Bijlage Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum.pdf
Tekst van het document
6.2 Waterparagraaf 6.2.1
Algemeen
Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets). bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum
51
Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater). 6.2.2
Watertoetsprocedure
Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het voornemen door gebruik te maken van de digitale watertoets (http://www.dewatertoets.nl). De beantwoording van de vragen heeft geleid tot de normale procedure. Hierna wordt op de van belang zijnde waterhuishoudkundige aspecten en de reactie van het waterschap ingegaan. Het afvalwater wordt afgevoerd via de gemeentelijke riolering. Het hemelwater wordt niet aangesloten op de riolering maar afgekoppeld, dit is conform de huidige situatie. Op eigen terrein is voldoende groen, waardoor het hemelwater op eigen terrein zal infiltreren.
52
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum
Hoofdstuk 7 Juridische aspecten en planverantwoording 7.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.
7.2 Opzet van de regels 7.2.1
Algemeen
In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4.
Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels.
7.2.2
Inleidende regels
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd. Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. 7.2.3
Bestemmingsregels
Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.: Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan; Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.); Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels. Specifieke gebruiksregels: in dit artikel is het strijdig gebruik geregeld en zijn de voorwaardelijke verplichtingen opgenomen; Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven gebruiksmogelijkheden; bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum
53
Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden: omgevingsvergunningenstelsel; Wijzigingsbevoegdheden: onder welke voorwaarden de bestemming mag worden gewijzigd. In paragraaf 7.3 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. 7.2.4
Algemene regels
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: Anti-dubbeltelregel (Artikel 8) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. Algemene gebruiksregels (Artikel 10) In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Hierin wordt in het algemeen ingegaan op het strijdige gebruik en eventuele afwijkingen hiervan. Algemene aanduidingsregels (Artikel 11) In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven. Daar waar deze zijn opgenomen kunnen extra voorwaarden ten aanzien van bepaalde aspecten gelden. Algemene afwijkingsregels (Artikel 12) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Algemene wijzigingsregels (Artikel 13) In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om onderdelen van het bestemmingsplan te wijzigen. Overige regels (Artikel 14) In dit artikel worden de overige regels beschreven. Hier staan regels ten aanzien van parkeren beschreven. 7.2.5
Overgangs- en slotregels
In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.
7.3 Verantwoording van de regels 7.3.1
Bestemmingen
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Agrarisch - 1 (Artikel 3) De gronden aan de Ootmarsumseweg 303, die buiten het horecabedrijf vallen, zijn bestemd met deze bestemming. Aan de Ootmarsumseweg 303 is deze bestemming opgenomen op een perceel dat feitelijk niet in gebruik is voor het horecabedrijf. Het opnemen van de agrarische bestemming maakt onderdeel uit van de KGO-berekening. Gronden met deze bestemming zijn met name bestemd voor het agrarisch gebruik. Tevens is het uitvoeren van erfinrichtingsplannen, inpassingsplannen en/of landschapsplannen toegestaan. Het bouwen van gebouwen en overkappingen is niet toegestaan.
Er zijn specifieke gebruiksregels opgenomen, waarin vormen van strijdig gebruik opgenomen zijn. Van deze 54
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum
regels kan op ondergeschikte punten af worden geweken. Er is een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen voor werken en werkzaamheden. Specifiek is voor maatregelen die worden uitgevoerd in het kader van het ruimtelijk kwaliteitsplan een uitzondering opgenomen. Op deze manier is het uitvoeren van het landschapsplan behorend bij dit bestemmingsplan zonder vergunning mogelijk. Bos - Natuur (Artikel 4) Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de groene omzoming van het parkeerterrein en ter plaatse van de KGO-maatregel aan de Ootmarsumseweg 187 te Albergen. Door het opnemen wordt de groene invulling geborgd en wordt tevens voldaan aan de KGO-berekening. Gronden met deze bestemming zijn met name bestemd voor natuur en bos en het uitvoeren van erfinrichtingsplannen en landschapsplannen. Er mogen uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd. Specifiek is bepaald dat maatregelen in het kader van de landschappelijke inpassing niet vergunningsplichting zijn. Horeca (Artikel 5) De gronden van het bestaande horecabedrijf zijn met deze bestemming bestemd, conform de huidige situatie. De regels zijn grotendeels conform geldend bestemmingsplan overgenomen. Wel is specifiek bepaald dat ook speelvoorzieningen zijn toegestaan, gezien dit bij de feitelijke situatie aansluit.
In de bouwregels is de maximum toegestane bebouwde oppervlakte (middels een aanduiding op de verbeelding) aangepast, teneinde de uitbreiding mogelijk te maken. Ook is om dezelfde reden de aanduiding waar geen bebouwing toe is gestaan aangepast op de verbeelding en verwijderd ter plaatse van de beoogde uitbreiding. In de specifieke gebruiksregels is een verplichting voor de landschappelijke inpassing opgenomen voor zowel de locatie van Morskieft (Ootmarsumseweg 303) als de locatie van de KGO investering aan de Ootmarsumseweg 187. Van deze verplichting kan middels een omgevingsvergunning worden afgeweken, wanneer aangetoond kan worden dat met deze maatregelen een vergelijkbaar beschermingsniveau wordt geborgd. Verkeer (Artikel 6) Deze bestemming is opgenomen ter plaatse van de parkeerplaatsen vooraan het horecabedrijf, conform huidige situatie. De gronden zijn meegenomen in het plangebied omdat er ter plaatse landschapsmaatregelen uit worden gevoerd en parkeerplaatsen qua situering worden gewijzigd. De bestemmingsomschrijving is overgenomen conform de standaard. Wel is specifiek opgenomen dat ook parkeerplaatsen toegestaan zijn. Waarde - Archeologie 4' (en Artikel 7) Met het oog op het behoud van de archeologische waarden van de gronden is de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' opgenomen, conform het geldende bestemmingsplan.
Hier is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig, wanneer de grond over een bepaalde oppervlakte en diepte wordt geroerd.
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum
55
56
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum
Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. De gemeentelijke kosten zijn beperkt tot de ambtelijke kosten, welke worden verhaald middels de gemeentelijke legesverordening. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is op grond van artikel 6.12 Wro geen exploitatieplan nodig.
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum
57
58
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum
Hoofdstuk 9
Vooroverleg
9.1 Vooroverleg Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 9.1.1
Het Rijk
In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat de gewenste ontwikkeling geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 9.1.2
Provincie Overijssel
Vooroverleg met de provincie is niet nodig, op grond van onderdeel B.4 van de Uitzonderingslijst vooroverleg ruimtelijke plannen artikel 3.1.1.2. 9.1.3
Waterschap Vechtstromen
In het kader van de watertoets heeft een digitale watertoets plaatsgevonden via de website www.dewatertoets.nl. De uitkomsten van deze watertoets hebben geleid tot de 'normale procedure'. Het waterschap geeft in een reactie een positief wateradvies (zie paragraaf 6.2).
9.2 Inspraak Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In dit geval wordt geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.
9.3 Zienswijzen Het bestemmingsplan heeft voor een periode van zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. In deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend. Het vooroverleg is hiermee positief afgerond.
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum
59
60
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum
Bijlagen toelichting
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum
61
Bijlage 1
62
Ruimtelijk Kwaliteitsplan
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum
RU I M T E L I J K K WA L IT E IT S P L A N K G O •
Ootmarsumseweg 303 - Reutum •
Tubbergen, 31 maart 2022 - Versie 1 Definitief
Project: KGO
2
Afbeelding: Ontwikkeling Ootmarsumseweg 303 Reutum (Bron: N+L Landschapsontwerpers)
Ruimtelijk kwaliteitsplan Project:
KGO
Locatie: Ootmarsumseweg 303 Reutum
Titel rapport
RKP KGO - Ootmarsumseweg 303 Reutum
Opgesteld:
27 november 2021, Tubbergen
Gewijzigd:
31 maart 2022
Status:
Versie 1 - Definitief
Auteur:
N+L Landschapsontwerpers Ing. NH Oldenzaalseweg 38 7651 KC Tubbergen 06-83337880 info@nl-landschap.nl www.nl-landschap.nl
3
4
1. Aanleiding
05
2. Huidige situatie planlocatie
06
3. Nadere analyse landschap
08
4. Beleid
10
5. Nieuwe situatie planlocatie
18
6. Financiële onderbouwing
20
1. Aanleiding Aan de Ootmarsumseweg in Reutum is de speeltuin van Morskieft gelegen. Morskieft is sinds jaar en dag een begrip in de regio. Aanvankelijk begonnen met een café, restaurant en (buiten)speeltuin, maar later ook met een binnenspeeltuin. Op dat moment een voorloper voor een nieuw begrip in deze wereld. Gesteld kan worden dat precies op het goede moment werd gehandeld. Juist de unieke combinatie van buiten én binnen zorgt voor een succesformule. Weliswaar ontstonden er in het afgelopen decennium talloze binnenspeeltuinen, geen van die binnenspeeltuinen heeft een combinatie met buitenspelen, café en restaurant.
inpassing. In dit document wordt daarom de landschappelijke inpassing uiteengezet. Er wordt een beschrijving van het plangebied gegeven, het omliggende landschap en het vigerende beleid. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situatie die aan het gestelde beleid voldoet.
Door de combinatie van binnen en buiten kan het jaarrond gebruik worden gemaakt van de speelaccommodatie. Om met name het aanbod in de wintermaanden te vergroten zijn eigenaren voornemens om de binnenspeeltuin uit te breiden. Daartoe heeft men een principeverzoek ingediend. Het plan behelst de uitbreiding van het pand, maar ook de verbetering van de parkeerplaatsen en de landschappelijke inpassing van het complex. De gemeente heeft daarop een positief principebesluit afgegeven. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt via de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO). Via deze regeling kan een bedrijf een uitbreiding tegemoet zien, mits een evenwichtige bijdrage in de ruimtelijke kwaliteit wordt geleverd. Landschappelijke inpassing De gemeente Tubbergen eist voor de ontwikkeling een landschappelijke
5
2. Huidige situatie planlocatie Het plangebied is gelegen in een gebied waar beekdalen en dekzandvlakten elkaar afwisselen. Er is sprake van een minimaal reliëf. Rondom is er nauwelijks sprake van zichtbare hoogteverschillen. Hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. De grotere aanwezige dekzandruggen werden in gebruik genomen als gezamenlijke essen en de kleinere zandkopjes werden gebruikt als de eenmansesjes. De lagere gronden werden juist in gebruik genomen als hooilanden. (Natte) heidelandschap Het plangebied ligt in de heideontginning, op topografische kaarten onder meer te herkennen als de “Fleringer Heide”. Het gebied is rond de jaren ‘30 ontgonnen. In die jaren waren er meer technieken bekend voor het ontwateren van percelen en daarnaast kon men inmiddels gebruik maken van kunstmest. Daardoor kon men de aanvankelijk onbruikbare natte heidevelden agrarisch in gebruik nemen. Erven zijn relatief nieuw en liggen veelal kort aan de (hoofd) wegen en/of sporadisch verdeeld door het landschap op een hogere kop. Het landschap Het is een van oorsprong een open tot zeer open landschap. Direct na de ontginning zijn op enkele perceelsranden beplantingen aangebracht waarvan nu nog altijd enkele structuren zichtbaar zijn zoals aan de achterzijde van het plangebied.
De veelal robuuste elementen of lijnelementen bepalen voor een belangrijk deel het landschap dat daardoor nu een open tot half open landschap geworden.
6
Nieuwe elementen De openheid moet behouden blijven. Enkel kan bijgedragen worden aan het landschappelijk inpassen van (bestaande) functies. Het toevoegen van nieuwe landschapsstructuren is ondenkbaar. Huidige indeling Het erf heeft geen duidelijke cultuurhistorische of gebiedseigen opzet. Er is weliswaar sprake van een hiërarchie op het erf met een hoofdgebouw aan de voorzijde en bijgebouwen daarachter, maar de verdere opzet, de schaal en omvang van het erf zijn door de tijd op eigen wijze en door functioneel gebruik ontstaan en daardoor wat gebiedsvreemd.
Planlocatie omstreeks 1910. (Bron: topotijdreis.nl)
Locatie plangebied tussen de kernen van Fleringen en Reutum. (Bron: geo.overijssel.nl)
Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)
7
3. Nadere analyse landschap / plangebied De binnen- en buitenspeeltuin van Morskieft is door jaren ontstaan. Vanaf een café / restaurant met een kleine buitenspeeltuin nam de omvang steeds verder toe. Er kwamen steeds meer gebouwen bij en er werd geïnvesteerd in een binnenspeeltuin. De combinatie blijkt de sleutel tot succes en om die reden wordt de binnenspeeltuin nu verder uitgebreid (zwarte markering op verbeelding op de rechterpagina). Met de groei door de jaren is ook de parkeerplaats steeds met kleinere fragmenten uitgebreid (groen op de verbeelding rechts). Daardoor ontbreekt een duidelijke structuur. De nieuwe uitbreiding is een goed moment om de algehele voorzieningen goed te bekijken en te heroverwegen. Op het kaartbeeld op de rechterpagina is te zien dat men oorspronkelijk de parkeerplaatsen parallel aan de Ootmarsumseweg heeft gelegd. Gelet op de uitbreiding is het wellicht beter om de structuur nu te oriënteren op de bebouwing en niet langer op de weg of op de kavelstructuur. Door de parkeerplaatsen te koppelen aan de bebouwing ontstaat er meer rust en een betere structuur. Ook ontstaat er een kans om de inpassing aan de oostzijde beter te organiseren. Het terrein is vanaf die zijde niet of nauwelijks ingepast.
De huidige ingang bevindt zich aan de voorzijde van het complex, maar initiatiefnemers zijn voornemens om deze te verplaatsen naar de achterzijde (rode lijn). Daarmee kan de voorzijde (roze omkadering) afgeschaald worden naar hoogstens enkele (invalide)parkeerplaatsen en een kiss & ride zone. In combinatie kan de grijze omgeving aanzienlijk vergroend worden. Door de veelvoud aan verharding is er erg weinig sfeer aan de voorzijde.
8
Tot slot kan het complex aan de westzijde ingepast worden (paarse contour). Daar is op dit moment nog geen sprake van een inpassing. Een landschappelijke inpassing aan die zijde versterkt ook het sfeerbeeld. Algemeen kan gesteld worden dat de algehele accommodatie aandacht verdiend voor wat betreft de landschappelijke inpassing, maar dat dit zeker geen negatieve uitslag hoeft te hebben voor de sfeer en de uitstraling van het complex.
Plangebied (Bron: geo.overijssel.nl).
9
4. Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere plannen. De belangrijkste is de Omgevingsvisie 2017 welke is vastgesteld op 12 april 2017 en geactualiseerd in 2021. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden.
reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNN-gebieden (natuurnetwerk Nederland) en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling.
Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven.
Ontwikkelingsperspectieven: In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. Het plangebied is aangemerkt als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste land gebruik blijft melkveehouderij en akkerbouw, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen”, voorop. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven.
Generieke beleidskeuzes: Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral
Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag
10
Ontwikkelingsperspectief, plangebieden is lichtgroen wat betekent “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)
11
van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag is niet opgenomen; deze is niet relevant wat betreft de voorgenomen ontwikkeling. Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie is gelegen in een dekzandgebied met de overgang naar beekdalgebied. De locatie en omgeving kennen een minimaal reliëf. In de jaren zijn, als er al sprake van was, hoogteverschillen gedeeltelijk geërodeerd door de wind, weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik (essen en eenmansesjes) en weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden.
De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De essen kwamen daardoor hoger in het landschap te liggen met veelal scherpe randen. Al dan niet werden randen van de es beplant met
12
houtsingels (steilrand beplanting) of houtwallen. Na nieuwe technieken werden ook heidegebieden ontgonnen en geschikt gemaakt voor de landbouw. Het zijn veelal open gebieden met robuuste landschapsstructuren en nieuwe erven. Laag van de beleving De locatie is omschreven als donkerte. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en waar mogelijk nog donkerder te maken. De ontwikkeling houdt rekening met deze ambitie. Er mag geen onnodig licht worden toegevoegd. Aangezien het met name om een dagactiviteit gaat kan er nauwelijks sprake zijn van lichtoverlast. 3.2 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving Tubbergen (KGO) De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben gezamenlijk de uitwerking van de omgevingsvisie opgepakt. Bij elke ontwikkeling dient de aantasting van de landschappelijke en ecologische waarden gecompenseerd te worden. Bij een grootschalige ontwikkeling dient men naast een basisinspanning en een extra investering aan te bieden. Men onderscheidt een aantal stappen: Wat is de omvang van de ontwikkeling; Welke locatie wordt er voorgesteld voor de elementen; Maken de gronden deel uit van bepaalde natuurwaarden;
Links: natuurlijke laag. Plangebied is omschreven als: “dekzandvlakte- en ruggen”. Midden: laag van Cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “jonge heideontginning”. Rechts: laag van de beleving. Plangebied is omschreven als: “Donkerte”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)
13
-
Welk landschapstype en bouwstenen zijn van toepassing; Welke ambities en streefbeeld moet er nagestreefd worden; Waar en hoe kunnen wij daaraan voldoen?
In dat proces wordt er, net als bij de omgevingsvisie gekeken naar vier lagen; de natuurlijke, de agrarische, de stedelijke en de laag van de beleving. De kwaliteitsimpuls moeten zonder meer bijdrage leveren aan een stevig en robuust landschappelijk raamwerk. Onder andere kunnen de verdwenen kenmerken terug worden gebracht. Het volgende uit het KGO is van toepassing op de uitbreiding van het bouwblok: ‘‘Bij elke ontwikkeling op een bestaand bouwblok waarbij meer dan 500m3 bebouwing wordt toegevoegd, geldt op basis van de regels van het bestemmingsplan Buitengebied en het gemeentelijk beleid, de noodzaak tot landschappelijke inpassing. Zodra sprake is van een grootschalige ontwikkeling, geldt een meer gebiedsgerichte benadering. Indien er een bestemmingsplanprocedure genoodzaakt is, wordt een ontwikkeling gezien als grootschalig. De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving is dan van toepassing, náást de basisinspanning. Dat geldt voor nieuwe functies en grootschalige uitbreiding van bestaande functies in het buitengebied.’’ Om de bijdrage KGO te bepalen is er een berekening opgesteld. In de basis wordt de totale gezamenlijke oppervlakte aan bedrijfsgebouwen vergroot naar 4.684 m2. Teruggerekend betekent dit dat 560 m2 van de uitbreiding binnen de bestemming horeca zonder bouwmogelijkheden komt te vallen en 138 m2 van het gebouw binnen de bestemming horeca met bouwmogelijkheden.
14
Voor beide gelden andere waarden voor het berekening van de KGO investering. A. Uitbreiding bestemming horeca met (extra) bouwmogelijkheden: Om een vergroting van de bedrijfsgebouwen tegemoet te zien wordt de bestemming daarvoor uitgebreid. Het gaat om 560 m2. Volgens taxatie is de netto meerwaarde € 30,- per m2, waardestijging van € 16.800,-. Er vindt ook een vergroting plaats binnen de bestaande bestemming horeca met bouwmogelijkheden. Echter, omdat daar nog ruimte is, zijn deze bouwmeters niet opgenomen in de berekening. Het gaat enkel om de berekening van de uitbreiding in de bestemming waar nu geen bouwmogelijkheden zijn. B. Uitbreiding bestemming horeca zonder (extra) bouwmogelijkheden: Er moet een gedeelte van de parkeerplaatsen positief bestemd worden. Daarvoor moet de bestemming horeca zonder bouwmogelijkheden worden uitgebreid. Het gaat om 769 m2. Volgens taxatie is de netto meerwaarde € 24,- per m2. (Nieuwe waarde horeca á € 30,- minus huidige agrarische waarde á € 6,-). Een waardestijging van € 18.456,-. C. Verkleinen bestemming horeca zonder (extra) bouwmogelijkheden: Achter de houtsingel komt de bestemming horeca zonder extra bouwmogelijkheden te vervallen en maakt plaats voor de bestemming agrarisch. Het gaat om 450 m2. Volgens taxatie is de netto waardevermindering € 24,- per m2. (Nieuwe waarde agrarisch á € 6,- minus huidige horeca waarde á € 30,-).
Een waardevermindering van € 10.000,-.
A:
Verg m2.
zond € 60 B:
Verg
769 m
hore
€ 6,-
C
C:
Verk naar
bouw
afwa D:
D
Fragment uit 1910 (topotijdreis.nl)
Afne
lands
hore
E
€ 2,-
A
- € 1 E:
B
Afwa
hout
waar daar
Investering K
plaats aan de
Links: KGO berekening voor de ruimtelijke investering. Rechts: overzicht waardevermeerdering en waardevermindering op kaart. (Bron: N+L) Project:
KGO
Getekend:
Adres:
Ootmarsumseweg 303
Datum:
Woonplaats:
Reutum
Gecontrolee Schaal:
nl-landschap.nl
15
D. Verkleinen bestemming horeca zonder (extra) bouwmogelijkheden: Ter plaatse van de houtsingel komt de bestemming horeca zonder extra bouwmogelijkheden te vervallen en maakt plaats voor de bestemming bos+natuur. Het gaat om 625 m2. Volgens taxatie is de netto waardevermindering € 28,per m2. (Nieuwe waarde bos+natuur á € 2,- minus huidige horeca waarde á € 30,-). Een waardevermindering van € 17.500,-. E. Afwaardering agrarisch naar bos+natuur: Ter plaatse van de houtsingel komt de bestemming agrarisch te vervallen en maakt plaats voor de bestemming bos+natuur. Het gaat om 548 m2. Volgens de KGO tabel is de netto waardevermindering € 4,- per m2. (Nieuwe waarde bos+natuur á € 2,- minus huidige waarde agrarisch á € 6,-). Een waardevermindering van € 2.192,-. Tot slot is er nog een kleine afwaardering voor de ingreep aan de Ootmarsumseweg 187. Met voorgenoemde ontstaat een netto investering van € 5.092,-. Normaliter mag hierop op basis van enkele aspecten (waaronder ruimtegebrek, logistiek en veiligheid) een percentage in mindering worden gebracht. Gelet op de minimale investering is deze vorm niet opgenomen. De kosten voor het KGO plan (met een maximum van 10%) mogen wel worden afgetrokken, evenals de kosten voor het kwaliteitsteam. Omdat het 1 bezoekmoment betreft is dat € 250,--. De bijdrage voor een investering in de ruimtelijke kwaliteit bedraagt daardoor € 4.332,80.
Hoewel er een forse aanplant plaats vindt nabij het bedrijf mag deze investe-
16
ring niet meegenomen worden. Het betreft de basisinspanning. De initiatiefnemer wil wel graag een houtwal realiseren aan de Ootmarsumseweg 187. De kosten zijn opgenomen als investering waarmee wordt voldaan aan het gestelde beleid. Voor de berekening van de investering wordt verwezen naar hoofdstuk 6. 3.3 Casco benadering Noordoost Twente De gemeente Tubbergen hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de Casco zijn in principe niet te verwijderen (groen lijnen/vlakken op de kaart). De ontwikkeling heeft geen gevolgen voor de bestaande casco elementen. Er staan enkele rode lijnen. Dat betekent dat deze elementen geen onderdeel zijn van het cascobeleid en verplaatst kunnen worden, mits voldaan wordt aan de kapverordening. De ontwikkeling heeft daarom geen consequenties voor het cascobeleid en/of het cascobeleid heeft geen consequenties voor de ontwikkeling.
Fragment van de cascokaart behorende bij de casco benadering. (Bron: geo.overijssel.nl)
17
5. Nieuwe situatie planlocatie Met uitzondering van de uitbreiding van het gebouw voor binnenspelen en opslag vindt er geen grootschalige ontwikkeling plaats. De impact is daarom relatief laag. Wel worden er aantal wijzigingen doorgevoerd. Onder meer is de wens om de (hoofd)ingang te verplaatsen naar de achterzijde van het perceel. Met het verplaatsen worden ook de parkeerplaatsen opnieuw ingericht. Meer structuur om duidelijkheid te geven aan de bezoeker en om meer auto’s te kunnen herbergen. Totaal worden er 161 parkeerplaatsen gerealiseerd. Er moet een duidelijke entree ontstaan waarmee dus ook de huidige entree moet worden afgeschaald. Ter plaatse wordt er daarom verharding verwijderd en wordt groen doorgezet (I/M). In combinatie worden er enkele (invalide) parkeerplaatsen aangelegd met grasbetonstenen voor bezoek van het café/ restaurant. Aan de voorzijde komen niet alle parkeerplaatsen komen te vervallen, maar het aantal zal minder worden en er worden grasbetonstenen gebruikt in plaats van elementverharding. Er komt een kiss & ride zone (Q) onder meer voor grote bussen. De parkeerplaatsen zijn daar ook niet langer haaks, maar er kan in de lengte worden geparkeerd. Het parkeren wordt ingepast met de aanplant van een gemengde haag. Gebleken is dat beukenhaag op het menu staat van de engerling en dus geen geschikt soort is.
De oostzijde van de accommodatie wordt beter landschappelijk ingepast. Er wordt een houtsingel langs en achter de parkeerplaatsen aangebracht (H) en de hoofdentree langs het parkeren wordt begeleid met de aanplant van nieuwe hagen (N). De bestaande houtsingel (G) wordt versterkt.
18
Aan de westzijde van de accommodatie worden op informele wijze bomen aangeplant (J). De bomen moeten geen strak geheel vormen waarbij het moet lijken op zij daar enigszins op toevallige wijze groeien. Het is ook niet de bedoeling om het pand volledig in te passen. De plantafstand is wisselend en het soortgebruik is gemengd waardoor ook diversiteit in groeiwijze ontstaat. Maatregelen voor de ruimtelijke kwaliteit: - Herstructureren bestaande parkeerplaatsen; - Herstructureren voorzijde / verplaatsen hoofdingang; - Inpassen bestaande parkeerplaatsen; - Aanplant robuuste houtsingel; - Aanplant bomen op informele wijze. Met de voorgenoemde maatregelen wordt voldaan aan het gestelde beleid.
A:
Bestaande bebouwing inclusief (bedrijfs)woning en best aande bijgebouwen (B).
C:
Bestaande speelhal.
D:
Voorgenomen uitbreiding speelhal.
E:
Nieuwe (hoofd)entree.
F:
Bestaande houtopstanden binnen plangebied. Eventueel 1 of 2 bomen te vellen vanwege vit aliteit / onderstandige groei.
G:
Te herstellen/versterken houtsingel. Versterken met hazelaar, lijsterbes, Gelderse roos en berk in een gelijke verhouding . Aanplant: maat 80-10 0 (hoogte in cm). Tot aal 60 stuks.
H:
V
R
Nieuw aan te planten houtsingel. Het best aande groen wordt geveld. De houtsingel aan de oostzijde loopt aan de noordzijde over in een robuust landschapsbosje. De houtsingel wordt aangeplant met 3 plantrijen, het bosje met 10 plantrijen. Aanplant met hazelaar, lijsterbes, Gelderse roos, vuilboom, zomereik en berk in een gelijke verhouding . Aanplant in de maat 80-100 (hoogte in cm). Tot aal 50 0 stuks (bosje) en 270 stuks (houtsingel).
H
I:
Z
K
Aanplant in de maat 14-16 (st amomtrek in cm) en elk voor zien van 2 boompalen. Tot aal 8 bomen.
N
O
Nieuw aan te planten beeldbepalende bomen(groep). Soort zomerlinde, walnoot en/of haagbeuk.
J: Fragment uit 1910 (topotijdreis.nl)
Nieuw aan te planten bomenstructuur. De bomen zijn op een informele, toevallige wijze aangeplant. Soort zomerlinde, zomereik, zwarte els en/of haagbeuk. Aanplant in de maat 14-16 (stamomtrek in centimeters) en elk voor zien van t wee boompalen. Totaal 11 bomen.
T G D Z
E
I
X
H
Gazon/gras/weiland.
L:
Buitenspelen.
M:
Bestaande haag behouden en te verlengen tot nabij karakteristieke langsgevel. Nieuwe aanplant gemengd met meidoorn, haagbeuk, beukhaag , veldesdoorn en/of liguster in de maat 80-100
K
(hoogte in cm). 4 stuks per m1, tot aal 31 meter.
O
C J
K:
O:
S
P
Herinrichting parkeren. Parkeerplaatsen uitgevoerd met grasbetonstenen en rijbanen met klinkers. De aanpak is gefaseerd om de werkzaamheden/kosten te verdelen. Totaal 161 stuks. De
I L
Nieuw aan te planten gemengde hagen met meidoorn, haagbeuk, beukhaag , veldesdoorn en/of liguster maat 80-10 0 (hoogte in cm). 4 stuks per m1, totaal ca. 97 meter.
Y
B
B
N:
parkeer vakken voldoen aan de norm en zijn 2,5 x 5 meter.
A
P:
Verharding.
Q:
Voorzijde parkeren op klinkers omvormen in langsparkeren op grasbeton voor kiss & ride (8 stuks). Daarnaast nieuw aan te planten gemengde haag met meidoorn, haagbeuk, beukhaag , veldesdoorn
F
Q L
en/of liguster maat 80-10 0 (hoogte in cm). 4 stuks per m1, totaal 42 meter.
U
I M W
R:
Bestaande houtopstand buiten plangebied.
S:
Parkeren elektrische voertuigen (eventueel uit te breiden).
T:
Parkeren minder validen en invaliden (10 parkeerplaatsen).
U:
In- en uitrijden: de huidige situatie te handhaven.
V:
Plangebied.
W:
(Invalide)parkeren (3 stuks).
X:
Nieuwbouw van opstal t.b.v. opslag .
Y:
Bestaande haag handhaven tot rode markering , geen onderbeplanting .
Z:
Te vellen beplanting.
Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project:
Uitbreiding
Getekend:
NH
St atus:
DO
Adres:
Ootmarsumseweg 303
Datum:
31-03-2022
Aant al pag .:
1
Woonplaats:
Reutum
Gecontroleerd:
-
Formaat:
A3
Schaal:
1:1250
Noord:
Tekening is noordgericht
nl-landschap.nl
19
6. Financiële onderbouwing In het kader van de KGO regeling moet worden geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit. Op de locatie is daar wel sprake van, maar de diverse vormen van aanplant vallen onder het begrip basisinspanning, zie hoofdstuk 5. Deze inspanning is op voorhand reeds noodzakelijk om de uitbreiding ingepast te krijgen. Het kan derhalve geen onderdeel uitmaken van de investering die geleverd moet worden. De initiatiefnemer is voornemens om een houtwal aan de Ootmarsumseweg 187 in Albergen aan te leggen. Deze kosten kunnen wel tot de KGO opgave worden gerekend. KGO investering: aanleggen van een houtwal (A) Ter versterking van de landschappelijke structuur wordt een houtwal aangelegd langs de grens van het kadastrale eigendom. Hoewel ter plaatse sprake is van een open landschap draagt de aanplant bij aan de inpassing van de aanwezige erven. Er worden in totaal 225 stuks beplanting aangeplant in een aarden wallichaam. De hoogte van het wallichaam is maximaal 1 meter. De kwaliteit van de aanplant bedraagt 80-100 (hoogte in centimeters). Langs de houtwal wordt een veekerend raster aangebracht. Het bedrag á € 4.430,63 kan worden opgevoerd als KGO investering. Gelet op de grootte van de benodigde investering á € 3.025,10 kan gesteld worden dat aan het gestelde beleid wordt voldaan.
20
A:
Nieuw aan te brengen / aan te planten hout wal. Maximale hoogte wallichaam betreft 1.0 0 meter met een talud van 1:2 / 1:3. De houtwal is 5 meter breed met daarin 3 plantrijen. De plant afst and bedraagt 1 meter in en tussen de rijen. De aanplant best aat uit hazelaar, vuilboom, Gelderse roos, meidoorn en liguster in een gelijke verhouding . De tot ale aanplant bedraagt 225 stuks. De kwaliteit betreft 80-10 0 (hoogte in centimeters).
C
B
B:
Weiland.
C:
Best aande elzen/berkensingel.
Fragment uit 1955 (topotijdreis.nl)
A
Project:
KGO
Getekend:
NH
St atus:
DO
Adres:
Ootmarsumseweg 187
Datum:
24-11-2021
Aant al pag .:
1
Woonplaats:
Albergen
Gecontroleerd:
-
Formaat:
A3
Schaal:
1:10 0 0
Noord:
Tekening is noordgericht
nl-landschap.nl
Berekening en situering investering KGO. (Bron: N+L Landschapsontwerpers)
21
l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s
Oldenzaalseweg 38 • 7651 KC Tubbergen • info@nl-landschaps.nl • www.nl-landschap.nl
Bijlage 2
Berekening parkeren
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen e n 303, Reutum
85
Postadres: Schotboersweg 7 7678 VK Geesteren Telefoon:
0546-63 1484
E-mail: info@erwinmeinders.nl Website: www.erwinmeinders.nl
Berekening parkeerdruk bestaand Morskieft Café Restaurant Speeltuinen te Reutum Hoofdfunctie 1: SPORT, CULTUUR, ONTSPANNING 2: HORECA EN VERBLIJFSRECREATIE 3: WERKEN 4: WONEN
De speelhal is in combinatie met de speeltuin. Indien er in de speeltuin een hogere bezetting plaats vindt, zal er elders een evenredige onderbezetting plaatsvinden.
d.d. 2021-12-03
Parkeernormen volgens Nota Parkeernormen Noaberkracht Functie 1: sportzaal
eenheid 100 m² bvo
rest bebouwde kom 2,85
2: restaurant
100 m² bvo
15
3: loods, opslag, bergplaats 4: woning vrijstaand,
100 m² bvo woning
1,05 2,3
aantal m² nieuw gebruik bedrijfshal + kantoor, zie plattegrond Functie
aantal m²
norm
rekenmodel
aantal p.p.
2069
2,85
20,69
x
2,85
58,9665
335
15
3,35
x
15
50,25
600
1,05
6
x
2,85
17,1
2,3
0
x
15
2,3
1: sportzaal ( speelhal ) 2: restaurant, café 3: loods, opslag, bergplaats 4: woning
totaal BVO
3004
m2
totaal
128,6165 > 129 parkeerplaatsen benodigd 163 parkeerplaatsen aanwezig
Postadres: Schotboersweg 7 7678 VK Geesteren Telefoon:
0546-63 1484
E-mail: info@erwinmeinders.nl Website: www.erwinmeinders.nl
Berekening parkeerdruk NIEUW Morskieft Café Restaurant Speeltuinen te Reutum Hoofdfunctie 1: SPORT, CULTUUR, ONTSPANNING 2: HORECA EN VERBLIJFSRECREATIE 3: WERKEN 4: WONEN
De speelhal is in combinatie met de speeltuin. Indien er in de speeltuin een hogere bezetting plaats vindt, zal er elders een evenredige onderbezetting plaatsvinden.
d.d. 2021-12-03
Parkeernormen volgens Nota Parkeernormen Noaberkracht Functie 1: sportzaal
eenheid 100 m² bvo
rest bebouwde kom 2,85
2: restaurant
100 m² bvo
15
3: loods, opslag, bergplaats 4: woning vrijstaand,
100 m² bvo woning
1,05 2,3
aantal m² nieuw gebruik bedrijfshal + kantoor, zie plattegrond Functie
aantal m²
norm
rekenmodel
aantal p.p.
3194
2,85
31,94
x
2,85
91,029
335
15
3,35
x
15
50,25
780
1,05
7,8
x
2,85
22,23
2,3
0
x
15
2,3
1: sportzaal ( speelhal ) 2: restaurant, café 3: loods, opslag, bergplaats 4: woning
totaal BVO
4309
m2
totaal
165,809
> 166 parkeerplaatsen benodigd 172 parkeerplaatsen aanwezig
Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek
90
bestemmingsplan Buitengebied, Ootmarsumseweg 187, Albergen en 303, Reutum
RAPPORT VERKENNEND BODEMONDERZOEK conform NEN5740 Ootmarsumseweg 303 - Reutum
Opdrachtgever Speeltuin Moskieft BV Locatie: Ootmarsumseweg 303 7667 PB Reutum
November 2021
Kruse Milieu BV Adres: Huyerenseweg 33 7678 SC Geesteren
Internet: info@krusegroep.nl www.krusegroep.nl
Tel: 0546 - 63 96 63 KvK: 06068751 BTW-nr: NL 8019.25.125.B01
Bankgegevens: ABN AMRO: NL34ABNA0501538739
Rapport Verkennend Bodemonderzoek conform NEN5740 Ootmarsumseweg 303 - Reutum
Opdrachtgever Speeltuin Morskieft BV Ootmarsumseweg 303 7667 PB Reutum
Locatie: Ootmarsumseweg 303 7667 PB Reutum
Projectcode: 21063110
Rapportagedatum: 24 november 2021
Auteur: Mevr. E. Koppelman
Kruse Milieu BV
INHOUD Pagina 1
Inleiding
1
2.1 2.2 2.3
Locatiegegevens Beschrijving huidige situatie Vooronderzoek Bodemsamenstelling en geohydrologie
2 2 2 3
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
Uitvoering bodemonderzoek Onderzoeksstrategie Veldwerkzaamheden Analyses Toetsing chemische analyses Toetsing asbestanalyses
4 4 5 5 6 7
4.1 4.2 4.3 4.4
Resultaten Algemeen Veldwerkzaamheden Resultaten en toetsing van de chemische analyses Bespreking resultaten chemische analyses
8 8 8 9 10
5
Samenvatting, conclusies en aanbevelingen
11
6
Literatuur en bronvermelding
13
2
3
4
Bijlagen I Regionale ligging locatie Boorplan verkennend bodemonderzoek Kruse Milieu BV, november 2002 Boorplan verkennend bodemonderzoek Kruse Milieu BV, november 2021 II Boorstaten Legenda boorstaten III Resultaten chemische analyses Toetsing chemische analyses IV Informatie gemeente Tubbergen V Verklaring van enkele gebruikte termen en afkortingen
Kruse Milieu BV
Project: 21063110
1
Inleiding
Dit rapport beschrijft het verkennend bodemonderzoek, dat in opdracht van Speeltuin Morskieft BV op een terreindeel aan de Ootmarsumseweg 303 in Reutum door Kruse Milieu BV is uitgevoerd. De aanleiding van dit onderzoek is de uitbreiding van de bestaande speelhal. Het bodemonderzoek is noodzakelijk in het kader van de aanvraag van een omgevingsvergunning. Hiervoor dient de milieukundige kwaliteit van de bodem bekend te zijn. Voorafgaande aan het bodemonderzoek heeft een vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN5725 “Aanleiding A: Opstellen hypothese over de bodemkwaliteit ten behoeve van uit te voeren bodemonderzoek”. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat de onderzoekslocatie als onverdacht kan worden beschouwd. De onderzoeksopzet gaat uit van: - NEN5725, Bodem. Leidraad bij het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend, oriënterend en nader onderzoek”, NNI Delft, oktober 2017; - NEN5740, "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond” NNI Delft, januari 2009; - de aanvulling NEN5740/A1, "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond”, NNI Delft, februari 2016.
De doelstelling van het onderzoek op een onverdachte locatie is aan te tonen dat op de locatie redelijkerwijs gesproken geen verontreinigende stoffen aanwezig zijn in de grond of het freatisch grondwater. Het veldwerk is uitgevoerd in november 2021 conform BRL SIKB 2000 en de protocollen 2001 en 2002, waarvoor Kruse Milieu BV is gecertificeerd. Hierbij wordt verklaard dat Kruse Milieu BV financieel en juridisch onafhankelijk is van de opdrachtgever. In dit rapport worden de resultaten besproken van het veld- en het laboratoriumonderzoek. De gemeten gehalten in de grond worden vergeleken met de achtergrondwaarden (AW 2000) en de interventiewaarden om vast te stellen of er al dan niet verontreinigingen aanwezig zijn. De in het grondwater gemeten gehalten worden vergeleken met de streef- en interventiewaarden. Tevens worden eventuele resultaten met betrekking tot asbest vergeleken met de wetgeving inzake asbest in bodem en puin, welke door de ministeries van SZW en I&M is vastgesteld. In het beleid is voor asbest een restconcentratienorm en een interventiewaarde opgenomen.
Kruse Milieu BV
Project: 21063110
Pagina 1 van 13
2
Locatiegegevens Beschrijving huidige situatie
Algemeen De onderzoekslocatie is gelegen aan de Ootmarsumseweg 303 in Reutum, op circa 1.3 kilometer ten westen van de bebouwde kom van Reutum. Het centrale punt van het te onderzoeken terreindeel heeft de RD-coördinaten x = 252.782 en y = 489.960. De locatie is kadastraal bekend als: gemeente Tubbergen, sectie Q, perceelnummers 1420 en 1990. De Ootmarsumseweg bevindt zich ten zuidoosten van de onderzoekslocatie. Bebouwing en verharding De onderzoekslocatie is momenteel onbebouwd, onverhard en begroeid met gras. Onderzoekslocatie Het bodemonderzoek is noodzakelijk in het kader van de aanvraag van een omgevingsvergunning. De onderzoekslocatie is onbebouwd, onverhard en omvat circa 1300 m². In bijlage I zijn de regionale ligging van de locatie weergegeven en zijn de volgende boorplannen opgenomen: - boorplan verkennend bodemonderzoek Kruse Milieu BV, november 2002; - boorplan verkennend bodemonderzoek Kruse Milieu BV, november 2021. Vooronderzoek In het vooronderzoek komt, naast informatie uit het huidige gebruik, het vroegere gebruik van het terrein aan de orde evenals de vraag of er in het verleden reeds bodemonderzoeken zijn verricht op het terrein. Het vroegere gebruik van het terrein is van belang, omdat bronnen van verontreiniging aanwezig geweest kunnen zijn. Er is navraag gedaan bij de opdrachtgever en de gemeente Tubbergen.
En medewerker van Kruse Milieu BV heeft op 1 november 2021 archiefonderzoek bij de gemeente Tubbergen verricht. De volgende informatie is verzameld: - de onderzoekslocatie heeft de bestemming Horeca. De onderzoekslocatie maakt deel uit van Speeltuin Morskieft. Het te onderzoeken terrein ligt direct ten noorden van de bestaande speelhal. De bestaande speelhal dateert van 2005 (bron: BAG viewer). De overige gebouwen van de speeltuin dateren van 1930, 1950 en 1995; - voor zover bekend is er op de huidige onderzoekslocatie nooit sprake geweest van opslag in tanks van chemicaliën of brandstoffen, zoals huisbrandolie of diesel; - de onderzoekslocatie is voor zover bekend nooit gebruikt voor werkzaamheden of (bedrijfs)activiteiten, die verontreinigend kunnen zijn; - voor zover bekend is het te onderzoeken terrein in het verleden niet opgehoogd en hebben er geen dempingen van lager gelegen delen of sloten plaatsgevonden; - Voor zover bekend bevindt zich geen asbest op of in de bodem op de huidige onderzoekslocatie. Er bevinden zich geen asbesthoudende dakplaten, beschoeiingen of sloopafval direct naast of op de onderzoekslocatie. Tevens is de locatie niet gelegen aan een asbestweg.
Op een bijgebouw op circa 35 meter ten zuidoosten van de huidige onderzoekslocatie bevinden zich asbestverdachte golfplaten; - er heeft op en nabij de onderzoekslocatie eerder een bodemonderzoek plaatsgevonden. Dit onderzoek wordt op de volgende pagina nader toegelicht.
Kruse Milieu BV
Project: 21063110
Pagina 2 van 13
Kruse Milieu BV verkennend bodemonderzoek Ootmarsumseweg 303 in Reutum met projectcode 02032010, d.d. november 2002 Aanleiding voor dit onderzoek, direct ten zuiden van de huidige onderzoekslocatie, was de geplande nieuwbouw een speelhal. De mogelijk toekomstige uitbreiding ten noorden van de te bouwen speelhal is ook onderzocht maar destijds niet gebouwd, dit betreft de huidige onderzoekslocatie. Uit de onderzoeksresultaten bleek het volgende: - de bovengrond is plaatselijk zeer licht verontreinigd met PAK; - de ondergrond is niet verontreinigd; - het grondwater is licht verontreinigd met zink. Bodemsamenstelling en geohydrologie Op basis van literatuurstudie is de onderstaande regionale geohydrologische situatie afgeleid: - het maaiveld bevindt zich ongeveer 10 meter boven NAP; - de onderzoekslocatie ligt op korte afstand ten zuidwesten van de stuwwal Ootmarsum; - de deklaag bestaat uit kwartair zand, een door de wind afgezet dekzandpakket, dat behoort tot de formatie van Twente. Deze laag is ter plaatse 50 meter dik. Het doorlatend vermogen is naar schatting circa 500 m²/dag; - de grondwaterspiegel bevindt zich circa 1.0 meter onder het maaiveld.
Het grondwater stroomt in zuidwestelijke richting; - in de directe omgeving van de onderzoekslocatie bevindt zich geen grondwaterwin- of grondwaterbeschermingsgebied; - op circa 2.2 kilometer ten zuiden van de onderzoekslocatie stroomt het Kanaal AlmeloNordhorn; - de invloed van het Kanaal op de freatische grondwaterstand en -stromingsrichting is bij ons bureau onbekend.
Kruse Milieu BV
Project: 21063110
Pagina 3 van 13
3
Uitvoering bodemonderzoek Onderzoeksstrategie
De onderzoeksopzet gaat uit van: - NEN5740, "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond” NNI Delft, januari 2009; - de aanvulling NEN5740/A1, "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond”, NNI Delft, februari 2016. In de norm NEN5740 zijn voor onverdachte en verdachte locaties richtlijnen gegeven voor een systematisch veldonderzoek, de bemonsteringsstrategie en uit te voeren analyses. De gekozen onderzoeksstrategie is voldoende intensief voor het verkrijgen van inzicht in de bodemkwaliteit ten behoeve van de omgevingsvergunning, bestemmingsplanwijziging of eigendomsoverdracht. Op basis van de beschikbare informatie omtrent het historisch en huidig gebruik van de locatie, kan de onderzoekslocatie als onverdacht worden beschouwd. De hypothese "onverdachte locatie" uit NEN5740 wordt voor de locatie gebruikt. Deze hypothese gaat ervan uit dat op een locatie geen of slechts licht verhoogde gehalten worden gemeten. Tevens blijkt uit het vooronderzoek dat de onderzoekslocatie niet verdacht is met betrekking tot asbest. Derhalve is geen asbestonderzoek op de locatie noodzakelijk.
Tijdens het veldwerk zal visueel worden gelet op de aanwezigheid van asbestverdacht materiaal op en in de bodem. Indien tijdens het veldwerk blijkt dat de bodem puinhoudend is, worden de puinhoudende boringen tot 0.5 meter diepte conform NEN5707 vervangen door inspectiegaten. Aangezien puinhoudende grond per definitie asbestverdacht is, dient in voorkomende gevallen asbestonderzoek plaats te vinden. Bij percentages bodemvreemd materiaal van meer dan 50% is er geen sprake van bodem. Eventuele funderingslagen (asfalt- en puingranulaat) vallen buiten de scope van dit onderzoek. Het opgeboorde materiaal wordt wel beoordeeld op de aanwezigheid van asbestverdachte materialen. In geval er sprake is van meer dan 50% bodemvreemd materiaal/puin is norm NEN5897+C2 van toepassing: “Inspectie en monsterneming van asbest in bouw- en sloopafval en recyclinggranulaat” NNI Delft, december 2017. Bij het verkennend bodemonderzoek worden de volgende uitgangspunten in acht genomen: - in door mensen bewoonde gebieden kunnen door jarenlang gebruik van de grond verhoogde gehalten aan PAK en/of zware metalen voorkomen. Deze worden over het algemeen aangeduid als lokale achtergrondwaarden. Deze gehalten zijn vaak gerelateerd aan het voorkomen van puin- en/of kooldeeltjes in de bodem; - in humeuze of veenhoudende bodems worden regelmatig verhoogde gehalten minerale olie waargenomen.
Deze gehalten worden veroorzaakt door humuszuren en overig organisch materiaal, dat van nature aanwezig is en door een florisilbehandeling niet geheel wordt verwijderd. Tijdens chemische analyses worden deze verbindingen gedetecteerd als de zware fractie van minerale olie (C27 tot C40). Bij veenbodems betreft het gehalten van 50 tot 100 mg/kg droge stof; bij humeuze bodemlagen gaat het om bijdrages van 10 tot 50 mg/kg droge stof. Deze gehalten kunnen worden beschouwd als natuurlijke achtergrondwaarden; - in het grondwater kunnen van nature verhoogde gehalten aan zware metalen en fenolen voorkomen. Deze worden doorgaans aangeduid als natuurlijke achtergrondwaarden. Een voorbeeld wordt gevormd door (sterk) verhoogde arseengehalten in gebieden, die zeer ijzerrijk zijn. Door kwel kunnen bij hoge grondwaterstanden eveneens verhoogde gehalten aan arseen in de grond ontstaan. Ook deze gehalten kunnen worden beschouwd als natuurlijke achtergrondwaarden. Kruse Milieu BV
Project: 21063110
Pagina 4 van 13