Document · PDF

Bijlage Buitengebied, Oldenzaalseweg 84 Fleringen.pdf

Gemeenteraad Tubbergen 16 maart 2021, gemeente TubbergenBij agendapunt: 13: Bestemmingsplan Buitengebied, Oldenzaalseweg 84 Fleringen.18.672 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

5.7 Archeologie & cultuurhistorie 5.7.1

Archeologie

5.7.1.1 Algemeen De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze (naar verwachting) in 2021 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. Als blijkt dat in de plangebieden behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten. 5.7.1.2 Situatie plangebied De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de sloop van een schuur van 405 m². De gronden ter plaatse van deze schuur zijn ten tijde van het bouwen van de schuur reeds geroerd. Gesteld wordt dat in verband met de sloopwerkzaamheden geen sprake zal zijn van werkzaamheden op een grotere diepte dan tot waar de grond reeds geroerd is. Voor het overige wordt er 100 m² van het sloopoppervlak ingezet om het toegestane oppervlak aan bijgebouwen bij de woning met 100 m² te vergroten.

Ter plaatse van het woonperceel geldt op basis van de archeologische dubbelbestemming pas een verplichting tot archeologisch onderzoek bij grondwerkzaamheden over een oppervlakte groter dan 2.500 m². Gezien de toegestane bouwmogelijkheden wordt geconcludeerd dat in dit geval geen archeologisch onderzoek nodig. De in het geldende bestemmingsplan opgenomen 'dubbelbestemming' voor archeologie is in de plan gehandhaafd. 5.7.2

Cultuurhistorie

5.7.2.1 Algemeen Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. In de Bro is sinds 1 januari 2012 (artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a) opgenomen dat een bestemmingsplan “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” dient te bevatten. 5.7.2.2 Situatie plangebied Er bevinden zich ter plaatse van het plangebied geen rijks- dan wel gemeentelijke monumenten of bijzondere cultuurhistorische waarden. In de directe nabijheid van het plangebied is er eveneens geen sprake van bijzondere cultuurhistorische waarden die mogelijk negatief zouden kunnen worden beïnvloed door voorliggend plan. Gesteld wordt dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor dit plan.

bestemmingsplan Buitengebied, Oldenzaalseweg 84 Fleringen

5.7.3

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat er geen archeologisch onderzoek benodigd is en er geen sprake is van negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

bestemmingsplan Buitengebied, Oldenzaalseweg 84 Fleringen

Hoofdstuk 6

Wateraspecten

6.1 Vigerend beleid 6.1.1

Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald. 6.1.2

Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2016-2021 (vastgesteld 17 december 2015). Het plan geeft op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Maar ook de Deltabeslissingen en enkele waterafhankelijke thema's als natuur en duurzame energie hebben in het plan een plek gekregen. De doorwerking van de beleidsambities/uitgangspunten naar lagere overheden is geregeld in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012), het Bestuursakkoord Water (2011) en de Waterwet (2009). 6.1.3

Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied. 6.1.4

Waterschap Vechtstromen

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld. Het algemeen bestuur van waterschap Vechtstromen heeft in de vergadering van 7 oktober het 'Waterbeheerplan 2016-2021' vastgesteld. In het Waterbeheerplan is aangegeven hoe het waterschap zijn taken de komende jaren (2016 tot 2021) wil uitvoeren. In het plan zijn doelen en maatregelen gesteld voor de thema's waterveiligheid, voldoende water, schoon water en het zuiveren van afvalwater. Deze zijn gericht op: voorkomen of beperken van overstromingen, wateroverlast en droogte; beschermen en verbeteren van de kwaliteit van het oppervlaktewater en grondwater en het zorgen voor een goed functionerend regionaal watersysteem; het effectief en efficiënt behandelen van afvalwater in de afvalwaterzuiveringsinstallaties.

6.2 Waterparagraaf 6.2.1

Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets). Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een bestemmingsplan Buitengebied, Oldenzaalseweg 84 Fleringen

evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater). 6.2.2

Watertoetsprocedure

Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (http://www.dewatertoets.nl). De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde 'korte procedure' van de watertoets van toepassing is. De standaard waterparagraaf behorende bij de korte procedure is opgenomen in Bijlage 4 bij deze toelichting. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

bestemmingsplan Buitengebied, Oldenzaalseweg 84 Fleringen

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten en planverantwoording 7.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2 Opzet van de regels 7.2.1

Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4.

Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels.

7.2.2

Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd. Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. 7.2.3

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.: Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan; Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.); Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels. Specifieke gebruiksregels: in dit artikel is het strijdig gebruik geregeld en de voorwaardelijke verplichting opgenomen; Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingsplan Buitengebied, Oldenzaalseweg 84 Fleringen

gebruiksmogelijkheden; Wijzigingsbevoegdheden: onder welke voorwaarden mag de bestemming worden gewijzigd. In paragraaf 7.3 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. 7.2.4

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: Anti-dubbeltelregel (Artikel 6) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. Algemene bouwregels (Artikel 7) Deze regel is opgenomen om ten aanzien van geluidsgevoelige objecten een bepaalde afstand tot wegen te garanderen. Algemene gebruiksregels (Artikel 8) In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de bestemmingsomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn. Algemene aanduidingsregels (Artikel 9) In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven. Het gaat om de aanduidingsgebieden 'overige zone - geen boom- en sierteelt toegestaan' en 'vrijwaringszone - radarverstoringsgebied'. Algemene afwijkingsregels (Artikel 10) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

Algemene wijzigingsregels (Artikel 11) In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om onderdelen van het bestemmingsplan te wijzigen. Overige regels (Artikel 12) In dit artikel worden de overige regels beschreven. Deze regels gaan in op de geldende parkeerregels. 7.2.5

Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3 Verantwoording van de regels Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. 'Agrarisch - 1' (Artikel 3) Gronden met deze bestemming zijn hoofdzakelijk bestemd voor het agrarisch gebruik, het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke, geomorfologische en cultuurhistorische waarden, en het uitvoeren van ruimtelijke kwaliteitsplannen. In het kader van voorliggend plan wordt er ter plaatse van het reeds aanwezige woonperceel een schuur gesloopt. Het woonperceel wordt passend bij de resterende bebouwing en de toekomstige bouwmogelijkheden op landschappelijk verantwoorde wijze ingepast in de omgeving.

De omliggende agrarische gronden zijn meegenomen in het plangebied ten behoeve van de landschappelijke inpassing van het geheel. De agrarische 36

bestemmingsplan Buitengebied, Oldenzaalseweg 84 Fleringen

bedrijfsmogelijkheden zijn ingeperkt vanwege de ligging nabij de woonbestemming. Een klein deel van de bestaande woonbestemming is omgezet naar 'Agrarisch'. Deze gronden zijn namelijk niet in eigendom bij de eigenaar van het woonperceel en zijn in agrarisch gebruik.

'Wonen' (Artikel 4) Gronden met deze bestemming zijn hoofdzakelijk bestemd voor woonhuizen en bijbehorende bouwwerken en het uitvoeren van ruimtelijke kwaliteitsplannen. Ter plaatse van een Rood voor Rood slooplocatie is het uitgangspunt dat het toegestane oppervlak aan bijgebouwen het bestaande oppervlak is na sloop van de te slopen gebouwen, in casu de schuur van 405 m². In voorliggend geval wordt hier echter van afgeweken omdat er ten behoeve van de compensatiewoning aan de Ootmarsumsedijk in Dinkelland sprake is van een overschot aan sloopmeters. Een deel van dit overschot wordt ter plaatse van de slooplocaties, waaronder aan de Oldenzaalseweg 84, ingezet ten behoeve van de bouw van nieuwe bijgebouwen. In het kader van de Rood voor Rood ontwikkeling wordt ter plaatse enkel een schuur van 405 m² gesloopt. Hiermee blijft er nog een schuur van 150 m² staan. Door 100 m² van het sloopoppervlak in te zetten wordt het mogelijk om het toegestane oppervlak aan vrijstaande bijbehorende bouwwerken vast te stellen op 250 m². Naast bovenstaande afwijking is het ter plaatse van het plangebied gewenst een inwoningsituatie mogelijk te maken. Hierin wordt voorzien middels de regeling zoals opgenomen in de planregels in sublid 4.4.4 onder f.

Het onder beperkte voorwaarden toestaan van maximaal twee huishoudens wordt in voorliggend geval verantwoord geacht aangezien er geen sprake is van aantasting van de bedrijfsvoering en/of ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven. Wel mag er geen sprake zijn van woningsplitding en/of meer dan één gezamenlijke toegangsweg. Tot slot geldt in beginsel dat aangebouwde bijbehorende bouwwerken op ten minste 3,00 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw dienen te worden gebouwd. In voorliggend geval wordt hiervan afgeweken door ter plaatse van de bouwaanduiding 'bijgebouwen' toe te staan dat de aanbouw voor de voorgevel is toegestaan. De sloop van de schuur en landschappelijke inpassing van het plangebied zijn gewaarborgd door bij de specifieke gebruiksregels specifieke voorwaardelijke verplichtingen op te nemen.

'Waarde - Archeologie 3' (Artikel 5) Overeenkomstig het geldende bestemmingsplan is de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 3' opgenomen. Gronden met deze dubbelbestemmingen zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden. Op of in deze gronden mogen zonder archeologisch onderzoek geen grondroerende werkzaamheden plaatsvinden, waarbij de bodem dieper dan 0,40 m onder maaiveld verstoord wordt of het oppervlak groter is dan 2.500 m2.

bestemmingsplan Buitengebied, Oldenzaalseweg 84 Fleringen

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggende geval wordt een overeenkomst gesloten tussen de betrokken partijen waaronder de initiatiefnemer. Hierin wordt onder meer opgenomen dat het risico van planschade bij de initiatiefnemer ligt zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

bestemmingsplan Buitengebied, Oldenzaalseweg 84 Fleringen

Hoofdstuk 9

Vooroverleg

9.1 Vooroverleg Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 9.1.1

Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat de gewenste ontwikkeling geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 9.1.2

Provincie Overijssel

Op basis van artikel 3.1.1, lid 2 heeft de provincie de mogelijkheid om plannen aan te wijzen waarvoor geen vooroverleg is vereist. De provincie Overijssel heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en een zogenoemde 'Uitzonderingslijst vooroverleg ruimtelijke plannen' opgesteld. Hierin is opgenomen dat indien de gemeente over een eigen kwaliteitskader beschikt dat in lijn is met het Werkboek KGO en de Omgevingsvisie er geen vooroverleg gevoerd hoeft te worden. De provincie Overijssel biedt gemeenten de gelegenheid om een eigen beleidsinvulling te gegeven aan het KGO-beleid. De Rood voor Rood regeling van de gemeente Dinkelland" is een afgeleide van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (artikel 2.1.6) en valt zodoende onder de reikwijdte van deze regelgeving. De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt op basis van deze regeling. Geconstateerd wordt dat voorliggende ontwikkeling passend is binnen het gemeentelijke kwaliteitskader. Voor het overige worden geen provinciale belangen geraakt. Provinciaal vooroverleg is niet noodzakelijk. 9.1.3

Waterschap Vechtstromen

In het kader van de watertoets heeft er een digitale watertoets plaatsgevonden via de website www.dewatertoets.nl. De uitkomsten van deze watertoets hebben geleid tot de 'korte procedure'. Het waterschap geeft een positief wateradvies. Nader vooroverleg is hiermee niet noodzakelijk. 9.1.4

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 2 december 2020 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze inzageperiode zijn er geen zienswijzen tegen het plan ingebracht. Het bestemmingsplan is dan ook ongewijzigd vastgesteld.

bestemmingsplan Buitengebied, Oldenzaalseweg 84 Fleringen

Bijlagen bij de toelichting

bestemmingsplan Buitengebied, Oldenzaalseweg 84 Fleringen

Bijlage 1

Ruimtelijk kwaliteitsplan

bestemmingsplan Buitengebied, Oldenzaalseweg 84 Fleringen

M N

H G

D O F

B R

M N

R U I M T E L I J K K W A L I T E I T S P L A N R O O D VO O R R O O D •

Ootmarsumsedijk 9 •

Tubbergen, 5 oktober 2020 - Definitief

M N

H G

D O F

B R

M N

Project: Rood voor Rood

Afbeelding: Ontwikkeling Ootmarsumsedijk 9 - Weerselo (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

Ruimtelijk kwaliteitsplan Rood voor Rood Project:

Rood voor Rood

Locatie: Ootmarsumsedijk 9 Weerselo

Titel rapport

Ruimtelijk Kwaliteitsplan Rood voor Rood - Ootmarsumsedijk 9 Weerselo

Opgesteld:

30 juni 2020, Tubbergen

Gewijzigd:

5 oktober 2020

Status:

Definitief

Opdrachtgever:

Dhr. F. Vennegoor Bolksmaten 2 7595 CE Weerselo

Auteur:

N+L Landschapsontwerpers Ing. N.J.B. Hannink Oldenzaalseweg 38 7651 KC Tubbergen 06-83337880 info@nl-landschap.nl www.nl-landschap.nl 3

1. Aanleiding

2. Huidige situatie bouwlocatie

3. Huidige situatie slooplocatie

4. Beleid

5. Nieuwe situatie Ootmarsumsedijk

6. Nieuwe situatie Oldenzaalseweg

7. Nieuwe situatie HIlbertweg

Aanleiding Het erf aan de Ootmarsumsedijk is gelegen op de overgang van de grootschalige heide naar de grootschalige es. Het erf maakt onderdeel uit van de groene omlijsting welke typerend was rondom de essen. Het erf komt voor het eerst voor op kaarten van rond 1900. Het erf betreft het ouderlijk huis van de opdrachtgever. Via de rood voor rood regeling wil de opdrachtgever een nieuwe woning realiseren om daarmee terug te kunnen keren naar de Ootmarsumsedijk. De sloopmeters zijn gevonden aan de Hilbertweg 14 (gemeente Dinkelland) en de Oldenzaalseweg 84 (gemeente Tubbergen). In beide gevallen is er sprake van voormalig agrarische bebouwing binnen de bestemming “Wonen”. Aan de Oldenzaalseweg dient desondanks wel het bestemmingsplan aan te worden gepast. Aldaar is er sprake van een aanduiding dat de oppervlakte bijgebouwen bepaald. In de nieuwe situatie moet dit naar beneden worden bijgesteld om te voorkomen dat het erf in de toekomst opnieuw weer kan uitbreiden. Aan de Hilbertweg 14 en Oldenzaalseweg 84 wordt totaal circa 1116 m2 gesloopt. Voor deelname rood voor rood geldt een minimale sloopoppervlakte van 850 m2. Zowel aan de Hilbertweg (150 m2) als aan de Oldenzaalseweg (100m2) is sprake van een wens voor extra bijgebouwen. Daarmee wordt nog steeds de minimale 850 m2 aan sloopmeters behaald.

de locaties gegeven, het omliggende landschap en het vigerende beleid. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situaties die aan het gestelde beleid voldoen.

Landschappelijke inpassing en onderbouwing De gemeente Dinkelland eist voor de ontwikkeling een landschappelijke inpassing van de bouw- en slooplocaties. In dit document worden daarom de landschappelijke inpassingen uiteengezet. Er wordt een beschrijving van

Huidige situatie bouwlocatie Het plangebied ligt net als veel andere gebieden in een landschap dat is opgebouwd door dekzandvlakten met hoogteverschillen in de vorm van dekzandruggen en dekzandkopjes tegenover beekdalen. De hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. De grotere aanwezige dekzandruggen werden in gebruik genomen als gezamenlijke essen. De kleinere zandkopjes werden gebruikt als de eenmansesjes die het karakteristiek van het Essen- en kampenlandschap tot gevolg had. Essenlandschap Het plangebied ligt in het Essenlandschap, met de overgang naar de Jonge Heideontginning. Dit was altijd een uiterst functionele overgang, aangezien de heideplaggen vroeger werden gebruikt in de stal. Na vermenging met uitwerpselen van het vee werd het ter bemesting naar de essen of kleinere kampen gebracht. Het erf ligt in een van oorsprong zeer fraai landschap. Van het voormalige kleinschalige landschap rondom de essen en eenmansesjes is maar weinig over. Veel landschappelijke elementen zijn verdwenen, in veel gevallen door de schaalvergroting (ruilverkaveling) in de landbouw. Ook veel steilranden, die het gebied typeerden zijn afgevlakt en/of verdwenen. Het landschap Het landschap rondom het erf is voorheen relatief gesloten geweest. De heideontginning en essen waren daarentegen juist heel erg open.

Het kenmerkende coulisselandschap rondom het erf is aanvankelijk volledig gesneuveld door de jaren heen. Enkele jaren geleden heeft de familie echter

weer beplanting aangebracht naar advies van een landschapsarchitect. Daarmee is ook een deel van de kleinschaligheid en de herkenbaarheid hersteld. Verder bepalen elementen langs wegen of met een functie het landschap. Nieuwe elementen Er zijn veel elementen verdwenen, al is de grens van de open landschappen (heide en es) niet verschoven. Rondom het plangebied is het maximale gedaan om de herkenbaarheid te vergroten door de aanplant van landschapselementen. Dit moet waar mogelijk behouden blijven. In de directe omgeving zijn landschappelijke versterkingen mogelijk, maar door het ontbreken van eigendom heeft de initiatiefnemer daar geen invloed op. Binnen het plangebied zelf is geen ruimte meer voor versterkingen. Huidige erfindeling Het erf heeft in bepaalde mate een cultuurhistorische opzet dat meer passend is bij de ontginning dan het essenlandschap. In het essenlandschap lagen de erven doorgaans wat verder van de weg af en was er sprake van een meer verstrooide opzet. In de ontginning lagen de woningen of boerderijen pal aan de weg met daarachter de schuren. Dit erf vindt daarom de meeste aansluiting bij de heideontginning.

Planlocatie omstreeks 1925. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten noorden van Oldenzaal en ten zuidwesten van Weerselo. (Bron: geo.overijssel.nl)

Planlocatie. (Bron: geo.overijssel.nl)

Huidige situatie slooplocaties Beide slooplocaties liggen in een gebied aan te merken als beekdalgebied omsloten met dekzandvlakten. Met name aan de Oldenzaalseweg in Fleringen is daarbij sprake van hoogteverschillen, de Hilbertweg is min of meer gelijk te noemen. Kampenlandschap De locatie Oldenzaalseweg ligt in het kampenlandschap. Aan de noordzijde is het essenlandschap gelegen, daar verder omheen de jonge heideontginning. Het erf ligt van oorsprong in een zeer gevarieerd landschap. Van het voormalige kleinschalige landschap rondom de essen en eenmansesjes is echter maar heel weinig over. Veel landschappelijke elementen zijn verdwenen, in veel gevallen door de schaalvergroting (ruilverkaveling) in de landbouw. Ook veel steilranden, die het gebied typeerden zijn afgevlakt en/of verdwenen. Jonge Heideontginning De locatie Hilbertweg is gelegen in de jonge heideontginning. Door het ontbreken van kennis en techniek werden deze landschappen niet eerder dan begin jaren ‘30 ontgonnen en in gebruik genomen voor de landbouw. De erven zijn daarom ook meestal veel jonger dan in het kampen- en essenlandschap. Het erf aan de HIlbertweg verschijnt zelfs pas in de jaren ‘80 op de kaart. Het landschap Het landschap rondom de Oldenzaalseweg is voorheen erg gesloten geweest. Daarvan is nu geen sprake meer. Het is een landschap waarbij de openheid van de es terrein heeft gewonnen.

Het kenmerkende coulisselandschap rondom is gesneuveld door de jaren heen. Ook aan de Hilbertweg regeert

de openheid. Het is van oorsprong een zeer open landschap waarbij enkel beplanting voorkomt langs wegen of nabij erven. De openheid is in dit gebied juist de kracht. Nieuwe elementen De openheid is op de ene locatie gecreëerd, op de andere locatie altijd zo geweest. Er moet uiterst voorzichtig om worden gegaan met het aanbrengen van beplanting. De openheid is juist de kracht in beide gebieden. In beide gevallen moet de inpassing zich concentreren rondom het erf zelf. Huidige erfindeling Aan de Oldenzaalseweg is sprake van een cultuurhistorische erfopzet. De woning staat landschapsgericht met daarachter of ernaast de bijgebouwen. In een nieuwe situatie moet ook een uitgesproken voor en achtererf worden gecreëerd. Aan de Hilbertweg ligt de woning op gebruikelijke wijze kortbij en op de weg gesitueerd. De stal is later, zonder enige verbinding met de woning, op basis van de kadastrale indeling gebouwd. Na de sloop kan een nieuw bijgebouw het erf versterken door het in eenzelfde lengterichting te positioneren.

Slooplocatie Oldenzaalseweg 84 omstreeks 1925. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie slooplocatie ten westen van Fleringen. (Bron: geo.overijssel.nl)

Slooplocatie Oldenzaalseweg 84. (Bron: geo.overijssel.nl)

Slooplocatie Hilbertweg 14 omstreeks 1925. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten noorden van Oldenzaal en ten zuidoosten van Weerselo. (Bron: geo.overijssel.nl)

9 Slooplocatie Hilbertweg 14. (Bron: geo.overijssel.nl)

Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere plannen. De belangrijkste is de Omgevingsvisie 2017 welke is vastgesteld op 12 april 2017. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden.

reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNN-gebieden (natuurnetwerk Nederland) en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling.

Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven.

Ontwikkelingsperspectieven: In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. Het plangebied is aangemerkt als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste land gebruik blijft melkveehouderij en akkerbouw, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen”, voorop. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven.

Generieke beleidskeuzes: Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral

Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag

Ontwikkelingsperspectief, het plangebied is groen wat betekent “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag en de laag van de beleving zijn niet opgenomen; zij zijn niet relevant wat betreft de voorgenomen ontwikkeling. Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. Zoals grote delen van Overijssel bestond gebieden uit dekzandvlakten of beekdalen al dan niet met reliëfverschillen. In de jaren zijn hoogteverschillen gedeeltelijk geërodeerd door de wind, weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik (essen en eenmansesjes) en weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. Zowel aan de Ootmarsumsedijk als de Oldenzaalseweg zijn glooiingen nog goed waar te nemen. Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap.

De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden. De akkers op de hogere gronden

werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heidegebieden lagen vaak ook in de buurt van de glooiingen. Daardoor ontstond er een functionele verbinding tussen beide. De essen kwamen daardoor (nog) hoger in het landschap te liggen met veelal scherpe randen. Al dan niet werden randen van de es beplant met houtsingels (steilrand beplanting) of houtwallen. Afhankelijk van de grootte van de es werden meerdere boerderijen rondom een es gebouwd. In latere instantie ontstonden de eenmansesjes in het kampenlandschap. Rondom het plangebied is zichtbaar dat de, met name oudere erven, rondom de es liggen. Het plangebied ligt op de overgang en heeft voor wat betreft het erf meer het karakter van de heideontginning. De beplanting sluit aan bij het essenlandschap. Het bestaande karakter voor het erf en landschap moet behouden blijven. Bij de Oldenzaalseweg en de Hilbertweg moet de openheid behouden blijven of versterkt worden. Beplanting mag daar in beide gevallen niet zorgen voor een verdichting. 3.2 Rood voor rood Dinkelland De gemeente Dinkelland heeft in 2015 haar vernieuwde rood voor rood beleid vastgesteld. Absolute doelstelling van de regeling is het verminderen van de steeds meer vrijkomende oppervlaktes landschap ontsierende opstallen en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit.

Steeds meer agrarische bedrijven stoppen en zonder nieuwe bestemming raken zij in verval. De rood voor rood regeling is een methodiek om tenminste 850 m2 landschap ontsierende

Oldenzaalseweg. Links: natuurlijke laag. De locatie is omschreven als : “beekdalen”. Rechts: laag van Cultuurlandschap. Locatie is omschreven als “essenlandschap”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Ootmarsumsedijk (rood) en Hilbertweg (groen). Links: natuurlijke laag. Rood is omschreven als : “dekzandvlakte en ruggen”, Groen als “beekdalen”. Rechts: laag van Cultuurlandschap. Rood is omschreven als “Essenlandschap”, groen als “heideontginning”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

opstallen te slopen in ruil voor een bouwrecht onder voorwaarden. De gemeente stelt nadere eisen. Zo moet een wijziging bestemmingsplan worden doorlopen en moet een rood voor rood overeenkomst worden getekend. Daarmee is er zekerheid dat de oppervlakte daadwerkelijk gesloopt wordt. Daarnaast moeten deelnemende erven landschappelijk wordt ingepast. De initiatiefnemer voldoet met opgesteld plan in combinatie met het bestemmingsplan door BJZ.nu opgesteld aan de voorwaarden van de gemeente Dinkelland. Totaal wordt er circa 1.116 m2 gesloopt. Daarvan wordt 405 m2 aan de Oldenzaalseweg 84 gesloopt en 711 m2 aan de Hilbertweg. Met de oppervlakte kan een (extra) woning worden gerealiseerd aan de Ootmarsumsedijk. Aan de Oldenzaalseweg kan men naast de reeds bestaande 150 m2 bijgebouw nog 100 m2 bijbouwen. Aan de Hilbertweg kan men dan 150 m2 terug bouwen. Los van het feit dat elke woning een bijgebouw moet hebben, zijn de bijgebouwen ook nodig om te spreken van een erfensemble. Zeker aan de Oldenzaalseweg zijn één of meerdere bijgebouwen belangrijk om te kunnen spreken van een erf. 3.3 Casco benadering Noordoost Twente De gemeenten Dinkelland en Tubbergen hanteren, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is

het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de Casco zijn in principe niet te verwijderen (groen lijnen/vlakken op de kaart). De ontwikkeling aan de Ootmarsumsedijk heeft gevolgen voor een bestaand casco element. Als naar historische kaarten gekeken wordt dan liep van vroeger uit het landschapselement langs het erf aan de Ootmarsumsedijk in een rechte lijn en niet met een ‘haakje’ achter het erf langs. Het gaat om erfbeplanting met zeer matige kwaliteit. Redelijkerwijs mag er vanuit gegaan worden dat het ‘haakje’ aan de houtopstand niet op de cascokaart had moeten staan. De rechte lijn langs het erf wordt nu weer gerealiseerd. De nieuwe aanplant geeft winst in kwaliteit, biodiversiteit en landschap. Bij de Hilbertweg is sprake van een functionele beplanting. Deze beplanting is echter niet opgenomen in het beleid. Een deel van de beplanting komt in relatie met het nieuwe plan te vervallen, maar als aangegeven zonder gevolgen voor het casco beleid. Aan de Oldenzaalseweg is weliswaar sprake van casco elementen, maar deze worden niet aangepast of verwijderd. Er zijn daarom geen gevolgen voor het beleid.

Fragment van de cascokaart behorende bij de casco benadering. Links: met rood de Ootmarsumsedijk, met groen de Hilbertweg. Rechts: de Oldenzaalseweg. Met roze is bestaand bos of natuur weergegeven, met blauw cascoelementen. (Bron: geo.overijssel.nl)

Nieuwe situatie Ootmarsumsedijk Aan de Ootmarsumsedijk is sprake van een (burger)woning (A op tekening) en wat opstallen of overkappingen. De woning is georiënteerd op de Ootmarsumsedijk. Via de rood voor rood regeling is het voornemen om een extra woning te realiseren op dit perceel. De initiatiefnemer heeft daarvoor 850 m2 sloopmeters gevonden. Bij de bepaling van de positie van de woning is goed gekeken naar het erf en het landschap. In het verleden is de kavel aangeplant met diverse landschapselementen om oorspronkelijke kleinschaligheid weer te herstellen. Bij het ontwerp van de toenmalige landschapsarchitect is goed gekeken naar de verhoudingen en de doorzichten. Belangrijk is de afstand van het erf tot de Hilbertweg, maar ook het doorzicht vanaf de Hilbertweg achterlangs het erf aan de Ootmarsumsedijk richting ‘De Benneker’. Om de kernwaarden te respecteren en te behouden dient het erf uit te breiden richting de noordzijde, parallel aan de straat en in eenzelfde lengterichting als de bestaande woning. Een ander voordeel is dat met een uitbreiding richting noord niet de bestaande tuin / hoogstamfruitboomgaard hoeft te wijken. Het centrum van het erf komt, als wel vaker gebruikelijk in de ontginningslandschappen, meer naast de woning te liggen. De woning blijft dan het hoofdgebouw, waarbij de nieuwe woning (C) en bijgebouwen (B en D) rondom het centrum zijn gelegen.

De typering van de woning moet dan ook aansluiten bij de schuurgedachte. Om het centrum te versterken wordt er één oprit aangelegd waarna de bezoeker naar de beide woningen kan rijden. Het centrum wordt verhard (F) en aangekleed met de aanplant van nieuwe bomen (L) om op termijn een karakteristieke waarde te verkrijgen.

Het bestaande casco element (H) wordt niet verplaatst, maar ten dele versterkt en verlengd. Het element is in de huidige situatie aangelegd ter inpassing van het voormalige erf en vervuld deze functie in de nieuwe situatie opnieuw. Omdat de soortkeuze en het beheer in de huidige situatie ongelukkig is, wordt de gehele houtsingel geveld en volledig nieuw weer aangeplant. Maatregelen: - Vellen van bestaande beeldbepalende bomen. Een eik moet geveld worden vanwege zijn vitaliteit, een linde om functionele redenen. - Het volledig vellen van de houtsingel (H/O) en aanplant met nieuw inheems assortiment (350 stuks bosplantsoen en 3 bomen). De maatvoering voor het bosplantsoen bedraagt 80-100 (hoogte in centimeters) en de voor de bomen 12-14 (stamomtrek in centimeters). De omvang van het element neemt van 350 m2 met 100 m2 toe naar 450 m2. - Aan te planten beeldbepalende bomen te midden van het erf (L) in de maat 14-16 (stamomtrek in centimeters). Totaal 2 bomen. - Aan te planten beeldbepalende boom (Q) aan het einde van de houtsingel (H) in de maat 16-18 (stamomtrek in centimeters) om de houtsingel visueel door te zetten. Met bovengenoemde voldoet de locatie aan de gestelde eisen.

A: B: C: D: E: F: G: H:

M N

H G

D O F

I: J: K: L:

M: N: O:

P: Q:

Bestaande woning. In toekomst (mogelijkheid) te vergroten bijgebouw. Nieuw te bouwen woning op basis van rood voor rood. Nieuw te bouwen bijgebouw bij nieuwe woning. Te slopen opstallen (oranje contouren). Te vellen eik vanwege vitaliteit en te vellen linde vanwege aanleg één inrit. Erfverharding. Het erf wordt ontsloten door één centraal breed inrit. De bestaande houtsingel wordt volledig geveld. De basis is niet goed om aan te sluiten of te versterken. De soortkeuze is te eentonig of door de jaren hebben soorten elkaar verdrongen. De houtsingel wordt daarom volledig nieuw aangeplant (nieuwe omvang 450 m2, huidige omvang 350 m2). Er worden 350 stuks bosplantsoen aangeplant met hazelaar, lijsterbes, meidoorn, Gelderse roos, kardinaalsmuts, inlandse vogelkers en veldesdoorn in een gelijke verhouding. De aanplant in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) in een driehoeksverband. Ter aanvulling worden 3 boomvormers aangeplant. Soort eik of linde in de maat 12-14 (stamomtrek in centimeters) en elk voorzien van twee boompalen. Bestaande hagen. Gazon/gras/tuin. Bestaande fruitboomgaard. Nieuw aan te planten beeldbepalende solitaire bomen te midden van het erf. Soort eik of linde in de maat 14-16 (stamomtrek in centimeters) en elk voorzien van twee boompalen. Bestaande houtopstanden. Weiland. Te vellen houtsingel (Casco element).

Vellen vanwege ontbreken functie houtopstand, sortiment en verbinding met het achterliggende landschap. (Open) verbinding houden met landschap. Aan te planten beeldbepalende boom. De boom moet solitair uitgroeien en staat daarom net buiten de houtsingel. De boom zorgt daarmee voor een visuele verbinding met de bestaande houtsingel aan de zuidwest zijde (element R). De soort is linde of walnoot in de maat 16-18 (stamomtrek in centimeters) en voorzien van twee boompalen. Bestaande houtsingel.

Fragment topografische kaart 1925. (Bron: topotijdreis.nl)

Nieuwe situatie, niet opGetekend: schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Status:

Project: Rood voor rood Naam: Dhr. F. Vennegoor Adres: Ootmarsumsedijk 9 Postcode: Weerselo

N. Hannink Datum: 16-05-2020 gew. 24-06-2020 Gecontroleerd: NH Schaal: 1:1000

DO Aantal pag.: 1 Formaat: A3 Noord: Kaart is noordgericht

www.hanninkadvies.nl

Nieuwe situatie Oldenzaalseweg Aan de Oldenzaalseweg 84 wordt een voormalige veestal gesloopt ten behoeve van de rood voor rood regeling. Los daarvan is de familie bezig met de ontwikkeling van het verbouwen van de bestaande woning naar een situatie met woning en inwoning. Om een volledig beeld te verkrijgen is daarom gekeken naar de sloop in het kader van de rood voor rood regeling, naar de verbouw van de woning, maar ook naar de sloop en nieuwbouw van bijgebouwen.

te kiezen waarbij een deel van de woning voor het hoofdgebouw staat. Belangrijk is dat er aandacht wordt gevestigd op het vormen van een achtererf. Veel verharding (I) met duidelijke verbindingen met het hoofdgebouw en de schuren. Rondom worden nieuwe hagen en bomen aangeplant ter inpassing van de nieuwe situatie. De kwaliteitswinst wordt met name behaald door sloop van de schuur (C) en de kuilvoerplaten (E). Maatregelen:

De huidige woning is ook het hoofdgebouw op het erf. Het is echter bijzonder klein en daarnaast is de positie ten opzichte van het erf wat ongelukkig. Naar alle waarschijnlijkheid heeft de oorspronkelijke boerderij wat centraler gelegen. Slopen is echter kapitaalvernietiging en daarom heeft Building Design Architectuur een woning met inwoning ontworpen met een buitengewoon landelijk karakter. De woning (A op tekening) mag totaal 1000 m3 inhoud hebben, maar door het ontwerp neemt de uitbreiding de taak van het hoofdgebouw over. Niet gebruikelijk is dat op een erf een (bij)gebouw voor het hoofdgebouw is gepositioneerd. Echter, in enkele gevallen kwam het voor als er een gebrek aan ruimte was. Ten zuiden van de woning is het voornemen om de bestaande kapschuur (D) te slopen en deze in te ruilen voor twee bijgebouwen (B). Belangrijk is om een erfensemble te verkrijgen, maar voorkomen moet worden dat het (erf) bos (L) moet wijken. Door de positionering van de bijgebouwen wordt het erf op een prachtige wijze omsloten door bijgebouwen. Er zijn geen opties om ten westen van het erfensemble te bouwen in verband met de openheid. Ten oosten van de weg is evenwel geen optie door de ligging van de provinciale weg. Dan is het, in dit geval, goed te motiveren om voor deze oplossing 18

- Slopen van voormalige agrarische opstal (C) en de kuilvoerplaten (E). - Nieuw aan te planten hagen met gemengd assortiment (wilde boerenhaag) onder andere met kardinaalsmuts, veldesdoorn en hondsroos. Aanplant in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) over 69 meter lengte. - Aan te planten beeldbepalende boom (N) in de maat 14-16 (stamomtrek in centimeters). - Aan te planten fruitbomen (O) in de maat 8-10 (stamomtrek in centimeters). Tenminste 3 bomen. - Aan te planten beeldbepalende bomen (P) in de maat 12-14 (stamomtrek in centimeters). Totaal 15 bomen. Met bovengenoemde voldoet de locatie aan de gestelde eisen.

J P O

N C

K B

Verbouw, gedeeltelijk nieuwbouw woning op basis van bestaand bouwrecht.

Op termijn nieuw te bouwen bijgebouwen met een maximum van 250 m2.

Te slopen opstallen (oranje contouren).

Op termijn te slopen bijgebouw á 150 m2.

Te saneren kuilvoerplaten.

Te vellen houtopstanden.

Weiland.

In te delen als speelweide en deels bloemrijke weide.

Erfverharding.

Gazon/gras/tuin.

Omliggende grond in agrarisch gebruik.

Bestaande houtopstanden.

Nieuw aan te planten hagen. Gemengd met soorten als haagbeuk, beuk, kardinaalsmuts, veldesdoorn, hondsroos en krent.. Aanplant in de maat 80-100 met circa 3 stuks per m1. Totale lengte circa 69 meter.

Nieuw aan te planten beeldbepalende boom in de vorm van een linde of kastanje. Maatvoering 14-16 (stamomtrek in centimeters) en voorzien van twee boompalen.

Aanplant enkele fruitbomen in de maat 8-10 (stamomtrek in centimeters). Totaal minimaal 3 fruitbomen in combinatie met de beeldbepalende boom.

Nieuw aan te planten bomen rondom erf. Totaal 15 bomen. Soort eik of linde in de maat 12-14 (stamomtrek in centimeters) en elk voorzien van twee boompalen. Voornaamste motivatie voor aanplant is herstel herkenning van voormalige weg die langs het erf heeft gelegen.

Toegangsweg (restant van voormalige wegenstructuur).

Fragment topografische kaart 1925. (Bron: topotijdreis.nl)

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project: Rood voor rood Naam: Fam. Bonvanie Adres: Oldenzaalseweg 84 Postcode: Fleringen

Getekend: N. Hannink Datum: 12-05-2020 gew. 29-06-2020 Gecontroleerd: NH Schaal: 1:1000

Status: DO Aantal pag.: 1 Formaat: A3 Noord: Kaart is noordgericht

www.hanninkadvies.nl

Nieuwe situatie Hilbertweg Aan de Hilbertweg is de woning zoals gebruikelijk op de weg georiënteerd. De schuur is daarentegen in het verleden volgens kadastraal eigendom gebouwd. Via de rood voor rood regeling wordt de schuur gesloopt en ontstaat de kans om het nieuwe bijgebouw ook te oriënteren op de Hilbertweg. Ook de verharding wordt aangepast aan de nieuwe situatie. Grote delen van het erf kunnen behouden blijven. Met name de bomen aan de voorzijde van het erf vormen een robuust en dus belangrijk element. Wel is geconstateerd dat de huidige houtsingel een functioneel karakter heeft. Het is destijds aangelegd voor de inpassing van de schuur en volgt daarnaast een kadastrale lijn waardoor de houtsingel ongelukkig in dit landschap staat. Doorgaans werden erven haaks op de weg gebouwd en daarmee was ook vaak de beplanting haaks georiënteerd. Er is daarom voorgesteld om de beplanting veel compacter te maken en daarmee een groot deel van de houtsingel te vellen. Daarmee verdwijnt het functionele karakter en bovendien wordt door de velling een bijdrage geleverd aan de versterking van het open karakter. Het is bovendien ook storend om de houtsingel te behouden. De schaalgrootte van het erf neemt immers af waarmee de verhouding niet meer in evenwicht zou zijn. Maatregelen: - Slopen van voormalige agrarische opstal (C).

- Vellen van de bestaande houtsingel met behoud van een enkele bomengroep (H/I).

Met voorgenoemde voldoet de locatie aan de gestelde eisen.

Bestaande woning.

Nieuw te bouwen bijgebouw, maximaal 150 m2.

Te slopen stal (oranje contour).

Erfverharding.

Gazon/gras/tuin.

Weiland.

Bestaande houtopstanden.

Te vellen houtsingel. Houtsingel past niet binnen gestelde landschapstype en is in het verleden enkel functioneel aangeplant ten behoeve van de varkensstal.

Te behouden bomengroep. Dit onderdeel van de houtsingel wordt behouden. Er is sprake van beeldbepalende toekomst eiken. Een solitaire bomengroep vormt een mooie overgang naar het achterliggende open landschap.

D B A C

E G

Fragment topografische kaart 1925. (Bron: topotijdreis.nl)

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project: Rood voor rood Naam: Fam. te Braak Adres: Hilbertweg 14 Postcode: 7595 MK Weerselo

Getekend: N. Hannink Datum: 07-05-2020 gew. 24-06-2020 Gecontroleerd: NH Schaal: 1:750

Status: SO Aantal pag.: 1 Formaat: A3 Noord: Kaart is noordgericht

www.hanninkadvies.nl

l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s

Oldenzaalseweg 38 • 7651 KC Tubbergen • info@nl-landschaps.nl • www.nl-landschap.nl

Bijlage 2 Milieuhygiënisch vooronderzoek

bestemmingsplan Buitengebied, Oldenzaalseweg 84 Fleringen

Bodem & Milieutechniek

Grond & Gewas Onderzoek

Historisch Vooronderzoek NEN 5725 Locatie: Kadastraal: Tubbergen, Sectie G, perceel 3644 Projectnummer: 2020-133.2

Opdrachtgever: Vefra Design & Build t.a.v. Frank Vennegoor Bolksmaten 2 7595 CE Weerselo

Rapport opgesteld door: Terra Agribusiness afd. Bodem & Milieutechniek Eerste Stegge 54 7631 AE Ootmarsum Tel.: 0541-200140 info@terra-agribusiness.nl www.terra-agribusiness.nl

Projectgegevens: Locatie: Projectnummer: Versiedatum:

Tubbergen, Sectie G, perceel 3644 2020-133.2 29-9-20

Opgesteld door:

Joost Stevelink

Paraaf:

datum 29-9-20

Kwaliteitscontrole:

Niek Hesselink

Paraaf:

datum 29-9-20

29-9-2020

2020-133.2

Bodem & Milieutechniek

Grond & Gewas Onderzoek

Inhoudsopgave

pagina: 1. Inleiding

2. Vooronderzoek

2.1 Topografische beschrijving 2.2 Historische informatie onderzoekslocatie 2.3 Inspectie onderzoekslocatie 2.4 Informatie omtrent asbest in bodem 2.5 Directe omgeving van de onderzoekslocatie 2.6 Regionale bodemopbouw en geohydrologie 2.7 Toekomstig gebruik 2.8 Onderzoekshypothese 3. Conclusies en Aanbevelingen

4 4 6 7 7 7 8 8 9

Bijlagen BIJLAGE I BIJLAGE II BIJLAGE III BIJLAGE IV BIJLAGE V BIJLAGE VI BIJLAGE VII

2020-133.2

: : : : : : :

Topografische kaart met ligging onderzoekslocatie Kadastrale kaart Locatietekening met plaats foto's Historische kaarten Luchtfoto's Foto's onderzoekslocatie Bodeminformatie provincie en gemeente

29-9-2020

Bodem & Milieutechniek

Grond & Gewas Onderzoek

1. Inleiding In opdracht van Vefra Design & Build heeft Terra Agribusiness BV op de locatie Oldenzaalseweg 84 Fleringen, kadastraal bekend: Tubbergen, Sectie G, perceel 3644 een historisch vooronderzoek uitgevoerd. De aanleiding tot het historisch onderzoek wordt gevormd door de herziening van de bestemmingswijziging. Doel van het historisch onderzoek is het beoordelen of op de onderzoekslocatie verdachte deellocaties ten aanzien van het voorkomen van bodemverontreiniging aanwezig zijn. Het historisch onderzoek dient als basis voor het opstellen van het onderzoeksprogramma voor het eventueel uit te voeren verkennend bodemonderzoek. Het verkennend onderzoek is uitgevoerd conform de richtlijnen: - NEN 5725 Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van vooronderzoek bij verkennend en nader onderzoek (NEN5725:2017);

Het procescertificaat van Terra Agribusiness Bodem & Milieutechniek en het hierbij behorende keurmerk (BRL SIKB 2000) zijn van toepassing op de activiteiten inzake het milieukundig veldwerk, inclusief de daarbij behorende veldwerkregistratie, en de overdracht van de monsters aan een erkend laboratorium. Om de onafhankelijkheid van het onderzoek te waarborgen, verklaart Terra Agribusiness Bodem & Milieutechniek op geen enkele wijze gelieerd te zijn aan de te onderzoeken projectlocatie, zowel in juridische, financiële of personele sfeer. In geval van klachten kan de opdrachtgever zich wenden tot Terra-Agribusiness BV en zo nodig tot de certificerende-instelling (Normec).

2020-133.2

29-9-2020

Bodem & Milieutechniek

Grond & Gewas Onderzoek

2. Vooronderzoek Conform het onderzoeksprotocol NEN 5725 is ten behoeve van de bepaling van de onderzoeksstrategie op onderhavige locatie een vooronderzoek uitgevoerd. In de paragrafen 2.1 t/m 2.7 wordt het vooronderzoek uitgebreid beschreven. 2.1 Topografische beschrijving De locatie, kadastraal bekend: Tubbergen, Sectie G, perceel 3644. Zie bijlage I voor een topografische kaart met ligging onderzoekslocatie. De oppervlakte van de onderzoekslocatie omvat circa 4280 m2. Op de onderstaande afbeelding links is de globale onderzoekslocatie weergegeven. Enkel de schuur op de afbeelding rechts zal volgens de voorgenomen ontwikkeling worden gesloopt.

2.2 Historische informatie onderzoekslocatie Voor het verkrijgen van historische informatie van de locatie is een aanvraag ingediend bij de Provincie Overijssel en de Gemeente Tubbergen. In bijlage VII is de verkregen informatie van de Provincie Overijssel en de Gemeente Tubbergen toegevoegd. Er is geen noemenswaardige informatie van de onderzoekslocatie bekend bij de Provincie. Uit de informatie van de gemeente blijkt dat er in het verleden een dieseltank met een inhoud van 1200 liter aanwezig is geweest op de locatie. Deze dieseltank heeft vermoedelijk in de loods gestaan, buiten de huidige ontwikkeling. Op de locatie bevindt zich een woonhuis, een voormalige melkveestal, een loods en tuin. De locatie ligt in het buitengebied van Fleringen. Op historische kaarten is vanaf 1905 bebouwing op de locatie te zien. Volgens het BAG-register de huidige woning gebouwd in 1978. Volgens het register is de schuur gebouwd in 1975 en de loods in 1980.

2020-133.2

29-9-2020

Bodem & Milieutechniek

Grond & Gewas Onderzoek

Kaart 1912

Kaart 1950

Kaart 1990

Kaart 2019

Luchtfoto 2008

Luchtfoto 2018

2020-133.2

29-9-2020

Bodem & Milieutechniek

Grond & Gewas Onderzoek

2.3 Inspectie onderzoekslocatie Op 10 september 2020 is de locatie geïnspecteerd. Zie bijlage VI voor alle foto's van de locatie. In bijlage II is de locatie van enkele foto's weergegeven. De onderzoekslocatie bestaat uit een erf met een woning, een leegstaand melkveestal, een loods en tuin. De loods en melkveestal bevat asbesthoudende dakbedekking. De melkveestal heeft aan één zijde een dakgoot, aan de andere zijde is verharding aanwezig. Aan de zuidzijde van de loods is geen dakgoot en geen verharding aanwezig. Aan de noordzijde is een verharding aanwezig. Deze zogenoemde druppelzone kan worden aangemerkt als een verdachte deellocatie. De druppelzone is op onderstaande afbeelding afgebeeld.

Er zijn verder geen potentieel bodembedreigende objecten op de locatie aangetroffen. In het verleden is er een dieseltank op de locatie aanwezig geweest, echter tijdens het locatiebezoek is er geen dieseltank aangetroffen. Vermoedelijk heeft de tank in het verleden in de loods gestaan.

2020-133.2

29-9-2020

Bodem & Milieutechniek

Grond & Gewas Onderzoek

2.4 Historische informatie omtrent asbest in bodem Conform de NEN 5707 (Bodem - Inspectie, monsterneming en analyse van asbest in bodem en partijen grond) is er sprake van een asbestverdachte locatie indien er sprake is van één of meer van de hieronder beschreven activiteiten of gebeurtenissen: ▪ de eventuele aanwezigheid in het verleden van bedrijven, die asbesthoudende producten, apparaten of voorwerpen vervaardigen en/of verwerken; ▪ de eventuele aanwezigheid in het verleden en/of heden van bedrijfsgebouwen (o.a. schuren), waarin (veel) asbesthoudende bouwstoffen zijn verwerkt, en of de aanwezigheid van asbestresten in de bodem en/of onder verhardingen (o.a. erven van boerderijen); ▪ de aanwezigheid van woongebouwen, gebouwd van asbestcementplaten, dan wel in het verleden gerenoveerd met toepassing van asbestcementproducten, met een gerede kans dat asbestresten in tuinen en/of plantsoenen zijn achtergebleven; ▪ de kans op aanwezigheid van asbesthoudende buizen of ophooglagen in de ondergrond; ▪ de toepassing van asbesthoudende beschoeiingen langs watergangen of in (volks)tuinen; ▪ de (vroegere) aanwezigheid van glastuinbouw, dan wel afval van kassen op of in de bodem; ▪ er hebben in het verleden calamiteiten met asbest plaatsgevonden (asbestbrand), zonder dat de verspreid geraakte asbestresten (meteen) zijn opgeruimd.

Er zijn tijdens het locatie bezoek geen asbest verdachte materialen aangetroffen, met uitzondering van de asbestdak van de loods en melkveestal. 2.5 Directe omgeving van de onderzoekslocatie De omgeving van het perceel bestaat voornamelijk uit meerdere woonhuizen, agrarische percelen en enkele agrarische bedrijven. De locatie ligt op een steenworpafstand van het dorp Fleringen. Aan de Oldenzaalseweg 88 is door Lankelma een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (rapportnummer: GJB/VO-28046, d.d. 10-05-2007). Aanleiding van dit onderzoek vormde de nieuwbouw. In dit onderzoek zijn geen verhogingen aangetroffen. Er is verder geen bodemrelevante informatie van de directe omgeving bekend welke mogelijk invloed heeft gehad op de bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie.

2020-133.2

29-9-2020

Bodem & Milieutechniek

Grond & Gewas Onderzoek

2.6 Regionale bodemopbouw en geohydrologie Bodemgesteldheid (oorspronkelijke) bovenlaag: Het maaiveld bevindt zich op ca. 15 m. + NAP.

De grondwaterstromingsrichting in het freatisch pakket wordt bepaald door de plaatselijke bodemopbouw en is voornamelijk noordwestelijk gericht. 2.7 Toekomstig gebruik De opdrachtgever is voornemens de leegstaande melkveeschuur te slopen in het kader van Rood voor Rood regeling. Na de sloop zal het deel worden ingericht als tuin/grasland. Het overige deel van de locatie zal, voor zover bekend, onveranderd blijven. 2.8 Onderzoekshypothese Op basis van de beschikbare historische informatie van de provincie Overijssel, Gemeente Tubbergen, het bodemloket, topotijdreis.nl en luchtfoto's zijn er geen verdachte locaties aan te wijzen. Er zijn geen potentieel bodembedreigende objecten op de locatie aangetroffen, met uitzondering van de druppelzone van de loods. Deze valt echter buiten de huidige ontwikkeling. Er zijn in het verleden op de locatie geen bodemonderzoeken uitgevoerd waaraan gerefereerd kan worden. Gegeven het historische gebruik van de locatie en de resultaten van onderhavig historisch onderzoek wordt een verkennend onderzoek op de locatie niet noodzakelijk geacht. 2020-133.2

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://bestuur.tubbergen.nl/api/v1/meetings/629/documents/13155