Bijlage definitief adviesrapport 2026 gemeente Tubbergen.pdf
Tekst van het document
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V.
ACTUALISATIE GRONDPRIJZEN GEMEENTE TUBBERGEN ADVIES Uitgebracht aan:
het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Tubbergen (contactpersoon: de heer R. Bos).
Uitgebracht door:
Groond Rentmeesters B.V. ing. R.B.M. Vehof
en
HOME makelaars B.V. B.A. Vennegoor
en
Weusthuis Wonen B.V. L.A.J. Weusthuis
en
Deterink Financieel Advies B.V. Marcel Hofland
Ambt Delden - Tubbergen, 29 oktober 2025
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V.
Inhoudsopgave Inhoudsopgave................................................................................................................................................. 2 1.
Inleiding ............................................................................................................................................... 3 1.1.
Aanleiding .............................................................................................................................................. 3
1.2.
Opdracht ................................................................................................................................................ 3
1.3.
Procedure ............................................................................................................................................... 5
1.4.
Basis opdrachtaanvaarding ................................................................................................................... 5
2.
Correspondentiegegevens ................................................................................................................... 5
3.
Uitgangspunten en overwegingen aangaande het advies .................................................................... 6
4.
Huidige situatie in de gemeente Tubbergen en omliggende gemeenten.............................................. 7 4.1.
Gemeente Tubbergen ............................................................................................................................ 7
4.2.
Gemeente Hardenberg .......................................................................................................................... 8
4.3.
Gemeente Almelo ................................................................................................................................ 10
4.4.
Gemeente Dinkelland .......................................................................................................................... 12
4.5.
Gemeente Losser ................................................................................................................................. 12
4.6.
Gemeente Twenterand ........................................................................................................................ 13
4.7.
Gemeente Wierden .............................................................................................................................. 14
5.
Verhoudingen tussen gemeente Tubbergen en omliggende gemeenten ........................................... 15 5.1.
Vergelijking kaveluitgifteprijzen woningbouw .................................................................................... 15
5.2.
Vergelijking kaveluitgifteprijzen bedrijventerrein ................................................................................ 16
5.3.
Vergelijking uitgifteprijzen groen- en reststroken ............................................................................... 17
6.
Wijzigingen opdrachtformulering ...................................................................................................... 18
7.
Motivering Mariaparochie-Harbrinkhoek bij grote kernen ................................................................ 18
8.
Kostenvergelijking nieuwbouw versus aankoop bestaande woning .................................................. 19
9.
Toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt en voor kaveluitgifteprijzen ................................. 24 9.1.
Recente ontwikkelingen ....................................................................................................................... 24
9.2.
Toekomstverwachting ......................................................................................................................... 27
10.
Conclusies .......................................................................................................................................... 29
11.
Bijlage ................................................................................................................................................ 31
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
2
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V.
1.
Inleiding
1.1.
Aanleiding
De huidige kaveluitgifteprijzen van de gemeente Tubbergen zijn tot en met 31 december 2025 vastgesteld. Aan de vaststelling door de gemeenteraad ligt een onafhankelijk advies over de vrije sector kaveluitgifteprijzen ten grondslag. Voor 2026 verzoekt de gemeente Tubbergen aan ondergetekenden om onderstaande opdracht uit te voeren.
1.2.
Opdracht
De gemeente Tubbergen heeft bij brief d.d. 3 september 2025 opdracht verstrekt tot het maken van een samenhangende analyse, waarin in ieder geval de volgende aspecten zijn verwerkt: Woningbouw: •
• •
•
• •
Geef een overzicht van de geldende kaveluitgifteprijzen in omliggende en vergelijkbare gemeenten, zoals Hardenberg, Twenterand, Almelo, Dinkelland, Losser en Wierden. Geef in het overzicht ook de verschillende woningbouwcategorieën weer. Geef aan hoe de geldende kaveluitgifteprijzen van de gemeente Tubbergen zich verhouden tot de geldende kaveluitgifteprijzen in de omliggende en vergelijkbare gemeenten. Geef (op basis van een aangenomen amendement) één uniforme vrije sector kaveluitgifteprijs voor de grote kernen (Tubbergen, Geesteren, Albergen, Mariaparochie/Harbrinkhoek). Geef één uniforme vrije sector kaveluitgifteprijs voor de middelgrote kernen (Vasse, Reutum, Fleringen). Geef ook één uniforme vrije sector kaveluitgifteprijs voor de kleine kernen (Langeveen, Manderveen). Het gaat hierbij om de vrije sector kaveluitgifteprijzen voor het kalenderjaar 2026. Geef een financiële vergelijking tussen het bouwen van een vrijstaande woning op een gemeentelijke bouwkavel en een te kopen soortgelijke woning. Doe dit eenmaal voor de grotere kernen en eenmaal voor de middelgrote kernen en eenmaal voor de kleine kernen. Geef een uitgebreide motivering voor het plaatsen van Mariaparochie-Harbrinkhoek bij de grotere (in plaats van de middelgrote) kernen. Geef aan hoe u de ontwikkelingen op de woningbouwmarkt op de kortere en de langere termijn ziet.
Wilt u tevens aangegeven hoe u de trend van de kaveluitgifteprijzen ziet.
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
3
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. Bedrijventerrein: •
• •
Geef een overzicht van de geldende kaveluitgifteprijzen in omliggende en vergelijkbare gemeenten, zoals Hardenberg, Twenterand, Almelo, Dinkelland, Losser en Wierden. Geef in het overzicht ook de verschillende categorieën weer. Geef aan hoe de geldende kaveluitgifteprijs van de gemeente Tubbergen zich verhoudt tot de geldende kaveluitgifteprijzen in de omliggende en vergelijkbare gemeenten. Geef (op basis van een aangenomen amendement) één kaveluitgifteprijs voor de grote kernen (Tubbergen, Geesteren, Albergen, Mariaparochie/Harbrinkhoek). Geef één kaveluitgifteprijs voor de middelgrote kernen (Vasse, Reutum, Fleringen). Geef één kaveluitgifteprijs voor de kleine kernen (Langeveen, Manderveen). Het gaat hierbij om de kaveluitgifteprijzen voor het kalenderjaar 2026.
Groen- en reststroken: •
• •
Geef een overzicht van de geldende uitgifteprijzen in omliggende en vergelijkbare gemeenten, zoals Hardenberg, Twenterand, Almelo, Dinkelland, Losser en Wierden. Geef in het overzicht ook de verschillende categorieën weer. Geef aan hoe de geldende uitgifteprijs van de gemeente Tubbergen zich verhoudt tot de geldende kaveluitgifteprijzen in de omliggende en vergelijkbare gemeenten. Geef een marktconforme uitgifteprijs voor de groen- en reststroken in de gemeente Tubbergen. Hierbij moet sprake zijn van de volgende differentiatie: I. één prijs voor de groen- en reststroken welke, in zijn geheel, gelegen zijn voor de voorgevel van een woning. II. één prijs voor de groen- en reststroken welke gelegen zijn naast of achter een woning.
Wijzigingen opdrachtformulering: Ten aanzien van de vorige opdrachtformulering zijn er twee belangrijke wijzigingen opgetreden. 1. Op basis van een aangenomen amendement willen wij u vragen om te adviseren over uniforme, marktconforme kaveluitgifteprijzen voor de grote, de middelgrote en de kleine kernen. 2. Op verzoek van de raad wordt de taxatiecommissie uitgebreid met een derde makelaar/taxateur. Wij hebben HOME makelaars Tubbergen gevraagd én bereid gevonden om ook zitting te nemen in de taxatiecommissie.
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
4
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. Motie: De fractie Gemeente Belangen/VVD heeft op 10 november 2015 een motie ingediend waarin het college van burgemeester en wethouders werd opgedragen om bij toekomstige opdrachten inzake de jaarlijkse actualisatie van de grondprijzen een plaatselijk deskundig hypotheekadviseur te betrekken, om zo zeker te stellen dat de belangen van de toekomstige eigenaren van woningen in voldoende mate worden betrokken bij de totstandkoming van het advies. In de opdracht is afgesproken dat een hypotheekadviseur verbonden aan Deterink kantoor Tubbergen (BankHypotheken-Verzekeringen), om uitvoering aan de motie te geven, vanuit zijn expertise een advies/memo zal schrijven dat als bijlage bij het taxatierapport zal worden gevoegd.
1.3.
Procedure
De opdracht is op 3 september 2025 per brief verstrekt door de Manager Fysieke leefomgeving, de heer G.J.A. Kleijssen. Afgesproken is dat ondergetekenden eerst in concept zullen rapporteren. Na inhoudelijke reactie van de gemeente Tubbergen op het concept d.d. 29 oktober 2025 is het definitieve rapport opgesteld.
1.4.
Basis opdrachtaanvaarding
Ondergetekenden aanvaarden uitsluitend verantwoordelijkheid jegens de opdrachtgever. Dit document is uitsluitend bedoeld voor het specifieke doel waarvoor het is opgesteld en mag niet worden aangewend voor andere doeleinden. Dit betreft geen formele taxatie conform de richtlijnen voor Professionele Taxatie Diensten (PTD), maar een rapportage op basis van Specifiek Overeengekomen Werkzaamheden (SOW) tussen opdrachtgever en taxateur. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid voor gebruik van dit document door derden, noch voor toepassing buiten de context van de overeengekomen opdracht.
2.
Correspondentiegegevens
Het onderhavige advies is uitgebracht door: • •
ing. R.B.M. Vehof, Taxateur Register DOBS, beëdigd rentmeester NVR, verbonden aan Groond Rentmeesters, Kanaaldijk 8, 7495 PP Ambt Delden en B.A. Vennegoor, vastgoedadviseur, verbonden aan HOME makelaars B.V., Grotestraat 24, 7651 CJ Tubbergen en
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
5
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. •
L.A.J. Weusthuis, Register Taxateur Wonen + Bedrijfsonroerend goed, Register Makelaar Wonen + Bedrijfsonroerend goed, verbonden aan Weusthuis Wonen B.V., Grotestraat 62, 7651 CK Tubbergen.
De bijlage bij het advies is uitgebracht door: •
3.
Marcel Hofland, adviseur hypotheken te Tubbergen, verbonden aan Deterink Financieel Advies B.V., Raadhuisplein 10, 7651 CV Tubbergen.
Uitgangspunten en overwegingen aangaande het advies
Bij het realiseren van dit rapport zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • •
• •
• • •
• •
het gaat uit van de stand van zaken met betrekking tot de beschikbare kavels op de nieuwbouwlocaties per oktober 2025; alle genoemde kavelprijzen zijn exclusief btw; gebouwd onroerend goed en groen- en reststroken zijn exclusief kosten koper (overdrachtsbelasting en notariskosten), tenzij anders vermeld; de geadviseerde prijzen gelden per 1 januari 2026; op de bouwkavels rusten geen bijzondere eisen met betrekking tot volume en architectuur van de te bouwen opstal. De kavels zijn te gebruiken voor woondoeleinden of bedrijfsdoeleinden. Er is geen diepgaand planologisch onderzoek verricht; op de bouwkavels rusten geen bijzondere rechten of beperkingen van welke aard ook, die van invloed kunnen zijn op de waardering; de sociale en/of economische bindingseis is niet van toepassing, waardoor het iedereen vrij staat om een bouwkavel in de gemeente Tubbergen te verwerven; voor starters op de woningmarkt hanteert de gemeente Tubbergen het volgende doelgroepenbeleid: starters op de woningmarkt kunnen in aanmerking komen voor een starterslening óf aanspraak maken op een korting van 20% op de vrije-sectorkaveluitgifteprijs; dit laatste wanneer zij een bouwkavel afnemen van maximaal 250 m2.
Starters kunnen echter niet zowel in aanmerking komen voor een starterslening als voor de korting op de vrije-sector-kaveluitgifteprijs; voor bouwkavels ten behoeve van betaalbare of sociale huurwoningen geldt een korting van 30% op de vrije-sector-kaveluitgifteprijs (Woningstichting); bij de vergelijking “bestaand versus nieuwbouw” is uitgegaan van min of meer vergelijkbare verkochte woningen tot en met 15 oktober 2025, gecorrigeerd met een stelpost voor aanpassingen ten behoeve van modernisatie en realisatie. Voor de bepaling van de (bouw)kosten is gebruik gemaakt van de uitgave “Vastgoed Taxatiewijzer van Koëter” en derhalve niet van de mogelijkheid tot bouwen in eigen beheer.
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
6
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V.
4.
Huidige situatie in de gemeente Tubbergen en omliggende gemeenten
In dit hoofdstuk worden de huidige kaveluitgifteprijzen van de gemeente Tubbergen gegeven die gelden tot de gemeenteraad de nieuwe kaveluitgifteprijzen heeft vastgesteld. Tevens worden de kaveluitgifteprijzen gegeven voor de omliggende gemeenten Hardenberg, Almelo, Dinkelland, Losser, Twenterand en Wierden. Niet alle gemeenten maken onderscheid tussen verschillende woningcategorieën, en tussen de gemeenten die dat wel doen, zijn er verschillen in indeling voor de te onderscheiden woningcategorieën. Per gemeente wordt dit aangegeven.
4.1.
Gemeente Tubbergen
Woningbouw De kaveluitgifteprijzen voor de woningbouw zijn tot en met 31 december 2025 als volgt vastgesteld.
De grotere kernen Tubbergen, Albergen, Geesteren en Mariaparochie-Harbrinkhoek: Te bouwen type woning
Prijs per m² excl. btw
Vrije sector Kleine (≤ 250 m2) kavels voor starters Kleine (≤ 200 m2) kavels voor betaalbare huur
€ 295,€ 236,€ 206,50
De middelgrote kernen Vasse/Hezingen, Reutum/Haarle en Fleringen: Soort
Prijs per m² excl. btw
Vrije sector Kleine (≤ 250 m2) kavels voor starters Kleine (≤ 200 m2) kavels voor betaalbare huur
€ 260,€ 208,€ 182,-
De kleine kernen Mander/Manderveen en Langeveen: Soort
Prijs per m² excl. btw
Vrije sector Kleine (≤ 250 m2) kavels voor starters Kleine (≤ 200 m2) kavels voor betaalbare huur
€ 245,€ 196,€ 171,50
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
7
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. Bedrijventerrein Binnen de gemeente Tubbergen worden de volgende uitgifteprijzen gehanteerd: Soort
Prijs per m² excl. btw
Bedrijventerrein grote kernen Bedrijventerrein middelgrote kernen Bedrijventerrein kleine kernen
€ 135,€ 120,€ 100,-
Groen- en reststroken Binnen de gemeente Tubbergen worden de volgende uitgifteprijzen gehanteerd: Soort Aan de voorzijde van de woningen Aan de zijkant en aan de achterkant van de woningen
4.2.
Prijs per m² excl. overdrachtsbelasting € 65,€ 120,-
Gemeente Hardenberg
Woningbouw De gemeente Hardenberg hanteert over 2025 de navolgende bedragen: Plaats
Soort woning
Prijs per kavel, excl. btw
Hardenberg
Rijwoning, betaalbaar Rijwoning 2-onder-1-kapwoning Vrijstaand Rijwoning, betaalbaar Rijwoning 2-onder-1-kapwoning Vrijstaand Rijwoning, betaalbaar Rijwoning 2-onder-1-kapwoning Vrijstaand
€ 30.000,- tot € 50.000,€ 40.000,- tot € 60.000,€ 80.000,- tot € 120.000,€ 120.000,- tot € 200.000,€ 30.000,- tot € 50.000,€ 35.000,- tot € 55.000,€ 70.000,- tot € 100.000,€ 100.000,- tot € 160.000,€ 25.000,- tot € 40.000,€ 30.000,- tot € 50.000,€ 50.000,- tot € 90.000,€ 90.000,- tot € 150.000,-
Dedemsvaart
Overige kernen
Voor appartementen gelden in 2025 de navolgende prijzen:
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
8
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. In de tabellen zijn de basis- of richtprijzen vermeld. Bij toepassing van deze prijzen op planniveau is een bandbreedte van 5% tot 10% naar boven of neerwaarts mogelijk. Dit is onder andere afhankelijk van de (gunstige) ligging van een bouwkavel (hoekkavel, kavel naast een brede groenstructuur, etc.). Wat krappere tussenkavels of kavels voor woningen met een beperkt uitzicht kunnen zodoende indien gewenst 5% tot 10% onder de basisprijs te koop worden aangeboden. De grondprijstabel is niet van toepassing voor woningbouwkavels binnen plan Marslanden, waaronder de gronduitgifte van deelplan Havezate Es. Dit houdt verband met het feit dat in plan Marslanden sprake is van zowel gemeentelijke kavelverkoop als verkoop van bouwkavels door een ontwikkelaar. Voor gemeentelijke uitgifte van woningbouwkavels binnen plan Marslanden vindt vandaar afzonderlijke grondprijsvaststelling plaats door het college. Dit geldt ook voor specifiek woonsegment. De betreffende ambtenaar van het woonteam geeft aan dat er nog niets bekend is over de te hanteren prijzen voor 2026. Ze merkt op: ‘De verkoop loopt goed, alleen lopen we uit de kavels’.
Bedrijventerrein Binnen de gemeente Hardenberg worden in 2025 de volgende uitgifteprijzen gehanteerd: Locatie
Prijs per m² excl. btw
Hardenberg Broeklanden Hardenberg, nieuwe terreinen Balkbrug, Katingerveld Dedemsvaart, Rollepaal Toeslag bedrijfswoning voor 450 m2
€ 65,- tot € 85,€ 75,- tot € 95,€ 75,- tot € 90,€ 75,- tot € 100,€ 70.000,-
Groen- en reststroken Binnen de gemeente Hardenberg worden in 2025 de volgende uitgifteprijzen gehanteerd: Locatie Aan de voorzijde van de woningen (≤ 200 m²) Aan de zijkanten en achterkant van de woningen (≤ 200 m²) Oppervlakte > 200 m² of extra bebouwing door aankoop
Prijs per m², excl. overdrachtsbelasting € 50,€ 90,vaststelling middels taxatie
De prijzen van uitgeefbare grond voor woningbouw in Hardenberg zijn vanwege het ontbreken van de kavelgrootte minder bruikbaar in de vergelijking. Hardenberg is daarom niet weergegeven in de grafiek in paragraaf 5.3.
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
9
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V.
4.3.
Gemeente Almelo
Woningbouw De gemeente Almelo hanteert in haar Grondprijzennotitie 2020 - 2024 de volgende te indexeren bedragen: Soort
Prijs per m² excl. btw
Rijenwoningen, 110 m² - 150 m² Hoekwoningen, 150 m² - 200 m² 2-onder-één-kapwoningen, 200 m² - 300 m² Vrijstaand < 900 m² Vrijstaand, 900 m² - 1.200 m² Vrijstaand, 1.200 m² - 1.500 m² Vrijstaand > 1.500 m²
€ 235,- tot € 265,€ 235,- tot € 265,€ 255,- tot € 320,€ 235,- tot € 265,€ 175,€ 125,€ 85,-
De geïndexeerde bedragen zijn per heden niet berekend, maar liggen heden op een substantieel hoger niveau vanwege de inflatie over de afgelopen jaren. Ter illustratie: thans staan er op het Indiëterrein diverse woningbouwkavels te koop voor prijzen vanaf € 430,- tot € 445,- per m2 exclusief btw. De betrokken gemeenteambtenaar vermeldt verder: Zoals aangegeven is er nog niets veranderd, we gaan vanaf volgend jaar het een en ander aanpassen (op route, nog niet vastgesteld). Dit ligt ook niet meer bij vastgoed, maar bij stedelijke ontwikkeling. Verder verwijst hij tevens naar de uitgifteprijzen voor woningbouw in Hengelo. Wij nemen deze prijzen op in ons adviesrapport om deze ook mee te kunnen nemen in de vergelijking. Plan (in gemeente Hengelo) Dalmeden
Type woningen
Broek Noord Marskant Willem de Clerqstraat
Oppervlakte kavel (m2) Tot 500 m²
Prijs per m², excl. btw
500 tot 800 m²
€ 402,- tot € 450,-
800 tot 1.000 m²
€ 386,- tot € 402,-
1.000 tot 1.400 m²
€ 368,- tot € 386,-
> 1.400 m²
< € 368,-
450 tot 531 m²
€ 380,- tot € 420,-
580 tot 620 m²
€ 355,- tot € 390,-
€ 450,-
Stadsvilla's
€ 415,-
Stadswoningen
€ 405,-
Vrijstaand
€ 330,- tot € 350,-
In Almelo Noord-Oost (villawijk) staan diverse bouwkavels te koop. De prijzen zijn als volgt vastgesteld: Soort
Prijs per m² excl. btw
Van 0 tot 900 m² Van 901 tot 1.200 m² Van 1.201 tot 1.500 m² Van 1.501 tot 1.800 m² Van 1.801 m2 en groter
€ 320,€ 160,€ 80,€ 40,€ 20,-
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
10
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V.
Bedrijventerrein Binnen de gemeente Almelo worden in 2025 de volgende uitgifteprijzen gehanteerd: Soort
Prijs per m² excl. btw
Enkel-laags gebouw Meer-laags gebouw Erfpacht
€ 80,- tot € 130,Residueel via taxatie werkelijke rente (25-jarige lening bij de BNG) + 0,25% administratiekosten en 1,0% risico. Iedere 10 jaar canonpercentage-herziening.
Kantoren Grootschalige groothandel Winkels
Residueel Residueel; minimaal € 165,Residueel
De gemeente Almelo heeft aangegeven nauwelijks nog over uitgeefbaar bedrijventerrein te beschikken. Bij nieuwe projecten zullen de prijzen opnieuw worden vastgesteld, met naar verwachting substantieel hogere prijzen. Op het XL Businesspark in Almelo is een tweede XL-bedrijvenpark in ontwikkeling. Deze ontwikkeling is niet in de vergelijking meegenomen, daar het een bedrijvenpark betreft dat niet in aard en grootte te vergelijken is met de bedrijventerreinen in de gemeente Tubbergen. De betrokken gemeenteambtenaar verwijst tevens naar de uitgifteprijzen voor bedrijventerrein in Hengelo. Wij nemen deze prijzen op in ons adviesrapport om deze ook mee te kunnen nemen in de vergelijking. Plan (in gemeente Hengelo) Gezondheidspark
Aantal kavels 8 kavels
Prijs per m² excl. btw € 205,- tot € 220,-
Kanaalzone
1 kavel
€ 150,-
Westermaat Campus
7 kavels
€ 200,- tot € 265,-
Westermaat De Veldkamp
3 kavels
€ 142,- tot € 155,-
Groen- en reststroken Binnen de gemeente Almelo worden in 2025 de volgende uitgifteprijzen gehanteerd: Grootte
Prijs per m², excl. overdrachtsbelasting
Oppervlakte ≤ 100 m² Oppervlakte > 100 m²
€ 50,€ 5.000,- + € 175,-/m2 voor al het meerdere
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
11
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V.
4.4.
Gemeente Dinkelland
Woningbouw De gemeente Dinkelland hanteert voor 2025 de volgende bedragen: Plaats
Plan
Prijs per m² excl. btw
Denekamp Denekamp Tilligte Deurningen
Bögelscamp Denekamp Oost Tilligte Noord Deurningen Noord
€ 310,€ 300,€ 250,€ 350,-
Saasveld Rossum
Koninksweg Rossum Noord
€ 275,€ 275,-
Bedrijventerrein De gemeente Dinkelland hanteert voor 2025 de volgende bedragen: Plaats
Plan
Ootmarsum
De Mors IV (bedrijventerrein) (alle kavels onder optie of verkocht)
Prijs per m² excl. btw € 100,-
Groen- en reststroken In 2025 gelden in de gemeente Dinkelland de volgende uitgifteprijzen voor groen- en reststroken: Locatie Aan de voorzijde van de woningen Aan de zijkanten en achterkant van de woningen
4.5.
Prijs per m², excl. overdrachtsbelasting € 65,€ 120,-
Gemeente Losser
De gemeente Losser hanteert voor 2025 de volgende bedragen. Woningbouw De gemeente Losser hanteert voor 2025 geen verschillende kaveluitgifteprijzen per type woning. De genoemde prijzen zijn mondeling doorgegeven door mevrouw K. Zissler-Damhuis. Losser: Plan De Geurmeij Overdinkel
Oppervlakte (m2) Tot en met 450
Prijs per m² excl. btw € 266,-
Bedrijventerrein Binnen de gemeente Losser wordt momenteel, in 2025, geen bedrijventerrein uitgegeven. Volgens verklaring van de gemeente is het niet aannemelijk dat er de komende tijd grond voor bedrijventerreinen worden uitgegeven.
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
12
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. Groen- en reststroken Binnen de gemeente Losser worden er thans, in beginsel, geen groen- en reststroken uitgegeven. In specifieke gevallen wordt er boven de 25 m² getaxeerd. Locatie Aan de voorzijde, zijkanten en achterkant van de woningen (uniform)
4.6.
Prijs per m², excl. overdrachtsbelasting € 85,-
Gemeente Twenterand
Voor het jaar 2025 zijn dezelfde prijzen aangehouden als in 2024. Voor 2026 zal Twenterand de grondprijzen actualiseren. De gemeente schrijft: “We zijn momenteel bezig met het actualiseren van onze grondprijzenbrief. Zodra er meer duidelijkheid is over de nieuwe prijzen, zullen we dit delen”. De gemeente Twenterand heeft sinds 2023 een Nota Grondbeleid met daarin ook een Grondprijzenbrief (zie: Nota Grondbeleid 2023 – 2027; officiele-overheidspublicaties.nl). De gemeente Twenterand hanteert voor 2025 de volgende bedragen. Woningbouw Plan Kavel vrije Sector Mozaïek Vriezenveen
Prijs per m² excl. btw € 270,- tot € 320,€ 290,- tot € 310,-
Bedrijventerrein Locatie/grootte Oosterweilanden Kavel Almeloseweg-Oost Kavel Garstelanden Bedrijventerreinen < 3 ha. Bedrijventerreinen > 3 ha.
Prijs per m² excl. btw € 110,- tot € 130,€ 85,- tot € 115,€ 80,- tot € 100,€ 80,- tot € 100,€ 90,- tot € 130,-
Groen- en reststroken De Beleidsnota Uitgifte Openbaar Groen 2024 is vastgesteld. Hierin is opgenomen dat een stuk snippergroen een klein perceel is tot de grootte van 150 m2. De mogelijkheden om een dergelijk stuk van de gemeente over te nemen als particulier staan beschreven in deze Beleidsnota, waarin wordt uitgegaan van een grondprijs van € 80,- per m2.
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
13
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V.
4.7.
Gemeente Wierden
Woningbouw De gemeente heeft de Nota Grondprijzen 2025 vastgesteld. Verder schrijft de gemeente: Op dit moment hebben we geen bouwkavels meer beschikbaar. De minimale uitgifteprijs voor woningbouw is conform de nota €266,-/m2. In Zenderink worden momenteel door ontwikkelaars prijzen van ca. € 500,-/m2 incl. btw gerealiseerd (€413,-/m2 exclusief btw). Hieronder staan de in 2024 gerealiseerde prijzen per m2 exclusief btw van grondgebonden vrije sectorwoningbouwkavels. Enter Berghorst II
€ 331,- tot € 365,-
Wierden Zuidbroek Deelgebied 3
€ 332,- tot € 358,-
Bedrijventerrein Voor gemeentelijke grondposities die aangeboden kunnen worden voor commerciële voorzieningen, zoals bedrijven, winkels, kantoren, horeca en dergelijke, wordt uitgegaan van een marktconforme prijs, bepaald op basis van de vergelijkende methode of een (recent) getaxeerde waarde. Hieronder vallen ook maatschappelijk voorzieningen met winstoogmerk. Er zijn thans geen kavels beschikbaar. Groen- en reststroken In 2025 gelden in de gemeente Wierden de volgende uitgifteprijzen voor groen- en reststroken: Locatie Openbaar (snipper)groen: de prijs voor openbaar groen vanuit de “nota uitgiftebeleid openbaar groen”
Prijs per m², excl. overdrachtsbelasting € 75,- tot 100 m2 + € 57,50/m2 voor het meerdere
De gemeente verkoopt bijna geen snippergroen. Het groenbeleid wordt thans herzien.
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
14
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V.
5.
Verhoudingen tussen gemeente Tubbergen en omliggende gemeenten
In dit hoofdstuk worden de verhoudingen van de geldende uitgifteprijzen in omliggende en vergelijkbare gemeenten, zoals Hardenberg, Twenterand, Almelo, Hengelo, Dinkelland, Losser en Wierden weergegeven.
5.1.
Vergelijking kaveluitgifteprijzen woningbouw
Niet alle gemeenten maken onderscheid tussen verschillende woningcategorieën. Tussen de gemeenten die dat wel doen, zijn er verschillen in indeling voor de te onderscheiden woningcategorieën en de kavelgroottes. Uitgangspunt voor vergelijking van de verhoudingen is het bouwen van een vrijstaand woonhuis op een kavel van ± 500 m² in de ‘grote kernen’ van de gemeente.
Gemiddelde kaveluitgifteprijs woningbouw per m² 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50
0 Almelo
Dinkelland
Losser
Twenterand
Wierden
Tubbergen
Hengelo
Gemiddeld
De bovenstaande grafiek geeft de gemiddelde kaveluitgifteprijzen voor woningbouw per m2 voor Tubbergen en omliggende gemeenten weer. Bij de vergelijking hebben wij de gemeente Hardenberg buiten beschouwing gelaten (zie paragraaf 4.2). De gemiddelde prijs per m² in de grote kernen van gemeente Tubbergen ligt iets hoger dan in Almelo, maar blijft lager dan de prijzen in Wierden en Hengelo. Deze laatstgenoemde gemeenten hanteren over het algemeen hogere kaveluitgifteprijzen. In Almelo valt op dat in Noord-Oost, een gewilde villawijk, de uitgifteprijs hoger ligt dan in de rest van de stad.
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
15
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V.
Gemeente
Hardenberg
Almelo
Dinkelland
Losser
Twenterand
Wierden
Tubbergen
Plek op de ranglijst (totaal 342 gemeentes)
255
316
122
187
241
105
95
Gemiddelde WOZwaarde 2024
€ 329.000,-
€284.000,-
€ 411.000,-
€369.000,-
€339.000,-
€417.000,-
€ 425.000,-
Hierboven is er een tabel opgenomen waarin de gemiddelde WOZ-waarde per gemeente naar voren komt. Het valt op dat de gemeente Tubbergen de hoogste WOZ-waarde heeft in vergelijking met de omliggende gemeentes. Dit is een indicatie dat de kaveluitgifteprijzen thans aan de lage kant zijn. Bron: Ranglijst van de hoogste en laagste gemiddelde woningwaarde van de gemeenten in Nederland | AlleCijfers.nl, meest recent bijgewerkt op maandag 22 september 2025.
5.2.
Vergelijking kaveluitgifteprijzen bedrijventerrein
Het merendeel van de gemeenten maakt onderscheid tussen bedrijventerreinen op verschillende locaties binnen de gemeente. Daarnaast maken enkele gemeenten ook onderscheid in kavelprijzen op basis van wel of geen zichtlocatie en bebouwingspercentages. Uitgangspunt van de vergelijking is de kaveluitgifteprijs van vergelijkbare locaties.
Gemiddelde kaveluitgifteprijs bedrijventerrein per per m² 300
250
200
150
100
50
0 Almelo
Dinkelland
Losser
Twenterand
Wierden
Tubbergen
Hengelo
Gemiddeld
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
16
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. Voorgaande grafiek geeft de gemiddelde kaveluitgifteprijzen voor bedrijventerrein per m2 voor Tubbergen en omliggende gemeenten aan. De grondprijs van bedrijventerrein in gemeente Tubbergen is het afgelopen jaar iets gestegen en ligt nu ten opzichte van het gemiddelde op een goed vergelijkbaar niveau. De gemeenten Losser, Wierden en Almelo zijn niet meegenomen in de vergelijking van de gemiddelde kaveluitgifteprijzen. De gemeenten Losser en Wierden hebben op dit moment geen kaveluitgifte voor bedrijventerrein en de gemeente Almelo heeft aangegeven nauwelijks nog over uitgeefbaar bedrijventerrein te beschikken. Op Funda staat op Bedrijvenpark Twente Noord slechts 1 bedrijfskavel te koop voor €165,-/m2 exclusief btw. Bij nieuwe projecten zullen de prijzen opnieuw worden vastgesteld, met naar verwachting substantieel hogere prijzen. Op het XL Businesspark in Almelo is een tweede XL-bedrijvenpark in ontwikkeling. De prijzen in Almelo worden vastgesteld op basis van de residuele methode via een taxatie.
5.3.
Vergelijking uitgifteprijzen groen- en reststroken
Tussen de omliggende gemeenten bestaan verschillen in het vaststellen van de uitgifteprijs. Zo hanteren bepaalde gemeenten een uniforme prijs voor groen- en reststroken en bepalen andere gemeenten de prijs op basis van ligging en/of bebouwingsmogelijkheden. Uitgangspunt van de vergelijking is de uitgifteprijs van de gemeenten op basis van de ligging van de groen- en reststroken aan de zijkant of achterkant van de woning en tot een maximale grootte van 100 m².
Gemiddelde uitgifteprijs groen- en reststroken per m² 100 90 80 70 60 50
40 30 20 10 0 Almelo
Dinkelland
Losser
Twenterand
Wierden
Tubbergen
Gemiddeld
In de bovenstaande grafiek is zichtbaar dat de uitgifteprijs in de gemeente Tubbergen is gestegen en inmiddels boven het niveau van Almelo ligt, waar de gemiddelde uitgifteprijs beduidend lager is. De uitgifteprijs in de gemeente Tubbergen is gelijk aan die van Dinkelland. De gemeente Losser en ________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
17
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. Twenterand liggen hier net iets onder. Het is belangrijk op te merken dat omliggende gemeenten uiteenlopende tarieven en voorwaarden hanteren voor de prijs per m². Hierdoor is een directe vergelijking binnen één grafiek slechts in beperkte mate representatief.
6.
Wijzigingen opdrachtformulering
Geef (op basis van een eerder aangenomen amendement) één uniforme vrije-sectorkaveluitgifteprijs voor de grote kernen, de middelgrote kernen en voor de kleine kernen. Het gaat hierbij om de vrije sector kaveluitgifteprijzen voor woningbouw en bedrijventerreinlocaties voor het kalenderjaar 2026.
7.
Motivering Mariaparochie-Harbrinkhoek bij grote kernen
In de opdracht wordt een uitgebreide motivering gevraagd voor het plaatsen van MariaparochieHarbrinkhoek bij de grote kernen in plaats van bij de middelgrote of kleine kernen. De motivering is het volgende. Mariaparochie-Harbrinkhoek heeft ongeveer 1.900 inwoners en staat wat betreft het aantal inwoners op de vierde plaats, na Tubbergen, Geesteren en Albergen. Mariaparochie-Harbrinkhoek heeft een gunstige ligging ten opzichte van diverse voorzieningen. Zo is Mariaparochie-Harbrinkhoek op ongeveer 5 autominuten van het winkelcentrum Eskerplein en Schelfhorst in Almelo gelegen. Dit winkelcentrum fungeert als grote trekker voor inwoners van Mariaparochie-Harbrinkhoek en ook voor de overige dorpen van de gemeente Tubbergen. Tevens zijn de uitvalswegen A35 en N36 in de nabije omgeving gelegen en zijn de diverse middelbare scholen van Almelo goed bereikbaar. Ook speelt mee dat de kaveluitgifteprijs van het naastgelegen Almelo Noord-Oost sedert 1-1-2023 voor de eerste 900 m2 is vastgesteld op €320,- per m2. Bovenstaande geldt als motivering om voor Mariaparochie-Harbrinkhoek dezelfde kaveluitgifteprijs te adviseren als voor de grote kernen van Tubbergen.
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
18
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V.
8.
Kostenvergelijking nieuwbouw versus aankoop bestaande woning
In de opdracht wordt gevraagd om een financiële vergelijking te maken tussen het bouwen van een vrijstaande woning op een gemeentelijke bouwkavel en het kopen van een soortgelijke, bestaande, vrijstaande woning. Om de financiële vergelijking te kunnen maken is er een inventarisatie gemaakt van de in het afgelopen kalenderjaar verkochte woningen. Om een zo goed mogelijke vergelijking te maken zijn de verkochte woningen met een perceel groter dan 1.000 m² niet meegenomen in de berekeningen. Dit zijn over het algemeen woningen in het buitengebied, waarvan de percelen veel groter zijn dan gemiddeld en die hierdoor een vertekend beeld geven in de vergelijking. Vervolgens zijn de verkochte woningen op basis van een aantal - zo objectief mogelijke - criteria vergeleken met een gemiddelde nieuwbouwwoning met een luxe afwerkingsniveau, vergelijkbaar met het gangbare afwerkingsniveau in de gemeente Tubbergen. Voor de bepaling van de bouwkosten is gebruik gemaakt van de uitgave “Vastgoed Taxatiewijzer van Koëter” en derhalve niet van de mogelijkheid tot bouwen in eigen beheer.
Resultaat inventarisatie bestaande vrijstaande woningbouw:
Locatie
Aantal verkocht
Gemiddelde transactieprijs
Gemiddeld bouwjaar
Gemiddelde inhoud
Gemiddeld perceeloppervlak
De grote kernen:
33
€ 598.228,-
1980
656 m³
520 m²
De middelgrote kernen:
8
€ 528.628,-
1990
630 m³
529 m²
De kleine kernen:
0
0
0
0
0 m²
Na inventarisatie moet worden opgemerkt – zoals blijkt uit de tabel - dat er in het afgelopen jaar geen verkopen van vrijstaande woningen zijn geweest in de kleine kernen Manderveen en Langeveen. Derhalve worden deze kleine kernen niet verder meegenomen in de vergelijking.
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
19
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. Uitgangspunten berekening vergelijking: Parameter
“grote kernen”
‘’middelgrote kernen’’ € 725,- per m³ excl. 21% btw
Bouwkosten vrijstaande woning
€ 725,- per m³ excl. 21% btw
Huidige grondprijs nieuwbouwkavel vrijstaand
€ 295,- per m² excl. 21% btw
€ 260,- per m² excl. 21% btw
Gemiddeld perceeloppervlak
520 m²
529 m²
Gemiddelde woninginhoud
656 m³
630 m³
Gemiddelde transactieprijs bestaande bouw
€ 598.228,-
€ 528.628,-
Kosten koper bij bestaande bouw
2,5%
2,5%
Bouwjaar
1980
1990
Gemiddelde moderniseringskosten (verbouwingen)
€ 100.000,-
€ 100.000,-
Gemiddelde revitaliseringskosten (verduurzaming)
€ 70.000,-
€ 70.000,-
Grote kernen Investering bij nieuwbouw: Grond
520 m² x € 295,- excl. 21% btw € 153.400,- excl. btw
Woning 656 m³ x € 725,- excl. 21% btw € 475.600,- excl. btw Totaal
€ 629.000,- excl. btw € 761.090,- incl. btw
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
20
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. Investering bij aankoop bestaande bouw: Gemiddelde transactieprijs
€ 598.228,- k.k.
Kosten koper (overdrachtsbelasting 2% + notaris 0,5%)
€ 14.956,-
Totale aankoopkosten
€ 613.184,- v.o.n.
Moderniseringskosten (verbouwing)
€ 100.000,-
Revitaliseringskosten (verduurzaming)
€
70.000,-
Totaal
€
783.184,-
Middelgrote kernen Investering bij nieuwbouw: Grond
529 m² x € 260,- excl. 21% btw
€ 137.540,- excl. btw
Woning 630 m³ x € 725,- excl. 21% btw
€ 456.750,- excl. btw
Totaal
€ 594.290,- excl. btw € 719.091,- incl. btw
Investering bij aankoop bestaande bouw: Transactiebedrag
€ 528.628,- k.k.
Kosten koper (overdrachtsbelasting 2% + notaris 0,5%)
€ 13.216,-
Totale aankoopkosten
€ 541.844,- v.o.n.
Moderniseringskosten (verbouwing)
€ 100.000,-
Revitaliseringskosten (verduurzaming)
€
70.000,-
Totaal
€
711.844,-
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
21
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V.
De vergelijkingen die zijn gemaakt voor de grote kernen en de middelgrote kernen geven hetzelfde beeld. Nieuwbouwen is goedkoper dan het aankopen van een bestaande woning inclusief modernisering en revitalisering. Voor nieuwbouwwoningen geldt wel dat je genoodzaakt bent om alle investeringen die de woning leefbaar maken direct te doen. Bij aankoop van een bestaande woning heb je als koper de vrijheid om in de toekomst nog diverse woningverbeteringen en/of investeringen uit te voeren. Ten opzicht van de berekening van vorig jaar is het verschil tussen nieuwbouwen en de aankoop van een bestaande woning - inclusief modernisering en revitalisering – toegenomen: de bestaande woning is méér in prijs gestegen dan nieuwbouw. Hoewel de prijzen van bouwmaterialen zich thans hebben gestabiliseerd, zijn de bouwkosten van nieuwbouwwoningen verder gestegen, mede door hogere kosten van arbeid. De kosten voor het revitaliseren en moderniseren van bestaande woningen zijn echter ook toegenomen, en wel in meerdere mate. Daarnaast zijn de verkoopprijzen van bestaande woningen gestegen, hetgeen de relatief goedkopere positie van nieuwbouw versterkt. Per saldo is het prijsverschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw verder vergroot, waarbij nieuwbouw ondanks de hogere kavel- en bouwkosten een financieel aantrekkelijk alternatief blijft.
Bovenop het verschil dat blijkt uit de vergelijking komt een direct voordeel voor nieuwbouw vanwege het kopen vrij op naam, terwijl bij bestaande woningen overdrachtsbelasting moet worden betaald, en op langere termijn dat nieuwbouw – vergeleken met bestaande bouw – het financiële voordeel heeft van beperkt onderhoud over geruime tijd en een hogere energie-efficiëntie. Kopers worden steeds kritischer in hun afweging tussen prijs en kwaliteit. Daarbij speelt het energieverbruik van een woning een belangrijkere rol. Waar bestaande woningen vaak minder goed geïsoleerd zijn en hogere energielasten kennen, biedt nieuwbouw juist het voordeel van moderne en energiezuinige installaties en een uitstekend isolatieniveau. De invoering van het verplichte energielabel in 2015 heeft deze bewustwording al vergroot, maar de sterk gestegen energieprijzen in 2022 en 2023 hebben de aandacht voor duurzaamheid en lage woonlasten verder versterkt. Veel kopers kiezen daarom bewust voor nieuwbouw: een toekomstbestendige, comfortabele en onderhoudsarme woning met lage energiekosten en een gunstige prijs-kwaliteitsverhouding. Het realiseren van een gasloze woning, inclusief optimale isolatie van de schil, brengt voor een bestaande woning extra kosten met zich mee van circa € 70.000,-.
Door de grote schaarste aan woningen en de lage rente van de afgelopen jaren was de betaalbaarheid van bestaande woningen flink toegenomen, hetgeen heeft geresulteerd in hoge prijzen en overbiedingen. Daarnaast neemt door de recente rentedaling en loonstijgingen van het afgelopen jaar de leencapaciteit toe. Jongeren hebben over het algemeen geen woning (met overwaarde) te verkopen. Tevens hebben zij te maken met een grote stijging van de maandelijkse energielasten voor met name de bestaande woningen; dit beperkt het bedrag dat zij maandelijks kunnen uitgeven aan rente en aflossing van een hypotheek. ________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
22
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. Vanaf 2024 wordt het energielabel van een woning meegenomen bij het bepalen van een maximale leenruimte: bij woningen met een beter energielabel mag meer worden geleend. Bijvoorbeeld: voor woningen met energielabel C of D kan een extra leenruimte van € 5.000,- gelden, terwijl voor A en B dat extra bedrag ongeveer € 10.000,- is. De leencapaciteit bij energiezuinige nieuwbouw is volgens de regels in 2025 nog groter. Bij een hogere energieprestatie mag extra geleend worden bovenop de standaard maximale hypotheek, omdat de maandlasten voor energie lager zijn. Bij nieuwbouw geldt het volgende: - A+ = € 10.000,- extra - A++ = € 10.000,- extra - A+++ = € 20.000,- extra - A++++ (nul-op-de-meter) = € 30.000,- extra Om een goede concurrentiepositie tussen bestaande bouw en nieuwbouw te behouden wordt een verhoging van de huidige kaveluitgifteprijs geadviseerd. Er is een grote behoefte aan nieuwbouwwoningen en nieuwbouwkavels. De vraag is op dit moment vele malen groter dan het aanbod. Tevens willen de kopers graag bouwen op een kavel die door de gemeente wordt uitgegeven. Dan kunnen zij zelf een keuze maken uit de partijen waarmee zij zaken willen doen of kunnen zij zelf bouwen.
Bij projectbouw zijn zij “overgeleverd” aan de ontwikkelaar en de keuzes die deze maakt en de prijzen die deze hiervoor rekent. Daarbij is het dan niet mogelijk om prijzen met derden te vergelijken en soms ook een andere keuze te maken.
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
23
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V.
9.
Toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt en voor kaveluitgifteprijzen
Het is niet mogelijk in de toekomst te kijken. Uiteraard is het wel mogelijk een toekomstverwachting te beschrijven, op basis van de recente ontwikkelingen. Hiervoor maken ondergetekenden gebruik van diverse, hierna genoemde bronnen.
9.1.
Recente ontwikkelingen
Algemeen De Eigen Huis Marktindicator geeft het consumentenvertrouwen weer in de vorm van een cijfer, waarbij 100 als neutraalwaarde geldt. Momenteel is het algemene consumentenvertrouwen in de woningmarkt licht negatief gestemd. De score komt uit op 96,5. Vooral de door de woonconsumenten ervaren en verwachte lichte stijging van de rente ligt aan de recente daling ten grondslag. Dit heeft een minimaal negatief effect gehad op het sentiment van de woonconsument.
Het WOX® Kwartaalbericht K2 2025 – Betaalbaarheid (bron: calcasa.nl) geeft het navolgende weer: In het tweede kwartaal werd gemiddeld 23,8% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten.
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
24
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uit gegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huis houdinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen.
Woningen De woningmarkt functioneert thans matig: er is te weinig aanbod voor de huidige vraag. Met name ook in de plattelandsgebieden. In het tweede kwartaal van 2025 blijven de prijzen van woningen stijgen en voor starters blijft het lastig. De prijsstijging vlakt af in de grote steden, maar van echte ontspanning op de woningmarkt is nog geen sprake. NVM geeft in haar voortschrijdende cijfers voor Twente over het tweede kwartaal van 2025 aan dat het aantal woningtransacties met 8% is toegenomen ten opzichte van een jaar eerder. De gemiddelde prijs ligt nu 13,3% hoger dan een jaar geleden en de gemiddelde verkooptijd is in het afgelopen jaar met 1 dag afgenomen naar 27 dagen. De gemiddelde transactieprijs voor alle woningen is in het tweede kwartaal van 2025 € 429.000,-. Het aantal te koop staande woningen is 19% hoger dan een jaar geleden. In het 2e kwartaal van 2025 is de verkoop van nieuwbouwwoningen licht gedaald, waarmee een einde lijkt te komen aan de eerdere groei. Ondanks dat de belangstelling voor nieuwbouw groot blijft, loopt het aanbod steeds minder goed in de pas met de vraag. Vooral het aandeel kleinere appartementen neemt sterk toe in het aanbod, wat invloed heeft op zowel de samenstelling van het aanbod als op de gemiddelde prijs per vierkante meter. Tegelijkertijd blijft de aanwas van nieuw aanbod stijgen, vooral door de bouw van dit soort appartementen.
Ontwikkelaars worden echter nog steeds geremd door knelpunten zoals stijgende bouwkosten en een tekort aan vergunningen. De verkoop van woonhuizen neemt af, ondanks de zeer goede en toenemende verkoopbaarheid. Dit komt doordat er minder woonhuizen worden aangeboden. Niet de vraag, maar het aanbod bepaalt ________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
25
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. dus hoeveel er verkocht wordt. Het extra aanbod dat er wél is – de kleine nieuwbouwappartementen – verkoopt minder snel. Dit heeft verschillende oorzaken. Starters, de belangrijkste doelgroep voor dit type woning, willen vaak niet 2 à 3 jaar wachten tot de bouw is afgerond, omdat hun persoonlijke situatie tegen die tijd ingrijpend veranderd kan zijn. Tegelijkertijd is er nu concurrentie van uitpondwoningen die direct beschikbaar zijn, wat ze aantrekkelijker maakt voor woningzoekers die snel willen verhuizen. Bovendien neemt de prijs-kwaliteitverhouding van de woningen af, doordat de oppervlaktes steeds kleiner worden. Ook andere doelgroepen, zoals senioren, tonen minder interesse in deze kleine nieuwbouwappartementen. Hierdoor blijft dit aanbod langer op de markt, wat de totale verkoopcijfers drukt. Volgens NVM is bouwen voor ouderen essentieel voor een toekomstbestendige woningmarkt. Veel ouderen blijven nu wonen in huizen die niet passen bij hun huidige of toekomstige levensfase, simpelweg omdat passende alternatieven ontbreken. Door levensloopbestendige woningen toe te voegen, komt de doorstroming op gang en ontstaan er kansen voor starters én doorstromers.
Dit sluit bovendien beter aan op de demografische realiteit: Nederland vergrijst, en alleenstaande ouderen zijn een sterk groeiende groep. Toch ligt de huidige politieke focus vooral op starters. Bron: https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie/nieuwbouw/. De krapte-indicator laat zien hoeveel keuze de consument heeft bij het zoeken naar een woning. Er wordt gekeken naar de verhouding tussen het aantal transacties in een bepaalde periode en het aantal woningen dat in dezelfde periode in aanbod staat. Hoe hoger de krapte-indicator, hoe meer woningen de consument heeft om uit te kiezen en hoe ruimer de markt. De krapte-indicator komt in Twente thans uit op 2,1. Dit is een verbetering ten opzichte van het 2e kwartaal van 2024, toen de indicator op 1,9 stond. In het 2e kwartaal van 2025 werd 67% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. In het 2e kwartaal van 2024 was dit nog 57%. Bron: www.nvm.nl, NVM regionale analyse Q2 COROP-regio Twente. Bedrijventerrein Diverse Twentse gemeenten hebben zich geschaard achter de afspraken over de Twentse bedrijventerreinen voor de periode 2023-2026. Door regionale programmering van bedrijventerreinen bewaken de gemeenten in de regio’s West-Overijssel en Twente doorlopend de balans tussen vraag en aanbod van bedrijventerreinen en hanteren ze kwaliteitsambities in de ontwikkel- en uitgiftefase.
Zo behouden bedrijventerreinen voor lange periode hun waarde, kunnen gemeenten inspelen op de actuele vraag van ondernemers naar bedrijfskavels en gaan gemeenten zuinig en zorgvuldig om met de schaarse ruimte. De uitkomsten van de diverse gemeenten worden ter besluitvorming voorgelegd aan alle 14 Twentse gemeenten en de provincie Overijssel. Nadat de besluiten door alle 14 gemeenten en de provincie zijn ondertekend staan de afspraken definitief vast. De laatste stap is afhankelijk van de snelheid van besluitvorming van de provincie en van alle 14 gemeenten individueel. Landelijk vinden op dit moment ook gesprekken plaats tussen de provincies en het Rijk over het beperken van de ruimtelijke impact van grootschalige bedrijvigheid en het bijzonder die van de grootschalige distributiecentra. Bron: https://www.1twente.nl/artikel/3025704/afsprakenbedrijventerreinen-twente. ________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
26
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. Er is in Twente in zeer beperkte mate uitgeefbaar bedrijventerrein beschikbaar.
9.2.
Toekomstverwachting
De huizenprijzen zijn in Twente het afgelopen jaar fors gestegen en het vertrouwen in de woningmarkt neemt licht af. Het is waarschijnlijk dat de huizenprijzen in 2026 blijven stijgen. Van grote invloed blijft de rentestand. Voor de gemeente Tubbergen voorzien ondergetekenden nog steeds een grote behoefte aan betaalbare nieuwbouwkavels tot 250 m2 voor starters. In het Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank van 10 september 2025 (bron: www.rabobank.nl) staat: • • • •
• •
Door de verkoopgolf van huurwoningen is er tijdelijk meer aanbod in de markt voor bestaande koopwoningen, waardoor er meer transacties zijn en huizenprijzen minder hard stijgen. De vraag naar koopwoningen is echter nog steeds zeer hoog, waardoor de prijzen van koopwoningen nog altijd harder stijgen dan de lonen. We verwachten dat bestaande koopwoningen dit jaar 8,6% duurder worden en volgend jaar 5,5%. Naar verwachting trekt de prijsgroei in de loop van volgend jaar weer wat aan, doordat de verkoopgolf van huurwoningen afneemt en er op korte termijn iets minder woningen worden gebouwd. Het aantal transacties piekt dit jaar op 238.000, maar zal na dit jaar terugvallen. Voor 2026 voorzien we 233.000 transacties. Huizenkopers uit de grote steden kiezen weer vaker voor een koopwoning in de eigen stad, doordat juist in de grote steden meer aanbod is dat doorgaans ook iets beter betaalbaar is.
Rabobank verwacht dat de huizenprijzen in Twente in 2026 5% tot 6% in prijs toenemen. Zie onderstaande afbeelding.
Uitsnede; bron: RaboResearch 2025, in Kwartaalbericht woningmarkt Rabobank 10-9-2025 De hypotheekrenteaftrek is al decennia een vast onderdeel van de Nederlandse belastingwet. Voor veel huiseigenaren levert het honderden euro’s belastingvoordeel per maand op. De hypotheekrenteaftrek is een van de heetste hangijzers in de verkiezingsstrijd van 2025. Sommige ________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
27
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. partijen willen er koste wat kost vanaf blijven, andere zien juist afbouw of afschaffing als een noodzakelijke stap voor een eerlijker woningmarkt. Voor huiseigenaren kan dit honderden euro’s verschil maken in maandlasten. Starters worden het hardst geraakt door afbouw, omdat zij nog weinig hebben afgelost. Huurders profiteren indirect, als de opbrengsten worden gebruikt voor belastingverlaging of woningbouw. Nagenoemde banken verwachten de volgende prijsontwikkelingen voor woningen in Nederland: ING: RABO: ABN AMRO:
2025: + 5,5% 2025: + 8,6% 2025: + 8%
2026: + 5,5% 2026: + 3%.
Vanaf 1 januari 2026 wordt het algemene tarief voor de verkrijging van woningen verlaagd van 10,4% naar 8%. Dit is om de huizenmarkt te helpen en het investeren in huurwoningen aantrekkelijker te maken. Het nieuwe tarief van 8% is van toepassing op de verkrijging van een woning waarbij het verlaagde 2%-tarief of een vrijstelling niet van toepassing is.
Vooruitzichten Hoewel er veel ambitieuze nieuwbouwplannen in de pijplijn zitten, zijn de vooruitzichten op kortere termijn gematigd positief. Als gevolg van hoge bouwkosten en stikstofproblemen zal op korte termijn beperkt nieuw aanbod op de markt komen en daarmee zullen de aantallen transacties blijven tegenvallen. De nieuwbouwmarkt zal nog wel even krap blijven, met naar verwachting een toenemende dynamiek.
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
28
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V.
10.
Conclusies
Bij het waarderen van de kavelprijzen en bij het opmaken van het rapport is rekening gehouden met de omstandigheden welke op de waarde van invloed kunnen zijn, met de ingewonnen en verkregen informatie en met de in het rapport genoemde overwegingen. Ondanks het doelgroepenbeleid voor starters is het in delen van Tubbergen voor starters moeilijk om een betaalbare woning te vinden. Een stijging van de kavelprijzen in zowel de grote, de middelgrote kernen als de kleine kernen is verantwoord, gelet op de vraag en het aanbod van bouwkavels. Woningbouw Ondergetekenden adviseren voor woningbouwkavels tot en met 700 m2 in 2026 de volgende kaveluitgifteprijzen te hanteren: Plaats Grote kernen (Albergen, Geesteren, Mariaparochie/Harbrinkhoek, Tubbergen Middelgrote kernen (Vasse, Reutum en Fleringen) Kleine kernen (Langeveen, Mander, Manderveen
Prijs per m² excl. btw € 320,€ 285,€ 270,-
Voor woningbouwkavels boven de 700 m2 adviseren ondergetekenden een korting van 50% op de grondprijs te blijven hanteren voor het meerdere boven 700 m2. Dit komt neer op een grondprijs van € 160,- per m2 voor het meerdere boven 700 m2 voor de grote, respectievelijk € 142,50 per m2 voor de middelgrote en € 135,- per m2 voor de kleine kernen. Bedrijventerrein In de opdrachtbrief wordt gevraagd om kaveluitgifteprijzen voor bedrijventerreinen in grote, middelgrote en kleine kernen in de gemeente Tubbergen. Thans is er nog steeds sprake van krapte op de markt. Er is een grote vraag en weinig aanbod van bedrijventerreinen in de gemeente Tubbergen. Recente referenties inzake private overdachten van gronden zonder opstallen liggen op een stuk hoger prijsniveau dan de vastgestelde kaveluitgifteprijs voor bedrijventerreinen in de gemeente Tubbergen. Ondergetekenden adviseren de kaveluitgifteprijzen voor bedrijventerreinen in de gemeente Tubbergen als volgt te hanteren: Plaats Kleine kernen (Langeveen, Mander, Manderveen, Middelgrote kernen (Vasse, Reutum en Fleringen) Grote kernen (Albergen, Geesteren, Mariaparochie/Harbrinkhoek, Tubbergen)
Prijs per m² excl. btw € 115,€ 135,€ 150,-
________________________________________________________________________ Actualisatie grondprijzen gemeente Tubbergen Tubbergen, 29 oktober 2025
29
Groond Rentmeesters B.V. HOME makelaars B.V. Weusthuis Wonen B.V. DETERINK Financieel Advies B.V. Groen- en reststroken Ondergetekenden adviseren de uitgifteprijzen voor groen- en reststroken aan te passen. Het toevoegen van groen- en reststroken kan de waarde van de woning aanzienlijk verhogen. Door toevoeging van de strook dienen er door de koper kosten te worden gemaakt in de vorm van aanpassing van de tuin en de erfafscheiding. Vaak gaat het over kleine stukjes en dus ook niet over grote bedragen. Het lijkt eenvoudig, maar vaak is het dat niet. Iedere situatie is namelijk anders. Grond aan de voorzijde van de woning wordt vaak als minder waardevol gezien dan grond aan de achterzijde van de woning. Meer voortuin zorgt meestal in mindere mate voor meer woongenot dan meer achtertuin. Tevens is van belang hoe ver de te taxeren grond van de woning af ligt: bij een voortuin is grond binnen de eerste 3 meter-zone vanaf de voorgevel meer waard dan grond daar buiten. Die eerste 3 meter zorgen voor meer privacy. Alles wat daarboven komt, doet dit steeds minder. Aan de achterzijde van de woning heeft de grond meestal meer waarde. Ook hier geldt: de meters die dicht bij de woning liggen, zorgen voor het meeste woongenot. Ook bij de achtertuin geldt daarom, tot op zekere hoogte: hoe groter de achtertuin, hoe minder de extra grond waard is.
Deze waarde wordt vaak berekend aan de hand van een gestaffelde waarde van de grond: de eerste 500 m² van een perceel heeft de hoogste waarde, de volgende 50 m² is bijvoorbeeld 50% van de eerste staffel waard, et cetera. Objecten die veelvuldig op de markt komen, zoals woningen, ontlenen hun waarde aan de markt, de vraag en het aanbod. Bij reststroken is er vaak sprake van slechts één en soms twee potentiële kopers. Hoe meer potentiële kopers, hoe hoger de waarde. Reststroken grenzen vaak aan slechts één perceel en dat maakt dat de grond vaak voor maar één koper interessant is. In dat geval is er in principe geen sprake meer van een markt. Dit is van invloed op de waarde van de grond. Ondergetekenden zijn van opvatting dat de prijs van groen- en reststroken aan de zijkant/zijgevel en achterzijde/achtergevel op ongeveer de helft dient te liggen van de uitgifteprijzen voor vrije kavels. De prijzen voor groen- en reststroken aan de voorzijde/voorgevel waarderen zij op circa 1/3 van de uitgifteprijzen voor vrije kavels. Plaats Groen- en reststroken aan de voorzijde/voorgevel Groen- en reststroken aan de zijkant/zijgevel en achterzijde/achtergevel