Bijlage Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum.pdf

Bestemmingsplan

Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen En 303, Reutum

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.0183.BUIBPOOTMARSUMW303VG01

Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

Inhoudsopgave Toelichting Toelichting

9

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 De bij het plan behorende stukken 1.4 Huidig planologisch regime 1.5 Leeswijzer

11 11 11 12 13 15

Hoofdstuk 2 Huidige situatie 2.1 Algemeen 2.2 Landschappelijke aspecten 2.3 Situatie plangebied

17 17 17 17

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Gewenste ontwikkeling 3.2 Verkeer en parkeren

19 19 22

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk beleid

25 25 27 34

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Geluid 5.2 Bodemkwaliteit 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Externe veiligheid 5.5 Milieuzonering 5.6 Geur 5.7 Ecologie 5.8 Archeologie & cultuurhistorie 5.9 Besluit milieueffectrapportage

41 41 41 42 43 44 46 47 48 49

Hoofdstuk 6 Wateraspecten 6.1 Vigerend beleid 6.2 Waterparagraaf

51 51 51

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten en planverantwoording 7.1 Inleiding 7.2 Opzet van de regels 7.3 Verantwoording van de regels

53 53 53 54

Hoofdstuk 8

57

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 9 Vooroverleg 9.1 Vooroverleg 9.2 Inspraak 9.3 Zienswijzen

2

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

59 59 59 59

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum

3

Inhoudsopgave Bijlagen toelichting Bijlagen toelichting

61

Bijlage 1

Ruimtelijk Kwaliteitsplan

62

Bijlage 2

Berekening parkeren

85

Bijlage 3

Verkennend bodemonderzoek

90

Bijlage 4

Stikstofberekening

135

Bijlage 5

Vormvrije m.e.r.

158

4

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum

5

Inhoudsopgave Regels Regels

175

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

177 177 184

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Bestemmingsregels Agrarisch - 1 Bos - Natuur Horeca Verkeer Waarde - Archeologie 4

185 185 188 190 194 195

Hoofdstuk 3 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14

Algemene Regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

197 197 198 199 200 201 202 203

Hoofdstuk 4 Artikel 15 Artikel 16

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

205 205 206

6

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum

7

Inhoudsopgave Bijlagen bij regels Bijlagen bij regels

207

Bijlage 1

Ruimtelijk kwaliteitsplan Ootmarsumseweg 303

208

Bijlage 2

Ruimtelijk kwaliteitsplan Ootmarsumseweg 187

210

8

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

Toelichting

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum

9

10

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Aan de Ootmarsumseweg 303 te Reutum ligt de speeltuin Morskieft. Ter plaatse is een binnen- en buitenspeeltuin gevestigd, met bijbehorend restaurant en café. Door de combinatie van binnen- en buitenspeeltuin kan de speeltuin jaarrond gebruikt worden. Om met name het aanbod in de wintermaanden te vergroten is initiatiefnemer voornemens de binnenspeeltuin uit te breiden. Tevens bestaat de wens om een opslaggebouw te bouwen. Tot slot ligt een deel van het parkeerterrein buiten de bestemming 'Horeca'. De ontwikkeling is op meerdere punten strijdig met het geldende bestemmingsplan 'Tubbergen, Buitengebied 2016'. Allereerst ligt de beoogde uitbreiding van de speelhal deels op gronden waar geen bebouwing is toegestaan. Bovendien wordt met de uitbreiding binnen het gebied waar bebouwing wel is toegestaan de maximum oppervlakte aan bebouwd oppervlakte overschreden. Het is daarom wenselijk om de maximum toegestane oppervlakte aan bebouwing te vergroten van 3.965 m2 naar 4.684 m2 en tevens de locatie waar bebouwing is toegestaan te vergroten. Daarnaast dient het parkeerterrein planologisch te worden ingepast en dient tot slot de landschappelijke inpassing te worden geborgd. De gemeente Tubbergen heeft aangegeven onder voorwaarden mee te willen werken aan de ontwikkeling. Op de ontwikkeling is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) van toepassing.

Het gaat namelijk om de uitbreiding van een stedelijke functie in het buitengebied. Hiertoe dient door initiatiefnemer ter compensatie geïnvesteerd te worden in maatregelen ten aanzien van KGO. De locatie waar deze investeringen gaat plaatsvinden, is gevonden aan de Ootmarsumseweg 187 in Albergen. Ter plaatse is initiatiefnemer voornemens een houtwal aan te leggen. Samengevat bestaat de ontwikkeling hiermee uit het volgende: het uitbreiden van de speelhal en de bouw van een gebouw voor opslag; het planologisch inpassen van het parkeerterrein; het landschappelijk inpassen van het geheel; het aanleggen van een houtwal aan de Ootmarsumseweg 187 in Albergen, in het kader van de KGO; Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een passend juridisch-planologisch kader om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. Daarbij wordt aangetoond dat het gewenste plan vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is en in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening

1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Tubbergen en bestaat uit een tweetal locaties. In de afbeeldingen 1.1 en 1.2 is de ligging van deze locaties indicatief weergegeven ten opzichte van de directe omgeving en de dichtstbijzijnde kernen.

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum

11

Afbeelding 1.1

Ligging locaties plangebied in de ruimere omgeving (Bron: PDOK)

Afbeelding 1.2

Ligging locaties plangebied ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)

1.3 De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan "Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum" bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (NL.IMRO.0183.BUIBPOOTMARSUMW303-VG01) en een renvooi; regels. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

12

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

1.4 Huidig planologisch regime 1.4.1

Algemeen

Ter plaatse van beide locaties gelden de bestemmingsplannen "Tubbergen Buitengebied 2016" (vastgesteld op 23 mei 2016) en het bestemmingsplan "Tubbergen Buitengebied 2016 Veegplan" (vastgesteld op 15 december 2020). In dit geval is met name het bestemmingsplan "Tubbergen Buitengebied 2016" relevant. 1.4.1.1 Ootmarsumseweg 187, Albergen Ter plaatse van deze locatie geldt de bestemming 'Agrarisch - 1'. Tevens geldt voor de gehele locatie de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. Tot slot geldt de vrijwaringszone 'radarverstoringsgebied'. In afbeelding 1.3 is een uitsnede van de verbeelding weergegeven.

Afbeelding 1.3

Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied 2016' (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Gronden met de bestemming 'Agrarisch - 1' zijn met name bestemd voor het agrarische gebruik. In dit geval is er geen bouwvlak aanwezig, waardoor gebouwen niet zijn toegestaan. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' is opgenomen ter bescherming van de te verwachten archeologische waarden. De voor 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied' aangeduide gronden zijn mede bestemd voor het vrijhouden van een goed radarbeeld van het luchtruim. 1.4.1.2 Ootmarsumseweg 303, Reutum Ter plaatse van deze locatie geldt grotendeels de bestemming 'Horeca'. Voor deze gehele bestemming is de aanduiding 'maximum oppervlakte: 3965 m2' opgenomen. Voor een deel van de bestemming is de 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - gebouwen' opgenomen. Tevens gelden voor een (klein) deel de bestemmingen 'Agrarisch 1' en 'Verkeer'. Tot slot geldt voor de gehele locatie de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4', de gebiedsaanduiding 'radarverstoringsgebied' en voor een deel de gebiedsaanduiding 'reconstructietwetzone - extensiveringsgebied' In afbeelding 1.4 is een uitsnede van de verbeelding weergegeven. bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum

13

Afbeelding 1.4

Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied 2016' (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Gronden met de bestemming Horeca zijn met name bestemd voor bedrijfsgebouwen ten behoeve van horecabedrijven, waaronder wordt verstaan: een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie, een bar-dancing / nachtclub of een discotheek; De maximum oppervlakte aan gebouwen mag niet meer bedragen dan in de maatvoeringsaanduiding is aangegeven, met dien verstande dat ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - bebouwing' gebouwen niet zijn toegestaan. Gronden met een agrarische bestemming zijn met name bestemd voor het agrarische grondgebruik. Gebouwen zijn niet toegestaan. Gronden met de bestemming Verkeer zijn met name bestemd voor verharde (ontsluitings)wegen en paden, met daaraan ondergeschikt onder andere sloten, bermen en beplanting. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' is opgenomen ter bescherming van de te verwachten archeologische waarden. De voor 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied' aangeduide gronden zijn mede bestemd voor het vrijhouden van een goed radarbeeld van het luchtruim.

De voor 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied' aangeduide gronden zijn mede bestemd voor het toelaten van verschillende functies naast elkaar, waarbij het bevorderen van de ontwikkeling van landschaps- en natuurwaarden, de realisatie van milieudoelen, en - waar mogelijk - van recreatief gebruik bovengeschikt is aan andere belangen. 1.4.2

Strijdigheid

1.4.2.1 Ootmarsumseweg 187, Albergen Ter plaatse van deze locatie is het wenselijk om in het kader van de KGO middels landschapsmaatregelen te investeren in de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. De realisatie hiervan is niet strijdig met de bestemming, maar dient wel middels een voorwaardelijke verplichting juridisch geborgd te worden. Dit dient gekoppeld te worden aan een aanduiding op de verbeelding. Daarom is deze locatie meegenomen in het bestemmingsplan.

14

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

1.4.2.2 Ootmarsumseweg 303, Reutum Het initiatief is ter plaatse van deze locatie op meerdere plaatsen strijdig met het bestemmingsplan. Allereest is het niet mogelijk om de uitbreiding van de speelhal te realiseren, enerzijds omdat de maximum toegestane oppervlakte aan bebouwing daarmee wordt overschreden en anderzijds om dat een deel van de speelhal zich bevind op gronden waar het bouwen van gebouwen specifiek is uitgesloten. Het is daarom wenselijk om de maximum toegestane oppervlakte aan bebouwing te vergroten van 3.965 m2 naar 4.684 m2 en de aanduiding van het gebied waar bebouwing is toegestaan te vergroten; Een deel van het parkeerterrein ligt op gronden met een agrarische bestemming. Binnen deze bestemming is het niet toegestaan om te parkeren ten behoeve van de horecafunctie. Met dit initiatief dient de bestemming Horeca ter plaatse van het parkeerterrein te worden vergroot, zodat het parkeerterrein binnen deze bestemming valt. De parkeerplaatsen aan de voorzijde (straatzijde) worden anders gesitueerd. Omdat deze parkeerplaatsen behoren tot het plangebied en tevens landschappelijk worden ingepast, wordt dit meegenomen in het bestemmingsplan. Tevens dient de landschappelijke inpassing van het perceel te worden vastgelegd door aan deze gronden de bestemming 'Bos - Natuur' te geven.

Ook wordt een deel van het huidige horecabedrijf, dat niet feitelijk in gebruik is ten behoeve van het bedrijf, voorzien van een agrarische bestemming. Tot slot wordt opgemerkt dat de bouw van het gebouw voor opslag reeds planologisch mogelijk is.

1.5 Leeswijzer Na deze inleiding wordt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 bevat een omschrijving van de gewenste ontwikkeling. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, provincie Overijssel en de gemeente Tubbergen beschreven. In Hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsthema's de revue en Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten. In Hoofdstuk 7 en Hoofdstuk 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid. Tot slot gaat Hoofdstuk 9 in op het vooroverleg.

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum

15

16

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

Hoofdstuk 2

Huidige situatie

2.1 Algemeen Zoals reeds vermeld bestaat het plangebied uit een tweetal locaties in het buitengebied van de gemeente Tubbergen. Eén van deze locaties betreft een locatie waar uitsluitend een landschapsmaatregel wordt uitgevoerd in het kader van de KGO. In dit geval is het perceel in gebruik als grasland. Het is daarom niet nodig om uitgebreid op deze locatie in te gaan. Hierna wordt hoofdzakelijk ingegaan op de locatie van Morskieft, aan de Ootmarsumseweg 303 te Reutum.

2.2 Landschappelijke aspecten Het plangebied is gelegen in een gebied waar beekdalen en dekzandvlakten elkaar afwisselen. Er is sprake van een minimaal reliëf. Rondom is er nauwelijks sprake van zichtbare hoogteverschillen. Hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. De grotere aanwezige dekzandruggen werden in gebruik genomen als gezamenlijke essen en de kleinere zandkopjes werden gebruikt als de eenmansesjes. De lagere gronden werden juist in gebruik genomen als hooilanden. Het plangebied ligt in de heideontginning, op topografische kaarten onder meer te herkennen als de “Fleringer Heide”. Het gebied is rond de jaren ‘30 ontgonnen. In die jaren waren er meer technieken bekend voor het ontwateren van percelen en daarnaast kon men inmiddels gebruik maken van kunstmest. Daardoor kon men de aanvankelijk onbruikbare natte heidevelden agrarisch in gebruik nemen. Erven zijn relatief nieuw en liggen veelal kort aan de (hoofd) wegen en/of sporadisch verdeeld door het landschap op een hogere kop. Het is van oorsprong een open tot zeer open landschap. Direct na de ontginning zijn op enkele perceelsranden beplantingen aangebracht waarvan nu nog altijd enkele structuren zichtbaar zijn zoals aan de achterzijde van het plangebied.

De veelal robuuste elementen of lijnelementen bepalen voor een belangrijk deel het landschap dat daardoor nu een open tot half open landschap is geworden. De omgeving van het plangebied is met name in gebruik als agrarisch gebied, met verspreid liggende agrarische bedrijven en woningen.

2.3 Situatie plangebied Het plangebied zelf betreft het terrein van speeltuin Morskieft. Morskieft is sinds jaar en dag een begrip in de regio. Aanvankelijk begonnen met een café, restaurant en buitenspeeltuin, maar later ook met een binnenspeeltuin. Het bedrijf biedt een breed scala aan speelvoorzieningen. Naast een indoor en outdoor speelterrein zin er tevens een midgetgolfbaan (glow in the dark) en enkele escaperooms aanwezig. Op het terrein staan verschillende gebouwen, bestaande uit enkele speelhallen en een café/restaurantfunctie met bijbehorende (opslag)gebouwen en één inpandige bedrijfswoning. Rondom de gebouwen ligt een groot speelterrein waar verscheidene speeltoestellen staan. Aan de oostzijde van het perceel ligt een groen ingericht parkeerterrein met aangrenzend een dierenweide. Het noordelijk deel van het terrein is in gebruik als grasland. Door de combinatie van binnen en buiten kan er jaarrond gebruik worden gemaakt van de speelaccommodatie. In de volgende afbeeldingen zijn een luchtfoto en een vogelvluchtimpressie weergegeven.

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum

17

Afbeelding 2.1

Luchtfoto plangebied Morskieft (Bron: PDOK)

Afbeelding 2.2

Vogelvluchtimpressie plangebied Morskieft (Bron: Google)

18

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

3.1 Gewenste ontwikkeling 3.1.1

Algemeen

Zoals reeds omschreven is het wenselijk om op het speelterrein enkele ontwikkelingen uit te voeren. Om met name het aanbod in de wintermaanden te vergroten zijn de eigenaren voornemens om de binnenspeeltuin uit te breiden. Het gaat om een uitbreiding van een bestaande hal. De oppervlakte van de uitbreiding bedraagt 1.125 m2 aan bebouwing. De beoogde uitbreiding bevindt zich op een locatie waar dit nu niet mogelijk is, aangezien daar geen bebouwing is toegestaan. Daarnaast wordt met de uitbreiding de oppervlakte aan bebouwing (maximaal 3.965 m2) overschreden. De benodigde nieuwe oppervlakte bedraagt 4.684 m2. Daarnaast ligt het parkeerterrein op gronden met een agrarische bestemming. Aangezien de parkeerplaatsen bij het horecabedrijf horen, dienen deze te worden bestemd naar 'Horeca'. Tot slot dient de landschappelijke inpassing van het gehele terrein inclusief de locatie waar KGO-investeringen worden gedaan te worden geborgd. Hierbij krijgen de gronden die groen worden ingericht een passende bestemming 'Bos-Natuur'. Hierna wordt nader op het plan ingegaan. 3.1.2

Het plan

De uitbreiding van de hal sluit qua bouwstijl en uitstraling naadloos aan bij de bestaande speelhal. Ook de dakvorm en bouwvorm van de huidige speelhal past binnen de regels, hier wordt op aangesloten. Hiermee past het ook binnen de 'standaard' bouwregels van dit bestemmingsplan. Hierna is een impressie van het gewenste gebouw opgenomen.

Afbeelding 3.1 Impressie gewenste situatie (Bron: Bouwkundig buro Meinders) Daarnaast is met de groei in de afgelopen jaren ook het parkeerterrein steeds met kleinere delen uitgebreid. Inmiddels ligt een deel van dit terrein niet binnen de horecabestemming. Het is wenselijk dit planologisch in te passen. Tot slot is het wenselijk om een gebouw voor opslag te bouwen. Het gaat om een gebouw van 180 m2. Dit is reeds passend binnen de huidige planologische kaders. In de volgende afbeelding is een uitsnede van het beoogde plan weergegeven. Daarna wordt ingegaan op de landschappelijke inpassing van het geheel.

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum

19

20

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

Afbeelding 3.2 Impressie landschappelijk inpassingsplan Ootmarsumseweg 303 inclusief legenda (Bron: N+L Landschapsontwerpers) 3.1.3

Toelichting landschappelijke inpassing

Met uitzondering van de uitbreiding van het gebouw voor binnenspelen en opslag vindt er geen grootschalige ontwikkeling plaats. De impact in/op de omgeving is daarom relatief laag. Wel worden er een aantal wijzigingen doorgevoerd. Onder meer is de wens om de (hoofd)ingang te verplaatsen naar de achterzijde van het perceel. Met het verplaatsen worden ook de parkeerplaatsen opnieuw ingericht. Meer structuur om duidelijkheid te geven aan de bezoeker en om meer auto's te kunnen herbergen. Totaal worden er 172 parkeerplaatsen gerealiseerd. Er moet een duidelijke entree ontstaan waarmee dus ook de huidige entree moet worden afgeschaald. Ter plaatse wordt er daarom verharding verwijderd en wordt groen doorgezet (I/M). In combinatie worden er enkele (invalide) parkeerplaatsen aangelegd met grasbetonstenen voor bezoek van het café/ restaurant. Aan de voorzijde komen niet alle parkeerplaatsen te vervallen, maar het aantal zal minder worden en er worden grasbetonstenen gebruikt in plaats van elementverharding. Er komt een kiss & ride zone (Q) onder meer voor grote bussen. De parkeerplaatsen zijn daar ook niet langer haaks, maar er kan in de lengte worden geparkeerd. Het parkeren wordt ingepast met de aanplant van een gemengde haag. Gebleken is dat beukenhaag op het menu staat van de engerling en dus geen geschikte soort is.

De oostzijde van de accommodatie wordt beter landschappelijk ingepast. Er wordt een houtsingel langs en achter de parkeerplaatsen aangebracht (H) en de hoofdentree langs het parkeren wordt begeleid met de aanplant van nieuwe hagen (N). De bestaande houtsingel (G) wordt versterkt. Aan de westzijde van de accommodatie worden op informele wijze bomen aangeplant (J). De bomen moeten geen strak geheel vormen waarbij het moet lijken of zij daar enigszins op toevallige wijze groeien. Het is ook niet de bedoeling om het pand volledig in te passen. De plantafstand is wisselend en het soortgebruik is gemengd waardoor ook diversiteit in groeiwijze ontstaat. Maatregelen voor de ruimtelijke kwaliteit: Herstructureren bestaande parkeerplaatsen; Herstructureren voorzijde / verplaatsen hoofdingang; bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum

21

Inpassen bestaande parkeerplaatsen; Aanplant robuuste houtsingel; Aanplant bomen op informele wijze. 3.1.4

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

In het kader van de KGO regeling moet worden geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit. Op de locatie is daar wel sprake van (onder andere afwaarderen horeca naar bos/natuur en agrarisch, zie Bijlage 1), maar de diverse vormen van aanplant vallen onder het begrip basisinspanning. Deze inspanning is op voorhand reeds noodzakelijk om de uitbreiding ingepast te krijgen. Het kan derhalve geen onderdeel uitmaken van de aanvullende investering die geleverd moet worden. De initiatiefnemer is voornemens om een houtwal aan de Ootmarsumseweg 187 in Albergen aan te leggen. Deze kosten kunnen wel tot de KGO opgave worden gerekend. Ter versterking van de landschappelijke structuur wordt een houtwal aangelegd langs de grens van het kadastrale eigendom. Hoewel ter plaatse sprake is van een open landschap draagt de aanplant bij aan de inpassing van de aanwezige erven. Er worden in totaal 225 stuks beplanting aangeplant in een aarden wallichaam. De hoogte van het wallichaam is maximaal 1 meter. De hoogte van de aanplant bedraagt 80-100 (hoogte in centimeters). Langs de houtwal wordt een veekerend raster aangebracht. In afbeelding 3.3 is een impressie van de gewenste situering van deze houtwal weergegeven.

Afbeelding 3.3 Impressie landschappelijk inpassingsplan Ootmarsumseweg 187 inclusief legenda (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

3.2 Verkeer en parkeren 3.2.1

Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient rekening te worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat als gevolg van een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Tubbergen hanteert voor het bepalen van de parkeerbehoefte de 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018', echter wordt hierin voor het buitengebied verwezen naar de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)’ van het CROW. Op basis van deze publicatie kan eveneens de verkeersgeneratie worden bepaald. In voorliggend geval is sprake van de volgende uitgangspunten: Verstedelijkingsgraad: niet stedelijk / gemeente Tubbergen (Bron: CBS Statline); Stedelijke zone: buitengebied.

22

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

3.2.2

Parkeren

In dit geval is door Meinders bouwkundig buro een parkeerkundige onderbouwing gemaakt. Hieruit blijkt dat er in de huidige situatie sprake is van een parkeerbehoefte van 129 parkeerplaatsen en in de nieuwe situatie een parkeerbehoefte van 166 parkeerplaatsen. Momenteel zijn er 163 parkeerplaatsen aanwezig. In de nieuwe situatie zijn dit er 172. Hiermee wordt voorzien in de parkeerbehoefte van 166 parkeerplaatsen. De volledige berekening is opgenomen als Bijlage 2 van deze toelichting. Opgemerkt wordt dat de functie in dit bestemingsplan niet één te vergelijken is met een sportzaal. Bij een sportzaal is namelijk vaak sprake van eigen vervoer. Bij de speelhal zal het juist veel gaan om ouders met kinderen. De daadwerkelijke parkeerdruk is dan waarschijnlijk ook lager dan in Bijlage 2 is weergegeven, temeer omdat ouders waarschijnlijk in het bijbehorende restaurant zullen vertoeven en de kinderen in de speelhal. Opgemerkt wordt dat in bijlage 2 alleen de bebouwing is meegenomen die een parkeerbehoefte met zich meebrengt. In totaal is dit 4.309 m2 van de bebouwing. De woning (nummer 4) is buiten beschouwing gelaten. Ten aanzien van deze woning geldt dat de parkeerbehoefte confomr huidige situatie op het eigen perceel opgevangen wordt. 3.2.3

Verkeersgeneratie

De gemeentelijke parkeernota noemt geen cijfers ten aanzien van de verkeersgeneratie. Voor deze berekening is daarom aansluiting gezocht bij de CROW publicatie 'toekomstbestendig parkeren'. In deze nota wordt uitgegaan van een minimum en maximum norm. Dat is de bandbreedte. In dit geval wordt van een gemiddelde uitgegaan. Uitgegaan wordt van dezelfde functies die in de parkeerberekening zijn gehanteerd: sportzaal; loods, opslag, bergplaats (bedrijf, arbeidsextensief/bezoekersextensief (loods, opslag, transportbedrijf); Opgemerkt wordt dat de loods voor opslag geen zelfstandige verkeersgeneratie oplevert. In het kader van een goede ruimtelijk ordening is deze loods toch meegenomen. Het valt het beste te vergelijken met een bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief, aangezien daar ook een loods onder valt. De functie sportzaal uit de gemeentelijke parkeernota wordt vergeleken met de functie sporthal. Het restaurant en de woning blijven onveranderd. Deze zijn dan ook niet meegenomen in de berekening. Vorenstaande uitgangspunten zorgen voor de volgende berekening: Functie Aantal m2 uitbreiding norm (per 100 m2 bvo) totaal Loods/opslag/bergplaats 180 4,8 8,64 Sportzaal 1.125 16,65 187,3125 Totaal 195,95 In totaal bedraagt de extra verkeersgeneratie afgerond 196 verkeersbewegingen per weekdagetmaal.

Deze verkeersgeneratie kan goed worden afgewikkeld via de Ootmarsumseweg in beide richtingen. Dit betreft een brede weg met een hoge capaciteit. Ook zal er worden voorzien in veilige en overzichtelijke ontsluitingen op de Ootmarsumseweg. In afbeelding 3.1 is dit visueel weergegeven. Opgemerkt wordt dat de functie in dit bestemingsplan niet één te vergelijken is met een sportzaal. Bij een sportzaal is namelijk vaak sprake van eigen vervoer. Bij de speelhal zal het juist veel gaan om ouders met kinderen. De daadwerkelijke verkeersgeneratie is dan waarschijnlijk ook lager dan is weergegeven, temeer omdat ouders waarschijnlijk in het bijbehorende restaurant zullen vertoeven en de kinderen in de speelhal. 3.2.4

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat vanuit verkeerskundig oogpunt geen bezwaren zijn tegen de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum

23

24

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

Hoofdstuk 4

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald in de verbeelding en in de regels.

4.1 Rijksbeleid 4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Dit is nodig om de opgenomen doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum

25

gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. 4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR (voorganger NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling:´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 4.1.3

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten van het rijksbeleid

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de NOVI. Wat de “Ladder voor duurzame verstedelijking” betreft is een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van belang .Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. In dit geval gaat het om de uitbreiding van de toegestane oppervlakte aan bebouwing met meer dan 500 m2 op een locatie waar nu geen bebouwing is toegestaan. Hiermee is er sprake van een stedelijke ontwikkeling. Hierna wordt aan de ladder getoetst. Is er een behoefte aan de ontwikkeling? De beoogde uitbreiding is ingegeven door de wens om meer bezoekers te trekken in de dalmomenten/-periode. Dit wil men creëren door meer weeronafhankelijke functies te realiseren, waarvoor de beoogde speelhal bedoeld is. Morskieft betreft een gerenommeerd bedrijf die door de jaren heen steeds meer bekendheid heeft verworven. Het bedrijf heeft in 2021 een bronzen medaille gewonnen bij de verkiezing 'leukste uitje van Overijssel' van de ANWB. Daarbij groeit het bezoekersaantal al jaren. Morskieft betreft een lokaal geworteld bedrijf, die gelet op de activiteiten (speeltuin) als passend kan worden beschouwd in het buitengebied.

Vanwege haar agrarisch verleden (het is een voormalig agrarisch bedrijf) heeft het bedrijf een sterke binding met het buitengebied. Voor dergelijke functies geldt dat het functies betreffen die in het buitengebied horen, aangezien de ligging op een voormalige boerderijlocatie in een natuurrijke omgeving onderdeel uitmaakt van de beleving en uitstraling van het bedrijf. Bovendien is gelet op de reeds aanwezige horeca en speelvoorzieningen een verplaatsing van het bedrijf financieel niet haalbaar en wenselijk, ondermeer gezien de investeringen die ter plaatse reeds gedaan zijn. Daarnaast is er binnen bestaand stedelijk gebied in de omgeving geen grond beschikbaar voor een dergelijk bedrijf met deze omvang. Splitsing van het bedrijf op meerdere locatie is gelet op het type bedrijf geen haalbare en geen logische optie. Hiermee kan worden gesteld dat er behoefte is aan de uitbreiding van het bedrijf, waarmee het bedrijf meer bezoekers kan trekken in de dalmomenten, wat de toekomstbestendigheid ten goede komt. De parkeerplaatsen zijn benodigd om te voorzien in voldoende parkeerruimte in de nieuwe situatie. Hiertoe is het nodig het 26

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

bestemmingsvlak voor horeca te vergroten, gezien binnen het huidige perceel geen ruimte is om in deze aanvullende parkeerruimte te voorzien. Er is in voorliggend geval dan ook sprake van concrete behoefte aan de ontwikkeling. Ligt het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied? Het plangebied ligt, gelet op de hiervoor beschreven definitie, niet geheel binnen bestaand stedelijk gebied. Het bestaande horecabedrijf ligt wel binnen het stedelijk gebied, want deze is reeds bestemd met een stedelijke functie en ook als zodanig in gebruik. Voor de uitbreiding ter plaatse van de parkeerplaatsen geldt dit niet. Gelet op de indeling van het perceel is het ruimte maken voor parkeerplaatsen binnen het bestaande terrein, in combinatie met het realiseren van de gewenste kwaliteit, geen optie. De parkeerplaatsen liggen direct aansluitend op het horecaterrein en worden met deze ontwikkeling tevens landschappelijk ingepast, zodat het ruimtelijk gezien passend is. Gelet hierop wordt gesteld dat de voorgenomen uitbreiding voldoet aan het bepaalde in artikel 3.1.6, tweede lid Bro.

4.2 Provinciaal beleid In deze paragraaf wordt het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld. De omgevingsvisie is in mei 2017 vastgesteld en inmiddels meermaals geactualiseerd. 4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomst vaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele centrale ambities van de provincie: goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief); versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit; veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan. 4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. Of – generieke beleidskeuzes 2. Waar – ontwikkelingsperspectieven 3. Hoe – gebiedskenmerken Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum

27

Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In afbeelding 4.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 4.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 4.2.3.1 Of- generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. 4.2.3.2 Waar- ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn.

De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. 4.2.3.3 Hoe- gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden.

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 4.2.3.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 4.2.3.4.1 Of - generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' blijkt dat de artikelen 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik), 2.1.5 (Ruimtelijke kwaliteit) en 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene omgeving) van de Omgevingsverordening Overijssel van belang zijn. Artikel 2.1.3

Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (lid 1)

Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra 28

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik is gericht op alle (stedelijke) ontwikkelingen, die leiden tot extra ruimtebeslag op de Groene Omgeving door bouwen en verharden. Zoals in de ladder voor duurzame verstedelijking reeds omschreven (zie paragraaf 4.1.2) is het niet wenselijk om de uitbreiding (de parkeerplaatsen) binnen het bestaande horecaterrein op te vangen. De parkeerplaatsen liggen direct aansluitend op het bestaande terrein en worden met dit plan landschappelijk ingepast. De uitbreiding van de speelhal bevindt zich direct aansluitend op de bestaande speelhal en er wordt qua vormgeving tevens aangesloten op de bestaande hal. Hiermee is er sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Artikel 2.1.5

Ruimtelijke kwaliteit (lid 1, 2, 3 , 4 en 5)

1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkeling die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. 2. In het kader van toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd. 3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd. 4. Gemeenteraden mogen gemotiveerd afwijken van het ontwikkelingsperspectief dat voor het betreffende gebied geldt, wanneer: a. er sprake is van sociaal-economische en/of maatschappelijke redenen; b. voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van de ruimtelijke kwaliteit conform de gebiedskenmerken 5. n het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Toetsing van het initiatief aan de artikelen 2.1.5 van de Omgevingsverordening De ontwikkeling voorziet in een toename van de ruimtelijke kwaliteit, door de landschappelijke inpassing van het geheel en de investeringen die in het kader van de KGO (zie ook volgende lid) worden gedaan. Tevens wordt gesteld dat de ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief, voldoet aan het uitvoeringsmodel en aan de provinciale vier-lagen benadering. Aangezien voldaan wordt aan het ontwikkelingsperspectief is lid 4 niet relevant. In de komende subparagrafen wordt daar nader op ingegaan. Samenvattend wordt geconcludeerd dat in voldoende mate rekening is gehouden met het gestelde in artikel 2.1.5. Artikel 2.1.6

Kwaliteitsimpuls Groene omgeving (lid 1, 2 en 3)

1. Bestemmingsplannen voor de Groene omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3. en artikel 2.1.4. en het bepaalde in artikel 2.1.5. – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. 2. lid 1 is niet van toepassing op de bedrijfsontwikkeling en nieuwvestiging van agrarische bedrijven en op zelfstandige opstelling van zonnepanelen; 3. In aanvulling op het gestelde onder 1 geldt voor nieuwe ontwikkelingen die plaatsvinden op gronden die vallen binnen het ontwikkelingsperspectief Ondernemen met Natuur en Water en die niet zijn aangeduid als Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen EHS), geldt de voorwaarde dat de compensatie door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving gericht dienen te zijn op de versterking van de kwaliteit van natuur, water en landschap.

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum

29

Toetsing van het initiatief aan de artikel 2.1.6 van de Omgevingsverordening Op dit bestemmingsplan is de KGO van toepassing. De gemeente Tubbergen heeft een eigen KGO-beleid opgesteld. In paragraaf 4.3.2 wordt hier nader op ingegaan. Ter compensatie van de geboden ontwikkelingsruimte moet er een extra investering in de ruimtelijke kwaliteit plaatsvinden. Het gaat immers om een grootschalige ontwikkeling in het buitengebied. In dit geval is in het door N+L opgestelde landschapsontwerp de KGO-investering uitgewerkt. De extra investering betreft de aanleg van een houtwal aan de Ootmarsumseweg 187 in Albergen. Zie ook paragraaf 3.1.4 en Bijlage 1. Lid 2 en 3 van artikel 2.1.6 zijn niet relevant aangezien het in dit geval niet gaat om bedrijfsontwikkeling van agrarische bedrijven of zonnepanelen. Ook is er geen sprake van een ontwikkeling die zich bevindt in de zone 'ondernemen met Natuur en Water' en ook niet ligt binnen NNN of Natura 2000-gebied. Op deze plaats wordt gesteld dat het initiatief in overeenstemming is met artikel 2.1.6 van de omgevingsverordening. 4.2.3.4.2 Waar - ontwikkelingsperspectieven Hierna wordt op het ontwikkelingsperspectief ingegaan. Opgemerkt wordt dat uitsluitend de locatie van Morskieft is meegenomen. De aanleg van een houtwal is immers van kleine omvang en te allen tijde passend in het ontwikkelingsperspectief.

Afbeelding 4.2

Uitsnede overzichtskaart ontwikkelingsperspectieven (Bron: Provincie Overijssel)

'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, wil de provincie Overijssel in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de lokaal aanwezige functies, rekening houdend met de klimaatopgave en de kenmerken van het watersysteem. Toetsing van het initiatief aan het Ontwikkelingsperspectief De recreatieve functie is passend binnen het mixlandschap, waar ruimte is voor een verscheidenheid aan functies. Met het voornemen wordt bijgedragen aan de ambities in het kader van een zichtbaar en beleefbaar mooi landschap en de sterke ruimtelijke identiteiten, zo blijkt onder meer uit paragraaf 3.1 en bijlage 1 bij deze toelichting. De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met het ontwikkelingsperspectief van de gemeente 30

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

Tubbergen. 4.2.3.4.3 Hoe - gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. In dit geval wordt enkel ingegaan op de situatie ter plaatse van de bouwlocatie. De 'Stedelijke laag' wordt in dit geval buiten beschouwing gelaten, aangezien hiervoor geen specifieke eigenschappen gelden. 1. De 'Natuurlijke laag' Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden. Ook in steden en dorpen bij voorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp. Beide locaties zijn op de gebiedskenmerkenkaart van de “Natuurlijke laag” aangeduid met 'Dekzandvlakte en ruggen' (zie afbeelding 4.3).

Afbeelding 4.3

Natuurlijke laag (Bron: Provincie Overijssel)

'Dekzandvlakte en ruggen' De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/ nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijdert. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem, door beplanting met 'natuurlijke' soorten en door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. norm: Dekzandvlakten en ruggen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen het huidige reliëf; richting: 1. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. 2. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)-richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt Toetsing van het initiatief aan de 'Natuurlijke laag' bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum

31

De locatie van Morskieft is gelegen in een dekzandgebied met de overgang naar beekdalgebied. De locatie en omgeving kennen een minimaal reliëf. In de jaren zijn, als er al sprake van was, hoogteverschillen gedeeltelijk geërodeerd door de wind, weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik (essen en eenmansesjes) en weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. Het is daarom niet nodig om een beschermde bestemmingsregeling op te nemen. De nog aanwezige kenmerken van het oorspronkelijk landschap ter plaatse van Morskieft worden met het voornemen niet aangetast, maar juist versterkt door de landschappelijke inpassing. Ter plaatse van de KGO-investering aan de Ootmarsumseweg 187 wordt gesteld dat door de maatregelen juist wordt bijgedragen aan het versterken van de kenmerkende landschapselementen behorend bij de natuurlijke laag. Hiermee past het initiatief in de richting die voor dit gebied is opgesteld. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met het gestelde in de “Natuurlijke laag”. 2. De 'Laag van het agrarische cultuurlandschap' In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten.

Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan. Beide locaties zijn gebiedskenmerkenkaart van de “Natuurlijke laag” aangeduid met het gebiedstype 'Jong heideen broekontginningslandschap (zie afbeelding 4.4).

Afbeelding 4.4

Laag van het agrarisch cultuurlandschap (Bron: Provincie Overijssel)

“Jong heide- en broekontginningslandschap” De grote oppervlakte aan - voormalige - natte en droge heidegronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal; in de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Na de uitvinding van kunstmest ging deze functie verloren en werden deze gronden grotendeels in cultuur gebracht. Aanvankelijk kleinschalig en min of meer individueel door keuterboertjes, later werd de ontginning planmatig en grootschalig aangepakt (tot in de jaren 60 van de 20e eeuw). De grote natte broekgebieden ondergingen een vergelijkbare ontwikkeling, waardoor de natte en de droge jonge ontginningen nu gelijkenis vertonen. Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het 'inbreidings'landschappen met en rommelige driehoekstructuren als resultaat. Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met 32

bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum

erven en de kenmerkende ruimtematen. Richting: Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen. Toetsing van het initiatief aan de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' In het ruimtelijk kwaliteitsplan is rekening gehouden met de gebiedskenmerken ter plaatse van de Morskieft (zie hiervoor bijlage 1 bij deze toelichting). Er is sprake van een zorgvuldige inbedding van de (nieuwe) bebouwing en de parkeerplaatsen in de omgeving. Daarnaast wordt onder andere groen aangeplant en worden de kenmerkende structuren ter plaatse behouden en/of versterkt. Ook de zichtlijnen op het landschap blijven zoveel mogelijk gewaarborgd. Ten aanzien van de Ootmarsumseweg 187 wordt gesteld dat de houtwal passend is in de landschappelijke kenmerken van het jonge heide- en broekontginningslandschap. Door de landschappelijke inpassing wordt voldaan aan de richting om met ontwikkelingen bij te dragen aan het beboud en versterking van de kenmerkende structuren van het jong heide- en broekontginningslandschap. Gezien het vorenstaande is de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met de ter plekke geldende gebiedskenmerken van de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap”. 3.

De 'Laag van de beleving' In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis. De verblijfsrecreatiecomplexen, de attracties, de routes voor wandelen, fietsen en varen zijn een belangrijke economische factor geworden met een vergelijkbaar aandeel in de economie als de agrarische sector. Dit alles verandert het aanzien, de gewenste gebruiksmogelijkheden en betekenis van het buitengebied. Aan het ‘belevingslandschap' ontleent Overijssel zijn tijdsdiepte, maar ook zijn aantrekkingskracht.