de woonvisie biedt de gemeenteraad een kwantitatief en kwalitatief kader voor woningbouwontwikkelingen in de gemeente Tubbergen.

Woningbouwprogramma De gemeente Tubbergen heeft in het verleden altijd een realistische koers gevaren als het ging om woningbouwontwikkeling en grondaankopen. Pas als een plan voor circa 90% was uitgegeven, werd een volgend woningbouwplan in ontwikkeling genomen. Van projectontwikkeling was nagenoeg geen sprake. In 2017 zijn de regionale woonafspraken Twente (RWP) gemaakt. Ze waren gebaseerd op Primos2017 en de LVDV en vormden voor de Twentse gemeenten het kader voor de woonprogrammering. Op basis van deze (in 2019 geactualiseerde) regionale afspraken is het gemeentelijk woningbouwprogramma opgesteld met een verdeling van het aantal te bouwen woningen over de kernen op basis van verwachte huishoudensgroei. In 2018 zijn in het kader van het Maatschappelijk Akkoord Tubbergen (in samenwerking met Mijn Dorp 2030 van de 9 kernen in de gemeente) zowel de potentiële inbreidingslocaties als de kwalitatieve behoefte in kaart gebracht. Dit heeft geresulteerd in een gemeentelijk woningbouwprogramma met een verdeling van het aantal te bouwen woningen over de kernen op basis van verwachte huishoudensgroei. Op basis van dit programma zijn plannen in voorbereiding genomen en dat we willen voortzetten. Afbeelding 4.1 laat de bandbreedte voor de toekomstige woningbehoefte zien.

Ten aanzien van de verwachte huishoudensgroei zijn er diverse prognosemodellen zoals Primos2020, de huishoudensprognose van het CBS en de ramingen van de RWP gebruikt. Daarnaast zijn er op basis van actuele, lokale cijfers twee nieuwe scenario's doorgerekend. Deze gegevens zijn doorgetrokken naar de toekomst. Afhankelijk van de gegevens die in prognoses worden doorgerekend (en zelfs de periode waarover wordt teruggekeken) komen er verschillende voorspellingen uit verschillende prognoses. Daarom is niet één model leidend voor het bepalen van de huishoudensontwikkeling. Om deze reden gaan we uit van een bandbreedte waarbinnen de woningbehoefte zich de komende jaren zal ontwikkelen. De ondergrens wordt gevormd door het lage gemiddelde scenario van de RWP (2019): +365 woningen. Deze raming ging uit van een scenario waarin groei vooral het gevolg was van de eigen demografische ontwikkeling (het verwachte aantal geboorten afgezet tegen het aantal sterftegevallen).

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

19

Afbeelding 4.1: Bandbreedte verwachte woningbehoefte Gemeente Tubbergen 2020-2040 (Bron: CBS 2020, Companen 2020)

De bovengrens gaat uit van een situatie waarin het gemiddelde vestigingsoverschot van de afgelopen jaren wordt voortgezet. In dit scenario zal de woningvraag vooral tot ongeveer 2030 groot zijn (+755 woningen), vooral vanwege het aantal vestigers in de gemeente in combinatie met de gezinsverdunning. Na 2030 zal het effect van de vergrijzing (geboorteoverschot slaat om in een sterfteoverschot) toenemen, maar zal er nog steeds een positief migratiesaldo zijn. De behoefte aan extra woningen blijft in dit scenario dus ook na 2030 bestaan, zij het in mindere mate dan daarvoor. Voor de komende jaren gaan we uit van een woningbehoefte die een middeling is van de verschillende prognoses die genoemd zijn in figuur 3. Dit betekent dat we uitgaan van een woningbehoefte van 640 woningen voor de periode 2020-2030. Gezien de huidige druk op de markt willen we deze woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren. Mochten we na de eerste vijf jaar meer woningen gebouwd hebben dan de geprognosticeerde behoefte, dan zullen we daar met onze woningbouwopgave na 2025 rekening mee houden. Daarnaast is het wenselijk om een ruimere plancapaciteit aan te houden dan enkel te koersen op de verwachte woningbehoefte. De ervaring leert dat een deel van de plannen vertraging oploopt of helemaal niet doorgaat.

Willen we tijdig kunnen inspelen op de behoefte dan is een zachte plancapaciteit van 130% reëel; zo'n 830 woningen (ervan uitgaande dat 30% van de plannen niet of vertraagd wordt gerealiseerd). Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Tubbergen kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma per kern (Bron: bijlage II van de Woonvisie 2021). We willen echter ruimte geven aan goede plannen die mogelijk de woningbehoefte in een kern overstijgt. Om die ruimte te bieden, voegen we de woningbehoefte voor de grote en kleine kernen samen. Dit biedt meer flexibiliteit. De behoefte per kern blijft echter het uitgangspunt. Inbreiding krijgt prioriteit boven uitbreiding In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking wil de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. In Provinciaal verband (Regionale Woonagenda) is al aangegeven dat voor inbreidingsplannen de komende jaren geen kwantitatieve limiet wordt gesteld. Wel moeten deze plannen kwalitatief getoetst worden. In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt.

Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Daarom zet de gemeente zich er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. De Regionale Woonagenda biedt ook die ruimte. Kwaliteitskader Woningbouw 2021 20

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

Naast de woonvisie is separaat ook een Kwaliteitskader opgesteld. Het geeft een woningbehoefteprofiel per doelgroep op gemeenteniveau en uitgewerkt per kern. Deze profielen zijn richtinggevend voor de toekomstige woningbouwopgave. Voor de kern Tubbergen is het profiel als volgt: Starters Veel betaalbare koopwoningen zijn in afgelopen jaren sterk in prijs gestegen. Er is behoefte aan grondgebonden woningen in het betaalbare en middeldure segment. Er is daarnaast enige vraag naar huurappartementen. Gezinnen/doorstromers Er is behoefte aan ruime grondgebonden koop (o.a. via zelfbouw). Het aandeel gezinswoningen is wat lager dan gemiddeld in de gemeente. Op beperkte schaal is er ruimte om woningen / kavels toe te voegen, met name als deze kwalitatief iets toevoegen aan het bestaande woningaanbod. Senioren Deze groep groeit het sterkst de komende jaren. De nabijheid van voorzieningen zorgt voor een extra aantrekkingskracht. Er is vooral behoefte aan levensloopgeschikte woningen (met name koop, deels in de huur). De vraag naar appartementen is daarbij ongeveer even groot als grondgebonden woningen. 4.1.2.4 Toetsing van de ontwikkeling aan de ladder In deze paragraaf is de behoefte van de in dit bestemmingsplan voorziene ontwikkeling opgenomen. Daarvoor is eerst het ruimtelijk verzorgingsgebied bepaald.

Vervolgens is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan op gemeenteniveau en op het niveau van de kern Tubbergen. Ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling is het noodzakelijk om in te zoomen op de afbakening van het ruimtelijk verzorgingsgebied. De omvang van het ruimtelijk verzorgingsgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per definitie samen met de bestuurlijke regio. Op bestuurlijk vlak vindt regionale afstemming van woningbouwprogrammering en plannen plaats binnen de regio Twente en de subregio Noord. Het zwaartepunt van het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde ontwikkeling ligt op een lager schaalniveau en komt grotendeels overeen met de kern Tubbergen zelf, maar ook voor de omliggende kernen in de gemeente. Het betreft hier een (sub)lokaal ruimtelijk verzorgingsgebied. Uit de gemeentelijke gronduitgifte van woningbouwkavels in de kern Tubbergen blijkt dat vanaf medio 2014 46 kavels zijn verkocht. Hiervan zijn er 35 verkocht aan mensen uit Tubbergen, 4 aan de Woningstichting Tubbergen, mensen buiten Tubbergen maar binnen de gemeente Tubbergen en 4 aan mensen van elders binnen de gemeente en 3 aan mensen van buiten de gemeente.

Uit de verhuisbewegingen naar de kern Tubbergen blijkt dat de afgelopen 3 jaar tussen de 64 en 73% van de verhuizingen binnengemeentelijk waren, tussen de 14 en 20% vanuit de regio waren en tussen de 7 en 14% vanuit elders van het land. Hiermee mag zijn aangetoond dat het ruimtelijk verzorgingsgebied grotendeels overeenkomt met de kern Tubbergen. De aard en de omvang van de in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling zijn bepalend voor de reikwijdte van het onderzoek naar de behoefte, de beschrijving van en het overleg over de behoefte. De omvang van het ruimtelijk verzorgingsgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per definitie samen met de bestuurlijke regio. Kwantitatieve behoefte De in de Woonvisie 2021+ gekozen middellijn van de verschillende prognoses voorziet in een huishoudensontwikkeling die in totaal 640 woningen vraagt voor de komende 10 jaar. Een verdeling over de verschillende kernen laat zien dat in de kern Tubbergen behoefte is aan 255 extra woningen. Er zijn naast onderhavige woningbouwontwikkeling nog diverse ontwikkelingen meer, nagenoeg allemaal inbreidingsplannen, waarbij per saldo ongeveer 76 woningen worden toegevoegd voor de verschillende doelgroepen.

Met dit bouwplan (20 starterswoningen in de vorm van rijwoningen) zullen in totaal ongeveer 140 woningen worden gerealiseerd (inclusief de harde plannen); dit past binnen de berekende additionele behoefte zoals die is berekend in de Woonvisie 2021+. Er is ook een aantal zogenoemde “kansenplannen”. Het betreft hier plannen waarover een eerste gesprek is gevoerd dan wel over van gedachte is gewisseld. Ook indien hiermee rekening wordt gehouden (aantal ongeveer 70 woningen) passen de aantallen binnen het woningbouwprogramma. Kwalitatieve behoefte Ook in kwalitatieve zin voorziet het voorliggende plan in de concrete behoefte. Hiervoor is samen met de kern bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

21

aan de hand van enquêtes en gesprekken met de specifieke doelgroepen de concrete behoefte van die doelgroepen nader in beeld gebracht. De 20 rijwoningen voor de doelgroepen starters is een goede toevoeging aan de bestaande woningvoorraad in de kern Tubbergen. Behoefte kan binnen bestaand stedelijk gebied worden ontwikkeld Het plan voorziet in een (gedeeltelijke) transformatie van een leegstaand kantorenpand in een 20 tal grondgebonden starterswoningen op een inbreidingslocatie en past bij de concrete behoefte van de verschillende doelgroepen, zoals die is gebleken uit een recent gehouden enquete en het Kwaliteitskader. 4.1.2.5 Conclusie Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. 4.1.3

Conclusie toetsing aan het rijksbeleid

Geconcludeerd wordt dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet in de weg staat.

4.2 Provinciaal beleid In deze paragraaf wordt het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld. 4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. 4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. Of - generieke beleidskeuzes 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven 3. Hoe - gebiedskenmerken Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In afbeelding 4.2 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

22

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

Afbeelding 4.2: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 4.2.3.1 Generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidkeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties - en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten - te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. 4.2.3.2 Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn.

De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de - voor dat ontwikkelingsperspectief - geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. 4.2.3.3 Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden.

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

23

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 4.2.4

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 4.2.4.1 Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of – generieke beleidskeuzes' zijn artikel 2.1.2 (principe van concentratie) en artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan. Artikel 2.1.2, lid 1: Principe van concentratie Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.2 van de Omgevingsverordening Overijssel Als gevolg van het voornemen worden 20 rijwoningen toegevoegd binnen de kern Tubbergen. Het voorliggende plan voorziet in de behoefte naar meer starterswoningen. Het plan voorziet in de behoefte van Tubbergen (zie paragraaf 4.4.2 van deze toelichting). Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen 1.

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel Het voorliggend bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid tot het realiseren van 20 rijwoningen. De bouw van deze woningbouwaantallen zijn passend binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma en daarmee ook binnen de geldende woonafspraken zoals deze tussen de gemeenten en provincie zijn gemaakt op basis van regionale afstemming (lid 3 en 4).

Gelet hierop wordt voldaan aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.4.2 Ontwikkelingsperspectieven In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten. Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. In afbeelding 4.3 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

24

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

Afbeelding 4.3: Uitsnede Ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) “Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken" De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan de “Ontwikkelingsperspectieven” Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie.

In voorliggend geval wordt binnen het plangebied bestaande bebouwing gesloopt en worden er 20 rijwoningen mogelijk gemaakt. Door de ontwikkeling wordt binnen het bestaand stedelijk gebied voorzien in een beperkt deel van de woningbehoefte in de kern Tubbergen. Gesteld wordt dat het project goed aansluit op de ambities binnen het perspectief en aansluit op de stedenbouwkundige en functionele structuur van de omgeving. Geconcludeerd wordt dat het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ zich niet verzet tegen de voorgenomen herontwikkeling. 4.2.4.3 Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De “Natuurlijke laag” en de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap” kunnen in dit geval buiten beschouwing blijven, vanwege de binnenstedelijke ligging van het plangebied en het feit dat de natuurlijke waarden niet meer voorkomen. Daarnaast wordt de “Laag van de beleving" buiten beschouwing gelaten omdat er geen kenmerken of elementen vanuit deze laag op het plangebied van toepassing zijn. 1.

De 'Stedelijke laag'

In de “Stedelijke laag” ontstaat de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen. Elke stad of dorp bezit zijn eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Het plangebied ligt in het gebiedstype “Bedrijventerreinen”, dit is in afbeelding 4.4 weergegeven.

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

25

Afbeelding 4.4: Uitsnede Stedelijke laag (Bron: Provincie Overijssel) "Bedrijventerreinen" De bedrijventerreinen zijn georganiseerd op basis van uitgegeven kavels aan bedrijven. Het zijn meestal monofunctionele werkgebieden met een 'no nonsense' karakter en vaak krappe openbare ruimtes. De gebieden zijn ingericht en bebouwd op basis van een beperkte set aan kwaliteitsregels. De terreinen zijn veelal volledig gericht op autobereikbaarheid en hermetisch van karakter en liggen los van de woonwijken en het buitengebied. Er zijn veel verschillen in uitstraling en ambitieniveau per terrein. De bebouwing is functioneel, vaak eenvoudig en eenvormig, soms karakteristiek en historisch. Als ontwikkelingen plaats vinden op of rond bedrijventerreinen, dan dragen deze bij aan versterking van het vitale karakter en de kwaliteit van bedrijventerreinen, aan het verbinden van het terrein met de omgeving en aan versterking van de profilering gericht op onderlinge differentiatie, met respect voor het verstedelijkingspatroon. "Woonwijken 1955 - nu" De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra.

Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Toetsing van het initiatief aan de “Stedelijke laag” De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van het slopen van leegstaande bedrijfsbebouwing om ter plaatse 20 rijwoningen te realiseren. Hierdoor verdwijnt er leegstaande bebouwing uit het straatbeeld en wordt er een duurzame nieuwe functie mogelijk gemaakt. Hiermee is de voorgenomen ontwikkeling niet geheel in overeenstemming met de ter plaatse geldende gebiedskenmerken. Opgemerkt wordt dat met het realiseren van de woningen rekening wordt gehouden met omliggende functies en bestaande bebouwingsstructuren. Zoals ook blijkt uit paragraaf 5.5 vormt de voorgenomen ontwikkeling geen belemmering voor de omliggende bedrijvigheid. Wat betreft bouwmogelijkheden wordt aangesloten bij de bebouwingskenmerken in de omgeving (zie ook paragraaf 3.1). Hiermee worden bouwkenmerken (o.a.

goot-/bouwhoogte) afgestemd op de omgeving, zodat de woningen en de bijbehorende bouwwerk(en) qua bouwmassa en verschijningsvorm goed opgaan in het bebouwingskarakter van de omgeving. De ter plekke geldende gebiedskenmerken staan de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

26

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

4.2.5

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3 Regionaal beleid 4.3.1

Regionale Woonagenda Twente

4.3.1.1 Algemeen De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten, WoON Twente en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. Op basis van deze samenwerking zijn ook met betrekking tot de woningbouwontwikkeling in Twente regionaal afspraken gemaakt. Voor de periode 2021-2025 hebben deze afspraken vorm gekregen middels de op 17 maart 2021 vastgestelde 'Regionale Woonagenda Twente'. In deze woonagenda wordt geschetst wat de komende jaren de prioriteiten zijn op Twentse woningmarkt en hoe de Twentse gemeenten hieraan gaan werken. De woonagenda is het kompas van gemeenten en provincie in relatie tot de woningmarkt. De opgaven waar de partijen voor staan zijn groot. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in Twente. Alle partijen voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er zullen de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd moeten worden, maar er moeten ook manieren worden gevonden om de dynamiek en slaagkansen te vergroten. De druk op de woningmarkt is echter niet de enige uitdaging, ook de investeringsopgave in bestaande wijken en transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht.

Tot slot, maar niet in de laatste plaats, kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven immers een belangrijke sleutelfunctie. 4.3.1.2 Kwantitatieve behoefte Algemeen Voor de provincie Overijssel geldt dat sprake is van een forse woningbouwambitie. In de periode tot 2030 moeten 60.000 woningen worden bijgebouwd. Hierdoor is er sprake van een flinke versnellingsopgave. De ambitie om 60.000 woningen toe te voegen is provinciebreed en gericht op het snel oplossen van de woningnood in grote delen van de provincie en in verschillende segmenten. De ambitie is opgebouwd uit drie elementen: 1. de beschikbare woningbehoefteprognoses tot 2030; 2. het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030, en; 3. een extra impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland. Op basis van deze drie elementen vult de regio Twente circa 1/3 deel van de ambitie om 60.000 woningen in Overijssel toe te voegen, de regio West Overijssel circa 2/3 deel. De druk op West-Overijssel is immers groter door een toenemende trek vanuit de Randstad en andere landsdelen en voornamelijk de aantrekkingskracht van de regio Zwolle (en in mindere mate ook Deventer).

Concreet betekent het dat de regio Twente ambieert om tot 2030 in totaal circa 20.000 tot 22.000 woningen toe te voegen. Op basis van de prognoses van de huishoudensgroei tussen 2020 en 2030 en de benodigde ruimere programmering is een behoefte van ruim 15.000 woningen te verwachten tot 2030. Dit aantal wordt gedefinieerd als de lokale behoefte. Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/-opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Deze extra woningbouwambitie-opgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030. De noodzakelijk acties bestaan hiermee uit: Realiseren harde plannen tot 2025; Zachte plannen hard maken en realiseren tussen nu en 2030; Op zoek naar locaties voor uitbreiding tot 2025 en realiseren tot 2030.

bestemmingsplan Herziening Industriestraat, Tubbergen

27

De onderstaande tabel geeft per gemeente de netto harde en zachte plancapaciteit weer per 1-1-2020. Daarnaast is de woningbouwopgave tot 2030 weergegeven.

Afbeelding 4.5: Woningbouwopgave regio Twente (Bron: Regionale Woonagenda Twente) Het bovenstaande aantal van 14.130 vormt een voorstelling van het mogelijke aanbod op basis van de harde en zachte plannen per 1-1-2020. De uiteindelijke vraag en behoefte van 15.782 dient echter ingevuld te worden op basis van de wens om te sturen op kwaliteit. Het aantal van 5.000-7.000 betreft de extra ambitie/opgave, waarbij ook hier het samen sturen op kwaliteit leidend is. De juiste woning op de juiste plek, inspelend op de kwalitatieve woningbehoefte en een goede bijdrage leverend aan de leefbaarheid en kwaliteit van wijken/buurten in de steden, de dorpen en het platteland. Opgave 2021-2025 Tot 2025 ligt de focus op het realiseren van de bestaande harde plancapaciteit. Dit zijn de woningbouwprojecten waarmee de gewenste versnelling ingevuld kan worden. Belangrijke kanttekening daarbij is wel dat de harde plancapaciteit getoetst wordt op basis van het kwalitatief afwegingskader. Uitgangspunt is een woning voor iedereen: ruim baan voor de lokale behoefte, inbreiding, herstructurering en transformatie. Dit wil onder andere zeggen dat bij inbreidingsplannen waarbij binnen vijf jaar kan worden gestart met de realisatie geen kwantitatieve kaders gelden. Daarnaast moet de opgave voor de periode vanaf 2025 voorbereid worden.