Bijlage BP Buitengebied, Witteveensweg 24-24a, Witteveensweg 25 en Vasserdijk 70_VG01.pdf
Tekst van het document
Voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken geldt daarbij wel dat de gezamenlijke oppervlakte van de vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij een hoofdgebouw ten hoogste de ter plaatse van de aanduiding "maximum oppervlakte (m²)" oppervlakte bedragen. Dit is aan de Witteveenweg 25 352 m² en aan de Vasserdijk 70 359 m². Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig lid 4.1 onder a, zonder de aanleg en instandhouding van de van belangzijnde landschapsmaatregelen uit bijlage 2 (Witteveensweg 25: 'specifieke vorm van wonen voorwaardelijke verplichting 1') of bijlage 3 (Vasserdijk 70: 'specifieke vorm van wonen - voorwaardelijke verplichting 2'). Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt aan de Vasserdijk 70 ('specifieke vorm van wonen voorwaardelijke verplichting 1') eveneens gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig lid 4.1 onder a, zonder de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het in bijlage 3 met de letter D aangeduide gebouw (de te verbeteren schuur) conform bijlage 4 of een nader met de gemeente overeen te komen bouwplan dat voorziet in een dusdanige verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het betreffende gebouw, zodat het gebouw niet meer aan te merken is als landschapsontsierend.
Indien hieraan niet wordt voldaan, dan zal de schuur gesloopt moeten worden.
'Waarde - Archeologie 3' (Artikel 5) en 'Waarde - Archeologie 4' (Artikel 6) Met het oog op het behoud van de archeologische waarden van de gronden zijn de archeologische dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4' opgenomen, conform het geldende bestemmingsplan. Hier is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig, wanneer de grond over een bepaalde oppervlakte en diepte wordt geroerd.
bestemmingsplan Buitengebied, Witteveensweg 24-24a, Witteveen sweg 25 en Vasserdijk 70
53
54
bestemmingsplan Buitengebied, Witteveensweg 24-24a, Witteveensweg 25 en Vasserdijk 70
Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. De gemeentelijke kosten zijn beperkt tot de ambtelijke kosten, welke worden verhaald middels de gemeentelijke legesverordening. Eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Ten behoeve van deze ontwikkeling is een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer gesloten. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en is op grond van artikel 6.12 Wro geen exploitatieplan nodig.
bestemmingsplan Buitengebied, Witteveensweg 24-24a, Witteveen sweg 25 en Vasserdijk 70
55
56
bestemmingsplan Buitengebied, Witteveensweg 24-24a, Witteveensweg 25 en Vasserdijk 70
Hoofdstuk 9
Vooroverleg
9.1 Vooroverleg Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 9.1.1
Het Rijk
In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat de gewenste ontwikkeling geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 9.1.2
Provincie Overijssel
Op basis van artikel 3.1.1, lid 2 van de Bro heeft de provincie de mogelijkheid om plannen aan te wijzen waarvoor geen vooroverleg is vereist. De provincie Overijssel heeft van deze mogelijkheid gebruikt gemaakt en een zogenoemde 'Vooroverleglijst ruimtelijke plannen' opgesteld. Voor plannen in de groene omgeving/ buitengebied is in deze lijst onder B, lid 4 opgenomen: 4. Agrarische bouwblokken, Rood voor Rood en VAB's Plannen/projectbesluiten voor uitbreiding van agrarische bouwblokken, Rood voor Rood en Vrijkomende Agrarische Bedrijfslocaties (VAB's) mits passend in een gemeentelijk kwaliteitskader dat in lijn is met het Werkboek Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving en de Omgevingsvisie Overijssel 2009. Voor plannen en besluiten die (tevens) andere provinciale belangen raken (zoals EHS en verblijfsrecreatie) blijft vooroverleg noodzakelijk. In dit geval is hoofdzakelijk sprake van een Rood-voor-rood project, dat in lijn is met het Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Tevens is geen sprake van andere provinciale belangen. Vooroverleg met de provincie Overijssel wordt niet noodzakelijk geacht. 9.1.3
Waterschap Vechtstromen
In het kader van de watertoets heeft een digitale watertoets plaatsgevonden via de website www.dewatertoets.nl. De uitkomsten van deze watertoets hebben geleid tot de 'korte procedure'. Het waterschap geeft in een reactie een positief wateradvies (zie paragraaf 6.2).
9.2 Inspraak Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In dit geval wordt geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd.
9.3 Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 28 oktober voor een periode van 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ingediend.
bestemmingsplan Buitengebied, Witteveensweg 24-24a, Witteveen sweg 25 en Vasserdijk 70
57
58
bestemmingsplan Buitengebied, Witteveensweg 24-24a, Witteveensweg 25 en Vasserdijk 70
Bijlagen toelichting
bestemmingsplan Buitengebied, Witteveensweg 24-24a, Witteveen sweg 25 en Vasserdijk 70
59
Bijlage 1
60
Rood voor Rood Plan
bestemmingsplan Buitengebied, Witteveensweg 24-24a, Witteveensweg 25 en Vasserdijk 70
landschapsvormgeving
Ruimtelijk kwaliteitsplan RVR Witteveensweg 24-24a en 25 Vasserdijk 70-70a
Tubbergen, 17 april 2020 - definitief
tuinvormgeving
landschapsvormgeving
O P
S
P
F
O
O
J
E
B N D
E
E
G
F
J
C
C
C
C
G
B
J
R
J
L
F
I L
P
N
F K
N
P
O
Voorgenomen ontwikkeling Witteveensweg 24-24a (Bron: Hannink LV)
Locatie:
Meerdere percelen
S
I
S
H
Rood voor Rood
A
N
K
J
F
F
B
N
I
Project:
K
M
H
M
R
C
C
J
I
C
I
O
C
E
N
F P
G
K
H
L
P
B2
Q
D L
F
A
K
A
J
N
N
D
L L
N
J L
M
O
K
Voorgenomen ontwikkeling Witteveensweg 25J (Bron: Hannink LV)
Afbeelding:
I
H
O
P Q
Voorgenomen ontwikkeling Vasserdijk 70-70a (Bron: Hannink LV)
Voorgenomen ontwikkeling RVR diverse percelen (Bron: Hannink Landschapsvormgeving)
- 2
Ruimtelijk kwaliteitsplan RVR Project:
Rood voor Rood
Locatie:
Diverse percelen in de gemeente Tubbergen
Titel rapport:
Ruimtelijk kwaliteitsplan - Rood voor Rood diverse percelen gem. Tubbergen
Opgesteld:
17 april 2020, Tubbergen
Gewijzigd:
-
Status:
Definitief
Opdrachtgevers:
Fam. Oude Voshaar Witteveensweg 24-24a 7678 RG Geesteren (ov.)
Auteur:
Hannink Landschapsvormgeving Ing. N.J.B. Hannink, algemeen adviseur Oldenzaalseweg 38 7651 KC Tubbergen 06-83337880 info@hanninkadvies.nl www.hanninkadvies.nl
Inhoud 1.
Aanleiding
6
2.
Huidige situatie
8
3.
Beleid
12
4.
Uitgangspunten
18
5.
Plan (Witteveensweg 24-24a)
20
6.
Plan (Witteveensweg 25)
22
7.
Plan (Vasserdijk 70-70a)
24
8.
Financiële onderbouwing
26
- 4
- 5
1. Aanleiding Aan de Witteveensweg 24-24a is het varkensbedrijf van de familie oude Voshaar gelegen. Op het bedrijf worden varkens van enkele weken tot ongeveer een halfjaar gehouden. Het betreft een duurzaam meermansbedrijf, waarvan initiatiefnemer eigenaar is. Het erf heeft een aantal bedrijfsgebouwen en op dit moment één bedrijfswoning. Om in de toekomst de intensieve tak door te kunnen zetten met een doelmatige en toekomstbestendige bedrijfsvoering is een tweede bedrijfswoning noodzakelijk. Om een tweede woonrecht te verkrijgen maakt de initiatiefnemer gebruik van de rood voor rood regeling. Door elders 1000 m2 landschap ontsierende bebouwing te slopen kan de noodzakelijke tweede bedrijfswoning worden gerealiseerd.
de gemeente landschappelijke inpassingen van alle locaties inclusief een ruimtelijke onderbouwing. In dit document worden daarom de landschappelijke inpassingen uiteengezet door middel van een ruimtelijk kwaliteitsplan. Er wordt een beschrijving gegeven van de bouw- en slooplocaties en het omliggende landschap. Daarna worden het beleid en de uitgangspunten van de actoren in beeld gebracht. Dit vormt de basis voor de beschrijving van de nieuwe situatie, inclusief de landschappelijke inpassing die voldoet aan het beleid opgesteld door de gemeente Tubbergen.
De initiatiefnemer heeft in de nabijheid van zijn eigen erf een eerste slooplocatie gevonden. Het gaat om de Witteveensweg 25. Ter plaatse is sprake van een voormalige veehouderij. De bedrijfsvoering is gestaakt waarbij de melkveestal als landschap ontsierend aangemerkt kan worden. De bestaande kapschuur dient behouden te blijven als bijgebouw bij de woning. De oppervlakte van de stal is 678 m2. Daarmee komt de initiatiefnemer tekort. Daarom is sprake van een tweede slooplocatie aan de Vasserdijk 70-70a. Ook hier gaat het om een gestaakte onderneming. Ter plaatse wordt een voormalige varkensstal gesloopt met een oppervlakte van 352 m2. Met beide schuren wordt voldaan aan de gestelde eis van 1000 m2 sloop aan landschap ontsierende schuren. Er is een principeverzoek ingediend voor de voorgenomen ontwikkeling door BJZ.nu. De gemeente heeft op het ingediende principeverzoek een positief besluit afgegeven. Alle erven worden na de ontwikkeling landschappelijk ingepast waarbij gelet wordt op de bestaande waarden. Om de ontwikkeling mogelijk te maken eist
- 6
Locaties RVR aanvraag. Toekennen bouwrecht: Witteveensweg 24-24a (rood), Slooplocaties: Witteveensweg 25 (oranje) en Vasserdijk 70-70a (geel), (Bron: gisopenbaar.overijssel.nl).
- 7
2. Huidige situatie Witteveensweg De locaties aan de Witteveensweg liggen op de overgang van het dekzandgebied naar de veengebieden. Een overgang van de heideontginning naar de veenontginning. De ligging van de Witteveensweg en de daaraan gekoppelde erven is logisch door de hogere ligging in het landschap. Het was daardoor geschikt om te wonen. Het reliëf is in de ijstijd ontstaan, maar is door zandverstuivingen en de modernisering van de landbouw geleidelijk afgevlakt. Het reliëf is nu nauwelijks nog te herkennen. Het landschap is altijd erg open geweest. Er is sprake van een rationele grootschalige blokverkaveling. Geen houtsingels en/of houtwallen, hoogstens wat laanbeplanting langs bestaande structuren als wegen. Beplanting in het gebied wordt voornamelijk aangetroffen rondom de erven als robuuste houtsingels en/of erfbossen. Nieuwe beplanting kan waardevol zijn om een bijdrage aan de robuuste beplanting rondom een erf te leveren. Nieuwe elementen mogen niet ten koste gaan van de openheid in het gebied.
langs bestaande structuren als wegen, maar ook rondom of langs percelen. Het bosje aan de noordzijde van het erf is duidelijke op een zandwelving gelegen, een hoger gedeelte in het landschap. Met nieuwe beplanting moet terughoudend om worden gegaan. Bestaande structuren moeten behouden blijven en/of versterkt worden. Er is niet zozeer ruimte voor de aanleg van nieuwe structuren om de afwisseling met de openheid te kunnen behouden. Met de sloop van de schuur ontstaat er een mogelijkheid om de ‘uitstulping’ in te dammen of weg te nemen. Daardoor ontstaat een duidelijke kamer wat bijdraagt aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit.
Vasserdijk De locatie aan de Vasserdijk is net als de locaties aan de Witteveensweg gelegen op een overgang van dekzandvlakten naar veengebieden. Een overgang van de heideontginning naar de veenontginning. De ligging van het erf aan de Vasserdijk is logisch door de hogere ligging in het landschap. Er was sprake van een dekzandwelving. Het was daardoor geschikt om te wonen. Het reliëf is in de ijstijd ontstaan, maar is door zandverstuivingen en de modernisering van de landbouw geleidelijk afgevlakt. Het reliëf is echter nog wel te herkennen. In tegenstelling tot de locaties aan de Witteveensweg was de ontginning in dit gebied wat kleinschaliger. Een open landschap werd afgewisseld met een kleinschaliger beeld door houtwallen en/of houtsingels. Niet alleen
- 8
Verandering landschap Witteveensweg 1935/1965 (Bron: topotijdreis.nl) Rood Witteveensweg 24-24a, geel Witteveensweg 25.
Verandering landschap Vasserdijk 70-70a 1935/1965 (Bron: topotijdreis.nl)
- 9
Witteveensweg 24-24a Normaliter in een ontginning staat een woning vóór de stallen, waarbij alle gebouwen haaks op de weg zijn gelegen. In dit geval staat de woning (A op de verbeelding) min of meer aan de noordzijde van de stallen (B). Deze stallen zijn dan ook nog eens overwegend georiënteerd op de kavelstructuur en niet op de Witteveensweg (D). In het verleden is de situatie anders geweest, maar de oorspronkelijke boerderij is gesloopt in ruil voor de nieuwe woning. Dat levert wel een optimale, functionele bedrijfsvoering op, maar in mindere mate is er sprake van een gebruikelijke erfopzet. Het voornemen is er om een nieuwe stal te bouwen (locatie C). Is de stal in de toekomst een feit, dan lijkt de erfsituatie zich nog weer enigszins te herstellen. Wel moet gesteld worden dat er sprake is van een duidelijke hiërarchie met de woning als duidelijk hoofdgebouw. Rondom het erf zijn enkele landschapsstructuren (E) gelegen.
Vasserdijk 70-70a Het erf aan de Vasserdijk (F op de verbeelding) is logisch gesitueerd. Het is gelegen op een dekzandwelving en is duidelijk georiënteerd op de Vasserdijk. De woning ligt aan de voorzijde (A) en de schuren zijn daarom heen georiënteerd (B/C/D) met een duidelijk centrum van het erf. De schuur aan de westzijde (B) is inmiddels gesloopt voor een nieuwe schuur. De schuur aan de noordzijde (C) dient behouden te blijven en de schuur aan de oostzijde (D) wordt gesloopt in het kader van de rood voor rood regeling. Daarmee is ook na de ontwikkeling sprake van een herkenbaar erf. Rondom zijn duidelijke landschapsstructuren te herkennen (E).
Witteveensweg 25 Dit erf aan de Witteveensweg (D) wordt pas heel laat ontwikkeld. De mens is erven op dat moment anders gaan inrichten als het gaat om nieuwvesting. Erven werden niet meer op de weg georiënteerd, maar volgden de kavelstructuur voor een optimale en functionele indeling. Wel is er sprake van een duidelijke hiërarchie waarbij de woning (A) duidelijk voor de schuren (B/C) staat. Het voornemen is om de middelste schuur (B) te slopen. Er ontstaat daardoor een leegte op het midden van het erf, maar dat wordt in dit landschap goed gedragen door de robuuste houtsingel rondom (E).
- 10
E A C D
B
B
E
E E
A
C D
B
B
A
D
C E
E
E
F
Bvoen: Witteveensweg 24-24a, Linksonder: Witteveensweg 25. Rechtsonder: Vasserdijk 70-70a. (Bron: gisopenbaar.overijssel.nl).
- 11
3. Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere plannen. De belangrijkste is de Omgevingsvisie 2017 welke is vastgesteld op 12 april 2017. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden. Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven. Generieke beleidskeuzes: Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn.
Vooral reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNN-gebieden (natuurnetwerk Nederland) en de
EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling. Ontwikkelingsperspectieven: In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. Beide locaties aan de Witteveensweg zijn aangemerkt als “Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap”. De ambitie voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen staat voorop. De kwaliteitsambities zijn een zichtbaar en leefbaar mooi landschap, sterke ruimtelijke identiteit en een continu en beleefbaar watersysteem. Het ontwikkelingsperspectief richt zich op de gebieden waar verdere modernisering en schaalvergroting van de landbouw in combinatie verduurzaming de ruimte krijgt. Agrarische ondernemers dienen gebouwen en erven zo vorm te geven dat zij passen bij de maat en schaal van het landschap. Niet agrarische initiatieven mogen de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw in principe niet beperken. Bij voorkeur moet aangesloten worden bij bestaande bebouwing en wegen. De Vasserdijk is aangemerkt als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”.
De ambitie voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen staat voorop. De kwaliteitsambities zijn een zichtbaar en leefbaar mooi landschap, sterke ruimtelijke identiteit en een continu en beleefbaar watersysteem. Het ontwikkelingsperspectief richt zich
- 12
Links: de Witteveensweg is aangeduid als “Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap”. Rechts: de Vasserdijk is aangeduid als “Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl).
- 13
op het in harmonie met elkaar laten ontwikkelen van diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant de agrarische sector aan de andere kant natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In dit ontwikkelingsperspectief liggen plekken waar de ontwikkelruimte van agrarische erven beperkt is. Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven. De gebruiker dient zijn erf zo vorm te geven dat het landschap, dan wel de herkenning daarvan, behouden blijft of wordt versterkt.
ijstijden, wind en water. Alle locaties liggen op de overgang van een dekzandvlakte naar een veengebied en zijn van oudsher gelegen op de hogere delen in het landschap (dekzandwelvingen). Van hoogteverschillen is aan de Witteveensweg niet of nauwelijks meer sprake onder meer door de ontginning en de modernisering van de landbouw. Aan de Vasserdijk is nog wel sprake van herkenbare hoogteverschillen. Het bosje aan de noordzijde van het erf is op een welving gelegen.
Gesteld kan worden dat de voorgenomen ontwikkelingen kunnen voldoen aan het gestelde beleid.
Laag van het agrarisch cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan. Nu waarderen wij juist de ingrepen die destijds hebben plaatsgevonden. De gebieden zijn gelegen in de ontginning. De gebieden werden relatief laat ontgonnen en raakten daardoor ook pas later bebouwd. Het ontginningslandschap is bij de Vasserdijk een halfopen landschap met een enigszins regelmatige (blok) verkaveling en rechte lijnen (wegen en landschapselementen). Beplantingen zijn vaak robuust in de vorm van singels of bossen op perceel randen of langs wegen. Bij de ontwikkeling moet rekening worden gehouden met het halfopen karakter van het omliggende landschap. Bij de locaties aan de Witteveensweg is in tegenstelling tot de Vasserdijk een open landschap met een regelmatige en grootschalige blokverkaveling. Beplantingsvormen liggen enkel langs de wegen. Langs perceel randen komt nagenoeg geen beplanting voor. Bij de ontwikkeling moet rekening worden gehouden met het open karakter van het landschap.
Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden hebben en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag is niet opgenomen; deze is niet relevant wat betreft de voorgenomen ontwikkeling. Enkel voor de Vasserdijk is de Laag van de beleving opgenomen. Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als
- 14
Links: alle locaties zijn gelegen op de overgang van dekzandvlakten naar veengebieden. Midden: alle gebieden liggen op de overgang van heideontginning naar veenontginning. Rechts: de Vasserdijk is aangeduid donkerte. (Bron: overijssel.tercera.nl)
- 15
Laag van de beleving De Vasserdijk is omschreven als donkerte. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en waar mogelijk nog donkerder te maken. De ontwikkeling houdt rekening met deze ambitie. Er wordt geen onnodig licht toegevoegd. 3.2 Rood voor rood Tubbergen De gemeente Tubbergen heeft in 2014 haar vernieuwde rood voor rood beleid vastgesteld. Absolute doelstelling van de regeling is het verminderen van de steeds meer vrijkomende oppervlaktes landschap ontsierende opstallen en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Steeds meer agrarische bedrijven stoppen en zonder nieuwe bestemming raken zij in verval. De rood voor rood regeling is een methodiek om tenminste 1000 m2 landschap ontsierende stallen te slopen in ruil voor een bouwrecht onder voorwaarden.
3.3 Casco benadering Noordoost Twente De gemeente Tubbergen hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de casco zijn in principe niet te verwijderen. Geen van de voorgenomen ontwikkelingen heeft consequenties voor de casco kaart. In alle gevallen worden bestaande landschapselementen niet aangetast of verplaatst. Wel moet aangegeven worden dat het te verplaatsen element aan de Witteveensweg 24-24a niet aanwezig is. Het element daarentegen aan de Witteveensweg 25 is wel aanwezig, maar dient niet verwijderd te worden. Het draagt bij aan de robuuste inpassing van het erf.
De gemeente stelt nadere eisen zodat de oppervlakte daadwerkelijk gesloopt wordt, de bestemming wordt aangepast en de omgeving landschappelijk wordt ingepast. De initiatiefnemer voldoet met opgesteld plan in combinatie met het opgestelde bestemmingsplan door BJZ.nu aan de voorwaarden van de gemeente Tubbergen. Onder hoofdstuk 7 is de financiële onderbouwing terug te vinden.
- 16
Fragment van de Cascokaart behorende bij de Casco benadering NOT. Links de Witteveensweg, Rechts: de Vasserdijk. (Bron: geo.openbaar.overijssel.nl).
- 17
4. Uitgangspunten Voor de beoogde ontwikkeling zijn een aantal uitgangspunten Uitgangspunten voor initiatiefnemer rood voor rood: - Het verkrijgen van een extra woonrecht aan de Witteveensweg 24-24a. Uitgangspunten gemeente Tubbergen: - Ontwikkeling conform rood voor rood beleid. - Ontwikkeling conform Gebiedskenmerken en het Casco beleid. - Het opstellen van een land. inpassing en ruimtelijke kwaliteitsplan. Uitgangspunten provincie Overijssel: - Ontwikkeling conform Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel.
- 18
- 19
5. Het Plan (Witteveensweg 24-24a) In het kader van de rood voor rood regeling wil de initiatiefnemer een extra bouwrecht verkrijgen. Fysiek heeft dit echter geen of nauwelijks consequenties voor het erf. De woning wordt gerealiseerd aan de noordzijde (B) nabij de bestaande woning (A). Het voornemen om een nieuwe stal te bouwen (D) via een omgevingsvergunning (volledig separaat van de rood voor rood regeling) heeft wel consequenties voor het erf. In de huidige situatie lijkt de woning geen verbinding te hebben met de schuren. Hoewel er sprake is van een open erf met direct zicht op de stallen is er geen nadrukkelijk voorerf. Wonen en werken hebben geen eigen ruimte gekregen. Voor de landschappelijke inpassing in het kader van de rood voor rood regeling is daarom aan de voorzijde van het erf een robuust element voorgesteld. Een bomengroep bestaande uit eiken of linden (J), aangevuld met enkele fruitbomen (K) passen het erf goed in. Daarnaast ontstaat er een duidelijke verdeling in wonen en werken. Het erf heeft in de nieuwe situatie elke vierkante meter optimaal benut. Aan de achterzijde (westkant) moet het erf ook vooral open zijn, maar aan de noordelijke en zuidelijke perceelsgrens zou aandacht moeten zijn voor landschappelijk groen om het robuuste erf wat evenwicht te geven tussen rood en groen.
Aan de zuidzijde wordt daarom op de beschikbare ruimte en struweelbeplanting (I). Aan de noordzijde wordt een bestaande laurier verwijderd om plaats te maken voor de aanplant van een elzensingel. De elzensingel past beter in dit landschap dan een laurierhaag. Wel kan de elzensingel indien gewenst gecombineerd worden met de aanplant van een ligusterhaag. De tuin rondom de woning wordt aan de achterzijde aangevuld met ligusterhagen (N) en solitaire bomen (L) en de bestaande bomen aan de voorzijde van het
erf (O) blijven grotendeels behouden. Twee bomen worden geveld om ruimte te maken voor de aanleg van koelplaten (voor het neerleggen van kadavers). Maatregelen: Aanplant struweel met een 2 rijge beplanting, 1 meter in en tussen de rijen. De totale aanplant bedraagt 196 stuks in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) met Gelderse roos, veldesdoorn, liguster, krent, gele kornoelje en lijsterbes. Aanplant van bomengroep. Totaal 9 exemplaren. Soortgebruik bestaat uit linde of eik. De maatvoering van de bomen bedraagt 1416 (stamomtrek in centimeters) en elke boom wordt voorzien van twee boompalen. Aanplant hoogstamfruitbomen op informele wijze dragen bij aan het groene karakter van het erf. In totaal worden er 7 bomen aangeplant in de maat 8-10 (stamomtrek in centimeters) en elk voorzien van twee boompalen. Aanplant van solitaire bomen, 2 exemplaren. Soort linde of walnoot. De maatvoering van de bomen bedraagt 14-16 (stamomtrek in centimeters) en elke boom wordt voorzien van twee boompalen. Verwijderen laurier en aanplant van elzensingel in de maat 125+ (hoogte in centimeters) met 1,5 meter plantafstand. Lengte 58 meter. Aanplant hagen met liguster met 5 stuks per m1. Aanplant in de maat 80-100 (hoogte in centimeters), lengte minimaal 38 meter. Hiermee voldoet het plan aan de gestelde voorwaarden.
- 20
A: B: B2: C: D: E: F: G: H: I:
O P
P Fragment topografische kaart 1935. (Bron: topotijdreis.nl)
M
O
F
O
O
E
L
J:
B A
L
N D
P
B2 E
J Q
K:
G
K
H
F P
L:
C
C
O
C
C
C
M:
R
C
N:
I F
F P
P
O: P: Q: R:
Bestaande woning. Extra woning (woontitel). Nieuw te bouwen bijgebouw. Bestaande schuren/stallen. Via omgevingsvergunning te vergunnen bouw voor een nieuwe schuur. Gras/gazon. Berm/ruigte. Witteveensweg. Erfverharding. Aan te leggen houtsingel met inheemse (struweel)beplanting als Gelderse roos, veldesdoorn, liguster, krent, gele kornoelje en lijsterbes. Vanwege ligging (zuid t.b.v. panelen) en beperkte ruimte geen mogelijkheden voor aanplant van boomvormers. Struweelbeplanting vormt min of meer een struweelheg die periodiek afgezet zou kunnen worden. Aanplant 2 rijig, plantafstand 1 meter in en tussen de rijen. Aanplantmaat 80-100 (hoogte in centimeters) met een totale aanplant 196 stuks. Aan te planten bomengroep voor robuuste uitstraling van het voorerf. Er ontbreekt momenteel een ‘zwaargewicht’ op het erf. Boomsoort linde of eik in de maat 14-16 (stamomtrek in cm) en elk voorzien van twee boompalen. Totaal 9 stuks. Aan te planten fruitboomgaard ter versterking van de robuuste uitstraling van het voorerf. Fruitbomen eventueel combineren met moestuin. Aan de fruitbomen één solitaire boom toe te voegen als linde of walnoot. Totaal 7 fruitbomen in de maat 8-10 en één solitaire boom in de maat 14-16 (stamomtrek in cm). Elke boom voorzien van twee boompalen. Aan te planten solitaire bomen. Soort linde of walnoot in de maat 14-16 (stamomtrek in cm).
Bomen dragen bij aan versterking van robuuste karakter. Totaal 2 bomen. Aan te planten elzensingel in de insteek van de bestaande sloot. Bestaande laurier te verwijderen en indien gewenst vervangen door liguster. Elzen in de maat 125+ (hoogte in centimeters) met een plantafstand van 1,5 meter. Totale lengte 58 meter. Aan te planten hagen van liguster. Maatvoering 80-100 met 5 stuks per m1. Totale lengte minimaal 38 meter. Bestaande houtopstand(en) in en rondom plangebied. Gronden in agrarisch gebruik. Eventueel gras(keien), mits de bedrijfsvoering dat toelaat. Te vellen bomen in verband met de aanleg van ‘koelplaten’.
Fragment uit algeheel plan, niet op schaal. (Bron: Hannink Landschapsvormgeving) Project: Rood voor rood Naam: Fam. Oude Voshaar Adres: Witteveensweg 24-24a Postcode: 7678 RG Geesteren (ov.)
Getekend: N. Hannink Datum: 02-12-2019 gew. 18-04-2020 Gecontroleerd: NH Schaal: 1:1000
Status: DO Aantal pag.: 1 Formaat: A3 Noord: Kaart is noordgericht
www.hanninkadvies.nl
- 21
6. Het Plan (Witteveensweg 25) Het erf vertoond een heldere hiërarchie met een woning (A) aan de voorzijde met daarbij enkele schuren. In het centrum van het (voormalig) agrarisch erf wordt de melkstal gesaneerd (C). De kapschuur (B) moet behouden blijven als bijgebouw bij de woning. Daarmee dreigt een ‘gat’ op het erf te ontstaan. Het is echter kapitaalvernietiging om de kapschuur te slopen en deze opnieuw te bouwen. Om te voorkomen dat het erf in twee delen valt, wordt de plek van de melkveestal opgevuld met de aanplant van enkele bomen en een begeleidende haag. De bestaande inpassing rondom het erf (F) zorgt ervoor dat ook in de nieuwe situatie sprake is van een zorgvuldig ingepast erf. Maatregelen: Aanplant van solitaire boom (walnoot). De maatvoering van de boom bedraagt 14-16 (stamomtrek in centimeters) en de boom wordt voorzien van twee boompalen. Aanplant van bomengroep. Totaal 4 exemplaren. Soortgebruik bestaat uit linde of eik. De maatvoering van de bomen bedraagt 1416 (stamomtrek in centimeters) en elke boom wordt voorzien van twee boompalen. Aanplant hagen met beuk, haagbeuk of liguster met 5 stuks per m1. Aanplant in de maat 80-100 (hoogte in centimeters), lengte 30 meter.
- 22
K
J L
J
A:
Woning.
B:
Bijgebouw (bestaand).
C:
Te slopen stal.
D:
Vergunningsvrij bouwwerk.
E:
Erfverharding.
F:
Bestaande houtopstanden op erf (houtsingel, bos en haag).
G:
Aan te planten solitaire walnoot. Maatvoering 14-16 (stamomtrek in centimeters) en voorzien van twee boompalen.
H:
Aan te planten bomengroep, bestaande uit linde of eik. Totaal 4 exemplaren. Maatvoering 14-16 (stamomtrek in centimeters) en voorzien van twee boompalen.
I:
Gras/gazon/tuin.
J:
Gronden in agrarisch gebruik.
K:
Bestaande houtopstanden rondom plangebied.
L:
Berm/ruigte.
M:
Witteveensweg.
N:
Aan te planten haag bestaande uit beuk, haagbeuk of liguster met 5 stuks per m1. Lengte bedraagt 30 meter.
D F
A
K
G
E F
J
I
C
I
H N
J
K
B M J
L J
F K
J Fragment topografische kaart 1935. (Bron: topotijdreis.nl)
Fragment uit algeheel plan, niet op schaal. (Bron: Hannink Landschapsvormgeving) Project: Rood voor rood Naam: Fam. Reinerink Adres: Witteveensweg 25 Postcode: 7678 RE Geesteren (ov.)
Getekend: N. Hannink Datum: 28-11-2019 gew. 18-04-2020 Gecontroleerd: NH Schaal: 1:750
Status: DO Aantal pag.: 1 Formaat: A3 Noord: Kaart is noordgericht
www.hanninkadvies.nl
- 23
7. Het Plan (Vasserdijk 70-70a) Het erf aan deVasserdijk heeft via een omgevingsvergunning reeds een landschap ontsierende schuur gesloopt. Daarvoor terug is een nieuwe schuur gebouwd (C). Samen met de woning (A) en de te behouden schuren (B/D) is in de nieuwe situatie sprake van een compact erfensemble. Wel moet de te behouden schuur D landschappelijk in worden gepast. Daarvoor heeft Erwin Meinders Bouwkundig Buro een schets gemaakt. Een fragment is hiernaast opgenomen. De oostelijk gelegen schuur (E) wordt in het kader van de rood voor rood regeling gesloopt. De huidige situering van de te slopen schuur zorgt min of meer voor een uitstulping van het erf. De sloop, inclusief het vellen van de daarom gelegen beplanting (F) levert een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Door het wegnemen van de uitstulping ontstaat er een rechthoekig perceel die beter aansluit op haar omgeving.
aanplant bedraagt 40 stuks in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) met hazelaar, meidoorn, gele kornoelje, zoete kers en lijsterbes. Versterken en verlengen houtsingel met inheemse beplanting, De plantafstand bedraagt 1 meter in en tussen de rijen en er wordt aangeplant in een driehoeksverband. De totale aanplant bedraagt voor de verlenging 180 stuks in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) met hazelaar, meidoorn, gele kornoelje, zomereik, kardinaalsmuts, zoete kers, grove den en lijsterbes. Daarnaast de houtsingel pleksgewijs te versterken met 150 stuks in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) met eenzelfde assortiment.
De bestaande haag aan de oostzijde (I) blijft behouden en eindigt in een klein nieuw aan te planten struweelbosje (K). Het struweelbosje wordt bewust niet doorgezet naar het achtergelegen bos om de verbinding tussen het erf en het omliggende landschap te kunnen behouden. Aan de westzijde van het erf wordt een bestaande houtsingel versterkt en verlengd om het erf robuust te kunnen inpassen richting de bebouwde kom.Ten einde wordt het bestaande, westelijk gelegen oprit tussen de zware eiken op het midden van het erf verplaatst naar de westzijde. Daarmee kan de vitaliteit van de bomen beter worden gegarandeerd. Maatregelen: Aanplant struweel met inheemse beplanting, De plantafstand bedraagt 1 meter en er wordt aangeplant in een driehoeksverband. De totale
Landschappelijk in te passen schuur D. (Bron: Erwin Meinders Bouwkundig Buro)
- 24
S
N
A:
Woning.
B:
Bijgebouw (bestaand).
C:
Nieuw gebouwde schuur.
D:
Bijgebouw (bestaand, landschappelijk in te passen).
E:
Te slopen schuur.
F:
Te vellen houtopstand (130 m2).
G:
Erfverharding.
H:
Bestaande inritten.
I:
Bestaande hagen (liguster).
J:
Door te planten / te versterken houtsingel met inheemse beplanting als hazelaar, meidoorn, kardinaalsmuts, gele kornoelje, zoet kers, zomereik en lijsterbes. Aanplant in de maat 80-100 (hoogte in centimeters. De plantafstand bedraagt 1 meter in en tussen de plantrijen. De totale aanplant bedraagt (versterking en verlenging) 330 stuks.
K:
Gedeelte bestaande singel behouden, ten dele aan te vullen met inheemse beplanting als hazelaar, meidoorn, kardinaalsmuts, gele kornoelje, zoet kers, zomereik en lijsterbes. Aan plant in de maat 80-100 (hoogte in centimeters. De plantafstand bedraagt 1 meter in een driehoeksverband. De totale aanplant bedraagt 40 stuks.
L:
Gazon/gras/tuin.
M:
Eventueel parkeren op graskeien.
N:
Bestaande (beeldbepalende) houtopstanden.
O:
Berm/ruigte.
P:
Fietspad (gescheiden met rijbaan).
Q:
Vasserdijk.
R:
Kippenren (bestaand).
S:
Gronden in agrarisch gebruik.
N
N
D L
L E
C G
K
M
A
N J
F
B
R
S
I
S N I L N
N H
I
H P
O
O
Q Fragment topografische kaart 1935. (Bron: topotijdreis.nl)
Fragment uit algeheel plan, niet op schaal. (Bron: Hannink Landschapsvormgeving) Project: Rood voor rood Naam: Fam. Eijsink Adres: Vasserdijk 70-70a Postcode: 7679 VR Langeveen
Getekend: N. Hannink Datum: 27-11-2019 gew. 18-04-2020 Gecontroleerd: NH Schaal: 1:500
Status: Aantal pag.: Formaat: Noord:
DO 1 A3 Kaart is noordgericht
www.hanninkadvies.nl
- 25
8. Financiële onderbouwing Vanuit het rood voor rood beleid 2014 van de gemeente Tubbergen bestaat de mogelijkheid voor herstructurering door middel van Rood voor Rood, waarbij in ruil voor de sloop van schuren en andere investeringen in de ruimtelijke kwaliteit een woning gebouwd mag worden. Er moet daarvoor een aanzienlijke reductie van het bouwoppervlak en bouwvolume plaats vinden en er moet geïnvesteerd worden de ruimtelijke kwaliteit. Dit moet blijken uit het ruimtelijke kwaliteitsplan.
Gesteld kan worden dat het te investeren bedrag volledig benut wordt. Er hoeft geen bedrag gestort te worden in het gemeentelijke fonds. Er wordt voldaan aan de voorwaarden vanuit het rood voor rood beleid.
Als uitgangspositie geldt de meerwaarde van de nieuwe bouwkavels waarbij de huidige waarde van de ondergrond in mindering mag worden gebracht. Daarnaast mag 30 % van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de sloopkosten á € 25,-- per m2 worden afgetrokken (over 1030 m2 te slopen). In het geval van asbest mogen kosten separaat opgevoerd worden. In dit geval is de norm voor het verwijderen van asbestdaken gehanteerd á € 10,- per m2. Voorgenoemde betekent dat de investering om een woonrecht te verkrijgen reeds groter is dan de getaxeerde marktwaarde. Bij voorbaat wordt voldaan aan de gevraagde investering. Gesteld kan worden dat de kosten het rechtvaardigen om een woonrecht toe te kennen aan de Witteveensweg 24-24a. Verder mogen taxatie- en advieskosten worden afgetrokken alsmede de kosten voor het rood voor rood plan en het bezoek aan het kwaliteitsteam. Normaal gesproken kunnen investeringen in de ruimtelijke kwaliteit ook opgevoerd worden per kavel. Omdat de gevraagde investering ruim wordt overschreden zijn deze verplichtingen in dit geval niet opgenomen in de (kosten)tabel. Uiteraard dienen zij wel uitgevoerd te worden.
- 26
Berekening ruimtelijke investering (Bron: Hannink Landschapsvormgeving)
- 27
Oldenzaalseweg 38 - 7651 KC Tubbergen - Tel: 06 - 83 33 78 80 - info@hanninkadvies.nl - www.hanninkadvies.nl
Bijlage 2 25
Notitie Geur Witteveensweg
bestemmingsplan Buitengebied, Witteveensweg 24-24a, Witteveen sweg 25 en Vasserdijk 70
89
Notitie Witteveensweg 25 in het kader van Geur Algemeen In het kader van de gewenste Rood voor Rood ontwikkeling aan de Witteveensweg 24, Witteveensweg 25 en de Vasserdijk 70 is in het kader van geur een notitie opgesteld voor de realisatie van een compensatiewoning aan de Witteveensweg 25. Deze notitie is opgesteld op basis van informatie van Agrifirm. Voor een eventuele realisatie op dit perceel is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Hiervoor moet sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Ter plaatse van de gewenste compensatiewoning moet een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd. Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij geldt een norm voor de geurbelasting. Wanneer de geurbelasting groter of gelijk is aan 14 ouE/m³ is sprake van 25% geurgehinderden. De milieukwaliteit is bij een dergelijke percentage geurgehinderden te kwalificeren als slecht (bron: www.infomil.nl).
Situatie plangebied Ter plaatse van de bestaande woning aan de Witteveensweg 25 is in de huidige situatie sprake van een geurbelasting van 14 ouE/m³, namelijk als gevolg van het agrarisch bedrijf aan de Witteveensweg 24. Dit is berekend op basis van de geldende vergunning. Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de bestaande woning de milieukwaliteit te kwalificeren is als slecht. Wanneer de compensatiewoning op het perceel aan de Witteveensweg 25 wordt gerealiseerd is het aannemelijk dat deze, gelet op de ligging van de bestaande woning binnen de bestaande woonbestemming, deze op kortere afstand van het agrarisch bedrijf komt te liggen dan de bestaande woning. De geurbelasting op de compensatiewoning is, gelet op de kortere afstand, in dat geval meer dan 14 ouE/m³. De milieukwaliteit ter plaatse van de compensatiewoning op het perceel aan de Witteveensweg 25 is dan ook eveneens als slecht te kwalificeren.
Conclusie Geconcludeerd wordt dat bij het realiseren van de compensatiewoning ter plaatse van het perceel aan de Witteveensweg 25 geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De geurbelasting staat belemmert daarmee de realisatie van de compensatiewoning aan de Witteveensweg 25.
Bijlage 3
Bodemonderzoek
bestemmingsplan Buitengebied, Witteveensweg 24-24a, Witteveen sweg 25 en Vasserdijk 70
91
RAPPORT VERKENNEND BODEMONDERZOEK conform NEN 5740 en NEN 5707 Witteveensweg 24 - Geesteren
Opdrachtgever: Oude Voshaar VOF Locatie: Witteveensweg 24 7478 RG Geesteren Mei 2020
Kruse Milieu BV Bezoekadres: Huyerenseweg 33 7678 SC Geesteren
Internet: info@krusegroep.nl www.krusegroep.nl
Postadres: Postbus 51 7650 AB Tubbergen
Bankgegevens: ABN AMRO: NL34ABNA0501538739
Tel: 0546 - 63 96 63
KvK: 06068751 BTW-nr: NL 8019.25.125.B01
Rapport Verkennend Bodemonderzoek conform NEN 5740 en NEN 5707 Witteveensweg 24 - Geesteren
Opdrachtgever: Oude Voshaar VOF Witteveensweg 24 7478 RG Geesteren Locatie: Witteveensweg 24 7478 RG Geesteren Projectcode: 20029816 Rapportagedatum: 14 mei 2020 Auteur: ing. H. Stevelink
Kruse Milieu BV
INHOUD Pagina 1
Inleiding
1
2.1 2.2 2.3
Locatiegegevens Beschrijving huidige situatie Vooronderzoek Bodemsamenstelling en geohydrologie
2 2 2 3
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
Uitvoering bodemonderzoek Onderzoeksstrategie Veldwerkzaamheden Analyses Toetsing chemische analyses Toetsing asbestanalyses
4 4 5 5 6 7
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
Resultaten Algemeen Veldwerkzaamheden Resultaten en toetsing van de chemische analyses Bespreking resultaten chemische analyses Resultaten van de asbestanalyses
8 8 8 9 10 10
5
Samenvatting, conclusies en aanbevelingen
11
6
Literatuur en bronvermelding
13
2
3
4
Bijlagen I Regionale ligging locatie Boorplan verkennend bodemonderzoek Kruse Milieu BV, mei 2020 II Boorstaten Legenda boorstaten III Resultaten chemische analyses Toetsing chemische analyses IV Resultaten asbestanalyse en concentratieberekeningen V Verklaring van enkele gebruikte termen en afkortingen
Kruse Milieu BV
Project: 20029816
1
Inleiding
Dit rapport beschrijft het verkennend bodemonderzoek, dat in opdracht van Oude Voshaar VOF op een terreindeel aan de Witteveensweg 24 te Geesteren door Kruse Milieu BV is uitgevoerd. De aanleiding van dit onderzoek is de realisatie van een tweede bedrijfswoning in een bestaand pand (voormalige berging) in het kader van de rood-voor-rood-regeling. Het bodemonderzoek is noodzakelijk in het kader van de bestemmingsplanwijziging. Derhalve dient de milieukundige kwaliteit van de bodem bekend te zijn. Voorafgaande aan het bodemonderzoek heeft een standaard vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN 5725. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat de bovengrond van de locatie verdacht is van de aanwezigheid van asbest. Het overige deel van de onderzoekslocatie is onverdacht voor chemische componenten. De onderzoeksopzet gaat uit van: - NEN 5740, "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond” NNI Delft, januari 2009; - de aanvulling NEN 5740/A1, "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van verkennend bodemonderzoek - Onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van bodem en grond”, NNI Delft, februari 2016; - NEN 5707+C2, “Bodem - Inspectie, monsterneming en analyse van asbest in bodem en partijen grond”, NNI Delft, december 2017.
De doelstelling van het onderzoek op een onverdachte locatie is aan te tonen dat op de locatie redelijkerwijs gesproken geen verontreinigende stoffen aanwezig zijn in de grond of het freatisch grondwater. De doelstelling van het onderzoek op een asbestverdachte locatie is vast te stellen of de vooronderstelde verontreinigingskernen ook daadwerkelijk op de vermoede plaatsen aanwezig zijn en in hoeverre de verontreinigende stoffen in de grond de normwaarden overschrijden. Het veldwerk is uitgevoerd in april 2020 conform BRL SIKB 2000 en de protocollen 2001, 2002 en 2018 waarvoor Kruse Milieu BV is gecertificeerd. Hierbij wordt verklaard dat Kruse Milieu BV financieel en juridisch onafhankelijk is van de opdrachtgever. In dit rapport worden de resultaten besproken van het veld- en het laboratoriumonderzoek. De gemeten gehalten in de grond worden vergeleken met de achtergrondwaarden (AW 2000) en de interventiewaarden om vast te stellen of er al dan niet verontreinigingen aanwezig zijn. De in het grondwater gemeten gehalten worden vergeleken met de streef- en interventiewaarden. Tevens worden de resultaten met betrekking tot asbest vergeleken met de wetgeving inzake asbest in bodem en puin, welke door de ministeries van SZW en I&M is vastgesteld. In het beleid is voor asbest een restconcentratienorm en een interventiewaarde opgenomen.
Kruse Milieu BV
Project: 20029816
Pagina 1 van 13
2
Locatiegegevens 2.1
Beschrijving huidige situatie
Algemeen De onderzoekslocatie is gelegen aan de Witteveensweg 24, op circa 2 kilometer ten zuidwesten van de bebouwde kom van Geesteren. Het centrale punt van het te onderzoeken deel van het terrein heeft de RD-coördinaten x = 244.626 en y = 491.533 en is kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie K, nummer 6815 (ged.). De Witteveensweg ligt ten oosten van de onderzoekslocatie. Bebouwing en verharding De onderzoekslocatie is momenteel bebouwd. Inpandig is een betonvloer aanwezig. Het terrein rondom het pand is deels verhard met klinkers en deels gazon. Onderzoekslocatie In het kader van de realisatie van een tweede bedrijfswoning in een bestaand pand in het kader van de rood-voor-rood-regeling en de bestemmingsplanwijziging is een bodemonderzoek noodzakelijk. De onderzoekslocatie is bebouwd, verhard (beton en klinkers) en omvat circa 200 m². In bijlage I zijn de regionale ligging van de locatie weergegeven en is het boorplan van Kruse Milieu BV opgenomen. 2.2
Vooronderzoek
In het vooronderzoek komt naast informatie uit het huidige gebruik het vroegere gebruik van het terrein aan de orde evenals de vraag of er in het verleden reeds bodemonderzoeken zijn verricht op het terrein. Het vroegere gebruik van het terrein is van belang, omdat bronnen van verontreiniging aanwezig geweest kunnen zijn. Er is navraag gedaan bij de opdrachtgever, de initiatiefnemer en bij de gemeente Tubbergen. De heer P. Haverkort heeft archiefonderzoek bij gemeente Tubbergen verricht. De volgende informatie is verzameld: - De onderzoekslocatie heeft al jaren de huidige bestemming (agrarisch). Het pand dateert van 1993. - Voor zover bekend is er op de onderzoekslocatie nooit sprake geweest van opslag in tanks van chemicaliën of brandstoffen, zoals huisbrandolie of diesel. Op circa 100 meter ten zuidwesten van de huidige onderzoekslocatie is een bovengrondse dieselolietank van 1200 liter aanwezig. Volgens de hinderwetvergunning van 1985 heeft op circa 40 meter ten zuiden van de huidige onderzoekslocatie een bovengrondse dieselolietank van 1200 liter gestaan. - Het te onderzoeken deel van het terrein is voor zover bekend nooit gebruikt voor werkzaamheden of (bedrijfs)activiteiten, die verontreinigend kunnen zijn. - Voor zover bekend is het te onderzoeken terreindeel in het verleden niet opgehoogd en hebben er geen dempingen van lager gelegen delen of sloten plaatsgevonden.
- Voor zover bekend bevindt zich geen asbest op of in de bodem op de onderzoekslocatie. Op circa 40 meter ten zuidwesten van de onderzoekslocatie liggen asbestverdachte golfplaten op de daken van de schuren. Er bevinden zich thans geen asbesthoudende dakplaten, beschoeiingen of sloopafval direct naast of op de onderzoekslocatie. Tevens is de locatie niet gelegen aan een asbestweg. - Op de asbestsignaleringskaart van de provincie Overijssel is weergegeven dat er een grote kans is op aanwezigheid van asbest in de bodem. - Er is voor zover bekend niet eerder een bodemonderzoek op de onderzoekslocatie uitgevoerd.
Kruse Milieu BV
Project: 20029816
Pagina 2 van 13
2.3
Bodemsamenstelling en geohydrologie
Op basis van literatuurstudie is de onderstaande regionale geohydrologische situatie afgeleid: - Het maaiveld bevindt zich ongeveer 12 meter boven NAP. - De deklaag bestaat uit kwartair zand, een door de wind afgezet dekzandpakket, dat behoort tot de formatie van Twente. Deze laag bestaat uit lemig fijn zand en is circa 30 meter dik. - Er is geen onderscheid te maken in watervoerende pakketten, omdat er geen scheidende lagen aanwezig zijn. Het doorlatend vermogen is naar schatting 500 m²/dag. - De grondwaterspiegel bevindt zich ruim 2.0 meter onder het maaiveld. Het freatische grondwater stroomt in noordwestelijke richting. - In de directe omgeving bevindt zich geen waterwingebied. - Op circa 1.8 kilometer ten zuidwesten van de onderzoekslocatie stroomt de Derde Wetering. De invloed hiervan op de grondwaterstromingsrichting is bij ons bureau niet bekend.
Kruse Milieu BV
Project: 20029816
Pagina 3 van 13